Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2017 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Годило Н.Н., судей: Бейтуганова З.А., Макаровой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савиным Д.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Горяникова Владимира Ивановича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.07.2017 по делу N А63-1899/2017 (судья Э.И. Орловский) по иску комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, (ОГРН 1022601934486, г. Ставрополь) к индивидуальному предпринимателю Горяникову Владимиру Ивановичу, (ОГРН 314265113400453, г. Ставрополь), о взыскании 72 845, 76 руб. неосновательного обогащения,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы,
установил:
КУМИ г. Ставрополя (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к индивидуальному предпринимателю Горяникову В.И. (далее - предприниматель, ответчик) о взыскании 72 845,76 руб. неосновательного обогащения за пользование земельным участком, расположенным по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 59а, за период с 18.01.2010 по 30.09.2016.
Решением суда от 28.07.2017 с ответчика в пользу истца взыскано 28 989,84 руб. основного долга. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе предприниматель просит решение суда от 28.07.2017 отменить, указывая на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих фактическое значение для дела.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие истца и ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Правильность решения проверяется в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, пришел к выводу, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления главы города Ставрополя от 14.07.2004 N 3169 комитет (арендодатель) и ООО "Стимул-СТ", ООО фирма "Саус", ООО "Визовий", ООО фирма "Линфарм", Труфанова Л.А., Конищева Е.В., Арнопуло И.Р., Миркитанов В.П. (арендаторы) заключили договор от 05.08.2004 N 3965 аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, в соответствии с которым арендаторам предоставлен во временное пользование земельный участок площадью 3308,1 кв. м (кадастровый номер 26:12:011605:342), расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 59-а, для проектирования и строительства торгово-бытового комплекса с молодежным развлекательным центром и благоустройства прилегающей территории. Срок аренды установлен сторонами с 14.07.2004 по 13.07.2007. Данный договор был зарегистрирован в ЕГРП 20.04.2005 за номером 26-26-12/009/2005-1324.
Согласно пункту 3.1 размер арендной платы за участок устанавливается пропорционально занимаемой каждым арендатором площади в здании, которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на праве собственности нежилых помещений в здании к общей площади здания (приложение к договору). В силу пункта 3.3 договора размер арендной платы изменяется арендодателем ежегодно в одностороннем порядке на основании федерального законодательства и постановления главы администрации г. Ставрополя, принятого в соответствии с действующим законодательством и опубликованного в средствах массовой информации.
В разделе 6 договора указано, что при истечении срока действия договор аренды считается автоматически прекращенным. При прекращении и расторжении договора арендатор обязан вернуть участок арендодателю в надлежащем состоянии.
11 декабря 2007 главой г. Ставрополя вынесено постановление N 3764 о предоставлении земельного участка площадью 3308,1 кв. м по ул. 50 лет ВЛКСМ, 59-а для продолжения строительства торгово-бытового комплекса с молодежным развлекательным центром на 364 дня. Договор аренды на основании этого постановления заключен не был, проект договора N 6427 от 13.02.2008 подписан только со стороны арендодателя (комитета).
Судом установлено, что в 2008 году на участке завершено строительство торгово-бытового комплекса общей площадью 4649, 9 кв. м (инвентарный номер 33004, кадастровый номер 26:12:011605:1047).
На основании соглашения об отступном от 12.01.2010, заключенным между предпринимателем и ООО" Стимул-СТ", ответчик приобрел нежилые помещения NN 1-24, 97-110,112,113-118,125-134,141,146-155 общей площадью 2006,60 кв. м, а также 4968/14030 долей в праве собственности на нежилые помещения площадью 140,3 кв. м NN 57,119,143-145 в вышеуказанном здании.
Право собственности ответчика на указанные помещения и долю в праве собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 18.01.2010, о чем на соглашении об отступном имеется соответствующая отметка регистрирующего органа.
По решению Горяникова В.И. от 05.04.2010 произведен раздел нежилых помещений NN 1-24, 97-110,112,113-118,125-134,141,146-155 на несколько самостоятельных объектов:
- - нежилые помещения NN 1-7,22,24 общей площадью 131,3 кв. м;
- - нежилые помещения NN 8-21 общей площадью 118,2 кв. м;
- - нежилое помещение N 23 площадью 9,5 кв. м;
- - нежилые помещения NN 97-110,125-134 общей площадью 482,7 кв.;
- - нежилое помещение N 112 площадью 26,5 кв. м;
- - нежилые помещения NN 113-118 общей площадью 236,1 кв. м;
- - нежилое помещение N 141 площадью 23,5 кв. м;
- - нежилые помещения NN 146-155 общей площадью 978,8 кв. м.
Право собственности на указанные помещения (как новые объекты самостоятельные объекты недвижимости) зарегистрировано за ответчиком 15.04.2010, в том числе: на нежилые помещения площадью 9,5 кв. м (кадастровый номер объекта - 26:12:011605:10245, инвентарный номер 33004 лит. А) - регистрационная запись N 26-26-01/057/2010-151, на помещение площадью 26,5 кв. м (кадастровый номер объекта - 26:12:011605:10250, инвентарный номер 33004 лит. А) - регистрационная запись N 26-26-01/057/2010-153, на помещение площадью 23,5 кв. м (кадастровый номер объекта - 26:12:011605:10254, инвентарный номер 33004 лит. А) - регистрационная запись N 26-26-01/057/2010-155.
Истец считая, что нахождение в собственности ответчика помещений с кадастровыми номерами 26:12:011605:10245, 26:12:011605:10250, 26:12:011605:10254, а также 26:12:011605:10272 (на которое за ответчиком зарегистрировано право собственности на 4968/14030 долей), влекут возникновение обязанности по оплате за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:342, обратился с иском в суд.
Принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.
Таким образом, ответчик, став собственником помещений в здании, возведенном на вышеуказанном земельном участке, вступил в договор аренды земельного участка от 05.08.2004 N 3965 на стороне арендатора, на что обоснованно указал суд первой инстанции.
Судом установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:342 поставлен на кадастровый учет в 2004 году при его предоставлении под строительство.
Ответчик указал, что им совместно с иными собственниками нежилых помещений, расположенных в торгово-бытовом комплексе, были осуществлены мероприятия по образованию земельного участка, необходимого для использования названного нежилого здания, в результате чего в 2013 году на кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 2 493 кв. м с присвоением кадастрового номера 26:12:011605:18544, при этом согласно схеме, утвержденной распоряжением N 2169-р от 27.11.2013 и кадастровому паспорту от 23.06.2014 N 26/501/14337214 данный земельный участок образован из земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:342.
Судом установлено, что сведения о земельном участке 26:12:011605:18544 до настоящего времени носят "временный характер", договор аренды или иные права на этот земельный участок не зарегистрированы. При этом, земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:342 продолжает состоять на кадастровом учете как ранее учтенный, т.е. является существующим, и, соответственно, обязательства по внесению арендной платы в рамках договора аренды от 05.08.2004 N 3965 сохраняются (независимо от того, возобновился этот договор на неопределенный срок по правилам статья 621 ГК РФ или прекратился по истечении установленного им срока аренды, поскольку в последнем случае обязательство по внесению арендной платы сохраняется в силу норм статьи 622 ГК РФ).
Фактически установлено, что образование земельного участка площадью 2 493 кв. м с кадастровым номером 26:12:011605:18544 согласно схеме, утвержденной распоряжением N 2169-р от 27.11.2013, из земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:342 свидетельствует о намерении и собственников здания, и органа местного самоуправления в дальнейшем исключить из землепользования собственников рассматриваемого здания части земельного участка, предоставленного для его размещения, однако до внесения изменений в арендные правоотношения (заключения нового договора аренды в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса РФ) сохраняются обязательства из ранее заключенного договора аренды, поскольку земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:342 не возвращен арендодателю и не может быть освобожден (освобожден полностью) ввиду нахождения на нем построенного здания.
Кроме того, земельный участок 26:12:011605:18544 образован не только из части территории спорного участка 26:12:011605:342, но и за счет земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:33 площадью 94 кв. м, на котором, как видно, из картографических материалов дела, находится часть рассматриваемого здания. То есть, общая территория, на которой размещалось рассматриваемое здание фактически еще на 94 кв. м больше, чем площадь спорного земельного участка.
Таким образом, спорная плата за пользование землей является арендной платой по договору аренды N 3965 от 05.08.2004, на что правомерно указал суд первой инстанции.
Ответчик представил заключение кадастрового инженера от 10.05.2016, согласно которому в границы земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:342 входит тротуар площадью 254 кв. м, который является частью тротуара, проходящего вдоль улицы 50 лет ВЛКСМ г. Ставрополя, и обеспечивающего движение неограниченного круга лиц, в связи, с чем эта территория, по мнению ответчика, не связана исключительно с целями использования здания. Кроме того, как указывает кадастровый инженер, 651 кв. м спорной территории занято под благоустройство, что также не связано исключительно с целями использования здания.
При этом кадастровый инженер делает вывод о том, что площадь земельного участка с кадастровым номерном 26:12:011605:18544, равная 2 493 кв. м, является достаточной для использования нежилого здания (торгово-бытового комплекса).
Территории общего пользования - это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары) (пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела можно сделать вывод, что со стороны проезжей части улицы 50 лет ВЛКСМ вдоль здания к нему примыкает тротуар улицы, тогда как само здание находится на некотором расстоянии от границы земельного участка с этой стороны. Это позволяет признать подтвержденным доводы ответчика о принадлежности к территории общего пользования тротуара, проходящего вдоль здания со стороны проезжей части улицы 50 лет ВЛКСМ.
Собственники здания не были лишены правом пользования спорным земельным участком как в целом, так и его частью, по которой проходит тротуар. Тротуар является доступным для использования неограниченного круга лиц, в том числе собственниками и посетителями магазинов, расположенных в спорном здании, входы в которые выходят на тротуар. В то же время, использование территории общего пользования не влечет обязанность по внесению платы за землю в силу общедоступности такой территории.
Доказательств того, что в спорный период часть земельного участка, занятого тротуаром, была в исключительном владении ответчика (и других собственников помещений в спорном здании), например, его ограждения, истец не представил.
Таким образом, площадь части земельного участка, занятой тротуаром и равная 254 кв. м, обоснованно исключена при расчете арендной платы за пользование спорным земельным участком.
В заключении от 10.05.2016 кадастровый инженер указывает, что 651 кв. м спорной территории занято под благоустройство, в связи с чем данная территория не является территорией, связанной исключительно с целями использования спорного здания.
Согласно пункту 3 статьи 37 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" при осуществлении строительства и реконструкции зданий, строений, сооружений и иных объектов принимаются меры по охране окружающей среды, восстановлению природной среды, рекультивации земель, благоустройству территорий в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Благоустройство предполагает выполнение работ по озеленению, обустройству дорожного покрытия, установке ограждений и т.п. Благоустройство носит вспомогательный характер по отношению к основному объекту, прилегающая территория к которому благоустраивается.
Организация благоустройства на не застроенной части предоставленного под строительство земельного участка не является основанием для вывода о том, что такая территория безусловно должна быть исключена из площади земельного участка, необходимого для эксплуатации построенного здания. Действующие СНиПы прямо ограничивают возможность полной застройки территорий, устанавливая предельный процент застройки. При проектировании здания, возведенного на спорном участке, предусматривалось благоустройство, озеленение, парковка для автотранспорта, подъездные пути.
Доводы ответчика о наличии проездов общего пользования в границах спорного участка, обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку материалы дела свидетельствуют о том, что данные проезды не являются дорогами общего пользования, а обеспечивают подъезд к рассматриваемому зданию. При этом установлено, что с учетом заключения кадастрового инженера от 10.05.2016, что спорные проезды, отнесены к площади благоустройства, а не к территориям общего пользования.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (действовавшего до 01.03.2015) и подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, вступившего в силу с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Как разъяснил Пленум ВАС РФ в пункте постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Комитетом предъявлена ко взысканию плата за земельный участок в размере 72 845,76 руб. за период с 18.01.2010 по 30.09.2016.
Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.
В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности установлен статьей 196 ГК РФ в три года.
Срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом, а также гражданином-предпринимателем по требованиям, связанным с осуществлением им предпринимательской деятельности, не подлежит восстановлению (п. 12 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 28.02.1995 N 2/1).
Согласно пункту 2 статьи 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
По условиям договора аренды от 05.08.2004 N 3965 арендная плата подлежит внесению ежеквартально равными частями до 15.03, 15.06, 15.09, 15.11.
Исковое заявление подано в арбитражный суд 14.02.2017, то есть с пропуском срока исковой давности в отношении задолженности по арендной плате за 2010-2013 гг.
За оставшийся период задолженность подлежит взысканию, так как в отношении периодов с 1 квартала 2014 года (за который плата подлежала внесению до 15.03.2014) срок исковой давности не пропущен, на что правомерно указал суд первой инстанции.
Расчет размеров арендной платы за 2014-2016 гг. выполнен истцом в соответствии с постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" и Постановлением Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 N 112-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов" от 29.03.2016 N 112-п с учетом изменения с 2014 года и с 2016 года кадастровой стоимости земельного участка (приказ министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 N 203 и Приказ министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 N 1380 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае").
Общая площадь спорных помещений ответчика составляет 109,2 кв. м. Судом произведен перерасчет размера арендной платы за 2014-2016 гг. с исключением из общей площади участка площади тротуара (254 кв. м), в результате чего, общий размер платы за 2014-2016 гг. составил 28 989,84 рублей.
Указанный расчет проверен судом апелляционной инстанции и признан верным.
Доказательств оплаты ответчиком спорной задолженности материалы дела не содержат.
Таким образом, выводы суда первой инстанции о частичном удовлетворении исковых и взыскании с предпринимателя в пользу комитета 28 989,84 рублей долга являются верными.
Выводы арбитражного суда по данному делу основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Неправильного применения либо нарушения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, по данному делу не установлено.
Подателем жалобы в данном случае не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем эти доводы признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционных жалоб отсутствуют.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобы, относятся на заявителя.
Учитывая вышеизложенное, Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.07.2017 по делу N А63-1899/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.10.2017 N 16АП-3638/2017 ПО ДЕЛУ N А63-1899/2017
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 октября 2017 г. по делу N А63-1899/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2017 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Годило Н.Н., судей: Бейтуганова З.А., Макаровой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савиным Д.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Горяникова Владимира Ивановича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.07.2017 по делу N А63-1899/2017 (судья Э.И. Орловский) по иску комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, (ОГРН 1022601934486, г. Ставрополь) к индивидуальному предпринимателю Горяникову Владимиру Ивановичу, (ОГРН 314265113400453, г. Ставрополь), о взыскании 72 845, 76 руб. неосновательного обогащения,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы,
установил:
КУМИ г. Ставрополя (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к индивидуальному предпринимателю Горяникову В.И. (далее - предприниматель, ответчик) о взыскании 72 845,76 руб. неосновательного обогащения за пользование земельным участком, расположенным по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 59а, за период с 18.01.2010 по 30.09.2016.
Решением суда от 28.07.2017 с ответчика в пользу истца взыскано 28 989,84 руб. основного долга. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе предприниматель просит решение суда от 28.07.2017 отменить, указывая на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих фактическое значение для дела.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие истца и ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Правильность решения проверяется в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, пришел к выводу, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления главы города Ставрополя от 14.07.2004 N 3169 комитет (арендодатель) и ООО "Стимул-СТ", ООО фирма "Саус", ООО "Визовий", ООО фирма "Линфарм", Труфанова Л.А., Конищева Е.В., Арнопуло И.Р., Миркитанов В.П. (арендаторы) заключили договор от 05.08.2004 N 3965 аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, в соответствии с которым арендаторам предоставлен во временное пользование земельный участок площадью 3308,1 кв. м (кадастровый номер 26:12:011605:342), расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 59-а, для проектирования и строительства торгово-бытового комплекса с молодежным развлекательным центром и благоустройства прилегающей территории. Срок аренды установлен сторонами с 14.07.2004 по 13.07.2007. Данный договор был зарегистрирован в ЕГРП 20.04.2005 за номером 26-26-12/009/2005-1324.
Согласно пункту 3.1 размер арендной платы за участок устанавливается пропорционально занимаемой каждым арендатором площади в здании, которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на праве собственности нежилых помещений в здании к общей площади здания (приложение к договору). В силу пункта 3.3 договора размер арендной платы изменяется арендодателем ежегодно в одностороннем порядке на основании федерального законодательства и постановления главы администрации г. Ставрополя, принятого в соответствии с действующим законодательством и опубликованного в средствах массовой информации.
В разделе 6 договора указано, что при истечении срока действия договор аренды считается автоматически прекращенным. При прекращении и расторжении договора арендатор обязан вернуть участок арендодателю в надлежащем состоянии.
11 декабря 2007 главой г. Ставрополя вынесено постановление N 3764 о предоставлении земельного участка площадью 3308,1 кв. м по ул. 50 лет ВЛКСМ, 59-а для продолжения строительства торгово-бытового комплекса с молодежным развлекательным центром на 364 дня. Договор аренды на основании этого постановления заключен не был, проект договора N 6427 от 13.02.2008 подписан только со стороны арендодателя (комитета).
Судом установлено, что в 2008 году на участке завершено строительство торгово-бытового комплекса общей площадью 4649, 9 кв. м (инвентарный номер 33004, кадастровый номер 26:12:011605:1047).
На основании соглашения об отступном от 12.01.2010, заключенным между предпринимателем и ООО" Стимул-СТ", ответчик приобрел нежилые помещения NN 1-24, 97-110,112,113-118,125-134,141,146-155 общей площадью 2006,60 кв. м, а также 4968/14030 долей в праве собственности на нежилые помещения площадью 140,3 кв. м NN 57,119,143-145 в вышеуказанном здании.
Право собственности ответчика на указанные помещения и долю в праве собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 18.01.2010, о чем на соглашении об отступном имеется соответствующая отметка регистрирующего органа.
По решению Горяникова В.И. от 05.04.2010 произведен раздел нежилых помещений NN 1-24, 97-110,112,113-118,125-134,141,146-155 на несколько самостоятельных объектов:
- - нежилые помещения NN 1-7,22,24 общей площадью 131,3 кв. м;
- - нежилые помещения NN 8-21 общей площадью 118,2 кв. м;
- - нежилое помещение N 23 площадью 9,5 кв. м;
- - нежилые помещения NN 97-110,125-134 общей площадью 482,7 кв.;
- - нежилое помещение N 112 площадью 26,5 кв. м;
- - нежилые помещения NN 113-118 общей площадью 236,1 кв. м;
- - нежилое помещение N 141 площадью 23,5 кв. м;
- - нежилые помещения NN 146-155 общей площадью 978,8 кв. м.
Право собственности на указанные помещения (как новые объекты самостоятельные объекты недвижимости) зарегистрировано за ответчиком 15.04.2010, в том числе: на нежилые помещения площадью 9,5 кв. м (кадастровый номер объекта - 26:12:011605:10245, инвентарный номер 33004 лит. А) - регистрационная запись N 26-26-01/057/2010-151, на помещение площадью 26,5 кв. м (кадастровый номер объекта - 26:12:011605:10250, инвентарный номер 33004 лит. А) - регистрационная запись N 26-26-01/057/2010-153, на помещение площадью 23,5 кв. м (кадастровый номер объекта - 26:12:011605:10254, инвентарный номер 33004 лит. А) - регистрационная запись N 26-26-01/057/2010-155.
Истец считая, что нахождение в собственности ответчика помещений с кадастровыми номерами 26:12:011605:10245, 26:12:011605:10250, 26:12:011605:10254, а также 26:12:011605:10272 (на которое за ответчиком зарегистрировано право собственности на 4968/14030 долей), влекут возникновение обязанности по оплате за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:342, обратился с иском в суд.
Принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.
Таким образом, ответчик, став собственником помещений в здании, возведенном на вышеуказанном земельном участке, вступил в договор аренды земельного участка от 05.08.2004 N 3965 на стороне арендатора, на что обоснованно указал суд первой инстанции.
Судом установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:342 поставлен на кадастровый учет в 2004 году при его предоставлении под строительство.
Ответчик указал, что им совместно с иными собственниками нежилых помещений, расположенных в торгово-бытовом комплексе, были осуществлены мероприятия по образованию земельного участка, необходимого для использования названного нежилого здания, в результате чего в 2013 году на кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 2 493 кв. м с присвоением кадастрового номера 26:12:011605:18544, при этом согласно схеме, утвержденной распоряжением N 2169-р от 27.11.2013 и кадастровому паспорту от 23.06.2014 N 26/501/14337214 данный земельный участок образован из земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:342.
Судом установлено, что сведения о земельном участке 26:12:011605:18544 до настоящего времени носят "временный характер", договор аренды или иные права на этот земельный участок не зарегистрированы. При этом, земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:342 продолжает состоять на кадастровом учете как ранее учтенный, т.е. является существующим, и, соответственно, обязательства по внесению арендной платы в рамках договора аренды от 05.08.2004 N 3965 сохраняются (независимо от того, возобновился этот договор на неопределенный срок по правилам статья 621 ГК РФ или прекратился по истечении установленного им срока аренды, поскольку в последнем случае обязательство по внесению арендной платы сохраняется в силу норм статьи 622 ГК РФ).
Фактически установлено, что образование земельного участка площадью 2 493 кв. м с кадастровым номером 26:12:011605:18544 согласно схеме, утвержденной распоряжением N 2169-р от 27.11.2013, из земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:342 свидетельствует о намерении и собственников здания, и органа местного самоуправления в дальнейшем исключить из землепользования собственников рассматриваемого здания части земельного участка, предоставленного для его размещения, однако до внесения изменений в арендные правоотношения (заключения нового договора аренды в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса РФ) сохраняются обязательства из ранее заключенного договора аренды, поскольку земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:342 не возвращен арендодателю и не может быть освобожден (освобожден полностью) ввиду нахождения на нем построенного здания.
Кроме того, земельный участок 26:12:011605:18544 образован не только из части территории спорного участка 26:12:011605:342, но и за счет земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:33 площадью 94 кв. м, на котором, как видно, из картографических материалов дела, находится часть рассматриваемого здания. То есть, общая территория, на которой размещалось рассматриваемое здание фактически еще на 94 кв. м больше, чем площадь спорного земельного участка.
Таким образом, спорная плата за пользование землей является арендной платой по договору аренды N 3965 от 05.08.2004, на что правомерно указал суд первой инстанции.
Ответчик представил заключение кадастрового инженера от 10.05.2016, согласно которому в границы земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:342 входит тротуар площадью 254 кв. м, который является частью тротуара, проходящего вдоль улицы 50 лет ВЛКСМ г. Ставрополя, и обеспечивающего движение неограниченного круга лиц, в связи, с чем эта территория, по мнению ответчика, не связана исключительно с целями использования здания. Кроме того, как указывает кадастровый инженер, 651 кв. м спорной территории занято под благоустройство, что также не связано исключительно с целями использования здания.
При этом кадастровый инженер делает вывод о том, что площадь земельного участка с кадастровым номерном 26:12:011605:18544, равная 2 493 кв. м, является достаточной для использования нежилого здания (торгово-бытового комплекса).
Территории общего пользования - это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары) (пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела можно сделать вывод, что со стороны проезжей части улицы 50 лет ВЛКСМ вдоль здания к нему примыкает тротуар улицы, тогда как само здание находится на некотором расстоянии от границы земельного участка с этой стороны. Это позволяет признать подтвержденным доводы ответчика о принадлежности к территории общего пользования тротуара, проходящего вдоль здания со стороны проезжей части улицы 50 лет ВЛКСМ.
Собственники здания не были лишены правом пользования спорным земельным участком как в целом, так и его частью, по которой проходит тротуар. Тротуар является доступным для использования неограниченного круга лиц, в том числе собственниками и посетителями магазинов, расположенных в спорном здании, входы в которые выходят на тротуар. В то же время, использование территории общего пользования не влечет обязанность по внесению платы за землю в силу общедоступности такой территории.
Доказательств того, что в спорный период часть земельного участка, занятого тротуаром, была в исключительном владении ответчика (и других собственников помещений в спорном здании), например, его ограждения, истец не представил.
Таким образом, площадь части земельного участка, занятой тротуаром и равная 254 кв. м, обоснованно исключена при расчете арендной платы за пользование спорным земельным участком.
В заключении от 10.05.2016 кадастровый инженер указывает, что 651 кв. м спорной территории занято под благоустройство, в связи с чем данная территория не является территорией, связанной исключительно с целями использования спорного здания.
Согласно пункту 3 статьи 37 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" при осуществлении строительства и реконструкции зданий, строений, сооружений и иных объектов принимаются меры по охране окружающей среды, восстановлению природной среды, рекультивации земель, благоустройству территорий в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Благоустройство предполагает выполнение работ по озеленению, обустройству дорожного покрытия, установке ограждений и т.п. Благоустройство носит вспомогательный характер по отношению к основному объекту, прилегающая территория к которому благоустраивается.
Организация благоустройства на не застроенной части предоставленного под строительство земельного участка не является основанием для вывода о том, что такая территория безусловно должна быть исключена из площади земельного участка, необходимого для эксплуатации построенного здания. Действующие СНиПы прямо ограничивают возможность полной застройки территорий, устанавливая предельный процент застройки. При проектировании здания, возведенного на спорном участке, предусматривалось благоустройство, озеленение, парковка для автотранспорта, подъездные пути.
Доводы ответчика о наличии проездов общего пользования в границах спорного участка, обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку материалы дела свидетельствуют о том, что данные проезды не являются дорогами общего пользования, а обеспечивают подъезд к рассматриваемому зданию. При этом установлено, что с учетом заключения кадастрового инженера от 10.05.2016, что спорные проезды, отнесены к площади благоустройства, а не к территориям общего пользования.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (действовавшего до 01.03.2015) и подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, вступившего в силу с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Как разъяснил Пленум ВАС РФ в пункте постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Комитетом предъявлена ко взысканию плата за земельный участок в размере 72 845,76 руб. за период с 18.01.2010 по 30.09.2016.
Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.
В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности установлен статьей 196 ГК РФ в три года.
Срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом, а также гражданином-предпринимателем по требованиям, связанным с осуществлением им предпринимательской деятельности, не подлежит восстановлению (п. 12 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 28.02.1995 N 2/1).
Согласно пункту 2 статьи 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
По условиям договора аренды от 05.08.2004 N 3965 арендная плата подлежит внесению ежеквартально равными частями до 15.03, 15.06, 15.09, 15.11.
Исковое заявление подано в арбитражный суд 14.02.2017, то есть с пропуском срока исковой давности в отношении задолженности по арендной плате за 2010-2013 гг.
За оставшийся период задолженность подлежит взысканию, так как в отношении периодов с 1 квартала 2014 года (за который плата подлежала внесению до 15.03.2014) срок исковой давности не пропущен, на что правомерно указал суд первой инстанции.
Расчет размеров арендной платы за 2014-2016 гг. выполнен истцом в соответствии с постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" и Постановлением Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 N 112-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов" от 29.03.2016 N 112-п с учетом изменения с 2014 года и с 2016 года кадастровой стоимости земельного участка (приказ министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 N 203 и Приказ министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 N 1380 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае").
Общая площадь спорных помещений ответчика составляет 109,2 кв. м. Судом произведен перерасчет размера арендной платы за 2014-2016 гг. с исключением из общей площади участка площади тротуара (254 кв. м), в результате чего, общий размер платы за 2014-2016 гг. составил 28 989,84 рублей.
Указанный расчет проверен судом апелляционной инстанции и признан верным.
Доказательств оплаты ответчиком спорной задолженности материалы дела не содержат.
Таким образом, выводы суда первой инстанции о частичном удовлетворении исковых и взыскании с предпринимателя в пользу комитета 28 989,84 рублей долга являются верными.
Выводы арбитражного суда по данному делу основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Неправильного применения либо нарушения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, по данному делу не установлено.
Подателем жалобы в данном случае не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем эти доводы признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционных жалоб отсутствуют.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобы, относятся на заявителя.
Учитывая вышеизложенное, Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.07.2017 по делу N А63-1899/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Н.Н.ГОДИЛО
Судьи
З.А.БЕЙТУГАНОВ
Н.В.МАКАРОВА
Н.Н.ГОДИЛО
Судьи
З.А.БЕЙТУГАНОВ
Н.В.МАКАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)