Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 февраля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.
судей Величко М.Г., Ковалевой Н.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.,
при участии:
- от истца: представитель Цуканова О.Ю., паспорт, доверенность от 27.10.2015;
- от ответчика: представитель Гнилобоков А.Ю., паспорт, доверенность от 13.02.2015;
- от третьего лица: представитель не явился, считается надлежащим образом извещенным в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования Приморско-Ахтарского района
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2015 по делу N А32-18858/2015
по иску Администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район
к индивидуальному предпринимателю Багалий Александре Викторовне
при участии третьего лица Адиларян Армена Эдуардовича
о расторжении договора аренды земельного участка,
принятое в составе судьи Боровика А.М.
установил:
администрация муниципального образования Приморско-Ахтарский район (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском индивидуальному предпринимателю Багалий Александре Викторовне (далее - ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 28.12.2011 N 2500004141.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Адиларян Армен Эдуардович (далее - третье лицо, Адиларян А.Э.).
Решением Краснодарского края от 17.11.2015 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В апелляционной жалобе истец просит решение от 17.11.2015 отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы апеллянт указывает на то, что предприниматель грубо нарушал обязательства по договору, уступка права требования произведена с целью неисполнения обязательств и сохранения действия договора.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель ответчика в судебном заседании выступил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район от 28.12.2011 N 2960 между администрацией (арендодатель) и третьим лицом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 28.12.2011 N 2500004141, согласно условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 774 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Приморско-Ахтарск, улица Набережная д. 148, с кадастровым номером 23:25:0101019:54, целевое использование земельного участка - под мини-гостиницу.
На основании пункта 2.1 договора сумма ежегодной арендной платы за арендуемый земельный участок составляет 46 712 рублей 95 копеек.
В соответствии с пунктом 2.4 договора арендная плата исчисляется со дня фактической передачи земельного участка и вносится арендатором ежемесячно, равными частями из расчета за календарный год, не позднее 10 числа начала каждого месяца, первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней с момента заключения договора.
Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что срок его действия установлен на 10 лет, до 28.12.2021.
В силу пункта 3.2.5 договора арендодатель имеет право принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении договора при невнесении арендной платы за землю в течение двух раз.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Из акта сверки взаиморасчетов по аренде земельного участка следует, что за период с 28.12.2011 по 30.01.2015 арендная плата арендатором вносилась 02.10.2014 в размере 25 000 рублей и 30.01.2015 в размере 126 923 рубля 82 копейки.
За период с 10.02.2012 по 10.11.2014 образовалась задолженность по арендной плате в размере 117 474 рубля 48 копеек.
14 августа 2014 года арендодателем арендатору направлена претензия N 134-7802/14 с требованием добровольно погасить сумму задолженности по арендной плате и пеню.
30 января 2015 года задолженность погашена предпринимателем.
04 февраля 2015 года между арендатором Адиларяном А.Э. и предпринимателем Багалий А.В. заключен договор уступки права требования по договору аренды земельного участка от 28.12.2011 N 2500004141.
23 апреля 2015 года предпринимателю направлено требование о расторжении договора аренды.
Ссылаясь на то, что арендатор ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.
Оценив представленные доказательства в порядке АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из пункта 2 статьи 615 ГК РФ следует, что арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
В соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Пунктом 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" предусмотрено, что передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса, в частности, в порядке перенайма, представляющего частный случай перемены лиц в обязательстве, включающий элементы уступки права требования и перевода долга, когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.
Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 N 3914/13 необходимостью получения согласия кредитора на перевод долга обеспечивается его право на выражение воли относительно возможности вступления в обязательство нового должника, оценку имущественного положения такого должника и цели заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников. Арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступки своих прав по договору аренды без согласия арендодателя. Арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки. Переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход. Оценка договора уступки необходима применительно к распределению прав и обязанностей его сторон, включая обязанность по погашению задолженности перед арендодателем и возложении ее на нового арендатора. Перевод прав и обязанностей арендатора, совершенный с целью избежания договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, следует квалифицировать как злоупотребление правом, а нового и старого арендаторов - считать солидарными должниками арендодателя.
Статьями 450, 619 ГК РФ установлено, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что арендатором образовавшаяся задолженность полностью погашена, в связи с чем оснований для расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на длительный срок не имеется.
Из материалов дела усматривается, что администрацией и третьим лицом заключен договор аренды земельного участка сроком на десять лет, поэтому при квалификации нарушений арендатора, суд должен учитывать, что нарушения должны носить существенный характер.
Давая оценку неисполнению обязательств арендатором по внесению арендной платы в установленный договором срок, суд первой инстанции учел, что задолженность по арендной плате 23.04.2015 (направление претензии о расторжении договора) фактически погашена. На момент подачи иска со стороны арендатора, как первоначального так и нового, нарушений условий договора не допущено. Доказательств обратного истцом не представлено.
Следовательно, критерий существенности нарушения в рамках спорных арендных правоотношений отсутствует, поскольку, исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", иск о расторжении договора не подлежит удовлетворению при устранении нарушений в разумный срок.
Также суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что до момента уступки третьим лицом предпринимателю прав и обязанностей по договору истец, несмотря на наличие у первоначального арендатора задолженности за период с момента заключения договора и по январь 2015 года, арендодатель требования о расторжении договора не направлял, иным образом не выражал волеизъявления на прекращение арендных правоотношений с третьим лицом.
С 30.01.2015 по 23.04.2015, т. е. после погашения задолженности ответчиком за первоначального арендатора, арендодатель несогласия с данными действиями предпринимателя также не заявлял. Администрация приняла поступившую от предпринимателя оплату в счет погашения долга первоначального арендатора без замечаний и возражений.
Суд апелляционной инстанции оценивает действия администрации по принятию мер к расторжению договора как его несогласие с совершенной третьим лицом и ответчиком уступкой права по договору аренды.
Между тем, частью 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора при заключении договора аренды земельного участка сроком более чем на пять лет передавать права и обязанности по договору без согласия арендодателя.
Из вышеизложенного следует, что на момент предъявления претензии и подачи иска нарушения обязательств арендатора отсутствовали, а при их наличии до 31.01.2015 арендодатель не изъявлял воли на расторжения договора конкретными юридически значимыми действиями.
Довод апелляционной жалобы о том, что сделка третьего лица и ответчика направлена на уход от договорной ответственности, отклоняются судом апелляционной инстанции, так как новый арендатор погасил образовавшуюся задолженность и исполняет обязательства по договору аренды надлежащим образом. Доказательств обратного апеллянтом не представлено. Истец, имея возможность применить к первоначальному арендатору меры договорной ответственности, не расторгал договор. Иск о расторжении договора был подан уже после получения оплаты от предпринимателя и замены арендатора.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в расторжении договора ввиду отсутствия существенных нарушений, а поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Вопрос о взыскании государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не был предметом рассмотрения, поскольку апеллянт в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2015 по делу N А32-18858/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
Н.В.КОВАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.02.2016 N 15АП-22883/2015 ПО ДЕЛУ N А32-18858/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 февраля 2016 г. N 15АП-22883/2015
Дело N А32-18858/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 февраля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.
судей Величко М.Г., Ковалевой Н.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.,
при участии:
- от истца: представитель Цуканова О.Ю., паспорт, доверенность от 27.10.2015;
- от ответчика: представитель Гнилобоков А.Ю., паспорт, доверенность от 13.02.2015;
- от третьего лица: представитель не явился, считается надлежащим образом извещенным в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования Приморско-Ахтарского района
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2015 по делу N А32-18858/2015
по иску Администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район
к индивидуальному предпринимателю Багалий Александре Викторовне
при участии третьего лица Адиларян Армена Эдуардовича
о расторжении договора аренды земельного участка,
принятое в составе судьи Боровика А.М.
установил:
администрация муниципального образования Приморско-Ахтарский район (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском индивидуальному предпринимателю Багалий Александре Викторовне (далее - ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 28.12.2011 N 2500004141.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Адиларян Армен Эдуардович (далее - третье лицо, Адиларян А.Э.).
Решением Краснодарского края от 17.11.2015 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В апелляционной жалобе истец просит решение от 17.11.2015 отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы апеллянт указывает на то, что предприниматель грубо нарушал обязательства по договору, уступка права требования произведена с целью неисполнения обязательств и сохранения действия договора.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель ответчика в судебном заседании выступил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район от 28.12.2011 N 2960 между администрацией (арендодатель) и третьим лицом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 28.12.2011 N 2500004141, согласно условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 774 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Приморско-Ахтарск, улица Набережная д. 148, с кадастровым номером 23:25:0101019:54, целевое использование земельного участка - под мини-гостиницу.
На основании пункта 2.1 договора сумма ежегодной арендной платы за арендуемый земельный участок составляет 46 712 рублей 95 копеек.
В соответствии с пунктом 2.4 договора арендная плата исчисляется со дня фактической передачи земельного участка и вносится арендатором ежемесячно, равными частями из расчета за календарный год, не позднее 10 числа начала каждого месяца, первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней с момента заключения договора.
Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что срок его действия установлен на 10 лет, до 28.12.2021.
В силу пункта 3.2.5 договора арендодатель имеет право принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении договора при невнесении арендной платы за землю в течение двух раз.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Из акта сверки взаиморасчетов по аренде земельного участка следует, что за период с 28.12.2011 по 30.01.2015 арендная плата арендатором вносилась 02.10.2014 в размере 25 000 рублей и 30.01.2015 в размере 126 923 рубля 82 копейки.
За период с 10.02.2012 по 10.11.2014 образовалась задолженность по арендной плате в размере 117 474 рубля 48 копеек.
14 августа 2014 года арендодателем арендатору направлена претензия N 134-7802/14 с требованием добровольно погасить сумму задолженности по арендной плате и пеню.
30 января 2015 года задолженность погашена предпринимателем.
04 февраля 2015 года между арендатором Адиларяном А.Э. и предпринимателем Багалий А.В. заключен договор уступки права требования по договору аренды земельного участка от 28.12.2011 N 2500004141.
23 апреля 2015 года предпринимателю направлено требование о расторжении договора аренды.
Ссылаясь на то, что арендатор ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.
Оценив представленные доказательства в порядке АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из пункта 2 статьи 615 ГК РФ следует, что арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
В соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Пунктом 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" предусмотрено, что передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса, в частности, в порядке перенайма, представляющего частный случай перемены лиц в обязательстве, включающий элементы уступки права требования и перевода долга, когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.
Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 N 3914/13 необходимостью получения согласия кредитора на перевод долга обеспечивается его право на выражение воли относительно возможности вступления в обязательство нового должника, оценку имущественного положения такого должника и цели заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников. Арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступки своих прав по договору аренды без согласия арендодателя. Арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки. Переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход. Оценка договора уступки необходима применительно к распределению прав и обязанностей его сторон, включая обязанность по погашению задолженности перед арендодателем и возложении ее на нового арендатора. Перевод прав и обязанностей арендатора, совершенный с целью избежания договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, следует квалифицировать как злоупотребление правом, а нового и старого арендаторов - считать солидарными должниками арендодателя.
Статьями 450, 619 ГК РФ установлено, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что арендатором образовавшаяся задолженность полностью погашена, в связи с чем оснований для расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на длительный срок не имеется.
Из материалов дела усматривается, что администрацией и третьим лицом заключен договор аренды земельного участка сроком на десять лет, поэтому при квалификации нарушений арендатора, суд должен учитывать, что нарушения должны носить существенный характер.
Давая оценку неисполнению обязательств арендатором по внесению арендной платы в установленный договором срок, суд первой инстанции учел, что задолженность по арендной плате 23.04.2015 (направление претензии о расторжении договора) фактически погашена. На момент подачи иска со стороны арендатора, как первоначального так и нового, нарушений условий договора не допущено. Доказательств обратного истцом не представлено.
Следовательно, критерий существенности нарушения в рамках спорных арендных правоотношений отсутствует, поскольку, исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", иск о расторжении договора не подлежит удовлетворению при устранении нарушений в разумный срок.
Также суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что до момента уступки третьим лицом предпринимателю прав и обязанностей по договору истец, несмотря на наличие у первоначального арендатора задолженности за период с момента заключения договора и по январь 2015 года, арендодатель требования о расторжении договора не направлял, иным образом не выражал волеизъявления на прекращение арендных правоотношений с третьим лицом.
С 30.01.2015 по 23.04.2015, т. е. после погашения задолженности ответчиком за первоначального арендатора, арендодатель несогласия с данными действиями предпринимателя также не заявлял. Администрация приняла поступившую от предпринимателя оплату в счет погашения долга первоначального арендатора без замечаний и возражений.
Суд апелляционной инстанции оценивает действия администрации по принятию мер к расторжению договора как его несогласие с совершенной третьим лицом и ответчиком уступкой права по договору аренды.
Между тем, частью 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора при заключении договора аренды земельного участка сроком более чем на пять лет передавать права и обязанности по договору без согласия арендодателя.
Из вышеизложенного следует, что на момент предъявления претензии и подачи иска нарушения обязательств арендатора отсутствовали, а при их наличии до 31.01.2015 арендодатель не изъявлял воли на расторжения договора конкретными юридически значимыми действиями.
Довод апелляционной жалобы о том, что сделка третьего лица и ответчика направлена на уход от договорной ответственности, отклоняются судом апелляционной инстанции, так как новый арендатор погасил образовавшуюся задолженность и исполняет обязательства по договору аренды надлежащим образом. Доказательств обратного апеллянтом не представлено. Истец, имея возможность применить к первоначальному арендатору меры договорной ответственности, не расторгал договор. Иск о расторжении договора был подан уже после получения оплаты от предпринимателя и замены арендатора.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в расторжении договора ввиду отсутствия существенных нарушений, а поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Вопрос о взыскании государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не был предметом рассмотрения, поскольку апеллянт в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2015 по делу N А32-18858/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
Н.В.КОВАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)