Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Прокуратура полагала, что администрация произвела отчуждение участков в нарушение требований федерального и регионального законодательства, в ущерб интересам муниципального образования.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 августа 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - прокуратуры Краснодарского края (ОГРН 1032304930020) - Солдатова С.А. (служебное удостоверение), от ответчиков: администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района (ОГРН 1052331330556) - Косенко А.В. (доверенность от 21.11.2016), общества с ограниченной ответственностью "СпецАвтоГрад" (ОГРН 1082356000870) - Паниной Н.В. (доверенность от 16.08.2017), Придня А.Ю. (доверенность от 15.05.2017), Тимошенко А.А. (доверенность от 22.05.2017), рассмотрев кассационную жалобу прокуратуры Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2017 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2017 (судьи Еремина О.А., Величко М.Г., Новик В.Л.) по делу N А32-40682/2016, установил следующее.
Заместитель прокурора Краснодарского края (далее - прокуратура края, прокурор) в интересах муниципального образования Усть-Лабинское городское поселение Усть-Лабинского района обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района (далее - администрация поселения) и обществу с ограниченной ответственностью "СпецАвтоГрад" (далее - общество, ООО "СпецАвтоГрад"), в котором просил:
- признать недействительным (ничтожным) договор от 10.02.2016 N 0500000024 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:35:0501000:701, расположенного по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, северо-западная часть г. Усть-Лабинска, заключенный администрацией поселения и обществом,
- применить последствия недействительности (ничтожности) данной сделки путем обязания общества возвратить администрации поселения земельный участок с кадастровым номером 23:35:0501000:701, а администрации поселения - возвратить обществу денежные средства, полученные от продажи участка, в размере 358 801 рубль,
- признать недействительным (ничтожным) договор от 10.02.2016 N 0500000023 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:35:0501000:768, расположенного по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, северо-западная часть г. Усть-Лабинска, заключенный администрацией поселения и обществом,
- применить последствия недействительности (ничтожности) данной сделки путем обязания общества возвратить администрации поселения земельный участок с кадастровым номером 23:35:0501000:768, а администрации поселения - возвратить обществу денежные средства, полученные от продажи участка, в размере 130 251 рубль.
Решением от 14.03.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 05.06.2017, в удовлетворении требований отказано.
Судебные акты мотивированы следующим. Между администрацией поселения и обществом 10.02.2016 заключены договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 23:35:0501000:701, 23:35:0501000:768 из состава земель населенных пунктов, для сельскохозяйственного использования. Ранее по договорам аренды от 05.04.2011 (сроком действия до 31.01.2016) и от 30.12.2011 (сроком действия до 26.12.2016) земельные участки с кадастровыми номерами 23:35:0501000:701, 23:35:0501000:768 из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного использования предоставлены обществу в аренду администрацией муниципального образования Усть-Лабинский район. По истечении 3-х лет с момента заключения договоров аренды, и до дня окончания срока действия арендных отношений, общество обратилось в администрацию поселения с заявлениями о проведении административной процедуры по предоставлению ему указанных участков в собственность за плату без проведения торгов, результатом которой стало заключение договоров от 10.02.2016 купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 23:35:0501000:701, 23:35:0501000:768. Договоры купли-продажи прошли государственную экспертизу и 01.03.2016 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) зарегистрирован переход к обществу права собственности на участки. Общество соответствует критериям, поименованным в подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), и является субъектом, имеющим право на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов на основании указанной нормы. К заявлению о выкупе земельных участков обществом были в полном объеме представлены документы в соответствии с законодательно установленным перечнем. Подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса предусматривает возможность приобретения в собственность без торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу. Определяющим признаком земельных участков, подпадающих под действие указанной нормы, является не категория земель сельскохозяйственного назначения, а именно предназначение участков для ведения сельскохозяйственного производства. В силу пункта 1 статьи 81 Земельного кодекса в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам, в том числе, сельскохозяйственного использования (подпункт 6). Прокурор в исковом заявлении ссылается на статью 10.1 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон края N 532-КЗ), которая предусматривает, что арендатор земельного участка, предоставленного из земель населенных пунктов, и предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, вправе приобрести такой участок в собственность по цене в размере 15% его кадастровой стоимости в случае, если право аренды этого арендатора возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения таким участком на право аренды, и на участке отсутствуют здания, сооружения. Названная норма краевого закона не запрещает обществу как арендатору земельных участков, надлежаще их использующему, выкупить участки по цене 100% кадастровой стоимости. Предусмотренная договорами от 10.02.2016 цена в размере 100% кадастровой стоимости земельных участков соответствует подпункту 8 пункта 2.1 раздела 2 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края (утвержден постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226, далее - постановление N 226, Порядок определения цены земельных участков). При заключении договоров купли-продажи земельных участков от 10.02.2016 сторонами соблюдены требования действующего законодательства.
Оставляя решение от 14.03.2017 без изменения, суд апелляционной инстанции также отметил, что согласно кадастровым паспортам спорных земельных участков они отнесены к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования. Согласно имеющимся в материалах дела сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности ООО "СпецАвтоГрад" является выращивание зерновых, зернобобовых культур и семян масличных культур. Судом первой инстанции установлено, что в период действия договоров аренды ООО "СпецАвтоГрад" использовало указанные земельные участки в соответствии с разрешенным видом использования, осуществляло их содержание, в том числе поддержку надлежащего санитарного состояния. Довод прокурора о том, что спорные земельные участки расположены в функциональной зоне "территория торгово-выставочного комплекса (проектируемые здания и сооружения)", при рассмотрении дела в суде первой инстанции не заявлялся, представленное в обоснование данного довода письмо управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Усть-Лабинский район от 24.03.2017 в суд первой инстанции не представлялось, составлено после принятия обжалуемого решения, в связи с чем, во внимание апелляционным судом не приняты.
В кассационной жалобе прокуратура края просит решение от 14.03.2017 и апелляционное постановление от 05.06.2017 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
По мнению подателя жалобы, выводы судов первой и апелляционной инстанций являются ошибочными. По общему правилу, право на приобретение в собственность земельных участков из состава земель населенных пунктов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов принадлежит собственникам объектов недвижимости, расположенных на них, в силу статьи 39.20 Земельного кодекса. Положения подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, регламентирующие предоставление в собственность без проведения торгов земельных участков, предоставленных в аренду юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды, применяются исключительно к участкам из состава земель сельскохозяйственного назначения. В противном случае, арендаторы земельных участков из состава земель населенных пунктов с видом разрешенного использования "для ведения сельскохозяйственного производства" имеют преимущество в выкупе участка, находящегося в муниципальной (публичной) собственности, в сравнении с арендаторами земельных участков из состава земель населенных пунктов с иными видами разрешенного использования. Согласно пункту 2 статьи 15 Земельного кодекса граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Порядок выкупа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, расположенных в границах населенного пункта и предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, на которых отсутствуют объекты недвижимости, регламентирован статьей 10.1 Закона края N 532-КЗ. Из положений данной статьи следует, что арендатор земельного участка, предоставленного из земель населенного пункта и предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, вправе приобрести такой земельный участок в собственность, если право аренды этого арендатора возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования таким участком и в случае отсутствия на нем зданий и сооружений. Право аренды спорных земельных участков возникло у общества не в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, а на основании договоров аренды, заключенных с органом местного самоуправления по результатам открытого аукциона. Следовательно, орган местного самоуправления неправомерно предоставил обществу в собственность спорные земельные участки. Судом апелляционной инстанции не дана оценку тому обстоятельству, что спорные участки согласно генеральному плану Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района, утвержденному решением Совета Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района от 15.09.2011 N 9, расположены в функциональной зоне "территория торгово-выставочного комплекса (проектируемые здания и сооружения)". Данное обстоятельство исключало возможность заключения договоров купли-продажи спорных участков с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования". Продажа спорных участков, расположенных в указанной функциональной зоне, позволит ответчику в последующем осуществлять застройку участков объектами недвижимости.
Администрацией поселения и обществом представлены письменные отзывы с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.
В судебном заседании представитель прокуратуры края на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представители администрации поселения и общества просили жалобу отклонить.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 11.05.2010 на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок из земель населенных пунктов площадью 28 263 кв. м с кадастровым номером 23:35:0501000:701, местоположением относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, северо-западная часть г. Усть-Лабинска. В кадастровом паспорте участка от 17.12.2015 указан вид его разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования" (т. 1, л.д. 20-22).
Сведения о земельном участке из земель населенных пунктов площадью 10 256 кв. м с кадастровым номером 23:35:0501000:768, местоположением относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, северо-западная часть г. Усть-Лабинска, внесены в государственный кадастр недвижимости 08.06.2011. В кадастровом паспорте участка от 17.12.2015 указан вид его разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования" (т. 1, л.д. 12-14).
Земельный участок с кадастровым номером 23:35:0501000:701 на основании договора аренды от 05.04.2011 был передан во временное пользование ООО "СпецАвтоГрад" на срок по 31.01.2016, арендная сделка зарегистрирована в ЕГРП, обременение участка арендой в пользу общества отражено в государственном кадастре недвижимости. Соглашением от 10.02.2016 администрация поселения (арендодатель) и общество (арендатор) расторгли договор от 05.04.2011 N 3500002400 аренды земельного участка для сельскохозяйственного использования, находящегося в государственной собственности, предметом которого являлся участок с кадастровым номером 23:35:0501000:701 общей площадью 28 263 кв. м (т. 1, л.д. 20-22, 23-24, 25).
Земельный участок с кадастровым номером 23:35:0501000:768 на основании договора аренды от 30.12.2011 был передан во временное пользование ООО "СпецАвтоГрад", арендная сделка зарегистрирована в ЕГРП, обременение участка арендой в пользу общества отражено в государственном кадастре недвижимости. Соглашением от 10.02.2016 администрация поселения (арендодатель) и общество (арендатор) расторгли договор от 30.12.2011 N 3500002601 аренды земельного участка для сельскохозяйственного использования, находящегося в государственной собственности, предметом которого являлся участок с кадастровым номером 23:35:0501000:768 общей площадью 10 256 кв. м (т. 1, л.д. 12-14, 15-16, 17).
10.02.2016 администрация поселения (продавец) и ООО "СпецАвтоГрад" (покупатель) заключили договоры N 0500000023, N 0500000024 купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности, по условиям которых продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договоров земельный участок площадью 28 263 кв. м с кадастровым номером 23:35:0501000:701 (по цене 358 801 руб. 61 коп.) и площадью 10 256 кв. м с кадастровым номером 23:35:0501000:768 (по цене 130 251 руб. 20 коп.), расположенные в северо-западной части г. Усть-Лабинска Усть-Лабинского района Краснодарского края, имеющие вид разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования". Названные в пунктах 2.1 договоров купли-продажи суммы внесены покупателем путем перечисления платежными поручениями от 10.02.2016 N 17, N 18 (пункты 2.2 договоров купли-продажи), участки переданы покупателю по передаточным актам (т. 1, л.д. 10, 11, 18, 19).
Полагая, что администрация поселения произвела отчуждение в собственность общества спорных земельных участков из состава земель населенных пунктов по договорам купли-продажи от 10.02.2016 в нарушение требований законодательства Российской Федерации, Краснодарского края, и в ущерб интересам муниципального образования Усть-Лабинское городское поселение Усть-Лабинского района, прокуратура края обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Согласно части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с исками о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной названными органами, об истребовании государственного и муниципального имущества из чужого незаконного владения.
Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (часть 3 статьи 52 Кодекса).
Положениями пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).
В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса установлено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса (в применимой к спорным сделкам от 10.02.2016 редакции), без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 2 статьи 10.1 Закона края N 532-КЗ в редакции Закона Краснодарского края от 17.02.2015 N 3121-КЗ (действует с 01.03.2015), арендатор земельного участка, который предоставлен из земель населенного пункта и предназначен для ведения сельскохозяйственного производства, вправе приобрести такой земельный участок в собственность по цене в размере 15 процентов его кадастровой стоимости в случае, если право аренды этого арендатора возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения таким земельным участком на право аренды в случае отсутствия на нем зданий и сооружений.
Вопросы предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентированы статьями 39.14, 39.17 Земельного кодекса, основания для отказа в таком предоставлении - статьей 39.16 Земельного кодекса.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции пришли к выводу о том, что при заключении оспариваемых договоров от 10.02.2016 N 0500000023, N 0500000024 купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 23:35:0501000:701, 23:35:0501000:768 сторонами соблюдены требования действующего законодательства, в связи с чем, отказали прокурору в иске.
Доводы кассационной жалобы, обусловленные тем, что положения подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, регламентирующие предоставление в собственность без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и предоставленных в аренду юридическому лицу, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды, применяются исключительно к участкам из состава земель сельскохозяйственного назначения, окружным судом не принимаются, поскольку не основаны на содержании названной нормы, в которой отсутствует конкретное указание на ее относимость к земельным участкам определенной категории земель, перечень которых содержится в пункте 1 статьи 7 Земельного кодекса.
В таком же истолковании положения подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса применены Верховным Судом Российской Федерации при рассмотрении дела N А11-1477/2016 (определение от 16.05.2017 N 301-КГ17-4419).
Ссылаясь на пункт 2 статьи 15 Земельного кодекса о равном доступе граждан и юридических лиц к приобретению земельных участков в собственность, податель жалобы не учитывает, что случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (с иными особенностями) регламентируются законом, вследствие чего граждане и юридические лица, не имеющие права на приобретение земельного участка в каком-либо из установленных в законе случаев, не могут считаться находящимися в худшем (неравном) положении, по сравнению с гражданами и юридическими лицами, подпадающими под действие разрешительных норм.
Не разделяет арбитражный суд округа и возражения прокурора относительно несоответствия договоров от 10.02.2016 N 0500000023, N 0500000024 купли-продажи земельных участков требованиям статьи 10.1 Закона края N 532-КЗ.
Статьей 10.1 Закона края N 532-КЗ в редакции Закона Краснодарского края от 17.02.2015 N 3121-КЗ установлена цена земельных участков, приобретаемых в собственность по основанию, закрепленному пунктом 3.1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ, Вводный закон), что в рассматриваемом в настоящем деле случае места не имело.
Вместе с тем, доводы истца о неполном исследовании судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, окружной суд находит правомерными.
Согласно пунктам 4 и 5 части 2 статьи 125, части 1 статьи 168 Кодекса рассмотрение дела в арбитражном суде происходит исходя из предмета и основания, заявленных в иске. При этом под предметом иска понимается материально-правовое требование истца к ответчику, в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 N 5150/12).
В силу части 1 статьи 133, части 1 статьи 168 Кодекса арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактического содержания правоотношений; суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10.
Предметом возникшего спора выступила норма подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, предусматривающая продажу без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства (при соблюдении условий, перечисленных в данном подпункте).
Видно из состоявшихся по делу судебных актов, что предназначение для ведения сельскохозяйственного производства земельных участков с кадастровыми номерами 23:35:0501000:701, 23:35:0501000:768, относящихся к категории земель населенных пунктов, суды определили исходя из основного вида деятельности общества (по данным выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, сформированной по состоянию на 13.01.2017), разрешенного использования участков согласно кадастровым паспортам и условиям договоров аренды земельных участков от 05.04.2011, от 30.12.2011.
Между тем, сведения выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, сформированной по состоянию на 13.01.2017, не могли не подтвердить, ни опровергнуть основной вид деятельности ответчика на дату совершения сделок купли-продажи земельных участков (10.02.2016).
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости, содержание которой раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне и указываются в градостроительном регламенте в отношении земельных участков, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны (пункт 1 части 6 статьи 30, часть 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, далее - Градостроительный кодекс).
Градостроительные регламенты включаются в правила землепользования и застройки, являющиеся документом градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (пункт 8 статьи 1, пункт 3 части 2 статьи 30 Градостроительного кодекса).
Градостроительный регламент представляет собой устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 9 статьи 1 Градостроительного кодекса, в применимой к спорным договорам редакции).
В силу требований части 3 статьи 9, частей 9 и 10 статьи 31, пункта 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса должен быть соблюден принцип соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану.
Территориальные зоны конкретизируют положения документов территориального планирования в целях определения правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом назначение территории, отнесенной к функциональным зонам, в соответствии с положениями статьи 1, статьи 34 и 35 Градостроительного кодекса, пункта 3.1.5 Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации, утвержденной постановлением Госстроя России от 29 октября 2002 года N 150.
Поскольку судебные инстанции не исследовали и не применили при разрешении настоящего спора действующие по состоянию на момент заключения оспариваемых договоров купли-продажи земельных участков от 10.02.2016 документы территориального планирования муниципального образования Усть-Лабинское городское поселение, правила землепользования и застройки, предназначение земельных участков с кадастровыми номерами 23:35:0501000:701, 23:35:0501000:768 для ведения сельскохозяйственного производства и возможность их отчуждения в частную собственность без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса не могут считаться достоверно установленными, а решение от 14.03.2017 и апелляционное постановление от 05.06.2017 - не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права (часть 4 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, пункт 3 часть 1 статьи 287, часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать исчерпывающую оценку доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации прокуратура края от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобождена.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2017 по делу N А32-40682/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 24.08.2017 N Ф08-5356/2017 ПО ДЕЛУ N А32-40682/2016
Требование: О признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи земельных участков, применении последствий недействительности (ничтожности) сделок.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Прокуратура полагала, что администрация произвела отчуждение участков в нарушение требований федерального и регионального законодательства, в ущерб интересам муниципального образования.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 августа 2017 г. по делу N А32-40682/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 августа 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - прокуратуры Краснодарского края (ОГРН 1032304930020) - Солдатова С.А. (служебное удостоверение), от ответчиков: администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района (ОГРН 1052331330556) - Косенко А.В. (доверенность от 21.11.2016), общества с ограниченной ответственностью "СпецАвтоГрад" (ОГРН 1082356000870) - Паниной Н.В. (доверенность от 16.08.2017), Придня А.Ю. (доверенность от 15.05.2017), Тимошенко А.А. (доверенность от 22.05.2017), рассмотрев кассационную жалобу прокуратуры Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2017 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2017 (судьи Еремина О.А., Величко М.Г., Новик В.Л.) по делу N А32-40682/2016, установил следующее.
Заместитель прокурора Краснодарского края (далее - прокуратура края, прокурор) в интересах муниципального образования Усть-Лабинское городское поселение Усть-Лабинского района обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района (далее - администрация поселения) и обществу с ограниченной ответственностью "СпецАвтоГрад" (далее - общество, ООО "СпецАвтоГрад"), в котором просил:
- признать недействительным (ничтожным) договор от 10.02.2016 N 0500000024 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:35:0501000:701, расположенного по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, северо-западная часть г. Усть-Лабинска, заключенный администрацией поселения и обществом,
- применить последствия недействительности (ничтожности) данной сделки путем обязания общества возвратить администрации поселения земельный участок с кадастровым номером 23:35:0501000:701, а администрации поселения - возвратить обществу денежные средства, полученные от продажи участка, в размере 358 801 рубль,
- признать недействительным (ничтожным) договор от 10.02.2016 N 0500000023 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:35:0501000:768, расположенного по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, северо-западная часть г. Усть-Лабинска, заключенный администрацией поселения и обществом,
- применить последствия недействительности (ничтожности) данной сделки путем обязания общества возвратить администрации поселения земельный участок с кадастровым номером 23:35:0501000:768, а администрации поселения - возвратить обществу денежные средства, полученные от продажи участка, в размере 130 251 рубль.
Решением от 14.03.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 05.06.2017, в удовлетворении требований отказано.
Судебные акты мотивированы следующим. Между администрацией поселения и обществом 10.02.2016 заключены договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 23:35:0501000:701, 23:35:0501000:768 из состава земель населенных пунктов, для сельскохозяйственного использования. Ранее по договорам аренды от 05.04.2011 (сроком действия до 31.01.2016) и от 30.12.2011 (сроком действия до 26.12.2016) земельные участки с кадастровыми номерами 23:35:0501000:701, 23:35:0501000:768 из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного использования предоставлены обществу в аренду администрацией муниципального образования Усть-Лабинский район. По истечении 3-х лет с момента заключения договоров аренды, и до дня окончания срока действия арендных отношений, общество обратилось в администрацию поселения с заявлениями о проведении административной процедуры по предоставлению ему указанных участков в собственность за плату без проведения торгов, результатом которой стало заключение договоров от 10.02.2016 купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 23:35:0501000:701, 23:35:0501000:768. Договоры купли-продажи прошли государственную экспертизу и 01.03.2016 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) зарегистрирован переход к обществу права собственности на участки. Общество соответствует критериям, поименованным в подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), и является субъектом, имеющим право на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов на основании указанной нормы. К заявлению о выкупе земельных участков обществом были в полном объеме представлены документы в соответствии с законодательно установленным перечнем. Подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса предусматривает возможность приобретения в собственность без торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу. Определяющим признаком земельных участков, подпадающих под действие указанной нормы, является не категория земель сельскохозяйственного назначения, а именно предназначение участков для ведения сельскохозяйственного производства. В силу пункта 1 статьи 81 Земельного кодекса в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам, в том числе, сельскохозяйственного использования (подпункт 6). Прокурор в исковом заявлении ссылается на статью 10.1 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон края N 532-КЗ), которая предусматривает, что арендатор земельного участка, предоставленного из земель населенных пунктов, и предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, вправе приобрести такой участок в собственность по цене в размере 15% его кадастровой стоимости в случае, если право аренды этого арендатора возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения таким участком на право аренды, и на участке отсутствуют здания, сооружения. Названная норма краевого закона не запрещает обществу как арендатору земельных участков, надлежаще их использующему, выкупить участки по цене 100% кадастровой стоимости. Предусмотренная договорами от 10.02.2016 цена в размере 100% кадастровой стоимости земельных участков соответствует подпункту 8 пункта 2.1 раздела 2 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края (утвержден постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226, далее - постановление N 226, Порядок определения цены земельных участков). При заключении договоров купли-продажи земельных участков от 10.02.2016 сторонами соблюдены требования действующего законодательства.
Оставляя решение от 14.03.2017 без изменения, суд апелляционной инстанции также отметил, что согласно кадастровым паспортам спорных земельных участков они отнесены к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования. Согласно имеющимся в материалах дела сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности ООО "СпецАвтоГрад" является выращивание зерновых, зернобобовых культур и семян масличных культур. Судом первой инстанции установлено, что в период действия договоров аренды ООО "СпецАвтоГрад" использовало указанные земельные участки в соответствии с разрешенным видом использования, осуществляло их содержание, в том числе поддержку надлежащего санитарного состояния. Довод прокурора о том, что спорные земельные участки расположены в функциональной зоне "территория торгово-выставочного комплекса (проектируемые здания и сооружения)", при рассмотрении дела в суде первой инстанции не заявлялся, представленное в обоснование данного довода письмо управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Усть-Лабинский район от 24.03.2017 в суд первой инстанции не представлялось, составлено после принятия обжалуемого решения, в связи с чем, во внимание апелляционным судом не приняты.
В кассационной жалобе прокуратура края просит решение от 14.03.2017 и апелляционное постановление от 05.06.2017 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
По мнению подателя жалобы, выводы судов первой и апелляционной инстанций являются ошибочными. По общему правилу, право на приобретение в собственность земельных участков из состава земель населенных пунктов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов принадлежит собственникам объектов недвижимости, расположенных на них, в силу статьи 39.20 Земельного кодекса. Положения подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, регламентирующие предоставление в собственность без проведения торгов земельных участков, предоставленных в аренду юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды, применяются исключительно к участкам из состава земель сельскохозяйственного назначения. В противном случае, арендаторы земельных участков из состава земель населенных пунктов с видом разрешенного использования "для ведения сельскохозяйственного производства" имеют преимущество в выкупе участка, находящегося в муниципальной (публичной) собственности, в сравнении с арендаторами земельных участков из состава земель населенных пунктов с иными видами разрешенного использования. Согласно пункту 2 статьи 15 Земельного кодекса граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Порядок выкупа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, расположенных в границах населенного пункта и предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, на которых отсутствуют объекты недвижимости, регламентирован статьей 10.1 Закона края N 532-КЗ. Из положений данной статьи следует, что арендатор земельного участка, предоставленного из земель населенного пункта и предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, вправе приобрести такой земельный участок в собственность, если право аренды этого арендатора возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования таким участком и в случае отсутствия на нем зданий и сооружений. Право аренды спорных земельных участков возникло у общества не в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, а на основании договоров аренды, заключенных с органом местного самоуправления по результатам открытого аукциона. Следовательно, орган местного самоуправления неправомерно предоставил обществу в собственность спорные земельные участки. Судом апелляционной инстанции не дана оценку тому обстоятельству, что спорные участки согласно генеральному плану Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района, утвержденному решением Совета Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района от 15.09.2011 N 9, расположены в функциональной зоне "территория торгово-выставочного комплекса (проектируемые здания и сооружения)". Данное обстоятельство исключало возможность заключения договоров купли-продажи спорных участков с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования". Продажа спорных участков, расположенных в указанной функциональной зоне, позволит ответчику в последующем осуществлять застройку участков объектами недвижимости.
Администрацией поселения и обществом представлены письменные отзывы с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.
В судебном заседании представитель прокуратуры края на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представители администрации поселения и общества просили жалобу отклонить.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 11.05.2010 на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок из земель населенных пунктов площадью 28 263 кв. м с кадастровым номером 23:35:0501000:701, местоположением относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, северо-западная часть г. Усть-Лабинска. В кадастровом паспорте участка от 17.12.2015 указан вид его разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования" (т. 1, л.д. 20-22).
Сведения о земельном участке из земель населенных пунктов площадью 10 256 кв. м с кадастровым номером 23:35:0501000:768, местоположением относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, северо-западная часть г. Усть-Лабинска, внесены в государственный кадастр недвижимости 08.06.2011. В кадастровом паспорте участка от 17.12.2015 указан вид его разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования" (т. 1, л.д. 12-14).
Земельный участок с кадастровым номером 23:35:0501000:701 на основании договора аренды от 05.04.2011 был передан во временное пользование ООО "СпецАвтоГрад" на срок по 31.01.2016, арендная сделка зарегистрирована в ЕГРП, обременение участка арендой в пользу общества отражено в государственном кадастре недвижимости. Соглашением от 10.02.2016 администрация поселения (арендодатель) и общество (арендатор) расторгли договор от 05.04.2011 N 3500002400 аренды земельного участка для сельскохозяйственного использования, находящегося в государственной собственности, предметом которого являлся участок с кадастровым номером 23:35:0501000:701 общей площадью 28 263 кв. м (т. 1, л.д. 20-22, 23-24, 25).
Земельный участок с кадастровым номером 23:35:0501000:768 на основании договора аренды от 30.12.2011 был передан во временное пользование ООО "СпецАвтоГрад", арендная сделка зарегистрирована в ЕГРП, обременение участка арендой в пользу общества отражено в государственном кадастре недвижимости. Соглашением от 10.02.2016 администрация поселения (арендодатель) и общество (арендатор) расторгли договор от 30.12.2011 N 3500002601 аренды земельного участка для сельскохозяйственного использования, находящегося в государственной собственности, предметом которого являлся участок с кадастровым номером 23:35:0501000:768 общей площадью 10 256 кв. м (т. 1, л.д. 12-14, 15-16, 17).
10.02.2016 администрация поселения (продавец) и ООО "СпецАвтоГрад" (покупатель) заключили договоры N 0500000023, N 0500000024 купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности, по условиям которых продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договоров земельный участок площадью 28 263 кв. м с кадастровым номером 23:35:0501000:701 (по цене 358 801 руб. 61 коп.) и площадью 10 256 кв. м с кадастровым номером 23:35:0501000:768 (по цене 130 251 руб. 20 коп.), расположенные в северо-западной части г. Усть-Лабинска Усть-Лабинского района Краснодарского края, имеющие вид разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования". Названные в пунктах 2.1 договоров купли-продажи суммы внесены покупателем путем перечисления платежными поручениями от 10.02.2016 N 17, N 18 (пункты 2.2 договоров купли-продажи), участки переданы покупателю по передаточным актам (т. 1, л.д. 10, 11, 18, 19).
Полагая, что администрация поселения произвела отчуждение в собственность общества спорных земельных участков из состава земель населенных пунктов по договорам купли-продажи от 10.02.2016 в нарушение требований законодательства Российской Федерации, Краснодарского края, и в ущерб интересам муниципального образования Усть-Лабинское городское поселение Усть-Лабинского района, прокуратура края обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Согласно части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с исками о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной названными органами, об истребовании государственного и муниципального имущества из чужого незаконного владения.
Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (часть 3 статьи 52 Кодекса).
Положениями пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).
В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса установлено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса (в применимой к спорным сделкам от 10.02.2016 редакции), без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 2 статьи 10.1 Закона края N 532-КЗ в редакции Закона Краснодарского края от 17.02.2015 N 3121-КЗ (действует с 01.03.2015), арендатор земельного участка, который предоставлен из земель населенного пункта и предназначен для ведения сельскохозяйственного производства, вправе приобрести такой земельный участок в собственность по цене в размере 15 процентов его кадастровой стоимости в случае, если право аренды этого арендатора возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения таким земельным участком на право аренды в случае отсутствия на нем зданий и сооружений.
Вопросы предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентированы статьями 39.14, 39.17 Земельного кодекса, основания для отказа в таком предоставлении - статьей 39.16 Земельного кодекса.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции пришли к выводу о том, что при заключении оспариваемых договоров от 10.02.2016 N 0500000023, N 0500000024 купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 23:35:0501000:701, 23:35:0501000:768 сторонами соблюдены требования действующего законодательства, в связи с чем, отказали прокурору в иске.
Доводы кассационной жалобы, обусловленные тем, что положения подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, регламентирующие предоставление в собственность без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и предоставленных в аренду юридическому лицу, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды, применяются исключительно к участкам из состава земель сельскохозяйственного назначения, окружным судом не принимаются, поскольку не основаны на содержании названной нормы, в которой отсутствует конкретное указание на ее относимость к земельным участкам определенной категории земель, перечень которых содержится в пункте 1 статьи 7 Земельного кодекса.
В таком же истолковании положения подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса применены Верховным Судом Российской Федерации при рассмотрении дела N А11-1477/2016 (определение от 16.05.2017 N 301-КГ17-4419).
Ссылаясь на пункт 2 статьи 15 Земельного кодекса о равном доступе граждан и юридических лиц к приобретению земельных участков в собственность, податель жалобы не учитывает, что случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (с иными особенностями) регламентируются законом, вследствие чего граждане и юридические лица, не имеющие права на приобретение земельного участка в каком-либо из установленных в законе случаев, не могут считаться находящимися в худшем (неравном) положении, по сравнению с гражданами и юридическими лицами, подпадающими под действие разрешительных норм.
Не разделяет арбитражный суд округа и возражения прокурора относительно несоответствия договоров от 10.02.2016 N 0500000023, N 0500000024 купли-продажи земельных участков требованиям статьи 10.1 Закона края N 532-КЗ.
Статьей 10.1 Закона края N 532-КЗ в редакции Закона Краснодарского края от 17.02.2015 N 3121-КЗ установлена цена земельных участков, приобретаемых в собственность по основанию, закрепленному пунктом 3.1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ, Вводный закон), что в рассматриваемом в настоящем деле случае места не имело.
Вместе с тем, доводы истца о неполном исследовании судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, окружной суд находит правомерными.
Согласно пунктам 4 и 5 части 2 статьи 125, части 1 статьи 168 Кодекса рассмотрение дела в арбитражном суде происходит исходя из предмета и основания, заявленных в иске. При этом под предметом иска понимается материально-правовое требование истца к ответчику, в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 N 5150/12).
В силу части 1 статьи 133, части 1 статьи 168 Кодекса арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактического содержания правоотношений; суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10.
Предметом возникшего спора выступила норма подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, предусматривающая продажу без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства (при соблюдении условий, перечисленных в данном подпункте).
Видно из состоявшихся по делу судебных актов, что предназначение для ведения сельскохозяйственного производства земельных участков с кадастровыми номерами 23:35:0501000:701, 23:35:0501000:768, относящихся к категории земель населенных пунктов, суды определили исходя из основного вида деятельности общества (по данным выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, сформированной по состоянию на 13.01.2017), разрешенного использования участков согласно кадастровым паспортам и условиям договоров аренды земельных участков от 05.04.2011, от 30.12.2011.
Между тем, сведения выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, сформированной по состоянию на 13.01.2017, не могли не подтвердить, ни опровергнуть основной вид деятельности ответчика на дату совершения сделок купли-продажи земельных участков (10.02.2016).
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости, содержание которой раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне и указываются в градостроительном регламенте в отношении земельных участков, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны (пункт 1 части 6 статьи 30, часть 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, далее - Градостроительный кодекс).
Градостроительные регламенты включаются в правила землепользования и застройки, являющиеся документом градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (пункт 8 статьи 1, пункт 3 части 2 статьи 30 Градостроительного кодекса).
Градостроительный регламент представляет собой устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 9 статьи 1 Градостроительного кодекса, в применимой к спорным договорам редакции).
В силу требований части 3 статьи 9, частей 9 и 10 статьи 31, пункта 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса должен быть соблюден принцип соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану.
Территориальные зоны конкретизируют положения документов территориального планирования в целях определения правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом назначение территории, отнесенной к функциональным зонам, в соответствии с положениями статьи 1, статьи 34 и 35 Градостроительного кодекса, пункта 3.1.5 Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации, утвержденной постановлением Госстроя России от 29 октября 2002 года N 150.
Поскольку судебные инстанции не исследовали и не применили при разрешении настоящего спора действующие по состоянию на момент заключения оспариваемых договоров купли-продажи земельных участков от 10.02.2016 документы территориального планирования муниципального образования Усть-Лабинское городское поселение, правила землепользования и застройки, предназначение земельных участков с кадастровыми номерами 23:35:0501000:701, 23:35:0501000:768 для ведения сельскохозяйственного производства и возможность их отчуждения в частную собственность без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса не могут считаться достоверно установленными, а решение от 14.03.2017 и апелляционное постановление от 05.06.2017 - не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права (часть 4 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, пункт 3 часть 1 статьи 287, часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать исчерпывающую оценку доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации прокуратура края от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобождена.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2017 по делу N А32-40682/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.В.СИДОРОВА
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)