Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 мая 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Никифорюк Е.О., судей: Басаева Д.В., Желтоухова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аксененко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФЕЛЬДМАНА ИЛЬИ ШЛЕМОВИЧА на решение Арбитражного суда Иркутской области от 09 февраля 2016 года по делу N А19-19123/2015 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФЕЛЬДМАНА ИЛЬИ ШЛЕМОВИЧА (ОГРНИП 304381930200132, ИНН 381900287501, место нахождения: г. Усолье-Сибирское) к КОМИТЕТУ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА УСОЛЬЕ-СИБИРСКОЕ (1023802144112, ИНН 3819003592; 665452, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГОРОД УСОЛЬЕ-СИБИРСКОЕ, УЛИЦА ВАТУТИНА, 10) о признании договора аренды земельного участка возобновленным на неопределенный срок
(суд первой инстанции - Е.Ф. Капустенская).
при участии:
- от истца: не явился, извещен;
- от ответчика: не явился, извещен;
- установил:
Иск заявлен индивидуальным предпринимателем ФЕЛЬДМАНОМ ИЛЬЕЙ ШЛЕМОВИЧЕМ к КОМИТЕТУ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА УСОЛЬЕ-СИБИРСКОЕ, АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА УСОЛЬЕ-СИБИРСКОЕ о признании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 38:31:000037:0049, площадью 155 кв. м, N 71-08 от 12.11.2008 г., заключенного между администрацией муниципального образования города Усолье-Сибирское в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Усолье-Сибирское и ИП Фельдманом И.Ш., заключенным на неопределенный срок.
Истец в предварительном судебном заседании 23.12.2015 г. заявил отказ от исковых требований в части требований, заявленных к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА УСОЛЬЕ-СИБИРСКОЕ.
Определением суда от 23.12.2015 г. производство по делу в части требований, заявленных к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА УСОЛЬЕ-СИБИРСКОЕ в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ прекращено.
Истец в судебном заседании в порядке ст. 49 АПК РФ представил заявление об уточнении исковых требований с доказательством направления его ответчику, изменил основания исковых требований, просил суд признать договор аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г. (в редакции соглашения N 41-11 от 10.08.2011 г.) заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское и индивидуальным предпринимателем Фельдманом Ильей Шлемовичем возобновленным с 23.09.2014 г. на неопределенный срок.
Решением Арбитражного суда Иркутской области в удовлетворении иска отказано. В обосновании суд первой инстанции указал, что материалами дела подтверждается наличие возражений у арендодателя против продолжения арендных отношений, поэтому договор прекратил свое действие.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Иркутской области от 09 февраля 2016 года по делу N А19-19123/2015 полностью и принять по делу новый судебный акт.
Указывает, что арендодателем по договору является комитет, а не администрация, поэтому возражений от арендодателя не поступало, а договор следует считать продленным на неопределенный срок. Полагает, что само по себе погашение записи о государственной регистрации права аренды в ЕГРП по заявлению одной из сторон договора не препятствует признанию договора аренды возобновленным на неопределенный срок в судебном порядке.
О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями вручении. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 26.03.2016.
Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом.
Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 25.10.2006 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Фельдманом И.Ш. (арендатор) заключен договора аренды земельного участка с кадастровым номером 38:31:000037:0049, расположенного по адресу: город Усолье-Сибирское, проспект Комсомольский в районе автобусной остановки "Торговый ряд" со стороны здания химчистки, площадью 155 кв. м, для строительства магазина - закусочной (т. 1 л.д. 54 - 58).
Согласно п. 1.4. договора от 25.10.2006 г., срок действия договора был определен с 18.10.2006 г. по 18.09.2007 г., в связи с чем, договор государственной регистрации не подлежал. Впоследствии, на основании решения Арбитражного суда Иркутской области от 16.05.2008 г. постановлением главы Администрации муниципального образования город Усолье-Сибирское от 22.09.2008 г. N 1308 индивидуальному предпринимателю Фельдманому И.Ш. был предоставлен в аренду земельный участок по проспекту Комсомольский в районе автобусной остановке "Торговый ряд" г. Усолье-Сибирское со стороны здания химчистки для строительства магазина-закусочной, площадью 155 кв. м, на новый срок - 3 года.
В этой связи, на основании указанного выше постановления 12.11.2008 г. между КУМИ администрации города Усолье-Сибирское (арендодатель) и ИП Фельдманом Ильей Шлемовичем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 71-08, в соответствии с которым, арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 38:31:000037:49, площадью 155 кв. м, расположенный по адресу: Иркутская область, город Усолье-Сибирское, по проспекту Комсомольский в районе автобусной остановки "Торговый ряд" со стороны здания химчистки, для строительства магазина - закусочной, сроком действия с 22.09.2008 г. по 22.09.2011 г.
Договор аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г. зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра 19.01.2009 г.
Соглашением N 41-11 от 10.08.2011 г. на основании постановления администрации муниципального образования города Усолье-Сибирское от 01.08.2011 г. N 1752 (т. 1 л.д. 13) стороны внесли изменения в договор аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г., установив срок его действия до 22.09.2014 г. Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Росреестра 14.09.2011 г.
В соответствии с п. 5.1.3. договора аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г., арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за один месяц до истечения срока действия договора.
Воспользовавшись правом, предоставленным п. 5.1.3. договора, ИП Фельдман И.Ш. 19.06.2014 г. направил в Администрацию города Усолье-Сибирское заявление о продлении срока действия договора аренды.
Письмом от 17.07.2014 г. исх. N 01/5429 Администрация города Усолье-Сибирское известила ИП Фельдмана И.Ш. об отказе от продления договора аренды, ссылаясь на пункты 5.2.1., 5.2.3, 5.2.4. договора аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г.
Как указывает истец в иске, 22.09.2014 г. срок действия договора аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г. в редакции соглашения N 41-11 от 10.08.2011 г. закончился, однако, истец продолжал пользоваться земельным участком на условиях ранее действовавшего договора аренды N 71-08 от 12.11.2008 г. и вносить за такое пользование арендную плату на условиях договора аренды N 71-08 от 12.11.2008 г., при этом, Комитет каких-либо возражений относительно пользование земельным участком не имел, требований о передаче земельного участка по акту приема-передачи не направлял, уведомлений о расторжении договора аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г. также от Комитета не поступало, соглашение о продлении срока действия договора аренды либо новый договор аренды между сторонами не заключался.
При таких обстоятельствах, как указывает суд первой инстанции, учитывая положения п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец считает договор аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г. (в редакции соглашения N 41-11 от 10.08.2011 г.), заключенный между КУМИ администрации города Усолье-Сибирское и ИП Фельдманом Ильей Шлемовичем возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд иркутской области с настоящими исковыми требованиями о признании договора аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г. (в редакции соглашения N 41-11 от 10.08.2011 г.) заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское и индивидуальным предпринимателем Фельдманом Ильей Шлемовичем возобновленным с 23.09.2014 г. на неопределенный срок (с учетом уточнения оснований иска).
Решением Арбитражного суда Иркутской области в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, предприниматель обратился в суд апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.
Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующих положений.
В соответствии со ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.
Согласно ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Таким образом, с учетом ст. 4 АПК РФ, ст. 11 ГК РФ целью обращения в суд является защита либо восстановление нарушенных прав и интересов заявителя.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Как правильно указывает суд первой инстанции, в обоснование исковых требований истец ссылается на то, что после истечения срока действия договора аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г. (в редакции соглашения N 41-11 от 10.08.2011 г.), при отсутствии возражений со стороны арендодателя, арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, вносить оплату за такое пользование, в связи с чем, в силу сложившихся фактических отношений сторон по пользованию земельным участком договор аренды N 71-08 от 12.11.2008 г. считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В качестве правового основания признания договора аренды N 71-08 от 12.11.2008 г. заключенным на неопределенный срок истец приводит ссылку на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Аналогичные доводы приведены и в апелляционной жалобе.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
По смыслу положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ для признания договора аренды возобновленным на неопределенный срок необходимо наличие в совокупности двух обязательных условий: 1) факта продолжения использования арендованного имущества арендатором и 2) отсутствие возражения арендодателя против продолжения действия договора аренды. При этом, положения п. 2 ст. 621 ГК РФ не содержат указания на то, в каком виде, и в какой форме, должно быть выражено возражение арендодателя против продолжения арендных отношений по заключенному договору аренды.
В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Как правильно установлено судом первой инстанции, в соответствии с п. 2.1. договора аренды N 71-08 от 12.11.2008 г. (в редакции соглашения N 41-11 от 10.08.2011 г.), договор аренды действует по 22.09.2014 г. Пунктом 5.1.3. договора аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г. предусмотрено, что арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за один месяц до истечения срока действия договора.
19.06.2014 г. истец в адрес Администрации города Усолье-Сибирское направил заявление о продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 38:31:000037:0049 (т. 1 л.д. 78). Однако, письмом от 17.07.2014 г. исх. N 01/5429 в продлении срока действия договора аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г. было отказано в связи с нарушением условий договора (т. 1 л.д. 79).
Письмо от 17.07.2014 г. исх. N 01/5429 об отказе в продлении срока действия договора аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г. было получено истцом, что подтверждается последним в исковом заявлении.
Письмом от 27.02.2015 г. исх. N 01/1362 Администрация города Усолье-Сибирское повторно выразило свое возражение против продолжения арендных отношений по договору аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г. (т. 1 л.д. 81).
Таким образом, принимая во внимание возражения арендодателя против продолжения арендных отношений по договору аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г., выраженные им в письменном виде 17.07.2014 г. (то есть, до истечения срока действия договора), суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что правоотношения между истцом по договору аренды земельного участка 71-08 от 12.11.2008 г. прекратились в связи с окончанием срока действия договора - 22.09.2014 г. При этом, истцом отказ Администрации города Усолье-Сибирское от 17.07.2014 г. в продлении срока действия договора аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г. в судебном порядке не обжаловался.
Как правильно указывает суд первой инстанции, истцу отказано в продлении договора аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г. по причине нарушений истцом условий договора аренды. Так, при строительстве объекта магазина-закусочной истцом были нарушены границы предоставленного по договору аренды земельного участка. Большая часть объекта площадью 104,0 кв. м выстроено за пределами спорного земельного участка. Истцом документы о вводе объекта в эксплуатацию, о регистрации права на объект, возведенный на спорном земельном участке, суду не представлены. Более того, решением Арбитражного суда Иркутской области от 26.06.2012 г. по делу N А19-6664/2012 по иску индивидуального предпринимателя Фельдмана Ильи Шлемовича о признании права собственности на незавершенный строительством объект - магазина-закусочной с остановочным павильоном, расположенного по адресу: город Усолье-Сибирское, проспект Комсомольский в районе автобусной остановки "Торговый ряд" со стороны здания химчистки отказано с установлением факта, что в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный объект является самовольным, поскольку выстроен на земельном участке, не отведенном для этих целей.
Изначально договор аренды земельного участка с кадастровым номером 38:31:000037:0049, расположенного по адресу: город Усолье-Сибирское, проспект Комсомольский в районе автобусной остановки "Торговый ряд" со стороны здания химчистки, площадью 155 кв. м, для строительства магазина - закусочной был заключен в 2006 г. на срок до одного года. Впоследствии, на основании Арбитражного суда иркутской области от 16.05.2008 г. по делу 3А19-3601/2008 между КУМИ администрации города Усолье-Сибирское и ИП Фельдманом Ильей Шлемовичем был заключен договор аренды земельного участка N 71-08 с кадастровым номером 38:31:000037:49, площадью 155 кв. м, расположенный по адресу: Иркутская область, город Усолье-Сибирское, по проспекту Комсомольский в районе автобусной остановки "Торговый ряд" со стороны здания химчистки, для строительства магазина - закусочной, сроком действия с 22.09.2008 г. по 22.09.2011 г. Соглашением N 41-11 от 10.08.2011 г. договор аренды был продлен еще на 3 года, до 22.09.2014 г.
Таким образом, суд первой инстанции правильно учел, что истец обладал достаточным временем для завершения строительства объекта недвижимости в пределах земельного участка, предоставленного ему под строительство, для введения его в эксплуатацию и регистрации прав на него.
Ссылки истца, приведенные и апелляционному суду, на тот факт, что со стороны КУМИ администрации города Усолье-Сибирское требований о передаче земельного участка по акту приема-передачи не направлялось, уведомления о расторжении договора также не направлялись, что может свидетельствовать, что договор аренды является возобновленным на неопределенный срок, правильно были отклонены судом первой инстанции по следующим мотивам.
Согласно пункту 5.2.7. договора аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г., арендатор обязан возвратить участок арендодателю после окончания срока действия договора в состоянии и качестве, соответствующем условиям договора, установленным в разделе 1 договора, на основании акта передачи участка.
Пунктом 7.2. договора предусмотрено, что по истечении срока действия договора и при отсутствии волеизъявления сторон на заключение договора на новый срок, арендатор обязан принять меры к освобождению земельного участка и возвратить арендодателю участок в последний день действия договора, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
Таким образом, анализ данных пунктов договора свидетельствует о том, что возвратить по акту приема-передачи земельный участок арендодателю после окончания срока действия договора является непосредственно обязанностью арендатора. Договор аренды, являясь по своей природе возмездным, возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование и, составив надлежащий документ, возвратить объект при прекращении договора аренды (статьи 622 ГК РФ).
Как следует из представленной в материалы дела выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.11.2015 г. N 38/000/004/2015-80072 (л.д. 48) право аренды истца на земельный участок с кадастровым номером 38:31:000037:0049 по заявлению КУМИ города Усолье-Сибирское в связи с окончанием срока действия договора прекращено, что также свидетельствует о возражении арендодателя в отношении продолжения арендных отношений по договору аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г.
Доводы апелляционной жалобы о том, что арендодателем по договору является комитет, а не администрация, поэтому возражений от арендодателя не поступало, а договор следует считать продленным на неопределенный срок, отклоняются апелляционным судом в связи со следующим.
Согласно пунктам 2.1 и 2.2. Административного регламента предоставления муниципальной услуги "Предоставление в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное пользование, аренду земельных участков из состава земель, государственная собственность на которые не разграничена", утвержденного Постановлением администрации МО г. Усолье-Сибирское от 27.06.2012 N 1160 и действовавшим в рассматриваемый период, данную муниципальную услугу предоставляет администрация муниципального образования города Усолье-Сибирское.
Согласно пунктам 2.10, 2.11, 2.12 Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское, утвержденного Решением Думы МО города Усолье-Сибирское от 28.01.2010 N 2/5, к основным задачам и функциям комитета, в частности относятся:
Заключение договоров аренды (купли-продажи) муниципального имущества, в том числе земельных участков, соглашений к ним; начисление арендной платы; ведение учета и контроля за поступлением арендной платы, принятие мер по взысканию задолженности по арендной плате.
Обеспечение регистрации права собственности, перехода права собственности муниципального образования "город Усолье-Сибирское" на объекты муниципального имущества, в том числе земельные участки, и сделок с ними в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав.
Контроль выполнения условий договоров аренды (купли-продажи) муниципального имущества, в том числе земельных участков; ведение реестра договоров аренды и договоров купли-продажи муниципального имущества.
Таким образом, с учетом разграничения полномочий между указанными муниципальными органами власти суд первой инстанции обоснованно принял во внимание письмо администрации, как от органа, оказывающего соответствующую муниципальную услугу, поскольку в рассматриваемый период комитет выполнял только функции по заключению договоров и контроля за их исполнением.
Апелляционный суд по результатам рассмотрения дела приходит к таким же выводам, что и суд первой инстанции, поэтому поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что исковое требование истца удовлетворению не подлежит в силу ст. ст. 4, 11, 606, 610, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 4, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 09 февраля 2016 года по делу N А19-19123/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.О.НИКИФОРЮК
Судьи
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
Д.В.БАСАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.05.2016 ПО ДЕЛУ N А19-19123/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 мая 2016 г. по делу N А19-19123/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 мая 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Никифорюк Е.О., судей: Басаева Д.В., Желтоухова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аксененко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФЕЛЬДМАНА ИЛЬИ ШЛЕМОВИЧА на решение Арбитражного суда Иркутской области от 09 февраля 2016 года по делу N А19-19123/2015 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФЕЛЬДМАНА ИЛЬИ ШЛЕМОВИЧА (ОГРНИП 304381930200132, ИНН 381900287501, место нахождения: г. Усолье-Сибирское) к КОМИТЕТУ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА УСОЛЬЕ-СИБИРСКОЕ (1023802144112, ИНН 3819003592; 665452, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГОРОД УСОЛЬЕ-СИБИРСКОЕ, УЛИЦА ВАТУТИНА, 10) о признании договора аренды земельного участка возобновленным на неопределенный срок
(суд первой инстанции - Е.Ф. Капустенская).
при участии:
- от истца: не явился, извещен;
- от ответчика: не явился, извещен;
- установил:
Иск заявлен индивидуальным предпринимателем ФЕЛЬДМАНОМ ИЛЬЕЙ ШЛЕМОВИЧЕМ к КОМИТЕТУ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА УСОЛЬЕ-СИБИРСКОЕ, АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА УСОЛЬЕ-СИБИРСКОЕ о признании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 38:31:000037:0049, площадью 155 кв. м, N 71-08 от 12.11.2008 г., заключенного между администрацией муниципального образования города Усолье-Сибирское в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Усолье-Сибирское и ИП Фельдманом И.Ш., заключенным на неопределенный срок.
Истец в предварительном судебном заседании 23.12.2015 г. заявил отказ от исковых требований в части требований, заявленных к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА УСОЛЬЕ-СИБИРСКОЕ.
Определением суда от 23.12.2015 г. производство по делу в части требований, заявленных к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА УСОЛЬЕ-СИБИРСКОЕ в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ прекращено.
Истец в судебном заседании в порядке ст. 49 АПК РФ представил заявление об уточнении исковых требований с доказательством направления его ответчику, изменил основания исковых требований, просил суд признать договор аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г. (в редакции соглашения N 41-11 от 10.08.2011 г.) заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское и индивидуальным предпринимателем Фельдманом Ильей Шлемовичем возобновленным с 23.09.2014 г. на неопределенный срок.
Решением Арбитражного суда Иркутской области в удовлетворении иска отказано. В обосновании суд первой инстанции указал, что материалами дела подтверждается наличие возражений у арендодателя против продолжения арендных отношений, поэтому договор прекратил свое действие.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Иркутской области от 09 февраля 2016 года по делу N А19-19123/2015 полностью и принять по делу новый судебный акт.
Указывает, что арендодателем по договору является комитет, а не администрация, поэтому возражений от арендодателя не поступало, а договор следует считать продленным на неопределенный срок. Полагает, что само по себе погашение записи о государственной регистрации права аренды в ЕГРП по заявлению одной из сторон договора не препятствует признанию договора аренды возобновленным на неопределенный срок в судебном порядке.
О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями вручении. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 26.03.2016.
Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом.
Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 25.10.2006 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Фельдманом И.Ш. (арендатор) заключен договора аренды земельного участка с кадастровым номером 38:31:000037:0049, расположенного по адресу: город Усолье-Сибирское, проспект Комсомольский в районе автобусной остановки "Торговый ряд" со стороны здания химчистки, площадью 155 кв. м, для строительства магазина - закусочной (т. 1 л.д. 54 - 58).
Согласно п. 1.4. договора от 25.10.2006 г., срок действия договора был определен с 18.10.2006 г. по 18.09.2007 г., в связи с чем, договор государственной регистрации не подлежал. Впоследствии, на основании решения Арбитражного суда Иркутской области от 16.05.2008 г. постановлением главы Администрации муниципального образования город Усолье-Сибирское от 22.09.2008 г. N 1308 индивидуальному предпринимателю Фельдманому И.Ш. был предоставлен в аренду земельный участок по проспекту Комсомольский в районе автобусной остановке "Торговый ряд" г. Усолье-Сибирское со стороны здания химчистки для строительства магазина-закусочной, площадью 155 кв. м, на новый срок - 3 года.
В этой связи, на основании указанного выше постановления 12.11.2008 г. между КУМИ администрации города Усолье-Сибирское (арендодатель) и ИП Фельдманом Ильей Шлемовичем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 71-08, в соответствии с которым, арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 38:31:000037:49, площадью 155 кв. м, расположенный по адресу: Иркутская область, город Усолье-Сибирское, по проспекту Комсомольский в районе автобусной остановки "Торговый ряд" со стороны здания химчистки, для строительства магазина - закусочной, сроком действия с 22.09.2008 г. по 22.09.2011 г.
Договор аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г. зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра 19.01.2009 г.
Соглашением N 41-11 от 10.08.2011 г. на основании постановления администрации муниципального образования города Усолье-Сибирское от 01.08.2011 г. N 1752 (т. 1 л.д. 13) стороны внесли изменения в договор аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г., установив срок его действия до 22.09.2014 г. Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Росреестра 14.09.2011 г.
В соответствии с п. 5.1.3. договора аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г., арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за один месяц до истечения срока действия договора.
Воспользовавшись правом, предоставленным п. 5.1.3. договора, ИП Фельдман И.Ш. 19.06.2014 г. направил в Администрацию города Усолье-Сибирское заявление о продлении срока действия договора аренды.
Письмом от 17.07.2014 г. исх. N 01/5429 Администрация города Усолье-Сибирское известила ИП Фельдмана И.Ш. об отказе от продления договора аренды, ссылаясь на пункты 5.2.1., 5.2.3, 5.2.4. договора аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г.
Как указывает истец в иске, 22.09.2014 г. срок действия договора аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г. в редакции соглашения N 41-11 от 10.08.2011 г. закончился, однако, истец продолжал пользоваться земельным участком на условиях ранее действовавшего договора аренды N 71-08 от 12.11.2008 г. и вносить за такое пользование арендную плату на условиях договора аренды N 71-08 от 12.11.2008 г., при этом, Комитет каких-либо возражений относительно пользование земельным участком не имел, требований о передаче земельного участка по акту приема-передачи не направлял, уведомлений о расторжении договора аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г. также от Комитета не поступало, соглашение о продлении срока действия договора аренды либо новый договор аренды между сторонами не заключался.
При таких обстоятельствах, как указывает суд первой инстанции, учитывая положения п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец считает договор аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г. (в редакции соглашения N 41-11 от 10.08.2011 г.), заключенный между КУМИ администрации города Усолье-Сибирское и ИП Фельдманом Ильей Шлемовичем возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд иркутской области с настоящими исковыми требованиями о признании договора аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г. (в редакции соглашения N 41-11 от 10.08.2011 г.) заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское и индивидуальным предпринимателем Фельдманом Ильей Шлемовичем возобновленным с 23.09.2014 г. на неопределенный срок (с учетом уточнения оснований иска).
Решением Арбитражного суда Иркутской области в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, предприниматель обратился в суд апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.
Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующих положений.
В соответствии со ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.
Согласно ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Таким образом, с учетом ст. 4 АПК РФ, ст. 11 ГК РФ целью обращения в суд является защита либо восстановление нарушенных прав и интересов заявителя.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Как правильно указывает суд первой инстанции, в обоснование исковых требований истец ссылается на то, что после истечения срока действия договора аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г. (в редакции соглашения N 41-11 от 10.08.2011 г.), при отсутствии возражений со стороны арендодателя, арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, вносить оплату за такое пользование, в связи с чем, в силу сложившихся фактических отношений сторон по пользованию земельным участком договор аренды N 71-08 от 12.11.2008 г. считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В качестве правового основания признания договора аренды N 71-08 от 12.11.2008 г. заключенным на неопределенный срок истец приводит ссылку на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Аналогичные доводы приведены и в апелляционной жалобе.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
По смыслу положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ для признания договора аренды возобновленным на неопределенный срок необходимо наличие в совокупности двух обязательных условий: 1) факта продолжения использования арендованного имущества арендатором и 2) отсутствие возражения арендодателя против продолжения действия договора аренды. При этом, положения п. 2 ст. 621 ГК РФ не содержат указания на то, в каком виде, и в какой форме, должно быть выражено возражение арендодателя против продолжения арендных отношений по заключенному договору аренды.
В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Как правильно установлено судом первой инстанции, в соответствии с п. 2.1. договора аренды N 71-08 от 12.11.2008 г. (в редакции соглашения N 41-11 от 10.08.2011 г.), договор аренды действует по 22.09.2014 г. Пунктом 5.1.3. договора аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г. предусмотрено, что арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за один месяц до истечения срока действия договора.
19.06.2014 г. истец в адрес Администрации города Усолье-Сибирское направил заявление о продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 38:31:000037:0049 (т. 1 л.д. 78). Однако, письмом от 17.07.2014 г. исх. N 01/5429 в продлении срока действия договора аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г. было отказано в связи с нарушением условий договора (т. 1 л.д. 79).
Письмо от 17.07.2014 г. исх. N 01/5429 об отказе в продлении срока действия договора аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г. было получено истцом, что подтверждается последним в исковом заявлении.
Письмом от 27.02.2015 г. исх. N 01/1362 Администрация города Усолье-Сибирское повторно выразило свое возражение против продолжения арендных отношений по договору аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г. (т. 1 л.д. 81).
Таким образом, принимая во внимание возражения арендодателя против продолжения арендных отношений по договору аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г., выраженные им в письменном виде 17.07.2014 г. (то есть, до истечения срока действия договора), суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что правоотношения между истцом по договору аренды земельного участка 71-08 от 12.11.2008 г. прекратились в связи с окончанием срока действия договора - 22.09.2014 г. При этом, истцом отказ Администрации города Усолье-Сибирское от 17.07.2014 г. в продлении срока действия договора аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г. в судебном порядке не обжаловался.
Как правильно указывает суд первой инстанции, истцу отказано в продлении договора аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г. по причине нарушений истцом условий договора аренды. Так, при строительстве объекта магазина-закусочной истцом были нарушены границы предоставленного по договору аренды земельного участка. Большая часть объекта площадью 104,0 кв. м выстроено за пределами спорного земельного участка. Истцом документы о вводе объекта в эксплуатацию, о регистрации права на объект, возведенный на спорном земельном участке, суду не представлены. Более того, решением Арбитражного суда Иркутской области от 26.06.2012 г. по делу N А19-6664/2012 по иску индивидуального предпринимателя Фельдмана Ильи Шлемовича о признании права собственности на незавершенный строительством объект - магазина-закусочной с остановочным павильоном, расположенного по адресу: город Усолье-Сибирское, проспект Комсомольский в районе автобусной остановки "Торговый ряд" со стороны здания химчистки отказано с установлением факта, что в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный объект является самовольным, поскольку выстроен на земельном участке, не отведенном для этих целей.
Изначально договор аренды земельного участка с кадастровым номером 38:31:000037:0049, расположенного по адресу: город Усолье-Сибирское, проспект Комсомольский в районе автобусной остановки "Торговый ряд" со стороны здания химчистки, площадью 155 кв. м, для строительства магазина - закусочной был заключен в 2006 г. на срок до одного года. Впоследствии, на основании Арбитражного суда иркутской области от 16.05.2008 г. по делу 3А19-3601/2008 между КУМИ администрации города Усолье-Сибирское и ИП Фельдманом Ильей Шлемовичем был заключен договор аренды земельного участка N 71-08 с кадастровым номером 38:31:000037:49, площадью 155 кв. м, расположенный по адресу: Иркутская область, город Усолье-Сибирское, по проспекту Комсомольский в районе автобусной остановки "Торговый ряд" со стороны здания химчистки, для строительства магазина - закусочной, сроком действия с 22.09.2008 г. по 22.09.2011 г. Соглашением N 41-11 от 10.08.2011 г. договор аренды был продлен еще на 3 года, до 22.09.2014 г.
Таким образом, суд первой инстанции правильно учел, что истец обладал достаточным временем для завершения строительства объекта недвижимости в пределах земельного участка, предоставленного ему под строительство, для введения его в эксплуатацию и регистрации прав на него.
Ссылки истца, приведенные и апелляционному суду, на тот факт, что со стороны КУМИ администрации города Усолье-Сибирское требований о передаче земельного участка по акту приема-передачи не направлялось, уведомления о расторжении договора также не направлялись, что может свидетельствовать, что договор аренды является возобновленным на неопределенный срок, правильно были отклонены судом первой инстанции по следующим мотивам.
Согласно пункту 5.2.7. договора аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г., арендатор обязан возвратить участок арендодателю после окончания срока действия договора в состоянии и качестве, соответствующем условиям договора, установленным в разделе 1 договора, на основании акта передачи участка.
Пунктом 7.2. договора предусмотрено, что по истечении срока действия договора и при отсутствии волеизъявления сторон на заключение договора на новый срок, арендатор обязан принять меры к освобождению земельного участка и возвратить арендодателю участок в последний день действия договора, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
Таким образом, анализ данных пунктов договора свидетельствует о том, что возвратить по акту приема-передачи земельный участок арендодателю после окончания срока действия договора является непосредственно обязанностью арендатора. Договор аренды, являясь по своей природе возмездным, возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование и, составив надлежащий документ, возвратить объект при прекращении договора аренды (статьи 622 ГК РФ).
Как следует из представленной в материалы дела выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.11.2015 г. N 38/000/004/2015-80072 (л.д. 48) право аренды истца на земельный участок с кадастровым номером 38:31:000037:0049 по заявлению КУМИ города Усолье-Сибирское в связи с окончанием срока действия договора прекращено, что также свидетельствует о возражении арендодателя в отношении продолжения арендных отношений по договору аренды земельного участка N 71-08 от 12.11.2008 г.
Доводы апелляционной жалобы о том, что арендодателем по договору является комитет, а не администрация, поэтому возражений от арендодателя не поступало, а договор следует считать продленным на неопределенный срок, отклоняются апелляционным судом в связи со следующим.
Согласно пунктам 2.1 и 2.2. Административного регламента предоставления муниципальной услуги "Предоставление в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное пользование, аренду земельных участков из состава земель, государственная собственность на которые не разграничена", утвержденного Постановлением администрации МО г. Усолье-Сибирское от 27.06.2012 N 1160 и действовавшим в рассматриваемый период, данную муниципальную услугу предоставляет администрация муниципального образования города Усолье-Сибирское.
Согласно пунктам 2.10, 2.11, 2.12 Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское, утвержденного Решением Думы МО города Усолье-Сибирское от 28.01.2010 N 2/5, к основным задачам и функциям комитета, в частности относятся:
Заключение договоров аренды (купли-продажи) муниципального имущества, в том числе земельных участков, соглашений к ним; начисление арендной платы; ведение учета и контроля за поступлением арендной платы, принятие мер по взысканию задолженности по арендной плате.
Обеспечение регистрации права собственности, перехода права собственности муниципального образования "город Усолье-Сибирское" на объекты муниципального имущества, в том числе земельные участки, и сделок с ними в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав.
Контроль выполнения условий договоров аренды (купли-продажи) муниципального имущества, в том числе земельных участков; ведение реестра договоров аренды и договоров купли-продажи муниципального имущества.
Таким образом, с учетом разграничения полномочий между указанными муниципальными органами власти суд первой инстанции обоснованно принял во внимание письмо администрации, как от органа, оказывающего соответствующую муниципальную услугу, поскольку в рассматриваемый период комитет выполнял только функции по заключению договоров и контроля за их исполнением.
Апелляционный суд по результатам рассмотрения дела приходит к таким же выводам, что и суд первой инстанции, поэтому поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что исковое требование истца удовлетворению не подлежит в силу ст. ст. 4, 11, 606, 610, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 4, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 09 февраля 2016 года по делу N А19-19123/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.О.НИКИФОРЮК
Судьи
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
Д.В.БАСАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)