Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 января 2016 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Бейтуганова З.А., судей Джамбулатова С.И. и Жукова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Днепровским А.О., при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Ставропольская управляющая компания": Кравченко Р.А. - представителя по доверенности от 05.08.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ставропольская управляющая компания" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.08.2015 по делу N А63-843/2015,
общество с ограниченной ответственностью "Ставропольская управляющая компания" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие им. М.Горького" (далее - предприятие) о расторжении договора аренды между обществом и предприятием земельного участка с кадастровым номером 26:05:000000:593, площадью 700 га, из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства; адрес (местонахождение): Ставропольский край, Труновский район, село Безопасное, местоположение: в бывших границах землепользования ООО СПХ им. М.Горького; пашня - обособленные участки 26:05:022607:4 (160,7572 га), 26:05:022607:3 (196,2783 га), 26:05:022606:8 (33,0911 га), 26:05:022606:10 (181,0129 га), 26:05:022606:9 (с юго-западной стороны недостающая часть участка до 630,0 га пашни), пастбища-обособленные участки: 26:05:022701:3 (60,1818 га), 26:05:022606:12 (7,8969 га), 26:05:022701:2 (с юго-западной стороны недостающая часть участка до 70,0 га пастбищ), согласно кадастровому паспорту (выписки из ГКН) от 27.05.2009 г. N 2605/201/09-3499. Согласно материалам ВХЗ колхоза колхоз им. Горького 1990 года предполагаемое местоположение выделяемого земельного участка обозначается следующим образом: пашня севооборот 35, поле 7, участок 2; кормовой севооборот 39, поля 1, 2, 3, 4; севооборот 35, поле 7, участок 1; кормовой севооборот 38, поля 1, 2, 3, 4, 5; севооборот 35, поле 6, участок 4, севооборот 35, поле 3, участки 5, 3; пастбища - в границах отарных пастбищеоборотов 30, 31; и о взыскании 2 780 247 рублей 69 копеек основного долга и 290 127 рублей 14 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
Предприятие в свою очередь обратилось с встречными требованиями о об обязании общества освободить земельный участок площадью 160 га с кадастровым номером 26:05:000000:593, расположенный по адресу: Ставропольский край, Труновский район, с. Безопасное, в бывших границах землепользования ООО СХП им. М. Горького, от насаждений-виноградников (с учетом уточнений).
Решением от 19.08.2015 заявленные требования общества о расторжении договора аренды между обществом с ограниченной ответственностью "Ставропольская управляющая компания" и обществом с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие им. М.Горького" земельного участка с кадастровым номером 26:05:000000:593, площадью 700 га, из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства; адрес (местонахождение): Ставропольский край, Труновский район, село Безопасное, местоположение: в бывших границах землепользования ООО СПХ им. М.Горького; пашня-обособленные участки 26:05:022607:4 (160,7572 га), 26:05:022607:3 (196,2783 га), 26:05:022606:8 (33,0911 га), 26:05:022606:10 (181,0129 га), 26:05:022606:9 (с юго-западной стороны недостающая часть участка до 630,0 га пашни), пастбища-обособленные участки: 26:05:022701:3 (60,1818 га), 26:05:022606:12 (7,8969 га), 26:05:022701:2 (с юго-западной стороны недостающая часть участка до 70,0 га пастбищ) согласно кадастровому паспорту (выписки из ГКН) от 27.05.2009 N 2605/201/09-3499, согласно материалам ВХЗ колхоза колхоз им. Горького 1990 года предполагаемое местоположение выделяемого земельного участка обозначается следующим образом: пашня севооборот 35, поле 7, участок 2; кормовой севооборот 39, поля 1, 2, 3, 4; севооборот 35, поле 7, участок 1; кормовой севооборот 38, поля 1, 2, 3, 4, 5; севооборот 35, поле 6, участок 4, севооборот 35, поле 3, участки 5, 3; пастбища - в границах отарных пастбище оборотов 30, 31 оставлены без рассмотрения. Остальные требования общества и встречные исковые требования оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с решением от 19.08.2015, общество обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил обжалуемое решение суда первой инстанции отменить, вынести по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению общества, суд первой инстанции не учел, что невнесение арендной платы является основанием для расторжения спорного договора, претензию с требованием о расторжении которого направлена обществом 19.12.2014.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителя общества, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, 08 мая 2006 года между ООО "СП им. М.Горького" (арендатор) и собственниками земельных долей, в том числе Андже С.К., заключен договор аренды, по условиям договора арендатору для производства сельскохозяйственной продукции передан в аренду сроком на 10 лет находящийся в общей долевой собственности земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:05:000000:82, площадью 46 855 200 кв. м с местоположением: Труновский район, в бывших границах землепользования ООО СХП им. М. Горького. Договор прошел государственную регистрацию 15.05.2006.
Согласно пункту 2.1 договора аренды от 08.05.2006 размер арендной платы за 1 земельную долю ежегодно начисляемый арендатором арендодателю, включает в себя суммы арендной платы, подлежащей выплате в натуральном выражении либо денежном выражении по взаимной договоренности сторон.
В пункте 2.2 указанного договора сторонами согласована натуральная форма оплаты арендных платежей. На одну земельную долю арендатор ежегодно до 1 декабря текущего года выплачивает (выдает): зерно фуражное в размере 1 000 кг и озимую пшеницу в размере 1 000 кг.
Размер арендной платы, установленной в пункте 2.2 договора, исчисляется из размера одной доли в праве общей долевой собственности, равной 10 га, из них 9 га - пашни, 1 га - пастбищ.
08 мая 2006 года сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 08.05.2006, которым изменены ежегодный размер арендных платежей в натуре с 1 000 кг до 1 250 кг, а также срок платежа - ежегодно до 01 декабря.
Дополнительное соглашение государственную регистрацию не прошло.
В 2011 году Андже С.К. по согласованию с ООО "СП им. М.Горького" произвел выдел земельного участка в счет имеющихся у него долей в праве общей долевой собственности, в результате которого образован земельный участок площадью 700 га (кадастровый номер 26:050:000000:593).
На основании договора о внесении недвижимого имущества в уставный капитал ООО "Ставропольская управляющая компания" от 17.04.2012 и передаточного акта от 17.04.2012 Управление Росреестра по СК зарегистрировало переход к обществу права собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:05:000000:593, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 17.05.2012 26-АЗ N 889468.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.04.2014 по делу N А63-3430/2011 ООО "СХП им. М.Горького" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.10.2014, оставленным без изменения постановлениями Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015 и Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.05.2015, по заявлению сельскохозяйственного предприятия суд признал незаконными действия (бездействие) Управления Росреестра по СК, выразившиеся в невнесении в ЕГРП записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 26:05:000000:593, площадью 700 га с местоположением: Труновский район, в бывших границах землепользования ООО "СХП им. М. Горького", принадлежащего на праве собственности обществу, договором от 08.05.2006 аренды с сельскохозяйственным предприятием при множественности лиц на стороне арендодателей и обязал Управление Росреестра по СК внести в ЕГРП запись об обременении земельного участка договором аренды от 08.05.2006.
Удовлетворяя заявленные требования, суд пришел к выводу о том, что переход права собственности на находящийся в аренде участок (в том числе при образовании из него новых земельных участков) не влечет прекращения ранее возникших арендных отношений. Реализация участником долевой собственности права на выдел своей доли в порядке статей 12 - 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ранее выразившего согласие на передачу в аренду земельного участка, не прекращает действия договора аренды. Андже С.К. выразил волю на заключение договора аренды с сельскохозяйственным предприятием, поэтому с образованием в дальнейшем участка площадью 700 га в счет выдела его доли обременение в виде аренды в пользу сельскохозяйственного предприятия не прекратилось.
В претензии, направленной в адрес сельскохозяйственного предприятия 19.12.2014, общество, указывая на то, что является собственником 700 га (соответствует 70 долям в праве общей долевой собственности), потребовало в срок до 12.01.2015 уплатить 3 475 270 рублей 39 копеек задолженности по арендной плате за использование земельного участка с кадастровым номером 26:05:000000:593 в период с 17.05.2012 по 30.11.2014, 259 404 рублей 67 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.12.2012 по 19.12.2014 и расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:05:000000:593.
Оставление претензии без ответа, неуплата задолженности по арендной плате и процентов явились основанием для обращения общества в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
На основании пунктов 1 и 2 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание указанных в пункте 2 названной статьи форм арендной платы, в том числе определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, а также иные формы оплаты.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Как предусмотрено статьей 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон. В силу части 2 статьи 1 ГК РФ юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 ГК РФ).
Как установлено судом и следует из материалов дела, в пункте 2.2 договора стороны установили, что годовой размер арендной платы на одну земельную долю оплачивается арендодателям в натуре: зерно фуражное - 1 000 кг, озимая пшеница - 1 000 кг в срок до 01 декабря текущего года.
В пункте 2.1 договора определено сторонами, что размер арендной платы за 1 земельную долю, ежегодно начисляемый арендатором арендодателю, включает в себя суммы арендной платы, подлежащей выплате в натуральном выражении, либо денежном выражении по взаимной договоренности сторон.
Соответствующее соглашение о выплате арендной платы в денежном выражении в материалы дела не представлено.
Между тем, дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию, в связи с чем при расчете арендной платы истец исходил из обязанности арендатора уплатить арендодателю на 1 земельную долю по 1 000 кг зерна фуражного и озимой пшеницы, что, с учетом 70 долей, принадлежащих обществу, за спорный период составляет 177,21 т зерна фуражного и 177,21 т озимой пшеничной.
Однако общество обратилось с требованием о взыскании задолженности по арендной плате за период с 17.05.2012 по 30.11.2014 в размере 2 780 247 рублей 69 копеек, при этом с заявлением о выплате арендной платы в денежном выражении общество к сельскохозяйственному предприятию не обращалось.
В отсутствие заключенного между сторонами соглашения о переводе натуральной арендной платы в денежное выражение, требования в судебном порядке взыскания с ответчика денежного эквивалента определенной договором натурной арендной платы не подлежит удовлетворению.
Ссылка о нахождении должника в стадии ликвидации не принимается, поскольку в рассматриваемом случае, с учетом условий договора, периода образования задолженности (2012, 2013, 2014), момента возникновения обязательства у должника по уплате арендных платежей, положений статьи 5 Закона N 127-ФЗ, даты принятия заявления о признании должника банкротом (22.04.2011), платежи относятся к текущим, в связи с чем положения статей 71 и 100 Закона N 127-ФЗ не применимы.
Как правильно указал суд первой инстанции, арендная плата должна быть уплачена не позднее 1 декабря текущего года (раздел 2 договора), следовательно, при определении ее денежного эквивалента необходимо установить цену на этот товар по состоянию на указанный период/дату, в связи с чем справка Ставропольстата о ценах производителей сельскохозяйственной продукции, сложившихся в Ставропольском крае в апреле 2014 года не может быть принята за достоверную информацию по задолженности за периоды 2012,2013 и 2014 года, поскольку не позволяет определить цену на озимую пшеницу и зерно фуражное на дату, когда обязательство должно быть исполнено.
При таких обстоятельствах в удовлетворении требования истца о взыскании 3 475 270 рублей 39 копеек задолженности по арендной плате и проценты на нее отказано правомерно.
Истцом также заявлено требование о расторжении между обществом и сельскохозяйственным предприятием договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:05:000000:593.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 1 статьи 46 ЗК РФ установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством.
Основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя перечислены в статье 619 ГК РФ. В названной статье также указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 указанного Кодекса.
Из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
Несоблюдение сторонами досудебного порядка урегулирования спора влечет оставление искового заявления без рассмотрения (пункт 2 статьи 148 АПК РФ).
В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в части требования о расторжении договора истцом представлена претензия б/д, в которой ответчику предлагалось в срок до 12.01.2015 уплатить образовавшуюся задолженность и расторгнуть договор аренды земельного участка.
Однако после истечения установленного в претензии срока для добровольной уплаты арендных платежей и в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения истец не обращался к ответчику с предложением о расторжении договора во внесудебном порядке.
Таким образом, надлежащих доказательств, свидетельствующих о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора в части расторжения договора, истцом не представлено.
Учитывая данные обстоятельства, иск в части расторжения договора аренды обоснованно оставлен без рассмотрения судом первой инстанции на основании пункта 2 статьи 148 АПК РФ.
Вместе с тем, в обоснование заявленных требований сельскохозяйственное предприятие указывает на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:05:000000:593. Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.10.2014 по делу N А63-5598/2014 признано незаконным бездействие Управления Росреестра по СК, выразившееся в невнесении в ЕГРП записи об обременении данного участка договором аренды с сельскохозяйственным предприятием, и обязал внести соответствующую запись. На части данного участка (160 га) располагаются многолетние насаждения-виноградники возрастом от 3 до 5 лет. По мнению заявителя, земельным участком с кадастровым номером 26:05:000000:593 фактически владеет общество.
В подтверждение данных доводов ответчиком представлен акт обследования земельного участка от 11.07.2014, из которого следует, что в течение нескольких последних лет, а также на момент обследования фактически владеет и использует земельный участок ООО "Ставропольская управляющая компания"; на части земельного участка площадью 160 га располагаются виноградники, которые являются многолетними насаждениями. Примерный возраст насаждений на участке 3-5 лет; оставшаяся часть земельного участка площадью 540 га не используется в целях сельскохозяйственного производства, не обрабатывается надлежащим образом и поросла сорняком.
Факт использования земельного участка с кадастровым номером 26:05:000000:593 обществом отрицается.
Ссылка общества на то, что оно является добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером 26:05:000000:593 также не свидетельствует о фактическом использовании земельного участка в спорный период указанным лицом. При таких обстоятельствах, бесспорных и достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что земельный участок с кадастровым номером 26:05:000000:593 используется обществом в нарушение статьи 65 АПК РФ сельскохозяйственным предприятием не представлено.
Доказательств, свидетельствующих о том, что общество препятствовало сельскохозяйственному предприятию в использовании указанного земельного участка, ответчиком также не представлено.
Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Необходимым условием удовлетворения иска об устранении препятствий в пользовании имуществом является доказанность совокупности следующих обстоятельств: наличия у истца права собственности или иного права, предусмотренного статье 305 ГК РФ, наличия препятствий в осуществлении этого права, а также наличия обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся указанные препятствия.
Заявленные требования по встречному иску направлены на освобождение земельного участка с кадастровым номером 26:05:000000:593 только в части площади 160 га занятой многолетними насаждениями.
Как следует из материалов дела, в том числе актов обследования от 11.07.2014, от 29.05.2015, письма ЗАО "Ставропольский виноград" от 02.06.2015, виноградник на спорной территории посажен и выращивается с 2010-2011 годов ЗАО "Ставропольский виноград", то есть до выдела Андже С.К. своей доли из земельного участка с кадастровым номером 26:05:000000:82, находящегося в аренде у сельскохозяйственного предприятия, формирования земельного участка с кадастровым номером 26:05:000000:593 и передачи его в уставной капитал общества.
Таким образом, ответчик не мог не знать, что на земельном участке с кадастровым номером 26:05:000000:82, находящемся у него в аренде, с 2010 выращивается виноград.
Поскольку спорные многолетние насаждения обществом не высаживались, ему на праве собственности не принадлежат, иного сельскохозяйственным предприятием в нарушение статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что общество не является надлежащим ответчиком по встречному иску.
Довод сельскохозяйственного предприятия о том, что ЗАО "Ставропольский виноград" является зависимой по отношению к обществу организацией, поскольку общество является одним из его учредителей, не принимается апелляционным судом, поскольку указанные юридические лица являются самостоятельными хозяйствующими субъектами, выступающими в гражданском обороте от своего имени.
С учетом изложенного, в удовлетворении встречных требований отказано правомерно.
Доводы, изложенные заявителем в жалобе, основаны на ошибочном толковании норм права, а также содержат не согласие с выводами вступившего в законную силу судебного акта, в связи с чем не могут быть приняты во внимание, поскольку такой судебный акт не отменен и обязателен для исполнения в соответствии со статьей 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный суд апелляционный инстанции приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, им дана надлежащая правовая оценка, с которой апелляционный суд согласен.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, не выявлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 268, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.08.2015 по делу N А63-843/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.01.2016 N 16АП-4063/2015 ПО ДЕЛУ N А63-843/2015
Требование: О расторжении договора аренды земельного участка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 января 2016 г. по делу N А63-843/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 января 2016 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Бейтуганова З.А., судей Джамбулатова С.И. и Жукова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Днепровским А.О., при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Ставропольская управляющая компания": Кравченко Р.А. - представителя по доверенности от 05.08.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ставропольская управляющая компания" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.08.2015 по делу N А63-843/2015,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Ставропольская управляющая компания" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие им. М.Горького" (далее - предприятие) о расторжении договора аренды между обществом и предприятием земельного участка с кадастровым номером 26:05:000000:593, площадью 700 га, из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства; адрес (местонахождение): Ставропольский край, Труновский район, село Безопасное, местоположение: в бывших границах землепользования ООО СПХ им. М.Горького; пашня - обособленные участки 26:05:022607:4 (160,7572 га), 26:05:022607:3 (196,2783 га), 26:05:022606:8 (33,0911 га), 26:05:022606:10 (181,0129 га), 26:05:022606:9 (с юго-западной стороны недостающая часть участка до 630,0 га пашни), пастбища-обособленные участки: 26:05:022701:3 (60,1818 га), 26:05:022606:12 (7,8969 га), 26:05:022701:2 (с юго-западной стороны недостающая часть участка до 70,0 га пастбищ), согласно кадастровому паспорту (выписки из ГКН) от 27.05.2009 г. N 2605/201/09-3499. Согласно материалам ВХЗ колхоза колхоз им. Горького 1990 года предполагаемое местоположение выделяемого земельного участка обозначается следующим образом: пашня севооборот 35, поле 7, участок 2; кормовой севооборот 39, поля 1, 2, 3, 4; севооборот 35, поле 7, участок 1; кормовой севооборот 38, поля 1, 2, 3, 4, 5; севооборот 35, поле 6, участок 4, севооборот 35, поле 3, участки 5, 3; пастбища - в границах отарных пастбищеоборотов 30, 31; и о взыскании 2 780 247 рублей 69 копеек основного долга и 290 127 рублей 14 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
Предприятие в свою очередь обратилось с встречными требованиями о об обязании общества освободить земельный участок площадью 160 га с кадастровым номером 26:05:000000:593, расположенный по адресу: Ставропольский край, Труновский район, с. Безопасное, в бывших границах землепользования ООО СХП им. М. Горького, от насаждений-виноградников (с учетом уточнений).
Решением от 19.08.2015 заявленные требования общества о расторжении договора аренды между обществом с ограниченной ответственностью "Ставропольская управляющая компания" и обществом с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие им. М.Горького" земельного участка с кадастровым номером 26:05:000000:593, площадью 700 га, из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства; адрес (местонахождение): Ставропольский край, Труновский район, село Безопасное, местоположение: в бывших границах землепользования ООО СПХ им. М.Горького; пашня-обособленные участки 26:05:022607:4 (160,7572 га), 26:05:022607:3 (196,2783 га), 26:05:022606:8 (33,0911 га), 26:05:022606:10 (181,0129 га), 26:05:022606:9 (с юго-западной стороны недостающая часть участка до 630,0 га пашни), пастбища-обособленные участки: 26:05:022701:3 (60,1818 га), 26:05:022606:12 (7,8969 га), 26:05:022701:2 (с юго-западной стороны недостающая часть участка до 70,0 га пастбищ) согласно кадастровому паспорту (выписки из ГКН) от 27.05.2009 N 2605/201/09-3499, согласно материалам ВХЗ колхоза колхоз им. Горького 1990 года предполагаемое местоположение выделяемого земельного участка обозначается следующим образом: пашня севооборот 35, поле 7, участок 2; кормовой севооборот 39, поля 1, 2, 3, 4; севооборот 35, поле 7, участок 1; кормовой севооборот 38, поля 1, 2, 3, 4, 5; севооборот 35, поле 6, участок 4, севооборот 35, поле 3, участки 5, 3; пастбища - в границах отарных пастбище оборотов 30, 31 оставлены без рассмотрения. Остальные требования общества и встречные исковые требования оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с решением от 19.08.2015, общество обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил обжалуемое решение суда первой инстанции отменить, вынести по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению общества, суд первой инстанции не учел, что невнесение арендной платы является основанием для расторжения спорного договора, претензию с требованием о расторжении которого направлена обществом 19.12.2014.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителя общества, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, 08 мая 2006 года между ООО "СП им. М.Горького" (арендатор) и собственниками земельных долей, в том числе Андже С.К., заключен договор аренды, по условиям договора арендатору для производства сельскохозяйственной продукции передан в аренду сроком на 10 лет находящийся в общей долевой собственности земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:05:000000:82, площадью 46 855 200 кв. м с местоположением: Труновский район, в бывших границах землепользования ООО СХП им. М. Горького. Договор прошел государственную регистрацию 15.05.2006.
Согласно пункту 2.1 договора аренды от 08.05.2006 размер арендной платы за 1 земельную долю ежегодно начисляемый арендатором арендодателю, включает в себя суммы арендной платы, подлежащей выплате в натуральном выражении либо денежном выражении по взаимной договоренности сторон.
В пункте 2.2 указанного договора сторонами согласована натуральная форма оплаты арендных платежей. На одну земельную долю арендатор ежегодно до 1 декабря текущего года выплачивает (выдает): зерно фуражное в размере 1 000 кг и озимую пшеницу в размере 1 000 кг.
Размер арендной платы, установленной в пункте 2.2 договора, исчисляется из размера одной доли в праве общей долевой собственности, равной 10 га, из них 9 га - пашни, 1 га - пастбищ.
08 мая 2006 года сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 08.05.2006, которым изменены ежегодный размер арендных платежей в натуре с 1 000 кг до 1 250 кг, а также срок платежа - ежегодно до 01 декабря.
Дополнительное соглашение государственную регистрацию не прошло.
В 2011 году Андже С.К. по согласованию с ООО "СП им. М.Горького" произвел выдел земельного участка в счет имеющихся у него долей в праве общей долевой собственности, в результате которого образован земельный участок площадью 700 га (кадастровый номер 26:050:000000:593).
На основании договора о внесении недвижимого имущества в уставный капитал ООО "Ставропольская управляющая компания" от 17.04.2012 и передаточного акта от 17.04.2012 Управление Росреестра по СК зарегистрировало переход к обществу права собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:05:000000:593, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 17.05.2012 26-АЗ N 889468.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.04.2014 по делу N А63-3430/2011 ООО "СХП им. М.Горького" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.10.2014, оставленным без изменения постановлениями Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015 и Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.05.2015, по заявлению сельскохозяйственного предприятия суд признал незаконными действия (бездействие) Управления Росреестра по СК, выразившиеся в невнесении в ЕГРП записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 26:05:000000:593, площадью 700 га с местоположением: Труновский район, в бывших границах землепользования ООО "СХП им. М. Горького", принадлежащего на праве собственности обществу, договором от 08.05.2006 аренды с сельскохозяйственным предприятием при множественности лиц на стороне арендодателей и обязал Управление Росреестра по СК внести в ЕГРП запись об обременении земельного участка договором аренды от 08.05.2006.
Удовлетворяя заявленные требования, суд пришел к выводу о том, что переход права собственности на находящийся в аренде участок (в том числе при образовании из него новых земельных участков) не влечет прекращения ранее возникших арендных отношений. Реализация участником долевой собственности права на выдел своей доли в порядке статей 12 - 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ранее выразившего согласие на передачу в аренду земельного участка, не прекращает действия договора аренды. Андже С.К. выразил волю на заключение договора аренды с сельскохозяйственным предприятием, поэтому с образованием в дальнейшем участка площадью 700 га в счет выдела его доли обременение в виде аренды в пользу сельскохозяйственного предприятия не прекратилось.
В претензии, направленной в адрес сельскохозяйственного предприятия 19.12.2014, общество, указывая на то, что является собственником 700 га (соответствует 70 долям в праве общей долевой собственности), потребовало в срок до 12.01.2015 уплатить 3 475 270 рублей 39 копеек задолженности по арендной плате за использование земельного участка с кадастровым номером 26:05:000000:593 в период с 17.05.2012 по 30.11.2014, 259 404 рублей 67 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.12.2012 по 19.12.2014 и расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:05:000000:593.
Оставление претензии без ответа, неуплата задолженности по арендной плате и процентов явились основанием для обращения общества в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
На основании пунктов 1 и 2 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание указанных в пункте 2 названной статьи форм арендной платы, в том числе определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, а также иные формы оплаты.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Как предусмотрено статьей 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон. В силу части 2 статьи 1 ГК РФ юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 ГК РФ).
Как установлено судом и следует из материалов дела, в пункте 2.2 договора стороны установили, что годовой размер арендной платы на одну земельную долю оплачивается арендодателям в натуре: зерно фуражное - 1 000 кг, озимая пшеница - 1 000 кг в срок до 01 декабря текущего года.
В пункте 2.1 договора определено сторонами, что размер арендной платы за 1 земельную долю, ежегодно начисляемый арендатором арендодателю, включает в себя суммы арендной платы, подлежащей выплате в натуральном выражении, либо денежном выражении по взаимной договоренности сторон.
Соответствующее соглашение о выплате арендной платы в денежном выражении в материалы дела не представлено.
Между тем, дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию, в связи с чем при расчете арендной платы истец исходил из обязанности арендатора уплатить арендодателю на 1 земельную долю по 1 000 кг зерна фуражного и озимой пшеницы, что, с учетом 70 долей, принадлежащих обществу, за спорный период составляет 177,21 т зерна фуражного и 177,21 т озимой пшеничной.
Однако общество обратилось с требованием о взыскании задолженности по арендной плате за период с 17.05.2012 по 30.11.2014 в размере 2 780 247 рублей 69 копеек, при этом с заявлением о выплате арендной платы в денежном выражении общество к сельскохозяйственному предприятию не обращалось.
В отсутствие заключенного между сторонами соглашения о переводе натуральной арендной платы в денежное выражение, требования в судебном порядке взыскания с ответчика денежного эквивалента определенной договором натурной арендной платы не подлежит удовлетворению.
Ссылка о нахождении должника в стадии ликвидации не принимается, поскольку в рассматриваемом случае, с учетом условий договора, периода образования задолженности (2012, 2013, 2014), момента возникновения обязательства у должника по уплате арендных платежей, положений статьи 5 Закона N 127-ФЗ, даты принятия заявления о признании должника банкротом (22.04.2011), платежи относятся к текущим, в связи с чем положения статей 71 и 100 Закона N 127-ФЗ не применимы.
Как правильно указал суд первой инстанции, арендная плата должна быть уплачена не позднее 1 декабря текущего года (раздел 2 договора), следовательно, при определении ее денежного эквивалента необходимо установить цену на этот товар по состоянию на указанный период/дату, в связи с чем справка Ставропольстата о ценах производителей сельскохозяйственной продукции, сложившихся в Ставропольском крае в апреле 2014 года не может быть принята за достоверную информацию по задолженности за периоды 2012,2013 и 2014 года, поскольку не позволяет определить цену на озимую пшеницу и зерно фуражное на дату, когда обязательство должно быть исполнено.
При таких обстоятельствах в удовлетворении требования истца о взыскании 3 475 270 рублей 39 копеек задолженности по арендной плате и проценты на нее отказано правомерно.
Истцом также заявлено требование о расторжении между обществом и сельскохозяйственным предприятием договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:05:000000:593.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 1 статьи 46 ЗК РФ установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством.
Основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя перечислены в статье 619 ГК РФ. В названной статье также указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 указанного Кодекса.
Из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
Несоблюдение сторонами досудебного порядка урегулирования спора влечет оставление искового заявления без рассмотрения (пункт 2 статьи 148 АПК РФ).
В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в части требования о расторжении договора истцом представлена претензия б/д, в которой ответчику предлагалось в срок до 12.01.2015 уплатить образовавшуюся задолженность и расторгнуть договор аренды земельного участка.
Однако после истечения установленного в претензии срока для добровольной уплаты арендных платежей и в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения истец не обращался к ответчику с предложением о расторжении договора во внесудебном порядке.
Таким образом, надлежащих доказательств, свидетельствующих о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора в части расторжения договора, истцом не представлено.
Учитывая данные обстоятельства, иск в части расторжения договора аренды обоснованно оставлен без рассмотрения судом первой инстанции на основании пункта 2 статьи 148 АПК РФ.
Вместе с тем, в обоснование заявленных требований сельскохозяйственное предприятие указывает на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:05:000000:593. Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.10.2014 по делу N А63-5598/2014 признано незаконным бездействие Управления Росреестра по СК, выразившееся в невнесении в ЕГРП записи об обременении данного участка договором аренды с сельскохозяйственным предприятием, и обязал внести соответствующую запись. На части данного участка (160 га) располагаются многолетние насаждения-виноградники возрастом от 3 до 5 лет. По мнению заявителя, земельным участком с кадастровым номером 26:05:000000:593 фактически владеет общество.
В подтверждение данных доводов ответчиком представлен акт обследования земельного участка от 11.07.2014, из которого следует, что в течение нескольких последних лет, а также на момент обследования фактически владеет и использует земельный участок ООО "Ставропольская управляющая компания"; на части земельного участка площадью 160 га располагаются виноградники, которые являются многолетними насаждениями. Примерный возраст насаждений на участке 3-5 лет; оставшаяся часть земельного участка площадью 540 га не используется в целях сельскохозяйственного производства, не обрабатывается надлежащим образом и поросла сорняком.
Факт использования земельного участка с кадастровым номером 26:05:000000:593 обществом отрицается.
Ссылка общества на то, что оно является добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером 26:05:000000:593 также не свидетельствует о фактическом использовании земельного участка в спорный период указанным лицом. При таких обстоятельствах, бесспорных и достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что земельный участок с кадастровым номером 26:05:000000:593 используется обществом в нарушение статьи 65 АПК РФ сельскохозяйственным предприятием не представлено.
Доказательств, свидетельствующих о том, что общество препятствовало сельскохозяйственному предприятию в использовании указанного земельного участка, ответчиком также не представлено.
Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Необходимым условием удовлетворения иска об устранении препятствий в пользовании имуществом является доказанность совокупности следующих обстоятельств: наличия у истца права собственности или иного права, предусмотренного статье 305 ГК РФ, наличия препятствий в осуществлении этого права, а также наличия обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся указанные препятствия.
Заявленные требования по встречному иску направлены на освобождение земельного участка с кадастровым номером 26:05:000000:593 только в части площади 160 га занятой многолетними насаждениями.
Как следует из материалов дела, в том числе актов обследования от 11.07.2014, от 29.05.2015, письма ЗАО "Ставропольский виноград" от 02.06.2015, виноградник на спорной территории посажен и выращивается с 2010-2011 годов ЗАО "Ставропольский виноград", то есть до выдела Андже С.К. своей доли из земельного участка с кадастровым номером 26:05:000000:82, находящегося в аренде у сельскохозяйственного предприятия, формирования земельного участка с кадастровым номером 26:05:000000:593 и передачи его в уставной капитал общества.
Таким образом, ответчик не мог не знать, что на земельном участке с кадастровым номером 26:05:000000:82, находящемся у него в аренде, с 2010 выращивается виноград.
Поскольку спорные многолетние насаждения обществом не высаживались, ему на праве собственности не принадлежат, иного сельскохозяйственным предприятием в нарушение статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что общество не является надлежащим ответчиком по встречному иску.
Довод сельскохозяйственного предприятия о том, что ЗАО "Ставропольский виноград" является зависимой по отношению к обществу организацией, поскольку общество является одним из его учредителей, не принимается апелляционным судом, поскольку указанные юридические лица являются самостоятельными хозяйствующими субъектами, выступающими в гражданском обороте от своего имени.
С учетом изложенного, в удовлетворении встречных требований отказано правомерно.
Доводы, изложенные заявителем в жалобе, основаны на ошибочном толковании норм права, а также содержат не согласие с выводами вступившего в законную силу судебного акта, в связи с чем не могут быть приняты во внимание, поскольку такой судебный акт не отменен и обязателен для исполнения в соответствии со статьей 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный суд апелляционный инстанции приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, им дана надлежащая правовая оценка, с которой апелляционный суд согласен.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, не выявлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 268, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.08.2015 по делу N А63-843/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
З.А.БЕЙТУГАНОВ
З.А.БЕЙТУГАНОВ
Судьи
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
Е.В.ЖУКОВ
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
Е.В.ЖУКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)