Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 декабря 2015 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Макарова Т.В.,
судей Жуковой Т.М., Паньковой Г.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Яковлевой Ю.В.,
при участии:
от ответчика, индивидуального предпринимателя Сабирова Рустама Маснавиевича, Сабиров Р.М., паспорт, Чуракова С.Н., паспорт, доверенность от 23.11.2015, Пушин О.В., паспорт, доверенность от 29.09.2015,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы
ответчика, Администрации Осинского муниципального района, ответчика, индивидуального предпринимателя Сабирова Рустама Маснавиевича,
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 16 октября 2015 года,
принятое судьей Вихниной М.А.
по делу N А50-13159/2015
по иску Администрации Осинского городского поселения
к Комитету имущественных и земельных отношений администрации Осинского муниципального района; администрации Осинского муниципального района; индивидуальному предпринимателю Сабирову Рустаму Маснавиевичу (ОГРНИП 311594402600022, ИНН 594401748877); индивидуальному предпринимателю Калдани Гочи Романовичу (ОГРНИП 304594402800015, ИНН 594400000959),
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в лице Осинского отдела,
о признании незаконным и недействительным постановления, недействительным договора аренды земельного участка, недействительным договора уступки права аренды, об аннулировании государственной регистрации аренды земельного участка и договора уступки,
установил:
Администрация Осинского городского поселения обратилась в арбитражный суд с иском к Комитету имущественных и земельных отношений администрации Осинского муниципального района, администрации Осинского муниципального района, индивидуальному предпринимателю Сабирову Рустаму Маснавиевичу, индивидуальному предпринимателю Калдани Гоче Романовичу:
- о признании незаконным и недействующим с момента принятия Постановления администрации Осинского муниципального района от 04.02.2014 N 104 "О заключении нового договора аренды земельного участка с Калдани Г.Р., Пермский край, г. Оса, ул. Максима Горького, квартал 60б";
- о признании недействительным договора N 8 аренды земельного участка от 05 февраля 2014 года кадастровый номер 59:29:0010209:33, общей площадью 20,70 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Оса, ул. М.Горького, квартал 606;
- признании недействительным договора уступки права аренды земельного участка от 08.04.2014;
- применении последствий недействительности сделки - аннулировании государственной регистрации аренды земельного участка с кадастровым номером 59:29:0010209:33, общей площадью 20,70 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Оса, ул. М.Горького, квартал 60б, от 04.03.2014 номер регистрации N 59-59-12/104/2014-154;
- аннулировании государственной регистрации договора уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 59:29:0010209:33, общей площадью 20,70 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Оса, ул. М.Горького, квартал 606, от 21.04.2014 номер регистрации N 59-59-12/106/2014-326;
- возложении на индивидуального предпринимателя Сабирова Рустама Маснавиевича обязанности передать администрации Осинского городского поселения земельного участка с кадастровым номером 59:29:0010209:33, общей площадью 20,70 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Оса, ул. М.Горького, квартал 60б (по основаниям указанным в исковом заявлении, дополнениях к нему - т. 1 л.д. 112).
Исковые требования основаны на том, что договоры от 05.02.2014 и 08.04.2014 заключены с нарушением действующего земельного законодательства, без учета прав и законных интересов поселения.
Определением суда от 25.06.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Росреестра по Пермскому краю (ст. 51 АПК РФ).
Протокольным определением от 03.09.2015 принят частичный отказ от иска, а именно: от требований о признании незаконным и недействующим с момент принятия постановления администрации Осинского муниципального района от 04.02.2014 N 104 "О заключении нового договора аренды земельного участка с Калдани Г.Р., Пермский край, г. Оса, ул. Максима Горького, квартал 60б" (т. 2 л.д. 108, 116).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 16 октября 2015 года прекращено производство по делу в части требований о признании незаконным постановления администрации Осинского муниципального района от 04.02.2014 N 104.
Иск удовлетворен в отношении ответчиков Администрации Осинского муниципального района, индивидуального предпринимателя Сабирова Рустама Маснавиевича, индивидуального предпринимателя Калдани Гочи Романовича. Признан недействительным (ничтожным) договор N 8 аренды земельного участка от 05.02.2014, заключенный между Администрацией Осинского муниципального района и индивидуальным предпринимателем Калдани Гочей Романовичем; недействительным (ничтожным) договор уступки права аренды земельного участка от 08.04.2014, заключенный индивидуальным предпринимателем Калдани Гочей Романовичем и индивидуальным предпринимателем Сабировым Рустамом Маснавиевичем. Применены последствия недействительности сделки: индивидуальный предприниматель Сабиров Р.М. обязан возвратить Администрации Осинского городского поселения земельный участок с кадастровым номером 59:29:0010209:33, общей площадью 20,70 кв. м, расположенный по адресу: Пермский край, г. Оса, ул. М.Горького, квартал 60б. В удовлетворении иска к ответчику Комитету имущественных и земельных отношений администрации Осинского муниципального района отказано.
Указанное решение обжаловано ответчиками, Администрацией Осинского муниципального района, индивидуальным предпринимателем Сабировым Р.М., в апелляционном порядке.
Ответчик, Администрация Осинского муниципального района просит решение отменить. В апелляционной жалобе ссылается на то, что постановление от 04.02.2012 N 104 о заключении с предпринимателем Сабировым Р.М. нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 59:29:0010209:33 не признано недействительным, оснований для неисполнения указанного постановления не имелось, арендные платежи поступали, в том числе, в бюджет Администрации Осинского городского поселения. Ответчик указывает, что судом не решен вопрос о законности издания вышеуказанного постановления. Ответчик ссылается на установленный порядок предоставления земельных участков, на наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Кроме того, считает, что срок для направления уведомления о реализации преимущественного права не пропущен, исковое заявление направлено не на оспаривание сделки, а на расторжение договора аренды земельного участка с целью продажи права аренды земельного участка для строительства мультиплекса.
В апелляционной жалобе ответчик индивидуальный предприниматель Сабиров Р.М. также просит решение отменить. Ссылается на то, что фактические обстоятельства дела свидетельствуют о непрерывности отношений сторон Арендатора и Арендодателя. Предприниматель полагает, что суд ошибочно применил к рассматриваемым правоотношениям положения статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации. Ответчик считает необоснованной ссылку на несоблюдение порядка предоставления земельных участков, поскольку постановление от 04.02.2012 N 104 не оспорено, нарушение прав третьих лиц не подтверждено, оснований для прекращения ранее действовавшего договора аренды и возврата земельного участка не имеется.
Кроме того, по мнению предпринимателя признание ничтожным спорного договора аренды свидетельствует об отсутствии правовых оснований для прекращения предыдущего договора N 62 от 29.06.2007, соответственно, данный договор считается возобновленным на неопределенный срок, и нет оснований для возврата спорного земельного участка.
Администрация Осинского городского поселения считает обжалуемое решение законным и обоснованным.
Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в отзыве на апелляционные жалобы придерживалось доводов, изложенных ранее в отзыве на исковое заявление.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции предприниматель Сабиров Р.М., представители предпринимателя Чуракова С.Н., Пушин О.В. придерживались доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Надлежащим образом уведомленные о месте и времени судебного заседания иные лица, участвующие в деле, представителей не направили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом доводов сторон, по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, считает, что не имеется оснований для изменения или отмены судебного акта и удовлетворения апелляционных жалоб.
Как следует из материалов дела, 21.02.1995 Администраций Осинского района и Калдани Г.Р. подписан договор долгосрочной аренды земель несельскохозяйственного назначения площадью. 30 кв. м у магазина "Мелодия", ул. Горького, 67-а, сроком на 5 лет.
Как следует из отзыва Управления Росреестра по Пермскому краю, 29.10.2008 внесена запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 59:29:0010209: 33 на основании договора аренды от 21.02.1995 N 28, дата регистрации 29.10.2008 на основании постановления главы Осинского муниципального района N 590 от 22.06.2007, срок аренды с 29.10.2008 по 22.06.2012, арендатор Калдани Г.Р. по договору аренды от 29.06.2007 N 62 (т. 2 л.д. 3).
Пункт 6.5 указанного договора предполагает возможность его возобновления на неопределенный срок.
Запись прекращена 04.03.2014 на основании соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 05.02.2014 (т. 1 л.д. 79, 88, 90, т. 2 л.д. 17).
Сторонами оформлен акт возврата земельного участка (т. 1 л.д. 18).
Калдани Г.Р. 17.01.2014 обратился в Комитет имущественных отношений администрации Осинского муниципального района с заявлением о заключении нового договора аренда на земельный участок, расположенный по адресу: г. Оса, ул. Максима Горького, площадью 20,7 кв. м, кадастровый номер 59:29:0010209:0033 под объект торговли (киоск) - т. 1 л.д. 32.
Администрацией Осинского муниципального района 04.02.2014 издано постановление N 104 о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 59:29:0010209:33 с Калдани Г.Р. с целевым назначением - под объектами торговли (т. 1 л.д. 14).
05.02.2014 между Администрацией Осинского муниципального района (арендодатель) и Калдани Г.Р. (арендатор, статус индивидуального предпринимателя подтверждается материалами дела - т. 1 л.д. 46) совершен соответствующий договор N 8 аренды земельного участка сроком с 05.02.2014 по 04.02.2017 (п. 1.1, п. 1.3 договора) - т. 1 л.д. 15.
Сторонами оформлен акт приема-передачи земельного участка (т. 1 л.д. 17).
Согласно уведомлению Управления Росреестра по Пермскому краю от 04.03.2014 договор зарегистрирован в установленном порядке (т. 1 л.д. 18).
Между Калдани Г.Р. и Сабировым Р.М. 08.04.2014 с предварительного согласования Комитета подписан договор уступки права аренды вышеназванного земельного участка и подписан акт приема-передачи (т. 1 л.д. 19-21, 33).
Уступка зарегистрирована в установленном порядке (т. 1 л.д. 22).
Как указано в отзыве Управления Росреестра по Пермскому краю, в ЕГРП 07.08.2014 прекращена ранее внесенная запись об аренде земельного участка на основании соглашения от 28.07.2014 о расторжении договора N 103 от 08.07.2011 аренды земельного участка, в этот же день проведена государственная регистрация договора аренды земельного участка N 74 от 28.07.2014.
Истец, полагая, что договоры от 05.02.2014 и 08.04.2014 заключены с нарушением действующего земельного законодательства, без учета прав и законных интересов поселения обратился в арбитражный суд.
В силу ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Как правильно установлено судом первой инстанции, спорный земельный участок относится к участкам, на которые не разграничена государственная собственность.
На территории Осинского городского поселения приняты в установленном порядке Правила землепользования и застройки, утверждены решением Думы Осинского городского поселения 22.06.2010 N 214 (т. 1 л.д. 94).
Таким образом, в силу п. 4 ст. 11, п. 37 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", введенным в действие с 01.03.2015, распоряжение указанным земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, осуществляется с указанной даты истцом - Администрацией Осинского городского поселения.
На момент совершения оспариваемой сделки порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, регулировался ст. 34 ЗК РФ.
Согласно ст. 34 ЗК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны: принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом; уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган; обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.
Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают в письменной или электронной форме с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал государственных и муниципальных услуг, заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса. Соответствующее заявление может быть подано через многофункциональный центр. В указанном в пункте 2 настоящей статьи заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю (п. 2, 3 ст. 34 ЗК РФ). Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю, указанному в пункте 4 настоящей статьи, и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка. Копия решения о предоставлении земельного участка в собственность за плату или бесплатно с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка может быть выдана (направлена) через многофункциональный центр. Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок со дня принятия указанного в пункте 5 настоящей статьи решения (п. 5, 6 ст. 34 ЗК РФ).
В целях реализации ст. 34 ЗК РФ в Осинском районе был разработан Порядок предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для целей, не связанных со строительством, на территории Осинского муниципального района, утвержденный решением Земского Собрания Осинского муниципального района от 28.06.2012 N 178.
Согласно п. 2.1 данного Порядка, граждане и юридические лица, заинтересованные в предоставлении земельного участка для целей, не связанных со строительством, обращаются с заявлением в комитет имущественных отношений администрации Осинского муниципального района. Пунктом 2.4 Порядка предусмотрено, что Комитет в течение 5 календарных дней направляет письмо в администрацию поселения, входящего в состав Осинского муниципального района, для подготовки заключений о возможности предоставления земельного участка. При получении от администрации поселения заключения о возможном предоставлении земельного участка Комитет в течение 3 календарных дней направляет в адрес заявителя соответствующее извещение (п. 2.5 Порядка). Пунктом 2.7 Порядка также установлено, что в случае получения от администрации поселения заключения о возможном предоставлении земельного участка Комитет в течение 3 календарных дней обеспечивает информирование населения через средства массовой информации о предстоящем предоставлении земельного участка.
Доказательства соблюдения процедуры, предусмотренной ст. 34 ЗК РФ, и указанным выше Порядком (п.п. 2.4, 2.5, 2.7) при рассмотрении заявления Сабирова Р.М. о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 59:29:0010209:33 в материалах дела отсутствуют.
Судом неоднократно предлагалось представить указанные доказательства, в том числе в определении от 03.09.2015.
Комитетом имущественных отношений Администрации Осинского муниципального района письмо в Администрацию Осинского городского поселения для подготовки заключения о возможности предоставления указанного земельного участка направлено не было; соответствующее заключение Администрацией поселения не выдано; информирование населения через средства массовой информации о предстоящем предоставлении земельного участка не осуществлялось.
Кроме того, как следует из писем от 27.07.2011, от 20.03.2014 Администрация Осинского городского поселения заведомо имела возражения относительно предоставления в аренду земельных участков, расположенных по адресу: г. Оса, ул. М.Горького, в квартале 60б, в связи с запланированным строительством недвижимого имущества в данном квартале (т. 1 л.д. 24, 25, т. 1 л.д. 27-28).
Согласно имеющимся материалам дела спорный земельный участок расположен в зоне учреждений и предприятий обслуживания, которая не предполагает размещение нестационарных торговых объектов.
С учетом установленных нарушений требований ст. 34 ЗК РФ, порядка предоставления земельного участка для целей, не связанных со строительством, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о признании договора аренды спорного земельного участка недействительным, аннулировании государственной регистрации договора аренды, возложении обязанности передать земельный участок.
Судом апелляционной инстанции отклоняются доводы апелляционных жалоб о том, что оспариваемый договор был заключен при реализации преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок.
Согласно ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Пунктом 2.11 Порядка предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для целей, не связанных со строительством, на территории Осинского муниципального района утвержденного решением Земского Собрания Осинского муниципального района от 28.06.2012 N 178, предусмотрено, что для реализации преимущественного права на заключение нового договора аренды арендатор в срок, предусмотренный договором аренды, а если в договоре такой срок не указан, то не позднее, чем за 30 календарных дней до окончания срока действия договора аренды должен обратиться в Комитет с заявлением о заключении договора аренды на новый срок.
Между тем из материалов дела следует, что предшествующий договор был расторгнут по воле его сторон. В связи с изложенным оснований для применения вышеназванных положений в спорным правоотношениям у суда не имелось.
При таких обстоятельствах, суд сделал обоснованный вывод о том, что договор аренды от 05.02.2014 нельзя считать заключенным с целью реализации преимущественного права арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка.
Принимая во внимание, что аренда земельного участка в силу действующего на момент заключения договора мог быть заключен по общему правилу на торгах, суд приходит к выводу о том, что при его заключении нарушены существу регулирования земельных отношений. То есть спорный договор аренды является ничтожной сделкой.
Ничтожность договора аренду влечет в силу положений п. 1 ст. 167 ГК РФ ничтожность заключенного между Калдани Г.Р. и Сабировым Р.М. договора об уступке права аренды.
С учетом недействительности договора аренды, а также осуществления с 01.03.2015 истцом Администрацией Осинского городского поселения полномочий по распоряжению указанным земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, судом правомерно применены последствия недействительности сделки в виде возврата спорного земельного участка ответчиком Сабировым Р.М. истцу Администрации Осинского городского поселения.
Довод предпринимателя о том, что признание ничтожным спорного договора аренды свидетельствует об отсутствии правовых оснований для прекращения предыдущего договора N 62 от 29.06.2007, следовательно, данный договор считается возобновленным на неопределенный срок, отклоняется как основанный на неверном толковании права.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что фактические отношения сторон получили надлежащую правовую оценку, при исследовании судом первой инстанции, доводы, изложенные в апелляционных жалобах, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон.
Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права, которые согласно ст. 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено, оснований для отмены либо изменения решения и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.
В силу статьи 110 АПК РФ госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на ее предпринимателя Сабирова Р.М.
В соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация Осинского района освобождена от уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 16 октября 2015 года по делу N А50-13159/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
Т.В.МАКАРОВ
Судьи
Т.М.ЖУКОВА
Г.Л.ПАНЬКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.12.2015 N 17АП-16391/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А50-13159/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 декабря 2015 г. N 17АП-16391/2015-ГК
Дело N А50-13159/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 декабря 2015 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Макарова Т.В.,
судей Жуковой Т.М., Паньковой Г.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Яковлевой Ю.В.,
при участии:
от ответчика, индивидуального предпринимателя Сабирова Рустама Маснавиевича, Сабиров Р.М., паспорт, Чуракова С.Н., паспорт, доверенность от 23.11.2015, Пушин О.В., паспорт, доверенность от 29.09.2015,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы
ответчика, Администрации Осинского муниципального района, ответчика, индивидуального предпринимателя Сабирова Рустама Маснавиевича,
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 16 октября 2015 года,
принятое судьей Вихниной М.А.
по делу N А50-13159/2015
по иску Администрации Осинского городского поселения
к Комитету имущественных и земельных отношений администрации Осинского муниципального района; администрации Осинского муниципального района; индивидуальному предпринимателю Сабирову Рустаму Маснавиевичу (ОГРНИП 311594402600022, ИНН 594401748877); индивидуальному предпринимателю Калдани Гочи Романовичу (ОГРНИП 304594402800015, ИНН 594400000959),
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в лице Осинского отдела,
о признании незаконным и недействительным постановления, недействительным договора аренды земельного участка, недействительным договора уступки права аренды, об аннулировании государственной регистрации аренды земельного участка и договора уступки,
установил:
Администрация Осинского городского поселения обратилась в арбитражный суд с иском к Комитету имущественных и земельных отношений администрации Осинского муниципального района, администрации Осинского муниципального района, индивидуальному предпринимателю Сабирову Рустаму Маснавиевичу, индивидуальному предпринимателю Калдани Гоче Романовичу:
- о признании незаконным и недействующим с момента принятия Постановления администрации Осинского муниципального района от 04.02.2014 N 104 "О заключении нового договора аренды земельного участка с Калдани Г.Р., Пермский край, г. Оса, ул. Максима Горького, квартал 60б";
- о признании недействительным договора N 8 аренды земельного участка от 05 февраля 2014 года кадастровый номер 59:29:0010209:33, общей площадью 20,70 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Оса, ул. М.Горького, квартал 606;
- признании недействительным договора уступки права аренды земельного участка от 08.04.2014;
- применении последствий недействительности сделки - аннулировании государственной регистрации аренды земельного участка с кадастровым номером 59:29:0010209:33, общей площадью 20,70 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Оса, ул. М.Горького, квартал 60б, от 04.03.2014 номер регистрации N 59-59-12/104/2014-154;
- аннулировании государственной регистрации договора уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 59:29:0010209:33, общей площадью 20,70 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Оса, ул. М.Горького, квартал 606, от 21.04.2014 номер регистрации N 59-59-12/106/2014-326;
- возложении на индивидуального предпринимателя Сабирова Рустама Маснавиевича обязанности передать администрации Осинского городского поселения земельного участка с кадастровым номером 59:29:0010209:33, общей площадью 20,70 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Оса, ул. М.Горького, квартал 60б (по основаниям указанным в исковом заявлении, дополнениях к нему - т. 1 л.д. 112).
Исковые требования основаны на том, что договоры от 05.02.2014 и 08.04.2014 заключены с нарушением действующего земельного законодательства, без учета прав и законных интересов поселения.
Определением суда от 25.06.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Росреестра по Пермскому краю (ст. 51 АПК РФ).
Протокольным определением от 03.09.2015 принят частичный отказ от иска, а именно: от требований о признании незаконным и недействующим с момент принятия постановления администрации Осинского муниципального района от 04.02.2014 N 104 "О заключении нового договора аренды земельного участка с Калдани Г.Р., Пермский край, г. Оса, ул. Максима Горького, квартал 60б" (т. 2 л.д. 108, 116).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 16 октября 2015 года прекращено производство по делу в части требований о признании незаконным постановления администрации Осинского муниципального района от 04.02.2014 N 104.
Иск удовлетворен в отношении ответчиков Администрации Осинского муниципального района, индивидуального предпринимателя Сабирова Рустама Маснавиевича, индивидуального предпринимателя Калдани Гочи Романовича. Признан недействительным (ничтожным) договор N 8 аренды земельного участка от 05.02.2014, заключенный между Администрацией Осинского муниципального района и индивидуальным предпринимателем Калдани Гочей Романовичем; недействительным (ничтожным) договор уступки права аренды земельного участка от 08.04.2014, заключенный индивидуальным предпринимателем Калдани Гочей Романовичем и индивидуальным предпринимателем Сабировым Рустамом Маснавиевичем. Применены последствия недействительности сделки: индивидуальный предприниматель Сабиров Р.М. обязан возвратить Администрации Осинского городского поселения земельный участок с кадастровым номером 59:29:0010209:33, общей площадью 20,70 кв. м, расположенный по адресу: Пермский край, г. Оса, ул. М.Горького, квартал 60б. В удовлетворении иска к ответчику Комитету имущественных и земельных отношений администрации Осинского муниципального района отказано.
Указанное решение обжаловано ответчиками, Администрацией Осинского муниципального района, индивидуальным предпринимателем Сабировым Р.М., в апелляционном порядке.
Ответчик, Администрация Осинского муниципального района просит решение отменить. В апелляционной жалобе ссылается на то, что постановление от 04.02.2012 N 104 о заключении с предпринимателем Сабировым Р.М. нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 59:29:0010209:33 не признано недействительным, оснований для неисполнения указанного постановления не имелось, арендные платежи поступали, в том числе, в бюджет Администрации Осинского городского поселения. Ответчик указывает, что судом не решен вопрос о законности издания вышеуказанного постановления. Ответчик ссылается на установленный порядок предоставления земельных участков, на наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Кроме того, считает, что срок для направления уведомления о реализации преимущественного права не пропущен, исковое заявление направлено не на оспаривание сделки, а на расторжение договора аренды земельного участка с целью продажи права аренды земельного участка для строительства мультиплекса.
В апелляционной жалобе ответчик индивидуальный предприниматель Сабиров Р.М. также просит решение отменить. Ссылается на то, что фактические обстоятельства дела свидетельствуют о непрерывности отношений сторон Арендатора и Арендодателя. Предприниматель полагает, что суд ошибочно применил к рассматриваемым правоотношениям положения статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации. Ответчик считает необоснованной ссылку на несоблюдение порядка предоставления земельных участков, поскольку постановление от 04.02.2012 N 104 не оспорено, нарушение прав третьих лиц не подтверждено, оснований для прекращения ранее действовавшего договора аренды и возврата земельного участка не имеется.
Кроме того, по мнению предпринимателя признание ничтожным спорного договора аренды свидетельствует об отсутствии правовых оснований для прекращения предыдущего договора N 62 от 29.06.2007, соответственно, данный договор считается возобновленным на неопределенный срок, и нет оснований для возврата спорного земельного участка.
Администрация Осинского городского поселения считает обжалуемое решение законным и обоснованным.
Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в отзыве на апелляционные жалобы придерживалось доводов, изложенных ранее в отзыве на исковое заявление.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции предприниматель Сабиров Р.М., представители предпринимателя Чуракова С.Н., Пушин О.В. придерживались доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Надлежащим образом уведомленные о месте и времени судебного заседания иные лица, участвующие в деле, представителей не направили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом доводов сторон, по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, считает, что не имеется оснований для изменения или отмены судебного акта и удовлетворения апелляционных жалоб.
Как следует из материалов дела, 21.02.1995 Администраций Осинского района и Калдани Г.Р. подписан договор долгосрочной аренды земель несельскохозяйственного назначения площадью. 30 кв. м у магазина "Мелодия", ул. Горького, 67-а, сроком на 5 лет.
Как следует из отзыва Управления Росреестра по Пермскому краю, 29.10.2008 внесена запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 59:29:0010209: 33 на основании договора аренды от 21.02.1995 N 28, дата регистрации 29.10.2008 на основании постановления главы Осинского муниципального района N 590 от 22.06.2007, срок аренды с 29.10.2008 по 22.06.2012, арендатор Калдани Г.Р. по договору аренды от 29.06.2007 N 62 (т. 2 л.д. 3).
Пункт 6.5 указанного договора предполагает возможность его возобновления на неопределенный срок.
Запись прекращена 04.03.2014 на основании соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 05.02.2014 (т. 1 л.д. 79, 88, 90, т. 2 л.д. 17).
Сторонами оформлен акт возврата земельного участка (т. 1 л.д. 18).
Калдани Г.Р. 17.01.2014 обратился в Комитет имущественных отношений администрации Осинского муниципального района с заявлением о заключении нового договора аренда на земельный участок, расположенный по адресу: г. Оса, ул. Максима Горького, площадью 20,7 кв. м, кадастровый номер 59:29:0010209:0033 под объект торговли (киоск) - т. 1 л.д. 32.
Администрацией Осинского муниципального района 04.02.2014 издано постановление N 104 о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 59:29:0010209:33 с Калдани Г.Р. с целевым назначением - под объектами торговли (т. 1 л.д. 14).
05.02.2014 между Администрацией Осинского муниципального района (арендодатель) и Калдани Г.Р. (арендатор, статус индивидуального предпринимателя подтверждается материалами дела - т. 1 л.д. 46) совершен соответствующий договор N 8 аренды земельного участка сроком с 05.02.2014 по 04.02.2017 (п. 1.1, п. 1.3 договора) - т. 1 л.д. 15.
Сторонами оформлен акт приема-передачи земельного участка (т. 1 л.д. 17).
Согласно уведомлению Управления Росреестра по Пермскому краю от 04.03.2014 договор зарегистрирован в установленном порядке (т. 1 л.д. 18).
Между Калдани Г.Р. и Сабировым Р.М. 08.04.2014 с предварительного согласования Комитета подписан договор уступки права аренды вышеназванного земельного участка и подписан акт приема-передачи (т. 1 л.д. 19-21, 33).
Уступка зарегистрирована в установленном порядке (т. 1 л.д. 22).
Как указано в отзыве Управления Росреестра по Пермскому краю, в ЕГРП 07.08.2014 прекращена ранее внесенная запись об аренде земельного участка на основании соглашения от 28.07.2014 о расторжении договора N 103 от 08.07.2011 аренды земельного участка, в этот же день проведена государственная регистрация договора аренды земельного участка N 74 от 28.07.2014.
Истец, полагая, что договоры от 05.02.2014 и 08.04.2014 заключены с нарушением действующего земельного законодательства, без учета прав и законных интересов поселения обратился в арбитражный суд.
В силу ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Как правильно установлено судом первой инстанции, спорный земельный участок относится к участкам, на которые не разграничена государственная собственность.
На территории Осинского городского поселения приняты в установленном порядке Правила землепользования и застройки, утверждены решением Думы Осинского городского поселения 22.06.2010 N 214 (т. 1 л.д. 94).
Таким образом, в силу п. 4 ст. 11, п. 37 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", введенным в действие с 01.03.2015, распоряжение указанным земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, осуществляется с указанной даты истцом - Администрацией Осинского городского поселения.
На момент совершения оспариваемой сделки порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, регулировался ст. 34 ЗК РФ.
Согласно ст. 34 ЗК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны: принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом; уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган; обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.
Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают в письменной или электронной форме с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал государственных и муниципальных услуг, заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса. Соответствующее заявление может быть подано через многофункциональный центр. В указанном в пункте 2 настоящей статьи заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю (п. 2, 3 ст. 34 ЗК РФ). Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю, указанному в пункте 4 настоящей статьи, и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка. Копия решения о предоставлении земельного участка в собственность за плату или бесплатно с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка может быть выдана (направлена) через многофункциональный центр. Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок со дня принятия указанного в пункте 5 настоящей статьи решения (п. 5, 6 ст. 34 ЗК РФ).
В целях реализации ст. 34 ЗК РФ в Осинском районе был разработан Порядок предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для целей, не связанных со строительством, на территории Осинского муниципального района, утвержденный решением Земского Собрания Осинского муниципального района от 28.06.2012 N 178.
Согласно п. 2.1 данного Порядка, граждане и юридические лица, заинтересованные в предоставлении земельного участка для целей, не связанных со строительством, обращаются с заявлением в комитет имущественных отношений администрации Осинского муниципального района. Пунктом 2.4 Порядка предусмотрено, что Комитет в течение 5 календарных дней направляет письмо в администрацию поселения, входящего в состав Осинского муниципального района, для подготовки заключений о возможности предоставления земельного участка. При получении от администрации поселения заключения о возможном предоставлении земельного участка Комитет в течение 3 календарных дней направляет в адрес заявителя соответствующее извещение (п. 2.5 Порядка). Пунктом 2.7 Порядка также установлено, что в случае получения от администрации поселения заключения о возможном предоставлении земельного участка Комитет в течение 3 календарных дней обеспечивает информирование населения через средства массовой информации о предстоящем предоставлении земельного участка.
Доказательства соблюдения процедуры, предусмотренной ст. 34 ЗК РФ, и указанным выше Порядком (п.п. 2.4, 2.5, 2.7) при рассмотрении заявления Сабирова Р.М. о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 59:29:0010209:33 в материалах дела отсутствуют.
Судом неоднократно предлагалось представить указанные доказательства, в том числе в определении от 03.09.2015.
Комитетом имущественных отношений Администрации Осинского муниципального района письмо в Администрацию Осинского городского поселения для подготовки заключения о возможности предоставления указанного земельного участка направлено не было; соответствующее заключение Администрацией поселения не выдано; информирование населения через средства массовой информации о предстоящем предоставлении земельного участка не осуществлялось.
Кроме того, как следует из писем от 27.07.2011, от 20.03.2014 Администрация Осинского городского поселения заведомо имела возражения относительно предоставления в аренду земельных участков, расположенных по адресу: г. Оса, ул. М.Горького, в квартале 60б, в связи с запланированным строительством недвижимого имущества в данном квартале (т. 1 л.д. 24, 25, т. 1 л.д. 27-28).
Согласно имеющимся материалам дела спорный земельный участок расположен в зоне учреждений и предприятий обслуживания, которая не предполагает размещение нестационарных торговых объектов.
С учетом установленных нарушений требований ст. 34 ЗК РФ, порядка предоставления земельного участка для целей, не связанных со строительством, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о признании договора аренды спорного земельного участка недействительным, аннулировании государственной регистрации договора аренды, возложении обязанности передать земельный участок.
Судом апелляционной инстанции отклоняются доводы апелляционных жалоб о том, что оспариваемый договор был заключен при реализации преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок.
Согласно ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Пунктом 2.11 Порядка предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для целей, не связанных со строительством, на территории Осинского муниципального района утвержденного решением Земского Собрания Осинского муниципального района от 28.06.2012 N 178, предусмотрено, что для реализации преимущественного права на заключение нового договора аренды арендатор в срок, предусмотренный договором аренды, а если в договоре такой срок не указан, то не позднее, чем за 30 календарных дней до окончания срока действия договора аренды должен обратиться в Комитет с заявлением о заключении договора аренды на новый срок.
Между тем из материалов дела следует, что предшествующий договор был расторгнут по воле его сторон. В связи с изложенным оснований для применения вышеназванных положений в спорным правоотношениям у суда не имелось.
При таких обстоятельствах, суд сделал обоснованный вывод о том, что договор аренды от 05.02.2014 нельзя считать заключенным с целью реализации преимущественного права арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка.
Принимая во внимание, что аренда земельного участка в силу действующего на момент заключения договора мог быть заключен по общему правилу на торгах, суд приходит к выводу о том, что при его заключении нарушены существу регулирования земельных отношений. То есть спорный договор аренды является ничтожной сделкой.
Ничтожность договора аренду влечет в силу положений п. 1 ст. 167 ГК РФ ничтожность заключенного между Калдани Г.Р. и Сабировым Р.М. договора об уступке права аренды.
С учетом недействительности договора аренды, а также осуществления с 01.03.2015 истцом Администрацией Осинского городского поселения полномочий по распоряжению указанным земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, судом правомерно применены последствия недействительности сделки в виде возврата спорного земельного участка ответчиком Сабировым Р.М. истцу Администрации Осинского городского поселения.
Довод предпринимателя о том, что признание ничтожным спорного договора аренды свидетельствует об отсутствии правовых оснований для прекращения предыдущего договора N 62 от 29.06.2007, следовательно, данный договор считается возобновленным на неопределенный срок, отклоняется как основанный на неверном толковании права.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что фактические отношения сторон получили надлежащую правовую оценку, при исследовании судом первой инстанции, доводы, изложенные в апелляционных жалобах, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон.
Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права, которые согласно ст. 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено, оснований для отмены либо изменения решения и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.
В силу статьи 110 АПК РФ госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на ее предпринимателя Сабирова Р.М.
В соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация Осинского района освобождена от уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 16 октября 2015 года по делу N А50-13159/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
Т.В.МАКАРОВ
Судьи
Т.М.ЖУКОВА
Г.Л.ПАНЬКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)