Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2016 г.
Полный текст постановления изготовлен 15 июля 2016 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Полосина А.Л.
судей Марченко Н.В., Усаниной Н.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горецкой О.Ю. с использованием средств аудиозаписи
при участии:
от истца: Лях Д.И. по доверенности от 116.05.2016 года (сроком на 1 год)
от ответчика: Савина М.А. по доверенности от 11.12.2015 года (сроком на 3 года)
от третьего лица: без участия (извещено)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Развитие", г. Новосибирск (N 07АП-5312/16)
на решение Арбитражного суда Новосибирской области
от 15 апреля 2016 года по делу N А45-24017/2015 (судья Емельянова Г.М.)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Развитие", г. Новосибирск (ИНН 5407016677, ОГРН 1065407136255)
к Обществу с ограниченной ответственностью "БИК-Строй", г. Новосибирск (ИНН 5401336568, ОГРН 1105476008461)
третье лицо: Мэрия города Новосибирска, г. Новосибирск
о взыскании, задолженности по уплате суммы сделки, пени, убытков, об обязании принять земельный участок
и по встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "БИК-Строй", г. Новосибирск
к Обществу с ограниченной ответственностью "Развитие", г. Новосибирск
о расторжении соглашения от 10.07.2015 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Развитие" (далее по тексту - истец, ООО "Развитие") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к Обществу с ограниченной ответственностью "БИК-Строй" (далее по тексту - ответчик, ООО "БИК-Строй") о взыскании суммы задолженности по уплате суммы сделки по Соглашению от 10.07.2015 года о передаче прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 111476р от 04.09.2012 года в размере 4 000 000 руб.; о взыскании суммы пени в связи с задержкой уплаты суммы сделки по Соглашению от 10.07.2015 года о передаче прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 111476р от 04.09.2012 года в размере 840 000 руб.; о взыскании суммы убытков в связи с задержкой исполнения обязательств по Соглашению от 10.07.2015 года о передаче прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 111476р от 04.09.2012 года в размере 546 232 руб. 24 коп.; об обязании ООО "БИК-Строй" принять у ООО "Развитие" земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером: 54:35:071575:1260, расположенный в пределах Октябрьского района города Новосибирска, площадью 3123 кв. м, разрешенное использование: для строительства магазина смешанных товаров по ул. В. Высоцкого, путем подписания акта приема-передачи к Соглашению от 10.07.2015 года о передаче прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 111476р от 04.09.2012 года.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Мэрия города Новосибирска (далее по тексту - Мэрия, третье лицо).
ООО "БИК-Строй" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области со встречным иском к ООО "Развитие" о расторжении соглашения от 10.07.2015 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на территории г. Новосибирска от 04.09.2012 года N 111476р.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 15 апреля 2016 года в удовлетворении исковых требований по первоначальному и встречному искам отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15 апреля 2016 года отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении первоначального заявленного ООО "Развитие" иска, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и несоответствие выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела.
По мнению апеллянта, отсутствие государственной регистрации соглашения не влияет на факт заключенности или незаключенности соглашения по отношению к сторонами спора; действующее законодательство не обязывает стороны указывать в соглашении на наличие условий, ограничивающих возможность использования земельного участка, ответчик обладал всей необходимой информацией о земельном участке до заключения соглашения; выводы суда о невозможности ответчиком получить разрешение на строительство не подтверждены материалами дела; ответчик не представил доказательств отсутствия возможности провести исследование земельного участка, в связи с чем допустил злоупотребление своими правами.
Подробно доводы ООО "Развитие" изложены в апелляционной жалобе.
В судебном заседании представитель апеллянта поддержал доводы жалобы, по изложенным в ней основаниям.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании возражали против доводов жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу истца не подлежащей удовлетворению, поскольку судом исследованы представленные в материалы дела доказательства, им дана надлежащая правовая оценка; доводы истца не обоснованы и документально не подтверждены.
Письменный отзыв ООО "БИК-Строй" приобщен к материалам дела.
Мэрия города Новосибирска отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 АПК РФ в материалы дела не представила, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатом направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явилась.
В порядке части 1 статьи 266, части 1, 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившейся стороны.
Проверив материалы дела в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15 апреля 2016 года не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 10.07.2015 года между ООО "Развитие" (арендатор) и ООО "БИК-Строй" (перенаниматель) подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на территории г. Новосибирска от 04.09.2012 года N 111476р., заключенного между Мэрией города Новосибирска и ООО "Развитие".
Предметом соглашения является передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:071575:1260, расположенном в пределах Октябрьского района г. Новосибирска для строительства магазина смешанных товаров по ул. В. Высоцкого.
По указанному соглашению, ответчик должен был уплатить в срок до 03.08.2015 года стоимость передаваемых ему прав в размере 4 000 000 руб., а также принять у истца земельный участок (раздел 6 соглашения).
Согласно пункту 7 соглашения, в течение 7 рабочих дней за датой получения арендатором суммы сделки в полном объеме, арендатор обязуется передать перенанимателю указанный в пункте 2 соглашения земельный участок по акту приема-передачи, а перенаниматель обязуется принять земельный участок. Указанный акт приема-передачи будет являться документом, подтверждающим передачу и приемку земельного участка в аренду от арендатора перенанимателю без претензий к состоянию земельного участка и будет являться основанием для уплаты арендных платежей перенанимателем в пользу арендодателя в соответствии с условиями договора.
Однако, ответчик сумму в размере 4 000 000 руб. истцу не уплатил, земельный участок у истца по акту приема-передачи не принял.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Развитие" в Арбитражный суд Новосибирской области с настоящим требованием.
ООО "БИК-Строй", заявляя встречное требование, просило расторгнуть соглашение от 10.07.2015 года, полагая, что в соглашении о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на территории г. Новосибирска от 04.09.2012 года N 111476р указана недостоверная информация о передаваемом земельном участке.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении первоначального иска, пришел к выводу о том, что земельный участок не передан, государственная регистрация соглашения между истцом и ответчиком произведена не была, а, следовательно, оно является незаключенным, факт невозможности использования земельного участка по назначению ответчиком доказан; отказывая в удовлетворении требований по встречному иску суд первой инстанции указал на невозможность расторжения соглашения, являющегося незаключенным.
Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации).
Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.
Соглашение от 10.07.20105 года являлось соглашением об изменении условий договора аренды от 04.09.2012 года N 111476р, который зарегистрирован в Управлении Росреестра по Новосибирской области.
Таким образом, соглашение к договору также подлежало регистрации в порядке, установленном законом. При несоблюдении требования о регистрации, соглашение считается незаключенным, а, следовательно, не порождает каких-либо прав и обязанностей сторон.
Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что ответчик не перечислил истцу сумму в размере 4 000 000 руб. и не принял у истца земельный участок по акту приема передачи.
При этом, истцом не оспаривается, что земельный участок ответчику не передавался, ответчиком денежные средства за передачу прав и обязанностей по соглашению к договору аренды земельного участка, истцу не оплачены.
Земельный участок с кадастровым номером 54:35:071575:1260 находится в территориальной зоне Ж-1.
Согласно Правил землепользования и застройки города Новосибирска (утв. Решением Совета депутатов г. Новосибирска-О1-24.06.2009. N 1288, ред. от 26.11.2014, с изм. от 31.03.2015) максимальный процент застройки земельных участков в указанной территориальной зоне земельных участков в указанной территориальной зоне составляет 70%, минимальный - 25%.
В то же время, каких-либо условий, ограничивающих использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием и градостроительным регламентом, установленным для данной территориальной зоны, соглашением установлено не было.
Кроме того, согласно заключения строительно-технической экспертизы по объекту: "Участок с кадастровым номером 54:35:071575:1260 по ул. Высоцкого в Октябрьском районе гор. Новосибирска", изготовленного ООО "СибРосПроект" (исх. 1-з от 20.01.2016 года), по участку с кадастровым номером 54:35:071575:1260 проходит тепловая сеть бесканальной прокладки диаметром 2 х 300 мм с двойным изменением направления под углом 90 гр в границах участка, по центру участка с севера на юг проходит стальной водопровод диаметром 600 мм, с восточной стороны проходят два стальных водовода диаметром 1000 мм, кроме того, по участку проходят кабели электросетей и связи. Инженерные сети проходят параллельно и разрозненно с отступами друг от друга по всей длине участка.
Учитывая требования действующего законодательства о размере отступов от инженерных сетей до зданий и сооружений, максимально возможная площадь застройки участка составляет 350 кв. метров (при общей площади участка в 3 123 кв. м).
При этом минимальный процент застройки земельного участка, согласно ПЗЗ, составляет 25%, то есть, с учетом площади участка, не нарушая требования градостроительного регламента, необходимо застроить 780 кв. м.
Доказательств того, что до заключения спорного соглашения ответчику сообщено о наличии обстоятельств, делающих невозможным использование земельного участка по назначению, истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ, в материалы дела не представлено.
Согласно заключению эксперта исх.2-з от 20.03.2016 года, подготовленного ООО "СибросПроект", по участку дополнительно проходит водопровод диаметром 600 мм, водопровод диаметром 1000 мм, электрический кабель 2 линии с электрохимзащитой, кабель связи 1 линия. Инженерные сети проходят параллельно и разрозненно с отступами друг от друга по всей длине участка. Существующие инженерные сети занимают значительную площадь. Регламентированные отступы от инженерных сетей и границ участка делают невозможной посадку объекта с площадью застройки равной либо большей, чем минимально разрешенная, согласно правилам землепользования и застройки. Нарушение местного градостроительного законодательства повлечет отказ в выдаче разрешения на строительство, и, как следствие, невозможность возведения объекта.
Согласно пункту 6 заключения, затраты на вынос инженерных коммуникаций за пределы земельного участка составят 9 084 245,8 руб., что значительно выше суммы стоимости передаваемых прав ответчику.
При этом, истцом не представлено доказательств опровергающих выводов эксперта, о проведении экспертизы по делу не заявлялось.
Доводы истца со ссылкой на то, что ответчик знал о нахождении на земельном участке инженерных коммуникаций, осматривал его, в связи с чем указание на данные обстоятельства ответчиком необоснованно, правомерно отклонены арбитражным судом, поскольку невозможность использования земельного участка для строительства магазина установлена только специалистами-экспертами, а ответчик таковым не является.
Статьей 42 ЗК РФ установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Согласно пункту 3 статьи 85 ЗК РФ, градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
В силу пунктов 1, 2 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчиком представлены доказательства невозможности использования земельного участка по назначению - для строительства магазина смешанных товаров, ввиду нахождения на земельном участке инженерных коммуникаций, значительно уменьшающих необходимую площадь застройки, следовательно, лишен возможности получить как разрешение на строительство магазина смешанных товаров, так и ввести его в эксплуатацию; использование спорного земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием является не возможным, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении требований по первоначальному иску ООО "Развитие" о взыскании долга по соглашению, пени, убытков, об обязании ООО "БИК-Строй" принять земельный участок; кроме того, правомерно судом первой инстанции отказано в удовлетворении встречных исковых требований в виду незаключенности спорного соглашения от 10.07.2015 года.
По мнению истца, суд первой инстанции должен был применить статью 10 ГК РФ и разъяснения, содержащиеся в пункте 1 Постановления N 25, в котором речь идет о порядке оценки судом действий сторон при исполнении гражданских обязанностей как участников гражданских правоотношений на основании статьи 10 ГК РФ.
По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Данные доводы истца не принимаются апелляционным судом, поскольку не приведено конкретных аргументов о злоупотреблении правом ответчиком как юридическим лицом в предъявлении настоящего требования к истцу о расторжении соглашения от 10.07.2015 года в связи с указанием истцом недостоверной информации о передаваемом земельном участке.
В рассматриваемом случае истцом не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на апеллянта.
Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15 апреля 2016 года по делу N А45-24017/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
А.Л.ПОЛОСИН
Судьи
Н.В.МАРЧЕНКО
Н.А.УСАНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.07.2016 N 07АП-5312/2016 ПО ДЕЛУ N А45-24017/2015
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени, убытков, об обязании принять земельный участок.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июля 2016 г. по делу N А45-24017/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2016 г.
Полный текст постановления изготовлен 15 июля 2016 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Полосина А.Л.
судей Марченко Н.В., Усаниной Н.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горецкой О.Ю. с использованием средств аудиозаписи
при участии:
от истца: Лях Д.И. по доверенности от 116.05.2016 года (сроком на 1 год)
от ответчика: Савина М.А. по доверенности от 11.12.2015 года (сроком на 3 года)
от третьего лица: без участия (извещено)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Развитие", г. Новосибирск (N 07АП-5312/16)
на решение Арбитражного суда Новосибирской области
от 15 апреля 2016 года по делу N А45-24017/2015 (судья Емельянова Г.М.)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Развитие", г. Новосибирск (ИНН 5407016677, ОГРН 1065407136255)
к Обществу с ограниченной ответственностью "БИК-Строй", г. Новосибирск (ИНН 5401336568, ОГРН 1105476008461)
третье лицо: Мэрия города Новосибирска, г. Новосибирск
о взыскании, задолженности по уплате суммы сделки, пени, убытков, об обязании принять земельный участок
и по встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "БИК-Строй", г. Новосибирск
к Обществу с ограниченной ответственностью "Развитие", г. Новосибирск
о расторжении соглашения от 10.07.2015 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Развитие" (далее по тексту - истец, ООО "Развитие") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к Обществу с ограниченной ответственностью "БИК-Строй" (далее по тексту - ответчик, ООО "БИК-Строй") о взыскании суммы задолженности по уплате суммы сделки по Соглашению от 10.07.2015 года о передаче прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 111476р от 04.09.2012 года в размере 4 000 000 руб.; о взыскании суммы пени в связи с задержкой уплаты суммы сделки по Соглашению от 10.07.2015 года о передаче прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 111476р от 04.09.2012 года в размере 840 000 руб.; о взыскании суммы убытков в связи с задержкой исполнения обязательств по Соглашению от 10.07.2015 года о передаче прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 111476р от 04.09.2012 года в размере 546 232 руб. 24 коп.; об обязании ООО "БИК-Строй" принять у ООО "Развитие" земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером: 54:35:071575:1260, расположенный в пределах Октябрьского района города Новосибирска, площадью 3123 кв. м, разрешенное использование: для строительства магазина смешанных товаров по ул. В. Высоцкого, путем подписания акта приема-передачи к Соглашению от 10.07.2015 года о передаче прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 111476р от 04.09.2012 года.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Мэрия города Новосибирска (далее по тексту - Мэрия, третье лицо).
ООО "БИК-Строй" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области со встречным иском к ООО "Развитие" о расторжении соглашения от 10.07.2015 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на территории г. Новосибирска от 04.09.2012 года N 111476р.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 15 апреля 2016 года в удовлетворении исковых требований по первоначальному и встречному искам отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15 апреля 2016 года отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении первоначального заявленного ООО "Развитие" иска, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и несоответствие выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела.
По мнению апеллянта, отсутствие государственной регистрации соглашения не влияет на факт заключенности или незаключенности соглашения по отношению к сторонами спора; действующее законодательство не обязывает стороны указывать в соглашении на наличие условий, ограничивающих возможность использования земельного участка, ответчик обладал всей необходимой информацией о земельном участке до заключения соглашения; выводы суда о невозможности ответчиком получить разрешение на строительство не подтверждены материалами дела; ответчик не представил доказательств отсутствия возможности провести исследование земельного участка, в связи с чем допустил злоупотребление своими правами.
Подробно доводы ООО "Развитие" изложены в апелляционной жалобе.
В судебном заседании представитель апеллянта поддержал доводы жалобы, по изложенным в ней основаниям.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании возражали против доводов жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу истца не подлежащей удовлетворению, поскольку судом исследованы представленные в материалы дела доказательства, им дана надлежащая правовая оценка; доводы истца не обоснованы и документально не подтверждены.
Письменный отзыв ООО "БИК-Строй" приобщен к материалам дела.
Мэрия города Новосибирска отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 АПК РФ в материалы дела не представила, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатом направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явилась.
В порядке части 1 статьи 266, части 1, 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившейся стороны.
Проверив материалы дела в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15 апреля 2016 года не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 10.07.2015 года между ООО "Развитие" (арендатор) и ООО "БИК-Строй" (перенаниматель) подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на территории г. Новосибирска от 04.09.2012 года N 111476р., заключенного между Мэрией города Новосибирска и ООО "Развитие".
Предметом соглашения является передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:071575:1260, расположенном в пределах Октябрьского района г. Новосибирска для строительства магазина смешанных товаров по ул. В. Высоцкого.
По указанному соглашению, ответчик должен был уплатить в срок до 03.08.2015 года стоимость передаваемых ему прав в размере 4 000 000 руб., а также принять у истца земельный участок (раздел 6 соглашения).
Согласно пункту 7 соглашения, в течение 7 рабочих дней за датой получения арендатором суммы сделки в полном объеме, арендатор обязуется передать перенанимателю указанный в пункте 2 соглашения земельный участок по акту приема-передачи, а перенаниматель обязуется принять земельный участок. Указанный акт приема-передачи будет являться документом, подтверждающим передачу и приемку земельного участка в аренду от арендатора перенанимателю без претензий к состоянию земельного участка и будет являться основанием для уплаты арендных платежей перенанимателем в пользу арендодателя в соответствии с условиями договора.
Однако, ответчик сумму в размере 4 000 000 руб. истцу не уплатил, земельный участок у истца по акту приема-передачи не принял.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Развитие" в Арбитражный суд Новосибирской области с настоящим требованием.
ООО "БИК-Строй", заявляя встречное требование, просило расторгнуть соглашение от 10.07.2015 года, полагая, что в соглашении о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на территории г. Новосибирска от 04.09.2012 года N 111476р указана недостоверная информация о передаваемом земельном участке.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении первоначального иска, пришел к выводу о том, что земельный участок не передан, государственная регистрация соглашения между истцом и ответчиком произведена не была, а, следовательно, оно является незаключенным, факт невозможности использования земельного участка по назначению ответчиком доказан; отказывая в удовлетворении требований по встречному иску суд первой инстанции указал на невозможность расторжения соглашения, являющегося незаключенным.
Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации).
Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.
Соглашение от 10.07.20105 года являлось соглашением об изменении условий договора аренды от 04.09.2012 года N 111476р, который зарегистрирован в Управлении Росреестра по Новосибирской области.
Таким образом, соглашение к договору также подлежало регистрации в порядке, установленном законом. При несоблюдении требования о регистрации, соглашение считается незаключенным, а, следовательно, не порождает каких-либо прав и обязанностей сторон.
Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что ответчик не перечислил истцу сумму в размере 4 000 000 руб. и не принял у истца земельный участок по акту приема передачи.
При этом, истцом не оспаривается, что земельный участок ответчику не передавался, ответчиком денежные средства за передачу прав и обязанностей по соглашению к договору аренды земельного участка, истцу не оплачены.
Земельный участок с кадастровым номером 54:35:071575:1260 находится в территориальной зоне Ж-1.
Согласно Правил землепользования и застройки города Новосибирска (утв. Решением Совета депутатов г. Новосибирска-О1-24.06.2009. N 1288, ред. от 26.11.2014, с изм. от 31.03.2015) максимальный процент застройки земельных участков в указанной территориальной зоне земельных участков в указанной территориальной зоне составляет 70%, минимальный - 25%.
В то же время, каких-либо условий, ограничивающих использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием и градостроительным регламентом, установленным для данной территориальной зоны, соглашением установлено не было.
Кроме того, согласно заключения строительно-технической экспертизы по объекту: "Участок с кадастровым номером 54:35:071575:1260 по ул. Высоцкого в Октябрьском районе гор. Новосибирска", изготовленного ООО "СибРосПроект" (исх. 1-з от 20.01.2016 года), по участку с кадастровым номером 54:35:071575:1260 проходит тепловая сеть бесканальной прокладки диаметром 2 х 300 мм с двойным изменением направления под углом 90 гр в границах участка, по центру участка с севера на юг проходит стальной водопровод диаметром 600 мм, с восточной стороны проходят два стальных водовода диаметром 1000 мм, кроме того, по участку проходят кабели электросетей и связи. Инженерные сети проходят параллельно и разрозненно с отступами друг от друга по всей длине участка.
Учитывая требования действующего законодательства о размере отступов от инженерных сетей до зданий и сооружений, максимально возможная площадь застройки участка составляет 350 кв. метров (при общей площади участка в 3 123 кв. м).
При этом минимальный процент застройки земельного участка, согласно ПЗЗ, составляет 25%, то есть, с учетом площади участка, не нарушая требования градостроительного регламента, необходимо застроить 780 кв. м.
Доказательств того, что до заключения спорного соглашения ответчику сообщено о наличии обстоятельств, делающих невозможным использование земельного участка по назначению, истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ, в материалы дела не представлено.
Согласно заключению эксперта исх.2-з от 20.03.2016 года, подготовленного ООО "СибросПроект", по участку дополнительно проходит водопровод диаметром 600 мм, водопровод диаметром 1000 мм, электрический кабель 2 линии с электрохимзащитой, кабель связи 1 линия. Инженерные сети проходят параллельно и разрозненно с отступами друг от друга по всей длине участка. Существующие инженерные сети занимают значительную площадь. Регламентированные отступы от инженерных сетей и границ участка делают невозможной посадку объекта с площадью застройки равной либо большей, чем минимально разрешенная, согласно правилам землепользования и застройки. Нарушение местного градостроительного законодательства повлечет отказ в выдаче разрешения на строительство, и, как следствие, невозможность возведения объекта.
Согласно пункту 6 заключения, затраты на вынос инженерных коммуникаций за пределы земельного участка составят 9 084 245,8 руб., что значительно выше суммы стоимости передаваемых прав ответчику.
При этом, истцом не представлено доказательств опровергающих выводов эксперта, о проведении экспертизы по делу не заявлялось.
Доводы истца со ссылкой на то, что ответчик знал о нахождении на земельном участке инженерных коммуникаций, осматривал его, в связи с чем указание на данные обстоятельства ответчиком необоснованно, правомерно отклонены арбитражным судом, поскольку невозможность использования земельного участка для строительства магазина установлена только специалистами-экспертами, а ответчик таковым не является.
Статьей 42 ЗК РФ установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Согласно пункту 3 статьи 85 ЗК РФ, градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
В силу пунктов 1, 2 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчиком представлены доказательства невозможности использования земельного участка по назначению - для строительства магазина смешанных товаров, ввиду нахождения на земельном участке инженерных коммуникаций, значительно уменьшающих необходимую площадь застройки, следовательно, лишен возможности получить как разрешение на строительство магазина смешанных товаров, так и ввести его в эксплуатацию; использование спорного земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием является не возможным, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении требований по первоначальному иску ООО "Развитие" о взыскании долга по соглашению, пени, убытков, об обязании ООО "БИК-Строй" принять земельный участок; кроме того, правомерно судом первой инстанции отказано в удовлетворении встречных исковых требований в виду незаключенности спорного соглашения от 10.07.2015 года.
По мнению истца, суд первой инстанции должен был применить статью 10 ГК РФ и разъяснения, содержащиеся в пункте 1 Постановления N 25, в котором речь идет о порядке оценки судом действий сторон при исполнении гражданских обязанностей как участников гражданских правоотношений на основании статьи 10 ГК РФ.
По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Данные доводы истца не принимаются апелляционным судом, поскольку не приведено конкретных аргументов о злоупотреблении правом ответчиком как юридическим лицом в предъявлении настоящего требования к истцу о расторжении соглашения от 10.07.2015 года в связи с указанием истцом недостоверной информации о передаваемом земельном участке.
В рассматриваемом случае истцом не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на апеллянта.
Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15 апреля 2016 года по делу N А45-24017/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
А.Л.ПОЛОСИН
Судьи
Н.В.МАРЧЕНКО
Н.А.УСАНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)