Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Арендатор ненадлежащим образом исполнил обязанность по внесению арендных платежей.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Жильцова Н.В. (доверенность от 30.12.2015 N 85389-42), от общества с ограниченной ответственностью "Театр песни Аллы Пугачевой" Жорова Р.В., Дикарева А.В. (доверенность от 21.03.2016), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.12.2015 (судья Преснецова Т.Г.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2016 (судьи Полубехина Н.С., Кашина Т.А., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-64126/2015,
установил:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Театр песни Аллы Пугачевой", место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, наб. реки Мойки, д. 7, лит. А, ОГРН 5067847163665, ИНН 7838358598 (далее - Общество), о взыскании 7 964 085 руб. 14 коп., в том числе 7 744 872 руб. 35 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.09.2015 в соответствии с договором от 27.09.2011 N 01/ЗКС-05579 аренды земельного участка на инвестиционных условиях и 219 212 руб. 79 коп. пеней за период с 01.02.2015 по 17.07.2015; расторжении указанного договора аренды.
Решением от 24.12.2015 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2016 данное решение оставлено без изменения.
Комитет в кассационной жалобе, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов имеющимся в деле доказательствам, просит отменить названные судебные акты в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 27.09.2011 и принять новый судебный акт об удовлетворении данного требования. По мнению подателя жалобы, исходя из положений статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий заключенного сторонами договора погашение Обществом задолженности по арендной плате и пеням с просрочкой более 10 месяцев не может рассматриваться как устранение нарушения обязательства в разумный срок и служить основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители Общества против удовлетворения жалобы возражали, ссылаясь на то, что арендатор приостановил исполнение обязательства по выплате арендной платы в связи с ненадлежащим исполнением арендодателем обязанности предоставить земельный участок в состоянии, пригодном для использования в целях, определенных договором; считая обоснованным вывод судов об отказе в расторжении договора.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 17.08.2011 N 1246 "О предоставлении земельного участка для строительства объекта культуры и искусства и коммерческого объекта, не связанных с проживанием населения (культурно-деловой центр), по адресу: Василеостровский район, Морская наб., участок 1 (устье р. Смоленки)" Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, далее - КУГИ) (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 27.09.2011 N 01/ЗКС-05579 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 27 411 кв. м с кадастровым номером 78:6:2242:3, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Морская набережная, уч. 1 (устье реки Смоленки), для осуществления инвестиционного проекта по строительству объекта культуры и искусства и коммерческого объекта, не связанных с проживанием населения (культурно-деловой центр), сроком до 28.05.2016.
Размер и порядок внесения арендной платы определены разделом 4 договора. Согласно пункту 4.1 договора подлежащая перечислению арендатором общая сумма арендной платы составляет 39 000 000 руб. за период действия договора. Арендная плата перечисляется арендатором в соответствии с графиком, являющимся приложением N 4 к договору, поквартально равными долями не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала в течение срока строительства с начислением на сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом квартале, процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей на день подписания договора, за период со дня подписания договора до даты платежа.
Пунктом 8.3 договора за несвоевременное перечисление арендной платы установлена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно пункту 10.2.1 договора возникновение у арендатора задолженности по арендной плате и (или) пеням в течение четырех месяцев независимо от последующего внесения платежей является основанием для расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.09.2011.
В связи с возникновением задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.06.2015 Комитет направил Обществу претензию от 07.07.2015 N 26019-32/15 с предложением погасить образовавшуюся задолженность и подписать соглашение о расторжении договора.
Комитет, ссылаясь на наличие у Общества задолженности по арендной плате, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку Общество до принятия судом решения платежными поручениями от 16.12.2015 N 129, 130, 131, 132,133 перечислило Комитету денежные средства в счет оплаты задолженности по договору аренды, у судов не имелось правовых оснований для удовлетворения исковых требований в этой части. В указанной части судебные акты лицами, участвующими в деле, не обжалованы.
В силу статей 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 Кодекса установлена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательство в разумный срок. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.
По смыслу статей 450, 619 упомянутого Кодекса такая мера ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства, как расторжение договора, может быть применена к недобросовестному арендатору, когда исчерпаны все другие способы воздействия на него и несмотря на предупреждение арендодателя нарушение обязательства не устранено.
Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.12.2013), арендодатель вправе даже после уплаты долга предъявить в разумный срок иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается материалами дела, вступившим в законную силу решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 21.01.2014 по делу N 2-18/14 признаны незаконными распоряжения Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (далее - КГА) от 26.01.2011 N 126 и от 22.06.2011 N 1253 об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства и об утверждении градостроительного плана земельного участка.
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 08.12.2014 N 1103 признано утратившим силу постановление от 17.08.2011 N 1246, на основании которого заключен договор аренды от 27.09.2011.
В связи с изданием данного постановления Общество направило КУГИ уведомление о приостановлении исполнения договора аренды в соответствии со статьей 328 Гражданского кодекса Российской Федерации до надлежащего исполнения арендодателем встречного обязательства по предоставлению земельного участка во временное владение и пользование.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.05.2015 по делу N А56-7788/2015, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2015, Обществу отказано в удовлетворении заявления о признании недействительным постановления Правительства Санкт-Петербурга от 08.12.2014 N 1103.
При таком положении суды, приняв во внимание конкретные обстоятельства настоящего дела, а также протокол организационного совещания от 17.11.2015, проведенного КГА с участием представителей подразделений исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и Общества, из которого следует, что стороны ведут переговоры об урегулировании сложившейся ситуации и изменении параметров строительства в целях продолжения реализации инвестиционного проекта, обоснованно посчитали возможным сохранить между сторонами договорные отношения и отказали в иске в части расторжения договора.
Доводы Комитета о наличии предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя подлежат отклонению, так как предоставление одной из сторон права на предъявление соответствующего требования не влечет безусловную обязанность суда удовлетворить такое требование, решение по которому принимается судом по результатам оценки всех обстоятельств спора в совокупности.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит решение и постановление в обжалуемой части правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены (полностью или в части) или изменения указанных судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.12.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2016 по делу N А56-64126/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 22.08.2016 N Ф07-5616/2016 ПО ДЕЛУ N А56-64126/2015
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях и пеней; о расторжении договора аренды.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Арендатор ненадлежащим образом исполнил обязанность по внесению арендных платежей.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 августа 2016 г. по делу N А56-64126/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Жильцова Н.В. (доверенность от 30.12.2015 N 85389-42), от общества с ограниченной ответственностью "Театр песни Аллы Пугачевой" Жорова Р.В., Дикарева А.В. (доверенность от 21.03.2016), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.12.2015 (судья Преснецова Т.Г.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2016 (судьи Полубехина Н.С., Кашина Т.А., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-64126/2015,
установил:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Театр песни Аллы Пугачевой", место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, наб. реки Мойки, д. 7, лит. А, ОГРН 5067847163665, ИНН 7838358598 (далее - Общество), о взыскании 7 964 085 руб. 14 коп., в том числе 7 744 872 руб. 35 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.09.2015 в соответствии с договором от 27.09.2011 N 01/ЗКС-05579 аренды земельного участка на инвестиционных условиях и 219 212 руб. 79 коп. пеней за период с 01.02.2015 по 17.07.2015; расторжении указанного договора аренды.
Решением от 24.12.2015 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2016 данное решение оставлено без изменения.
Комитет в кассационной жалобе, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов имеющимся в деле доказательствам, просит отменить названные судебные акты в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 27.09.2011 и принять новый судебный акт об удовлетворении данного требования. По мнению подателя жалобы, исходя из положений статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий заключенного сторонами договора погашение Обществом задолженности по арендной плате и пеням с просрочкой более 10 месяцев не может рассматриваться как устранение нарушения обязательства в разумный срок и служить основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители Общества против удовлетворения жалобы возражали, ссылаясь на то, что арендатор приостановил исполнение обязательства по выплате арендной платы в связи с ненадлежащим исполнением арендодателем обязанности предоставить земельный участок в состоянии, пригодном для использования в целях, определенных договором; считая обоснованным вывод судов об отказе в расторжении договора.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 17.08.2011 N 1246 "О предоставлении земельного участка для строительства объекта культуры и искусства и коммерческого объекта, не связанных с проживанием населения (культурно-деловой центр), по адресу: Василеостровский район, Морская наб., участок 1 (устье р. Смоленки)" Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, далее - КУГИ) (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 27.09.2011 N 01/ЗКС-05579 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 27 411 кв. м с кадастровым номером 78:6:2242:3, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Морская набережная, уч. 1 (устье реки Смоленки), для осуществления инвестиционного проекта по строительству объекта культуры и искусства и коммерческого объекта, не связанных с проживанием населения (культурно-деловой центр), сроком до 28.05.2016.
Размер и порядок внесения арендной платы определены разделом 4 договора. Согласно пункту 4.1 договора подлежащая перечислению арендатором общая сумма арендной платы составляет 39 000 000 руб. за период действия договора. Арендная плата перечисляется арендатором в соответствии с графиком, являющимся приложением N 4 к договору, поквартально равными долями не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала в течение срока строительства с начислением на сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом квартале, процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей на день подписания договора, за период со дня подписания договора до даты платежа.
Пунктом 8.3 договора за несвоевременное перечисление арендной платы установлена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно пункту 10.2.1 договора возникновение у арендатора задолженности по арендной плате и (или) пеням в течение четырех месяцев независимо от последующего внесения платежей является основанием для расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.09.2011.
В связи с возникновением задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.06.2015 Комитет направил Обществу претензию от 07.07.2015 N 26019-32/15 с предложением погасить образовавшуюся задолженность и подписать соглашение о расторжении договора.
Комитет, ссылаясь на наличие у Общества задолженности по арендной плате, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку Общество до принятия судом решения платежными поручениями от 16.12.2015 N 129, 130, 131, 132,133 перечислило Комитету денежные средства в счет оплаты задолженности по договору аренды, у судов не имелось правовых оснований для удовлетворения исковых требований в этой части. В указанной части судебные акты лицами, участвующими в деле, не обжалованы.
В силу статей 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 Кодекса установлена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательство в разумный срок. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.
По смыслу статей 450, 619 упомянутого Кодекса такая мера ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства, как расторжение договора, может быть применена к недобросовестному арендатору, когда исчерпаны все другие способы воздействия на него и несмотря на предупреждение арендодателя нарушение обязательства не устранено.
Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.12.2013), арендодатель вправе даже после уплаты долга предъявить в разумный срок иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается материалами дела, вступившим в законную силу решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 21.01.2014 по делу N 2-18/14 признаны незаконными распоряжения Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (далее - КГА) от 26.01.2011 N 126 и от 22.06.2011 N 1253 об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства и об утверждении градостроительного плана земельного участка.
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 08.12.2014 N 1103 признано утратившим силу постановление от 17.08.2011 N 1246, на основании которого заключен договор аренды от 27.09.2011.
В связи с изданием данного постановления Общество направило КУГИ уведомление о приостановлении исполнения договора аренды в соответствии со статьей 328 Гражданского кодекса Российской Федерации до надлежащего исполнения арендодателем встречного обязательства по предоставлению земельного участка во временное владение и пользование.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.05.2015 по делу N А56-7788/2015, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2015, Обществу отказано в удовлетворении заявления о признании недействительным постановления Правительства Санкт-Петербурга от 08.12.2014 N 1103.
При таком положении суды, приняв во внимание конкретные обстоятельства настоящего дела, а также протокол организационного совещания от 17.11.2015, проведенного КГА с участием представителей подразделений исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и Общества, из которого следует, что стороны ведут переговоры об урегулировании сложившейся ситуации и изменении параметров строительства в целях продолжения реализации инвестиционного проекта, обоснованно посчитали возможным сохранить между сторонами договорные отношения и отказали в иске в части расторжения договора.
Доводы Комитета о наличии предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя подлежат отклонению, так как предоставление одной из сторон права на предъявление соответствующего требования не влечет безусловную обязанность суда удовлетворить такое требование, решение по которому принимается судом по результатам оценки всех обстоятельств спора в совокупности.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит решение и постановление в обжалуемой части правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены (полностью или в части) или изменения указанных судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.12.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2016 по делу N А56-64126/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
А.В.КАДУЛИН
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
А.В.КАДУЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)