Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обстоятельства: Поскольку строительство многоквартирных домов на земельном участке, где также возведено здание школы, производилось согласно заключенным инвестиционным договорам, то данный земельный участок также оказался обременен ипотечными договорами. В связи с имеющимися нарушениями норм действующего законодательства в учебном заведении с момента открытия до настоящего времени образовательная деятельность ведется без лицензии. Изложенное ущемляет права несовершеннолетних на безопасные условия обучения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по административным делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Селютиной И.Ф.,
судей Кудряшова В.К., Солопьева В.И.
при секретаре Л.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 22 августа 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению прокурора г. Оренбурга в интересах неопределенного круга лиц к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга, открытому акционерному обществу "Управление капитального строительства", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области о признании незаконным бездействия, возложении обязанности устранить нарушения земельного и градостроительного законодательства.
Заслушав доклад судьи Кудряшова В.К., судебная коллегия
установила:
Прокурор г. Оренбурга обратился в суд с административным исковым заявлением в интересах неопределенного круга лиц к администрации г. Оренбурга, Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга, ОАО "УКС", МОАУ "СОШ N 86", указав, что на основании договора аренды N 6/л-215юр от 21 ноября 2006 года (в редакции дополнительного соглашения от 18 октября 2016 года) администрация г. Оренбурга предоставила ОАО "УКС" (ранее МУП "УКС") во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым N, площадью *** кв. м для строительства жилой застройки. Данный земельный участок в соответствии с постановлением главы г. Оренбурга от 02 июня 2006 года N 139-п ограничен улицами: Салмышская, Даля, Возрождения, проездом Северный. В границах данного земельного участка помимо жилых домов на основании разрешения на строительство от 16 июня 2016 года N 56-301000-224-2016 на площади *** кв. м осуществлено строительство МОАУ "СОШ N 86" г. Оренбурга на 1 135 мест. Разрешением от 30 ноября 2016 года N 56-301000-224-2016 данный объект введен в эксплуатацию, с 23 января 2017 года в образовательном учреждении начаты учебные занятия для 421 учащихся. Однако межевания и постановки на кадастровый учет земельных участков под каждым объектом недвижимости, в том числе под возведенной школой не осуществлялось. Пользование учебным учреждением земельным участком осуществляется в соответствии с соглашением о порядке пользования от 07 апреля 2017 года. Поскольку строительство многоквартирных домов на земельном участке, где также произведено возведение школы, производилось согласно заключенным инвестиционным договорам, то данный земельный участок также оказался обременен по ипотечным договорам. В связи с имеющимися нарушениями норм земельного и градостроительного законодательства в МОАУ "СОШ N 86" г. Оренбурга с момента открытия до настоящего времени образовательная деятельность ведется без лицензии. Изложенное ущемляет права несовершеннолетних на безопасные условия обучения в соответствии с нормами, обеспечивающими их жизнь и здоровье.
В ходе судебного разбирательства прокурор г. Оренбурга заявленные требования неоднократно изменял, окончательно предъявил их к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга, ОАО "УКС", Управлению Росреестра по Оренбургской области и просил:
- признать незаконным бездействие Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга, ОАО "УКС", выразившееся в непринятии мер по постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права на земельный участок площадью *** кв. м, сформированный в соответствии с распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от 19 декабря 2016 года N 53766-р "Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории для раздела земельного участка с кадастровым N", на котором расположено здание МОАУ "СОШ N 86" г. Оренбурга;
- обязать Департамент градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга, ОАО "УКС" в срок до 1 сентября 2017 года обратиться с заявлением и документами в соответствии со статьей 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав муниципальной собственности на земельный участок площадью *** кв. м, сформированный в соответствии с распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от 19 декабря 2016 года N 53766-р "Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории для раздела земельного участка с кадастровым N", на котором расположено здание МОАУ "СОШ N 86" г. Оренбурга; обязать Управление Росреестра по Оренбургской области поставить на государственный кадастровый учет и осуществить государственную регистрацию прав муниципальной собственности на земельный участок площадью *** кв. м, сформированный в соответствии с распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от 19 декабря 2016 года N 53766-р "Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории для раздела земельного участка с кадастровым N", на котором расположено здание МОАУ "СОШ N 86" г. Оренбурга.
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Министерство образования Оренбургской области, МОАУ "СОШ N 86" г. Оренбурга и администрация г. Оренбурга.
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 22 августа 2017 года административное исковое заявление прокурора г. Оренбурга в интересах неопределенного круга лиц к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга, открытому акционерному обществу "Управление капитального строительства", Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области о признании незаконным бездействия, возложении обязанности устранить нарушения земельного и градостроительного законодательства удовлетворено.
Суд признал незаконным бездействие Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга, открытого акционерного общества "Управление капитального строительства", выразившееся в непринятии мер по постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права на земельный участок площадью *** кв. м, расположенного под муниципальным образовательным автономным учреждением "Средняя общеобразовательная школа N 86" г. Оренбурга, сформированного в соответствии с распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от 19 декабря 2016 года N 53766-р "Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории для раздела земельного участка с кадастровым N", на котором расположено здание МОАУ "СОШ N 86" г. Оренбурга; обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области поставить на государственный кадастровый учет и осуществить государственную регистрацию прав муниципальной собственности муниципального образования г. Оренбург Оренбургской области на земельный участок площадью *** кв. м, расположенного под муниципальным образовательным автономным учреждением "Средняя общеобразовательная школа N 86" г. Оренбурга, сформированного в соответствии с распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от 19 декабря 2016 года N 53766-р "Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории для раздела земельного участка с кадастровым N", на котором расположено здание МОАУ "СОШ N 86" г. Оренбурга.
С таким решением не согласились Департамент градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, подали апелляционные жалобы.
Департамент градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, сославшись в жалобе на то, что в решении не указано, каким образом не постановка на кадастровый учет и отсутствие государственной регистрации прав на земельный участок под зданием школы нарушает права неопределенного круга лиц; причина, по которой прокурор просил признать бездействие ответчиков, было неполучение "СОШ N 86" лицензии на образовательную деятельность, в настоящее время устранена, лицензия на образовательную деятельность "СОШ N 86" получена, образовательная деятельность осуществляется в соответствии с действующим законодательством; материалы дела не содержат сведений о согласии участников долевого строительства и кредитных организаций (как залогодержателей исходного земельного участка) на образование земельного участка путем раздела.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, сославшись на незаконность принятого решения, обязывающего Управление провести кадастровый учет земельного участка как один из способов устранения нарушения прав, поскольку данное решение не является документом, порождающим права, а обязывает Департамент обратиться в Управление с соответствующим заявлением.
В письменных возражениях прокурор г. Оренбурга просит решение оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга В. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, отказав в удовлетворении исковых требований.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области П. просил решение суда отменить, ссылаясь на то, что Управление не могло быть ответчиком по данному делу. Вынесенным решением суд лишил Управление обязанности проведения правовой экспертизы.
Представитель ОАО "Управление капитального строительства" Б. просила решение суда отменить, указывая на то, что в настоящий момент провести межевание земельного участка не возможно.
Старший помощник прокурора города Оренбурга Назмутдинова Г.С. в удовлетворении апелляционных жалоб просила отказать, указывая на то, что нарушаются права неопределенного круга лиц в получение образовательных услуг, основанием обращения явилось нарушение законодательство, касающегося строительства школы.
Прокурор отдела Оренбургской областной прокуратуры Христич Т.В., полагая решение законным и обоснованным, просила в удовлетворении апелляционных жалоб отказать.
Другие лица, участвующие в рассмотрении дела, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. Судебная коллегия вынесла определение о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав судью-докладчика, пояснения участников процесса, проверив доводы апелляционных жалоб и материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе и возражениях относительно жалобы.
В соответствии с пунктами 3, 4 части 2 статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Как следует из материалов дела, между администрацией г. Оренбурга и МУП "Управление капитального строительства" МО "город Оренбург" заключен договор аренды N 6/л-215юр от 21 ноября 2006 года земельного участка, расположенного по адресу: 17 микрорайон СВЖР, земельный участок *** кв. м, кадастровый N, разрешенное использование: строительство жилой застройки.
Предоставленный земельный участок 19 ноября 2007 года зарегистрирован на праве собственности за МО "город Оренбург".
Из материалов дела следует, между арендодателем в лице Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга и арендатором (МУП "Управление капитального строительства, затем ОАО "Управление капитального строительства") неоднократно заключались дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка N 6/л-215юр от 21 ноября 2006 года, в том числе о продлении срока действия договора аренды, которые были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРН).
11 апреля 2017 года между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (арендодатель), с одной стороны, и ОАО "Управление капитального строительства" (арендатор 1), МОАУ "Средняя общеобразовательная школа N 86 (арендатор 2), *** (арендатор 3) заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 6/л-215юр от 21 ноября 2006 года, в соответствии с которым пункт 1.1 договора после слова "пользование" дополнен словами "с множественностью лиц на стороне арендатора". Данный договор зарегистрирован в ЕГРН 5 мая 2017 года (л.д. 68 - 71).
Из материалов дела также следует, что между МУП "Управление капитального строительства" (заказчик) и инвесторами (***") в 2008 - 2011 гг. были заключены инвестирования застройки 17 микрорайона СВЖР г. Оренбурга, согласно которым в 17 микрорайоне СВЖР г. Оренбурга на земельном участке, предоставленном заказчику по договору аренды земельного участка N 6/л-215юр от 21 ноября 2006 года, производится строительство жилых домов на основании договоров участия в долевом строительстве с последующее передачей инвесторам жилых и нежилых помещений.
Договором о порядке и объемах инвестирования застройки 17 микрорайона Северо-Восточного жилого района от 7 июля 2008 года, заключенного между МУП "Управление капитального строительства" и ООО *** наряду со строительством жилых домов было предусмотрено финансирование строительства объектов социальной инфраструктуры в 17 микрорайоне СВЖР, в том числе школы.
Из материалов дела и решений Арбитражного суда Оренбургской области от 12 февраля 2014 года и от 29 мая 2014 года также следует, что постановлением администрации г. Оренбурга от 12 октября 2010 года N 7815 "Об утверждении схем расположения и образовании земельных участков в 17 мкр. СВЖР" утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане в кадастровом квартале N.
На основании утвержденной схемы проведено межевание земельного участка площадью *** кв. м. В результате раздела земельного участка из него было образовано десять земельных участков, на каждом из которых предполагается строительство одного объекта строительства: девять вновь образованных земельных участков переданы ОАО "УКС" и внесены изменения в договор аренды земельного участка N 6/л-215юр от 21 ноября 2006 года.
Постановлением администрации г. Оренбурга от 14 сентября 2012 года N 2291-п "О внесении изменения в постановление администрации города Оренбурга от 12 октября 2010 года N 7518-п" внесены изменения в пункт 4.10 постановления администрации города Оренбурга от 12 октября 2010 года N 7518-п в части уточнения площади земельного участка.
В связи с изменением предмета договора подписано дополнительное соглашение от 13 декабря 2012 года к договору аренды N 6л-215юр.
22 апреля 2013 года Управлением Росреестра по Оренбургской области отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения от 13 декабря 2012 года к договору аренды земельного участка N 6/л-215юр от 21 ноября 2006 года на том основании, что изменение кадастрового номера приводит к невозможности государственной регистрации изменений, вносимых в договор аренды в связи с разделом земельного участка, поскольку земельные участки образованы из земельного участка с кадастровым N, на котором осуществляется строительство многоквартирных домов и заключены договоры долевого участия в строительстве, в ЕГРН внесены записи о регистрации договоров участия в долевом строительстве, а также записи о залоге на земельный участок с кадастровым N.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 12 февраля 2014 года отказано в удовлетворении требований ОАО "УКС" о признании незаконным решения Управления Росреестра по Оренбургской области от 22 апреля 2013 года об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 6/л-215юр от 21 ноября 2006 года, обязании Управление Росреестра по Оренбургской области зарегистрировать указанное дополнительное соглашение.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29 мая 2014 года по иску ОАО "УКС" признаны недействительными: постановление администрации г. Оренбурга от 12 октября 2010 года N 7518-п "Об утверждении схем расположения и образовании земельных участков в 17 мкр. СВЖР"; постановление администрации г. Оренбурга от 14 сентября 2012 года N 2291-п "О внесении изменения в постановление администрации города Оренбурга от 12 октября 2010 года N 7518-п".
Указанным решением исключены сведения о 10 образованных земельных участках, восстановлены сведения о земельном участке с кадастровым N.
При рассмотрении настоящего дела установлено, что на земельном участке с кадастровым N осуществлено строительство здания МОАУ "СОШ N 86" г. Оренбурга в соответствии с утвержденным распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от 6 июня 2016 года N 2244-р Градостроительным планом земельного участка.
Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от 19 декабря 2016 года N 53766-р "Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории для раздела земельного участка с кадастровым N" утверждена схема расположения земельных участков для образования 26 земельных участков.
7 апреля 2017 года ОАО "УКС", МОАУ "СОШ N 86" г. Оренбурга и *** заключили соглашение о порядке пользования образовательным учреждением с 18 января 2017 года земельным участком с кадастровым N площадью *** кв. м, занимаемого нежилым зданием по адресу: (адрес), кадастровый N, - согласно подпункту 2 пункта 1 названного Распоряжения.
Дополнительным соглашением от 11 апреля 2017 года к договору аренды земельного участка N 6/л-215юр от 21 ноября 2006 года МОАУ "СОШ N 86" г. Оренбурга включено в число арендаторов земельного участка с кадастровым N.
26 июня 2017 года Министерство образования Оренбургской области выдало МОАУ "СОШ N 86" г. Оренбурга лицензию на осуществление образовательной деятельности N 3174.
Удовлетворяя требования прокурора г. Оренбурга в интересах неопределенного круга лиц, принимая во внимание то, что в залог участникам долевого строительства передается земельный участок (право аренды, субаренды земельного участка), предназначенный для строительства соответствующего объекта недвижимости, что вновь образуемый земельный участок площадью *** кв. м для строительства жилых домов не предназначен, поскольку занят образовательным учреждением (школой), а также следуя единству судьбы здания и расположенного под ним земельного участка, необходимого для его обслуживания суд первой инстанции, пришел к выводу, что правовых оснований полагать, что такое образование приведет к нарушению прав участников долевого строительства многоквартирных домов не имеется. Права ОАО "УКС" также затронуты не будут, поскольку в силу прямого указания закона общество как арендатор имеет право на заключение нового договора аренды на тех же условиях.
Судебная коллегия не соглашается с выводами суда и полагает, что решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 22 августа 2017 года подлежит отмене ввиду следующего.
В силу части 2 статьи 62 КАС РФ обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений. По таким административным делам административный истец, прокурор, органы, организации и граждане, обратившиеся в суд в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц или неопределенного круга лиц, не обязаны доказывать незаконность оспариваемых ими нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия), но обязаны, в том числе: 1) указывать, каким нормативным правовым актам, по их мнению, противоречат данные акты, решения, действия (бездействие); 2) подтверждать сведения о том, что оспариваемым нормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) нарушены или могут быть нарушены права, свободы и законные интересы административного истца или неопределенного круга лиц либо возникла реальная угроза их нарушения.
Обращаясь с административным иском, прокурор г. Оренбурга указал в иске, что обращается в суд в интересах неопределенного круга лиц в порядке статьи 39 КАС РФ, однако в нарушение указанных выше норм не представлено доказательств того, что оспариваемыми действиями (бездействием) административных ответчиков нарушены или могут быть нарушены права, свободы и законные интересы неопределенного круга лиц либо возникла реальная угроза их нарушения.
В уточненном административном иске прокурором указано, что в результате бездействия должностных лиц администрации г. Оренбурга, ОАО "УКС" и МОАУ "СОШ N 86" длительное время нарушаются требования градостроительного законодательства, что привело к осуществлению образовательной деятельности без установленного законом разрешения (лицензии) на осуществлении образовательной деятельности, чем ущемляются права несовершеннолетних на безопасные условия обучения в соответствии с нормами, обеспечивающими их жизнь и здоровье.
Однако, как следует из материалов дела и установлено судом, лицензия на образовательную деятельность МОАУ "СОШ N 86" получена, образовательная деятельность осуществляется в соответствии с действующим законодательством.
В соответствии с пунктом 1 статьи 102 Федерального закона от 29 декабря 2012 года N 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации" образовательные организации должны иметь в собственности или на ином законном основании имущество, необходимое для осуществления образовательной деятельности, а также иной предусмотренной уставами образовательных организаций деятельности.
Согласно подпункту "а" пункта 6 Положения о лицензировании образовательной деятельности, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 октября 2013 года N 966, к лицензионным требованиям при осуществлении образовательной деятельности относится наличие на праве собственности или ином законном основании зданий, строений, сооружений, помещений и территорий, необходимых для осуществления образовательной деятельности по заявленным к лицензированию образовательным программам.
Из содержания вышеприведенных нормативных актов не следует, что для осуществления образовательной деятельности необходимо осуществить постановку на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на земельный участок, на котором размещается образовательное учреждение.
Согласно выписке из ЕГРН от 17 августа 2017 года N собственником здания указанной школы площадью *** кв. м на 1 135 учащихся в 17 микрорайоне СВЖР г. Оренбурга, кадастровый N, расположенного по адресу: (адрес), является МО г. Оренбург Оренбургской области (регистрация права 15 декабря 2016 года N).
Здание школы находится в оперативном управлении МОАУ "СОШ N 86" (регистрация права 18 января 2017 года N 56/001/2017-1) на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга от 09 января 2017 N 2.
Таким образом, обстоятельств, препятствующих осуществлению образовательной деятельности МОАУ "СОШ N 86" и нарушающих чьи-либо права, не имеется.
Обращаясь с вышеуказанными требованиями, прокурор не указал норму закона, обязывающую Департамент градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга и ОАО "УКС" поставить спорный земельный участок площадью *** кв. м, на котором находится здание МОАУ "СОШ N 86" на государственный кадастровый учет и зарегистрировать про собственности, при этом в представленных суду уточнениях сослался на пункт 1 части 1 статьи 15 Федерального закона N 218-ФЗ.
Однако указанная норма устанавливает лишь порядок осуществления учета и государственной регистрации прав, а не обязанность собственника участка или лица, которому участок был предоставлен, обратиться с заявлением об учете и регистрации. Законодатель в указанной норме не ставит в зависимость совершение действий, указанных в пункте 1 части 1 статьи 15 указанного Закона о регистрации, от наступления какого-либо события.
Согласно статьи 15 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" процедура кадастрового учета и государственной регистрации прав с внесением соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит заявительный характер.
Как следует из сообщения об отказе в государственной регистрации от 22 апреля 2013 года N 01/110/2013-171, МУП "УКС" МО г. Оренбурга ранее было отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения от 13 декабря 2012 года к договору аренды земельного участка N 6/л-215юр от 21 ноября 2006 года в связи с тем, что при проведении правовой экспертизы представленных документов установлено, что согласно кадастровому паспорту земельного участка N 56/13-42428 от 11 февраля 2013 года, выданному ФГУ "ЗКП" по Оренбургской области, земельные участки с кадастровыми N образованы из земельного участка с кадастровым N. При проверке ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав установлено, что по имеющимся в Едином государственном реестре прав сведениям на земельном участке с кадастровым N осуществляется строительство многоквартирных домов со строительными номерами по генплану: N. Заключены договоры участия в долевом строительстве.
Однако по данным ЕГРП на земельный участок с кадастровым номером N внесено 1 049 записей о регистрации договоров участия в долевом строительстве. Кроме того, множество объектов долевого участия являются предметом ипотеки в силу закона (325 записей в ЕГРП с разными залогодержателями).
При рассмотрении настоящего дела установлено и сторонами не оспаривается, что строительство многоквартирных жилых домов на земельном участке с кадастровым N не закончено, и в ЕГРН внесены записи о залоге на вышеуказанный земельный участок на основании заключенных договоров долевого участия в строительстве жилья.
В соответствии с частями 8 и 8.1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "О долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства. Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.
Пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Таким образом, в случае осуществления долевого строительства для обеспечения исполнения обязательств застройщика (залогодателя) право аренды застройщика на соответствующий земельный участок находится в силу закона у участников долевого строительства.
Суд при рассмотрении дела не учел, что в залог участникам долевого строительства перешло право аренды на весь исходный земельный участок.
Материалы дела не содержат сведений о согласии участников долевого строительства на образование земельных участков путем раздела.
Погашение же регистрационной записи об ипотеки в силу закона может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства, на основании которых осуществляется государственная регистрация права собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 16.11.2017 ПО ДЕЛУ N 33А-8542/2017
Требование: О признании незаконным бездействия, возложении обязанности устранить нарушения земельного и градостроительного законодательства.Разделы:
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обстоятельства: Поскольку строительство многоквартирных домов на земельном участке, где также возведено здание школы, производилось согласно заключенным инвестиционным договорам, то данный земельный участок также оказался обременен ипотечными договорами. В связи с имеющимися нарушениями норм действующего законодательства в учебном заведении с момента открытия до настоящего времени образовательная деятельность ведется без лицензии. Изложенное ущемляет права несовершеннолетних на безопасные условия обучения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 ноября 2017 г. по делу N а-8542/2017
Судебная коллегия по административным делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Селютиной И.Ф.,
судей Кудряшова В.К., Солопьева В.И.
при секретаре Л.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 22 августа 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению прокурора г. Оренбурга в интересах неопределенного круга лиц к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга, открытому акционерному обществу "Управление капитального строительства", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области о признании незаконным бездействия, возложении обязанности устранить нарушения земельного и градостроительного законодательства.
Заслушав доклад судьи Кудряшова В.К., судебная коллегия
установила:
Прокурор г. Оренбурга обратился в суд с административным исковым заявлением в интересах неопределенного круга лиц к администрации г. Оренбурга, Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга, ОАО "УКС", МОАУ "СОШ N 86", указав, что на основании договора аренды N 6/л-215юр от 21 ноября 2006 года (в редакции дополнительного соглашения от 18 октября 2016 года) администрация г. Оренбурга предоставила ОАО "УКС" (ранее МУП "УКС") во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым N, площадью *** кв. м для строительства жилой застройки. Данный земельный участок в соответствии с постановлением главы г. Оренбурга от 02 июня 2006 года N 139-п ограничен улицами: Салмышская, Даля, Возрождения, проездом Северный. В границах данного земельного участка помимо жилых домов на основании разрешения на строительство от 16 июня 2016 года N 56-301000-224-2016 на площади *** кв. м осуществлено строительство МОАУ "СОШ N 86" г. Оренбурга на 1 135 мест. Разрешением от 30 ноября 2016 года N 56-301000-224-2016 данный объект введен в эксплуатацию, с 23 января 2017 года в образовательном учреждении начаты учебные занятия для 421 учащихся. Однако межевания и постановки на кадастровый учет земельных участков под каждым объектом недвижимости, в том числе под возведенной школой не осуществлялось. Пользование учебным учреждением земельным участком осуществляется в соответствии с соглашением о порядке пользования от 07 апреля 2017 года. Поскольку строительство многоквартирных домов на земельном участке, где также произведено возведение школы, производилось согласно заключенным инвестиционным договорам, то данный земельный участок также оказался обременен по ипотечным договорам. В связи с имеющимися нарушениями норм земельного и градостроительного законодательства в МОАУ "СОШ N 86" г. Оренбурга с момента открытия до настоящего времени образовательная деятельность ведется без лицензии. Изложенное ущемляет права несовершеннолетних на безопасные условия обучения в соответствии с нормами, обеспечивающими их жизнь и здоровье.
В ходе судебного разбирательства прокурор г. Оренбурга заявленные требования неоднократно изменял, окончательно предъявил их к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга, ОАО "УКС", Управлению Росреестра по Оренбургской области и просил:
- признать незаконным бездействие Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга, ОАО "УКС", выразившееся в непринятии мер по постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права на земельный участок площадью *** кв. м, сформированный в соответствии с распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от 19 декабря 2016 года N 53766-р "Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории для раздела земельного участка с кадастровым N", на котором расположено здание МОАУ "СОШ N 86" г. Оренбурга;
- обязать Департамент градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга, ОАО "УКС" в срок до 1 сентября 2017 года обратиться с заявлением и документами в соответствии со статьей 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав муниципальной собственности на земельный участок площадью *** кв. м, сформированный в соответствии с распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от 19 декабря 2016 года N 53766-р "Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории для раздела земельного участка с кадастровым N", на котором расположено здание МОАУ "СОШ N 86" г. Оренбурга; обязать Управление Росреестра по Оренбургской области поставить на государственный кадастровый учет и осуществить государственную регистрацию прав муниципальной собственности на земельный участок площадью *** кв. м, сформированный в соответствии с распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от 19 декабря 2016 года N 53766-р "Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории для раздела земельного участка с кадастровым N", на котором расположено здание МОАУ "СОШ N 86" г. Оренбурга.
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Министерство образования Оренбургской области, МОАУ "СОШ N 86" г. Оренбурга и администрация г. Оренбурга.
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 22 августа 2017 года административное исковое заявление прокурора г. Оренбурга в интересах неопределенного круга лиц к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга, открытому акционерному обществу "Управление капитального строительства", Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области о признании незаконным бездействия, возложении обязанности устранить нарушения земельного и градостроительного законодательства удовлетворено.
Суд признал незаконным бездействие Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга, открытого акционерного общества "Управление капитального строительства", выразившееся в непринятии мер по постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права на земельный участок площадью *** кв. м, расположенного под муниципальным образовательным автономным учреждением "Средняя общеобразовательная школа N 86" г. Оренбурга, сформированного в соответствии с распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от 19 декабря 2016 года N 53766-р "Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории для раздела земельного участка с кадастровым N", на котором расположено здание МОАУ "СОШ N 86" г. Оренбурга; обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области поставить на государственный кадастровый учет и осуществить государственную регистрацию прав муниципальной собственности муниципального образования г. Оренбург Оренбургской области на земельный участок площадью *** кв. м, расположенного под муниципальным образовательным автономным учреждением "Средняя общеобразовательная школа N 86" г. Оренбурга, сформированного в соответствии с распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от 19 декабря 2016 года N 53766-р "Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории для раздела земельного участка с кадастровым N", на котором расположено здание МОАУ "СОШ N 86" г. Оренбурга.
С таким решением не согласились Департамент градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, подали апелляционные жалобы.
Департамент градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, сославшись в жалобе на то, что в решении не указано, каким образом не постановка на кадастровый учет и отсутствие государственной регистрации прав на земельный участок под зданием школы нарушает права неопределенного круга лиц; причина, по которой прокурор просил признать бездействие ответчиков, было неполучение "СОШ N 86" лицензии на образовательную деятельность, в настоящее время устранена, лицензия на образовательную деятельность "СОШ N 86" получена, образовательная деятельность осуществляется в соответствии с действующим законодательством; материалы дела не содержат сведений о согласии участников долевого строительства и кредитных организаций (как залогодержателей исходного земельного участка) на образование земельного участка путем раздела.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, сославшись на незаконность принятого решения, обязывающего Управление провести кадастровый учет земельного участка как один из способов устранения нарушения прав, поскольку данное решение не является документом, порождающим права, а обязывает Департамент обратиться в Управление с соответствующим заявлением.
В письменных возражениях прокурор г. Оренбурга просит решение оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга В. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, отказав в удовлетворении исковых требований.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области П. просил решение суда отменить, ссылаясь на то, что Управление не могло быть ответчиком по данному делу. Вынесенным решением суд лишил Управление обязанности проведения правовой экспертизы.
Представитель ОАО "Управление капитального строительства" Б. просила решение суда отменить, указывая на то, что в настоящий момент провести межевание земельного участка не возможно.
Старший помощник прокурора города Оренбурга Назмутдинова Г.С. в удовлетворении апелляционных жалоб просила отказать, указывая на то, что нарушаются права неопределенного круга лиц в получение образовательных услуг, основанием обращения явилось нарушение законодательство, касающегося строительства школы.
Прокурор отдела Оренбургской областной прокуратуры Христич Т.В., полагая решение законным и обоснованным, просила в удовлетворении апелляционных жалоб отказать.
Другие лица, участвующие в рассмотрении дела, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. Судебная коллегия вынесла определение о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав судью-докладчика, пояснения участников процесса, проверив доводы апелляционных жалоб и материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе и возражениях относительно жалобы.
В соответствии с пунктами 3, 4 части 2 статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Как следует из материалов дела, между администрацией г. Оренбурга и МУП "Управление капитального строительства" МО "город Оренбург" заключен договор аренды N 6/л-215юр от 21 ноября 2006 года земельного участка, расположенного по адресу: 17 микрорайон СВЖР, земельный участок *** кв. м, кадастровый N, разрешенное использование: строительство жилой застройки.
Предоставленный земельный участок 19 ноября 2007 года зарегистрирован на праве собственности за МО "город Оренбург".
Из материалов дела следует, между арендодателем в лице Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга и арендатором (МУП "Управление капитального строительства, затем ОАО "Управление капитального строительства") неоднократно заключались дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка N 6/л-215юр от 21 ноября 2006 года, в том числе о продлении срока действия договора аренды, которые были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРН).
11 апреля 2017 года между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (арендодатель), с одной стороны, и ОАО "Управление капитального строительства" (арендатор 1), МОАУ "Средняя общеобразовательная школа N 86 (арендатор 2), *** (арендатор 3) заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 6/л-215юр от 21 ноября 2006 года, в соответствии с которым пункт 1.1 договора после слова "пользование" дополнен словами "с множественностью лиц на стороне арендатора". Данный договор зарегистрирован в ЕГРН 5 мая 2017 года (л.д. 68 - 71).
Из материалов дела также следует, что между МУП "Управление капитального строительства" (заказчик) и инвесторами (***") в 2008 - 2011 гг. были заключены инвестирования застройки 17 микрорайона СВЖР г. Оренбурга, согласно которым в 17 микрорайоне СВЖР г. Оренбурга на земельном участке, предоставленном заказчику по договору аренды земельного участка N 6/л-215юр от 21 ноября 2006 года, производится строительство жилых домов на основании договоров участия в долевом строительстве с последующее передачей инвесторам жилых и нежилых помещений.
Договором о порядке и объемах инвестирования застройки 17 микрорайона Северо-Восточного жилого района от 7 июля 2008 года, заключенного между МУП "Управление капитального строительства" и ООО *** наряду со строительством жилых домов было предусмотрено финансирование строительства объектов социальной инфраструктуры в 17 микрорайоне СВЖР, в том числе школы.
Из материалов дела и решений Арбитражного суда Оренбургской области от 12 февраля 2014 года и от 29 мая 2014 года также следует, что постановлением администрации г. Оренбурга от 12 октября 2010 года N 7815 "Об утверждении схем расположения и образовании земельных участков в 17 мкр. СВЖР" утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане в кадастровом квартале N.
На основании утвержденной схемы проведено межевание земельного участка площадью *** кв. м. В результате раздела земельного участка из него было образовано десять земельных участков, на каждом из которых предполагается строительство одного объекта строительства: девять вновь образованных земельных участков переданы ОАО "УКС" и внесены изменения в договор аренды земельного участка N 6/л-215юр от 21 ноября 2006 года.
Постановлением администрации г. Оренбурга от 14 сентября 2012 года N 2291-п "О внесении изменения в постановление администрации города Оренбурга от 12 октября 2010 года N 7518-п" внесены изменения в пункт 4.10 постановления администрации города Оренбурга от 12 октября 2010 года N 7518-п в части уточнения площади земельного участка.
В связи с изменением предмета договора подписано дополнительное соглашение от 13 декабря 2012 года к договору аренды N 6л-215юр.
22 апреля 2013 года Управлением Росреестра по Оренбургской области отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения от 13 декабря 2012 года к договору аренды земельного участка N 6/л-215юр от 21 ноября 2006 года на том основании, что изменение кадастрового номера приводит к невозможности государственной регистрации изменений, вносимых в договор аренды в связи с разделом земельного участка, поскольку земельные участки образованы из земельного участка с кадастровым N, на котором осуществляется строительство многоквартирных домов и заключены договоры долевого участия в строительстве, в ЕГРН внесены записи о регистрации договоров участия в долевом строительстве, а также записи о залоге на земельный участок с кадастровым N.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 12 февраля 2014 года отказано в удовлетворении требований ОАО "УКС" о признании незаконным решения Управления Росреестра по Оренбургской области от 22 апреля 2013 года об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 6/л-215юр от 21 ноября 2006 года, обязании Управление Росреестра по Оренбургской области зарегистрировать указанное дополнительное соглашение.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29 мая 2014 года по иску ОАО "УКС" признаны недействительными: постановление администрации г. Оренбурга от 12 октября 2010 года N 7518-п "Об утверждении схем расположения и образовании земельных участков в 17 мкр. СВЖР"; постановление администрации г. Оренбурга от 14 сентября 2012 года N 2291-п "О внесении изменения в постановление администрации города Оренбурга от 12 октября 2010 года N 7518-п".
Указанным решением исключены сведения о 10 образованных земельных участках, восстановлены сведения о земельном участке с кадастровым N.
При рассмотрении настоящего дела установлено, что на земельном участке с кадастровым N осуществлено строительство здания МОАУ "СОШ N 86" г. Оренбурга в соответствии с утвержденным распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от 6 июня 2016 года N 2244-р Градостроительным планом земельного участка.
Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от 19 декабря 2016 года N 53766-р "Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории для раздела земельного участка с кадастровым N" утверждена схема расположения земельных участков для образования 26 земельных участков.
7 апреля 2017 года ОАО "УКС", МОАУ "СОШ N 86" г. Оренбурга и *** заключили соглашение о порядке пользования образовательным учреждением с 18 января 2017 года земельным участком с кадастровым N площадью *** кв. м, занимаемого нежилым зданием по адресу: (адрес), кадастровый N, - согласно подпункту 2 пункта 1 названного Распоряжения.
Дополнительным соглашением от 11 апреля 2017 года к договору аренды земельного участка N 6/л-215юр от 21 ноября 2006 года МОАУ "СОШ N 86" г. Оренбурга включено в число арендаторов земельного участка с кадастровым N.
26 июня 2017 года Министерство образования Оренбургской области выдало МОАУ "СОШ N 86" г. Оренбурга лицензию на осуществление образовательной деятельности N 3174.
Удовлетворяя требования прокурора г. Оренбурга в интересах неопределенного круга лиц, принимая во внимание то, что в залог участникам долевого строительства передается земельный участок (право аренды, субаренды земельного участка), предназначенный для строительства соответствующего объекта недвижимости, что вновь образуемый земельный участок площадью *** кв. м для строительства жилых домов не предназначен, поскольку занят образовательным учреждением (школой), а также следуя единству судьбы здания и расположенного под ним земельного участка, необходимого для его обслуживания суд первой инстанции, пришел к выводу, что правовых оснований полагать, что такое образование приведет к нарушению прав участников долевого строительства многоквартирных домов не имеется. Права ОАО "УКС" также затронуты не будут, поскольку в силу прямого указания закона общество как арендатор имеет право на заключение нового договора аренды на тех же условиях.
Судебная коллегия не соглашается с выводами суда и полагает, что решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 22 августа 2017 года подлежит отмене ввиду следующего.
В силу части 2 статьи 62 КАС РФ обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений. По таким административным делам административный истец, прокурор, органы, организации и граждане, обратившиеся в суд в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц или неопределенного круга лиц, не обязаны доказывать незаконность оспариваемых ими нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия), но обязаны, в том числе: 1) указывать, каким нормативным правовым актам, по их мнению, противоречат данные акты, решения, действия (бездействие); 2) подтверждать сведения о том, что оспариваемым нормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) нарушены или могут быть нарушены права, свободы и законные интересы административного истца или неопределенного круга лиц либо возникла реальная угроза их нарушения.
Обращаясь с административным иском, прокурор г. Оренбурга указал в иске, что обращается в суд в интересах неопределенного круга лиц в порядке статьи 39 КАС РФ, однако в нарушение указанных выше норм не представлено доказательств того, что оспариваемыми действиями (бездействием) административных ответчиков нарушены или могут быть нарушены права, свободы и законные интересы неопределенного круга лиц либо возникла реальная угроза их нарушения.
В уточненном административном иске прокурором указано, что в результате бездействия должностных лиц администрации г. Оренбурга, ОАО "УКС" и МОАУ "СОШ N 86" длительное время нарушаются требования градостроительного законодательства, что привело к осуществлению образовательной деятельности без установленного законом разрешения (лицензии) на осуществлении образовательной деятельности, чем ущемляются права несовершеннолетних на безопасные условия обучения в соответствии с нормами, обеспечивающими их жизнь и здоровье.
Однако, как следует из материалов дела и установлено судом, лицензия на образовательную деятельность МОАУ "СОШ N 86" получена, образовательная деятельность осуществляется в соответствии с действующим законодательством.
В соответствии с пунктом 1 статьи 102 Федерального закона от 29 декабря 2012 года N 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации" образовательные организации должны иметь в собственности или на ином законном основании имущество, необходимое для осуществления образовательной деятельности, а также иной предусмотренной уставами образовательных организаций деятельности.
Согласно подпункту "а" пункта 6 Положения о лицензировании образовательной деятельности, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 октября 2013 года N 966, к лицензионным требованиям при осуществлении образовательной деятельности относится наличие на праве собственности или ином законном основании зданий, строений, сооружений, помещений и территорий, необходимых для осуществления образовательной деятельности по заявленным к лицензированию образовательным программам.
Из содержания вышеприведенных нормативных актов не следует, что для осуществления образовательной деятельности необходимо осуществить постановку на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на земельный участок, на котором размещается образовательное учреждение.
Согласно выписке из ЕГРН от 17 августа 2017 года N собственником здания указанной школы площадью *** кв. м на 1 135 учащихся в 17 микрорайоне СВЖР г. Оренбурга, кадастровый N, расположенного по адресу: (адрес), является МО г. Оренбург Оренбургской области (регистрация права 15 декабря 2016 года N).
Здание школы находится в оперативном управлении МОАУ "СОШ N 86" (регистрация права 18 января 2017 года N 56/001/2017-1) на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга от 09 января 2017 N 2.
Таким образом, обстоятельств, препятствующих осуществлению образовательной деятельности МОАУ "СОШ N 86" и нарушающих чьи-либо права, не имеется.
Обращаясь с вышеуказанными требованиями, прокурор не указал норму закона, обязывающую Департамент градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга и ОАО "УКС" поставить спорный земельный участок площадью *** кв. м, на котором находится здание МОАУ "СОШ N 86" на государственный кадастровый учет и зарегистрировать про собственности, при этом в представленных суду уточнениях сослался на пункт 1 части 1 статьи 15 Федерального закона N 218-ФЗ.
Однако указанная норма устанавливает лишь порядок осуществления учета и государственной регистрации прав, а не обязанность собственника участка или лица, которому участок был предоставлен, обратиться с заявлением об учете и регистрации. Законодатель в указанной норме не ставит в зависимость совершение действий, указанных в пункте 1 части 1 статьи 15 указанного Закона о регистрации, от наступления какого-либо события.
Согласно статьи 15 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" процедура кадастрового учета и государственной регистрации прав с внесением соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит заявительный характер.
Как следует из сообщения об отказе в государственной регистрации от 22 апреля 2013 года N 01/110/2013-171, МУП "УКС" МО г. Оренбурга ранее было отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения от 13 декабря 2012 года к договору аренды земельного участка N 6/л-215юр от 21 ноября 2006 года в связи с тем, что при проведении правовой экспертизы представленных документов установлено, что согласно кадастровому паспорту земельного участка N 56/13-42428 от 11 февраля 2013 года, выданному ФГУ "ЗКП" по Оренбургской области, земельные участки с кадастровыми N образованы из земельного участка с кадастровым N. При проверке ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав установлено, что по имеющимся в Едином государственном реестре прав сведениям на земельном участке с кадастровым N осуществляется строительство многоквартирных домов со строительными номерами по генплану: N. Заключены договоры участия в долевом строительстве.
Однако по данным ЕГРП на земельный участок с кадастровым номером N внесено 1 049 записей о регистрации договоров участия в долевом строительстве. Кроме того, множество объектов долевого участия являются предметом ипотеки в силу закона (325 записей в ЕГРП с разными залогодержателями).
При рассмотрении настоящего дела установлено и сторонами не оспаривается, что строительство многоквартирных жилых домов на земельном участке с кадастровым N не закончено, и в ЕГРН внесены записи о залоге на вышеуказанный земельный участок на основании заключенных договоров долевого участия в строительстве жилья.
В соответствии с частями 8 и 8.1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "О долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства. Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.
Пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Таким образом, в случае осуществления долевого строительства для обеспечения исполнения обязательств застройщика (залогодателя) право аренды застройщика на соответствующий земельный участок находится в силу закона у участников долевого строительства.
Суд при рассмотрении дела не учел, что в залог участникам долевого строительства перешло право аренды на весь исходный земельный участок.
Материалы дела не содержат сведений о согласии участников долевого строительства на образование земельных участков путем раздела.
Погашение же регистрационной записи об ипотеки в силу закона может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства, на основании которых осуществляется государственная регистрация права собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)