Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 01 сентября 2016 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,
судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Коноплевым И.А.,
при участии:
от заявителей (истцов): представитель Щегров И.В. по доверенности от 17.06.2016 г.,
от заинтересованного лица (ответчика): представитель не явился,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Позднякова Дениса Витальевича (ИНН 616103924865, ОГРНИП 316619600113551), индивидуального предпринимателя Макаровой Веры Владимировны (ИНН 860500030878, ОГРНИП 316619600112726), индивидуального предпринимателя Бабина Василия Ивановича (ИНН 610201897009, ОГРНИП 316619600112422)
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.06.2016 г. по делу N А53-9722/2016
по иску индивидуального предпринимателя Позднякова Дениса Витальевича (ИНН 616103924865, ОГРНИП 316619600113551), индивидуального предпринимателя Макаровой Веры Владимировны (ИНН 860500030878, ОГРНИП 316619600112726), индивидуального предпринимателя Бабина Василия Ивановича (ИНН 610201897009, ОГРНИП 316619600112422)
к индивидуальному предпринимателю Бандурину Вадиму Владимировичу (ИНН 545307747143, ОГРНИП 310618930500041)
о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка,
принятое в составе судьи Прокопчук С.П.,
индивидуальный предприниматель Поздняков Денис Витальевич, индивидуальный предприниматель Макарова Вера Владимировна, индивидуальный предприниматель Бабин Василий Иванович (далее - истцы) обратились в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Бандурину Вадиму Владимировичу (далее - ответчик) о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка.
Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по предварительному договору купли-продажи земельного участка.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.06.2016 г. в удовлетворении исковых требований отказано.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предусмотренные предварительным договором обязательства прекратились, отсутствуют доказательства направления ответчику в установленном действующим законодательством порядке проекта основного договора купли-продажи.
Индивидуальные предприниматели Поздняков Денис Витальевич, Макарова Вера Владимировна, Бабин Василий Иванович обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просили решение суда от 29.06.2016 г. отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом не исследовался вопрос о направлении сторонами проекта основного договора купли-продажи земельного участка. При рассмотрении настоящего спора ответчик не отрицал получение от истцов проекта основного договора купли-продажи земельного участка. Между тем, 10.09.2015 г. истцы направили в адрес ответчика проект основного договора, который был получен ИП Бандуриным В.В., о чем свидетельствует его подпись на сопроводительном письме.
От индивидуального предпринимателя Бандурина Вадима Владимировича поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому он считает принятое решение законным и обоснованным. Утверждения истцов о получении ответчиком проекта основного договора купли-продажи земельного участка и отказ ИП Бандурина В.В. от его подписания являются голословными и противоречащими фактическим обстоятельствам дела. По мнению ответчика, судом дана надлежащая оценка представленным в материалы дела доказательствам, что отражено в обжалуемом решении.
Представитель заявителей (истцов) в судебном заседании апелляционную жалобу поддержал в полном объеме, настаивал на ее удовлетворении, представил копию письма от 10.09.2015 г. и проект договора купли-продажи земельного участка от 07.10.2015 г.
Заинтересованное лицо (ответчик) явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.
Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя заявителей (истцов), арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Бабиным Василием Ивановичем, Макаровой Верой Владимировной, Поздняковым Денисом Витальевичем (Продавцы) и индивидуальным предпринимателем Бандуриным Вадимом Владимировичем (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.07.2015 г., согласно которому Продавцы намерены продать после выдела в установленном порядке, а Покупатель - приобрести в собственность часть земельного участка с кадастровым номером 61:02:60 00 09:0728, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, площадь 104 325 кв. м, адрес: Ростовская область, Аксайский район, КСП им. М. Горького, поле N 42-10.4325 га в счет 3,700 долей с северо-запада дорога, с востока - лесополоса земли сельскохозяйственного назначения.
Часть земельного участка, которую покупатель намерен приобрести после ее выдела продавцами из исходного земельного участка, согласно генеральному плану Мишкинского сельского поселения, утвержденному решением Собрания депутатов Мишкинского сельского поселения N 87 от 22.08.2014, относится к Зоне П-1, для промышленных предприятий IV-V классов вредности, а на момент подписания сторонами основного договора купли-продажи земельного участка должна иметь следующие характеристики: земельный участок; категория земель: земли поселений - для производственного использования; площадь 40000 кв. м, адрес местоположение: Россия, Ростовская область, Аксайский район, КСП им. М. Горького, поле N 42.
Согласно пункту 4 договора, срок передачи земельного участка согласован сторонами 60 календарных дней с момента подписания предварительного договора.
В соответствии с пунктом 6 договора, Покупатель производит оплату по договору:
- - 500000 руб. в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора в качестве задатка по реквизитам на имя Бабина Василия Ивановича;
- - оставлявшая сумма в размере 9500000 руб. оплачивается в соответствии с условиями договора купли-продажи на расчетные счета продавцов в равных долях.
По утверждению истцов, в установленный договором срок ответчик перечислил денежные средства в качестве задатка в размере 500000 руб. в счет оплаты земельного участка.
Истцами, во исполнение обязательств по предварительному договору, выделен земельный участок площадью 40000 кв. м, с кадастровым номером 61:02:0600009:2236, расположенный по адресу: Ростовская область, Аксайский район, КСП им. М. Горького, поле N 42-10.4325 га, в счет 3,700 долей с северо-запада дорога, с востока - лесополоса земли сельскохозяйственного назначения, категория земель: земли населенных пунктов - производственные и промышленные предприятия.
В соответствии со свидетельствами о праве от 07.09.2015 г., выделенный земельный участок зарегистрирован на праве общей долевой собственности за продавцами по 1/3 доли в праве (т. 1, л.д. 35-40).
Письмом от 08.09.2015 г. истцы (Продавцы) уведомили ответчика (Покупателя) о готовности совершить сделку купли-продажи (т. 1, л.д. 34).
Письмом от 22.09.2015 г. истцы повторно направили ответчику письмо о том, что процедура подготовки документов завершена, объект готов к продаже и просили в срок до 27.09.2015 г. заключить договор купли-продажи, принять земельный участок и произвести за него оплату (т. 1, л.д. 33).
Дополнительным соглашением от 25.09.2015 г. срок передачи земельного участка согласован сторонами до 16.10.2015 г. (т. 1, л.д. 32).
По утверждению истцов, ответчик обязательства по предварительному договору не исполнил, основной договор купли-продажи земельного участка с истцами не заключил, земельный участок не принял, оплату за него не произвел.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.
В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ и оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).
Пунктом 4 названной статьи установлено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Исходя из разъяснений, содержащихся пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54), Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи). Отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
В пункте 10 постановления Пленума N 54 указано, что разъяснения, содержащиеся в настоящем постановлении, подлежат применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом (глава 1.1 "Земельные участки" Земельного кодекса Российской Федерации).
Положения Постановления N 54 следует рассматривать таким образом, что действующее законодательство не допускает оборот несформированных земельных участков (т.е. передачу по договору купли-продажи), но не ограничивает возможность согласовывать обязательство по поводу продажи участков, которые будут сформированы в будущем.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.07.2015 г. является заключенным.
Как было указано выше, дополнительным соглашением от 25.09.2015 г. стороны предварительного договора срок передачи земельного участка согласовали до 16.10.2015 г. (т. 1, л.д. 32).
В пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Из материалов дела усматривается, что во исполнение предварительного договора истцы в адрес ответчика направляли письма от 08.09.2015 г. и 22.09.2015 г., полученные последним соответственно 11.09.2015 г. и 25.09.2015 г., содержащие сообщение о завершении процедуры подготовки документов и готовности объекта к сделке и предложение покупателю определить дату совершения сделки.
Суд первой инстанции правильно указал, что данные письма от 08.09.2015 г. и 22.09.2015 г. факт направления в установленном статьями 445, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке ответчику проекта основного договора купли-продажи не подтверждают.
Как указал суд первой инстанции в своем решении, в судебном заседании стороны пояснили, что проект основного договора купли-продажи ни одной из сторон предварительного договора не направлялся.
Из содержания приобщенной апелляционным судом к материалам дела в порядке части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, копии письма от 10.09.2015 г., полученного ответчиком 11.09.2015 г., усматривается, что истцы направляли в адрес ИП Бандурина В.В. договор купли-продажи недвижимого имущества от 07.10.2015 г. В приложении поименован договор купли-продажи недвижимого имущества от 07.10.2015 г.
Вместе с тем, представленный договор купли-продажи недвижимого имущества от 07.10.2015 г. не содержит подписей ни одного из продавцов Бабина В.И., Макаровой В.В., Позднякова Д.В.
При таких обстоятельствах, проект договора купли-продажи от 07.10.2015 г., направленный в адрес ответчика 10.09.2015 г. (как утверждают истцы), не может рассматриваться как оферта, поскольку он не подписан продавцами, то есть воля последних на заключение договора купли-продажи не выражена.
Кроме того, с учетом пояснений истцов, данных в суде первой инстанции о том, что проект основного договора купли-продажи ни одной из сторон предварительного договора не направлялся, апелляционная коллегия критически относится к представленному проекту договору купли-продажи недвижимого имущества от 07.10.2015 г. как к допустимому доказательству.
Таким образом, предварительный договор прекращен в соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор купли-продажи между сторонами не заключен. Указанное обстоятельство исключает удовлетворение иска. Следовательно, оснований для обязания ИП Бандурина В.В. заключить основной договор купли-продажи земельного участка не имеется.
Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал правомерно.
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, оценке доказательств, не могут служить основаниями для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, так как они не опровергают представленные доказательства и правомерность выводов арбитражного суда по делу и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.
Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.
При подаче апелляционной жалобы заявителями по чекам-ордерам от 26.07.2016 г. (т. 2, л.д. 5-7) уплачена государственная пошлина в размере 3000 руб., которая по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежит отнесению на заявителей жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.06.2016 г. по делу N А53-9722/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.09.2016 N 15АП-12594/2016 ПО ДЕЛУ N А53-9722/2016
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 сентября 2016 г. N 15АП-12594/2016
Дело N А53-9722/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 01 сентября 2016 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,
судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Коноплевым И.А.,
при участии:
от заявителей (истцов): представитель Щегров И.В. по доверенности от 17.06.2016 г.,
от заинтересованного лица (ответчика): представитель не явился,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Позднякова Дениса Витальевича (ИНН 616103924865, ОГРНИП 316619600113551), индивидуального предпринимателя Макаровой Веры Владимировны (ИНН 860500030878, ОГРНИП 316619600112726), индивидуального предпринимателя Бабина Василия Ивановича (ИНН 610201897009, ОГРНИП 316619600112422)
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.06.2016 г. по делу N А53-9722/2016
по иску индивидуального предпринимателя Позднякова Дениса Витальевича (ИНН 616103924865, ОГРНИП 316619600113551), индивидуального предпринимателя Макаровой Веры Владимировны (ИНН 860500030878, ОГРНИП 316619600112726), индивидуального предпринимателя Бабина Василия Ивановича (ИНН 610201897009, ОГРНИП 316619600112422)
к индивидуальному предпринимателю Бандурину Вадиму Владимировичу (ИНН 545307747143, ОГРНИП 310618930500041)
о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка,
принятое в составе судьи Прокопчук С.П.,
установил:
индивидуальный предприниматель Поздняков Денис Витальевич, индивидуальный предприниматель Макарова Вера Владимировна, индивидуальный предприниматель Бабин Василий Иванович (далее - истцы) обратились в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Бандурину Вадиму Владимировичу (далее - ответчик) о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка.
Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по предварительному договору купли-продажи земельного участка.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.06.2016 г. в удовлетворении исковых требований отказано.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предусмотренные предварительным договором обязательства прекратились, отсутствуют доказательства направления ответчику в установленном действующим законодательством порядке проекта основного договора купли-продажи.
Индивидуальные предприниматели Поздняков Денис Витальевич, Макарова Вера Владимировна, Бабин Василий Иванович обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просили решение суда от 29.06.2016 г. отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом не исследовался вопрос о направлении сторонами проекта основного договора купли-продажи земельного участка. При рассмотрении настоящего спора ответчик не отрицал получение от истцов проекта основного договора купли-продажи земельного участка. Между тем, 10.09.2015 г. истцы направили в адрес ответчика проект основного договора, который был получен ИП Бандуриным В.В., о чем свидетельствует его подпись на сопроводительном письме.
От индивидуального предпринимателя Бандурина Вадима Владимировича поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому он считает принятое решение законным и обоснованным. Утверждения истцов о получении ответчиком проекта основного договора купли-продажи земельного участка и отказ ИП Бандурина В.В. от его подписания являются голословными и противоречащими фактическим обстоятельствам дела. По мнению ответчика, судом дана надлежащая оценка представленным в материалы дела доказательствам, что отражено в обжалуемом решении.
Представитель заявителей (истцов) в судебном заседании апелляционную жалобу поддержал в полном объеме, настаивал на ее удовлетворении, представил копию письма от 10.09.2015 г. и проект договора купли-продажи земельного участка от 07.10.2015 г.
Заинтересованное лицо (ответчик) явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.
Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя заявителей (истцов), арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Бабиным Василием Ивановичем, Макаровой Верой Владимировной, Поздняковым Денисом Витальевичем (Продавцы) и индивидуальным предпринимателем Бандуриным Вадимом Владимировичем (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.07.2015 г., согласно которому Продавцы намерены продать после выдела в установленном порядке, а Покупатель - приобрести в собственность часть земельного участка с кадастровым номером 61:02:60 00 09:0728, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, площадь 104 325 кв. м, адрес: Ростовская область, Аксайский район, КСП им. М. Горького, поле N 42-10.4325 га в счет 3,700 долей с северо-запада дорога, с востока - лесополоса земли сельскохозяйственного назначения.
Часть земельного участка, которую покупатель намерен приобрести после ее выдела продавцами из исходного земельного участка, согласно генеральному плану Мишкинского сельского поселения, утвержденному решением Собрания депутатов Мишкинского сельского поселения N 87 от 22.08.2014, относится к Зоне П-1, для промышленных предприятий IV-V классов вредности, а на момент подписания сторонами основного договора купли-продажи земельного участка должна иметь следующие характеристики: земельный участок; категория земель: земли поселений - для производственного использования; площадь 40000 кв. м, адрес местоположение: Россия, Ростовская область, Аксайский район, КСП им. М. Горького, поле N 42.
Согласно пункту 4 договора, срок передачи земельного участка согласован сторонами 60 календарных дней с момента подписания предварительного договора.
В соответствии с пунктом 6 договора, Покупатель производит оплату по договору:
- - 500000 руб. в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора в качестве задатка по реквизитам на имя Бабина Василия Ивановича;
- - оставлявшая сумма в размере 9500000 руб. оплачивается в соответствии с условиями договора купли-продажи на расчетные счета продавцов в равных долях.
По утверждению истцов, в установленный договором срок ответчик перечислил денежные средства в качестве задатка в размере 500000 руб. в счет оплаты земельного участка.
Истцами, во исполнение обязательств по предварительному договору, выделен земельный участок площадью 40000 кв. м, с кадастровым номером 61:02:0600009:2236, расположенный по адресу: Ростовская область, Аксайский район, КСП им. М. Горького, поле N 42-10.4325 га, в счет 3,700 долей с северо-запада дорога, с востока - лесополоса земли сельскохозяйственного назначения, категория земель: земли населенных пунктов - производственные и промышленные предприятия.
В соответствии со свидетельствами о праве от 07.09.2015 г., выделенный земельный участок зарегистрирован на праве общей долевой собственности за продавцами по 1/3 доли в праве (т. 1, л.д. 35-40).
Письмом от 08.09.2015 г. истцы (Продавцы) уведомили ответчика (Покупателя) о готовности совершить сделку купли-продажи (т. 1, л.д. 34).
Письмом от 22.09.2015 г. истцы повторно направили ответчику письмо о том, что процедура подготовки документов завершена, объект готов к продаже и просили в срок до 27.09.2015 г. заключить договор купли-продажи, принять земельный участок и произвести за него оплату (т. 1, л.д. 33).
Дополнительным соглашением от 25.09.2015 г. срок передачи земельного участка согласован сторонами до 16.10.2015 г. (т. 1, л.д. 32).
По утверждению истцов, ответчик обязательства по предварительному договору не исполнил, основной договор купли-продажи земельного участка с истцами не заключил, земельный участок не принял, оплату за него не произвел.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.
В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ и оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).
Пунктом 4 названной статьи установлено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Исходя из разъяснений, содержащихся пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54), Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи). Отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
В пункте 10 постановления Пленума N 54 указано, что разъяснения, содержащиеся в настоящем постановлении, подлежат применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом (глава 1.1 "Земельные участки" Земельного кодекса Российской Федерации).
Положения Постановления N 54 следует рассматривать таким образом, что действующее законодательство не допускает оборот несформированных земельных участков (т.е. передачу по договору купли-продажи), но не ограничивает возможность согласовывать обязательство по поводу продажи участков, которые будут сформированы в будущем.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.07.2015 г. является заключенным.
Как было указано выше, дополнительным соглашением от 25.09.2015 г. стороны предварительного договора срок передачи земельного участка согласовали до 16.10.2015 г. (т. 1, л.д. 32).
В пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Из материалов дела усматривается, что во исполнение предварительного договора истцы в адрес ответчика направляли письма от 08.09.2015 г. и 22.09.2015 г., полученные последним соответственно 11.09.2015 г. и 25.09.2015 г., содержащие сообщение о завершении процедуры подготовки документов и готовности объекта к сделке и предложение покупателю определить дату совершения сделки.
Суд первой инстанции правильно указал, что данные письма от 08.09.2015 г. и 22.09.2015 г. факт направления в установленном статьями 445, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке ответчику проекта основного договора купли-продажи не подтверждают.
Как указал суд первой инстанции в своем решении, в судебном заседании стороны пояснили, что проект основного договора купли-продажи ни одной из сторон предварительного договора не направлялся.
Из содержания приобщенной апелляционным судом к материалам дела в порядке части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, копии письма от 10.09.2015 г., полученного ответчиком 11.09.2015 г., усматривается, что истцы направляли в адрес ИП Бандурина В.В. договор купли-продажи недвижимого имущества от 07.10.2015 г. В приложении поименован договор купли-продажи недвижимого имущества от 07.10.2015 г.
Вместе с тем, представленный договор купли-продажи недвижимого имущества от 07.10.2015 г. не содержит подписей ни одного из продавцов Бабина В.И., Макаровой В.В., Позднякова Д.В.
При таких обстоятельствах, проект договора купли-продажи от 07.10.2015 г., направленный в адрес ответчика 10.09.2015 г. (как утверждают истцы), не может рассматриваться как оферта, поскольку он не подписан продавцами, то есть воля последних на заключение договора купли-продажи не выражена.
Кроме того, с учетом пояснений истцов, данных в суде первой инстанции о том, что проект основного договора купли-продажи ни одной из сторон предварительного договора не направлялся, апелляционная коллегия критически относится к представленному проекту договору купли-продажи недвижимого имущества от 07.10.2015 г. как к допустимому доказательству.
Таким образом, предварительный договор прекращен в соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор купли-продажи между сторонами не заключен. Указанное обстоятельство исключает удовлетворение иска. Следовательно, оснований для обязания ИП Бандурина В.В. заключить основной договор купли-продажи земельного участка не имеется.
Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал правомерно.
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, оценке доказательств, не могут служить основаниями для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, так как они не опровергают представленные доказательства и правомерность выводов арбитражного суда по делу и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.
Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.
При подаче апелляционной жалобы заявителями по чекам-ордерам от 26.07.2016 г. (т. 2, л.д. 5-7) уплачена государственная пошлина в размере 3000 руб., которая по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежит отнесению на заявителей жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.06.2016 г. по делу N А53-9722/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Е.А.МАШТАКОВА
Е.А.МАШТАКОВА
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
М.Г.ВЕЛИЧКО
Ю.И.БАРАНОВА
М.Г.ВЕЛИЧКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)