Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2017 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Марченко О.В.,
судей: Казаковой Г.В., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Наниковым Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу:
ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу
индивидуального предпринимателя Бадмаевой Н.Д. на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 21.04.2017 по делу N А22-3657/2016 (судья Садваев Б.Б.)
по иску Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (ОГРН 1090816005587, ИНН 0816009907)
к индивидуальному предпринимателю Бадмаевой Н.Д. (ОГРНИП 307081419300013, ИНН 080400763216)
о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды и обязании освободить земельный участок, в отсутствие участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания,
установил:
Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее по тексту - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Калмыкия с исковым заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя Бадмаевой Н.Д. (далее по тексту - предприниматель) задолженности по арендной плате за период с 4 квартала 2015 года по 10 августа 2016 года в размере 757 025,98 руб., сумму пени за период с 09.08.2016 по 10.08.2016 в размере 43 972,91 руб. а также расторгнуть договор аренды земельного участка, находящегося на территории города Элисты Республики Калмыкия, от 26.12.2014 N 1321/2014 и обязать освободить земельный участок (с учетом уточненных требований).
Решением суда от 21.04.2017 исковые требования.
Суд первой инстанции взыскал с индивидуального предпринимателя Бадмаевой Н.Д. в пользу Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия задолженность по арендной плате за период с 4 квартала 2015 года по 10 августа 2016 года в размере 757 025,98 руб., сумму пени за период с 09.08.2016 по 10.08.2016 в размере 43 972,91 руб. Договор аренды земельного участка, находящегося на территории города Элисты Республики Калмыкия, от 26.12.2014 N 1321/2014, заключенный между Администрацией города Элисты и Бадмаевой Н.Д. судом расторгнут. Суд обязал предпринимателя освободить земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элиста, с кадастровым номером 08:14:030657:340, площадью 3126 кв. м, расположенный по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. Эсамбаева, восточнее мемориального комплекса "Исход и возвращение", предназначенный под общественное питание. Одновременно, с индивидуального предпринимателя Бадмаевой Н.Д. в доход федерального бюджета взыскано 25 020 руб. государственной пошлины.
Предприниматель не согласилась с решением суда и подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, в удовлетворении требований отказать. Жалоба мотивирована тем, что при принятии судебного акта суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, нарушил нормы процессуального права, не выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела. Более подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.
Министерство в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании не согласился с доводами предпринимателя, полагая обжалуемый судебный акт законным и обоснованным.
Арбитражным судом апелляционной инстанции на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 10 часов 10 минут 27 октября 2017 года, о чем сделано публичное извещение.
После перерыва в судебном заседании представители сторон участия в судебном заседании не принимали.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыв на жалобу, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 21.04.2017 по делу N А22-3657/2016 отмене не подлежит по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 26.12.2014 на основании постановления Администрации города Элисты от 15.12.2014 N 6140, между Администрацией города Элисты (арендодатель) и Бадмаевой Н.Д. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося на территории города Элисты Республики Калмыкия N 1321/2014 по условиям которого арендодатель предоставил арендатору на условиях аренды сроком с 15.12.2014 по 15.12.2019 земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элиста, с кадастровым номером 08:14:030657:340, площадью 3126 кв. м, расположенный по адресу: РК, г. Элиста, ул. Эсамбаева, восточнее мемориального комплекса "Исход и возвращение", предназначенный для размещения платной стоянки.
В соответствии с главой 2 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально в размере 1/4 от общего размера годовой арендной платы согласно Приложению N 1.
Из Приложения N 1 к договору следует, что годовой размер арендной платы по договору составляет 1 872 234,77 руб.
В пункте 2.4, 6.4 договора аренды стороны согласовали, что в случае несвоевременного внесения арендной платы, за каждый просроченный день исполнения обязанности начисляется пени, в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ, умноженной на сумму неуплаченного платежа и на количество дней просрочки платежа.
30.12.2015 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды, которым стороны на основании постановления Администрации города Элисты от 30.12.2015 N 7004 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка" изменили в пункте 1.1 договора аренды предназначение предоставленного земельного участка с "...для размещения платной стоянки...." на "...под общественное питание...".
12.08.2016 истцом в адрес ответчика направлено уведомление N БЛ-06/4224 и N БЛ-06/4225 с просьбой погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и начисленную неустойку, а также предложением расторгнуть договор аренды.
16.11.2016 администрацией вынесено постановление об отмене постановления Администрации города Элисты от 30.12.2015 N 7004 и обязании расторгнуть дополнительное соглашение от 30.12.2015 к договору аренды N 1321/2014 от 26.12.2014.
Поскольку претензия ответчиком оставлена без удовлетворения, Министерство обратилось с иском в арбитражный суд.
Установив наличие у ответчика непогашенной задолженности по арендной плате по спорному договору, суд в соответствии со статьями 309 - 311, 450, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1 и 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанций исходил из наличия между сторонами отношений, вытекающих из договора аренды земельного участка и установленного факта неисполнения ответчиком обязательств по уплате арендных платежей в полном объеме.
Кроме того, суд апелляционной инстанции также принимает во внимание следующее.
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей до 01.03.2015, пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Проверив представленные сторонами расчеты требования, с учетом изменения суммы долга, судебная коллегия установила, что они являются арифметически неправильными.
При расчете, произведенным судом, учтены следующие обстоятельства:
- - Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) = 1734,69 (рассчитан на основании Приложение N 2 к Постановлению Правительства Республики Калмыкия от 24.12.2012 N 519 "Об утверждении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Республики Калмыкия, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, их оплаты при продаже собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных га этих земельных участках" - далее постановление N 518 от 24.12.2012);
- - кадастровая стоимость земельного участка N 08:14:030657:340 составляет 5 422 640, 94 руб.;
- - площадь земельного участка N 08:14:030657:340 составляет 3 126 кв. м;
- - базовый размер арендной платы 6,45% (приложение N 3 постановления N 518 от 24.12.2012), а также 19,78% (приложение N 3 постановления N 518 от 24.12.2012) исходя из вида разрешенного использования земельного участка;
- - сводный индекс потребительских цен по Республике Калмыкия = 1,07% и 1,1% в спорные периоды;
- - на основании Постановления Правительства Республики Калмыкия от 17.01.2014 N 15 "О порядке определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Калмыкия, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" арендная плата в год составляет: 6,45% / 100 * 3126 кв. м * 1734,69 УПКС * 1,07 индекс потребительских цен = 374 243,56 руб. в год за период с 4 квартала 2015 по 29.12.2015 года; за период с 30.12.2015 по 10.08.2016 размер арендной платы составил 1 179 858,22 рубля в год по формуле: 19,78% * 3126 кв. м * 1734,69 УПКС * 1,1 действовавший индекс потребительских цен;
- - учитывается платеж, поступивший от предпринимателя в качестве оплаты основного долга = 249 884 руб. (квитанция об оплате от 13.01.2017), а также платеж (квитанция об оплате от 13.01.2017) в качестве оплаты пени= 17 000 руб.;
- - учитываются пункты 2.4, 6.4. договора установившие, что в случае несвоевременного внесения арендной платы, за каждый день просрочки исполнения обязанности по уплате начисляется пеня, размер которой определяется умножением суммы неуплаченного платежа на процентную ставку пени и на количество дней просрочки платежа. Процентная ставка пени принимается 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, а также пункт 2.2. договора, согласно которому внесение арендной платы за прав пользования земельным участком ежеквартально в размере 1/4 от общего размера годовой арендной платы, в том числе за 1,2,3 кварталы до 20 числа месяца следующего за истекшим, за 4 квартал до 25 декабря текущего года.
Произведенным судом расчетом установлено, что основной долг по арендной плате, а также пени составляет больше суммы заявленной истцом и соответственно удовлетворенной судом первой инстанции.
Вместе с тем, суд не вправе выходить за пределы заявленных требований.
Расчет ответчика судом не принимается, поскольку рассчитан без учета согласованного сторонами вида разрешенного использования. При этом, отсутствие регистрации дополнительного соглашения договора аренды не может являться основанием для расчета суммы основного долга и пени по формуле ответчика, поскольку такой расчет противоречит разъяснениям, приведенным в абзацах 2, 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Таким образом, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь приведенными выше нормами права, суд обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца 800 998,89 руб., из которых 757 025,98 руб. задолженности и 43 972,91 руб. пени.
Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка 26.12.2014 N 1321/2014.
Удовлетворяя данные требования, суд обоснованно исходил из предусмотренного статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4.1. договора права арендодателя на досрочное расторжение договора аренды в связи с неисполнением арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока обязанности по своевременному внесению арендной платы.
Как следует из материалов дела, ответчик систематически нарушал сроки внесения арендной платы, установленные пунктом 2.2. договора аренды.
Суд установил обстоятельства направления арендодателем в адрес арендатора уведомлений от 12.08.2016 N БЛ-06/4224 и N БЛ-06/4225 о расторжении спорного договора аренды в связи с непогашением арендатором задолженности.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Учитывая расторжение договора аренды земельного участка от 26.12.2014 N 1321/2014, суд первой инстанции также пришел к правомерному выводу об отсутствии у предпринимателя законных прав пользования спорным земельным участком, в связи с чем, удовлетворил заявленное требование об обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 08:14:030657:340.
Доводы предпринимателя о том, что договор аренды от 26.12.2014 в установленном законом порядке не зарегистрирован, судом отклоняются как противоречащие материалам дела.
Доводы жалобы о том, что дополнительное соглашение к договору аренды не было зарегистрировано в установленном порядке, и, следовательно, является незаключенным, подлежит отклонению, поскольку согласно разъяснениям, приведенным в абзацах 2, 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
С учетом изложенного, приведенные предпринимателем в апелляционной жалобе доводы фактически сводятся к не согласию с выводами суда по существу и направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела. При этом существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход рассматриваемого вопроса, указанные в жалобе доводы не подтверждают.
При таких обстоятельствах судебная коллегия апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 21.04.2017 по делу N А22-3657/2016 отмене либо изменению не подлежит.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на заявителя, но взысканию не подлежит, поскольку уплачена при подаче жалобы в суд.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 21.04.2017 по делу N А22-3657/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.10.2017 N 16АП-2423/2017 ПО ДЕЛУ N А22-3657/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 октября 2017 г. по делу N А22-3657/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2017 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Марченко О.В.,
судей: Казаковой Г.В., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Наниковым Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу:
ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу
индивидуального предпринимателя Бадмаевой Н.Д. на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 21.04.2017 по делу N А22-3657/2016 (судья Садваев Б.Б.)
по иску Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (ОГРН 1090816005587, ИНН 0816009907)
к индивидуальному предпринимателю Бадмаевой Н.Д. (ОГРНИП 307081419300013, ИНН 080400763216)
о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды и обязании освободить земельный участок, в отсутствие участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания,
установил:
Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее по тексту - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Калмыкия с исковым заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя Бадмаевой Н.Д. (далее по тексту - предприниматель) задолженности по арендной плате за период с 4 квартала 2015 года по 10 августа 2016 года в размере 757 025,98 руб., сумму пени за период с 09.08.2016 по 10.08.2016 в размере 43 972,91 руб. а также расторгнуть договор аренды земельного участка, находящегося на территории города Элисты Республики Калмыкия, от 26.12.2014 N 1321/2014 и обязать освободить земельный участок (с учетом уточненных требований).
Решением суда от 21.04.2017 исковые требования.
Суд первой инстанции взыскал с индивидуального предпринимателя Бадмаевой Н.Д. в пользу Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия задолженность по арендной плате за период с 4 квартала 2015 года по 10 августа 2016 года в размере 757 025,98 руб., сумму пени за период с 09.08.2016 по 10.08.2016 в размере 43 972,91 руб. Договор аренды земельного участка, находящегося на территории города Элисты Республики Калмыкия, от 26.12.2014 N 1321/2014, заключенный между Администрацией города Элисты и Бадмаевой Н.Д. судом расторгнут. Суд обязал предпринимателя освободить земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элиста, с кадастровым номером 08:14:030657:340, площадью 3126 кв. м, расположенный по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. Эсамбаева, восточнее мемориального комплекса "Исход и возвращение", предназначенный под общественное питание. Одновременно, с индивидуального предпринимателя Бадмаевой Н.Д. в доход федерального бюджета взыскано 25 020 руб. государственной пошлины.
Предприниматель не согласилась с решением суда и подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, в удовлетворении требований отказать. Жалоба мотивирована тем, что при принятии судебного акта суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, нарушил нормы процессуального права, не выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела. Более подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.
Министерство в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании не согласился с доводами предпринимателя, полагая обжалуемый судебный акт законным и обоснованным.
Арбитражным судом апелляционной инстанции на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 10 часов 10 минут 27 октября 2017 года, о чем сделано публичное извещение.
После перерыва в судебном заседании представители сторон участия в судебном заседании не принимали.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыв на жалобу, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 21.04.2017 по делу N А22-3657/2016 отмене не подлежит по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 26.12.2014 на основании постановления Администрации города Элисты от 15.12.2014 N 6140, между Администрацией города Элисты (арендодатель) и Бадмаевой Н.Д. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося на территории города Элисты Республики Калмыкия N 1321/2014 по условиям которого арендодатель предоставил арендатору на условиях аренды сроком с 15.12.2014 по 15.12.2019 земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элиста, с кадастровым номером 08:14:030657:340, площадью 3126 кв. м, расположенный по адресу: РК, г. Элиста, ул. Эсамбаева, восточнее мемориального комплекса "Исход и возвращение", предназначенный для размещения платной стоянки.
В соответствии с главой 2 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально в размере 1/4 от общего размера годовой арендной платы согласно Приложению N 1.
Из Приложения N 1 к договору следует, что годовой размер арендной платы по договору составляет 1 872 234,77 руб.
В пункте 2.4, 6.4 договора аренды стороны согласовали, что в случае несвоевременного внесения арендной платы, за каждый просроченный день исполнения обязанности начисляется пени, в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ, умноженной на сумму неуплаченного платежа и на количество дней просрочки платежа.
30.12.2015 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды, которым стороны на основании постановления Администрации города Элисты от 30.12.2015 N 7004 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка" изменили в пункте 1.1 договора аренды предназначение предоставленного земельного участка с "...для размещения платной стоянки...." на "...под общественное питание...".
12.08.2016 истцом в адрес ответчика направлено уведомление N БЛ-06/4224 и N БЛ-06/4225 с просьбой погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и начисленную неустойку, а также предложением расторгнуть договор аренды.
16.11.2016 администрацией вынесено постановление об отмене постановления Администрации города Элисты от 30.12.2015 N 7004 и обязании расторгнуть дополнительное соглашение от 30.12.2015 к договору аренды N 1321/2014 от 26.12.2014.
Поскольку претензия ответчиком оставлена без удовлетворения, Министерство обратилось с иском в арбитражный суд.
Установив наличие у ответчика непогашенной задолженности по арендной плате по спорному договору, суд в соответствии со статьями 309 - 311, 450, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1 и 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанций исходил из наличия между сторонами отношений, вытекающих из договора аренды земельного участка и установленного факта неисполнения ответчиком обязательств по уплате арендных платежей в полном объеме.
Кроме того, суд апелляционной инстанции также принимает во внимание следующее.
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей до 01.03.2015, пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Проверив представленные сторонами расчеты требования, с учетом изменения суммы долга, судебная коллегия установила, что они являются арифметически неправильными.
При расчете, произведенным судом, учтены следующие обстоятельства:
- - Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) = 1734,69 (рассчитан на основании Приложение N 2 к Постановлению Правительства Республики Калмыкия от 24.12.2012 N 519 "Об утверждении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Республики Калмыкия, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, их оплаты при продаже собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных га этих земельных участках" - далее постановление N 518 от 24.12.2012);
- - кадастровая стоимость земельного участка N 08:14:030657:340 составляет 5 422 640, 94 руб.;
- - площадь земельного участка N 08:14:030657:340 составляет 3 126 кв. м;
- - базовый размер арендной платы 6,45% (приложение N 3 постановления N 518 от 24.12.2012), а также 19,78% (приложение N 3 постановления N 518 от 24.12.2012) исходя из вида разрешенного использования земельного участка;
- - сводный индекс потребительских цен по Республике Калмыкия = 1,07% и 1,1% в спорные периоды;
- - на основании Постановления Правительства Республики Калмыкия от 17.01.2014 N 15 "О порядке определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Калмыкия, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" арендная плата в год составляет: 6,45% / 100 * 3126 кв. м * 1734,69 УПКС * 1,07 индекс потребительских цен = 374 243,56 руб. в год за период с 4 квартала 2015 по 29.12.2015 года; за период с 30.12.2015 по 10.08.2016 размер арендной платы составил 1 179 858,22 рубля в год по формуле: 19,78% * 3126 кв. м * 1734,69 УПКС * 1,1 действовавший индекс потребительских цен;
- - учитывается платеж, поступивший от предпринимателя в качестве оплаты основного долга = 249 884 руб. (квитанция об оплате от 13.01.2017), а также платеж (квитанция об оплате от 13.01.2017) в качестве оплаты пени= 17 000 руб.;
- - учитываются пункты 2.4, 6.4. договора установившие, что в случае несвоевременного внесения арендной платы, за каждый день просрочки исполнения обязанности по уплате начисляется пеня, размер которой определяется умножением суммы неуплаченного платежа на процентную ставку пени и на количество дней просрочки платежа. Процентная ставка пени принимается 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, а также пункт 2.2. договора, согласно которому внесение арендной платы за прав пользования земельным участком ежеквартально в размере 1/4 от общего размера годовой арендной платы, в том числе за 1,2,3 кварталы до 20 числа месяца следующего за истекшим, за 4 квартал до 25 декабря текущего года.
Произведенным судом расчетом установлено, что основной долг по арендной плате, а также пени составляет больше суммы заявленной истцом и соответственно удовлетворенной судом первой инстанции.
Вместе с тем, суд не вправе выходить за пределы заявленных требований.
Расчет ответчика судом не принимается, поскольку рассчитан без учета согласованного сторонами вида разрешенного использования. При этом, отсутствие регистрации дополнительного соглашения договора аренды не может являться основанием для расчета суммы основного долга и пени по формуле ответчика, поскольку такой расчет противоречит разъяснениям, приведенным в абзацах 2, 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Таким образом, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь приведенными выше нормами права, суд обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца 800 998,89 руб., из которых 757 025,98 руб. задолженности и 43 972,91 руб. пени.
Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка 26.12.2014 N 1321/2014.
Удовлетворяя данные требования, суд обоснованно исходил из предусмотренного статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4.1. договора права арендодателя на досрочное расторжение договора аренды в связи с неисполнением арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока обязанности по своевременному внесению арендной платы.
Как следует из материалов дела, ответчик систематически нарушал сроки внесения арендной платы, установленные пунктом 2.2. договора аренды.
Суд установил обстоятельства направления арендодателем в адрес арендатора уведомлений от 12.08.2016 N БЛ-06/4224 и N БЛ-06/4225 о расторжении спорного договора аренды в связи с непогашением арендатором задолженности.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Учитывая расторжение договора аренды земельного участка от 26.12.2014 N 1321/2014, суд первой инстанции также пришел к правомерному выводу об отсутствии у предпринимателя законных прав пользования спорным земельным участком, в связи с чем, удовлетворил заявленное требование об обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 08:14:030657:340.
Доводы предпринимателя о том, что договор аренды от 26.12.2014 в установленном законом порядке не зарегистрирован, судом отклоняются как противоречащие материалам дела.
Доводы жалобы о том, что дополнительное соглашение к договору аренды не было зарегистрировано в установленном порядке, и, следовательно, является незаключенным, подлежит отклонению, поскольку согласно разъяснениям, приведенным в абзацах 2, 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
С учетом изложенного, приведенные предпринимателем в апелляционной жалобе доводы фактически сводятся к не согласию с выводами суда по существу и направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела. При этом существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход рассматриваемого вопроса, указанные в жалобе доводы не подтверждают.
При таких обстоятельствах судебная коллегия апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 21.04.2017 по делу N А22-3657/2016 отмене либо изменению не подлежит.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на заявителя, но взысканию не подлежит, поскольку уплачена при подаче жалобы в суд.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 21.04.2017 по делу N А22-3657/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
О.В.МАРЧЕНКО
Судьи
Г.В.КАЗАКОВА
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
О.В.МАРЧЕНКО
Судьи
Г.В.КАЗАКОВА
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)