Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 мая 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.
судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.,
при участии:
- от истца: представитель не явился, извещен;
- от ответчика: представитель не явился, считается надлежащим образом извещенным в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2016 по делу N А32-1612/2015
по иску администрации города Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи
к обществу с ограниченной ответственностью "Наш Дом-Сочи"
о взыскании задолженности,
принятое в составе судьи Мигулиной Д.А.
администрация муниципального образования г. Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Наш Дом - Сочи" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности в размере 6 463 011 рублей копейки, неустойки в размере 243 938 рублей 75 копеек, расторжении договора аренды от 12.03.2007 N 4900004119.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2016 иск удовлетворен частично, задолженность и неустойка взысканы в полном объеме, в удовлетворении требования о расторжении договора отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе истец просит решение от 17.02.2016 в части отказа в иске отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы апеллянт указывает на то, что арендатор не вносил плату, претензионный порядок истцом соблюден, ответчик нарушает права администрации.
Отзыва на апелляционную жалобу не поступило.
Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 12.03.2007 между администрацией (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Санаторий Москва" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от N 4900004119, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок для санаторно-курортной деятельности арендатора площадью 14 261 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302008:0101, расположенного по ул. Депутатская, 10 Хостинского района г. Сочи.
На основании пункта 5.2.4 договора арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за земельный участок.
11.11.2011 права и обязанности по договору аренды переданы ответчику.
Изменения относительно арендатора зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 08.12.2011.
31.07.2014 администрацией в адрес общества направлена претензия N 14107/02-05-16 о необходимости погашения образовавшейся за период с 14.03.2011 по 31.12.2014 задолженности в размере 6 463 011 рублей 03 копейки, также обществу предложено расторгнуть договор аренды.
Претензия получена ответчиком 10.09.2014, ответа на претензию не последовало.
Ссылаясь на то, что общество ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору аренды, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.
Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении иска частично.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
На основании части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать расторжения договора в случае невнесения арендной платы более двух сроков подряд.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11) разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Отказывая в удовлетворении исковых требований администрации в части расторжения договора, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что расторжение может повлечь за собой неблагоприятные последствия для граждан - участников долевого строительства.
Из материалов дела усматривается, что согласно выписке из ЕГРП от 10.12.2014 N 19/289/2014-589 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302008:101, который является предметом договора аренды, зарегистрировано обременение в виде договоров долевого участия с 544 физическими лицами. Данное обстоятельство апеллянтом не оспаривается.
Сам по себе факт нарушения обществом договорных обязательств по внесению арендной платы в данном случае не может влечь за собой расторжение договора, поскольку наличие формальных оснований к этому, на что ссылается администрация в жалобе, не подтверждает существенное нарушение обязательств.
Вместе с тем, в пункте 23 Постановления N 11 разъяснено, что при долгосрочной аренде расторжение договора допускается только в случае наличия существенных нарушений арендатора. Данное ограничение установлено с целью поддержания стабильности гражданского оборота, возможности осуществления арендатором нормальной хозяйственной деятельности на арендуемом земельном участке, а также предотвращения причинения ущерба третьим лицам.
Общество является застройщиком и на арендуемом земельном участке возводит недвижимые объекты, предназначенные для жилья граждан. Расторжение договора аренды при наличии зарегистрированных обременений со стороны дольщиков в отношении земельного участка сделает невозможным осуществление ответчиком обязанностей застройщика, которые предполагают передачу в собственность недвижимых объектов участникам долевого строительства. В апелляционной жалобе администрация не учла данное обстоятельство и не предоставила юридических гарантий того, что интересы физических лиц расторжением договора аренды не будут нарушены.
В рамках настоящего спора баланс интересов сторон может достигаться только с учетом обеспечения прав на жилье и имущественных интересов большого количества участников долевого строительства, у которых спорный земельный участок находится в залоге в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Следовательно, в рамках рассматриваемого спора невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд не является основанием для расторжения договора, так как повлечет невозможность исполнения обществом обязательств перед участниками долевого строительства, которые вправе рассчитывать на передачу им объектов долевого строительства застройщиком (данная правовая позиция согласуется с позицией, изложенной в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.03.2014 по делу N А32-30733/2012, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2015 по делу N А32-16993/2014).
Таким образом, суд первой инстанции правильно отказал в расторжении договора аренды земельного участка, а поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2016 по делу N А32-1612/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.05.2016 N 15АП-5398/2016 ПО ДЕЛУ N А32-1612/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 мая 2016 г. N 15АП-5398/2016
Дело N А32-1612/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 мая 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.
судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.,
при участии:
- от истца: представитель не явился, извещен;
- от ответчика: представитель не явился, считается надлежащим образом извещенным в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2016 по делу N А32-1612/2015
по иску администрации города Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи
к обществу с ограниченной ответственностью "Наш Дом-Сочи"
о взыскании задолженности,
принятое в составе судьи Мигулиной Д.А.
установил:
администрация муниципального образования г. Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Наш Дом - Сочи" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности в размере 6 463 011 рублей копейки, неустойки в размере 243 938 рублей 75 копеек, расторжении договора аренды от 12.03.2007 N 4900004119.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2016 иск удовлетворен частично, задолженность и неустойка взысканы в полном объеме, в удовлетворении требования о расторжении договора отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе истец просит решение от 17.02.2016 в части отказа в иске отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы апеллянт указывает на то, что арендатор не вносил плату, претензионный порядок истцом соблюден, ответчик нарушает права администрации.
Отзыва на апелляционную жалобу не поступило.
Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 12.03.2007 между администрацией (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Санаторий Москва" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от N 4900004119, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок для санаторно-курортной деятельности арендатора площадью 14 261 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302008:0101, расположенного по ул. Депутатская, 10 Хостинского района г. Сочи.
На основании пункта 5.2.4 договора арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за земельный участок.
11.11.2011 права и обязанности по договору аренды переданы ответчику.
Изменения относительно арендатора зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 08.12.2011.
31.07.2014 администрацией в адрес общества направлена претензия N 14107/02-05-16 о необходимости погашения образовавшейся за период с 14.03.2011 по 31.12.2014 задолженности в размере 6 463 011 рублей 03 копейки, также обществу предложено расторгнуть договор аренды.
Претензия получена ответчиком 10.09.2014, ответа на претензию не последовало.
Ссылаясь на то, что общество ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору аренды, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.
Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении иска частично.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
На основании части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать расторжения договора в случае невнесения арендной платы более двух сроков подряд.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11) разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Отказывая в удовлетворении исковых требований администрации в части расторжения договора, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что расторжение может повлечь за собой неблагоприятные последствия для граждан - участников долевого строительства.
Из материалов дела усматривается, что согласно выписке из ЕГРП от 10.12.2014 N 19/289/2014-589 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302008:101, который является предметом договора аренды, зарегистрировано обременение в виде договоров долевого участия с 544 физическими лицами. Данное обстоятельство апеллянтом не оспаривается.
Сам по себе факт нарушения обществом договорных обязательств по внесению арендной платы в данном случае не может влечь за собой расторжение договора, поскольку наличие формальных оснований к этому, на что ссылается администрация в жалобе, не подтверждает существенное нарушение обязательств.
Вместе с тем, в пункте 23 Постановления N 11 разъяснено, что при долгосрочной аренде расторжение договора допускается только в случае наличия существенных нарушений арендатора. Данное ограничение установлено с целью поддержания стабильности гражданского оборота, возможности осуществления арендатором нормальной хозяйственной деятельности на арендуемом земельном участке, а также предотвращения причинения ущерба третьим лицам.
Общество является застройщиком и на арендуемом земельном участке возводит недвижимые объекты, предназначенные для жилья граждан. Расторжение договора аренды при наличии зарегистрированных обременений со стороны дольщиков в отношении земельного участка сделает невозможным осуществление ответчиком обязанностей застройщика, которые предполагают передачу в собственность недвижимых объектов участникам долевого строительства. В апелляционной жалобе администрация не учла данное обстоятельство и не предоставила юридических гарантий того, что интересы физических лиц расторжением договора аренды не будут нарушены.
В рамках настоящего спора баланс интересов сторон может достигаться только с учетом обеспечения прав на жилье и имущественных интересов большого количества участников долевого строительства, у которых спорный земельный участок находится в залоге в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Следовательно, в рамках рассматриваемого спора невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд не является основанием для расторжения договора, так как повлечет невозможность исполнения обществом обязательств перед участниками долевого строительства, которые вправе рассчитывать на передачу им объектов долевого строительства застройщиком (данная правовая позиция согласуется с позицией, изложенной в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.03.2014 по делу N А32-30733/2012, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2015 по делу N А32-16993/2014).
Таким образом, суд первой инстанции правильно отказал в расторжении договора аренды земельного участка, а поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2016 по делу N А32-1612/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
М.Г.ВЕЛИЧКО
Ю.И.БАРАНОВА
М.Г.ВЕЛИЧКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)