Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ломидзе О.Г.,
судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абрамовой П.А.,
при участии:
от истца: представителя Соколовой Марианны Сергеевны по доверенности от 19.10.2015 N 52-20208/15-43.17,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2015 по делу N А32-42589/2014 (судья
Назыков А.Л.) по иску Департамента имущественных отношений Краснодарского края к открытому акционерному обществу "Международная Интеграционная Нефтегазостроительная Компания Миннефтегазстрой" при участии третьих лиц: администрации Краснодарского Края; администрации муниципального образования Абинский район; общества с ограниченной ответственностью "Заря" о расторжении договора аренды земельного участка,
департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу "Международная Интеграционная Нефтегазостроительная Компания Миннефтегазстрой" (далее - общество, ответчик) о расторжении договора аренды от 18.05.2009 N 0000002145 земельного участка с кадастровым номером 23:01:0801000:646 площадью 500 000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Абинский район, в границах земель колхоза "Кавказ". Департамент просил также указать в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Росреестра по Краснодарскому краю записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права аренды по договору от 18.05.2009 N 0000002145.
Исковое заявление мотивировано неисполнением ответчиком обязанностей по освоению земельного участка, отсутствием строительных работ. После получения уведомления о неисполнении обязательств по договору аренды земельного участка ответчик не предпринял мер по освоению земельного участка, доказательств его использования по назначению не представил. В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса о Российской Федерации основанием прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя указано неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. Арендатор не приступал к строительству объектов недвижимости на земельном участке. Выполнение подготовительных процедур не отменяет обязанности ответчика по соблюдению сроков разработки и согласованию проекта. Арендатором также неоднократно допускалась просрочка внесения арендных платежей.
Определением от 03.06.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования Абинский район, ООО "Заря", администрация Краснодарского края.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2015 в иске отказано. Обеспечительные меры, принятые определением арбитражного суда по настоящему делу от 20.11.2014, отменены с даты вступления решения арбитражного суда в законную силу.
Суд пришел к выводу, что строительство Абинской ТЭЦ в течение трех лет с даты заключения сторонами дополнительного соглашения от 20.04.2010 к договору аренды от 18.05.2009 было практически нереализуемым. Для получения разрешения на строительство и, как следствие, для начала застройки земельного участка ответчик должен был обеспечить разработку проектной документации, получить архитектурно-строительное и технологическое решение ТЭЦ, сформулировать основные параметры такого объекта, пройти экспертизу проектной документации. Суд указал, что стоимость проектных работ по строительству ТЭЦ крайне высока.
Суд указал, что при применении статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации суд учел, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с отсутствием его застройки в течение трех лет с момента заключения договора представляет собой форму ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не прилагают усилий к освоению земельного участка. Вопрос о расторжении договора аренды земельного участка по данному основанию в каждом случае должен рассматриваться индивидуально, с учетом технических особенностей и стоимости строительного проекта, мер, необходимых для начала строительства, и фактически предпринятых арендатором действий по получению исходной архитектурно-строительной и разрешительной документации.
Суд также пришел к выводу, что строительство объекта не могло начаться непосредственно с даты заключения сторонами дополнительного соглашения от 20.04.2010 и завершиться в пределах трех лет с даты подписания данного соглашения.
Относительно довода истца о задолженности по арендной плате арбитражный суд отметил, что образовавшаяся на дату судебного заседания 22.07.2015 задолженность по арендной плате ответчиком была полностью погашена.
Суд пришел к выводу о том, что оснований считать допущенное ответчиком нарушение по арендным платежам существенным нарушением применительно к данному делу не имеется.
Не согласившись с принятым судебным актом, департамент обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым требования удовлетворить в полном объеме.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:
- выводы суда первой инстанции не свидетельствуют об освоении земельного участка арендатором,
- согласно акту ПСУ КК "Кубаньземконтроль" обследования земельного участка от 07.08.2014 N 544, земельный участок с кадастровым номером 23:01:0801000:646 по целевому назначению не используется, работы по строительству и не ведутся. Участок использует ООО "Заря" по договору субаренды от 01.10.2013 N 1/10-13, на участке выращивается люцерна,
- ответчику направлялись претензионные письма. Департаментом имущественных отношений в адрес ответчика было направлено уведомление о неисполнении обязательств по договору аренды земельного участка от 18.05.2009 N 0000002145 с предложением предоставить в департамент документы, свидетельствующие об освоении земельного участка (письмо от 25.09.2014 N 52-14524/14-43-11). Однако подтверждающих документов представлено не было, о получении разрешения на строительство и начале строительства ответчик ничего не сообщил, доказательств не представил,
- содержание понятия "освоение" арендованного земельного участка включает в себя совершение арендатором действий по использованию объекта аренды в соответствии с определенным законом и договором аренды назначением,
- департаментом имущественных отношений Краснодарского края полностью соблюден двухстадийный порядок расторжения договора, предусмотренный для данной категории дел, что не оспаривалось стороной,
- выполнение каких-либо подготовительных процедур не отменяет обязанностей ответчика по соблюдению сроков разработки и согласованию проекта, их утверждения в установленном законом порядке, по подготовке к строительству и завершения его в предусмотренные сроки,
- судом первой инстанции не учтено обстоятельство, что неоднократно в течение действия договора указанные положения нарушались. Арендная плата вносилась со значительной просрочкой, что является существенным нарушением условий договора. Указанные факты невнесения платы находят свое подтверждение в акте сверки взаиморасчетов.
В отзыве на апелляционную жалобу администрация Краснодарского края просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым иск удовлетворить.
В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы апелляционной жалобы. По вопросам суда пояснил, что арендная плата ответчиком оплачивается, субарендная плата меньше арендной, иных претендентов на выполнение строительства объекта энергетики не имеется.
От ответчика поступило ходатайство об отложении слушания дела.
Остальные участвующие в деле лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи уведомленными о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей указанных лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителя департамента, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции, следует из материалов дела, постановлением главы муниципального образования Абинский район от 04.12.2008 N 4453 из фонда перераспределения земель Краснодарского края в аренду обществу на 5 лет для сельскохозяйственного использования предоставлены земельные участки, расположенные в административно-территориальных границах муниципального образования Абинский район (категория земель сельскохозяйственного назначения).
Основанием предоставления земельных участков в аренду обществу указаны статьи 9, 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статья 19 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", а также отсутствие заявлений иных претендентов после опубликования информационного сообщения в газете "Кубанские новости" от 15.08.2007 N 129.
Постановлением главы администрации муниципального образования Абинский район от 08.07.2009 N 1163 в постановление от 04.12.2008 N 4453 внесены изменения в части кадастрового номера земельного участка, указано на предоставление из фонда перераспределения земель Краснодарского края в аренду на 49 лет для сельскохозяйственного использования земельного участка с кадастровым номером 23:01:0801000:646 площадью 50 га, расположенного в границах земель колхоза "Кавказ".
Администрацией муниципального образования Абинский район и обществом на основании постановления главы муниципального образования Абинский район от 04.12.2008 N 4453 и постановления главы муниципального образования Абинский район от 08.07.2009 N 1163 заключен договор аренды от 18.05.2009 N 8801000035 земельного участка из фонда перераспределения земель Краснодарского края с кадастровым номером 23:01:0801000:646 общей площадью 500 000 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Абинский район, в границах земель колхоза "Кавказ", предназначенного для сельскохозяйственного использования.
Договор заключен сроком до 17.05.2058.
Департаментом имущественных отношений Краснодарского края, администрацией муниципального образования Абинский район и обществом в соответствии с распоряжением главы администрации (Губернатора) Краснодарского края от 15.09.2009 N 700-р "О переводе земельного участка в Абинском районе" заключено дополнительное соглашение от 20.04.2010 к договору аренды земельного участка от 18.05.2009 N 8801000035, в соответствии с которым администрация муниципального образования Абинский район уступает департаменту имущественных отношений Краснодарского края права и обязанности арендодателя по договору аренды от 18.05.2009 N 880100035.
В том же дополнительном соглашении стороны изложили договор аренды в новой редакции, в которой департамент имущественных отношений Краснодарского края выступает в качестве арендодателя. В соответствии с новой редакцией договора аренды земельный участок с кадастровым номером 23:01:080100:646 площадью 500 000 кв. м относится к землям промышленности, предназначен для размещения объекта энергетики.
Какие-либо специальные положения относительно сроков строительства, этапов строительства и последствий их нарушения в договоре не приведены.
В пункте 3.2.4 договора аренды указаны основания для принятия арендодателем в одностороннем порядке решения о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора: использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, нарушение арендатором условий, указанных в разделе 10 договора, и невыполнение арендатором обязанностей, указанных в пункте 4.1, 4.3 договора, невнесение арендной платы в течение одного квартала, использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.08.2014 N 90-2246985 земельный участок с кадастровым номером 23:01:0801000:646 площадью 500 000 кв. м является собственностью Краснодарского края, обременен арендой в пользу ОАО "Миннефтегазстрой", зарегистрированной 20.07.2009 на основании договора аренды от 18.05.2009.
По сведениям кадастрового паспорта от 05.03.2010 N 2343/12/10-170021 земельный участок с кадастровым номером 23:01:0801000:646 площадью 500 000 кв. м относится к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, иного специального назначения.
Основанием изменения категории земельного участка явилось распоряжение главы администрации Краснодарского края от 15.09.2009 N 700-р о переводе земельного участка площадью 500 000 кв. м с кадастровым номером 23:01:0801000:646 из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, иного специального назначения, для размещения объекта энергетики.
Общество по договору субаренды от 01.10.2013 N 1/10-13 передало земельный участок с кадастровым номером 23:01:0801000:646 площадью 500 000 кв. м в субаренду ООО "Заря" для сельскохозяйственного использования.
В соответствии с данным договором субарендатор обязан повышать плодородие почв и не допускать ухудшения экологической обстановки на участке, устанавливать и сохранять межевые, геодезические и другие специальные информационные знаки на участке.
Договор субаренды действует до 01.10.2013, за исключением земельного участка площадью 500 000 кв. м, срок действия субаренды которого прекращается по первому требованию арендатора (ОАО "Миннефтегазстрой"), но не ранее окончания уборки выращенного на нем урожая.
В соответствии с актом обследования земельного участка ГКУ Краснодарского края "Кубаньземконтроль" от 07.08.2014 N 544 на земельном участке с кадастровым номером 23:01:0801000:646 площадью 50 га строительство не ведется, ООО "Заря" выращивается люцерна по договору субаренды от 01.10.2013 N 1/10-13.
Департаментом в адрес ответчика были направлены уведомление от 25.09.2014 о неисполнении обязательств по договору аренды от 18.05.2009 N 0000002145, а также предложение о расторжении договора аренды земельного участка от 14.10.2014, в которых департамент привел в качестве основания для расторжения договора неиспользование земельного участка по целевому назначению, а также задолженность по арендной плате по состоянию на 23.09.2014 в размере 425 616 рублей 81 копейка.
Соблюдение досудебного порядка по требованию о расторжении договора аренды земельного участка ответчиком не отрицается.
При определении нормативно-правового регулирования правоотношений сторон по договору аренды земельного участка следует учитывать срок заключения договора.
Из материалов дела следует, что договор заключен сроком до 2058 года.
Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не устанавливают перечня нарушений, которые являются существенными. Для решения вопроса о том, могут ли быть квалифицированы как существенные те обстоятельства, на которые ссылается истец, представлены ли истцом в дело доказательства существенного нарушения арендатором условий договора аренды, следует обратиться к иным статьям Гражданского кодекса и Земельного кодекса Российской Федерации.
В частности, судом указано на то, что в силу пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, который среди прочих предусматривает в качестве основания прекращения права неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Данная норма позволяет определять время, необходимое для освоения земельного участка, с учетом особенностей конкретного случая, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.
В то же время, из смысла указанной нормы следует, что существенным законодатель полагает неиспользование земельного участка в течение трех лет и более с момента предоставления земельного участка землепользователю, при отсутствии объективных обстоятельств, исключающих такое использование.
Судом первой инстанции установлено, что ответчиком планируется возведение на земельном участке объекта теплоэнергетики - Абинской ТЭЦ мощностью 2 х 450 МВт и 1 х 325 МВт топливно-энергетического кластера "АТЭК".
Судом в ходе судебных заседаний и исследования материалов дела установлено, что сложность и стоимость этого объекта таковы, что его строительство невозможно завершить в течение трех лет с момента заключения договора аренды. Из материалов дела усматривается, что ведение каких-либо подготовительных работ и работ по освоению земельного участка для ответчика стало возможным только после изменения категории земельного участка и перевода его в земли промышленности на основании распоряжения главы администрации Краснодарского края от 15.09.2009 N 700-р и заключения дополнительного соглашения с департаментом имущественных отношений Краснодарского края от 20.04.2010 к договору аренды земельного участка от 18.05.2009 N 8801000035, которым была изменена категория земельного участка в тексте договора и установлено новое разрешенное использование земельного участка - для размещения объекта энергетики.
Судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждается, что между ответчиком и ОАО "Институт Теплоэнергетики" 17.07.2014 заключен договор подряда N 17-07/2014-138N 1А на выполнение проектной и рабочей документации на строительство Абинской ТЭЦ топливно-энергетического кластера "АТЭК". Цена данного договора составляет 1 464 360 000 рублей.
В рамках указанного договора ОАО "Институт Теплоэлектропроект" подготовлено техническое задание на выполнение проектных работ для строительства Абинской ТЭЦ (2014 год). Данные работы относятся к I стадии проектирования. Стоимость выполненных работ на данной стадии составила 53 940 000 рублей.
Актом приема-передачи этапа работ от 21.10.2014 подтверждается передача документации по стадии разработки основных технических решений по объекту "Строительство Абинской ТЭЦ (мощностью 2х450 МВт и 1х325 МВт) топливно-энергетического кластера "АТЭК" в составе семи томов общих проектных решений.
В материалы дела представлены разработанные ОАО "Институт Теплоэнергетики" общие проектные решения на строительство Абинской ТЭЦ (тома 2, 3, 4).
В соответствии с пояснительной запиской, подготовленной ОАО "Институт Теплоэнергетики", проектом строительства Абинской ТЭЦ топливно-энергетического кластера "АТЭК" предусматривается строительство 2-х энергоблоков ПГУ-450 и одного энергоблока ПСУ-325. Суммарная мощность энергоблоков составит 1225 МВт.
Назначение проектируемой Абинской ТЭЦ - производство электрической энергии, тепловой энергии для снабжения потребителей Абинского района, а также снабжение технологических установок Абинского НПЗ и Абинского НХК топливно-энергетического кластера "АТЭК". Энергоблоки вводятся поочередно в 3 этапа (3 пусковых комплекса), 1-й пусковой комплекс (энергоблок ПГУ - 450) - декабрь 2017 года, 2-й пусковой комплекс (энергоблок ПГУ - 450) - декабрь 2018 года, 3-й пусковой комплекс (энергоблок ПСУ-325) - декабрь 2019 года. Основное оборудование для Абинской ТЭЦ - паровые и газовые турбины, котлы-утилизаторы и энергетические котлы отечественного изготовления.
Техническая и экономическая составляющая строительства подробно описаны в материалах проектной документации.
Технологические особенности Абинской ТЭЦ приведены также в письме Северо-Кавказского межрегионального управления по технологическому и экологическому надзору в письме от 26.06.2007 N 1581/31-17. В соответствии с данным письмом ПГУ-475 представляет собой трехвальную ПГУ бинарного типа и комплектуется двумя газотурбинными установками, двумя котлами-утилизаторами, одной паротурбинной установкой, электрогенераторами. Источником технического водоснабжения планируется использовать Варнавинское водохранилище. Северо-Кавказское межрегиональное управление по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора в данном письме согласовало размещение объекта на указанной территории при выполнении экологических требований.
Для привлечения инвестиций в строительство ТЭЦ ответчиком были заключены 17.03.2010 инвестиционный договор с австрийской компанией Euroimmoenergie G.m.b.H. и 03.05.2010 генеральное соглашение о совместной деятельности по реализации международного инвестиционного проекта строительства Нефтехимического комплекса "Абинский ТЭК" с немецкой компанией Suntimes Solar GmbH.
В соответствии с инвестиционными соглашениями между данными иностранными компаниями и ответчиком создается по праву Российской Федерации простое товарищество, вкладом в которое со стороны ответчика выступает, в том числе право аренды спорного земельного участка. По первому инвестиционному соглашению австрийская компания выразила готовность внести в совместную деятельность по строительству Абинской ТЭЦ денежные средства в размере пять миллиардов евро, по второму инвестиционному соглашению немецкая компания внесет первоначально 200 000 000 евро, три миллиарда пятьсот миллионов евро в форме прямых инвестиционных фондов, и три миллиарда семьсот миллионов евро в качестве займа сроком возврата 5 лет с даты ввода комплекса в эксплуатацию.
Австрийской компанией Euroimmoenergie G.m.b.H. и ответчиком также заключен договор займа от 17.11.2011 N 2-11\\2011, по которому австрийская компания обязалась предоставить ответчику заем в размере 150 000 000 евро сроком до 10 лет.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что право аренды спорного земельного участка является одним из существенных условий финансирования проекта иностранными инвесторами.
В соответствии с официальной информацией, размещенной на сайте ответчика, основным направлением деятельности ОАО "Миннефтегазстрой" является реализация проекта строительства Топливно-Энергетического Комплекса (Абинский ТЭК) в Краснодарском крае.
Как следует из письма ОАО "Институт Теплоэлектропроект" от 02.04.2015 N 044/138-271, следующим этапом по договору предусматривается выполнение работ, необходимых для получения положительного заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, в том числе выполнение инженерных изысканий для разработки проектной документации, подготовка проектной документации в соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87, техническое сопровождение при прохождении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в ФАУ "Главгосэкспертиза России", получение разрешения на строительство. Срок выполнения работ по второму этапу составит 9 месяцев.
Исходя из представленных в материалы дела документов, пояснений сторон, принимая во внимание особую сложность и чрезвычайно высокую стоимость строительства, которую ответчик пытается обеспечить за счет частных инвестиций зарубежных компаний, а также необходимость предварительной разработки обширной технической проектной документации, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что строительство Абинской ТЭЦ в течение трех лет с даты заключения сторонами дополнительного соглашения от 20.04.2010 к договору аренды от 18.05.2009 было практически нереализуемым. Суд первой инстанции верно указал, что для получения разрешения на строительство и, как следствие, для начала застройки земельного участка ответчик должен был обеспечить разработку проектной документации, получить архитектурно-строительное и технологическое решение ТЭЦ, сформулировать основные параметры такого объекта, пройти экспертизу проектной документации. Стоимость проектных работ по строительству ТЭЦ крайне высока.
Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что строительство объекта не могло начаться непосредственно с даты заключения сторонами дополнительного соглашения от 20.04.2010 и завершиться в пределах трех лет с даты подписания данного соглашения. Ответчиком предприняты меры, направленные на подготовку проектной документации, являющейся необходимой для последующего получения разрешения на строительство.
Суд правомерно учел значимость данного проекта для Краснодарского края, а также техническую и экономическую сложность строительства ТЭЦ, общий срок действия договора.
В обоснование возможности расторжения договора аренды земельного участка в связи с неоднократными неплатежами департамент ссылается на положения пункта 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Из представленного департаментом акта сверки от 11.03.2015 усматривается поквартальное внесение ответчиком арендной платы на протяжении всего периода начиная с 2010 года, и хотя ответчиком допускались неплатежи, в последующих периодах задолженность погашалась. По состоянию на 22.07.2015 задолженность по арендной плате погашена в полном размере.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).
Давая оценку категории "существенного нарушения условий договора", суд первой инстанции учел, что задолженность по арендной плате на дату проведения судебного заседания, в котором была оглашена резолютивная часть решения суда, фактически погашена, арендные платежи производились ответчиком с просрочками в один - два квартала, в связи с чем суд правомерно пришел к выводу, что оснований считать допущенное ответчиком нарушение по арендным платежам существенным нарушением условий договора не имеется.
Суд первой инстанции верно указал, что с учетом уже произведенных арендных платежей, объема выполненных ответчиком работ на предварительном этапе строительства, расторжение договора аренды в связи с допущенной просрочкой арендных платежей, внесенных на дату судебного заседания, повлечет для арендатора несоразмерный ущерб, несопоставимый с последствиями допущенной просрочки для арендодателя.
Передача земельного участка в субаренду ООО "Заря" не порочит действий ответчика как арендатора земельного участка, поскольку субарендатор, как установлено судом, в результате выращивания люцерны обеспечивает нормальное фитосанитарное состояние земельного участка, размер субарендного платежа не позволяет сделать вывод о том, что передача имущества в субаренду влечет для ответчика имущественную выгоду.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает основания для переоценки вывода суд первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора аренды земельного участка.
Иск заявлен департаментом преждевременно.
Суд не находит оснований для отложения рассмотрения апелляционной жалобы в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Департамент от уплаты госпошлины освобожден в силу закона.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
в удовлетворении ходатайства об отложении рассмотрения дела отказать.
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2015 по делу N А32-42589/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.12.2015 N 15АП-20073/2015 ПО ДЕЛУ N А32-42589/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 декабря 2015 г. N 15АП-20073/2015
Дело N А32-42589/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ломидзе О.Г.,
судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абрамовой П.А.,
при участии:
от истца: представителя Соколовой Марианны Сергеевны по доверенности от 19.10.2015 N 52-20208/15-43.17,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2015 по делу N А32-42589/2014 (судья
Назыков А.Л.) по иску Департамента имущественных отношений Краснодарского края к открытому акционерному обществу "Международная Интеграционная Нефтегазостроительная Компания Миннефтегазстрой" при участии третьих лиц: администрации Краснодарского Края; администрации муниципального образования Абинский район; общества с ограниченной ответственностью "Заря" о расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу "Международная Интеграционная Нефтегазостроительная Компания Миннефтегазстрой" (далее - общество, ответчик) о расторжении договора аренды от 18.05.2009 N 0000002145 земельного участка с кадастровым номером 23:01:0801000:646 площадью 500 000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Абинский район, в границах земель колхоза "Кавказ". Департамент просил также указать в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Росреестра по Краснодарскому краю записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права аренды по договору от 18.05.2009 N 0000002145.
Исковое заявление мотивировано неисполнением ответчиком обязанностей по освоению земельного участка, отсутствием строительных работ. После получения уведомления о неисполнении обязательств по договору аренды земельного участка ответчик не предпринял мер по освоению земельного участка, доказательств его использования по назначению не представил. В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса о Российской Федерации основанием прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя указано неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. Арендатор не приступал к строительству объектов недвижимости на земельном участке. Выполнение подготовительных процедур не отменяет обязанности ответчика по соблюдению сроков разработки и согласованию проекта. Арендатором также неоднократно допускалась просрочка внесения арендных платежей.
Определением от 03.06.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования Абинский район, ООО "Заря", администрация Краснодарского края.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2015 в иске отказано. Обеспечительные меры, принятые определением арбитражного суда по настоящему делу от 20.11.2014, отменены с даты вступления решения арбитражного суда в законную силу.
Суд пришел к выводу, что строительство Абинской ТЭЦ в течение трех лет с даты заключения сторонами дополнительного соглашения от 20.04.2010 к договору аренды от 18.05.2009 было практически нереализуемым. Для получения разрешения на строительство и, как следствие, для начала застройки земельного участка ответчик должен был обеспечить разработку проектной документации, получить архитектурно-строительное и технологическое решение ТЭЦ, сформулировать основные параметры такого объекта, пройти экспертизу проектной документации. Суд указал, что стоимость проектных работ по строительству ТЭЦ крайне высока.
Суд указал, что при применении статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации суд учел, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с отсутствием его застройки в течение трех лет с момента заключения договора представляет собой форму ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не прилагают усилий к освоению земельного участка. Вопрос о расторжении договора аренды земельного участка по данному основанию в каждом случае должен рассматриваться индивидуально, с учетом технических особенностей и стоимости строительного проекта, мер, необходимых для начала строительства, и фактически предпринятых арендатором действий по получению исходной архитектурно-строительной и разрешительной документации.
Суд также пришел к выводу, что строительство объекта не могло начаться непосредственно с даты заключения сторонами дополнительного соглашения от 20.04.2010 и завершиться в пределах трех лет с даты подписания данного соглашения.
Относительно довода истца о задолженности по арендной плате арбитражный суд отметил, что образовавшаяся на дату судебного заседания 22.07.2015 задолженность по арендной плате ответчиком была полностью погашена.
Суд пришел к выводу о том, что оснований считать допущенное ответчиком нарушение по арендным платежам существенным нарушением применительно к данному делу не имеется.
Не согласившись с принятым судебным актом, департамент обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым требования удовлетворить в полном объеме.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:
- выводы суда первой инстанции не свидетельствуют об освоении земельного участка арендатором,
- согласно акту ПСУ КК "Кубаньземконтроль" обследования земельного участка от 07.08.2014 N 544, земельный участок с кадастровым номером 23:01:0801000:646 по целевому назначению не используется, работы по строительству и не ведутся. Участок использует ООО "Заря" по договору субаренды от 01.10.2013 N 1/10-13, на участке выращивается люцерна,
- ответчику направлялись претензионные письма. Департаментом имущественных отношений в адрес ответчика было направлено уведомление о неисполнении обязательств по договору аренды земельного участка от 18.05.2009 N 0000002145 с предложением предоставить в департамент документы, свидетельствующие об освоении земельного участка (письмо от 25.09.2014 N 52-14524/14-43-11). Однако подтверждающих документов представлено не было, о получении разрешения на строительство и начале строительства ответчик ничего не сообщил, доказательств не представил,
- содержание понятия "освоение" арендованного земельного участка включает в себя совершение арендатором действий по использованию объекта аренды в соответствии с определенным законом и договором аренды назначением,
- департаментом имущественных отношений Краснодарского края полностью соблюден двухстадийный порядок расторжения договора, предусмотренный для данной категории дел, что не оспаривалось стороной,
- выполнение каких-либо подготовительных процедур не отменяет обязанностей ответчика по соблюдению сроков разработки и согласованию проекта, их утверждения в установленном законом порядке, по подготовке к строительству и завершения его в предусмотренные сроки,
- судом первой инстанции не учтено обстоятельство, что неоднократно в течение действия договора указанные положения нарушались. Арендная плата вносилась со значительной просрочкой, что является существенным нарушением условий договора. Указанные факты невнесения платы находят свое подтверждение в акте сверки взаиморасчетов.
В отзыве на апелляционную жалобу администрация Краснодарского края просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым иск удовлетворить.
В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы апелляционной жалобы. По вопросам суда пояснил, что арендная плата ответчиком оплачивается, субарендная плата меньше арендной, иных претендентов на выполнение строительства объекта энергетики не имеется.
От ответчика поступило ходатайство об отложении слушания дела.
Остальные участвующие в деле лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи уведомленными о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей указанных лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителя департамента, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции, следует из материалов дела, постановлением главы муниципального образования Абинский район от 04.12.2008 N 4453 из фонда перераспределения земель Краснодарского края в аренду обществу на 5 лет для сельскохозяйственного использования предоставлены земельные участки, расположенные в административно-территориальных границах муниципального образования Абинский район (категория земель сельскохозяйственного назначения).
Основанием предоставления земельных участков в аренду обществу указаны статьи 9, 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статья 19 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", а также отсутствие заявлений иных претендентов после опубликования информационного сообщения в газете "Кубанские новости" от 15.08.2007 N 129.
Постановлением главы администрации муниципального образования Абинский район от 08.07.2009 N 1163 в постановление от 04.12.2008 N 4453 внесены изменения в части кадастрового номера земельного участка, указано на предоставление из фонда перераспределения земель Краснодарского края в аренду на 49 лет для сельскохозяйственного использования земельного участка с кадастровым номером 23:01:0801000:646 площадью 50 га, расположенного в границах земель колхоза "Кавказ".
Администрацией муниципального образования Абинский район и обществом на основании постановления главы муниципального образования Абинский район от 04.12.2008 N 4453 и постановления главы муниципального образования Абинский район от 08.07.2009 N 1163 заключен договор аренды от 18.05.2009 N 8801000035 земельного участка из фонда перераспределения земель Краснодарского края с кадастровым номером 23:01:0801000:646 общей площадью 500 000 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Абинский район, в границах земель колхоза "Кавказ", предназначенного для сельскохозяйственного использования.
Договор заключен сроком до 17.05.2058.
Департаментом имущественных отношений Краснодарского края, администрацией муниципального образования Абинский район и обществом в соответствии с распоряжением главы администрации (Губернатора) Краснодарского края от 15.09.2009 N 700-р "О переводе земельного участка в Абинском районе" заключено дополнительное соглашение от 20.04.2010 к договору аренды земельного участка от 18.05.2009 N 8801000035, в соответствии с которым администрация муниципального образования Абинский район уступает департаменту имущественных отношений Краснодарского края права и обязанности арендодателя по договору аренды от 18.05.2009 N 880100035.
В том же дополнительном соглашении стороны изложили договор аренды в новой редакции, в которой департамент имущественных отношений Краснодарского края выступает в качестве арендодателя. В соответствии с новой редакцией договора аренды земельный участок с кадастровым номером 23:01:080100:646 площадью 500 000 кв. м относится к землям промышленности, предназначен для размещения объекта энергетики.
Какие-либо специальные положения относительно сроков строительства, этапов строительства и последствий их нарушения в договоре не приведены.
В пункте 3.2.4 договора аренды указаны основания для принятия арендодателем в одностороннем порядке решения о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора: использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, нарушение арендатором условий, указанных в разделе 10 договора, и невыполнение арендатором обязанностей, указанных в пункте 4.1, 4.3 договора, невнесение арендной платы в течение одного квартала, использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.08.2014 N 90-2246985 земельный участок с кадастровым номером 23:01:0801000:646 площадью 500 000 кв. м является собственностью Краснодарского края, обременен арендой в пользу ОАО "Миннефтегазстрой", зарегистрированной 20.07.2009 на основании договора аренды от 18.05.2009.
По сведениям кадастрового паспорта от 05.03.2010 N 2343/12/10-170021 земельный участок с кадастровым номером 23:01:0801000:646 площадью 500 000 кв. м относится к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, иного специального назначения.
Основанием изменения категории земельного участка явилось распоряжение главы администрации Краснодарского края от 15.09.2009 N 700-р о переводе земельного участка площадью 500 000 кв. м с кадастровым номером 23:01:0801000:646 из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, иного специального назначения, для размещения объекта энергетики.
Общество по договору субаренды от 01.10.2013 N 1/10-13 передало земельный участок с кадастровым номером 23:01:0801000:646 площадью 500 000 кв. м в субаренду ООО "Заря" для сельскохозяйственного использования.
В соответствии с данным договором субарендатор обязан повышать плодородие почв и не допускать ухудшения экологической обстановки на участке, устанавливать и сохранять межевые, геодезические и другие специальные информационные знаки на участке.
Договор субаренды действует до 01.10.2013, за исключением земельного участка площадью 500 000 кв. м, срок действия субаренды которого прекращается по первому требованию арендатора (ОАО "Миннефтегазстрой"), но не ранее окончания уборки выращенного на нем урожая.
В соответствии с актом обследования земельного участка ГКУ Краснодарского края "Кубаньземконтроль" от 07.08.2014 N 544 на земельном участке с кадастровым номером 23:01:0801000:646 площадью 50 га строительство не ведется, ООО "Заря" выращивается люцерна по договору субаренды от 01.10.2013 N 1/10-13.
Департаментом в адрес ответчика были направлены уведомление от 25.09.2014 о неисполнении обязательств по договору аренды от 18.05.2009 N 0000002145, а также предложение о расторжении договора аренды земельного участка от 14.10.2014, в которых департамент привел в качестве основания для расторжения договора неиспользование земельного участка по целевому назначению, а также задолженность по арендной плате по состоянию на 23.09.2014 в размере 425 616 рублей 81 копейка.
Соблюдение досудебного порядка по требованию о расторжении договора аренды земельного участка ответчиком не отрицается.
При определении нормативно-правового регулирования правоотношений сторон по договору аренды земельного участка следует учитывать срок заключения договора.
Из материалов дела следует, что договор заключен сроком до 2058 года.
Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не устанавливают перечня нарушений, которые являются существенными. Для решения вопроса о том, могут ли быть квалифицированы как существенные те обстоятельства, на которые ссылается истец, представлены ли истцом в дело доказательства существенного нарушения арендатором условий договора аренды, следует обратиться к иным статьям Гражданского кодекса и Земельного кодекса Российской Федерации.
В частности, судом указано на то, что в силу пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, который среди прочих предусматривает в качестве основания прекращения права неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Данная норма позволяет определять время, необходимое для освоения земельного участка, с учетом особенностей конкретного случая, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.
В то же время, из смысла указанной нормы следует, что существенным законодатель полагает неиспользование земельного участка в течение трех лет и более с момента предоставления земельного участка землепользователю, при отсутствии объективных обстоятельств, исключающих такое использование.
Судом первой инстанции установлено, что ответчиком планируется возведение на земельном участке объекта теплоэнергетики - Абинской ТЭЦ мощностью 2 х 450 МВт и 1 х 325 МВт топливно-энергетического кластера "АТЭК".
Судом в ходе судебных заседаний и исследования материалов дела установлено, что сложность и стоимость этого объекта таковы, что его строительство невозможно завершить в течение трех лет с момента заключения договора аренды. Из материалов дела усматривается, что ведение каких-либо подготовительных работ и работ по освоению земельного участка для ответчика стало возможным только после изменения категории земельного участка и перевода его в земли промышленности на основании распоряжения главы администрации Краснодарского края от 15.09.2009 N 700-р и заключения дополнительного соглашения с департаментом имущественных отношений Краснодарского края от 20.04.2010 к договору аренды земельного участка от 18.05.2009 N 8801000035, которым была изменена категория земельного участка в тексте договора и установлено новое разрешенное использование земельного участка - для размещения объекта энергетики.
Судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждается, что между ответчиком и ОАО "Институт Теплоэнергетики" 17.07.2014 заключен договор подряда N 17-07/2014-138N 1А на выполнение проектной и рабочей документации на строительство Абинской ТЭЦ топливно-энергетического кластера "АТЭК". Цена данного договора составляет 1 464 360 000 рублей.
В рамках указанного договора ОАО "Институт Теплоэлектропроект" подготовлено техническое задание на выполнение проектных работ для строительства Абинской ТЭЦ (2014 год). Данные работы относятся к I стадии проектирования. Стоимость выполненных работ на данной стадии составила 53 940 000 рублей.
Актом приема-передачи этапа работ от 21.10.2014 подтверждается передача документации по стадии разработки основных технических решений по объекту "Строительство Абинской ТЭЦ (мощностью 2х450 МВт и 1х325 МВт) топливно-энергетического кластера "АТЭК" в составе семи томов общих проектных решений.
В материалы дела представлены разработанные ОАО "Институт Теплоэнергетики" общие проектные решения на строительство Абинской ТЭЦ (тома 2, 3, 4).
В соответствии с пояснительной запиской, подготовленной ОАО "Институт Теплоэнергетики", проектом строительства Абинской ТЭЦ топливно-энергетического кластера "АТЭК" предусматривается строительство 2-х энергоблоков ПГУ-450 и одного энергоблока ПСУ-325. Суммарная мощность энергоблоков составит 1225 МВт.
Назначение проектируемой Абинской ТЭЦ - производство электрической энергии, тепловой энергии для снабжения потребителей Абинского района, а также снабжение технологических установок Абинского НПЗ и Абинского НХК топливно-энергетического кластера "АТЭК". Энергоблоки вводятся поочередно в 3 этапа (3 пусковых комплекса), 1-й пусковой комплекс (энергоблок ПГУ - 450) - декабрь 2017 года, 2-й пусковой комплекс (энергоблок ПГУ - 450) - декабрь 2018 года, 3-й пусковой комплекс (энергоблок ПСУ-325) - декабрь 2019 года. Основное оборудование для Абинской ТЭЦ - паровые и газовые турбины, котлы-утилизаторы и энергетические котлы отечественного изготовления.
Техническая и экономическая составляющая строительства подробно описаны в материалах проектной документации.
Технологические особенности Абинской ТЭЦ приведены также в письме Северо-Кавказского межрегионального управления по технологическому и экологическому надзору в письме от 26.06.2007 N 1581/31-17. В соответствии с данным письмом ПГУ-475 представляет собой трехвальную ПГУ бинарного типа и комплектуется двумя газотурбинными установками, двумя котлами-утилизаторами, одной паротурбинной установкой, электрогенераторами. Источником технического водоснабжения планируется использовать Варнавинское водохранилище. Северо-Кавказское межрегиональное управление по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора в данном письме согласовало размещение объекта на указанной территории при выполнении экологических требований.
Для привлечения инвестиций в строительство ТЭЦ ответчиком были заключены 17.03.2010 инвестиционный договор с австрийской компанией Euroimmoenergie G.m.b.H. и 03.05.2010 генеральное соглашение о совместной деятельности по реализации международного инвестиционного проекта строительства Нефтехимического комплекса "Абинский ТЭК" с немецкой компанией Suntimes Solar GmbH.
В соответствии с инвестиционными соглашениями между данными иностранными компаниями и ответчиком создается по праву Российской Федерации простое товарищество, вкладом в которое со стороны ответчика выступает, в том числе право аренды спорного земельного участка. По первому инвестиционному соглашению австрийская компания выразила готовность внести в совместную деятельность по строительству Абинской ТЭЦ денежные средства в размере пять миллиардов евро, по второму инвестиционному соглашению немецкая компания внесет первоначально 200 000 000 евро, три миллиарда пятьсот миллионов евро в форме прямых инвестиционных фондов, и три миллиарда семьсот миллионов евро в качестве займа сроком возврата 5 лет с даты ввода комплекса в эксплуатацию.
Австрийской компанией Euroimmoenergie G.m.b.H. и ответчиком также заключен договор займа от 17.11.2011 N 2-11\\2011, по которому австрийская компания обязалась предоставить ответчику заем в размере 150 000 000 евро сроком до 10 лет.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что право аренды спорного земельного участка является одним из существенных условий финансирования проекта иностранными инвесторами.
В соответствии с официальной информацией, размещенной на сайте ответчика, основным направлением деятельности ОАО "Миннефтегазстрой" является реализация проекта строительства Топливно-Энергетического Комплекса (Абинский ТЭК) в Краснодарском крае.
Как следует из письма ОАО "Институт Теплоэлектропроект" от 02.04.2015 N 044/138-271, следующим этапом по договору предусматривается выполнение работ, необходимых для получения положительного заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, в том числе выполнение инженерных изысканий для разработки проектной документации, подготовка проектной документации в соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87, техническое сопровождение при прохождении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в ФАУ "Главгосэкспертиза России", получение разрешения на строительство. Срок выполнения работ по второму этапу составит 9 месяцев.
Исходя из представленных в материалы дела документов, пояснений сторон, принимая во внимание особую сложность и чрезвычайно высокую стоимость строительства, которую ответчик пытается обеспечить за счет частных инвестиций зарубежных компаний, а также необходимость предварительной разработки обширной технической проектной документации, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что строительство Абинской ТЭЦ в течение трех лет с даты заключения сторонами дополнительного соглашения от 20.04.2010 к договору аренды от 18.05.2009 было практически нереализуемым. Суд первой инстанции верно указал, что для получения разрешения на строительство и, как следствие, для начала застройки земельного участка ответчик должен был обеспечить разработку проектной документации, получить архитектурно-строительное и технологическое решение ТЭЦ, сформулировать основные параметры такого объекта, пройти экспертизу проектной документации. Стоимость проектных работ по строительству ТЭЦ крайне высока.
Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что строительство объекта не могло начаться непосредственно с даты заключения сторонами дополнительного соглашения от 20.04.2010 и завершиться в пределах трех лет с даты подписания данного соглашения. Ответчиком предприняты меры, направленные на подготовку проектной документации, являющейся необходимой для последующего получения разрешения на строительство.
Суд правомерно учел значимость данного проекта для Краснодарского края, а также техническую и экономическую сложность строительства ТЭЦ, общий срок действия договора.
В обоснование возможности расторжения договора аренды земельного участка в связи с неоднократными неплатежами департамент ссылается на положения пункта 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Из представленного департаментом акта сверки от 11.03.2015 усматривается поквартальное внесение ответчиком арендной платы на протяжении всего периода начиная с 2010 года, и хотя ответчиком допускались неплатежи, в последующих периодах задолженность погашалась. По состоянию на 22.07.2015 задолженность по арендной плате погашена в полном размере.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).
Давая оценку категории "существенного нарушения условий договора", суд первой инстанции учел, что задолженность по арендной плате на дату проведения судебного заседания, в котором была оглашена резолютивная часть решения суда, фактически погашена, арендные платежи производились ответчиком с просрочками в один - два квартала, в связи с чем суд правомерно пришел к выводу, что оснований считать допущенное ответчиком нарушение по арендным платежам существенным нарушением условий договора не имеется.
Суд первой инстанции верно указал, что с учетом уже произведенных арендных платежей, объема выполненных ответчиком работ на предварительном этапе строительства, расторжение договора аренды в связи с допущенной просрочкой арендных платежей, внесенных на дату судебного заседания, повлечет для арендатора несоразмерный ущерб, несопоставимый с последствиями допущенной просрочки для арендодателя.
Передача земельного участка в субаренду ООО "Заря" не порочит действий ответчика как арендатора земельного участка, поскольку субарендатор, как установлено судом, в результате выращивания люцерны обеспечивает нормальное фитосанитарное состояние земельного участка, размер субарендного платежа не позволяет сделать вывод о том, что передача имущества в субаренду влечет для ответчика имущественную выгоду.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает основания для переоценки вывода суд первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора аренды земельного участка.
Иск заявлен департаментом преждевременно.
Суд не находит оснований для отложения рассмотрения апелляционной жалобы в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Департамент от уплаты госпошлины освобожден в силу закона.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
в удовлетворении ходатайства об отложении рассмотрения дела отказать.
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2015 по делу N А32-42589/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
М.Н.МАЛЫХИНА
О.Г.АВДОНИНА
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)