Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Горбик В.М.
судей Баркановой Я.В., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Евстегнеевой Е.В.
при участии:
от истца: представители Канев П.Д. (доверенность от 26.01.2015), Богданов А.Н. (доверенность от 01.10.2015)
от ответчика: не явился, извещен,
от 3-го лица: не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-21791/2015) ЗАО "Управляющая компания "Андреевский дом" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.07.2015 по делу N А56-11219/2015 (судья Вареникова А.О.), принятое
по иску ООО "Смоленка"
к ЗАО "Управляющая компания "Андреевский дом"
3-е лицо: судебный пристав-исполнитель Коцоев А.О.
об обращении взыскания на земельный участок,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Смоленка" (далее - ООО "Смоленка", истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Управляющая компания "Андреевский дом" (далее - ЗАО "УК "Андреевский дом", ответчик) об обращении взыскания на земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 15-я линия В.О., дом 84, корп. 2, литер Б, площадью 2 810 кв. м, кадастровый номер 78:06:0002057:21, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, существующие ограничений (обременения) права в отношении земельного участка: объединенная охранная зона центральных районов Санкт-Петербурга площадью 2 810 кв. м, охранная зона газораспределительной сети 130 кв. м; в счет исполнения обязательств ответчика перед истцом по погашению аванса по договору купли-продажи от 18.03.2014 N 1 в сумме 19 181 036 руб. 84 коп., признанных ответчиком в соответствии с определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.08.2014 о прекращении производства по делу N А56-28071/2014; установлении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации в размере 151 000 000 руб.
К участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен судебный пристав-исполнитель Коцоев А.О.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.07.2015 обращено взыскание на земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 15-я линия В.О., дом 84, корп. 2, литера Б, площадью 2 810 кв. м, кадастровый номер 78:06:0002057:21, в счет исполнения обязательств ЗАО "УК "Андреевский дом" перед ООО "Смоленка" по погашению аванса по договору купли-продажи от 18.03.2014 N 1 в сумме 19 181 036 руб. 84 коп. Установлена начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации в размере 151 000 000 руб. С ЗАО "УК "Андреевский дом" в пользу ООО "Смоленка" взыскано 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.
ЗАО "УК "Андреевский дом" подало апелляционную жалобу, в которой просило решение изменить, установить начальную продажную стоимость земельного участка в размере 218 914 400 руб. - 80% от рыночной стоимости земельного участка согласно отчету от 14.04.2015 N 2015/04/14-02 об оценке рыночной стоимости земельного участка.
ООО "Смоленка" в отзыве на жалобу просило решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании апелляционного суда представитель ООО "Смоленка" против удовлетворения апелляционной жалобы возразил по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Ответчик, третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, поэтому в соответствии с данными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 разъяснениями дело рассмотрено в их отсутствие.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как установлено судом первой инстанции, между ЗАО "УК "Андреевский дом" (продавцом) и ООО "Смоленка" (покупателем) был заключен договор от 18.03.2014 N 1 купли-продажи недвижимости (далее - договор), по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, покупатель - принять и оплатить недвижимое имущество: земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 15-я линия В.О., дом 84, корп. 2, литер Б, площадью 2 810 кв. м, кадастровый номер 78:06:0002057:21, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов.
Согласно пункту 2.1 договора покупная цена земельного участка установлена сторонами в долларах США и составляла 5 497 953,62 долларов США. Оплату следовало производить в рублях Российской Федерации по курсу, согласованному сторонами в пунктах 2.2.1 и 2.2.2 договора, которыми установлено, что указанная сумма оплачивается в следующем порядке: в срок не позднее 10 календарных дней с момента подписания договора покупатель уплачивает продавцу аванс в размере 682 128,24 долларов США, оплата производится в рублях Российской Федерации по курсу Центрального банка Российской Федерации на день платежа; оставшиеся 4 815 825,38 долларов США покупатель перечисляет на аккредитивный счет.
Впоследствии ООО "Смоленка" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ЗАО "Управляющая компания "Андреевский дом" о расторжении договора купли-продажи от 18.03.2014, взыскании 24 181 036 руб. 84 коп. неосновательного обогащения (дело N А56-28071/2014).
Определением арбитражного суда от 01.08.2014 по делу N А56-28071/2014 производство по делу прекращено, утверждено мировое соглашение; которым, в частности, предусмотрено, что стороны пришли к обоюдному согласию расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от 18.03.2014 N 1 и считать его расторгнутым с момента возврата ответчиком истцу всей суммы аванса в порядке и на условиях, установленных настоящим мировым соглашением. При этом ответчик обязался в срок до 31.12.2014 возвратить истцу согласно графику, установленному в пункте 6 мирового соглашения, аванс в сумме 24 181 036 руб. 84 коп.
В соответствии с пунктом 7 мирового соглашения в обеспечение исполнения возврата аванса ответчик предоставлял истцу, а истец принимал в залог (ипотеку) земельный участок с кадастровым номером 78:06:0002057:21, предмет залога оставался у ответчика. Согласно этому же пункту мирового соглашения стороны оценили предмет залога в 151 000 000 руб. Во исполнение заключенного мирового соглашения 13.10.2014 зарегистрирована ипотека в отношении спорного земельного участка в пользу залогодержателя - ООО "Смоленка".
В связи с неисполнением ответчиком в добровольном порядке заключенного мирового соглашения Управлением Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу возбуждено исполнительное производство.
Основывая предъявленные требования на положениях статей 340, 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что невозвращенная сумма аванса составляет 19 181 036 руб. 84 коп., ООО "Смоленка" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования, определив начальную продажную цену земельного участка в размере 151 000 000 руб., исходя из залоговой стоимости имущества, на которое должно быть обращено взыскание, определенной соглашением сторон в пункте 7 мирового соглашения.
Апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы, полагает, что суд первой инстанции при принятии решения обоснованно исходил из следующего.
Как установлено судом, ответчик, признавая факт наличия перед истцом задолженности в заявленном размере и правовых оснований для обращения взыскания на заложенное имущество, не согласился с установлением начальной продажной цены спорного земельного участка в заявленном истцом размере, мотивировав данные возражения изменением рыночной стоимости спорного земельного участка с момента заключения мирового соглашения.
Согласно части 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В соответствии с частью 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Положениями статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.
Согласно пункту 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.
Установленный в пункте 4 части 2 статьи 54 Закона об ипотеке механизм определения начальной продажной цены заложенного имущества при обращении на него взыскания, связывающий ее с рыночной стоимостью такого имущества, с одной стороны, направлен на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, с другой - позволяет уменьшить риск объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", при принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.
С целью установления рыночной стоимости заложенного имущества в рамках настоящего дела ответчиком было заявлено ходатайство о назначении судебной товароведческой экспертизы на предмет оценки рыночной стоимости земельного участка.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", правилами статей 108, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что ответчик не внес на депозитный счет суда денежные средства в счет оплаты экспертизы, рассмотрел дело по имеющимся в деле доказательствам.
С учетом изложенного, при отсутствии в деле надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость заложенного имущества существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в мировом соглашении, а также доказательств реальной возможности продажи имущества по более высокой цене, суд первой инстанции правомерно признал обоснованной начальную продажную стоимость спорного земельного участка в указанном истцом размере.
Отклоняя довод ответчика со ссылкой на отчет от 14.04.2015 N 2015/04/14-02 об оценке рыночной стоимости земельного участка, апелляционный суд отмечает, что представленный им отчет с точки зрения оценки доказательств не является заключением эксперта, поскольку согласно положениям частей 1 и 2 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертиза назначается определением суда, суд же определяет круг вопросов, которые будут заданы эксперту, при этом лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы, эксперт предупреждается судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний. Усматривается, что соответствующие процессуальные действия при подготовке отчета об оценке осуществлены не были, что не позволяет по правилам процессуального законодательства рассматривать данное доказательство именно в качестве заключения эксперта.
Таким образом, выводы суда первой инстанции основаны на применении норм действующего законодательства и соответствуют правоприменительной практике по данной категории споров, обстоятельствам дела. Установленным в результате всестороннего и объективного исследования представленных доказательств фактическим обстоятельствам дела дана надлежащая правовая оценка, юридически значимые обстоятельства выяснены в полном объеме.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
В определении от 14.10.2015 апелляционный суд указал ЗАО "Управляющая компания "Андреевский дом" на необходимость представления подлинного чека-ордера от 07.10.2015 об уплате госпошлины по апелляционной жалобе. В связи с не выполнением указанного требования госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10 июля 2015 года по делу N А56-11219/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Андреевский дом" (ИНН 7842373461) в доход федерального бюджета 3000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.М.ГОРБИК
Судьи
Я.В.БАРКАНОВА
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.12.2015 N 13АП-21791/2015 ПО ДЕЛУ N А56-11219/2015
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 декабря 2015 г. по делу N А56-11219/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Горбик В.М.
судей Баркановой Я.В., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Евстегнеевой Е.В.
при участии:
от истца: представители Канев П.Д. (доверенность от 26.01.2015), Богданов А.Н. (доверенность от 01.10.2015)
от ответчика: не явился, извещен,
от 3-го лица: не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-21791/2015) ЗАО "Управляющая компания "Андреевский дом" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.07.2015 по делу N А56-11219/2015 (судья Вареникова А.О.), принятое
по иску ООО "Смоленка"
к ЗАО "Управляющая компания "Андреевский дом"
3-е лицо: судебный пристав-исполнитель Коцоев А.О.
об обращении взыскания на земельный участок,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Смоленка" (далее - ООО "Смоленка", истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Управляющая компания "Андреевский дом" (далее - ЗАО "УК "Андреевский дом", ответчик) об обращении взыскания на земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 15-я линия В.О., дом 84, корп. 2, литер Б, площадью 2 810 кв. м, кадастровый номер 78:06:0002057:21, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, существующие ограничений (обременения) права в отношении земельного участка: объединенная охранная зона центральных районов Санкт-Петербурга площадью 2 810 кв. м, охранная зона газораспределительной сети 130 кв. м; в счет исполнения обязательств ответчика перед истцом по погашению аванса по договору купли-продажи от 18.03.2014 N 1 в сумме 19 181 036 руб. 84 коп., признанных ответчиком в соответствии с определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.08.2014 о прекращении производства по делу N А56-28071/2014; установлении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации в размере 151 000 000 руб.
К участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен судебный пристав-исполнитель Коцоев А.О.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.07.2015 обращено взыскание на земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 15-я линия В.О., дом 84, корп. 2, литера Б, площадью 2 810 кв. м, кадастровый номер 78:06:0002057:21, в счет исполнения обязательств ЗАО "УК "Андреевский дом" перед ООО "Смоленка" по погашению аванса по договору купли-продажи от 18.03.2014 N 1 в сумме 19 181 036 руб. 84 коп. Установлена начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации в размере 151 000 000 руб. С ЗАО "УК "Андреевский дом" в пользу ООО "Смоленка" взыскано 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.
ЗАО "УК "Андреевский дом" подало апелляционную жалобу, в которой просило решение изменить, установить начальную продажную стоимость земельного участка в размере 218 914 400 руб. - 80% от рыночной стоимости земельного участка согласно отчету от 14.04.2015 N 2015/04/14-02 об оценке рыночной стоимости земельного участка.
ООО "Смоленка" в отзыве на жалобу просило решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании апелляционного суда представитель ООО "Смоленка" против удовлетворения апелляционной жалобы возразил по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Ответчик, третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, поэтому в соответствии с данными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 разъяснениями дело рассмотрено в их отсутствие.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как установлено судом первой инстанции, между ЗАО "УК "Андреевский дом" (продавцом) и ООО "Смоленка" (покупателем) был заключен договор от 18.03.2014 N 1 купли-продажи недвижимости (далее - договор), по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, покупатель - принять и оплатить недвижимое имущество: земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 15-я линия В.О., дом 84, корп. 2, литер Б, площадью 2 810 кв. м, кадастровый номер 78:06:0002057:21, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов.
Согласно пункту 2.1 договора покупная цена земельного участка установлена сторонами в долларах США и составляла 5 497 953,62 долларов США. Оплату следовало производить в рублях Российской Федерации по курсу, согласованному сторонами в пунктах 2.2.1 и 2.2.2 договора, которыми установлено, что указанная сумма оплачивается в следующем порядке: в срок не позднее 10 календарных дней с момента подписания договора покупатель уплачивает продавцу аванс в размере 682 128,24 долларов США, оплата производится в рублях Российской Федерации по курсу Центрального банка Российской Федерации на день платежа; оставшиеся 4 815 825,38 долларов США покупатель перечисляет на аккредитивный счет.
Впоследствии ООО "Смоленка" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ЗАО "Управляющая компания "Андреевский дом" о расторжении договора купли-продажи от 18.03.2014, взыскании 24 181 036 руб. 84 коп. неосновательного обогащения (дело N А56-28071/2014).
Определением арбитражного суда от 01.08.2014 по делу N А56-28071/2014 производство по делу прекращено, утверждено мировое соглашение; которым, в частности, предусмотрено, что стороны пришли к обоюдному согласию расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от 18.03.2014 N 1 и считать его расторгнутым с момента возврата ответчиком истцу всей суммы аванса в порядке и на условиях, установленных настоящим мировым соглашением. При этом ответчик обязался в срок до 31.12.2014 возвратить истцу согласно графику, установленному в пункте 6 мирового соглашения, аванс в сумме 24 181 036 руб. 84 коп.
В соответствии с пунктом 7 мирового соглашения в обеспечение исполнения возврата аванса ответчик предоставлял истцу, а истец принимал в залог (ипотеку) земельный участок с кадастровым номером 78:06:0002057:21, предмет залога оставался у ответчика. Согласно этому же пункту мирового соглашения стороны оценили предмет залога в 151 000 000 руб. Во исполнение заключенного мирового соглашения 13.10.2014 зарегистрирована ипотека в отношении спорного земельного участка в пользу залогодержателя - ООО "Смоленка".
В связи с неисполнением ответчиком в добровольном порядке заключенного мирового соглашения Управлением Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу возбуждено исполнительное производство.
Основывая предъявленные требования на положениях статей 340, 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что невозвращенная сумма аванса составляет 19 181 036 руб. 84 коп., ООО "Смоленка" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования, определив начальную продажную цену земельного участка в размере 151 000 000 руб., исходя из залоговой стоимости имущества, на которое должно быть обращено взыскание, определенной соглашением сторон в пункте 7 мирового соглашения.
Апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы, полагает, что суд первой инстанции при принятии решения обоснованно исходил из следующего.
Как установлено судом, ответчик, признавая факт наличия перед истцом задолженности в заявленном размере и правовых оснований для обращения взыскания на заложенное имущество, не согласился с установлением начальной продажной цены спорного земельного участка в заявленном истцом размере, мотивировав данные возражения изменением рыночной стоимости спорного земельного участка с момента заключения мирового соглашения.
Согласно части 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В соответствии с частью 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Положениями статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.
Согласно пункту 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.
Установленный в пункте 4 части 2 статьи 54 Закона об ипотеке механизм определения начальной продажной цены заложенного имущества при обращении на него взыскания, связывающий ее с рыночной стоимостью такого имущества, с одной стороны, направлен на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, с другой - позволяет уменьшить риск объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", при принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.
С целью установления рыночной стоимости заложенного имущества в рамках настоящего дела ответчиком было заявлено ходатайство о назначении судебной товароведческой экспертизы на предмет оценки рыночной стоимости земельного участка.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", правилами статей 108, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что ответчик не внес на депозитный счет суда денежные средства в счет оплаты экспертизы, рассмотрел дело по имеющимся в деле доказательствам.
С учетом изложенного, при отсутствии в деле надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость заложенного имущества существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в мировом соглашении, а также доказательств реальной возможности продажи имущества по более высокой цене, суд первой инстанции правомерно признал обоснованной начальную продажную стоимость спорного земельного участка в указанном истцом размере.
Отклоняя довод ответчика со ссылкой на отчет от 14.04.2015 N 2015/04/14-02 об оценке рыночной стоимости земельного участка, апелляционный суд отмечает, что представленный им отчет с точки зрения оценки доказательств не является заключением эксперта, поскольку согласно положениям частей 1 и 2 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертиза назначается определением суда, суд же определяет круг вопросов, которые будут заданы эксперту, при этом лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы, эксперт предупреждается судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний. Усматривается, что соответствующие процессуальные действия при подготовке отчета об оценке осуществлены не были, что не позволяет по правилам процессуального законодательства рассматривать данное доказательство именно в качестве заключения эксперта.
Таким образом, выводы суда первой инстанции основаны на применении норм действующего законодательства и соответствуют правоприменительной практике по данной категории споров, обстоятельствам дела. Установленным в результате всестороннего и объективного исследования представленных доказательств фактическим обстоятельствам дела дана надлежащая правовая оценка, юридически значимые обстоятельства выяснены в полном объеме.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
В определении от 14.10.2015 апелляционный суд указал ЗАО "Управляющая компания "Андреевский дом" на необходимость представления подлинного чека-ордера от 07.10.2015 об уплате госпошлины по апелляционной жалобе. В связи с не выполнением указанного требования госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10 июля 2015 года по делу N А56-11219/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Андреевский дом" (ИНН 7842373461) в доход федерального бюджета 3000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.М.ГОРБИК
Судьи
Я.В.БАРКАНОВА
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)