Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Полный текст постановления изготовлен 28 января 2016 года
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Т.Е. Стасюк,
судей: В.М. Сухотиной, Д.Г. Ярцева,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Т.В. Унжаковой,
при участии в судебном заседании:
от истца - Гуслов А.Н. по доверенности от 12.05.2015, паспорт,
- от ответчика - Бабушкин Ю.С. по доверенности от 11.01.2016, паспорт;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "СибИнтерСтрой" (рег. N 07АП-12470/15 (1))
на решение Арбитражного суда Томской области от 10 ноября 2015 года по делу N А67-1919/2015 (судья Д.И. Янущик)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "СибИнтерСтрой" (ОГРН 1107017020505)
к Закрытому акционерному обществу "Производственно-коммерческая фирма "Саванта" (ОГРН 1027000769850)
о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2014, оформленного в виде заявления о расторжении договора от 28.02.2015, и признании договора действующим (не расторгнутым),
Общество с ограниченной ответственностью "СибИнтерСтрой" (далее - ООО "СибИнтерСтрой") обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Производственно-коммерческая фирма "Саванта" далее - ЗАО ПКФ "Саванта") о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2014, оформленного в виде заявления о расторжении договора от 28.02.2015, и признании договора действующим (не расторгнутым).
Решением Арбитражного суда от 10.11.2015 в удовлетворении исковых требований ООО "СибИнтерСтрой" отказано.
Не согласившись с принятым по делу решением, ООО "СибИнтерСтрой", обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на незаконность и необоснованность вынесенного судебного акта.
В обоснование к отмене решения апеллянт пояснил, что не производил оплату по договору купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2014 по причине правовой неопределенности, так как ООО "ИнвестГрупп" обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительными открытых торгов по продаже имущества ЗАО "ПКФ "Саванта", и были приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области производить государственную регистрацию возникновения, перехода и прекращения прав, а также регистрацию любых сделок, направленных на отчуждение и обременение объектов, являющихся предметом спорного договора. Кроме того, в отношении приобретенного ООО "СибИнтерСтрой" земельного участка имелось ряд обременений в виде договоров ипотеки в пользу ОАО "Банк Уралсиб".
По мнению апеллянта, в данном случае имеет место злоупотребление своими правами со стороны ЗАО ПКФ "Саванта, поскольку истец в сложившейся ситуации правовой неопределенности нес существенные риски в случае оплаты имущества, указанному обстоятельству оценка судом при рассмотрении иска не дана.
Кроме того, апеллянт указывает на то, что при рассмотрении дела судом первой инстанции не учтено, что юридически ООО "СибИнтерСтрой" рассчиталось по договору купли-продажи полностью (частично денежными средствами, частично векселем); договором купли-продажи возможность одностороннего отказа, в случае неполной оплаты, предусмотрена не была; в соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации ЗАО "ПКФ "Саванта" могло отказаться от исполнения договора только в части.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции, представитель истца апелляционную жалобу поддержал по основаниям в ней изложенным.
Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил оставить решение Арбитражного суда Томской области без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность определения Арбитражного суда Томской области от 10 ноября 2015 года в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта.
Определением арбитражного суда от 17.08.2012 в реестр требований кредиторов ЗАО "ПКФ "Саванта" включены требования ОАО "УРАЛСИБ" на общую сумму 38 777 948,29 руб., в качестве требований, обеспеченных залогом недвижимого имущества должника, в том числе залогом земельного участка площадью 23 851,00 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, условный номер объекта 70:21:0100004:0141, находящийся по адресу: Томская область, г. Томск, улица Профсоюзная, 2, стр. 84.
Определением суда от 19.03.2014 утвержден Порядок проведения торгов по продаже заложенного имущества ЗАО "ПКФ "Саванта", утверждена начальная цена продажи недвижимого имущества в соответствии с Приложением к Порядку проведения торгов по продаже имущества должника.
20.06.2014 состоялись торги по продаже имущества в соответствии с порядком проведения торгов.
По лоту N 1 (земельный участок для эксплуатации и обслуживания сооружения подкрановых путей площадью 23 851,00 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, условный номер объекта 70:21:0100004:0141, находящийся по адресу: Томская область, г. Томск, улица Профсоюзная, 2, стр. 84) победителем стало ООО "СибИнтерСтрой", цена продажи - 6 048 000 руб.
Между ЗАО "ПКФ "Саванта" (в лице конкурсного управляющего Курносова Е.Е.) и ООО "СибИнтерСтрой" заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2014, предметом продажи по которому являлся земельный участок для эксплуатации и обслуживания сооружения подкрановых путей площадью 23 851,00 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, условный номер объекта 70:21:0100004:0141, находящийся по адресу: Томская область, г. Томск, улица Профсоюзная, 2, стр. 84.
По условиям договора (пункт 2.1) оплата стоимости земельного участка, составившая 6 048 000 руб., должна быть произведена в следующем порядке: 1 152 000 руб. вносится в качестве задатка, оставшаяся стоимость в течение 5 дней с даты заключения договора в безналичном порядке путем перечисления на расчетный счет продавца (пункты 2.2, 2.3 договора купли-продажи от 30.07.2014).
В связи с тем, что оплата стоимости земельного участка не была произведена, конкурсным управляющим в адрес ООО "СибИнтерСтрой" было направлено уведомление от 27.02.2015 об одностороннем отказе от исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2014. Истцом указанное заявление получено 28.02.2015.
Ссылаясь на то, что оплата стоимости земельного участка не производилась по причине подачи ООО "ИнвестГрупп" в Арбитражный суд Томской области иска о признании недействительными открытых торгов по продаже имущества ЗАО "ПКФ "Саванта"; принятия арбитражным судом в рамках данного дела обеспечительных мер в виде запрещения Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области производить государственную регистрацию возникновения, перехода и прекращения прав, а также регистрацию любых сделок, направленных на отчуждение и обременение объектов, являющихся предметом договора купли продажи недвижимого имущества от 30.07.2014, а также на наличие в отношении приобретенного земельного участка обременений в виде четырех договоров ипотеки в пользу ОАО "БАНК УРАЛСИБ", ООО "СибИнтерСтрой" обратилось с настоящим исковым заявлением в суд.
Отказывая в удовлетворении требований ООО "СибИнтерСтрой", суд первой инстанции исходил из того, что препятствовавшие истцу обстоятельства исполнить договор купли-продажи, на которые тот указывает в настоящем иске, отпали после 18.12.2014, соответственно, истец был обязан произвести исполнение по оплате приобретенного имущества; обязательство передать земельный участок является неделимым, в связи с чем суд отклонил ссылку истца на частичную оплату (в виде внесенного задатка) и на пункт 4 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве приостановить встречное исполнение лишь в части. Также суд первой инстанции отклонил довод истца об исполнении обязанности по оплате путем передачи векселя, указав на то, что вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Томской области от 27.07.2015 по делу N А67-1923/2012 дополнительное соглашение, которым был изменен порядок оплаты земельного участка признано ничтожным.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции пришел к правильным выводам по существу спора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Порядок продажи имущества организации - банкрота определен статьями 110, 111 и 139 Закона о банкротстве.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).
20.06.2014 были проведены торги по продаже имущества ЗАО "ПКФ "Саванта" по итогам которого между ЗАО "ПКФ "Саванта" (в лице конкурсного управляющего Курносова Е.Е.) (продавцом) и ООО "СибИнтерСтрой" (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2014, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель обязался принять и оплатить следующее имущество: земельный участок для эксплуатации и обслуживания сооружения подкрановых путей площадью 23 851,00 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 70:21:0100004:0141, по адресу: Томская область, г. Томск, улица Профсоюзная, 2, стр. 84.
Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи цена объекта составила 6 048 000 руб.
Пунктом 4.1 договора купли-продажи от 30.07.2014 предусмотрено, что передача недвижимого имущества покупателю производится по передаточному акту после полной оплаты недвижимого имущества покупателем.
В соответствии с пунктом 2.2 договора купли-продажи от 30.07.2014 задаток в сумме 1 152 000 руб., внесенный для участия в торгах, засчитывается в счет исполнения обязательств победителем торгов по оплате приобретенного имущества. При этом оплата стоимости приобретенного покупателем недвижимого имущества должна была быть осуществлена в полном объеме в течение 5 дней с даты заключения договора купли-продажи путем перечисления денежных средств на специальный расчетный счет продавца (пункт 2.3 договора).
Следовательно, по условиям договора у ООО "СибИнтерСтрой" возникло встречное денежное обязательство по оплате оставшейся стоимости недвижимого имущества в размере 4 896 000 руб. в срок до 04.08.2014.
Считая длительное невыполнение ООО "СибИнтерСтрой" обязательства по оплате стоимости имущества существенным нарушением условий договора купли-продажи, ЗАО "ПКФ "Саванта" направило в адрес ООО "СибИнтерСтрой" уведомление об отказе от исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2014.
Согласно пункту 1 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.
Согласно пункту 2 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.
Статьей 328 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено право лица, не получившего исполнения предусмотренного договором обязательства по своему выбору приостановить исполнение своего встречного обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Согласно части первой статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, допустимыми доказательствами.
Факт частичной оплаты приобретенного на торгах имущества и отсутствие полной оплаты (недоплата в размере 4 896 000 руб.) истцом не опровергается, подтверждается представленными в дело доказательствами.
Таким образом, судом первой инстанции верно установлено, что ЗАО "ПКФ "Саванта", не получив от истца оплаты стоимости земельного участка было вправе отказаться от исполнения своих обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2014.
Довод апеллянта о том, что встречное обязательство по оплате приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2014 оплачено не было, поскольку на момент приобретения имущества существовала правовая неопределенность в связи с оспариванием ООО "ИнвестГрупп" открытых торгов по продаже имущества ЗАО "ПКФ "Саванта" и принятием обеспечительных меры в отношении объектов, являющихся предметом договора купли-продажи, а также наличием обременений в виде договоров ипотеки в пользу ОАО "Банк Уралсиб", судом апелляционной инстанции отклоняется на основании следующего.
Как следует из материалов дела, на момент рассмотрения настоящего дела определением Арбитражного суда Томской области от 10.10.2014, в рамках дела N А67-1923/2012 в удовлетворении требований ООО "ИнвестГрупп" о признании торгов недействительными отказано, обеспечительные меры отменены.
Материалами дела подтверждено, что спорный земельный участок продавался на торгах, как имущество обремененное правом залога ОАО "Банк Уралсиб" и ООО "ИнвестГрупп", соответственно, приобретая его, истец знал о наличии этих обременений.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, приводит к прекращению права залога в силу закона.
Следовательно, неопределенность на которую ссылается апеллянт была снята и объективных препятствий в регистрации перехода права собственности на земельный участок к ООО "СибИнтерСтрой", при выполнении им своих обязанностей по договору купли-продажи от 30.07.2014 не имелось.
Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу, что обстоятельства, служившие основанием для приостановления обязанности по оплате стоимости земельного участка отпали 18.12.2014 (вступление в законную силу определения арбитражного суда об отказе в признании торгов недействительными) и ООО "СибИнтерСтрой" обязано было произвести оплату по договору.
Ссылка апеллянта о том, что юридически ООО "СибИнтерСтрой" рассчиталось по договору купли-продажи полностью (частично денежными средствами, частично векселем) судом апелляционной инстанции признается несостоятельной. Судом первой инстанции дана правильная оценка данному доводу, поскольку такой порядок расчетов ООО "СибИнтерСтрой" с ЗАО "ПКФ "Саванта" по договору купли-продажи от 30.07.2014 (путем передачи векселя) противоречит не только утвержденному арбитражным судом Порядку продажи имущества должника, условиям договора купли продажи от 30.07.2014, но и целям и задачам реализации имущества должника в ходе конкурсного производства. На ничтожность дополнительного соглашения N 1-н от 10.10.2014, которым был изменено порядок оплаты, указано в определении Арбитражного суда Томской области от 27.07.2015 по делу N А67-1923/2012.
Отклоняя довод жалобы о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации ЗАО "ПКФ "Саванта" могло отказаться от исполнения договора только в части, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что обязательство передать земельный участок является неделимым, соответственно отказаться от части данного обязательства невозможно.
В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, повторяют позицию апеллянта по делу, были предметом полного и всестороннего рассмотрения и оценки судом первой инстанции, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, выражают лишь несогласие с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены судебного акта и подлежат отклонению.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 110, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
Решение Арбитражного суда Томской области от 10 ноября 2015 года по делу N А67-1919/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.01.2016 N 07АП-12470/2015, 07АП-12470/15(1) ПО ДЕЛУ N А67-1919/2015
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 января 2016 г. по делу N А67-1919/2015
Полный текст постановления изготовлен 28 января 2016 года
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Т.Е. Стасюк,
судей: В.М. Сухотиной, Д.Г. Ярцева,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Т.В. Унжаковой,
при участии в судебном заседании:
от истца - Гуслов А.Н. по доверенности от 12.05.2015, паспорт,
- от ответчика - Бабушкин Ю.С. по доверенности от 11.01.2016, паспорт;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "СибИнтерСтрой" (рег. N 07АП-12470/15 (1))
на решение Арбитражного суда Томской области от 10 ноября 2015 года по делу N А67-1919/2015 (судья Д.И. Янущик)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "СибИнтерСтрой" (ОГРН 1107017020505)
к Закрытому акционерному обществу "Производственно-коммерческая фирма "Саванта" (ОГРН 1027000769850)
о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2014, оформленного в виде заявления о расторжении договора от 28.02.2015, и признании договора действующим (не расторгнутым),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "СибИнтерСтрой" (далее - ООО "СибИнтерСтрой") обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Производственно-коммерческая фирма "Саванта" далее - ЗАО ПКФ "Саванта") о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2014, оформленного в виде заявления о расторжении договора от 28.02.2015, и признании договора действующим (не расторгнутым).
Решением Арбитражного суда от 10.11.2015 в удовлетворении исковых требований ООО "СибИнтерСтрой" отказано.
Не согласившись с принятым по делу решением, ООО "СибИнтерСтрой", обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на незаконность и необоснованность вынесенного судебного акта.
В обоснование к отмене решения апеллянт пояснил, что не производил оплату по договору купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2014 по причине правовой неопределенности, так как ООО "ИнвестГрупп" обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительными открытых торгов по продаже имущества ЗАО "ПКФ "Саванта", и были приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области производить государственную регистрацию возникновения, перехода и прекращения прав, а также регистрацию любых сделок, направленных на отчуждение и обременение объектов, являющихся предметом спорного договора. Кроме того, в отношении приобретенного ООО "СибИнтерСтрой" земельного участка имелось ряд обременений в виде договоров ипотеки в пользу ОАО "Банк Уралсиб".
По мнению апеллянта, в данном случае имеет место злоупотребление своими правами со стороны ЗАО ПКФ "Саванта, поскольку истец в сложившейся ситуации правовой неопределенности нес существенные риски в случае оплаты имущества, указанному обстоятельству оценка судом при рассмотрении иска не дана.
Кроме того, апеллянт указывает на то, что при рассмотрении дела судом первой инстанции не учтено, что юридически ООО "СибИнтерСтрой" рассчиталось по договору купли-продажи полностью (частично денежными средствами, частично векселем); договором купли-продажи возможность одностороннего отказа, в случае неполной оплаты, предусмотрена не была; в соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации ЗАО "ПКФ "Саванта" могло отказаться от исполнения договора только в части.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции, представитель истца апелляционную жалобу поддержал по основаниям в ней изложенным.
Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил оставить решение Арбитражного суда Томской области без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность определения Арбитражного суда Томской области от 10 ноября 2015 года в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта.
Определением арбитражного суда от 17.08.2012 в реестр требований кредиторов ЗАО "ПКФ "Саванта" включены требования ОАО "УРАЛСИБ" на общую сумму 38 777 948,29 руб., в качестве требований, обеспеченных залогом недвижимого имущества должника, в том числе залогом земельного участка площадью 23 851,00 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, условный номер объекта 70:21:0100004:0141, находящийся по адресу: Томская область, г. Томск, улица Профсоюзная, 2, стр. 84.
Определением суда от 19.03.2014 утвержден Порядок проведения торгов по продаже заложенного имущества ЗАО "ПКФ "Саванта", утверждена начальная цена продажи недвижимого имущества в соответствии с Приложением к Порядку проведения торгов по продаже имущества должника.
20.06.2014 состоялись торги по продаже имущества в соответствии с порядком проведения торгов.
По лоту N 1 (земельный участок для эксплуатации и обслуживания сооружения подкрановых путей площадью 23 851,00 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, условный номер объекта 70:21:0100004:0141, находящийся по адресу: Томская область, г. Томск, улица Профсоюзная, 2, стр. 84) победителем стало ООО "СибИнтерСтрой", цена продажи - 6 048 000 руб.
Между ЗАО "ПКФ "Саванта" (в лице конкурсного управляющего Курносова Е.Е.) и ООО "СибИнтерСтрой" заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2014, предметом продажи по которому являлся земельный участок для эксплуатации и обслуживания сооружения подкрановых путей площадью 23 851,00 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, условный номер объекта 70:21:0100004:0141, находящийся по адресу: Томская область, г. Томск, улица Профсоюзная, 2, стр. 84.
По условиям договора (пункт 2.1) оплата стоимости земельного участка, составившая 6 048 000 руб., должна быть произведена в следующем порядке: 1 152 000 руб. вносится в качестве задатка, оставшаяся стоимость в течение 5 дней с даты заключения договора в безналичном порядке путем перечисления на расчетный счет продавца (пункты 2.2, 2.3 договора купли-продажи от 30.07.2014).
В связи с тем, что оплата стоимости земельного участка не была произведена, конкурсным управляющим в адрес ООО "СибИнтерСтрой" было направлено уведомление от 27.02.2015 об одностороннем отказе от исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2014. Истцом указанное заявление получено 28.02.2015.
Ссылаясь на то, что оплата стоимости земельного участка не производилась по причине подачи ООО "ИнвестГрупп" в Арбитражный суд Томской области иска о признании недействительными открытых торгов по продаже имущества ЗАО "ПКФ "Саванта"; принятия арбитражным судом в рамках данного дела обеспечительных мер в виде запрещения Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области производить государственную регистрацию возникновения, перехода и прекращения прав, а также регистрацию любых сделок, направленных на отчуждение и обременение объектов, являющихся предметом договора купли продажи недвижимого имущества от 30.07.2014, а также на наличие в отношении приобретенного земельного участка обременений в виде четырех договоров ипотеки в пользу ОАО "БАНК УРАЛСИБ", ООО "СибИнтерСтрой" обратилось с настоящим исковым заявлением в суд.
Отказывая в удовлетворении требований ООО "СибИнтерСтрой", суд первой инстанции исходил из того, что препятствовавшие истцу обстоятельства исполнить договор купли-продажи, на которые тот указывает в настоящем иске, отпали после 18.12.2014, соответственно, истец был обязан произвести исполнение по оплате приобретенного имущества; обязательство передать земельный участок является неделимым, в связи с чем суд отклонил ссылку истца на частичную оплату (в виде внесенного задатка) и на пункт 4 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве приостановить встречное исполнение лишь в части. Также суд первой инстанции отклонил довод истца об исполнении обязанности по оплате путем передачи векселя, указав на то, что вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Томской области от 27.07.2015 по делу N А67-1923/2012 дополнительное соглашение, которым был изменен порядок оплаты земельного участка признано ничтожным.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции пришел к правильным выводам по существу спора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Порядок продажи имущества организации - банкрота определен статьями 110, 111 и 139 Закона о банкротстве.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).
20.06.2014 были проведены торги по продаже имущества ЗАО "ПКФ "Саванта" по итогам которого между ЗАО "ПКФ "Саванта" (в лице конкурсного управляющего Курносова Е.Е.) (продавцом) и ООО "СибИнтерСтрой" (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2014, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель обязался принять и оплатить следующее имущество: земельный участок для эксплуатации и обслуживания сооружения подкрановых путей площадью 23 851,00 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 70:21:0100004:0141, по адресу: Томская область, г. Томск, улица Профсоюзная, 2, стр. 84.
Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи цена объекта составила 6 048 000 руб.
Пунктом 4.1 договора купли-продажи от 30.07.2014 предусмотрено, что передача недвижимого имущества покупателю производится по передаточному акту после полной оплаты недвижимого имущества покупателем.
В соответствии с пунктом 2.2 договора купли-продажи от 30.07.2014 задаток в сумме 1 152 000 руб., внесенный для участия в торгах, засчитывается в счет исполнения обязательств победителем торгов по оплате приобретенного имущества. При этом оплата стоимости приобретенного покупателем недвижимого имущества должна была быть осуществлена в полном объеме в течение 5 дней с даты заключения договора купли-продажи путем перечисления денежных средств на специальный расчетный счет продавца (пункт 2.3 договора).
Следовательно, по условиям договора у ООО "СибИнтерСтрой" возникло встречное денежное обязательство по оплате оставшейся стоимости недвижимого имущества в размере 4 896 000 руб. в срок до 04.08.2014.
Считая длительное невыполнение ООО "СибИнтерСтрой" обязательства по оплате стоимости имущества существенным нарушением условий договора купли-продажи, ЗАО "ПКФ "Саванта" направило в адрес ООО "СибИнтерСтрой" уведомление об отказе от исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2014.
Согласно пункту 1 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.
Согласно пункту 2 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.
Статьей 328 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено право лица, не получившего исполнения предусмотренного договором обязательства по своему выбору приостановить исполнение своего встречного обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Согласно части первой статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, допустимыми доказательствами.
Факт частичной оплаты приобретенного на торгах имущества и отсутствие полной оплаты (недоплата в размере 4 896 000 руб.) истцом не опровергается, подтверждается представленными в дело доказательствами.
Таким образом, судом первой инстанции верно установлено, что ЗАО "ПКФ "Саванта", не получив от истца оплаты стоимости земельного участка было вправе отказаться от исполнения своих обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2014.
Довод апеллянта о том, что встречное обязательство по оплате приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2014 оплачено не было, поскольку на момент приобретения имущества существовала правовая неопределенность в связи с оспариванием ООО "ИнвестГрупп" открытых торгов по продаже имущества ЗАО "ПКФ "Саванта" и принятием обеспечительных меры в отношении объектов, являющихся предметом договора купли-продажи, а также наличием обременений в виде договоров ипотеки в пользу ОАО "Банк Уралсиб", судом апелляционной инстанции отклоняется на основании следующего.
Как следует из материалов дела, на момент рассмотрения настоящего дела определением Арбитражного суда Томской области от 10.10.2014, в рамках дела N А67-1923/2012 в удовлетворении требований ООО "ИнвестГрупп" о признании торгов недействительными отказано, обеспечительные меры отменены.
Материалами дела подтверждено, что спорный земельный участок продавался на торгах, как имущество обремененное правом залога ОАО "Банк Уралсиб" и ООО "ИнвестГрупп", соответственно, приобретая его, истец знал о наличии этих обременений.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, приводит к прекращению права залога в силу закона.
Следовательно, неопределенность на которую ссылается апеллянт была снята и объективных препятствий в регистрации перехода права собственности на земельный участок к ООО "СибИнтерСтрой", при выполнении им своих обязанностей по договору купли-продажи от 30.07.2014 не имелось.
Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу, что обстоятельства, служившие основанием для приостановления обязанности по оплате стоимости земельного участка отпали 18.12.2014 (вступление в законную силу определения арбитражного суда об отказе в признании торгов недействительными) и ООО "СибИнтерСтрой" обязано было произвести оплату по договору.
Ссылка апеллянта о том, что юридически ООО "СибИнтерСтрой" рассчиталось по договору купли-продажи полностью (частично денежными средствами, частично векселем) судом апелляционной инстанции признается несостоятельной. Судом первой инстанции дана правильная оценка данному доводу, поскольку такой порядок расчетов ООО "СибИнтерСтрой" с ЗАО "ПКФ "Саванта" по договору купли-продажи от 30.07.2014 (путем передачи векселя) противоречит не только утвержденному арбитражным судом Порядку продажи имущества должника, условиям договора купли продажи от 30.07.2014, но и целям и задачам реализации имущества должника в ходе конкурсного производства. На ничтожность дополнительного соглашения N 1-н от 10.10.2014, которым был изменено порядок оплаты, указано в определении Арбитражного суда Томской области от 27.07.2015 по делу N А67-1923/2012.
Отклоняя довод жалобы о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации ЗАО "ПКФ "Саванта" могло отказаться от исполнения договора только в части, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что обязательство передать земельный участок является неделимым, соответственно отказаться от части данного обязательства невозможно.
В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, повторяют позицию апеллянта по делу, были предметом полного и всестороннего рассмотрения и оценки судом первой инстанции, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, выражают лишь несогласие с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены судебного акта и подлежат отклонению.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 110, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Томской области от 10 ноября 2015 года по делу N А67-1919/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Т.Е.СТАСЮК
Т.Е.СТАСЮК
Судьи
В.М.СУХОТИНА
Д.Г.ЯРЦЕВ
В.М.СУХОТИНА
Д.Г.ЯРЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)