Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 июля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.
при участии:
- от истца: не явился, извещен;
- от ответчика: не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений Администрации муниципального образования Лабинский район на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.02.2016 по делу N А32-19097/2015
по иску Управления имущественных отношений Администрации муниципального образования Лабинский район
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Возрождение"
о взыскании задолженности,
принятое в составе судьи Боровика А.М.
установил:
Управление имущественных отношений Администрации муниципального образования Лабинский район обратилось суд с заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Возрождение" 25 041,51 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.04.2012 по 30.06.2015, 4 831,36 рублей пени за период с 11.04.2012 по 07.05.2015 (с учетом уточнения).
Решением суда в удовлетворении исковых требований было отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что при заключении договора аренды земельного участка от 08.09.2011 N 46000091368, стороны согласовали условия о правилах определения размера арендной платы, а также порядок изменения размера арендной платы, в том числе в связи с изменением законодательства Российской Федерации и Краснодарского края, то есть сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора в соответствии с действующим законодательством.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании объявлялся перерыв с 14.07.2016 г. по 21.07.2016 г.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления администрации муниципального образования Лабинский район от 08 августа 2011 года N 2461, между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район, как арендодателем, и обществом с ограниченной ответственностью "Возрождение", как арендатором, заключен договор аренды земельного участка от 08 сентября 2011 года N 4600009138, согласно условиям которого арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:18:1202001:39, общей площадью 20500 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, участок расположен 0,3 км севернее ст. Каладжинская, для добычи полезных ископаемых и обязуется вносить установленную договором арендную плату в указанные договором сроки.
Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, срок действия договора определен до 08 сентября 2014 года.
Согласно п. 7.1 договора аренды земельного участка от 08 сентября 2011 года N 4600009138, в случае если ни одна из сторон настоящего договора за 30 (тридцать) дней до окончания срока действия договора не потребует его расторжения, то договор аренды считается продленным на тех же условиях на новый срок.
В силу пункта 1.3 договора аренды от 08.09.2011 г. N 4600009138, земельный участок фактически передан арендатору, без каких-либо иных документов по передаче имущества.
Размер арендной платы по договору аренды установлен в соответствии с Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 января 2011 года N 50 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящийся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (с изменениями и дополнениями).
В соответствии с указанным постановлением, расчет арендной платы за земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения производиться в размере 1,5 процента от рыночной стоимости.
Истец указал, что согласно отчету об определении рыночной стоимости, рыночная стоимость за данный земельный участок составляет 676500 руб.
Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате за период с 01.04.2012 по 30.06.2015, истец обратился в суд.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В силу статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из материалов дела следует, что спорный земельный участок предоставлен в аренду ответчику.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.
В соответствии с пунктами 2, 4, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил).
По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.
В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Положениями статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 30.11.2011 N 346-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Суд первой инстанции указал, что Администрация имеет право оспорить кадастровую стоимость спорного земельного участка, но только в установленном законом порядке с внесением соответствующих изменений в государственный кадастр.
Также, судом установлено, что в материалы дела представлен отчет N 8С/69/ОЗ-2014 об определении рыночной стоимости на земельный участок с кадастровым номером 23:18:1202001:39, общей площадью 20500 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, участок расположен 0,3 км севернее ст. Каладжинская, согласно которому установлена рыночная стоимость в размере 676 500 рублей.
Администрация муниципального образования обратилась суд с заявлением о взыскании 25 041,51 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.04.2012 по 30.06.2015, 4 831,36 рублей- пени за период с 11.04.2012 по 07.05.2015, исходя из рыночной стоимости земельного участка.
Подпунктом 4 пункта 1 постановления от 27.01.2011 N 50 с 01.04.2012 установлена ставка арендной платы в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельных участков, относящихся к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, находящихся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края.
Согласно пункту 4.1 Правил, утвержденных постановлением от 27.01.2011 N 50, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды и ставки арендной платы. В силу пункта 4.3 данных Правил при изменении арендной платы в связи изменением рыночной стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее чем за шесть месяцев до перерасчета арендной платы.
В качестве основания для расчета арендной платы в спорный период (исходя из рыночной стоимости участка) администрация ссылается на отчет N 8С/69/ОЗ-2014 об определении рыночной стоимости на земельный участок с кадастровым номером 23:18:1202001:39, общей площадью 20500 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, участок расположен 0,3 км севернее ст. Каладжинская, согласно установлена рыночная стоимость в размере 676 500 рублей.
Между тем, согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
С учетом положений приведенной нормы, а также пунктов 4.1 и 4.3 Правил, утвержденных постановлением от 27.01.2011 N 50, представленный администрацией отчет N 8С/69/ОЗ-2014 об определении рыночной стоимости на земельный участок с кадастровым номером 23:18:1202001:39, общей площадью 20500 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, не может быть использован для расчета размера арендной платы в спорный период.
При этом, суд апелляционной инстанции исходит из того, что во-первых, к взысканию задолженности администрацией предъявлен период с 01.04.2012 по 30.06.2015, тогда как отчет N 8С/69/ОЗ-2014 составлен 26.12.2014 и не может применяться к ранее возникшим отношениям, а во-вторых, в материалы дела указанный отчет представлен лишь в виде трех страниц: титульный лист и само заключение с определением задания на оценку в отсутствие необходимого перечня документов, в том числе методики исследования, приложений, согласно требованиям Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254, действовавшего на дату составления отчета.
Так, Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254 утвержден Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", в подпункте "ж" пункта 8 которого указано, что в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы: анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.
Пунктом 9 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" определено, что в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.
Из имеющегося в материалах дела отчета N 8С/69/ОЗ-2014 об определении рыночной стоимости на земельный участок с кадастровым номером 23:18:1202001:39 указанной выше информации не усматривается, т.е. сам по себе отчет как относимое и допустимое доказательство отсутствует. В судебные заседания суда апелляционной инстанции администрация не является, пояснения не представила.
Иные доказательства, позволяющие определить актуальную рыночную стоимость земельного участка, истцом не представлены, поэтому истец несет риск наступления последствий несовершения процессуальных действий (статьи 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Истец в суд апелляционной инстанции не является при неоднократном отложении дела, пояснений не представил.
В то же время арендодатель не лишен возможности в последующие периоды произвести перерасчет арендной платы на основании актуального отчета об оценке рыночной стоимости спорного участка. (Аналогичная позиция изложена в постановлении АССКО по делу N А32-15879/2015).
Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края 27.01.2011 г. N 50 (в редакции действующей на момент заключения договора аренды) была утверждена ставка арендной платы в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка за земельные участки в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель специального назначения, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края.
Согласно материалам дела, при заключении с ответчиком договора аренды, расчет годовой арендной платы был произведен исходя из кадастровой стоимости земельного участка и составил 2 063,32 рубля.
Судом установлено, что 22.02.2012 г. ответчиком была уплачена арендная плата в размере 2 721,63 рубля, в размере превышающим установленный договором аренды.
Кроме того, 16.06.2014 г. ООО "Возрождение" перечислило арендную плату в размере 3 860 рублей.
Таким образом, за весь период действия договора до настоящего времени необходимо уплатить арендную плату в сумме 8253,28 рублей. Ответчиком было оплачено 11581,63 руб.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, в спорном случае основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют. В иске отказано правомерно.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.02.2016 по делу N А32-19097/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.07.2016 N 15АП-5244/2016 ПО ДЕЛУ N А32-19097/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июля 2016 г. N 15АП-5244/2016
Дело N А32-19097/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 июля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.
при участии:
- от истца: не явился, извещен;
- от ответчика: не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений Администрации муниципального образования Лабинский район на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.02.2016 по делу N А32-19097/2015
по иску Управления имущественных отношений Администрации муниципального образования Лабинский район
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Возрождение"
о взыскании задолженности,
принятое в составе судьи Боровика А.М.
установил:
Управление имущественных отношений Администрации муниципального образования Лабинский район обратилось суд с заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Возрождение" 25 041,51 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.04.2012 по 30.06.2015, 4 831,36 рублей пени за период с 11.04.2012 по 07.05.2015 (с учетом уточнения).
Решением суда в удовлетворении исковых требований было отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что при заключении договора аренды земельного участка от 08.09.2011 N 46000091368, стороны согласовали условия о правилах определения размера арендной платы, а также порядок изменения размера арендной платы, в том числе в связи с изменением законодательства Российской Федерации и Краснодарского края, то есть сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора в соответствии с действующим законодательством.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании объявлялся перерыв с 14.07.2016 г. по 21.07.2016 г.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления администрации муниципального образования Лабинский район от 08 августа 2011 года N 2461, между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район, как арендодателем, и обществом с ограниченной ответственностью "Возрождение", как арендатором, заключен договор аренды земельного участка от 08 сентября 2011 года N 4600009138, согласно условиям которого арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:18:1202001:39, общей площадью 20500 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, участок расположен 0,3 км севернее ст. Каладжинская, для добычи полезных ископаемых и обязуется вносить установленную договором арендную плату в указанные договором сроки.
Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, срок действия договора определен до 08 сентября 2014 года.
Согласно п. 7.1 договора аренды земельного участка от 08 сентября 2011 года N 4600009138, в случае если ни одна из сторон настоящего договора за 30 (тридцать) дней до окончания срока действия договора не потребует его расторжения, то договор аренды считается продленным на тех же условиях на новый срок.
В силу пункта 1.3 договора аренды от 08.09.2011 г. N 4600009138, земельный участок фактически передан арендатору, без каких-либо иных документов по передаче имущества.
Размер арендной платы по договору аренды установлен в соответствии с Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 января 2011 года N 50 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящийся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (с изменениями и дополнениями).
В соответствии с указанным постановлением, расчет арендной платы за земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения производиться в размере 1,5 процента от рыночной стоимости.
Истец указал, что согласно отчету об определении рыночной стоимости, рыночная стоимость за данный земельный участок составляет 676500 руб.
Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате за период с 01.04.2012 по 30.06.2015, истец обратился в суд.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В силу статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из материалов дела следует, что спорный земельный участок предоставлен в аренду ответчику.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.
В соответствии с пунктами 2, 4, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил).
По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.
В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Положениями статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 30.11.2011 N 346-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Суд первой инстанции указал, что Администрация имеет право оспорить кадастровую стоимость спорного земельного участка, но только в установленном законом порядке с внесением соответствующих изменений в государственный кадастр.
Также, судом установлено, что в материалы дела представлен отчет N 8С/69/ОЗ-2014 об определении рыночной стоимости на земельный участок с кадастровым номером 23:18:1202001:39, общей площадью 20500 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, участок расположен 0,3 км севернее ст. Каладжинская, согласно которому установлена рыночная стоимость в размере 676 500 рублей.
Администрация муниципального образования обратилась суд с заявлением о взыскании 25 041,51 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.04.2012 по 30.06.2015, 4 831,36 рублей- пени за период с 11.04.2012 по 07.05.2015, исходя из рыночной стоимости земельного участка.
Подпунктом 4 пункта 1 постановления от 27.01.2011 N 50 с 01.04.2012 установлена ставка арендной платы в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельных участков, относящихся к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, находящихся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края.
Согласно пункту 4.1 Правил, утвержденных постановлением от 27.01.2011 N 50, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды и ставки арендной платы. В силу пункта 4.3 данных Правил при изменении арендной платы в связи изменением рыночной стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее чем за шесть месяцев до перерасчета арендной платы.
В качестве основания для расчета арендной платы в спорный период (исходя из рыночной стоимости участка) администрация ссылается на отчет N 8С/69/ОЗ-2014 об определении рыночной стоимости на земельный участок с кадастровым номером 23:18:1202001:39, общей площадью 20500 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, участок расположен 0,3 км севернее ст. Каладжинская, согласно установлена рыночная стоимость в размере 676 500 рублей.
Между тем, согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
С учетом положений приведенной нормы, а также пунктов 4.1 и 4.3 Правил, утвержденных постановлением от 27.01.2011 N 50, представленный администрацией отчет N 8С/69/ОЗ-2014 об определении рыночной стоимости на земельный участок с кадастровым номером 23:18:1202001:39, общей площадью 20500 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, не может быть использован для расчета размера арендной платы в спорный период.
При этом, суд апелляционной инстанции исходит из того, что во-первых, к взысканию задолженности администрацией предъявлен период с 01.04.2012 по 30.06.2015, тогда как отчет N 8С/69/ОЗ-2014 составлен 26.12.2014 и не может применяться к ранее возникшим отношениям, а во-вторых, в материалы дела указанный отчет представлен лишь в виде трех страниц: титульный лист и само заключение с определением задания на оценку в отсутствие необходимого перечня документов, в том числе методики исследования, приложений, согласно требованиям Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254, действовавшего на дату составления отчета.
Так, Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254 утвержден Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", в подпункте "ж" пункта 8 которого указано, что в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы: анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.
Пунктом 9 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" определено, что в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.
Из имеющегося в материалах дела отчета N 8С/69/ОЗ-2014 об определении рыночной стоимости на земельный участок с кадастровым номером 23:18:1202001:39 указанной выше информации не усматривается, т.е. сам по себе отчет как относимое и допустимое доказательство отсутствует. В судебные заседания суда апелляционной инстанции администрация не является, пояснения не представила.
Иные доказательства, позволяющие определить актуальную рыночную стоимость земельного участка, истцом не представлены, поэтому истец несет риск наступления последствий несовершения процессуальных действий (статьи 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Истец в суд апелляционной инстанции не является при неоднократном отложении дела, пояснений не представил.
В то же время арендодатель не лишен возможности в последующие периоды произвести перерасчет арендной платы на основании актуального отчета об оценке рыночной стоимости спорного участка. (Аналогичная позиция изложена в постановлении АССКО по делу N А32-15879/2015).
Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края 27.01.2011 г. N 50 (в редакции действующей на момент заключения договора аренды) была утверждена ставка арендной платы в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка за земельные участки в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель специального назначения, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края.
Согласно материалам дела, при заключении с ответчиком договора аренды, расчет годовой арендной платы был произведен исходя из кадастровой стоимости земельного участка и составил 2 063,32 рубля.
Судом установлено, что 22.02.2012 г. ответчиком была уплачена арендная плата в размере 2 721,63 рубля, в размере превышающим установленный договором аренды.
Кроме того, 16.06.2014 г. ООО "Возрождение" перечислило арендную плату в размере 3 860 рублей.
Таким образом, за весь период действия договора до настоящего времени необходимо уплатить арендную плату в сумме 8253,28 рублей. Ответчиком было оплачено 11581,63 руб.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, в спорном случае основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют. В иске отказано правомерно.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.02.2016 по делу N А32-19097/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)