Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 февраля 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
судьи Макарова Т.В.,
при неявке лиц, участвующих в деле,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика, общества с ограниченной ответственностью "КБ Экорос",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 09 декабря 2015 года,
принятое судьей Григорьевой С.Ю.
по делу N А60-49038/2015,
рассмотренному в порядке упрощенного производства,
по иску Администрации города Екатеринбурга
к обществу с ограниченной ответственностью "КБ Экорос" (ИНН 6670260855, ОГРН 1096670020908)
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени,
установил:
Администрация города Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "КБ Экорос" задолженности по договору аренды земельного участка N 5-1704 от 01.09.2008 в размере 44 129 руб. 55 коп., в том числе 37 284 руб. 91 коп. долга за период с апреля 2011 года по август 2015 года и 6 844 руб. 64 коп. пени, а также процентов по ст. 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 09 декабря 2015 года исковые требования удовлетворены частично, с общества с ограниченной ответственностью "КБ Экорос" в пользу Администрации города Екатеринбурга взыскано 4 823 руб. 76 коп. пени, в остальной части иска отказано.
Принимая решение, суд первой инстанции пришел к выводу, что общество, приобретая в 2011 году недвижимое имущество, находящееся в строении литер А по ул. Крестинского, 46а, приобрело и право пользования земельным участком, занятым этим строением, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, в связи с чем у данного общества возникли обязательства по уплате арендных платежей и неустойки, вытекающие из договора аренды земельного участка N 5-1704 от 01.09.2008.
Общество с ограниченной ответственностью "КБ Экорос" с данным выводом не согласилось, обжаловало решение в апелляционном порядке, просит судебный акт отменить, отказать в иске в полном объеме. Полагает, что суд необоснованно не дал оценки уведомлению о приостановлении государственной регистрации права. По мнению заявителя жалобы, договор аренды земельного участка N 5-1704 от 01.09.2008 является недействительной сделкой с момента ее заключения, следовательно, по мнению заявителя апелляционной жалобы, применение судом пункта 3.1 Договора для взыскания неустойки, является незаконным. Также податель жалобы указывает на то, что суд не дал оценку тому обстоятельству, что земельный участок, расположенный под зданием, в котором расположено помещение, имеет статус аннулированного объекта, а также тому обстоятельству, что Администрация города Екатеринбурга не является надлежащим лицом, обладающим правом требования уплаты арендных платежей.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Надлежащим образом уведомленные о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции представителей не направили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, считает, что не имеется оснований для изменения или отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из обстоятельств дела, общество с ограниченной ответственностью "КБ Экорос" является собственником нежилого помещения общей площадью 56,8 кв. м, расположенном в строении литер А по адресу: г. Екатеринбург, ул. Крестинского, 46а с кадастровым (условным) номером 66-66-01/002/2006-171, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 66 АД N 886038 от 25.04.2011 (л.д. 29).
Между Администрацией города Екатеринбурга и закрытым акционерным обществом "Уралжилсервис", Руденко Валентиной Степановной совершен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора N 5-1704 от 01.09.2008 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501072:64, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Крестинского, 46 а, по договору N 5-1704 от 01.09.2008 (л.д. 9-11).
Министерством по управлению государственным имуществом и обществом с ограниченной ответственностью "КБ Экорос" 24 сентября 2015 года подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 5-1704 от 01.09.2008 (л.д. 33), в соответствии с которым общество "КБ Экорос" является дополнительным арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501072:64, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Крестинского, 46 а, положения настоящего дополнительного соглашения распространены на отношения сторон, возникшие с 25.04.2011.
Государственную регистрацию дополнительное соглашение не прошло.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу части 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Соответственно является верным вывод суда о том, что общество, приобретая в 2011 году недвижимое имущество, находящееся в строении литер А по ул. Крестинского, 46а, приобрело и право пользования земельным участком, занятым этим строением, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, в силу прямого указания закона.
Из этого следует, что у общества с ограниченной ответственностью "КБ Экорос" возникли обязательства по уплате арендных платежей и неустойки, вытекающие из договора аренды земельного участка N 5-1704 от 01.09.2008.
Истец представил в материалы дела расчет суммы исковых требований, согласно которому задолженность ответчика по внесению арендной платы возникла в период с апреля 2011 года по август 2015 года в размере 37284 руб. 91 коп. и пени в размере 6844 руб. 64 коп. за период с 11.02.2015 по 31.08.2015.
Суд первой инстанции с учетом истечения срока исковой давности произвел перерасчет суммы долга и неустойки и за период с 11.02.2015 по 31.08.2015 и взыскал неустойку в размере 4 823 руб. 76 коп. на основании п. 3.1 договора и ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ответчик считает, что Администрация города Екатеринбурга не является надлежащим лицом, обладающим правом требования уплаты арендных платежей.
Вместе с тем, пунктом 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 17.11.2011 N 12 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы ответчика об отсутствии государственной регистрации дополнительного соглашения к договору N 5-1704 от 01.09.2008 с МУГИСО 24.09.2015, а также самого договора аренды, что свидетельствует о его недействительности, судом отклоняются.
Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 17.11.2011 N 12 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Довод ответчика о снятии с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501072:64 апелляционным судом отклоняется в силу того, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 17.11.2011 N 12 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Таким образом, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.
Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права, которые согласно ст. 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено, оснований для отмены либо изменения решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
В силу статьи 110 АПК РФ госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 09 декабря 2015 года по делу N А60-49038/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Судья
Т.В.МАКАРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.02.2016 N 17АП-18978/2015-ГКУ ПО ДЕЛУ N А60-49038/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 февраля 2016 г. N 17АП-18978/2015-ГКу
Дело N А60-49038/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 февраля 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
судьи Макарова Т.В.,
при неявке лиц, участвующих в деле,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика, общества с ограниченной ответственностью "КБ Экорос",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 09 декабря 2015 года,
принятое судьей Григорьевой С.Ю.
по делу N А60-49038/2015,
рассмотренному в порядке упрощенного производства,
по иску Администрации города Екатеринбурга
к обществу с ограниченной ответственностью "КБ Экорос" (ИНН 6670260855, ОГРН 1096670020908)
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени,
установил:
Администрация города Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "КБ Экорос" задолженности по договору аренды земельного участка N 5-1704 от 01.09.2008 в размере 44 129 руб. 55 коп., в том числе 37 284 руб. 91 коп. долга за период с апреля 2011 года по август 2015 года и 6 844 руб. 64 коп. пени, а также процентов по ст. 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 09 декабря 2015 года исковые требования удовлетворены частично, с общества с ограниченной ответственностью "КБ Экорос" в пользу Администрации города Екатеринбурга взыскано 4 823 руб. 76 коп. пени, в остальной части иска отказано.
Принимая решение, суд первой инстанции пришел к выводу, что общество, приобретая в 2011 году недвижимое имущество, находящееся в строении литер А по ул. Крестинского, 46а, приобрело и право пользования земельным участком, занятым этим строением, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, в связи с чем у данного общества возникли обязательства по уплате арендных платежей и неустойки, вытекающие из договора аренды земельного участка N 5-1704 от 01.09.2008.
Общество с ограниченной ответственностью "КБ Экорос" с данным выводом не согласилось, обжаловало решение в апелляционном порядке, просит судебный акт отменить, отказать в иске в полном объеме. Полагает, что суд необоснованно не дал оценки уведомлению о приостановлении государственной регистрации права. По мнению заявителя жалобы, договор аренды земельного участка N 5-1704 от 01.09.2008 является недействительной сделкой с момента ее заключения, следовательно, по мнению заявителя апелляционной жалобы, применение судом пункта 3.1 Договора для взыскания неустойки, является незаконным. Также податель жалобы указывает на то, что суд не дал оценку тому обстоятельству, что земельный участок, расположенный под зданием, в котором расположено помещение, имеет статус аннулированного объекта, а также тому обстоятельству, что Администрация города Екатеринбурга не является надлежащим лицом, обладающим правом требования уплаты арендных платежей.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Надлежащим образом уведомленные о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции представителей не направили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, считает, что не имеется оснований для изменения или отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из обстоятельств дела, общество с ограниченной ответственностью "КБ Экорос" является собственником нежилого помещения общей площадью 56,8 кв. м, расположенном в строении литер А по адресу: г. Екатеринбург, ул. Крестинского, 46а с кадастровым (условным) номером 66-66-01/002/2006-171, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 66 АД N 886038 от 25.04.2011 (л.д. 29).
Между Администрацией города Екатеринбурга и закрытым акционерным обществом "Уралжилсервис", Руденко Валентиной Степановной совершен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора N 5-1704 от 01.09.2008 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501072:64, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Крестинского, 46 а, по договору N 5-1704 от 01.09.2008 (л.д. 9-11).
Министерством по управлению государственным имуществом и обществом с ограниченной ответственностью "КБ Экорос" 24 сентября 2015 года подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 5-1704 от 01.09.2008 (л.д. 33), в соответствии с которым общество "КБ Экорос" является дополнительным арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501072:64, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Крестинского, 46 а, положения настоящего дополнительного соглашения распространены на отношения сторон, возникшие с 25.04.2011.
Государственную регистрацию дополнительное соглашение не прошло.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу части 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Соответственно является верным вывод суда о том, что общество, приобретая в 2011 году недвижимое имущество, находящееся в строении литер А по ул. Крестинского, 46а, приобрело и право пользования земельным участком, занятым этим строением, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, в силу прямого указания закона.
Из этого следует, что у общества с ограниченной ответственностью "КБ Экорос" возникли обязательства по уплате арендных платежей и неустойки, вытекающие из договора аренды земельного участка N 5-1704 от 01.09.2008.
Истец представил в материалы дела расчет суммы исковых требований, согласно которому задолженность ответчика по внесению арендной платы возникла в период с апреля 2011 года по август 2015 года в размере 37284 руб. 91 коп. и пени в размере 6844 руб. 64 коп. за период с 11.02.2015 по 31.08.2015.
Суд первой инстанции с учетом истечения срока исковой давности произвел перерасчет суммы долга и неустойки и за период с 11.02.2015 по 31.08.2015 и взыскал неустойку в размере 4 823 руб. 76 коп. на основании п. 3.1 договора и ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ответчик считает, что Администрация города Екатеринбурга не является надлежащим лицом, обладающим правом требования уплаты арендных платежей.
Вместе с тем, пунктом 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 17.11.2011 N 12 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы ответчика об отсутствии государственной регистрации дополнительного соглашения к договору N 5-1704 от 01.09.2008 с МУГИСО 24.09.2015, а также самого договора аренды, что свидетельствует о его недействительности, судом отклоняются.
Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 17.11.2011 N 12 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Довод ответчика о снятии с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501072:64 апелляционным судом отклоняется в силу того, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 17.11.2011 N 12 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Таким образом, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.
Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права, которые согласно ст. 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено, оснований для отмены либо изменения решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
В силу статьи 110 АПК РФ госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 09 декабря 2015 года по делу N А60-49038/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Судья
Т.В.МАКАРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)