Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17.08.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 19.08.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. (замена судьи Токаревой М.В. в порядке статьи 18 АПК РФ на основании определения от 16.08.2016) и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии представителей заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Лизинговая компания - Содействие" (г. Смоленск, ОГРН 1116732013518, ИНН 6732026914) - Канаевой Н.А. (доверенность от 19.02.2016), заинтересованного лица - администрации города Смоленска (г. Смоленск, ОГРН 1026701449719, ИНН 6730012070) - Алтуховой Н.А. (доверенность от 11.01.2016), в отсутствие представителя соответчика - управления имущественных и земельных отношений администрации города Смоленска (г. Смоленск, ОГРН 1036758301964, ИНН 6730017142), уведомленного надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лизинговая компания - Содействие" на решение Арбитражного суда Брянской области от 25.04.2016 по делу N А62-8105/2015 (судья Бажанова Е.Г.), установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Лизинговая компания - Содействие" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о признании незаконными действий управления имущественных и земельных отношений администрации города Смоленска (далее - управление) по расторжению договора аренды от 16.12.2011 N 1441/3 земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020307:26, площадью 800 кв. м и о признании указанного договора аренды действующим.
Определением суда от 17.02.2016 с согласия общества в качестве второго ответчика к участию в деле привлечена администрация города Смоленска (далее - администрация).
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 25.04.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе общество, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, 16.11.2011 между департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и ООО ТД "Кортекс" был заключен договор аренды земельного участка площадью 800 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Студенческая, с кадастровым номером 67:27:0020307:26; участок предоставлен сроком до 16.12.2014 (пункт 2.1 договора), с установленным видом разрешенного использования - для строительства предприятия общественного питания (пункт 1.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном порядке.
С письменного согласия арендодателя 28.08.2013 между ООО ТД "Кортекс" и обществом заключен договор уступки прав и обязанностей по названному договору аренды, согласно которому права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020307:26 перешли к обществу.
Поскольку после 16.12.2014 арендатор продолжал пользоваться арендуемым имуществом, то договор считается возобновленным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации - далее ГК РФ).
Письмом от 04.09.2015 (исх. N 24/9254-исх.) арендодатель уведомил общество о прекращении договора аренды от 16.12.2011 N 1441/3 по истечению трехмесячного срока с момента получения уведомления.
Полагая, что действия арендодателя по прекращению договора аренды являются незаконными (арендатор добросовестно уплачивал арендные платежи и осуществлял действия по целевому использованию земельного участка), имеют признаки злоупотребления правом (совершены в целях неисполнения решения суда по делу N А62-835/2015), нарушают права и законные интересы общества (препятствуют достижению цели предоставления земельного участка), общество обратилось в арбитражный суд с заявлением.
Рассматривая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Апелляционная инстанция с такими выводами суда согласна в силу следующего.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Ненормативные правовые акты, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны недействительными при наличии одновременно двух условий, а именно: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно постановлению администрации Смоленской области от 20.02.2009 N 86 "Об утверждении Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Смоленской области" департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области являлся уполномоченным органом исполнительной власти Смоленской области, осуществляющим исполнительно-распорядительные функции в сфере управления и распоряжения государственной собственностью Смоленской области, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске.
Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу 01.03.2015, Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" дополнен статьей 3.3, согласно которой распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.
Согласно решению Смоленского городского Совета от 20.02.2015 N 1323 "Об определении уполномоченного органа на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска", вступившего в силу 01.03.2015, администрация города Смоленска определена уполномоченным органом на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска.
Таким образом, полномочия департамента по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске, с 01.03.2015 переданы администрации.
С учетом изложенного надлежащим ответчиком по заявленным обществом требованиям является администрация, при этом управление осуществляет обеспечение исполнения указанных полномочий (пункт 1.1 распоряжения администрации города Смоленска от 30.07.2014 N 280-р/адм (ред. от 02.03.2015); пункт 2.1 распоряжения главы города Смоленска от 29.03.2016 N 90-р "Об утверждении Положения об управлении имущественных и земельных отношений администрации города Смоленска").
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 ГК РФ.
Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, от 31.05.2011 N 16092/10).
Пунктом 3 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.
Таким образом, односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.
Письмом от 04.09.2015 (исх. N 24/9254-исх.) арендодатель уведомил общество о прекращении договора аренды от 16.12.2011 N 1441/3 по истечению трехмесячного срока с момента получения уведомления.
Отказ от договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок, в силу вышеуказанных норм, является самостоятельным основанием расторжения такого договора аренды.
Довод апелляционной жалобы о злоупотреблении администрацией правом на отказ от договора, а также о том, что она не должна была реализовать данное право без объективной необходимости изъятия земельного участка из пользования арендатора, не может быть принят во внимание судом.
Возможность реализовать администрацией право на отказ от договора предусмотрена пунктом 2 статьи 610 ГК РФ и положениями договора, поэтому она не может быть расценена как злоупотребление правом по смыслу статьи 10 ГК РФ.
Более того, в соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце двенадцатом пункта 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при направлении арендатору уведомления о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
Также не могут быть приняты во внимание судом доводы жалобы о том, что ответчик намерен использовать земельный участок в целях строительства запланированного объекта и им осуществляются действия по освоению земельного участка, в связи с чем суду следовало учесть продолжительность согласования разрешительной документации и вложение обществом существенных средств для этих целей.
Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 45, пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
Таким образом, при заключении договора аренды арендатор должен рассчитывать свои возможности по освоению и строительству объекта в установленные в договоре сроки.
Согласно договору аренды арендатор обязан использовать указанный земельный участок по назначению, то есть осуществить строительство предприятия общественного питания в срок, установленный договором до 16.12.2014.
Приобретая права арендатора по истечении более половины срока аренды для целей строительства, общество приняло на себя соответствующий предпринимательский риск хозяйственной деятельности, поскольку согласно действующему законодательству срок аренды в таком случае начинает течь с даты заключения договора аренды земельного участка, а не с момента уступки прав арендатора другому лицу.
При переуступке прав и обязанностей по договору аренды переходят все права и обязанности. При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 N 3914/13).
Из доводов ответчика усматривается только тот факт, что обществом осуществлялись действия по подготовке и сбору проектно-разрешительной документации.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута.
Данный факт подтверждается актом обследования земельного участка от 09.07.2015, из которого следует, что на указанном земельном участке каких-либо зданий, строений (сооружений) не имеется.
Уведомление о прекращении договора направлено обществу в сентябре 2015 года, т.е. спустя почти 4 года после заключения договора, однако, как установлено судами, никакие объекты на участке не были построены.
Довод жалобы о том, что единственным препятствием к достижению целей аренды являлся отказ администрации города Смоленска в выдаче разрешения на строительство (письмо от 28.01.2015 N 23/0276-исх.), признанный незаконным решением арбитражного суда от 17.04.2015 по делу А62-835/2015, опровергается материалами дела, поскольку для начала строительства, помимо разрешения на строительство, необходимо осуществление технологического присоединения к электросетям, что до настоящего время не осуществлено.
В отношении довода жалобы о наличии у ответчика в соответствии пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ преимущественного права на заключение нового договора аренды, суд апелляционной инстанции считает необходимым указать следующее.
В пункте 3 статьи 22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и в статье 621 ГК РФ предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.
В силу пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 01.03.2015.
Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" (пункт 21 статьи 1 Закона N 171-ФЗ).
Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.
При таких обстоятельствах, при отсутствии в совокупности условий пункта 3 и пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).
Иных аргументированных доводов, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.
Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 25.04.2016 по делу N А62-8105/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.08.2016 N 20АП-2856/2016 ПО ДЕЛУ N А62-8105/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 августа 2016 г. по делу N А62-8105/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 17.08.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 19.08.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. (замена судьи Токаревой М.В. в порядке статьи 18 АПК РФ на основании определения от 16.08.2016) и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии представителей заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Лизинговая компания - Содействие" (г. Смоленск, ОГРН 1116732013518, ИНН 6732026914) - Канаевой Н.А. (доверенность от 19.02.2016), заинтересованного лица - администрации города Смоленска (г. Смоленск, ОГРН 1026701449719, ИНН 6730012070) - Алтуховой Н.А. (доверенность от 11.01.2016), в отсутствие представителя соответчика - управления имущественных и земельных отношений администрации города Смоленска (г. Смоленск, ОГРН 1036758301964, ИНН 6730017142), уведомленного надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лизинговая компания - Содействие" на решение Арбитражного суда Брянской области от 25.04.2016 по делу N А62-8105/2015 (судья Бажанова Е.Г.), установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Лизинговая компания - Содействие" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о признании незаконными действий управления имущественных и земельных отношений администрации города Смоленска (далее - управление) по расторжению договора аренды от 16.12.2011 N 1441/3 земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020307:26, площадью 800 кв. м и о признании указанного договора аренды действующим.
Определением суда от 17.02.2016 с согласия общества в качестве второго ответчика к участию в деле привлечена администрация города Смоленска (далее - администрация).
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 25.04.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе общество, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, 16.11.2011 между департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и ООО ТД "Кортекс" был заключен договор аренды земельного участка площадью 800 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Студенческая, с кадастровым номером 67:27:0020307:26; участок предоставлен сроком до 16.12.2014 (пункт 2.1 договора), с установленным видом разрешенного использования - для строительства предприятия общественного питания (пункт 1.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном порядке.
С письменного согласия арендодателя 28.08.2013 между ООО ТД "Кортекс" и обществом заключен договор уступки прав и обязанностей по названному договору аренды, согласно которому права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020307:26 перешли к обществу.
Поскольку после 16.12.2014 арендатор продолжал пользоваться арендуемым имуществом, то договор считается возобновленным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации - далее ГК РФ).
Письмом от 04.09.2015 (исх. N 24/9254-исх.) арендодатель уведомил общество о прекращении договора аренды от 16.12.2011 N 1441/3 по истечению трехмесячного срока с момента получения уведомления.
Полагая, что действия арендодателя по прекращению договора аренды являются незаконными (арендатор добросовестно уплачивал арендные платежи и осуществлял действия по целевому использованию земельного участка), имеют признаки злоупотребления правом (совершены в целях неисполнения решения суда по делу N А62-835/2015), нарушают права и законные интересы общества (препятствуют достижению цели предоставления земельного участка), общество обратилось в арбитражный суд с заявлением.
Рассматривая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Апелляционная инстанция с такими выводами суда согласна в силу следующего.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Ненормативные правовые акты, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны недействительными при наличии одновременно двух условий, а именно: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно постановлению администрации Смоленской области от 20.02.2009 N 86 "Об утверждении Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Смоленской области" департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области являлся уполномоченным органом исполнительной власти Смоленской области, осуществляющим исполнительно-распорядительные функции в сфере управления и распоряжения государственной собственностью Смоленской области, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске.
Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу 01.03.2015, Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" дополнен статьей 3.3, согласно которой распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.
Согласно решению Смоленского городского Совета от 20.02.2015 N 1323 "Об определении уполномоченного органа на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска", вступившего в силу 01.03.2015, администрация города Смоленска определена уполномоченным органом на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска.
Таким образом, полномочия департамента по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске, с 01.03.2015 переданы администрации.
С учетом изложенного надлежащим ответчиком по заявленным обществом требованиям является администрация, при этом управление осуществляет обеспечение исполнения указанных полномочий (пункт 1.1 распоряжения администрации города Смоленска от 30.07.2014 N 280-р/адм (ред. от 02.03.2015); пункт 2.1 распоряжения главы города Смоленска от 29.03.2016 N 90-р "Об утверждении Положения об управлении имущественных и земельных отношений администрации города Смоленска").
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 ГК РФ.
Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, от 31.05.2011 N 16092/10).
Пунктом 3 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.
Таким образом, односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.
Письмом от 04.09.2015 (исх. N 24/9254-исх.) арендодатель уведомил общество о прекращении договора аренды от 16.12.2011 N 1441/3 по истечению трехмесячного срока с момента получения уведомления.
Отказ от договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок, в силу вышеуказанных норм, является самостоятельным основанием расторжения такого договора аренды.
Довод апелляционной жалобы о злоупотреблении администрацией правом на отказ от договора, а также о том, что она не должна была реализовать данное право без объективной необходимости изъятия земельного участка из пользования арендатора, не может быть принят во внимание судом.
Возможность реализовать администрацией право на отказ от договора предусмотрена пунктом 2 статьи 610 ГК РФ и положениями договора, поэтому она не может быть расценена как злоупотребление правом по смыслу статьи 10 ГК РФ.
Более того, в соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце двенадцатом пункта 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при направлении арендатору уведомления о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
Также не могут быть приняты во внимание судом доводы жалобы о том, что ответчик намерен использовать земельный участок в целях строительства запланированного объекта и им осуществляются действия по освоению земельного участка, в связи с чем суду следовало учесть продолжительность согласования разрешительной документации и вложение обществом существенных средств для этих целей.
Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 45, пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
Таким образом, при заключении договора аренды арендатор должен рассчитывать свои возможности по освоению и строительству объекта в установленные в договоре сроки.
Согласно договору аренды арендатор обязан использовать указанный земельный участок по назначению, то есть осуществить строительство предприятия общественного питания в срок, установленный договором до 16.12.2014.
Приобретая права арендатора по истечении более половины срока аренды для целей строительства, общество приняло на себя соответствующий предпринимательский риск хозяйственной деятельности, поскольку согласно действующему законодательству срок аренды в таком случае начинает течь с даты заключения договора аренды земельного участка, а не с момента уступки прав арендатора другому лицу.
При переуступке прав и обязанностей по договору аренды переходят все права и обязанности. При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 N 3914/13).
Из доводов ответчика усматривается только тот факт, что обществом осуществлялись действия по подготовке и сбору проектно-разрешительной документации.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута.
Данный факт подтверждается актом обследования земельного участка от 09.07.2015, из которого следует, что на указанном земельном участке каких-либо зданий, строений (сооружений) не имеется.
Уведомление о прекращении договора направлено обществу в сентябре 2015 года, т.е. спустя почти 4 года после заключения договора, однако, как установлено судами, никакие объекты на участке не были построены.
Довод жалобы о том, что единственным препятствием к достижению целей аренды являлся отказ администрации города Смоленска в выдаче разрешения на строительство (письмо от 28.01.2015 N 23/0276-исх.), признанный незаконным решением арбитражного суда от 17.04.2015 по делу А62-835/2015, опровергается материалами дела, поскольку для начала строительства, помимо разрешения на строительство, необходимо осуществление технологического присоединения к электросетям, что до настоящего время не осуществлено.
В отношении довода жалобы о наличии у ответчика в соответствии пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ преимущественного права на заключение нового договора аренды, суд апелляционной инстанции считает необходимым указать следующее.
В пункте 3 статьи 22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и в статье 621 ГК РФ предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.
В силу пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 01.03.2015.
Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" (пункт 21 статьи 1 Закона N 171-ФЗ).
Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.
При таких обстоятельствах, при отсутствии в совокупности условий пункта 3 и пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).
Иных аргументированных доводов, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.
Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 25.04.2016 по делу N А62-8105/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
О.Г.ТУЧКОВА
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)