Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 июля 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Боровиковой С.В., Коновалова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания Костригиным Н.И.,
при участии в заседании:
от истца Администрации городского поселения Красково Люберецкого муниципального района - не явился, извещен надлежащим образом,
от ответчика Общества с ограниченной ответственностью "Истландия" - Журавлева Е.П. представитель по доверенности от 14 июня 2016 года,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Истландия"
на решение Арбитражного суда Московской области от 23 мая 2016 года по делу N А41-5804/16, принятое судьей Кузьминой О.А.,
по исковому заявлению Администрации городского поселения Красково Люберецкого муниципального района
к Обществу с ограниченной ответственностью "Истландия"
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,
установил:
Администрация городского поселения Красково Люберецкого муниципального района (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Истландия" (далее - общество, ответчик) о взыскании задолженности в размере 13 121 561 (тринадцать миллионов сто двадцать одна тысяча пятьсот шестьдесят один) рубль 93 коп. по договору N 198/1 от 02 сентября 2014 года.
Решением Арбитражного суда Московской области от 23 мая 2016 года исковые требования администрации удовлетворены частично; суд взыскал с общества в пользу администрации задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка N 198/1 от 02 сентября 2014 года в размере 2 986 616 руб. 20 коп.; в остальной части заявленных требований отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Истландия" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя администрация, извещенного надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Выслушав представителя ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 02 сентября 2014 года между Администрацией городского поселения Красково Люберецкого муниципального района (арендодатель) и ООО "Истландия" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 198/1, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в собственности муниципального образования городского поселения Красково Люберецкого района Московской области общей площадью 75 962 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:22:0000000:98331, в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке от 29 августа 2014 года N МО-14/ЗВ-1360758 (получена в электронной форме), прилагаемой к настоящему Договору (приложение N 1) и являющейся его неотъемлемой частью, с местоположением: Московская область, Люберецкий район, п. Красково для использования в соответствии с видом разрешенного использования "для размещения базы отдыха". Земельный участок предоставляется в целях размещения объектов недвижимости соответствующих виду разрешенного использования земельного участка.
Согласно пункту 2.1 договора аренды земельного участка срок аренды устанавливается с 01 сентября 2014 года по 01 сентября 2029 года.
В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы за участок на дату подписания договора определен сторонами в приложении N 2 (расчет арендной платы) Договору, которое является его неотъемлемой частью.
Размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в квартале к 1 дней данного квартала.
В силу пункта 3.2 договора арендная плата вносится ежеквартально (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей), ежемесячно (для физических лиц) безналичным платежом по указанным реквизитам в данном пункте.
Согласно пункту 3.3 договора арендная плата вносится Арендатором:
- - в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей);
- - ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца (для физических лиц).
В соответствии с пунктом 3.5 договор размер арендной платы изменяется без согласования с арендатором и подлежит обязательной уплате последним в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового арендной платы и коэффициентов к ним, уточнения площади земельного участка, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке.
В случае, установленном настоящим пунктом, арендная плата уплачивается арендатором с момента принятия уполномоченным органом соответствующего решения об изменении базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования.
При этом на арендаторе лежит обязанность отслеживать принятие указанных в настоящем пункте решений.
Отсутствие направленного арендодателем уведомления об изменении размера арендной платы в случаях, предусмотренных настоящим пунктом является для арендатора основанием невнесения арендной платы.
Однако, как указал истец, ответчиком обязательства по своевременному внесению платежей не были исполнены в полном объеме.
Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с упомянутым иском.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО N 23/96-ОЗ).
Статьей 14 Закона N 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка.
При этом базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.
Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к Закону.
Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к Закону и частью 3.1 настоящей статьи.
В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.
Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.
Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:
1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;
2) историческую и ландшафтную ценность территории;
3) состояние окружающей среды;
4) инженерно-геологические условия;
5) рекреационную ценность территории.
Км устанавливается в пределах от 1 до 10.
Для земельных участков, расположенных по результатам кадастровой оценки земель в границах одной оценочной зоны, Км устанавливаются либо равными, либо близкими по значению, но не превышающими установленное значение в 1,2 раза.
На землях, относящихся к землям населенных пунктов, Км определяется по границам оценочных зон, образованных в процессе государственной кадастровой оценки земель.
Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.
Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.
Истец ссылается на ненадлежащее исполнение обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за 2014 год - 75,63 x 1,5 x 1,1 x 1 x 75962 кв. м / 360 дн. x 120 дн. = 3159753,33 руб., а также за 2015 год - 79,48 руб. x 1,5 x 75962 кв. м = 9 961 808,60 руб.
Однако как обоснованно отмечено судом первой инстанции при расчете задолженности истцом не учтено следующее.
На момент заключения договора правилами землепользования и застройки, утвержденными Решением Совета депутатов муниципального образования городского поселения Красково Люберецкого района Московской области от 31 октября 2006 года N 132/26 (ред. от 27 августа 2014 года N 295/67), участок был отнесен к лесным участкам, что подтверждается выпиской N 112 от 20 августа 2014 года, подготовленной Управлением архитектуры и градостроительства городского поселения Красково.
Постановлением Совета депутатов городского поселения Красково Люберецкого муниципального района Московской области N 330/77 от 26 декабря 2014 года, утверждены правила землепользования и застройки городского поселения Красково.
Согласно указанным Правилам, спорный земельный участок соответствует территориальной зоне Р-3. Зона рекреационно-ландшафтных территорий правил землепользования и застройки. Данное обстоятельство не оспаривается администрацией. Отнесение земельного участка к данной зоне отражено в выписке Управления архитектуры и градостроительства городского поселения Красково N 48 от 26 февраля 2015 года.
Статьей 42 Земельного кодекса установлено, что собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами.
В соответствии с пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.
Согласно пункту 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Разрешенное использование земельных участков может быть следующих видов (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации): основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне (часть 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Приведенные положения правовых норм обязывают использовать по целевому назначению весь земельный участок. При этом отсутствуют исключения в виде возможности использования земельного участка не по целевому назначению.
Законодательство не запрещает компетентным государственным органам изменять разрешенное использование земельного участка, в том числе находящегося в пользовании организации, с целью соответствия разрешенного использования градостроительным регламентам.
При этом, в силу пункта 7 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе обжаловать решения об установлении вида разрешенного использования.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 2 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан передать арендатору объект аренды в состоянии, соответствующем как условиям договора, так и назначению имущества.
Таким образом, администрация передала в аренду обществу земельный участок с кадастровым номером 50:22:0000000:98331, который не мог использоваться последним в соответствии с целевым назначением после утверждения правил землепользования и застройки городского поселения Красково от 26 декабря 2014 года.
С учетом изложенного апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что с указанной даты истцом не исполнена обязанность, установленная пунктом 1 статьи 611 ГК РФ.
Поскольку обязательство арендатора по уплате арендных платежей в соответствии с пунктом 1 статьи 328 ГК РФ является встречным по отношению к обязательству арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, до устранения недостатков переданного в аренду имущества, обязательства по оплате арендной платы не наступают.
Довод ответчика о том, что при заключении договора он не был уведомлен о предполагаемом изменении разрешенного использования участка, отклоняется судом. Градостроительный регламент, утвержденный 26 декабря 2014 года, установлен во исполнение Генерального плана городского поселения Красково, утвержденного Решением Совета депутатов городского поселения Красково N 158/40 от 25 декабря 2012 года. Решение Совета N 158/40 от 25 декабря 2012 года является официальным нормативно-правовым актом, находящимся в открытом доступе.
Ответчик, заключая договор и действуя предусмотрительно, должен был знать о предстоящем принятии новых правил землепользования.
Ссылка апеллянта на статью 10 ГК РФ апелляционным судом не принимается в силу следующего.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения названных требований арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
В пункте 5 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8 указано следующее. При разрешении споров отказ на основании статьи 10 ГК РФ в защите права со стороны суда допускается лишь в случаях, когда материалы дела свидетельствуют о совершении юридическим лицом действий, которые могут быть квалифицированы как злоупотребление правом, в частности действий, имеющих своей целью причинить вред другим лицам.
Злоупотребление гражданским правом заключается в превышении пределов дозволенного гражданским правом осуществления своих правомочий путем осуществления их с незаконной целью или незаконными средствами, нарушая при этом права и законные интересы других лиц.
Ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены доказательства, подтверждающие намерение истца, направленное исключительно на причинение вреда обществу.
Более того, действия истца по взысканию задолженности по арендным платежам обусловлены неисполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей, и не может быть расценено как злоупотребление правом согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избрание истцом в данном случае такого способа защиты своего права соответствует содержанию рассматриваемой обязанности ответчика.
При таких обстоятельствах начисление арендной платы правомерно за период с 02 сентября 2014 года по 26 декабря 2014 года в размере 2 986 616,20 руб., согласно представленному в материалы дела расчету.
Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 23 мая 2016 года по делу N А41-5804/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
С.В.БОРОВИКОВА
С.А.КОНОВАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.07.2016 N 10АП-9675/2016 ПО ДЕЛУ N А41-5804/16
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июля 2016 г. по делу N А41-5804/16
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 июля 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Боровиковой С.В., Коновалова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания Костригиным Н.И.,
при участии в заседании:
от истца Администрации городского поселения Красково Люберецкого муниципального района - не явился, извещен надлежащим образом,
от ответчика Общества с ограниченной ответственностью "Истландия" - Журавлева Е.П. представитель по доверенности от 14 июня 2016 года,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Истландия"
на решение Арбитражного суда Московской области от 23 мая 2016 года по делу N А41-5804/16, принятое судьей Кузьминой О.А.,
по исковому заявлению Администрации городского поселения Красково Люберецкого муниципального района
к Обществу с ограниченной ответственностью "Истландия"
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,
установил:
Администрация городского поселения Красково Люберецкого муниципального района (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Истландия" (далее - общество, ответчик) о взыскании задолженности в размере 13 121 561 (тринадцать миллионов сто двадцать одна тысяча пятьсот шестьдесят один) рубль 93 коп. по договору N 198/1 от 02 сентября 2014 года.
Решением Арбитражного суда Московской области от 23 мая 2016 года исковые требования администрации удовлетворены частично; суд взыскал с общества в пользу администрации задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка N 198/1 от 02 сентября 2014 года в размере 2 986 616 руб. 20 коп.; в остальной части заявленных требований отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Истландия" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя администрация, извещенного надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Выслушав представителя ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 02 сентября 2014 года между Администрацией городского поселения Красково Люберецкого муниципального района (арендодатель) и ООО "Истландия" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 198/1, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в собственности муниципального образования городского поселения Красково Люберецкого района Московской области общей площадью 75 962 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:22:0000000:98331, в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке от 29 августа 2014 года N МО-14/ЗВ-1360758 (получена в электронной форме), прилагаемой к настоящему Договору (приложение N 1) и являющейся его неотъемлемой частью, с местоположением: Московская область, Люберецкий район, п. Красково для использования в соответствии с видом разрешенного использования "для размещения базы отдыха". Земельный участок предоставляется в целях размещения объектов недвижимости соответствующих виду разрешенного использования земельного участка.
Согласно пункту 2.1 договора аренды земельного участка срок аренды устанавливается с 01 сентября 2014 года по 01 сентября 2029 года.
В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы за участок на дату подписания договора определен сторонами в приложении N 2 (расчет арендной платы) Договору, которое является его неотъемлемой частью.
Размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в квартале к 1 дней данного квартала.
В силу пункта 3.2 договора арендная плата вносится ежеквартально (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей), ежемесячно (для физических лиц) безналичным платежом по указанным реквизитам в данном пункте.
Согласно пункту 3.3 договора арендная плата вносится Арендатором:
- - в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей);
- - ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца (для физических лиц).
В соответствии с пунктом 3.5 договор размер арендной платы изменяется без согласования с арендатором и подлежит обязательной уплате последним в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового арендной платы и коэффициентов к ним, уточнения площади земельного участка, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке.
В случае, установленном настоящим пунктом, арендная плата уплачивается арендатором с момента принятия уполномоченным органом соответствующего решения об изменении базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования.
При этом на арендаторе лежит обязанность отслеживать принятие указанных в настоящем пункте решений.
Отсутствие направленного арендодателем уведомления об изменении размера арендной платы в случаях, предусмотренных настоящим пунктом является для арендатора основанием невнесения арендной платы.
Однако, как указал истец, ответчиком обязательства по своевременному внесению платежей не были исполнены в полном объеме.
Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с упомянутым иском.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО N 23/96-ОЗ).
Статьей 14 Закона N 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка.
При этом базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.
Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к Закону.
Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к Закону и частью 3.1 настоящей статьи.
В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.
Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.
Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:
1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;
2) историческую и ландшафтную ценность территории;
3) состояние окружающей среды;
4) инженерно-геологические условия;
5) рекреационную ценность территории.
Км устанавливается в пределах от 1 до 10.
Для земельных участков, расположенных по результатам кадастровой оценки земель в границах одной оценочной зоны, Км устанавливаются либо равными, либо близкими по значению, но не превышающими установленное значение в 1,2 раза.
На землях, относящихся к землям населенных пунктов, Км определяется по границам оценочных зон, образованных в процессе государственной кадастровой оценки земель.
Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.
Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.
Истец ссылается на ненадлежащее исполнение обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за 2014 год - 75,63 x 1,5 x 1,1 x 1 x 75962 кв. м / 360 дн. x 120 дн. = 3159753,33 руб., а также за 2015 год - 79,48 руб. x 1,5 x 75962 кв. м = 9 961 808,60 руб.
Однако как обоснованно отмечено судом первой инстанции при расчете задолженности истцом не учтено следующее.
На момент заключения договора правилами землепользования и застройки, утвержденными Решением Совета депутатов муниципального образования городского поселения Красково Люберецкого района Московской области от 31 октября 2006 года N 132/26 (ред. от 27 августа 2014 года N 295/67), участок был отнесен к лесным участкам, что подтверждается выпиской N 112 от 20 августа 2014 года, подготовленной Управлением архитектуры и градостроительства городского поселения Красково.
Постановлением Совета депутатов городского поселения Красково Люберецкого муниципального района Московской области N 330/77 от 26 декабря 2014 года, утверждены правила землепользования и застройки городского поселения Красково.
Согласно указанным Правилам, спорный земельный участок соответствует территориальной зоне Р-3. Зона рекреационно-ландшафтных территорий правил землепользования и застройки. Данное обстоятельство не оспаривается администрацией. Отнесение земельного участка к данной зоне отражено в выписке Управления архитектуры и градостроительства городского поселения Красково N 48 от 26 февраля 2015 года.
Статьей 42 Земельного кодекса установлено, что собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами.
В соответствии с пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.
Согласно пункту 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Разрешенное использование земельных участков может быть следующих видов (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации): основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне (часть 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Приведенные положения правовых норм обязывают использовать по целевому назначению весь земельный участок. При этом отсутствуют исключения в виде возможности использования земельного участка не по целевому назначению.
Законодательство не запрещает компетентным государственным органам изменять разрешенное использование земельного участка, в том числе находящегося в пользовании организации, с целью соответствия разрешенного использования градостроительным регламентам.
При этом, в силу пункта 7 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе обжаловать решения об установлении вида разрешенного использования.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 2 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан передать арендатору объект аренды в состоянии, соответствующем как условиям договора, так и назначению имущества.
Таким образом, администрация передала в аренду обществу земельный участок с кадастровым номером 50:22:0000000:98331, который не мог использоваться последним в соответствии с целевым назначением после утверждения правил землепользования и застройки городского поселения Красково от 26 декабря 2014 года.
С учетом изложенного апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что с указанной даты истцом не исполнена обязанность, установленная пунктом 1 статьи 611 ГК РФ.
Поскольку обязательство арендатора по уплате арендных платежей в соответствии с пунктом 1 статьи 328 ГК РФ является встречным по отношению к обязательству арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, до устранения недостатков переданного в аренду имущества, обязательства по оплате арендной платы не наступают.
Довод ответчика о том, что при заключении договора он не был уведомлен о предполагаемом изменении разрешенного использования участка, отклоняется судом. Градостроительный регламент, утвержденный 26 декабря 2014 года, установлен во исполнение Генерального плана городского поселения Красково, утвержденного Решением Совета депутатов городского поселения Красково N 158/40 от 25 декабря 2012 года. Решение Совета N 158/40 от 25 декабря 2012 года является официальным нормативно-правовым актом, находящимся в открытом доступе.
Ответчик, заключая договор и действуя предусмотрительно, должен был знать о предстоящем принятии новых правил землепользования.
Ссылка апеллянта на статью 10 ГК РФ апелляционным судом не принимается в силу следующего.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения названных требований арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
В пункте 5 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8 указано следующее. При разрешении споров отказ на основании статьи 10 ГК РФ в защите права со стороны суда допускается лишь в случаях, когда материалы дела свидетельствуют о совершении юридическим лицом действий, которые могут быть квалифицированы как злоупотребление правом, в частности действий, имеющих своей целью причинить вред другим лицам.
Злоупотребление гражданским правом заключается в превышении пределов дозволенного гражданским правом осуществления своих правомочий путем осуществления их с незаконной целью или незаконными средствами, нарушая при этом права и законные интересы других лиц.
Ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены доказательства, подтверждающие намерение истца, направленное исключительно на причинение вреда обществу.
Более того, действия истца по взысканию задолженности по арендным платежам обусловлены неисполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей, и не может быть расценено как злоупотребление правом согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избрание истцом в данном случае такого способа защиты своего права соответствует содержанию рассматриваемой обязанности ответчика.
При таких обстоятельствах начисление арендной платы правомерно за период с 02 сентября 2014 года по 26 декабря 2014 года в размере 2 986 616,20 руб., согласно представленному в материалы дела расчету.
Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 23 мая 2016 года по делу N А41-5804/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
С.В.БОРОВИКОВА
С.А.КОНОВАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)