Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 декабря 2015 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Жевак И.И., Шалкина В.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богатыревой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Хорса" (412540, Саратовская область, г. Петровск, ул. Московская, д. 78, лит. 1 А, ОГРН 1076444000665, ИНН 6444007760)
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 22 октября 2015 года по делу N А57-8769/2015 (судья Алькова В.А.)
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Хорса" (412540, Саратовская область, г. Петровск, ул. Московская, д. 78, лит. А 1, ОГРН 1076444000665, ИНН 6444007760)
к обществу с ограниченной ответственностью "Сталь плюс" (412538, Саратовская область, Петровский район, пос. Пригородный ул. Восточная, 1-а, ОГРН 1136444000153, ИНН 6444008958) в лице конкурсного управляющего Сергеева Алексея Ивановича (410012, г. Саратов, ул. Б. Казачья, д. 23/27, оф. 28-32),
третьи лица: Иноземцев Олег Владимирович (410000, Саратовская область, Петровский район, с. Бобровка, ул. Зеленая, д. 5), Чернов Валерий Александрович (410000, Саратовский область, Петровский район, п. Пригородный)
о расторжении договора аренды земельного участка,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Хорса" Черниковой Анастасии Артуровны, действующей по доверенности от 30.141.2015, выданной сроком на один год,
в отсутствие иных участников процесса, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Хорса" (далее - ООО "Хорса", истец) с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сталь плюс" в лице конкурсного управляющего Сергеева Алексея Ивановича (далее - ООО "Сталь плюс", ответчик) о расторжении договора аренды от 21.04.2012 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:25:090201:327, общей площадью 14 га пашни, расположенного по адресу: Саратовская область, Петровский район, Пригородное муниципальное образование, в районе п. Пригородный, поле V-1, для сельскохозяйственного производства, заключенного между Иноземцевым Олегом Владимировичем и сельскохозяйственным кооперативом "Сталь" (правопреемник ООО "Сталь плюс").
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 22 октября 2015 года в иске отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Хорса" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, иск удовлетворить. Заявитель жалобы считает, что суд первой инстанции дал неверную оценку условиям спорного договора аренды. По мнению апеллянта, вывод суда об отсутствии со стороны ответчика существенных нарушений условий договора аренды является ошибочным и опровергается представленными в материалы дела доказательствами. Так, ООО "Сталь плюс" уклонилось от уплаты арендных платежей за 2013 и 2014 годы, то есть более двух раз подряд; ответчиком в отсутствие обязательного согласия арендодателя, спорный земельный участок предоставлялся в субаренду третьим лицам. Истец в порядке статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу закона является правопреемником предыдущего собственника спорного земельного участка Иноземцева Олега Владимировича (далее - Иноземцев О.В.), в связи с чем, вправе требовать с ООО "Сталь плюс" как уплаты арендных платежей за период, предшествующий заключению договора, так и требовать расторжения спорного договора в связи с существенным нарушением ответчиком его условий.
ООО "Сталь плюс", Иноземцев О.В., Чернов В.А. в порядке статьи 262 АПК РФ письменные отзывы на апелляционную жалобу в материалы дела не представили.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
В судебное заседание представители иных лиц, участвующих в деле, не явились. О времени и месте судебного заседания лица, участвующие в деле извещены надлежащим образом, в порядке статьи 123 АПК РФ.
Публикация в сети Интернет произведена 02.12.2015.
Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 АПК РФ.
Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдения норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, 21 апреля 2012 года между Иноземцевым О.В. и СПК "Сталь" был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:25:090201:327, общей площадью 14 га пашни, расположенный по адресу: Саратовская область, Петровский район, Пригородное муниципальное образование, в районе п. Пригородный, поле V-1, для сельскохозяйственного производства.
Пунктом 2 указанного договора стороны согласовали условие о том, что настоящий договор заключен сроком на 5 (пять) лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в соответствии с требованиями действующего законодательства.
С учетом согласованных сторонами сделки условий договор заключен до 21 апреля 2012 года и является действующим.
В результате реорганизации СПК "Сталь" преобразовано в ООО "Сталь плюс", 29 мая 2013 года произведена государственная регистрация прекращения деятельности юридического лица при реорганизации в форме преобразования.
23 апреля 2014 года Иноземцев О.В. заключил с ООО "Хорса" договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка, в результате чего к ООО "Хорса" перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка от 21.04.2012, заключенному между Иноземцевым О.В. и предшественником ООО "Сталь плюс" - СПК "Сталь".
Согласно сведениям из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.01.2015, а также свидетельству о государственной регистрации права от 07.05.2014, право собственности ООО "Хорса" на данный земельный участок зарегистрировано 07.05.2014, номер регистрации 64-64-15/004/2014-155.
Пунктом 4 Договора предусмотрено, что арендная плата в денежном выражении составляет 200 рублей за 1 га в год.
В размере вышеуказанной суммы арендодатель может получать арендную плату в денежной форме или в виде натуральной оплаты (продукции) и оказания услуг: 1) продукция: зерно - 1,4 т с доставкой - до 25 декабря, масло подсолнечное - 10 кг - до 25 декабря, солома - 1 т - до 25 декабря; 2) оплата земельного налога -ежегодно; 3) вспашка огорода - сентябрь.
На основании пункта 5 Договора арендатор обязан соблюдать установленный режим использования земель, своевременно вносить арендную плату.
Истец 04 марта 2015 года направил в адрес ответчика письменное предложение о досрочном расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:25:090201:327 от 21.04.2012, указав в качестве основания то, что ответчиком не исполнены обязательства по оплате арендной платы за 2014 год.
Предложение о досрочном расторжении договора аренды было вручено ответчику 11 марта 2015 года, что подтверждается сведениями с сайта www.russianpost.ru.
На данное предложение ООО "Хорса" ответ не получило, в связи с чем обратилось в суд с вышеуказанным иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции сделал вывод о недоказанности истцом наличия оснований, с которыми действующее законодательство связывает возможность досрочного расторжения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции находит такие выводы суда первой инстанции законными и обоснованными в связи со следующим.
Спорные правоотношения сторон вытекают из арендных правоотношений, к которым применяются нормы главы 34 ГК РФ.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно нормам статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 ГК РФ).
В соответствии с 1 и 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как следует из материалов дела, истец в обоснование заявленного иска в качестве существенного нарушения условий Договора указывает на невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока и пользование имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.
Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае предоставления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 и части 3 статьи 619 ГК РФ.
Как установлено судом первой инстанции, подтверждается материалами дела и не опровергнуто ответчиком, Арендодателем в адрес Арендатора направлено уведомление от 04 марта 2015 года о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:25:090201:327 от 21 апреля 2012 года.
Факт получения данного уведомления и соблюдение истцом мер по досудебному урегулированию спора ответчик не оспаривает.
Отказывая в иске, суд первой инстанции сделал правильный вывод о непредставлении истцом относимых и допустимых доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из содержания пункта 4 договора аренды следует, что арендная плата в денежном выражении составляет 200 рублей за 1 га в год. В размере вышеуказанной суммы арендодатель может получать арендную плату в денежной форме или в виде натуральной оплаты (продукции) и оказания услуг.
Арендная плата выплачивается в нижеследующем виде и размере:
- 1. продукция: зерно - 1,4 т ежегодно с доставкой до 25 декабря; масло подсолнечное - 10 кг ежегодно до 25 декабря; солома - 1 т ежегодно до 25 декабря;
- 2. оплата земельного налога - ежегодно;
- 3. вспашка огорода - сентябрь.
Таким образом, в договоре аренды стороны согласовали внесение арендных платежей в виде натуральной оплаты (продукции) и оказания услуг. Внесение арендной платы предусмотрено ежегодно.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права N 64-АД 240790 (л.д. 19 т. 1) к ООО "Хорса" права и обязанности арендодателя по договору аренды перешли с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок - 07.05.2014.
Следовательно, право требования арендных платежей с ООО "Сталь плюс" у истца возникло с 07.05.2014.
Письмо о расторжении спорного договора аренды направлено в адрес ответчика в 2015 году, настоящий иск подан в суд также в 2015 году.
Таким образом, указание истцом на нарушение сроков оплаты ответчиком новому арендодателю арендных платежей в соответствии с требованиями статьи 619 ГК РФ более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (то есть за два года) не соответствует обстоятельствам дела.
Доказательств наличия либо отсутствия задолженности по арендным платежам у арендатора перед предыдущим собственником, ООО "Хорса" в материалы настоящего дела не представлено.
Привлеченный к участию в дело в качестве третьего лица, Иноземцев О.В. таких доказательств также не представил, свою позицию в отношении исковых требований ООО "Хорса" не выразил.
Кроме того, истец полагает, что со стороны арендатора имеются существенные нарушения условий договора аренды, выразившиеся в передаче спорного земельного участка в субаренду третьим лицам без согласования с арендодателем.
Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 АПК РФ.
Между тем, ООО "Хорса" не представлены доказательства, подтверждающие данные доводы. Представленное истцом письмо Администрации Пригородного муниципального образования N 644 от 20.07.2015 (л.д. 90 т. 1) таким доказательством не является, поскольку из его содержания не следует, что КФХ Чернов В.А. владеет спорным земельным участком на праве субаренды.
При данных обстоятельствах судом первой инстанции сделан законный и обоснованный вывод о том, что истец не представил доказательств истечения сроков, предусмотренных договором аренды для внесения арендных платежей, а также не представил доказательств существенного нарушения арендатором условий договора, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ООО "Хорса" о расторжении договора аренды от 21.04.2012 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:25:090201:327, общей площадью 14 га пашни, расположенного по адресу: Саратовская область, Петровский район, Пригородное муниципальное образование, в районе п. Пригородный, поле V-1, для сельскохозяйственного производства, заключенного между Иноземцевым О.В. и СК "Сталь" (правопреемник ООО "Сталь плюс").
Судебная коллегия относится критически к доводу апелляционной жалобы о том, что истец является универсальным приемником Иноземцева О.В. в части требования с ответчика неоплаченных арендных платежей за период, предшествующий заключению договора купли-продажи спорного земельного участка, и как следствие наличия со стороны ООО "Сталь плюс" нарушения сроков оплаты арендных платежей за два периода в связи со следующим.
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В силу статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Аналогичные разъяснения даны в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды с даты перехода права собственности на недвижимое имущество на покупателя.
Поэтому прежний собственник вправе до даты регистрации перехода права собственности на нового собственника требовать оплаты за пользование спорным земельным участком с арендатора.
Условий передачи Иноземцевым О.В. новому собственнику ООО "Хорса" права требования с ООО "Сталь плюс" по договору аренды неисполненных обязательств, в случае если таковые имеются, договор купли-продажи спорного земельного участка не содержит.
Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.
Оценивая доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 АПК РФ не является основанием для отмены либо изменения судебного акта в обжалуемой части.
Апелляционную жалобу ООО "Хорса" следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 22 октября 2015 года по делу N А57-8769/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Хорса" - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
И.И.ЖЕВАК
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.12.2015 ПО ДЕЛУ N А57-8769/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 декабря 2015 г. по делу N А57-8769/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 декабря 2015 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Жевак И.И., Шалкина В.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богатыревой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Хорса" (412540, Саратовская область, г. Петровск, ул. Московская, д. 78, лит. 1 А, ОГРН 1076444000665, ИНН 6444007760)
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 22 октября 2015 года по делу N А57-8769/2015 (судья Алькова В.А.)
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Хорса" (412540, Саратовская область, г. Петровск, ул. Московская, д. 78, лит. А 1, ОГРН 1076444000665, ИНН 6444007760)
к обществу с ограниченной ответственностью "Сталь плюс" (412538, Саратовская область, Петровский район, пос. Пригородный ул. Восточная, 1-а, ОГРН 1136444000153, ИНН 6444008958) в лице конкурсного управляющего Сергеева Алексея Ивановича (410012, г. Саратов, ул. Б. Казачья, д. 23/27, оф. 28-32),
третьи лица: Иноземцев Олег Владимирович (410000, Саратовская область, Петровский район, с. Бобровка, ул. Зеленая, д. 5), Чернов Валерий Александрович (410000, Саратовский область, Петровский район, п. Пригородный)
о расторжении договора аренды земельного участка,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Хорса" Черниковой Анастасии Артуровны, действующей по доверенности от 30.141.2015, выданной сроком на один год,
в отсутствие иных участников процесса, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Хорса" (далее - ООО "Хорса", истец) с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сталь плюс" в лице конкурсного управляющего Сергеева Алексея Ивановича (далее - ООО "Сталь плюс", ответчик) о расторжении договора аренды от 21.04.2012 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:25:090201:327, общей площадью 14 га пашни, расположенного по адресу: Саратовская область, Петровский район, Пригородное муниципальное образование, в районе п. Пригородный, поле V-1, для сельскохозяйственного производства, заключенного между Иноземцевым Олегом Владимировичем и сельскохозяйственным кооперативом "Сталь" (правопреемник ООО "Сталь плюс").
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 22 октября 2015 года в иске отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Хорса" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, иск удовлетворить. Заявитель жалобы считает, что суд первой инстанции дал неверную оценку условиям спорного договора аренды. По мнению апеллянта, вывод суда об отсутствии со стороны ответчика существенных нарушений условий договора аренды является ошибочным и опровергается представленными в материалы дела доказательствами. Так, ООО "Сталь плюс" уклонилось от уплаты арендных платежей за 2013 и 2014 годы, то есть более двух раз подряд; ответчиком в отсутствие обязательного согласия арендодателя, спорный земельный участок предоставлялся в субаренду третьим лицам. Истец в порядке статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу закона является правопреемником предыдущего собственника спорного земельного участка Иноземцева Олега Владимировича (далее - Иноземцев О.В.), в связи с чем, вправе требовать с ООО "Сталь плюс" как уплаты арендных платежей за период, предшествующий заключению договора, так и требовать расторжения спорного договора в связи с существенным нарушением ответчиком его условий.
ООО "Сталь плюс", Иноземцев О.В., Чернов В.А. в порядке статьи 262 АПК РФ письменные отзывы на апелляционную жалобу в материалы дела не представили.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
В судебное заседание представители иных лиц, участвующих в деле, не явились. О времени и месте судебного заседания лица, участвующие в деле извещены надлежащим образом, в порядке статьи 123 АПК РФ.
Публикация в сети Интернет произведена 02.12.2015.
Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 АПК РФ.
Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдения норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, 21 апреля 2012 года между Иноземцевым О.В. и СПК "Сталь" был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:25:090201:327, общей площадью 14 га пашни, расположенный по адресу: Саратовская область, Петровский район, Пригородное муниципальное образование, в районе п. Пригородный, поле V-1, для сельскохозяйственного производства.
Пунктом 2 указанного договора стороны согласовали условие о том, что настоящий договор заключен сроком на 5 (пять) лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в соответствии с требованиями действующего законодательства.
С учетом согласованных сторонами сделки условий договор заключен до 21 апреля 2012 года и является действующим.
В результате реорганизации СПК "Сталь" преобразовано в ООО "Сталь плюс", 29 мая 2013 года произведена государственная регистрация прекращения деятельности юридического лица при реорганизации в форме преобразования.
23 апреля 2014 года Иноземцев О.В. заключил с ООО "Хорса" договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка, в результате чего к ООО "Хорса" перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка от 21.04.2012, заключенному между Иноземцевым О.В. и предшественником ООО "Сталь плюс" - СПК "Сталь".
Согласно сведениям из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.01.2015, а также свидетельству о государственной регистрации права от 07.05.2014, право собственности ООО "Хорса" на данный земельный участок зарегистрировано 07.05.2014, номер регистрации 64-64-15/004/2014-155.
Пунктом 4 Договора предусмотрено, что арендная плата в денежном выражении составляет 200 рублей за 1 га в год.
В размере вышеуказанной суммы арендодатель может получать арендную плату в денежной форме или в виде натуральной оплаты (продукции) и оказания услуг: 1) продукция: зерно - 1,4 т с доставкой - до 25 декабря, масло подсолнечное - 10 кг - до 25 декабря, солома - 1 т - до 25 декабря; 2) оплата земельного налога -ежегодно; 3) вспашка огорода - сентябрь.
На основании пункта 5 Договора арендатор обязан соблюдать установленный режим использования земель, своевременно вносить арендную плату.
Истец 04 марта 2015 года направил в адрес ответчика письменное предложение о досрочном расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:25:090201:327 от 21.04.2012, указав в качестве основания то, что ответчиком не исполнены обязательства по оплате арендной платы за 2014 год.
Предложение о досрочном расторжении договора аренды было вручено ответчику 11 марта 2015 года, что подтверждается сведениями с сайта www.russianpost.ru.
На данное предложение ООО "Хорса" ответ не получило, в связи с чем обратилось в суд с вышеуказанным иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции сделал вывод о недоказанности истцом наличия оснований, с которыми действующее законодательство связывает возможность досрочного расторжения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции находит такие выводы суда первой инстанции законными и обоснованными в связи со следующим.
Спорные правоотношения сторон вытекают из арендных правоотношений, к которым применяются нормы главы 34 ГК РФ.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно нормам статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 ГК РФ).
В соответствии с 1 и 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как следует из материалов дела, истец в обоснование заявленного иска в качестве существенного нарушения условий Договора указывает на невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока и пользование имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.
Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае предоставления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 и части 3 статьи 619 ГК РФ.
Как установлено судом первой инстанции, подтверждается материалами дела и не опровергнуто ответчиком, Арендодателем в адрес Арендатора направлено уведомление от 04 марта 2015 года о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:25:090201:327 от 21 апреля 2012 года.
Факт получения данного уведомления и соблюдение истцом мер по досудебному урегулированию спора ответчик не оспаривает.
Отказывая в иске, суд первой инстанции сделал правильный вывод о непредставлении истцом относимых и допустимых доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из содержания пункта 4 договора аренды следует, что арендная плата в денежном выражении составляет 200 рублей за 1 га в год. В размере вышеуказанной суммы арендодатель может получать арендную плату в денежной форме или в виде натуральной оплаты (продукции) и оказания услуг.
Арендная плата выплачивается в нижеследующем виде и размере:
- 1. продукция: зерно - 1,4 т ежегодно с доставкой до 25 декабря; масло подсолнечное - 10 кг ежегодно до 25 декабря; солома - 1 т ежегодно до 25 декабря;
- 2. оплата земельного налога - ежегодно;
- 3. вспашка огорода - сентябрь.
Таким образом, в договоре аренды стороны согласовали внесение арендных платежей в виде натуральной оплаты (продукции) и оказания услуг. Внесение арендной платы предусмотрено ежегодно.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права N 64-АД 240790 (л.д. 19 т. 1) к ООО "Хорса" права и обязанности арендодателя по договору аренды перешли с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок - 07.05.2014.
Следовательно, право требования арендных платежей с ООО "Сталь плюс" у истца возникло с 07.05.2014.
Письмо о расторжении спорного договора аренды направлено в адрес ответчика в 2015 году, настоящий иск подан в суд также в 2015 году.
Таким образом, указание истцом на нарушение сроков оплаты ответчиком новому арендодателю арендных платежей в соответствии с требованиями статьи 619 ГК РФ более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (то есть за два года) не соответствует обстоятельствам дела.
Доказательств наличия либо отсутствия задолженности по арендным платежам у арендатора перед предыдущим собственником, ООО "Хорса" в материалы настоящего дела не представлено.
Привлеченный к участию в дело в качестве третьего лица, Иноземцев О.В. таких доказательств также не представил, свою позицию в отношении исковых требований ООО "Хорса" не выразил.
Кроме того, истец полагает, что со стороны арендатора имеются существенные нарушения условий договора аренды, выразившиеся в передаче спорного земельного участка в субаренду третьим лицам без согласования с арендодателем.
Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 АПК РФ.
Между тем, ООО "Хорса" не представлены доказательства, подтверждающие данные доводы. Представленное истцом письмо Администрации Пригородного муниципального образования N 644 от 20.07.2015 (л.д. 90 т. 1) таким доказательством не является, поскольку из его содержания не следует, что КФХ Чернов В.А. владеет спорным земельным участком на праве субаренды.
При данных обстоятельствах судом первой инстанции сделан законный и обоснованный вывод о том, что истец не представил доказательств истечения сроков, предусмотренных договором аренды для внесения арендных платежей, а также не представил доказательств существенного нарушения арендатором условий договора, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ООО "Хорса" о расторжении договора аренды от 21.04.2012 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:25:090201:327, общей площадью 14 га пашни, расположенного по адресу: Саратовская область, Петровский район, Пригородное муниципальное образование, в районе п. Пригородный, поле V-1, для сельскохозяйственного производства, заключенного между Иноземцевым О.В. и СК "Сталь" (правопреемник ООО "Сталь плюс").
Судебная коллегия относится критически к доводу апелляционной жалобы о том, что истец является универсальным приемником Иноземцева О.В. в части требования с ответчика неоплаченных арендных платежей за период, предшествующий заключению договора купли-продажи спорного земельного участка, и как следствие наличия со стороны ООО "Сталь плюс" нарушения сроков оплаты арендных платежей за два периода в связи со следующим.
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В силу статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Аналогичные разъяснения даны в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды с даты перехода права собственности на недвижимое имущество на покупателя.
Поэтому прежний собственник вправе до даты регистрации перехода права собственности на нового собственника требовать оплаты за пользование спорным земельным участком с арендатора.
Условий передачи Иноземцевым О.В. новому собственнику ООО "Хорса" права требования с ООО "Сталь плюс" по договору аренды неисполненных обязательств, в случае если таковые имеются, договор купли-продажи спорного земельного участка не содержит.
Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.
Оценивая доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 АПК РФ не является основанием для отмены либо изменения судебного акта в обжалуемой части.
Апелляционную жалобу ООО "Хорса" следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 22 октября 2015 года по делу N А57-8769/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Хорса" - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
И.И.ЖЕВАК
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)