Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 мая 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПромСитиСтрой" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.02.2016 по делу N А76-20557/2015 (судья Бесихина Т.Н.).
В судебном заседании принял участие представитель акционерного общества "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки" Молчанова М.А. (доверенность от 30.12.2015).
Акционерное общество "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки" (далее - общество "ЮУ КЖСИ", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ПромСитиСтрой" (далее - общество "ПромСитиСтрой", ответчик) о взыскании задолженности по договору N 04-01/15-18-11 от 24.11.2011 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N 4472 от 29.09.2006 в размере 37 105 622 руб., неустойки за период с 30.08.2014 по 14.08.2015 в размере 12 801 438 руб. 90 коп., а также неустойки из расчета 0,1% на сумму долга 37 105 622 руб. за каждый день просрочки, начиная с 15.08.2015 по день уплаты ответчиком суммы задолженности.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Магнитогорска.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.02.2016 (резолютивная часть от 17.02.2016) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением суда не согласилось общество "ПромСитиСтрой" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Апеллянт указывает, что, не оспаривая размера основной задолженности по договору цессии, ответчик указывал на то, что имеются предусмотренные ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) основания освобождения его от уплаты неустойки, поскольку им предприняты все меры для исполнения денежного обязательства. В обоснование указанного обстоятельства апеллянт ссылается на оформление между истцом и ответчиком соглашения о намерениях от 11.02.2015, которым был предусмотрен возврат ответчиком истцу арендуемого земельного участка, и его заключение было обусловлено тяжелым материальным положением ответчика, а также необходимостью погашения задолженности ответчика перед истцом. Однако истец, признавая факт наличия такого соглашения, уклонялся от заключения договоров, оформляющих сделки по передаче права аренды земельного участка и погашения задолженности ответчика, в силу чего ответчик как лицо, предпринимавшее все меры по исполнению обязательств по договору уступки права от 24.11.2011 с той степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства, не может нести гражданско-правовые санкции. Указывает, что исполнить обязательство по перечислению денежных средств в порядке, предусмотренном п. 2 договора уступки права от 24.11.2011, не представлялось возможным ввиду наложения судебными приставами-исполнителями ареста на расчетные счета ответчика.
Апеллянт считает незаконным судебный акт в силу того, что судом указано на отсутствие заявления о несоразмерности неустойки, поскольку ответчик оспаривал факт начисления неустойки, не оспаривая только размер основного долга.
Податель апелляционной жалобы полагает, что судом не дана оценка обстоятельству отсутствия у истца права распоряжения земельным участком на основании договора уступки права от 24.11.2014, поскольку дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды от 29.09.2006, заключенного по результатам торгов, в нарушение ст. 381, 382 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) заключено без проведения торгов.
В подтверждение своей правовой позиции апеллянтом с апелляционной жалобой представлены копии писем общества "ПромСитиСтрой" исх. N 167 от 01.06.2015, исх. N 200/1 от 27.07.2015, исх. N 200/2 от 27.07.2015, исх. N 114 от 01.04.2015, исх. N 59 от 11.02.2015, исх. N 216 от 21.07.2015.
В приобщении к материалам дела письма ответчика исх. N 167 от 01.06.2015 судебной коллегией отказано ввиду наличия данного документа в деле (т. 2 л.д. 76).
Руководствуясь ч. 2 ст. 268 АПК РФ, п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", учитывая, что апеллянт не обосновал невозможность представления иных дополнительных доказательств в суд первой инстанции по уважительным причинам, при этом был надлежаще и своевременно извещен о дате судебного разбирательства по настоящему делу (т. 2 л.д. 71, 83), располагал достаточным количеством времени для подготовки к судебному разбирательству, суд апелляционной инстанции определил отказать апеллянту в принятии указанных дополнительных доказательств.
К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу ответчика от истца и третьего лица в суд апелляционной инстанции не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.
С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном мнении.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией города Магнитогорска (арендодатель) и обществом "ЮУ КЖСИ" (арендатор), являющимся единственным участником аукциона, в соответствии с подписанным договором купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N 4 от 28.09.2006 (т. 3 л.д. 4-9) был оформлен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 29.09.2006 N 4472 (с учетом протокола разногласий, т. 3 л.д. 11-16, 21).
По условиям п. п. 1.1, 2.1 указанного договора аренды арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель: земли населенных пунктов (жилая территориальная зона), с кадастровым номером 74:33:02 15 001:0048, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Правобережный район, ул. Набережная, общей площадью 32 615,12 кв. м, на срок до 01.10.2010.
Названный договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 27.12.2006, о чем свидетельствует отметка Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области на договоре (т. 3 л.д. 15).
Дополнительным соглашением от 26.01.2011 срок действия договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 29.09.2006 N 4472 продлен до 01.10.2014 (т. 3 л.д. 48-49).
Дополнительное соглашение также зарегистрировано в установленном законом порядке.
24.11.2011 между Администрацией города Магнитогорска от имени муниципального образования "город Магнитогорск" (арендодатель), обществом "ЮУ КЖСИ" (арендатор) и обществом "ПромСитиСтрой" (новый арендатор) подписан договор N 04-01/15-18-11 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N 4472 от 29.09.2006 (далее также - договор уступки прав и обязанностей N 04-01/15-18-11 от 24.11.2011; т. 1 л.д. 12-17).
По условиям п. 1 указанного договора уступки в соответствии со ст. 615 ГК РФ, ст. 22, 302 ЗК РФ арендатор с согласия арендодателя передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N 4472 от 29.09.2006 в редакции дополнительного соглашения от 26.01.2011 к договору, заключенному между арендодателем и арендатором, в отношении земельного участка из земель населенных пунктов (жилая территориальная зона) с кадастровым номером 74:33:0215001:0048, находящимся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Правобережный район, ул. Набережная, общей площадью 32 615,12 кв. м.
Согласно п. 2 договора уступки (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 12.01.2012 - т. 1 л.д. 22) передача прав и обязанностей, осуществляемая по настоящему договору, является возмездной. Стороны оценили передаваемые права и обязанности в 62 000 000 руб., в том числе НДС. Стоимость является договорной и определяется как сумма затрат, в том числе понесенных расходов арендатора, связанных с договорными обязательствами, уплаченных арендатором аукционных платежей по договору N 4 купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 28.09.2006, проектными работами, получением технических условий и т.п.
Оплата указанных денежных средств осуществляется в следующем порядке: 12 400 000 руб. - до 31.12.2012; 12 400 000 руб. - до 31.12.2013; 37 200 000 руб. - до 29.08.2014.
Пунктом 2 договора уступки прав и обязанностей N 04-01/15-18-11 от 24.11.2011 его стороны также предусмотрели, что оплата может быть произведена передачей права требования от нового арендатора арендатору квартир, расположенных в строящихся жилых домах на земельном участке, предоставленном по настоящему договора аренды, путем заключения между новым арендатором и арендатором в сроки, указанные в настоящем пункте для перечисления денежных средств, договоров участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов (где новый арендатор - застройщик, арендатор - участник долевого строительства), с зачетом оплаты нового арендатора по настоящему договору аренды в счет оплаты арендатора по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов.
В п. п. 9, 9.1. - 9.5 договора уступки прав и обязанностей N 04-01/15-18-11 от 24.11.2011 стороны согласовали условия договоров участия в долевом строительстве и порядок расчетов в случае заключения договоров участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов.
Характеристики квартир согласованы в приложении N 1 к договору уступки прав и обязанностей N 04-01/15-18-11 от 24.11.2011 (т. 1 л.д. 15).
Пунктом 12 договора уступки установлено, что за нарушение срока оплаты, предусмотренного п. 2 настоящего договора, новый арендатор уплачивает арендатору неустойку в размере 0,1% от суммы просрочки за каждый день.
Договор уступки прав и обязанностей N 04-01/15-18-11 от 24.11.2011 зарегистрирован в установленном законом порядке 14.12.2011, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (т. 1 л.д. 18).
По актам приема-передачи от 24.11.2011 и от 14.12.2011 (т. 1 л.д. 20, 21) истец передал ответчику земельный участок с кадастровым номером 74:33:02 15 001:0048, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Правобережный район, ул. Набережная, общей площадью 32 615,12 кв. м, а также подлинники документов, удостоверяющие право (требование).
Во исполнение условий договора уступки прав и обязанностей N 04-01/15-18-11 от 24.11.2011 и в счет исполнения обществом "ПромСитиСтрой" обязательства по оплате уступленного между истцом и ответчиком подписаны:
1) договор участия в долевом строительстве жилого дома N 01/01/2012/04-01/9-44-12 от 23.10.2012 и соглашение о прекращении в части встречных обязательств N 04-01/8-461-12 от 03.12.2012 (т. 1 л.д. 23-34, 35-37), на основании которых в счет оплаты обществом "ПромСитиСтрой" зачтено 6 265 054 руб.;
2) договор участия в долевом строительстве жилого дома N 02/01/2012/04-01/9-47-12 от 26.11.2012 и соглашение о прекращении в части встречных обязательств N 04-01/8-462-12 от 25.12.2012 (т. 1 л.д. 38-49, 50-52), на основании которых в счет оплаты обществом "ПромСитиСтрой" зачтено 6 175 626 руб.;
3) договор участия в долевом строительстве жилого дома N 07/01/2013 от 12.12.2013 и соглашение о прекращении в части встречных обязательств N 04-01/8-535-13 от 23.12.2013 (т. 1 л.д. 53-68, 69-71), на основании которых в счет оплаты обществом "ПромСитиСтрой" зачтено 12 453 698 руб.
Всего по указанным договорам в счет исполнения обязательств ответчика по договору уступки зачтена оплата в сумме 24 894 378 руб.
Между обществом "ЮУ КЖСИ" (сторона-1) и обществом "ПромСитиСтрой" (сторона-2) подписано соглашение о намерениях N 2 от 11.02.2015 (т. 2 л.д. 73-74), по условиям которого стороны пришли к соглашению, что в случае принятия решения стороной-1 о возврате права аренды земельных участков, выделенных из земельного участка с кадастровым номером 74:33:021501:0048 общей площадью 32 615,12 кв. м, право аренды на который ранее было передано стороной-1 стороне-2 по договору уступки прав и обязанностей N 04-01/15-18-11 от 24.11.2011, сторона-2 обязуется заключить со стороной-1 договор передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 15.12.2014, заключенным стороной-2 с Администрацией города Магнитогорска.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "ПромСитиСтрой" обязательств цессионария по договору уступки прав и обязанностей N 04-01/15-18-11 от 24.11.2011 в части оплаты уступленного и наличие задолженности по оплате в сумме 37 105 622 руб., общество "ЮУ КЖСИ" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик не исполнил обязательство по оплате стоимости приобретенного у истца права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:02 15 001:0048 на основании договора уступки прав и обязанностей N 04-01/15-18-11 от 24.11.2011.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда.
В соответствии со статьями 8, 307 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок.
На основании п. 1 ст. 382 ГК РФ (здесь и далее - в редакции, действовавшей на момент заключения договора уступки прав и обязанностей N 04-01/15-18-11 от 24.11.2011) право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
В силу п. п. 1 и 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком подписан договор уступки прав и обязанностей N 04-01/15-18-11 от 24.11.2011, согласно которому в соответствии со ст. 615 ГК РФ, ст. 22, 302 ЗК РФ истец с согласия Администрации города Магнитогорска передал ответчику все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N 4472 от 29.09.2006 в редакции дополнительного соглашения от 26.01.2011 в отношении земельного участка из земель населенных пунктов (жилая территориальная зона) с кадастровым номером 74:33:0215001:0048, находящимся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Правобережный район, ул. Набережная, общей площадью 32 615,12 кв. м (т. 1 л.д. 12-17).
Договор уступки прав и обязанностей N 04-01/15-18-11 от 24.11.2011 зарегистрирован 14.12.2011, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (т. 1 л.д. 18).
Действительность и заключенность указанного договора уступки сторонами не оспаривались (ч. 31 ст. 70 АПК РФ).
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Пунктом 2 названного договора уступки (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 12.01.2012 - т. 1 л.д. 22) стороны установили, что передача прав и обязанностей, осуществляемая по настоящему договору, является возмездной. Стороны оценили передаваемые права и обязанности в 62 000 000 руб., в том числе НДС. Стоимость является договорной и определяется как сумма затрат, в том числе понесенных расходов арендатора, связанных с договорными обязательствами, уплаченных арендатором аукционных платежей по договору N 4 купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 28.09.2006, проектными работами, получением технических условий и т.п. Оплата указанных денежных средств осуществляется в следующем порядке: 12 400 000 руб. - до 31.12.2012; 12 400 000 руб. - до 31.12.2013; 37 200 000 руб. - до 29.08.2014.
В силу ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Таким образом, истец вправе требовать от ответчика встречного предоставления в счет уступленного права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0215001:0048 в порядке и сроки, согласованные в п. 2 договора уступки прав и обязанностей N 04-01/15-18-11 от 24.11.2011.
Доводы подателя апелляционной жалобы об отсутствии у общества "ЮУ КЖСИ" права требования встречного предоставления в силу отсутствия у истца права распоряжения земельным участком по мотиву заключения дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды от 29.09.2006 без проведения торгов отклоняются судебной коллегией.
Вопреки доводам апеллянта, судом первой инстанции дана надлежащая оценка данным возражениям ответчика, и обоснованно применены нормы ст. 390 ГК РФ и разъяснения, изложенные в п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации", в силу которых недействительность требования, переданного на основании договора об уступке, не влечет недействительности этого договора, но при доказанности обстоятельств недействительности может служить основанием для привлечения цессионарием к ответственности кредитора, уступившего требование.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Доказательств, подтверждающих отсутствие задолженности по договору уступки прав и обязанностей N 04-01/15-18-11 от 24.11.2011 в части оплаты уступленного права аренды земельного участка в сумме 37 105 622 руб., ответчиком суду представлено не было.
Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате по договору уступки права и отсутствия задолженности перед цедентом лежит на цессионарии, однако таких доказательств ответчиком не представлено, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании суммы основного долга.
В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
Пунктом 12 договора уступки прав и обязанностей N 04-01/15-18-11 от 24.11.2011 стороны установили, что за нарушение срока оплаты, предусмотренного п. 2 настоящего договора, новый арендатор уплачивает арендатору неустойку в размере 0,1% от суммы просрочки за каждый день.
Таким образом, требуемая ст. 331 ГК РФ форма соглашения о неустойке соблюдена.
Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.
Включенная в договор неустойка выполняет обеспечительные функции и является дополнительным к основному (акцессорным) обязательством, следовательно, удовлетворение требования истца о взыскании с ответчика предусмотренной договором неустойки зависит от установления факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств, исполнение которых обеспечено неустойкой.
Поскольку обществом "ПромСитиСтрой" не было исполнено надлежащим образом, в срок, установленный в п. 2 договора уступки прав и обязанностей N 04-01/15-18-11 от 24.11.2011, обязательство цессионария по оплате уступленного права аренды земельного участка, что им по существу в суде первой инстанции не оспаривалось, суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика договорной неустойки.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о наличии оснований для освобождения его от уплаты неустойки, поскольку им предприняты все меры для исполнения денежного обязательства, являются необоснованными.
Пунктом 1 статьи 401 ГК РФ установлено, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Вместе с тем, пунктом 3 указанной статьи установлено специальное правило освобождения от ответственности за нарушение обязательства для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность.
Согласно данной норме, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Таким образом, лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, может быть освобождено от гражданско-правовых санкций за ненадлежащее исполнение обязательство, если только надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы (чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств).
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий. Не могут быть признаны непреодолимой силой обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства.
Обществом "ПромСитиСтрой" в материалы дела не представлены доказательства того, что просрочка оплаты была вызвана чрезвычайными и непредотвратимыми при данных условиях обстоятельствами.
Ссылка апеллянта на оформление между истцом и ответчиком соглашения о намерениях от 11.02.2015 отклоняется апелляционным судом, поскольку, как верно установил суд первой инстанции, из буквального содержания данного соглашения о намерениях не следует, что оно заключено в счет исполнения обязательств ответчика по договору уступки прав и обязанностей N 04-01/15-18-11 от 24.11.2011.
К тому же, в п. 1 соглашения о намерениях N 2 от 11.02.2015 (т. 2 л.д. 73-74) возможность заключения договора передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 15.12.2014, заключенным ответчиком с Администрацией города Магнитогорска, поставлена в зависимость от принятия истцом решения о возврате права аренды земельных участков, выделенных из земельного участка с кадастровым номером 74:33:021501:0048 общей площадью 32 615,12 кв. м, в то время как доказательств принятия обществом "ЮУ КЖСИ" такого решения обществом "ПромСитиСтрой" в дело не представлено.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не может признать обоснованными доводы апеллянта об уклонении истца от заключения договоров, оформляющих сделки по передаче права аренды земельного участка и погашения задолженности ответчика, поскольку в отсутствие у истца соответствующей обязанности указанные доводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Обстоятельство направления ответчиком истцу в порядке, предусмотренном п. 2 договора уступки права от 24.11.2011, предложений по заключению договоров участия в долевом строительстве жилого дома также не может быть расценено судом как надлежащее исполнение обязательства цессионарием, поскольку, как следует из материалов дела, в частности письма общества "ЮУ КЖСИ" от 10.08.2015 N 04-12/1813 (т. 2 л.д. 96), отказ истца от заключения договора был мотивирован положениями ст. 3 Федерального закона от 30.12.2014 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по причине отсутствия разрешения на строительство жилого дома, что апеллянтом не опровергнуто.
К тому же, как обоснованно указал суд первой инстанции, подобная переписка сторон имела место после истечения установленного срока исполнения обществом "ПромСитиСтрой" обязательства по оплате уступленного права, что не позволяет оценить изложенные действия ответчика в качестве надлежащего исполнения обязательства.
Доводы апеллянта о предпринятии ответчиком мер по исполнению обязательств по договору уступки права от 24.11.2011 с той степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства, и невозможности исполнения обязательства по перечислению денежных средств в порядке, предусмотренном п. 2 договора уступки права от 24.11.2011, ввиду наложения судебными приставами-исполнителями ареста на расчетные счета ответчика отклоняются судом как не свидетельствующие в порядке ч. 3 ст. 401 ГК РФ о наличии обстоятельств непреодолимой силы, объективно лишивших ответчика возможности исполнить денежное обязательство.
Относительно довода общества "ПромСитиСтрой" о том, что ответчик, оспаривая факт начисления неустойки, в том числе оспаривал ее на предмет несоразмерности последствиям неисполнения обязательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что данный довод основаны на субъективном мнении апеллянта, не подтвержден фактическими обстоятельствами дела, в то время как суд первой инстанции на основе представленных в дело возражений ответчика (т. 2 л.д. 71-72) пришел к обоснованному выводу об отсутствии со стороны ответчика заявления о снижении неустойки в силу ее чрезмерности в порядке ст. 333 ГК РФ.
Согласно разъяснениям, данным в п. п. 71, 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Таким образом, поскольку доводов относительно чрезмерности заявленной истцом неустойки ответчиком в суде первой инстанции не заявлялось, доказательства такой чрезмерности в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ суду представлены не были, суд пришел к верному выводу об отсутствии правовых и фактических оснований для снижения взыскиваемой договорной неустойки.
Взыскание судом договорной неустойки с ответчика в пользу истца по день фактического исполнения обязательства по уплате основного долга не противоречит ст. 330 ГК РФ (п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Поскольку определением арбитражного апелляционного суда от 04.04.2016 обществу "ПромСитиСтрой" предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе, указанная государственная пошлина подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.02.2016 по делу N А76-20557/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПромСитиСтрой" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПромСитиСтрой" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.05.2016 N 18АП-4221/2016 ПО ДЕЛУ N А76-20557/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 мая 2016 г. N 18АП-4221/2016
Дело N А76-20557/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 мая 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПромСитиСтрой" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.02.2016 по делу N А76-20557/2015 (судья Бесихина Т.Н.).
В судебном заседании принял участие представитель акционерного общества "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки" Молчанова М.А. (доверенность от 30.12.2015).
Акционерное общество "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки" (далее - общество "ЮУ КЖСИ", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ПромСитиСтрой" (далее - общество "ПромСитиСтрой", ответчик) о взыскании задолженности по договору N 04-01/15-18-11 от 24.11.2011 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N 4472 от 29.09.2006 в размере 37 105 622 руб., неустойки за период с 30.08.2014 по 14.08.2015 в размере 12 801 438 руб. 90 коп., а также неустойки из расчета 0,1% на сумму долга 37 105 622 руб. за каждый день просрочки, начиная с 15.08.2015 по день уплаты ответчиком суммы задолженности.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Магнитогорска.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.02.2016 (резолютивная часть от 17.02.2016) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением суда не согласилось общество "ПромСитиСтрой" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Апеллянт указывает, что, не оспаривая размера основной задолженности по договору цессии, ответчик указывал на то, что имеются предусмотренные ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) основания освобождения его от уплаты неустойки, поскольку им предприняты все меры для исполнения денежного обязательства. В обоснование указанного обстоятельства апеллянт ссылается на оформление между истцом и ответчиком соглашения о намерениях от 11.02.2015, которым был предусмотрен возврат ответчиком истцу арендуемого земельного участка, и его заключение было обусловлено тяжелым материальным положением ответчика, а также необходимостью погашения задолженности ответчика перед истцом. Однако истец, признавая факт наличия такого соглашения, уклонялся от заключения договоров, оформляющих сделки по передаче права аренды земельного участка и погашения задолженности ответчика, в силу чего ответчик как лицо, предпринимавшее все меры по исполнению обязательств по договору уступки права от 24.11.2011 с той степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства, не может нести гражданско-правовые санкции. Указывает, что исполнить обязательство по перечислению денежных средств в порядке, предусмотренном п. 2 договора уступки права от 24.11.2011, не представлялось возможным ввиду наложения судебными приставами-исполнителями ареста на расчетные счета ответчика.
Апеллянт считает незаконным судебный акт в силу того, что судом указано на отсутствие заявления о несоразмерности неустойки, поскольку ответчик оспаривал факт начисления неустойки, не оспаривая только размер основного долга.
Податель апелляционной жалобы полагает, что судом не дана оценка обстоятельству отсутствия у истца права распоряжения земельным участком на основании договора уступки права от 24.11.2014, поскольку дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды от 29.09.2006, заключенного по результатам торгов, в нарушение ст. 381, 382 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) заключено без проведения торгов.
В подтверждение своей правовой позиции апеллянтом с апелляционной жалобой представлены копии писем общества "ПромСитиСтрой" исх. N 167 от 01.06.2015, исх. N 200/1 от 27.07.2015, исх. N 200/2 от 27.07.2015, исх. N 114 от 01.04.2015, исх. N 59 от 11.02.2015, исх. N 216 от 21.07.2015.
В приобщении к материалам дела письма ответчика исх. N 167 от 01.06.2015 судебной коллегией отказано ввиду наличия данного документа в деле (т. 2 л.д. 76).
Руководствуясь ч. 2 ст. 268 АПК РФ, п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", учитывая, что апеллянт не обосновал невозможность представления иных дополнительных доказательств в суд первой инстанции по уважительным причинам, при этом был надлежаще и своевременно извещен о дате судебного разбирательства по настоящему делу (т. 2 л.д. 71, 83), располагал достаточным количеством времени для подготовки к судебному разбирательству, суд апелляционной инстанции определил отказать апеллянту в принятии указанных дополнительных доказательств.
К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу ответчика от истца и третьего лица в суд апелляционной инстанции не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.
С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном мнении.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией города Магнитогорска (арендодатель) и обществом "ЮУ КЖСИ" (арендатор), являющимся единственным участником аукциона, в соответствии с подписанным договором купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N 4 от 28.09.2006 (т. 3 л.д. 4-9) был оформлен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 29.09.2006 N 4472 (с учетом протокола разногласий, т. 3 л.д. 11-16, 21).
По условиям п. п. 1.1, 2.1 указанного договора аренды арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель: земли населенных пунктов (жилая территориальная зона), с кадастровым номером 74:33:02 15 001:0048, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Правобережный район, ул. Набережная, общей площадью 32 615,12 кв. м, на срок до 01.10.2010.
Названный договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 27.12.2006, о чем свидетельствует отметка Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области на договоре (т. 3 л.д. 15).
Дополнительным соглашением от 26.01.2011 срок действия договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 29.09.2006 N 4472 продлен до 01.10.2014 (т. 3 л.д. 48-49).
Дополнительное соглашение также зарегистрировано в установленном законом порядке.
24.11.2011 между Администрацией города Магнитогорска от имени муниципального образования "город Магнитогорск" (арендодатель), обществом "ЮУ КЖСИ" (арендатор) и обществом "ПромСитиСтрой" (новый арендатор) подписан договор N 04-01/15-18-11 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N 4472 от 29.09.2006 (далее также - договор уступки прав и обязанностей N 04-01/15-18-11 от 24.11.2011; т. 1 л.д. 12-17).
По условиям п. 1 указанного договора уступки в соответствии со ст. 615 ГК РФ, ст. 22, 302 ЗК РФ арендатор с согласия арендодателя передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N 4472 от 29.09.2006 в редакции дополнительного соглашения от 26.01.2011 к договору, заключенному между арендодателем и арендатором, в отношении земельного участка из земель населенных пунктов (жилая территориальная зона) с кадастровым номером 74:33:0215001:0048, находящимся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Правобережный район, ул. Набережная, общей площадью 32 615,12 кв. м.
Согласно п. 2 договора уступки (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 12.01.2012 - т. 1 л.д. 22) передача прав и обязанностей, осуществляемая по настоящему договору, является возмездной. Стороны оценили передаваемые права и обязанности в 62 000 000 руб., в том числе НДС. Стоимость является договорной и определяется как сумма затрат, в том числе понесенных расходов арендатора, связанных с договорными обязательствами, уплаченных арендатором аукционных платежей по договору N 4 купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 28.09.2006, проектными работами, получением технических условий и т.п.
Оплата указанных денежных средств осуществляется в следующем порядке: 12 400 000 руб. - до 31.12.2012; 12 400 000 руб. - до 31.12.2013; 37 200 000 руб. - до 29.08.2014.
Пунктом 2 договора уступки прав и обязанностей N 04-01/15-18-11 от 24.11.2011 его стороны также предусмотрели, что оплата может быть произведена передачей права требования от нового арендатора арендатору квартир, расположенных в строящихся жилых домах на земельном участке, предоставленном по настоящему договора аренды, путем заключения между новым арендатором и арендатором в сроки, указанные в настоящем пункте для перечисления денежных средств, договоров участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов (где новый арендатор - застройщик, арендатор - участник долевого строительства), с зачетом оплаты нового арендатора по настоящему договору аренды в счет оплаты арендатора по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов.
В п. п. 9, 9.1. - 9.5 договора уступки прав и обязанностей N 04-01/15-18-11 от 24.11.2011 стороны согласовали условия договоров участия в долевом строительстве и порядок расчетов в случае заключения договоров участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов.
Характеристики квартир согласованы в приложении N 1 к договору уступки прав и обязанностей N 04-01/15-18-11 от 24.11.2011 (т. 1 л.д. 15).
Пунктом 12 договора уступки установлено, что за нарушение срока оплаты, предусмотренного п. 2 настоящего договора, новый арендатор уплачивает арендатору неустойку в размере 0,1% от суммы просрочки за каждый день.
Договор уступки прав и обязанностей N 04-01/15-18-11 от 24.11.2011 зарегистрирован в установленном законом порядке 14.12.2011, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (т. 1 л.д. 18).
По актам приема-передачи от 24.11.2011 и от 14.12.2011 (т. 1 л.д. 20, 21) истец передал ответчику земельный участок с кадастровым номером 74:33:02 15 001:0048, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Правобережный район, ул. Набережная, общей площадью 32 615,12 кв. м, а также подлинники документов, удостоверяющие право (требование).
Во исполнение условий договора уступки прав и обязанностей N 04-01/15-18-11 от 24.11.2011 и в счет исполнения обществом "ПромСитиСтрой" обязательства по оплате уступленного между истцом и ответчиком подписаны:
1) договор участия в долевом строительстве жилого дома N 01/01/2012/04-01/9-44-12 от 23.10.2012 и соглашение о прекращении в части встречных обязательств N 04-01/8-461-12 от 03.12.2012 (т. 1 л.д. 23-34, 35-37), на основании которых в счет оплаты обществом "ПромСитиСтрой" зачтено 6 265 054 руб.;
2) договор участия в долевом строительстве жилого дома N 02/01/2012/04-01/9-47-12 от 26.11.2012 и соглашение о прекращении в части встречных обязательств N 04-01/8-462-12 от 25.12.2012 (т. 1 л.д. 38-49, 50-52), на основании которых в счет оплаты обществом "ПромСитиСтрой" зачтено 6 175 626 руб.;
3) договор участия в долевом строительстве жилого дома N 07/01/2013 от 12.12.2013 и соглашение о прекращении в части встречных обязательств N 04-01/8-535-13 от 23.12.2013 (т. 1 л.д. 53-68, 69-71), на основании которых в счет оплаты обществом "ПромСитиСтрой" зачтено 12 453 698 руб.
Всего по указанным договорам в счет исполнения обязательств ответчика по договору уступки зачтена оплата в сумме 24 894 378 руб.
Между обществом "ЮУ КЖСИ" (сторона-1) и обществом "ПромСитиСтрой" (сторона-2) подписано соглашение о намерениях N 2 от 11.02.2015 (т. 2 л.д. 73-74), по условиям которого стороны пришли к соглашению, что в случае принятия решения стороной-1 о возврате права аренды земельных участков, выделенных из земельного участка с кадастровым номером 74:33:021501:0048 общей площадью 32 615,12 кв. м, право аренды на который ранее было передано стороной-1 стороне-2 по договору уступки прав и обязанностей N 04-01/15-18-11 от 24.11.2011, сторона-2 обязуется заключить со стороной-1 договор передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 15.12.2014, заключенным стороной-2 с Администрацией города Магнитогорска.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "ПромСитиСтрой" обязательств цессионария по договору уступки прав и обязанностей N 04-01/15-18-11 от 24.11.2011 в части оплаты уступленного и наличие задолженности по оплате в сумме 37 105 622 руб., общество "ЮУ КЖСИ" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик не исполнил обязательство по оплате стоимости приобретенного у истца права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:02 15 001:0048 на основании договора уступки прав и обязанностей N 04-01/15-18-11 от 24.11.2011.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда.
В соответствии со статьями 8, 307 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок.
На основании п. 1 ст. 382 ГК РФ (здесь и далее - в редакции, действовавшей на момент заключения договора уступки прав и обязанностей N 04-01/15-18-11 от 24.11.2011) право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
В силу п. п. 1 и 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком подписан договор уступки прав и обязанностей N 04-01/15-18-11 от 24.11.2011, согласно которому в соответствии со ст. 615 ГК РФ, ст. 22, 302 ЗК РФ истец с согласия Администрации города Магнитогорска передал ответчику все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N 4472 от 29.09.2006 в редакции дополнительного соглашения от 26.01.2011 в отношении земельного участка из земель населенных пунктов (жилая территориальная зона) с кадастровым номером 74:33:0215001:0048, находящимся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Правобережный район, ул. Набережная, общей площадью 32 615,12 кв. м (т. 1 л.д. 12-17).
Договор уступки прав и обязанностей N 04-01/15-18-11 от 24.11.2011 зарегистрирован 14.12.2011, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (т. 1 л.д. 18).
Действительность и заключенность указанного договора уступки сторонами не оспаривались (ч. 31 ст. 70 АПК РФ).
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Пунктом 2 названного договора уступки (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 12.01.2012 - т. 1 л.д. 22) стороны установили, что передача прав и обязанностей, осуществляемая по настоящему договору, является возмездной. Стороны оценили передаваемые права и обязанности в 62 000 000 руб., в том числе НДС. Стоимость является договорной и определяется как сумма затрат, в том числе понесенных расходов арендатора, связанных с договорными обязательствами, уплаченных арендатором аукционных платежей по договору N 4 купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 28.09.2006, проектными работами, получением технических условий и т.п. Оплата указанных денежных средств осуществляется в следующем порядке: 12 400 000 руб. - до 31.12.2012; 12 400 000 руб. - до 31.12.2013; 37 200 000 руб. - до 29.08.2014.
В силу ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Таким образом, истец вправе требовать от ответчика встречного предоставления в счет уступленного права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0215001:0048 в порядке и сроки, согласованные в п. 2 договора уступки прав и обязанностей N 04-01/15-18-11 от 24.11.2011.
Доводы подателя апелляционной жалобы об отсутствии у общества "ЮУ КЖСИ" права требования встречного предоставления в силу отсутствия у истца права распоряжения земельным участком по мотиву заключения дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды от 29.09.2006 без проведения торгов отклоняются судебной коллегией.
Вопреки доводам апеллянта, судом первой инстанции дана надлежащая оценка данным возражениям ответчика, и обоснованно применены нормы ст. 390 ГК РФ и разъяснения, изложенные в п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации", в силу которых недействительность требования, переданного на основании договора об уступке, не влечет недействительности этого договора, но при доказанности обстоятельств недействительности может служить основанием для привлечения цессионарием к ответственности кредитора, уступившего требование.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Доказательств, подтверждающих отсутствие задолженности по договору уступки прав и обязанностей N 04-01/15-18-11 от 24.11.2011 в части оплаты уступленного права аренды земельного участка в сумме 37 105 622 руб., ответчиком суду представлено не было.
Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате по договору уступки права и отсутствия задолженности перед цедентом лежит на цессионарии, однако таких доказательств ответчиком не представлено, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании суммы основного долга.
В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
Пунктом 12 договора уступки прав и обязанностей N 04-01/15-18-11 от 24.11.2011 стороны установили, что за нарушение срока оплаты, предусмотренного п. 2 настоящего договора, новый арендатор уплачивает арендатору неустойку в размере 0,1% от суммы просрочки за каждый день.
Таким образом, требуемая ст. 331 ГК РФ форма соглашения о неустойке соблюдена.
Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.
Включенная в договор неустойка выполняет обеспечительные функции и является дополнительным к основному (акцессорным) обязательством, следовательно, удовлетворение требования истца о взыскании с ответчика предусмотренной договором неустойки зависит от установления факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств, исполнение которых обеспечено неустойкой.
Поскольку обществом "ПромСитиСтрой" не было исполнено надлежащим образом, в срок, установленный в п. 2 договора уступки прав и обязанностей N 04-01/15-18-11 от 24.11.2011, обязательство цессионария по оплате уступленного права аренды земельного участка, что им по существу в суде первой инстанции не оспаривалось, суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика договорной неустойки.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о наличии оснований для освобождения его от уплаты неустойки, поскольку им предприняты все меры для исполнения денежного обязательства, являются необоснованными.
Пунктом 1 статьи 401 ГК РФ установлено, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Вместе с тем, пунктом 3 указанной статьи установлено специальное правило освобождения от ответственности за нарушение обязательства для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность.
Согласно данной норме, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Таким образом, лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, может быть освобождено от гражданско-правовых санкций за ненадлежащее исполнение обязательство, если только надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы (чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств).
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий. Не могут быть признаны непреодолимой силой обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства.
Обществом "ПромСитиСтрой" в материалы дела не представлены доказательства того, что просрочка оплаты была вызвана чрезвычайными и непредотвратимыми при данных условиях обстоятельствами.
Ссылка апеллянта на оформление между истцом и ответчиком соглашения о намерениях от 11.02.2015 отклоняется апелляционным судом, поскольку, как верно установил суд первой инстанции, из буквального содержания данного соглашения о намерениях не следует, что оно заключено в счет исполнения обязательств ответчика по договору уступки прав и обязанностей N 04-01/15-18-11 от 24.11.2011.
К тому же, в п. 1 соглашения о намерениях N 2 от 11.02.2015 (т. 2 л.д. 73-74) возможность заключения договора передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 15.12.2014, заключенным ответчиком с Администрацией города Магнитогорска, поставлена в зависимость от принятия истцом решения о возврате права аренды земельных участков, выделенных из земельного участка с кадастровым номером 74:33:021501:0048 общей площадью 32 615,12 кв. м, в то время как доказательств принятия обществом "ЮУ КЖСИ" такого решения обществом "ПромСитиСтрой" в дело не представлено.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не может признать обоснованными доводы апеллянта об уклонении истца от заключения договоров, оформляющих сделки по передаче права аренды земельного участка и погашения задолженности ответчика, поскольку в отсутствие у истца соответствующей обязанности указанные доводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Обстоятельство направления ответчиком истцу в порядке, предусмотренном п. 2 договора уступки права от 24.11.2011, предложений по заключению договоров участия в долевом строительстве жилого дома также не может быть расценено судом как надлежащее исполнение обязательства цессионарием, поскольку, как следует из материалов дела, в частности письма общества "ЮУ КЖСИ" от 10.08.2015 N 04-12/1813 (т. 2 л.д. 96), отказ истца от заключения договора был мотивирован положениями ст. 3 Федерального закона от 30.12.2014 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по причине отсутствия разрешения на строительство жилого дома, что апеллянтом не опровергнуто.
К тому же, как обоснованно указал суд первой инстанции, подобная переписка сторон имела место после истечения установленного срока исполнения обществом "ПромСитиСтрой" обязательства по оплате уступленного права, что не позволяет оценить изложенные действия ответчика в качестве надлежащего исполнения обязательства.
Доводы апеллянта о предпринятии ответчиком мер по исполнению обязательств по договору уступки права от 24.11.2011 с той степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства, и невозможности исполнения обязательства по перечислению денежных средств в порядке, предусмотренном п. 2 договора уступки права от 24.11.2011, ввиду наложения судебными приставами-исполнителями ареста на расчетные счета ответчика отклоняются судом как не свидетельствующие в порядке ч. 3 ст. 401 ГК РФ о наличии обстоятельств непреодолимой силы, объективно лишивших ответчика возможности исполнить денежное обязательство.
Относительно довода общества "ПромСитиСтрой" о том, что ответчик, оспаривая факт начисления неустойки, в том числе оспаривал ее на предмет несоразмерности последствиям неисполнения обязательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что данный довод основаны на субъективном мнении апеллянта, не подтвержден фактическими обстоятельствами дела, в то время как суд первой инстанции на основе представленных в дело возражений ответчика (т. 2 л.д. 71-72) пришел к обоснованному выводу об отсутствии со стороны ответчика заявления о снижении неустойки в силу ее чрезмерности в порядке ст. 333 ГК РФ.
Согласно разъяснениям, данным в п. п. 71, 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Таким образом, поскольку доводов относительно чрезмерности заявленной истцом неустойки ответчиком в суде первой инстанции не заявлялось, доказательства такой чрезмерности в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ суду представлены не были, суд пришел к верному выводу об отсутствии правовых и фактических оснований для снижения взыскиваемой договорной неустойки.
Взыскание судом договорной неустойки с ответчика в пользу истца по день фактического исполнения обязательства по уплате основного долга не противоречит ст. 330 ГК РФ (п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Поскольку определением арбитражного апелляционного суда от 04.04.2016 обществу "ПромСитиСтрой" предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе, указанная государственная пошлина подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.02.2016 по делу N А76-20557/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПромСитиСтрой" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПромСитиСтрой" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)