Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 апреля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пономаревой И.В.,
судей Ванина В.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
от Прокуратуры Краснодарского края: прокурор отдела прокуратуры области
- Суворов А.В., удостоверение ТО N 173683;
- от общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Базар": представитель Михайловская Л.В.. паспорт, по доверенности от 16.03.2016; представитель Чекиря Л.Н., паспорт, по доверенности от 15.01.2016;
- от Управления муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район: представитель Зоткин Р.С., паспорт, по доверенности от 17.04.2015;
- от Администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района: представитель Зоткин Р.С., паспорт, по доверенности от 10.12.2015.
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 34/70/75 лит. А материалы апелляционной жалобы Прокуратуры Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2016 по делу N А32-23849/2015
по иску Прокуратуры Краснодарского края
к ответчикам обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом Базар"; Управлению муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район
при участии третьего лица Администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района
о признании недействительным договора, признании отсутствующим права собственности
принятое судьей Боровиком А.М.
Заместитель прокурора Краснодарского края обратился суд с заявлением о признании недействительным (ничтожным заключенный 25.09.2013 между управлением муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район и ООО "Торговый дом Базар" договор N 114 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 общей площадью 2 490,0 кв. м из категории земель населенных пунктов, предназначенный для размещения торгового комплекса, расположенного по ул. Меньшикова, 48/2 в г. Тихорецке.
Признать отсутствующим право собственности ООО "Торговый дом Базар" на земельный участок с кадастровым номером 23:50:0102134:123 общей площадью 63,0 кв. м, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 общей площадью 2 490,0 кв. м, расположенного по ул. Меньшикова, 48/2 в г. Тихорецке.
Истец заявил ходатайство об уточнении требований, просит признать недействительным (ничтожным) заключенный 25.09.2013 между управлением муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район и ООО "Торговый дом Базар" договор N 114 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 общей площадью 2 490,0 кв. м из категории земель населенных пунктов, предназначенного для размещения торгового комплекса и расположенного по ул. Меньшикова, 48/2 в г. Тихорецке, в части продажи части участка с предыдущим кадастровым номером 23:50:0102134:123 площадью 63 кв. м, расположенного в Тихорецком районе, г. Тихорецке в 16,0 метрах от угла нежилого здания N 50 по ул. Меньшикова, в следующих координатах поворотных точек (в скобках XY): N 1 (568703.78-2233715.31); N 2 (568705.66-2233713.39); N 3 (568703.93-2233711.58); N 4 (568686.41-2233729.43); N 5 (568688.18-2233731.21); N 6 (568692.99-2233726.31).
- признать отсутствующим право собственности ООО "Торговый дом Базар" на земельный участок с предыдущим кадастровым номером 23:50:0102134:123 общей площадью 63,0 кв. м, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 общей площадью 2 490,0 кв. м по ул. Меньшикова, 48/2 в г. Тихорецке, в следующих координатах поворотных точек (в скобках XY): N 1 (568703.78-2233715.31); N 2 (568705.66-2233713.39); N 3 (568703.93-2233711.58); N 4 (568686.41-2233729.43); N 5 (568688.18-2233731.21); N 6 (568692.99-2233726.31).
Указать в резолютивной части решения, что оно является основанием:
- для внесения Управлением Росреестра по Краснодарскому краю сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество о прекращении права собственности ООО "Торговый дом Базар" на часть земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216, а именно земельного участка с предыдущим кадастровым номером 23:50:0102134:123 общей площадью 63,0 кв. м, расположенного в Тихорецком районе, г. Тихорецке в 16,0 метрах от угла нежилого здания N 50 по ул. Меньшикова в координатах поворотных точек (в скобках XY): N 1 (568703.78-2233715.31); N 2 (568705.66-2233713.39); N 3 (568703.93-2233711.58); N 4 (568686.41-2233729.43); N 5 (568688.18-2233731.21); N 6 (568692.99-2233726.31); для внесения изменений ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю в государственный кадастр недвижимости сведений об исключении из земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 части земельного участка с предыдущим кадастровым номером 23:50:0102134:123 общей площадью 63,0 кв. м в вышеуказанных координатах поворотных точек.
Решением суда от 13 января 2016 г. в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом Прокуратура Краснодарского края обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.
В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на то, что администрацией муниципального образования Тихорецкий район и Управлением муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район при распоряжении земельным участком с кадастровым номером 23:50:0102134:123 не соблюдены требования действующего законодательства (ст. ст. 30, 34 ЗК РФ), предусматривающие различный порядок и процедуры предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством. Поскольку указанный земельный участок ранее предоставлялся в аренду для целей, не связанных со строительством и без проведения торгов, принятое 19.07.2013 администрацией муниципального образования Тихорецкий район постановление N 1199 об объединении земельных участков с кадастровыми номерами 23:50:0102134:123 и 23:50:0102134:124 с различными видами их разрешенного использования в один самостоятельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216 и передача управлением муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район этого участка в собственность ООО "Торговый дом Базар" на основании договора купли-продажи от 25.09.2013 по существу направлено на обход процедуры, предусмотренной земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков. Прокурором не оспаривалось право администрации на объединение двух смежных земельных участков в один, однако процедура их объединения и последующая продажа одному лицу свидетельствуют о незаконности действий муниципального органа и нарушении публичных интересов. По мнению заявителя при принятии решения по настоящему делу суд необоснованно сослался на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2015 по делу N А32-19544/2015, которым по заявлению Мельниковой Л.А. установлена законность постановлений администрации муниципального образования Тихорецкий район от 19.07.2013 N 1194 "Об объединении земельных участков с кадастровыми номерами 23:50:0102134:123 и 23:50:0102134:124", от 25.09.2013 N 1632 "О предоставлении ООО "Торговый дом "Базар" земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 в собственность за плату". Также, необоснован вывод суда о неисполнимости судебного акта в случае удовлетворения требований прокурора, поскольку в соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Представитель Прокуратуры Краснодарского края поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представители общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Базар" возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Представленный письменный отзыв судом апелляционной инстанции рассмотрен и приобщен к материалам дела.
Представитель Управления муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район и Администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района поддержал доводы общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Базар", возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Представленные письменные отзывы судом апелляционной инстанции рассмотрены и приобщены к материалам дела.
Изучив и оценив представленные в дело доказательства, доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыва на нее, выслушав пояснения представителей сторон Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению на основании следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции на основании постановления главы муниципального образования Тихорецкий район от 8 сентября 2008 года N 1680 "О предоставлении ООО "Улыбка" земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:123" между управлением муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Тихорецкий район и ООО "Улыбка" заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 9 сентября 2008 года N 5000002358. Предмет договора аренды - земельный участок с кадастровым номером 23:50:0102134:123, площадью 63,0 кв. метра, расположенный по адресу: Тихорецкий район, г. Тихорецк, в 16,0 метрах на юго-восток от угла нежилого здания N 50 по улице Меньшикова, для установки временного объекта "Торговый павильон".
23 октября 2009 года между Т.Н. Гусарь и ООО "Улыбка" было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 9 сентября 2008 года N 5000002358.
Соглашением от 2 мая 2012 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 9 сентября 2008 года N 5000002358 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы ООО "Торговый дом "Базар", указанное соглашение в установленном порядке прошло государственную регистрацию 30 мая 2012 года.
На основании заявления ООО "Торговый дом "Базар" от 11 июля 2013 года, входящий регистрационный N 8593, постановлением администрации муниципального образования Тихорецкий район от 19 апреля 2013 года N 1194 земельные участки с кадастровыми номерами 23:50:0102134:124, 23:50:0102134:123 объединены в земельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216, площадью 2490 кв. метров, расположенный по адресу: Тихорецкий район, г. Тихорецк, ул. Меньшикова, 48/2, для размещения торгового комплекса.
ООО "Торговый дом "Базар" обратилось в администрацию муниципального образования Тихорецкий район с заявлением от 12 сентября 2013 года (вхд. 11561), о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216.
На основании постановления администрации муниципального образования Тихорецкий район от 25.09.2013 N 1632 между управлением муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район и ООО "Торговый дом Базар" 25.09.2013 заключен договор N 114 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 общей площадью 2 490,0 кв. м из категории земель населенных пунктов, предназначенный для размещения торгового комплекса, расположенного по ул. Меньшикова, 48/2 в г. Тихорецке. Договор зарегистрирован в ЕГРП 14.10.2013 (запись 23-23-14/2003/2013-87).
Полагая, что указанный договор является недействительным (ничтожным) в части продажи части участка с предыдущим кадастровым номером 23:50:0102134:123 площадью 63 кв. м, расположенного в Тихорецком районе, г. Тихорецке в 16,0 метрах от угла нежилого здания N 50 по ул. Меньшикова, в следующих координатах поворотных точек (в скобках XY): N 1 (568703.78-2233715.31); N 2 (568705.66-2233713.39); N 3 (568703.93-2233711.58); N 4 (568686.41-2233729.43); N 5 (568688.18-2233731.21); N 6 (568692.99-2233726.31), прокурор обратился в суд.
В обоснование заявленного требования указывая, что объединение земельных участков с кадастровыми номерами 23:50:0102134:123 и 23:50:0102134:124 с различными видами их разрешенного использования в один самостоятельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216 и передача управлением муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район этого участка в собственность ООО "Торговый дом Базар" на основании договора купли-продажи от 25.09.2013 по существу направлено на обход процедуры, предусмотренной земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков. Как указано прокурором, несоблюдение администрацией муниципального образования Тихорецкий район и управлением муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район указанных требований закона исключило возможность для всех заинтересованных лиц приобрести права на спорный земельный участок.
Согласно части 1 статьи 52 Кодекса прокурор обладает правом обращения в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, заключенных органами государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Право прокурора на предъявление иска в отношении сделок обусловлено его действием в защиту публичных интересов и интересов соответствующего публично-правового образования.
Целью обращения прокурора с рассматриваемым иском, как следует из содержания его заявления, является пресечение нарушений требований закона при совершении сделки, повлекшей ущемление прав и законных интересов неопределенного круга лиц, Российской Федерации в целом.
В соответствии со статьей 4 Кодекса и статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Прокурор обратился в арбитражный суд с требованиями о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка.
В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
На основании статьи 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с частью 1 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.
В соответствии с частью 2 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, решения об образовании земельных участков, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
Соблюдение данной нормы подтверждается подачей обществом заявления об объединении земельных участков, предоставленных последнему на праве аренды из государственной неразграниченной собственности.
Указанной статьей установлен перечень документов необходимых для принятия решения об образовании земельных участков (кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка, правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки).
На основании заявления ООО "Торговый дом "Базар" от 11 июля 2013 года, входящий регистрационный N 8593, постановлением администрации муниципального образования Тихорецкий район от 19 апреля 2013 года N 1194 земельные участки с кадастровыми номерами 23:50:0102134:124, 23:50:0102134:123 объединены в земельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216, площадью 2490 кв. метров, расположенный по адресу: Тихорецкий район, г. Тихорецк, ул. Меньшикова, 48/2, для размещения торгового комплекса.
Арбитражным судом Краснодарского края по делу N А32-19544/2015 рассмотрено заявление Мельниковой Л.А. и Верясова Г.В. к администрации муниципального образования Тихорецкий район о признании недействительными ненормативных правовые акты, в том числе постановление от 19.07.2013 N 1194 "Об объединении земельных участков с кадастровыми номерами 23:50:0102134:124 и 23:50:0102134:123, постановление от 25.09.2013 N 1632 "О предоставлении ООО "Торговый дом Базар" земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 в собственность за плату, признании незаконными действия и решения администрации МО Тихорецкий район, относительно совершенных сделок с земельными участками с кадастровыми номерами 23:50:0102134:123 и 23:50:0102134:124.
Решением от 20.10.2015 по делу N А32-19544/2015 (изготовление полного текста судебного акта), в удовлетворении заявленных требований отказано.
Таким образом, в соответствии с законодательством РФ собственник земельных участков вправе объединить смежные земельные участки.
Согласно ч. 4 ст. 30 ГК РФ на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.
В соответствии с ч. 4 ст. 41 ГК РФ объединение земельных, участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.
Таким образом, законодательством РФ установлено только одно ограничение для формирования земельных участков путем объединения - это нахождение земельных участков в различных территориальных зонах. Иных ограничений не имеется.
Как следует из материалов дела, земельные участки с кадастровыми номерами 23:50:0102134:123 и 23:50:0102134:124 находятся в одной территориальной зоне - ОД (общественно-деловая зона), установленных Правилами землепользования и застройки. Указанные участки имеют один основной вид разрешенного использования: для размещения торговых объектов.
Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом, исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Кроме того, в соответствии с и. 2 ст. 7 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" вид разрешенного использования земельного участка относится к дополнительным сведениям об объекте недвижимости.
Образование земельных участков с разными видами разрешенного использования, находящихся в одной территориальной зоне не запрещена действующим законодательством РФ.
Согласно п. 70 Порядка ведения ГКН - Приказ Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42 - сведения о видах разрешенного использования земельных участков вносятся в ГКН на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 58 Требований к межевому плану, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 24 ноября 2008 г. N 412, "в случае, если вид разрешенного использования у исходных участков различный, вид разрешенного использования образуемого участка в реквизите указывается при наличии оформленной на основании градостроительного регламента декларации заинтересованного лица о выбранном виде разрешенного использования участка либо при наличии акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, определяющего вид разрешенного использования образуемого земельного участка".
Судом установлено, что указанные требования соблюдены ответчиком.
Доказательств нарушения градостроительного регламента, правил землепользования, суду не представлено.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими. Указанная правовая норма указывает на отсутствие необходимости проведения торгов в отношении земельного участка образованного при объединении.
В соответствии с частью 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 ЗК РФ, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
Статьей 11.9 ЗК РФ установлены требования к образуемым и измененным земельным участкам:
- предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами;
- предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с ЗК РФ, другими федеральными законами;
- границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;
- не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости;
- не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием;
- образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Согласно статье 7 Земельного кодекса РФ возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
В соответствии с частью 3 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
В силу статьи 30 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.
Как следует из материалов дела, на территории Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района решением Совета муниципального образования город Тихорецк от 27 сентября 2007 года N 598 (п. 28) (с изменениями от 30 июля 2009 года, 20 января, 5 июля 2012 года) утверждены Правила землепользования и застройки, которыми установлены градостроительные регламенты, основные, вспомогательные и условные виды разрешенного использования земельных участков, определены типы территориальных зон.
Земельные участки с кадастровыми номерами 23:50:0102134:123, 23:50:0102134:124 входили в состав территориальной зоны "Административно-деловые зоны и торгово-бытовые" виды разрешенного использования земельных участков соответствовали основным видам разрешенного использования указанной зоны, как и в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216. Указанные обстоятельства подтверждают законность объединения земельных участков по отношению к требованиям к образуемым и измененным земельным участкам, установленным статьей 11.9 ЗК РФ.
Так в соответствии со статьей 27 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган государственного кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета образуемого земельного участка при выявлении несоответствия образования такого земельного участка требованиям к образуемым и измененным земельным участкам.
Правомерность объединения земельных участков в отношении требований к образуемым и измененным земельным участкам, установленным статьей 11.9 ЗК РФ, подтверждает факт осуществления органом государственного кадастрового учета постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216.
ООО "Торговый дом "Базар" обратился в администрацию муниципального образования Тихорецкий район с заявлением от 12 сентября 2013 года, входящий регистрационный номер 11561, о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216.
В соответствии с частью 1 статьи 36 ЗК РФ, действующей на момент рассмотрения указанного заявления, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.
В соответствии с частью 6 статьи 36 ЗК РФ, орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность за плату и на его основании заключает договор купли-продажи земельного участка.
Судом установлено, и не оспаривается Прокурором, что на земельном участке с кадастровым номером 23:50:0000000:216 расположены два объекта капитального строительства, принадлежащие ООО "Торговый дом Базар" на праве собственности:
- - нежилое здание с кадастровым номером 23:50:0102115:130, площадью 16,5 кв. метров;
- - навес капитального типа с кадастровым номером 23:50:0102115:139, площадью 954,8 кв. метров.
Согласно уведомления Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 17 сентября 2013 года N 14/019/2013-556 в ЕГРП, на момент предоставления земельного участка, отсутствовали сведения о зарегистрированных правах на земельных участках с кадастровым номером 23:50:0000000:216, следовательно, у администрации муниципального образования Тихорецкий район отсутствовали законные основания для отказа в предоставлении в собственность земельного участка ООО "Торговый дом "Базар".
На основании постановления администрации муниципального образования Тихорецкий район от 25 сентября 2013 года N 1632, земельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216 был предоставлен в собственность за плату ООО "Торговый дом Базар" в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 13 сентября 2011 года N 475.
Цена выкупа земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 определялась на основании Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", Закона Краснодарского края от 05 ноября 2002 года N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", решения Совета Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района от 18 ноября 2010 года N 284 "Об установлении земельного налога" (с изменениями от 22.11.2011 года), и составила десятикратный размер ставки ежегодного земельного налога (952417 рублей 53 копейки).
В соответствии со статьей 11 Закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 года N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" лицо, в отношении которого принято решение о предоставлении земельного участка, должно не позднее чем через 30 дней с момента заключения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации права на земельный участок, и в трехдневный срок с момента государственной регистрации договора представить органу, принявшему решение о предоставлении земельного участка, сведения о регистрации. В случае невыполнения данных требований решение о предоставлении земельного участка подлежит отмене.
На основании постановления администрации муниципального образования Тихорецкий район от 25.09.2013 N 1632 между управлением муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район и ООО "Торговый дом Базар" 25.09.2013 заключен договор N 114 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 общей площадью 2 490,0 кв. м из категории земель населенных пунктов, предназначенный для размещения торгового комплекса, расположенного по ул. Меньшикова, 48/2 в г. Тихорецке.
Указанный договор зарегистрирован в ЕГРП 14.10.2013, что подтверждается записью 23-23-14/2003/2013-87).
Договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены объекты недвижимого имущества от 25 сентября 2013 года N 114, был подписан исполняющим обязанности начальника управления муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Тихорецкий район, действующим на основании Положения об управлении муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Тихорецкий район, утвержденного решением Совета муниципального образования Тихорецкий район от 07 августа 2008 года N 59, протокол N 3, а также согласно распоряжения администрации муниципального образования Тихорецкий район от 4 сентября 2013 года N 257-л/с, и зарегистрирован в Тихорецком отделе Управления Росреестра по Краснодарскому краю, 14 октября 2013 года.
С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно признал, что договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены объекты недвижимого имущества от 25 сентября 2013 года N 114 заключен при законных обстоятельствах и с соблюдением законных норм, действующих на момент его заключения.
Кроме того, что на момент рассмотрения заявления общества о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216, указанный земельный участок был поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования, позволяющим осуществлять использование существующих на указанном земельном участке объектов недвижимости без нарушения их целевого назначения и вида разрешенного использования земельного участка - размещение торгового комплекса.
С учетом изложенного, доводы Прокурора в данной части правомерно признаны необоснованными.
Основания для признания заключенного договора 25.09.2013 в части продажи части участка с предыдущим кадастровым номером 23:50:0102134:123 площадью 63 кв. м, расположенного в Тихорецком районе, г. Тихорецке в 16,0 метрах от угла нежилого здания N 50 по ул. Меньшикова, в следующих координатах поворотных точек (в скобках XY): N 1 (568703.78-2233715.31); N 2 (568705.66-2233713.39); N 3 (568703.93-2233711.58); N 4 (568686.41-2233729.43); N 5 (568688.18-2233731.21); N 6 (568692.99-2233726.31) недействительной (ничтожной) сделкой, судом не установлены.
Суд первой инстанции верно исходил из того, что после объединения двух земельных участков они как объект гражданских правоотношений перестали существовать. Вместо них появился новый объект гражданских правоотношений, со своим кадастровым номером, координатами, описанием границ, целевым назначением, видом разрешенного использования и прочими характеристиками, которые присущи объединенному участку.
Предметом договора купли продажи выступал единый земельный участок, а не его части или земельные участки, из которых он был образован.
Доказательства незаконности создания объединенного земельного участка прокурором не представлены.
Требуя признания сделки ничтожной относительно продажи части земельного участка, прокурор не пояснил, какие объекты будут существовать при возможном удовлетворении требований, и какими нормативными правовыми актами предусмотрена возможность существования части земельного участка (без совокупности всех индивидуальных признаков), а также возможность существования земельного участка со всеми необходимыми индивидуализирующими признаками, без собственной части.
Таким образом, суд пришел к выводу, что даже при возможном удовлетворении уточненных требований прокурора, судебный акт был бы неисполнимым и породил правовую неопределенность сразу в отношении двух объектов гражданских прав, что недопустимо.
При таких обстоятельствах, правовые основаниям для признания отсутствующим право собственности ООО "Торговый дом Базар" на земельный участок с предыдущим кадастровым номером 23:50:0102134:123 общей площадью 63,0 кв. м, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 общей площадью 2 490,0 кв. м по ул. Меньшикова, 48/2 в г. Тихорецке, в следующих координатах поворотных точек (в скобках XY): N 1 (568703.78-2233715.31); N 2 (568705.66-2233713.39); N 3 (568703.93-2233711.58); N 4 (568686.41-2233729.43); N 5 (568688.18-2233731.21); N 6 (568692.99-2233726.31), отсутствуют, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно сослался на решение суда от 20.10.2015 года по делу N А32-1944/2015 отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку рассматривая дело, суд первой инстанции суд не сделал вывод о том, что данный судебный акт является преюдициальным, а рассмотрел данное дело по существу, в том числе оценивая постановления администрации постановление от 19.07.2013 N 1194 "Об объединении земельных участков с кадастровыми номерами 23:50:0102134:124 и 23:50:0102134:123", постановление от 25.09.2013 N 1632 "О предоставлении ООО "Торговый дом Базар" земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 в собственность за плату".
Суд первой инстанции действительно в мотивировочной части решения сослался на решение суда по делу N А32-1944/2015, но не принял судебной акт на основании решения суда от 20.10.2015 года по делу N А32-1944/2015.
Довод прокурора Краснодарского края о том, что процедура объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:50:0102134:123 и 23:50:0102134:124 нарушена не принимается судом апелляционной инстанции на основании следующего.
Так, согласно п. 5 ст. 11.6 ЗК РФ не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования одному лицу.
Иных ограничений при объединении земельных участков ЗК РФ не предусматривает.
Согласно ч. 4 ст. 30 ГрК РФ на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.
В соответствии с ч. 4 ст. 41 ГК РФ объединение земельных, участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.
Таким образом, законодательством РФ установлено только одно ограничение для формирования земельных участков путем объединения - это нахождение земельных участков в различных территориальных зонах.
Иных ограничений не имеется.
Как следует из материалов дела, земельные участки с кадастровыми номерами 23:50:0102134:123 и 23:50:0102134:124 находятся в одной территориальной зоне - ОД (общественно-деловая зона), установленных Правилами землепользования и застройки.
Указанные участки имеют один основной вид разрешенного использования: для размещения торговых объектов.
Учитывая, тот факт, что земельные участки с кадастровыми номерами 23:50:0102134:123 и 23:50:0102134:124 находятся в одной территориальной зоне - ОД (общественно-деловая зона), установленных Правилами землепользования и застройки, что земельный участок с кадастровыми номерами 23:50:0102134:123 предназначался и фактически использовался для эксплуатации того же Навеса капитального типа, который принадлежит ответчику, администрация МО Тихорецкий район не нарушила процедуру объединения земельных участков.
Доказательств нарушения градостроительного регламента, правил землепользования, прокурором не представлено.
Следовательно, ФЗ "О введении в действие ЗК РФ", законом Краснодарского края от 05.11.2002 года N 532-КЗ, Положения о порядке распоряжения земельными участками на территории МО Тихорецкий район от 07.08.2008 г. N 61 администрация МО Тихорецкий район правомерно распорядилась земельными участками, расположенными на территории муниципального образования Тихорецкий район, в том числе приняла решение об объединении земельных участков.
Таким образом, довод прокурора Краснодарского края о том, что процедура объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:50:0102134:123 и 23:50:0102134:124 нарушена, является несостоятельным, противоречит законодательству РФ и сложившейся судебной практике.
Кроме этого, судом установлено, и не оспаривается прокурором, что на земельном участке с кадастровым номером 23:50:0000000:216 расположены два объекта капитального строительства, принадлежащие ООО "Торговый дом Базар" на праве собственности: нежилое здание с кадастровым номером 23:50:0102115:130, площадью 16,5 кв. метров; навес капитального типа с кадастровым номером 23:50:0102115:139, площадью 954,8 кв. метров.
Согласно уведомления Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 17.09.2013 года N 14/019/2013-556 в ЕГРП на момент предоставления земельного участка, отсутствовали сведения о зарегистрированных правах на земельных участках с кадастровым номером 23:50:0000000:216.
Таким образом, у администрации муниципального образования Тихорецкий район отсутствовали законные основания для отказа в предоставлении в собственность земельного участка ООО "Торговый дом "Базар".
На основании постановления администрации МО Тихорецкий район от 25.09.2013 года N 1632, земельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216 был предоставлен в собственность за плату ООО "Торговый дом Базар" в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, с учетом Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 13.09.2011 года N 475.
Цена выкупа земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 определялась на основании Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", Закона Краснодарского края от 05 ноября 2002 года N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", решения Совета Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района от 18 ноября 2010 года N 284 "Об установлении земельного налога" (с изменениями от 22.11.2011 года), и составила десятикратный размер ставки ежегодного земельного налога (952417 рублей 53 копейки).
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно сделал вывод о том, что договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены объекты недвижимого имущества от 25.09.2013 года N 114 заключен при законных обстоятельствах и с соблюдением законных норм, действующих на момент его заключения.
Кроме того, что на момент рассмотрения заявления общества о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216, указанный земельный участок был поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования, позволяющим осуществлять использование существующих на указанном земельном участке объектов недвижимости без нарушения их целевого назначения и вида разрешенного использования земельного участка - размещение торгового комплекса.
Доказательства незаконности создания объединенного земельного участка прокурором не представлены.
Требуя признания сделки ничтожной относительно продажи части земельного участка, прокурор не пояснил, какие объекты будут существовать при возможном удовлетворении требований, и какими нормативными правовыми актами предусмотрена возможность существования части земельного участка (без совокупности всех индивидуальных признаков), а также возможность существования земельного участка со всеми необходимыми индивидуализирующими признаками, без собственной части.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что даже при возможном удовлетворении уточненных требований прокурора, судебный акт был бы неисполнимым и породил правовую неопределенность сразу в отношении двух объектов гражданских прав, что недопустимо.
Судом апелляционной инстанции признается несостоятельным и довод истца о том, что нарушение администрацией МО г. Тихорецк закона исключило возможность для всех заинтересованных лиц приобрести права на спорный земельный участок.
Как было указано выше земельные участки из которых были образован спорный земельный участок находились в аренде у общества.
Согласно ч. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
ООО "Торговый дом Базар" в силу ст. 11.8 ЗК РФ, как арендатор земельных участков был единственным заинтересованным лицом на заключение нового договора или внесение изменений в ранее заключенные договоры аренды, что исключало приобретение прав на спорный участок третьих лиц.
При таких обстоятельствах довод прокурора о том, что нарушены экономические интересы третьих лиц, исключена возможность эффективного распоряжения этим участком на конкурсной основе, ограничена конкуренция является несостоятельным, противоречит законодательству РФ и сложившейся судебной практике.
Иных доказательств нарушения порядка распоряжения муниципальной собственностью, в нарушении требований ст. 65 АПК РФ истцом не представлено.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение по данному делу, дана надлежащая правовая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам. У суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение арбитражного суда Краснодарского края от 13 января 2016 года по делу N А32-23849/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.04.2016 N 15АП-4033/2016 ПО ДЕЛУ N А32-23849/2015
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 апреля 2016 г. N 15АП-4033/2016
Дело N А32-23849/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 апреля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пономаревой И.В.,
судей Ванина В.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
от Прокуратуры Краснодарского края: прокурор отдела прокуратуры области
- Суворов А.В., удостоверение ТО N 173683;
- от общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Базар": представитель Михайловская Л.В.. паспорт, по доверенности от 16.03.2016; представитель Чекиря Л.Н., паспорт, по доверенности от 15.01.2016;
- от Управления муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район: представитель Зоткин Р.С., паспорт, по доверенности от 17.04.2015;
- от Администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района: представитель Зоткин Р.С., паспорт, по доверенности от 10.12.2015.
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 34/70/75 лит. А материалы апелляционной жалобы Прокуратуры Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2016 по делу N А32-23849/2015
по иску Прокуратуры Краснодарского края
к ответчикам обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом Базар"; Управлению муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район
при участии третьего лица Администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района
о признании недействительным договора, признании отсутствующим права собственности
принятое судьей Боровиком А.М.
установил:
Заместитель прокурора Краснодарского края обратился суд с заявлением о признании недействительным (ничтожным заключенный 25.09.2013 между управлением муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район и ООО "Торговый дом Базар" договор N 114 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 общей площадью 2 490,0 кв. м из категории земель населенных пунктов, предназначенный для размещения торгового комплекса, расположенного по ул. Меньшикова, 48/2 в г. Тихорецке.
Признать отсутствующим право собственности ООО "Торговый дом Базар" на земельный участок с кадастровым номером 23:50:0102134:123 общей площадью 63,0 кв. м, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 общей площадью 2 490,0 кв. м, расположенного по ул. Меньшикова, 48/2 в г. Тихорецке.
Истец заявил ходатайство об уточнении требований, просит признать недействительным (ничтожным) заключенный 25.09.2013 между управлением муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район и ООО "Торговый дом Базар" договор N 114 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 общей площадью 2 490,0 кв. м из категории земель населенных пунктов, предназначенного для размещения торгового комплекса и расположенного по ул. Меньшикова, 48/2 в г. Тихорецке, в части продажи части участка с предыдущим кадастровым номером 23:50:0102134:123 площадью 63 кв. м, расположенного в Тихорецком районе, г. Тихорецке в 16,0 метрах от угла нежилого здания N 50 по ул. Меньшикова, в следующих координатах поворотных точек (в скобках XY): N 1 (568703.78-2233715.31); N 2 (568705.66-2233713.39); N 3 (568703.93-2233711.58); N 4 (568686.41-2233729.43); N 5 (568688.18-2233731.21); N 6 (568692.99-2233726.31).
- признать отсутствующим право собственности ООО "Торговый дом Базар" на земельный участок с предыдущим кадастровым номером 23:50:0102134:123 общей площадью 63,0 кв. м, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 общей площадью 2 490,0 кв. м по ул. Меньшикова, 48/2 в г. Тихорецке, в следующих координатах поворотных точек (в скобках XY): N 1 (568703.78-2233715.31); N 2 (568705.66-2233713.39); N 3 (568703.93-2233711.58); N 4 (568686.41-2233729.43); N 5 (568688.18-2233731.21); N 6 (568692.99-2233726.31).
Указать в резолютивной части решения, что оно является основанием:
- для внесения Управлением Росреестра по Краснодарскому краю сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество о прекращении права собственности ООО "Торговый дом Базар" на часть земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216, а именно земельного участка с предыдущим кадастровым номером 23:50:0102134:123 общей площадью 63,0 кв. м, расположенного в Тихорецком районе, г. Тихорецке в 16,0 метрах от угла нежилого здания N 50 по ул. Меньшикова в координатах поворотных точек (в скобках XY): N 1 (568703.78-2233715.31); N 2 (568705.66-2233713.39); N 3 (568703.93-2233711.58); N 4 (568686.41-2233729.43); N 5 (568688.18-2233731.21); N 6 (568692.99-2233726.31); для внесения изменений ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю в государственный кадастр недвижимости сведений об исключении из земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 части земельного участка с предыдущим кадастровым номером 23:50:0102134:123 общей площадью 63,0 кв. м в вышеуказанных координатах поворотных точек.
Решением суда от 13 января 2016 г. в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом Прокуратура Краснодарского края обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.
В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на то, что администрацией муниципального образования Тихорецкий район и Управлением муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район при распоряжении земельным участком с кадастровым номером 23:50:0102134:123 не соблюдены требования действующего законодательства (ст. ст. 30, 34 ЗК РФ), предусматривающие различный порядок и процедуры предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством. Поскольку указанный земельный участок ранее предоставлялся в аренду для целей, не связанных со строительством и без проведения торгов, принятое 19.07.2013 администрацией муниципального образования Тихорецкий район постановление N 1199 об объединении земельных участков с кадастровыми номерами 23:50:0102134:123 и 23:50:0102134:124 с различными видами их разрешенного использования в один самостоятельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216 и передача управлением муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район этого участка в собственность ООО "Торговый дом Базар" на основании договора купли-продажи от 25.09.2013 по существу направлено на обход процедуры, предусмотренной земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков. Прокурором не оспаривалось право администрации на объединение двух смежных земельных участков в один, однако процедура их объединения и последующая продажа одному лицу свидетельствуют о незаконности действий муниципального органа и нарушении публичных интересов. По мнению заявителя при принятии решения по настоящему делу суд необоснованно сослался на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2015 по делу N А32-19544/2015, которым по заявлению Мельниковой Л.А. установлена законность постановлений администрации муниципального образования Тихорецкий район от 19.07.2013 N 1194 "Об объединении земельных участков с кадастровыми номерами 23:50:0102134:123 и 23:50:0102134:124", от 25.09.2013 N 1632 "О предоставлении ООО "Торговый дом "Базар" земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 в собственность за плату". Также, необоснован вывод суда о неисполнимости судебного акта в случае удовлетворения требований прокурора, поскольку в соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Представитель Прокуратуры Краснодарского края поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представители общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Базар" возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Представленный письменный отзыв судом апелляционной инстанции рассмотрен и приобщен к материалам дела.
Представитель Управления муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район и Администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района поддержал доводы общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Базар", возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Представленные письменные отзывы судом апелляционной инстанции рассмотрены и приобщены к материалам дела.
Изучив и оценив представленные в дело доказательства, доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыва на нее, выслушав пояснения представителей сторон Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению на основании следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции на основании постановления главы муниципального образования Тихорецкий район от 8 сентября 2008 года N 1680 "О предоставлении ООО "Улыбка" земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:123" между управлением муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Тихорецкий район и ООО "Улыбка" заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 9 сентября 2008 года N 5000002358. Предмет договора аренды - земельный участок с кадастровым номером 23:50:0102134:123, площадью 63,0 кв. метра, расположенный по адресу: Тихорецкий район, г. Тихорецк, в 16,0 метрах на юго-восток от угла нежилого здания N 50 по улице Меньшикова, для установки временного объекта "Торговый павильон".
23 октября 2009 года между Т.Н. Гусарь и ООО "Улыбка" было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 9 сентября 2008 года N 5000002358.
Соглашением от 2 мая 2012 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 9 сентября 2008 года N 5000002358 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы ООО "Торговый дом "Базар", указанное соглашение в установленном порядке прошло государственную регистрацию 30 мая 2012 года.
На основании заявления ООО "Торговый дом "Базар" от 11 июля 2013 года, входящий регистрационный N 8593, постановлением администрации муниципального образования Тихорецкий район от 19 апреля 2013 года N 1194 земельные участки с кадастровыми номерами 23:50:0102134:124, 23:50:0102134:123 объединены в земельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216, площадью 2490 кв. метров, расположенный по адресу: Тихорецкий район, г. Тихорецк, ул. Меньшикова, 48/2, для размещения торгового комплекса.
ООО "Торговый дом "Базар" обратилось в администрацию муниципального образования Тихорецкий район с заявлением от 12 сентября 2013 года (вхд. 11561), о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216.
На основании постановления администрации муниципального образования Тихорецкий район от 25.09.2013 N 1632 между управлением муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район и ООО "Торговый дом Базар" 25.09.2013 заключен договор N 114 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 общей площадью 2 490,0 кв. м из категории земель населенных пунктов, предназначенный для размещения торгового комплекса, расположенного по ул. Меньшикова, 48/2 в г. Тихорецке. Договор зарегистрирован в ЕГРП 14.10.2013 (запись 23-23-14/2003/2013-87).
Полагая, что указанный договор является недействительным (ничтожным) в части продажи части участка с предыдущим кадастровым номером 23:50:0102134:123 площадью 63 кв. м, расположенного в Тихорецком районе, г. Тихорецке в 16,0 метрах от угла нежилого здания N 50 по ул. Меньшикова, в следующих координатах поворотных точек (в скобках XY): N 1 (568703.78-2233715.31); N 2 (568705.66-2233713.39); N 3 (568703.93-2233711.58); N 4 (568686.41-2233729.43); N 5 (568688.18-2233731.21); N 6 (568692.99-2233726.31), прокурор обратился в суд.
В обоснование заявленного требования указывая, что объединение земельных участков с кадастровыми номерами 23:50:0102134:123 и 23:50:0102134:124 с различными видами их разрешенного использования в один самостоятельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216 и передача управлением муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район этого участка в собственность ООО "Торговый дом Базар" на основании договора купли-продажи от 25.09.2013 по существу направлено на обход процедуры, предусмотренной земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков. Как указано прокурором, несоблюдение администрацией муниципального образования Тихорецкий район и управлением муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район указанных требований закона исключило возможность для всех заинтересованных лиц приобрести права на спорный земельный участок.
Согласно части 1 статьи 52 Кодекса прокурор обладает правом обращения в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, заключенных органами государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Право прокурора на предъявление иска в отношении сделок обусловлено его действием в защиту публичных интересов и интересов соответствующего публично-правового образования.
Целью обращения прокурора с рассматриваемым иском, как следует из содержания его заявления, является пресечение нарушений требований закона при совершении сделки, повлекшей ущемление прав и законных интересов неопределенного круга лиц, Российской Федерации в целом.
В соответствии со статьей 4 Кодекса и статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Прокурор обратился в арбитражный суд с требованиями о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка.
В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
На основании статьи 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с частью 1 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.
В соответствии с частью 2 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, решения об образовании земельных участков, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
Соблюдение данной нормы подтверждается подачей обществом заявления об объединении земельных участков, предоставленных последнему на праве аренды из государственной неразграниченной собственности.
Указанной статьей установлен перечень документов необходимых для принятия решения об образовании земельных участков (кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка, правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки).
На основании заявления ООО "Торговый дом "Базар" от 11 июля 2013 года, входящий регистрационный N 8593, постановлением администрации муниципального образования Тихорецкий район от 19 апреля 2013 года N 1194 земельные участки с кадастровыми номерами 23:50:0102134:124, 23:50:0102134:123 объединены в земельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216, площадью 2490 кв. метров, расположенный по адресу: Тихорецкий район, г. Тихорецк, ул. Меньшикова, 48/2, для размещения торгового комплекса.
Арбитражным судом Краснодарского края по делу N А32-19544/2015 рассмотрено заявление Мельниковой Л.А. и Верясова Г.В. к администрации муниципального образования Тихорецкий район о признании недействительными ненормативных правовые акты, в том числе постановление от 19.07.2013 N 1194 "Об объединении земельных участков с кадастровыми номерами 23:50:0102134:124 и 23:50:0102134:123, постановление от 25.09.2013 N 1632 "О предоставлении ООО "Торговый дом Базар" земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 в собственность за плату, признании незаконными действия и решения администрации МО Тихорецкий район, относительно совершенных сделок с земельными участками с кадастровыми номерами 23:50:0102134:123 и 23:50:0102134:124.
Решением от 20.10.2015 по делу N А32-19544/2015 (изготовление полного текста судебного акта), в удовлетворении заявленных требований отказано.
Таким образом, в соответствии с законодательством РФ собственник земельных участков вправе объединить смежные земельные участки.
Согласно ч. 4 ст. 30 ГК РФ на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.
В соответствии с ч. 4 ст. 41 ГК РФ объединение земельных, участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.
Таким образом, законодательством РФ установлено только одно ограничение для формирования земельных участков путем объединения - это нахождение земельных участков в различных территориальных зонах. Иных ограничений не имеется.
Как следует из материалов дела, земельные участки с кадастровыми номерами 23:50:0102134:123 и 23:50:0102134:124 находятся в одной территориальной зоне - ОД (общественно-деловая зона), установленных Правилами землепользования и застройки. Указанные участки имеют один основной вид разрешенного использования: для размещения торговых объектов.
Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом, исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Кроме того, в соответствии с и. 2 ст. 7 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" вид разрешенного использования земельного участка относится к дополнительным сведениям об объекте недвижимости.
Образование земельных участков с разными видами разрешенного использования, находящихся в одной территориальной зоне не запрещена действующим законодательством РФ.
Согласно п. 70 Порядка ведения ГКН - Приказ Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42 - сведения о видах разрешенного использования земельных участков вносятся в ГКН на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 58 Требований к межевому плану, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 24 ноября 2008 г. N 412, "в случае, если вид разрешенного использования у исходных участков различный, вид разрешенного использования образуемого участка в реквизите указывается при наличии оформленной на основании градостроительного регламента декларации заинтересованного лица о выбранном виде разрешенного использования участка либо при наличии акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, определяющего вид разрешенного использования образуемого земельного участка".
Судом установлено, что указанные требования соблюдены ответчиком.
Доказательств нарушения градостроительного регламента, правил землепользования, суду не представлено.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими. Указанная правовая норма указывает на отсутствие необходимости проведения торгов в отношении земельного участка образованного при объединении.
В соответствии с частью 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 ЗК РФ, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
Статьей 11.9 ЗК РФ установлены требования к образуемым и измененным земельным участкам:
- предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами;
- предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с ЗК РФ, другими федеральными законами;
- границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;
- не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости;
- не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием;
- образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Согласно статье 7 Земельного кодекса РФ возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
В соответствии с частью 3 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
В силу статьи 30 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.
Как следует из материалов дела, на территории Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района решением Совета муниципального образования город Тихорецк от 27 сентября 2007 года N 598 (п. 28) (с изменениями от 30 июля 2009 года, 20 января, 5 июля 2012 года) утверждены Правила землепользования и застройки, которыми установлены градостроительные регламенты, основные, вспомогательные и условные виды разрешенного использования земельных участков, определены типы территориальных зон.
Земельные участки с кадастровыми номерами 23:50:0102134:123, 23:50:0102134:124 входили в состав территориальной зоны "Административно-деловые зоны и торгово-бытовые" виды разрешенного использования земельных участков соответствовали основным видам разрешенного использования указанной зоны, как и в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216. Указанные обстоятельства подтверждают законность объединения земельных участков по отношению к требованиям к образуемым и измененным земельным участкам, установленным статьей 11.9 ЗК РФ.
Так в соответствии со статьей 27 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган государственного кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета образуемого земельного участка при выявлении несоответствия образования такого земельного участка требованиям к образуемым и измененным земельным участкам.
Правомерность объединения земельных участков в отношении требований к образуемым и измененным земельным участкам, установленным статьей 11.9 ЗК РФ, подтверждает факт осуществления органом государственного кадастрового учета постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216.
ООО "Торговый дом "Базар" обратился в администрацию муниципального образования Тихорецкий район с заявлением от 12 сентября 2013 года, входящий регистрационный номер 11561, о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216.
В соответствии с частью 1 статьи 36 ЗК РФ, действующей на момент рассмотрения указанного заявления, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.
В соответствии с частью 6 статьи 36 ЗК РФ, орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность за плату и на его основании заключает договор купли-продажи земельного участка.
Судом установлено, и не оспаривается Прокурором, что на земельном участке с кадастровым номером 23:50:0000000:216 расположены два объекта капитального строительства, принадлежащие ООО "Торговый дом Базар" на праве собственности:
- - нежилое здание с кадастровым номером 23:50:0102115:130, площадью 16,5 кв. метров;
- - навес капитального типа с кадастровым номером 23:50:0102115:139, площадью 954,8 кв. метров.
Согласно уведомления Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 17 сентября 2013 года N 14/019/2013-556 в ЕГРП, на момент предоставления земельного участка, отсутствовали сведения о зарегистрированных правах на земельных участках с кадастровым номером 23:50:0000000:216, следовательно, у администрации муниципального образования Тихорецкий район отсутствовали законные основания для отказа в предоставлении в собственность земельного участка ООО "Торговый дом "Базар".
На основании постановления администрации муниципального образования Тихорецкий район от 25 сентября 2013 года N 1632, земельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216 был предоставлен в собственность за плату ООО "Торговый дом Базар" в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 13 сентября 2011 года N 475.
Цена выкупа земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 определялась на основании Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", Закона Краснодарского края от 05 ноября 2002 года N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", решения Совета Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района от 18 ноября 2010 года N 284 "Об установлении земельного налога" (с изменениями от 22.11.2011 года), и составила десятикратный размер ставки ежегодного земельного налога (952417 рублей 53 копейки).
В соответствии со статьей 11 Закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 года N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" лицо, в отношении которого принято решение о предоставлении земельного участка, должно не позднее чем через 30 дней с момента заключения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации права на земельный участок, и в трехдневный срок с момента государственной регистрации договора представить органу, принявшему решение о предоставлении земельного участка, сведения о регистрации. В случае невыполнения данных требований решение о предоставлении земельного участка подлежит отмене.
На основании постановления администрации муниципального образования Тихорецкий район от 25.09.2013 N 1632 между управлением муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район и ООО "Торговый дом Базар" 25.09.2013 заключен договор N 114 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 общей площадью 2 490,0 кв. м из категории земель населенных пунктов, предназначенный для размещения торгового комплекса, расположенного по ул. Меньшикова, 48/2 в г. Тихорецке.
Указанный договор зарегистрирован в ЕГРП 14.10.2013, что подтверждается записью 23-23-14/2003/2013-87).
Договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены объекты недвижимого имущества от 25 сентября 2013 года N 114, был подписан исполняющим обязанности начальника управления муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Тихорецкий район, действующим на основании Положения об управлении муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Тихорецкий район, утвержденного решением Совета муниципального образования Тихорецкий район от 07 августа 2008 года N 59, протокол N 3, а также согласно распоряжения администрации муниципального образования Тихорецкий район от 4 сентября 2013 года N 257-л/с, и зарегистрирован в Тихорецком отделе Управления Росреестра по Краснодарскому краю, 14 октября 2013 года.
С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно признал, что договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены объекты недвижимого имущества от 25 сентября 2013 года N 114 заключен при законных обстоятельствах и с соблюдением законных норм, действующих на момент его заключения.
Кроме того, что на момент рассмотрения заявления общества о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216, указанный земельный участок был поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования, позволяющим осуществлять использование существующих на указанном земельном участке объектов недвижимости без нарушения их целевого назначения и вида разрешенного использования земельного участка - размещение торгового комплекса.
С учетом изложенного, доводы Прокурора в данной части правомерно признаны необоснованными.
Основания для признания заключенного договора 25.09.2013 в части продажи части участка с предыдущим кадастровым номером 23:50:0102134:123 площадью 63 кв. м, расположенного в Тихорецком районе, г. Тихорецке в 16,0 метрах от угла нежилого здания N 50 по ул. Меньшикова, в следующих координатах поворотных точек (в скобках XY): N 1 (568703.78-2233715.31); N 2 (568705.66-2233713.39); N 3 (568703.93-2233711.58); N 4 (568686.41-2233729.43); N 5 (568688.18-2233731.21); N 6 (568692.99-2233726.31) недействительной (ничтожной) сделкой, судом не установлены.
Суд первой инстанции верно исходил из того, что после объединения двух земельных участков они как объект гражданских правоотношений перестали существовать. Вместо них появился новый объект гражданских правоотношений, со своим кадастровым номером, координатами, описанием границ, целевым назначением, видом разрешенного использования и прочими характеристиками, которые присущи объединенному участку.
Предметом договора купли продажи выступал единый земельный участок, а не его части или земельные участки, из которых он был образован.
Доказательства незаконности создания объединенного земельного участка прокурором не представлены.
Требуя признания сделки ничтожной относительно продажи части земельного участка, прокурор не пояснил, какие объекты будут существовать при возможном удовлетворении требований, и какими нормативными правовыми актами предусмотрена возможность существования части земельного участка (без совокупности всех индивидуальных признаков), а также возможность существования земельного участка со всеми необходимыми индивидуализирующими признаками, без собственной части.
Таким образом, суд пришел к выводу, что даже при возможном удовлетворении уточненных требований прокурора, судебный акт был бы неисполнимым и породил правовую неопределенность сразу в отношении двух объектов гражданских прав, что недопустимо.
При таких обстоятельствах, правовые основаниям для признания отсутствующим право собственности ООО "Торговый дом Базар" на земельный участок с предыдущим кадастровым номером 23:50:0102134:123 общей площадью 63,0 кв. м, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 общей площадью 2 490,0 кв. м по ул. Меньшикова, 48/2 в г. Тихорецке, в следующих координатах поворотных точек (в скобках XY): N 1 (568703.78-2233715.31); N 2 (568705.66-2233713.39); N 3 (568703.93-2233711.58); N 4 (568686.41-2233729.43); N 5 (568688.18-2233731.21); N 6 (568692.99-2233726.31), отсутствуют, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно сослался на решение суда от 20.10.2015 года по делу N А32-1944/2015 отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку рассматривая дело, суд первой инстанции суд не сделал вывод о том, что данный судебный акт является преюдициальным, а рассмотрел данное дело по существу, в том числе оценивая постановления администрации постановление от 19.07.2013 N 1194 "Об объединении земельных участков с кадастровыми номерами 23:50:0102134:124 и 23:50:0102134:123", постановление от 25.09.2013 N 1632 "О предоставлении ООО "Торговый дом Базар" земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 в собственность за плату".
Суд первой инстанции действительно в мотивировочной части решения сослался на решение суда по делу N А32-1944/2015, но не принял судебной акт на основании решения суда от 20.10.2015 года по делу N А32-1944/2015.
Довод прокурора Краснодарского края о том, что процедура объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:50:0102134:123 и 23:50:0102134:124 нарушена не принимается судом апелляционной инстанции на основании следующего.
Так, согласно п. 5 ст. 11.6 ЗК РФ не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования одному лицу.
Иных ограничений при объединении земельных участков ЗК РФ не предусматривает.
Согласно ч. 4 ст. 30 ГрК РФ на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.
В соответствии с ч. 4 ст. 41 ГК РФ объединение земельных, участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.
Таким образом, законодательством РФ установлено только одно ограничение для формирования земельных участков путем объединения - это нахождение земельных участков в различных территориальных зонах.
Иных ограничений не имеется.
Как следует из материалов дела, земельные участки с кадастровыми номерами 23:50:0102134:123 и 23:50:0102134:124 находятся в одной территориальной зоне - ОД (общественно-деловая зона), установленных Правилами землепользования и застройки.
Указанные участки имеют один основной вид разрешенного использования: для размещения торговых объектов.
Учитывая, тот факт, что земельные участки с кадастровыми номерами 23:50:0102134:123 и 23:50:0102134:124 находятся в одной территориальной зоне - ОД (общественно-деловая зона), установленных Правилами землепользования и застройки, что земельный участок с кадастровыми номерами 23:50:0102134:123 предназначался и фактически использовался для эксплуатации того же Навеса капитального типа, который принадлежит ответчику, администрация МО Тихорецкий район не нарушила процедуру объединения земельных участков.
Доказательств нарушения градостроительного регламента, правил землепользования, прокурором не представлено.
Следовательно, ФЗ "О введении в действие ЗК РФ", законом Краснодарского края от 05.11.2002 года N 532-КЗ, Положения о порядке распоряжения земельными участками на территории МО Тихорецкий район от 07.08.2008 г. N 61 администрация МО Тихорецкий район правомерно распорядилась земельными участками, расположенными на территории муниципального образования Тихорецкий район, в том числе приняла решение об объединении земельных участков.
Таким образом, довод прокурора Краснодарского края о том, что процедура объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:50:0102134:123 и 23:50:0102134:124 нарушена, является несостоятельным, противоречит законодательству РФ и сложившейся судебной практике.
Кроме этого, судом установлено, и не оспаривается прокурором, что на земельном участке с кадастровым номером 23:50:0000000:216 расположены два объекта капитального строительства, принадлежащие ООО "Торговый дом Базар" на праве собственности: нежилое здание с кадастровым номером 23:50:0102115:130, площадью 16,5 кв. метров; навес капитального типа с кадастровым номером 23:50:0102115:139, площадью 954,8 кв. метров.
Согласно уведомления Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 17.09.2013 года N 14/019/2013-556 в ЕГРП на момент предоставления земельного участка, отсутствовали сведения о зарегистрированных правах на земельных участках с кадастровым номером 23:50:0000000:216.
Таким образом, у администрации муниципального образования Тихорецкий район отсутствовали законные основания для отказа в предоставлении в собственность земельного участка ООО "Торговый дом "Базар".
На основании постановления администрации МО Тихорецкий район от 25.09.2013 года N 1632, земельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216 был предоставлен в собственность за плату ООО "Торговый дом Базар" в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, с учетом Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 13.09.2011 года N 475.
Цена выкупа земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 определялась на основании Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", Закона Краснодарского края от 05 ноября 2002 года N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", решения Совета Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района от 18 ноября 2010 года N 284 "Об установлении земельного налога" (с изменениями от 22.11.2011 года), и составила десятикратный размер ставки ежегодного земельного налога (952417 рублей 53 копейки).
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно сделал вывод о том, что договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены объекты недвижимого имущества от 25.09.2013 года N 114 заключен при законных обстоятельствах и с соблюдением законных норм, действующих на момент его заключения.
Кроме того, что на момент рассмотрения заявления общества о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216, указанный земельный участок был поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования, позволяющим осуществлять использование существующих на указанном земельном участке объектов недвижимости без нарушения их целевого назначения и вида разрешенного использования земельного участка - размещение торгового комплекса.
Доказательства незаконности создания объединенного земельного участка прокурором не представлены.
Требуя признания сделки ничтожной относительно продажи части земельного участка, прокурор не пояснил, какие объекты будут существовать при возможном удовлетворении требований, и какими нормативными правовыми актами предусмотрена возможность существования части земельного участка (без совокупности всех индивидуальных признаков), а также возможность существования земельного участка со всеми необходимыми индивидуализирующими признаками, без собственной части.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что даже при возможном удовлетворении уточненных требований прокурора, судебный акт был бы неисполнимым и породил правовую неопределенность сразу в отношении двух объектов гражданских прав, что недопустимо.
Судом апелляционной инстанции признается несостоятельным и довод истца о том, что нарушение администрацией МО г. Тихорецк закона исключило возможность для всех заинтересованных лиц приобрести права на спорный земельный участок.
Как было указано выше земельные участки из которых были образован спорный земельный участок находились в аренде у общества.
Согласно ч. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
ООО "Торговый дом Базар" в силу ст. 11.8 ЗК РФ, как арендатор земельных участков был единственным заинтересованным лицом на заключение нового договора или внесение изменений в ранее заключенные договоры аренды, что исключало приобретение прав на спорный участок третьих лиц.
При таких обстоятельствах довод прокурора о том, что нарушены экономические интересы третьих лиц, исключена возможность эффективного распоряжения этим участком на конкурсной основе, ограничена конкуренция является несостоятельным, противоречит законодательству РФ и сложившейся судебной практике.
Иных доказательств нарушения порядка распоряжения муниципальной собственностью, в нарушении требований ст. 65 АПК РФ истцом не представлено.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение по данному делу, дана надлежащая правовая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам. У суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение арбитражного суда Краснодарского края от 13 января 2016 года по делу N А32-23849/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.В.ПОНОМАРЕВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
Судьи
В.В.ВАНИН
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
В.В.ВАНИН
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)