Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 июля 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Зелениной Т.Л.
судей Поляковой М.А., Скромовой Ю.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Габовой Е.А.,
при неявке лиц, участвующих в деле,
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску, закрытого акционерного общества "Торговый дом "Южноуральск",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 17 апреля 2017 года,
принятое судьей И.В.Евдокимовым
по делу N А60-44816/2016
по иску Администрации Южноуральского городского округа
к закрытому акционерному обществу "Торговый дом "Южноуральск" (ОГРН 1027401401554, ИНН 7424003520)
третье лицо: Смирнов Николай Геннадьевич
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,
по встречному иску закрытого акционерного общества "Торговый дом "Южноуральск" (ОГРН 1027401401554, ИНН 7424003520)
к Администрации Южноуральского городского округа
о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,
установил:
Администрации Южноуральского городского округа (истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к закрытому акционерному обществу "Торговый дом "Южноуральск" (ответчик) о взыскании по договору аренды от 16.05.2002 N 594 задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.12.2015 в сумме 131 463,39 руб., неустойки за период с 16.11.2013 по 16.09.2016 в размере 88 211,93 руб.
Ответчик предъявил к истцу встречный иск о понуждении к заключению долгосрочного договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209001:86.
На основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Смирнов Н.Г.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.04.2016 (резолютивная часть от 10.04.2017) первоначальный иск удовлетворен, с ответчика в пользу истца взыскано 131 463 руб. 39 коп. долга, 88 211 руб. 93 коп. неустойки. Встречный иск удовлетворен частично, на истца возложена обязанность совершить действия по перемене арендатора в договоре аренды на представление земельных участков в населенных пунктах от 16.05.2002 N 594 со Смирнова Николая Геннадьевича на закрытое акционерное общество "Торговый дом "Южноуральск".
Решение суда обжаловано ответчиком в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что с приобретением объекта недвижимости к нему перешли права на земельный участок, занятый зданием овощехранилища и необходимый для его использования. При этом размер участка по договору аренды в два раза превышает площадь здания. Также ответчик указывает, что ему не были известны условия договора аренды земельного участка, он не получал уведомления о размере арендной платы, в выкупе земельного участка ему было отказано. Кроме того, в расчете арендной платы, не учтен вид деятельности арендатора. Переработкой и хранением сельскохозяйственной продукции ответчик не занимается, коэффициент 3,3 применен неверно. Удовлетворение встречного иска, по мнению ответчика, также свидетельствует о том, что перемены лиц в договоре аренды земельного участка не было, требования о взыскании по договору арендной платы и неустойки предъявлены необоснованно. Ответчик просит решение суда отменить, встречный иск удовлетворить, в удовлетворении первоначального иска отказать.
Истец возражений на апелляционную жалобу не представил.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, Постановлением Главы города Южноуральска от 13.07.2001 N 856 Смирнову Н.Г. был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:37:02 09 001:86 площадью 805,03 кв. м для размещения овощехранилища по адресу: г. Южноуральск, ул. Заводская, 2 "А" корпус 12, сроком до 01.08.2050.
16.05.2002 между Администрацией Южноуральского городского округа (арендодатель) и Смирновым Н.Г. был заключен договор N 594 аренды указанного земельного участка.
По договору купли-продажи от 01.12.2008 ответчик приобрел нежилое здание (овощехранилище), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 74:37:0209001:86, переход права собственности зарегистрирован 23.01.2009.
Ссылаясь на то, что ответчик использует земельный участок без внесения арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с первоначальным иском.
Полагая, что ЗАО "Торговый дом "Южноуральск" не является стороной договора аренды от 16.05.2002 N 594, ответчик предъявил встречный иск.
Удовлетворяя первоначальный иск, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу п. 2.1 договора аренды от 16.05.2002 N 594 арендодатель устанавливает размер арендной платы на 1 год и имеет право индексировать ее в течение года в соответствии с действующими нормативными актами.
Пунктом 1 ст. 330 ГК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором неустойку.
По условиям договора аренды от 16.05.2002 N 594 арендатор за каждый день просрочки платежа арендной платы выплачивает штраф в размере 0,1% от суммы недоимки (п. 5.3 договора).
Согласно представленному истцом расчету арендной платы задолженность ответчика за заявленный период составила 131 463,39 руб., неустойка - 88 211,93 руб.
Доказательств внесения арендной платы за указанный период ответчиком не представлено.
В связи с чем, требования о взыскании долга и неустойки удовлетворены правомерно.
Доводы ответчика о том, что он не является стороной договора аренды от 16.05.2002 N 594, судом апелляционной инстанции отклоняются.
По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Таким образом, с приобретением права собственности на нежилое здание овощехранилища ответчик в силу закона приобрел права арендатора по договору аренды от 16.05.2002 N 594.
Довод ответчика о том, что размер земельного участка по договору аренды в два раза превышает площадь здания, также подлежит отклонению, поскольку к собственнику объекта недвижимости переходя права на земельный участок, не только занятый объектом недвижимости, но и необходимый для его использования. Как следует из представленной кадастровой выписки от 22.03.2016, земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209001:86 площадью 805 кв. м сформирован для размещения здания овощехранилища.
Ссылка ответчика на то, что ему не были известны условия договора аренды земельного участка и он не получал уведомления о размере арендной платы, не принимается. Действуя разумно и добросовестно, а также проявляя должную осмотрительность, при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости истец должен был выяснить вопрос о принадлежности продавцу объекта недвижимости земельного участка, на котором расположен этот объект, а также известить арендодателя о смене лиц в обязательстве.
Кроме того, письмом от 15.03.2011 истец уведомил ответчика о наличии договора аренды от 16.05.2002 N 594.
Судом апелляционной инстанции отклоняется довод ответчика о неправильном применении коэффициента К1 в размере 3.3, установленного для деятельности по производству, переработке и хранению сельскохозяйственной продукции. Расчет арендной платы правомерно произведен истцом исходя из фактического использования земельного участка, занятого зданием овощехранилища.
Частично удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что в связи с переходом прав арендатора к ответчику, а также при наличии его обращения о заключении договора аренды, истец обязан совершить действия по перемене арендатора в договоре аренды от 16.05.2002 N 594.
При этом удовлетворение встречного иска не свидетельствует об отсутствии фактической перемены лица в обязательстве, а только обязывает истца оформить существующие арендные отношения. Доводы апелляционной жалобы в этой части также являются необоснованными.
Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 N 8611/09).
Суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку. Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права, которые согласно ст. 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение суда от 17.04.2017 является законным, обоснованным и отмене не подлежит.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 апреля 2017 года по делу N А60-44816/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.07.2017 N 17АП-7962/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А60-44816/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июля 2017 г. N 17АП-7962/2017-ГК
Дело N А60-44816/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 июля 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Зелениной Т.Л.
судей Поляковой М.А., Скромовой Ю.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Габовой Е.А.,
при неявке лиц, участвующих в деле,
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску, закрытого акционерного общества "Торговый дом "Южноуральск",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 17 апреля 2017 года,
принятое судьей И.В.Евдокимовым
по делу N А60-44816/2016
по иску Администрации Южноуральского городского округа
к закрытому акционерному обществу "Торговый дом "Южноуральск" (ОГРН 1027401401554, ИНН 7424003520)
третье лицо: Смирнов Николай Геннадьевич
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,
по встречному иску закрытого акционерного общества "Торговый дом "Южноуральск" (ОГРН 1027401401554, ИНН 7424003520)
к Администрации Южноуральского городского округа
о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,
установил:
Администрации Южноуральского городского округа (истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к закрытому акционерному обществу "Торговый дом "Южноуральск" (ответчик) о взыскании по договору аренды от 16.05.2002 N 594 задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.12.2015 в сумме 131 463,39 руб., неустойки за период с 16.11.2013 по 16.09.2016 в размере 88 211,93 руб.
Ответчик предъявил к истцу встречный иск о понуждении к заключению долгосрочного договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209001:86.
На основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Смирнов Н.Г.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.04.2016 (резолютивная часть от 10.04.2017) первоначальный иск удовлетворен, с ответчика в пользу истца взыскано 131 463 руб. 39 коп. долга, 88 211 руб. 93 коп. неустойки. Встречный иск удовлетворен частично, на истца возложена обязанность совершить действия по перемене арендатора в договоре аренды на представление земельных участков в населенных пунктах от 16.05.2002 N 594 со Смирнова Николая Геннадьевича на закрытое акционерное общество "Торговый дом "Южноуральск".
Решение суда обжаловано ответчиком в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что с приобретением объекта недвижимости к нему перешли права на земельный участок, занятый зданием овощехранилища и необходимый для его использования. При этом размер участка по договору аренды в два раза превышает площадь здания. Также ответчик указывает, что ему не были известны условия договора аренды земельного участка, он не получал уведомления о размере арендной платы, в выкупе земельного участка ему было отказано. Кроме того, в расчете арендной платы, не учтен вид деятельности арендатора. Переработкой и хранением сельскохозяйственной продукции ответчик не занимается, коэффициент 3,3 применен неверно. Удовлетворение встречного иска, по мнению ответчика, также свидетельствует о том, что перемены лиц в договоре аренды земельного участка не было, требования о взыскании по договору арендной платы и неустойки предъявлены необоснованно. Ответчик просит решение суда отменить, встречный иск удовлетворить, в удовлетворении первоначального иска отказать.
Истец возражений на апелляционную жалобу не представил.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, Постановлением Главы города Южноуральска от 13.07.2001 N 856 Смирнову Н.Г. был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:37:02 09 001:86 площадью 805,03 кв. м для размещения овощехранилища по адресу: г. Южноуральск, ул. Заводская, 2 "А" корпус 12, сроком до 01.08.2050.
16.05.2002 между Администрацией Южноуральского городского округа (арендодатель) и Смирновым Н.Г. был заключен договор N 594 аренды указанного земельного участка.
По договору купли-продажи от 01.12.2008 ответчик приобрел нежилое здание (овощехранилище), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 74:37:0209001:86, переход права собственности зарегистрирован 23.01.2009.
Ссылаясь на то, что ответчик использует земельный участок без внесения арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с первоначальным иском.
Полагая, что ЗАО "Торговый дом "Южноуральск" не является стороной договора аренды от 16.05.2002 N 594, ответчик предъявил встречный иск.
Удовлетворяя первоначальный иск, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу п. 2.1 договора аренды от 16.05.2002 N 594 арендодатель устанавливает размер арендной платы на 1 год и имеет право индексировать ее в течение года в соответствии с действующими нормативными актами.
Пунктом 1 ст. 330 ГК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором неустойку.
По условиям договора аренды от 16.05.2002 N 594 арендатор за каждый день просрочки платежа арендной платы выплачивает штраф в размере 0,1% от суммы недоимки (п. 5.3 договора).
Согласно представленному истцом расчету арендной платы задолженность ответчика за заявленный период составила 131 463,39 руб., неустойка - 88 211,93 руб.
Доказательств внесения арендной платы за указанный период ответчиком не представлено.
В связи с чем, требования о взыскании долга и неустойки удовлетворены правомерно.
Доводы ответчика о том, что он не является стороной договора аренды от 16.05.2002 N 594, судом апелляционной инстанции отклоняются.
По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Таким образом, с приобретением права собственности на нежилое здание овощехранилища ответчик в силу закона приобрел права арендатора по договору аренды от 16.05.2002 N 594.
Довод ответчика о том, что размер земельного участка по договору аренды в два раза превышает площадь здания, также подлежит отклонению, поскольку к собственнику объекта недвижимости переходя права на земельный участок, не только занятый объектом недвижимости, но и необходимый для его использования. Как следует из представленной кадастровой выписки от 22.03.2016, земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209001:86 площадью 805 кв. м сформирован для размещения здания овощехранилища.
Ссылка ответчика на то, что ему не были известны условия договора аренды земельного участка и он не получал уведомления о размере арендной платы, не принимается. Действуя разумно и добросовестно, а также проявляя должную осмотрительность, при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости истец должен был выяснить вопрос о принадлежности продавцу объекта недвижимости земельного участка, на котором расположен этот объект, а также известить арендодателя о смене лиц в обязательстве.
Кроме того, письмом от 15.03.2011 истец уведомил ответчика о наличии договора аренды от 16.05.2002 N 594.
Судом апелляционной инстанции отклоняется довод ответчика о неправильном применении коэффициента К1 в размере 3.3, установленного для деятельности по производству, переработке и хранению сельскохозяйственной продукции. Расчет арендной платы правомерно произведен истцом исходя из фактического использования земельного участка, занятого зданием овощехранилища.
Частично удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что в связи с переходом прав арендатора к ответчику, а также при наличии его обращения о заключении договора аренды, истец обязан совершить действия по перемене арендатора в договоре аренды от 16.05.2002 N 594.
При этом удовлетворение встречного иска не свидетельствует об отсутствии фактической перемены лица в обязательстве, а только обязывает истца оформить существующие арендные отношения. Доводы апелляционной жалобы в этой части также являются необоснованными.
Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 N 8611/09).
Суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку. Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права, которые согласно ст. 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение суда от 17.04.2017 является законным, обоснованным и отмене не подлежит.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 апреля 2017 года по делу N А60-44816/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
Судьи
М.А.ПОЛЯКОВА
Ю.В.СКРОМОВА
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
Судьи
М.А.ПОЛЯКОВА
Ю.В.СКРОМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)