Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 октября 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Макарова Т.В.,
судей Дюкина В.Ю., Зелениной Т.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Муравьевой Е.С.,
при неявке лиц, участвующих в деле,
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью "Строительный центр",
на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики
от 24 июля 2017 года
по делу N А71-6482/2017
принятое судьей Мельниковым А.Ю.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Строительный центр" (ОГРН 1131831000894, ИНН 1831158422)
к Функциональному органу Администрации города Управление земельных
ресурсов и землеустройства Администрации города Ижевска (ОГРН 1061831037498, ИНН 1831114746)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,
третье лицо: Администрация муниципального образования "Город Ижевск" (ОГРН 1031800554400, ИНН 1826001137)
Общество с ограниченной ответственностью "Строительный центр" 05.05.2017 обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к Функциональному органу Администрации города Управление земельных ресурсов и землеустройства Администрации города Ижевска об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, земельного участка с кадастровым номером 18:26:030058:54 площадью 14491 кв. м с адресом (адресным ориентиром): г. Ижевск, ул. Архитектора Берша, в Устиновском районе, с разрешенным использованием: для комплексного освоения в целях жилищного строительства в пользование на условиях аренды N 6118 от 23.12.2016, пункта 2.3 в следующей редакции:
"Размер годовой арендной платы за земельный участок площадью 14491 кв. м (по состоянию на ноябрь 2016 года, без учета коэффициента 2,0, установленного Постановлением Правительства УР от 06.11.2007 N 172) составляет 8651 руб. 32 коп. Расчет годовой арендной платы за земельный участок по настоящему договору за период с 01.01.2017 до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимого имущества, производится с коэффициентом 1,00 к сумме, указанной в пункте 2.3 настоящего договора.".
Иск основан на том, что договор аренды является вновь заключенным, и поскольку земельный участок предоставлен для комплексного освоения в целях жилищного строительства, то при расчете годовой арендной платы необходимо применять коэффициент 1,0 вместо 2,0.
Возражая против иска, ответчик указывал, что арендуемый истцом земельный участок фактически используется для строительства торгового центра, что соответствует виду разрешенного использования земельного участка, земельный участок с кадастровым номером 18:26:030058:54, предназначенный для строительства объектов торговли, образован из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, базовая ставка арендной платы в размере 0,01% применена быть не может, участок предоставлен по договору аренды от 23.12.2016 в связи с наличием ранее заключенного до 01.03.2015 договора аренды от 24.06.2011 для завершения строительства торгового центра, в связи с чем, трехлетний срок строительства с коэффициентом 1,0 начал течь с момента заключения договора от 24.06.2011, предоставленного до 01.03.2015, по истечении которого должен применяться коэффициент 2,0 до даты государственной регистрации прав на построенные объекты.
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 24 июля 2017 года урегулированы возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "Строительный центр" и Функциональным органом Администрации города Управление земельных ресурсов и землеустройства Администрации города Ижевска разногласия при заключении договора о представлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) N 6118 от 23.12.2016,
пункт 1.4 договора принят в следующей редакции:
- "Разрешенное использование: "Торговля, общественное питание, бытовое обслуживание. Объекты без ограничения площади (Зона многофункциональной общественно-деловой застройки)". Разрешенное использование определено в соответствии с распоряжением Правительства УР от 18.01.2016 г. N 15-р "об утверждении документации по планировке территории (проекта межевания территории) микрорайона N 7 Восточного жилого района в Устиновском районе г. Ижевска.";
- пункт 2.3 договора принят в следующей редакции:
"Размер годовой арендной платы за земельный участок площадью 14491 кв. м (по состоянию на ноябрь 2016 г., без учета коэффициента - 2,0, установленного Постановлением Правительства Удмуртской Республики от 6 ноября 2007 г. N 172 "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Удмуртской Республики, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена) составляет - 519 079 руб. 79 коп. (пятьсот девятнадцать тысяч семьдесят девять руб. 79 коп.) Расчет годовой арендной платы на земельный участок по настоящему договору, за период с 01.01.2017 г. до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимого имущества, производится с коэффициентом 2,0 к сумме, указанной в п. 2.3 настоящего договора."
Истец обжаловал решение суда в апелляционном порядке, просит судебный акт отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования. В апелляционной жалобе настаивает на доводах, изложенных в обоснование иска.
Ответчик в представленном суду отзыве поддержал выводы, сделанные судом первой инстанции, и просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии со ст. 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, считает, что оснований для изменения или отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 19.12.2006 Администрацией г. Ижевска и Обществом с ограниченной ответственностью "АСПЭК-Домстрой" заключен договор аренды земельного участка N 4161 от 11.01.2007 с кадастровым номером 18:26:030058:0028, площадью 480155 кв. м, с адресом (адресным ориентиром): г. Ижевск, примерно в 50 м по направлению на восток от жилого дома N 29 по ул. Сабурова в Устиновском районе, сроком до 01.01.2017.
Земельный участок предоставлялся для комплексного освоения в целях жилищного строительства (пункт 1.4 договора аренды).
Постановлением Администрации города Ижевска N 158 от 30.03.2007 утвержден проект планировки микрорайона N 7 Восточного жилого района в Устиновском районе. Указанным проектом предусматривается, в том числе размещение торгового центра.
В связи разделом земельного участка с кадастровым номером 18:26:030058:0028, соглашением N 4161/1 от 27.09.2007 к договору аренды от 11.01.2007 изменен пункт 1.1. договора:
"1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 18:26:030058:0033, площадью 466713 кв. м, с адресом (адресным ориентиром): г. Ижевск, ул. Сабурова, 29, участок находится примерно в 50 м от ориентира по направлению на восток, в Устиновском районе, именуемый в дальнейшем "Участок".
В связи с утверждением схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, соглашением N 4161/2 от 01.03.2010 к договору аренды от 11.01.2007 изменен пункт 1.1. договора: "1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 18:26:030058:48, площадью 465329 кв. м, с адресом (адресным ориентиром): г. Ижевск, земельный участок находится в 50 м по направлению на восток от ул. Сабурова, 29 в Устиновском районе, именуемый в дальнейшем "Участок".
В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 18:26:030058:48, соглашением N 4161/3 от 30.09.2010 к договору аренды от 11.01.2007 изменен пункт 1.1. договора: "1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование на условиях аренды:
- - земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 18:26:030058:52, площадью 211275 кв. м, с адресом (адресным ориентиром) УР, г. Ижевска, ул. архитектора Берша, в Устиновском районе;
- - земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 18:26:030058:53, площадью 169912 кв. м, с адресом (адресным ориентиром) УР, г. Ижевска, ул. архитектора Берша, в Устиновском районе;
- - земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 18:26:030058:54. площадью 14491 кв. м. с адресом (адресным ориентиром) УР, г. Ижевска, ул. архитектора Берша, в Устиновском районе".
Соглашением N 4161/4 от 30.06.2011 к договору аренды от 11.01.2007 земельный участок с кадастровым номером 18:26:030058:54, площадью 14491 кв. м исключен из списка предоставленных земельных участков по договору аренды N 4161 от 11.01.2007.
Администрация города Ижевска (арендодатель) и Общество "АСПЭК-Домстрой" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 5059 от 24.06.2011, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 18:26:030058:54 площадью 14491 кв. м с адресом (адресным ориентиром): УР, г. Ижевск, ул. Архитектора Берша, в Устиновском районе, с разрешенным использованием: для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Договор аренды от 24.06.2011 заключен сроком до 01.01.2017 (пункт 2.1 договора).
По договору N 05-12/11-0301 от 05.12.2011 право аренды земельного участка по договору аренды от 24.06.2011 перешло от общества "АСПЭК- Домстрой" к индивидуальному предпринимателю Титовой Оксане Владимировне.
В соответствии с договором N 1 от 16.04.2013 право аренды земельного участка по договору аренды от 24.06.2011 от предпринимателя Титовой О.В. перешло к обществу "Строительный центр".
В связи с прекращением договора аренды от 24.06.2016 по заявлению истца Администрация города Ижевска представила обществу "Строительный центр" проект договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 6118 от 23.12.2016, по условиям которого арендатор сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 18:26:030058:54 площадью 14491 кв. м, с адресом: г. Ижевск, ул. Архитектора П.П.Берша.
Согласно пункту 1.4 указанного проекта договора, разрешенное использование земельного участка: для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
В пункте 2.3 проекта договора указано, что размер годовой арендной платы за земельный участок площадью 14491 кв. м (по состоянию на ноябрь 2016 года, без учета коэффициента - 2,0, установленного Постановлением Правительства УР от 06.11.2007 N 172) составляет 519079 руб. 79 коп. Расчет годовой арендной платы за земельный участок по настоящему договору за период с 25.11.2016 до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимого имущества производится с коэффициентом 2,0 к сумме, указанной в пункте 2.3 договора.
Указанный проект договора подписан истцом с протоколом разногласий от 23.12.2016. При этом пункт 2.3 договора в редакции арендатора изложен следующим образом: "Размер годовой арендной платы за земельный участок площадью 14491 кв. м (по состоянию на ноябрь 2016 года, без учета коэффициента - 2,0, установленного Постановлением Правительства УР от 06.11.2007 N 172) составляет 8651 руб. 32 коп. Расчет годовой арендной платы за земельный участок по настоящему договору за период с 01.01.2017 до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимого имущества производится с коэффициентом 1,0 к сумме, указанной в пункте 2.3 договора".
Письмом N 01-09-ОА/860а от 16.02.2017 ответчиком отклонен протокол разногласий в части предложенного истцом размера арендной платы, поскольку кадастровая стоимость подлежит определению по 5-ой группе видов разрешенного использования "Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания", а также в связи с тем, что подлежит применению коэффициент 2.0.
Названным письмом ответчиком направлен истцу протокол урегулирования разногласий к договору аренды от 23.12.2016, в котором пункт 1.4 договора изложен арендодателем в следующей редакции:
"1.4 Разрешенное использование: "Торговля, общественное питание, бытовое обслуживание. Объекты без ограничения площади (Зона многофункциональной общественно-деловой застройки)". Разрешенное использование определено в соответствии с распоряжением Правительства УР от 18.01.2016 N 15-р "об утверждении документации по планировке территории (проекта межевания территории) микрорайона N 7 Восточного жилого района в Устиновском районе г. Ижевска".
Поскольку стороны договора аренды не пришли к соглашению об его условиях относительно размера арендной платы, а также вида разрешенного использования земельного участка, истец обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с настоящими исковыми требованиями.
Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к следующим выводам.
Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством.
Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса закреплен принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании статьи 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса, вступившей в законную силу с 01.03.2015, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Из пунктов 16 и 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку спорный договор аренды заключается после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации в отношении земельного участка, находящегося в государственной собственности, размер арендной платы определен не по результатам торгов, арендная плата по этому договору является регулируемой.
При заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 18:26:030058:54 у сторон возникли разногласия относительно размера арендной платы (пункт 2.3 договора), а также определения вида разрешенного использования земельного участка (пункт 1.4 договора).
В предложенной истцом редакции арендуемый земельный участок имеет вид разрешенного использования "Для комплексного освоения в целях жилищного строительства".
Ссылаясь на то, что на арендуемом земельном участке планируется строительство торгового центра, ответчик указывает, что вид разрешенного использования должен быть установлен "Торговля, общественное питание, бытовое обслуживание. Объекты без ограничения площади (Зона многофункциональной общественно-деловой застройки)".
В соответствии с кадастровой выпиской от 28.02.2012 N 1800/501/12-17248, в отношении земельного участка с кадастровым номером 18:26:030058:54 установлен вид разрешенного использования: торговля, общественное питание, бытовое обслуживание. Объекты без ограничения площади. (Зона многофункциональной общественно-деловой застройки).
Согласно письму Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Ижевска N 01-07/2856 от 19.09.2011 земельный участок с кадастровым номером 18:26:030058:54 в соответствии с Проектом планировки микрорайона N 7 Восточного жилого района в Устиновском районе, утвержденным постановлением Администрации г. Ижевска от 30.03.2007, расположен в коммунальной зоне, в которой предусмотрено строительство объектов обслуживающего назначения, в том числе торговых центров, станций техобслуживания и т.д.
В соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Ижевска вид разрешенного использования земельного участка - Д1 (Зона многофункциональной общественно-деловой застройки). В данной зоне разрешается строительство отдельно стоящих объектов торговли.
Кроме того, письмом N СЦ/11-3 от 19.11.2013 истец сообщил ответчику о том, что обществом осуществляется строительство торгового центра на земельном участке с кадастровым номером 18:26:030058:54.
Указанное обстоятельство также подтверждается представленным в материалы дела разрешением на строительство N RU1803000-156 от 05.04.2013 двухэтажного торгового центра строительных материалов на земельном участке с кадастровым номером 18:26:030058:54, расположенном по адресу: г. Ижевск, ул. Архитектора Берша.
Таким образом, арендуемый истцом земельный участок с кадастровым номером 18:26:030058:54 имеет вид разрешенного использования "Торговля, общественное питание, бытовое обслуживание. Объекты без ограничения площади (Зона многофункциональной общественно-деловой застройки)", фактически используется для строительства торгового центра, что соответствует установленному виду разрешенного использования, в связи с чем, пункт 1.4 договора подлежит принятию в редакции ответчика.
В обоснование приведенной обществом редакции пункта 2.3 договора, в соответствии с которой размер годовой арендной платы составляет 8651 руб. 32 коп. и определяется с применением базовой ставки 0,01% и коэффициента 1,0, истец указывает на то, что договор аренды является вновь заключенным, а земельный участок предоставлен для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Удмуртской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в соответствии с Постановлением Правительства УР от 06.11.2007 N 172 "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Удмуртской Республики, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена".
Аг = Са x КС x К, где:
- Аг - величина годовой арендной платы за земельный участок (руб.);
- Са - базовая ставка арендной платы за земельный участок, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка согласно приложению 1 к Положению, определяемая в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка и направления деятельности арендатора или фактического использования объектов недвижимого имущества или земельного участка арендатором.
При расчете годовой арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства объектов недвижимого имущества, применяется базовая ставка арендной платы, установленная для земельных участков, предоставленных для размещения и эксплуатации объектов недвижимого имущества соответствующего назначения.
Базовая ставка арендной платы за земельные участки устанавливается в размере 0,01% от кадастровой стоимости земельных участков при расчете годовой арендной платы за земельные участки, предоставленные для комплексного освоения в целях жилищного строительства, на период до государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка.
- КС - кадастровая стоимость земельного участка (руб.);
- К - коэффициент.
При расчете истцом размера арендной платы применение базовой ставки 0,01% мотивировано тем, что земельный участок изначально предоставлялся в целях жилищного строительства.
Между тем, как установлено из материалов дела, спорный участок сформирован для размещения на нем объектов торговли, и истец использует его для строительства торгового центра, в связи с чем, базовая ставка 0,01% применению не подлежит.
Кроме того, как следует из Постановления Правительства УР от 06.11.2007 N 172 в редакции Постановления Правительства УР от 13.06.2017 N 260, с 01 января 2017 года базовая ставка арендной платы 0,01% применению не подлежит.
Применение истцом при расчете размера арендной платы коэффициента 1,0 также следует признать необоснованным.
В случае если по истечении 3 лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере двукратной налоговой ставки земельного налога за соответствующий земельный участок.
По смыслу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением предусмотренных Кодексом случаев.
Как следует из преамбулы проекта договора земельный участок с кадастровым номером 18:26:030058:54 предоставляется истцу без проведения торгов в целях завершения ранее начатого строительства торгового центра на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В соответствии с названной нормой, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
Земельный участок с кадастровым номером 18:26:030058:54 предоставлен в связи наличием ранее заключенного до 1 марта 2015 года договора аренды от 24.06.2011 для завершения строительства торгового центра.
Таким образом, трехлетний срок строительства, позволяющий применять коэффициент 1,0, начал течь с момента заключения договора аренды от 24.06.2011 земельного участка с кадастровым номером 18:26:030058:54, предоставленного до 1 марта 2015 года, по истечении которого должен применяться коэффициент 2,0 до даты государственной регистрации прав на построенный объект.
Кроме того, как следует из Постановления Правительства N 172 от 06.11.2007 в редакции Постановления Правительства УР от 13.06.2017 N 260, с 01.07.2017 коэффициент 2,0 применяется при расчете годовой арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства объектов недвижимого имущества, за исключением жилищного строительства, за период, превышающий три года с даты предоставления в аренду земельного участка по первому договору аренды.
С учетом изложенного пункт 2.3 договора аренды должен быть принят в редакции ответчика.
При этом, поскольку в соответствии с согласованной сторонами редакцией пункта 2.2 договора арендная плата начисляется с 01.01.2017, эта дата должна быть указана и в пункте 2.3 договора.
Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.
Нарушений, а также неправильного применения норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Поскольку основания к отмене изменению судебного акта по доводам апелляционной жалобы отсутствуют, в силу статьи 110 АПК РФ госпошлина по апелляционной жалобе относится на ее подателя.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 24 июля 2017 года по делу N А71-6482/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.10.2017 N 17АП-13611/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А71-6482/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 октября 2017 г. N 17АП-13611/2017-ГК
Дело N А71-6482/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 октября 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Макарова Т.В.,
судей Дюкина В.Ю., Зелениной Т.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Муравьевой Е.С.,
при неявке лиц, участвующих в деле,
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью "Строительный центр",
на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики
от 24 июля 2017 года
по делу N А71-6482/2017
принятое судьей Мельниковым А.Ю.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Строительный центр" (ОГРН 1131831000894, ИНН 1831158422)
к Функциональному органу Администрации города Управление земельных
ресурсов и землеустройства Администрации города Ижевска (ОГРН 1061831037498, ИНН 1831114746)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,
третье лицо: Администрация муниципального образования "Город Ижевск" (ОГРН 1031800554400, ИНН 1826001137)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Строительный центр" 05.05.2017 обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к Функциональному органу Администрации города Управление земельных ресурсов и землеустройства Администрации города Ижевска об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, земельного участка с кадастровым номером 18:26:030058:54 площадью 14491 кв. м с адресом (адресным ориентиром): г. Ижевск, ул. Архитектора Берша, в Устиновском районе, с разрешенным использованием: для комплексного освоения в целях жилищного строительства в пользование на условиях аренды N 6118 от 23.12.2016, пункта 2.3 в следующей редакции:
"Размер годовой арендной платы за земельный участок площадью 14491 кв. м (по состоянию на ноябрь 2016 года, без учета коэффициента 2,0, установленного Постановлением Правительства УР от 06.11.2007 N 172) составляет 8651 руб. 32 коп. Расчет годовой арендной платы за земельный участок по настоящему договору за период с 01.01.2017 до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимого имущества, производится с коэффициентом 1,00 к сумме, указанной в пункте 2.3 настоящего договора.".
Иск основан на том, что договор аренды является вновь заключенным, и поскольку земельный участок предоставлен для комплексного освоения в целях жилищного строительства, то при расчете годовой арендной платы необходимо применять коэффициент 1,0 вместо 2,0.
Возражая против иска, ответчик указывал, что арендуемый истцом земельный участок фактически используется для строительства торгового центра, что соответствует виду разрешенного использования земельного участка, земельный участок с кадастровым номером 18:26:030058:54, предназначенный для строительства объектов торговли, образован из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, базовая ставка арендной платы в размере 0,01% применена быть не может, участок предоставлен по договору аренды от 23.12.2016 в связи с наличием ранее заключенного до 01.03.2015 договора аренды от 24.06.2011 для завершения строительства торгового центра, в связи с чем, трехлетний срок строительства с коэффициентом 1,0 начал течь с момента заключения договора от 24.06.2011, предоставленного до 01.03.2015, по истечении которого должен применяться коэффициент 2,0 до даты государственной регистрации прав на построенные объекты.
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 24 июля 2017 года урегулированы возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "Строительный центр" и Функциональным органом Администрации города Управление земельных ресурсов и землеустройства Администрации города Ижевска разногласия при заключении договора о представлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) N 6118 от 23.12.2016,
пункт 1.4 договора принят в следующей редакции:
- "Разрешенное использование: "Торговля, общественное питание, бытовое обслуживание. Объекты без ограничения площади (Зона многофункциональной общественно-деловой застройки)". Разрешенное использование определено в соответствии с распоряжением Правительства УР от 18.01.2016 г. N 15-р "об утверждении документации по планировке территории (проекта межевания территории) микрорайона N 7 Восточного жилого района в Устиновском районе г. Ижевска.";
- пункт 2.3 договора принят в следующей редакции:
"Размер годовой арендной платы за земельный участок площадью 14491 кв. м (по состоянию на ноябрь 2016 г., без учета коэффициента - 2,0, установленного Постановлением Правительства Удмуртской Республики от 6 ноября 2007 г. N 172 "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Удмуртской Республики, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена) составляет - 519 079 руб. 79 коп. (пятьсот девятнадцать тысяч семьдесят девять руб. 79 коп.) Расчет годовой арендной платы на земельный участок по настоящему договору, за период с 01.01.2017 г. до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимого имущества, производится с коэффициентом 2,0 к сумме, указанной в п. 2.3 настоящего договора."
Истец обжаловал решение суда в апелляционном порядке, просит судебный акт отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования. В апелляционной жалобе настаивает на доводах, изложенных в обоснование иска.
Ответчик в представленном суду отзыве поддержал выводы, сделанные судом первой инстанции, и просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии со ст. 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, считает, что оснований для изменения или отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 19.12.2006 Администрацией г. Ижевска и Обществом с ограниченной ответственностью "АСПЭК-Домстрой" заключен договор аренды земельного участка N 4161 от 11.01.2007 с кадастровым номером 18:26:030058:0028, площадью 480155 кв. м, с адресом (адресным ориентиром): г. Ижевск, примерно в 50 м по направлению на восток от жилого дома N 29 по ул. Сабурова в Устиновском районе, сроком до 01.01.2017.
Земельный участок предоставлялся для комплексного освоения в целях жилищного строительства (пункт 1.4 договора аренды).
Постановлением Администрации города Ижевска N 158 от 30.03.2007 утвержден проект планировки микрорайона N 7 Восточного жилого района в Устиновском районе. Указанным проектом предусматривается, в том числе размещение торгового центра.
В связи разделом земельного участка с кадастровым номером 18:26:030058:0028, соглашением N 4161/1 от 27.09.2007 к договору аренды от 11.01.2007 изменен пункт 1.1. договора:
"1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 18:26:030058:0033, площадью 466713 кв. м, с адресом (адресным ориентиром): г. Ижевск, ул. Сабурова, 29, участок находится примерно в 50 м от ориентира по направлению на восток, в Устиновском районе, именуемый в дальнейшем "Участок".
В связи с утверждением схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, соглашением N 4161/2 от 01.03.2010 к договору аренды от 11.01.2007 изменен пункт 1.1. договора: "1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 18:26:030058:48, площадью 465329 кв. м, с адресом (адресным ориентиром): г. Ижевск, земельный участок находится в 50 м по направлению на восток от ул. Сабурова, 29 в Устиновском районе, именуемый в дальнейшем "Участок".
В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 18:26:030058:48, соглашением N 4161/3 от 30.09.2010 к договору аренды от 11.01.2007 изменен пункт 1.1. договора: "1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование на условиях аренды:
- - земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 18:26:030058:52, площадью 211275 кв. м, с адресом (адресным ориентиром) УР, г. Ижевска, ул. архитектора Берша, в Устиновском районе;
- - земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 18:26:030058:53, площадью 169912 кв. м, с адресом (адресным ориентиром) УР, г. Ижевска, ул. архитектора Берша, в Устиновском районе;
- - земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 18:26:030058:54. площадью 14491 кв. м. с адресом (адресным ориентиром) УР, г. Ижевска, ул. архитектора Берша, в Устиновском районе".
Соглашением N 4161/4 от 30.06.2011 к договору аренды от 11.01.2007 земельный участок с кадастровым номером 18:26:030058:54, площадью 14491 кв. м исключен из списка предоставленных земельных участков по договору аренды N 4161 от 11.01.2007.
Администрация города Ижевска (арендодатель) и Общество "АСПЭК-Домстрой" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 5059 от 24.06.2011, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 18:26:030058:54 площадью 14491 кв. м с адресом (адресным ориентиром): УР, г. Ижевск, ул. Архитектора Берша, в Устиновском районе, с разрешенным использованием: для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Договор аренды от 24.06.2011 заключен сроком до 01.01.2017 (пункт 2.1 договора).
По договору N 05-12/11-0301 от 05.12.2011 право аренды земельного участка по договору аренды от 24.06.2011 перешло от общества "АСПЭК- Домстрой" к индивидуальному предпринимателю Титовой Оксане Владимировне.
В соответствии с договором N 1 от 16.04.2013 право аренды земельного участка по договору аренды от 24.06.2011 от предпринимателя Титовой О.В. перешло к обществу "Строительный центр".
В связи с прекращением договора аренды от 24.06.2016 по заявлению истца Администрация города Ижевска представила обществу "Строительный центр" проект договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 6118 от 23.12.2016, по условиям которого арендатор сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 18:26:030058:54 площадью 14491 кв. м, с адресом: г. Ижевск, ул. Архитектора П.П.Берша.
Согласно пункту 1.4 указанного проекта договора, разрешенное использование земельного участка: для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
В пункте 2.3 проекта договора указано, что размер годовой арендной платы за земельный участок площадью 14491 кв. м (по состоянию на ноябрь 2016 года, без учета коэффициента - 2,0, установленного Постановлением Правительства УР от 06.11.2007 N 172) составляет 519079 руб. 79 коп. Расчет годовой арендной платы за земельный участок по настоящему договору за период с 25.11.2016 до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимого имущества производится с коэффициентом 2,0 к сумме, указанной в пункте 2.3 договора.
Указанный проект договора подписан истцом с протоколом разногласий от 23.12.2016. При этом пункт 2.3 договора в редакции арендатора изложен следующим образом: "Размер годовой арендной платы за земельный участок площадью 14491 кв. м (по состоянию на ноябрь 2016 года, без учета коэффициента - 2,0, установленного Постановлением Правительства УР от 06.11.2007 N 172) составляет 8651 руб. 32 коп. Расчет годовой арендной платы за земельный участок по настоящему договору за период с 01.01.2017 до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимого имущества производится с коэффициентом 1,0 к сумме, указанной в пункте 2.3 договора".
Письмом N 01-09-ОА/860а от 16.02.2017 ответчиком отклонен протокол разногласий в части предложенного истцом размера арендной платы, поскольку кадастровая стоимость подлежит определению по 5-ой группе видов разрешенного использования "Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания", а также в связи с тем, что подлежит применению коэффициент 2.0.
Названным письмом ответчиком направлен истцу протокол урегулирования разногласий к договору аренды от 23.12.2016, в котором пункт 1.4 договора изложен арендодателем в следующей редакции:
"1.4 Разрешенное использование: "Торговля, общественное питание, бытовое обслуживание. Объекты без ограничения площади (Зона многофункциональной общественно-деловой застройки)". Разрешенное использование определено в соответствии с распоряжением Правительства УР от 18.01.2016 N 15-р "об утверждении документации по планировке территории (проекта межевания территории) микрорайона N 7 Восточного жилого района в Устиновском районе г. Ижевска".
Поскольку стороны договора аренды не пришли к соглашению об его условиях относительно размера арендной платы, а также вида разрешенного использования земельного участка, истец обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с настоящими исковыми требованиями.
Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к следующим выводам.
Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством.
Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса закреплен принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании статьи 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса, вступившей в законную силу с 01.03.2015, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Из пунктов 16 и 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку спорный договор аренды заключается после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации в отношении земельного участка, находящегося в государственной собственности, размер арендной платы определен не по результатам торгов, арендная плата по этому договору является регулируемой.
При заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 18:26:030058:54 у сторон возникли разногласия относительно размера арендной платы (пункт 2.3 договора), а также определения вида разрешенного использования земельного участка (пункт 1.4 договора).
В предложенной истцом редакции арендуемый земельный участок имеет вид разрешенного использования "Для комплексного освоения в целях жилищного строительства".
Ссылаясь на то, что на арендуемом земельном участке планируется строительство торгового центра, ответчик указывает, что вид разрешенного использования должен быть установлен "Торговля, общественное питание, бытовое обслуживание. Объекты без ограничения площади (Зона многофункциональной общественно-деловой застройки)".
В соответствии с кадастровой выпиской от 28.02.2012 N 1800/501/12-17248, в отношении земельного участка с кадастровым номером 18:26:030058:54 установлен вид разрешенного использования: торговля, общественное питание, бытовое обслуживание. Объекты без ограничения площади. (Зона многофункциональной общественно-деловой застройки).
Согласно письму Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Ижевска N 01-07/2856 от 19.09.2011 земельный участок с кадастровым номером 18:26:030058:54 в соответствии с Проектом планировки микрорайона N 7 Восточного жилого района в Устиновском районе, утвержденным постановлением Администрации г. Ижевска от 30.03.2007, расположен в коммунальной зоне, в которой предусмотрено строительство объектов обслуживающего назначения, в том числе торговых центров, станций техобслуживания и т.д.
В соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Ижевска вид разрешенного использования земельного участка - Д1 (Зона многофункциональной общественно-деловой застройки). В данной зоне разрешается строительство отдельно стоящих объектов торговли.
Кроме того, письмом N СЦ/11-3 от 19.11.2013 истец сообщил ответчику о том, что обществом осуществляется строительство торгового центра на земельном участке с кадастровым номером 18:26:030058:54.
Указанное обстоятельство также подтверждается представленным в материалы дела разрешением на строительство N RU1803000-156 от 05.04.2013 двухэтажного торгового центра строительных материалов на земельном участке с кадастровым номером 18:26:030058:54, расположенном по адресу: г. Ижевск, ул. Архитектора Берша.
Таким образом, арендуемый истцом земельный участок с кадастровым номером 18:26:030058:54 имеет вид разрешенного использования "Торговля, общественное питание, бытовое обслуживание. Объекты без ограничения площади (Зона многофункциональной общественно-деловой застройки)", фактически используется для строительства торгового центра, что соответствует установленному виду разрешенного использования, в связи с чем, пункт 1.4 договора подлежит принятию в редакции ответчика.
В обоснование приведенной обществом редакции пункта 2.3 договора, в соответствии с которой размер годовой арендной платы составляет 8651 руб. 32 коп. и определяется с применением базовой ставки 0,01% и коэффициента 1,0, истец указывает на то, что договор аренды является вновь заключенным, а земельный участок предоставлен для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Удмуртской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в соответствии с Постановлением Правительства УР от 06.11.2007 N 172 "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Удмуртской Республики, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена".
Аг = Са x КС x К, где:
- Аг - величина годовой арендной платы за земельный участок (руб.);
- Са - базовая ставка арендной платы за земельный участок, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка согласно приложению 1 к Положению, определяемая в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка и направления деятельности арендатора или фактического использования объектов недвижимого имущества или земельного участка арендатором.
При расчете годовой арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства объектов недвижимого имущества, применяется базовая ставка арендной платы, установленная для земельных участков, предоставленных для размещения и эксплуатации объектов недвижимого имущества соответствующего назначения.
Базовая ставка арендной платы за земельные участки устанавливается в размере 0,01% от кадастровой стоимости земельных участков при расчете годовой арендной платы за земельные участки, предоставленные для комплексного освоения в целях жилищного строительства, на период до государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка.
- КС - кадастровая стоимость земельного участка (руб.);
- К - коэффициент.
При расчете истцом размера арендной платы применение базовой ставки 0,01% мотивировано тем, что земельный участок изначально предоставлялся в целях жилищного строительства.
Между тем, как установлено из материалов дела, спорный участок сформирован для размещения на нем объектов торговли, и истец использует его для строительства торгового центра, в связи с чем, базовая ставка 0,01% применению не подлежит.
Кроме того, как следует из Постановления Правительства УР от 06.11.2007 N 172 в редакции Постановления Правительства УР от 13.06.2017 N 260, с 01 января 2017 года базовая ставка арендной платы 0,01% применению не подлежит.
Применение истцом при расчете размера арендной платы коэффициента 1,0 также следует признать необоснованным.
В случае если по истечении 3 лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере двукратной налоговой ставки земельного налога за соответствующий земельный участок.
По смыслу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением предусмотренных Кодексом случаев.
Как следует из преамбулы проекта договора земельный участок с кадастровым номером 18:26:030058:54 предоставляется истцу без проведения торгов в целях завершения ранее начатого строительства торгового центра на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В соответствии с названной нормой, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
Земельный участок с кадастровым номером 18:26:030058:54 предоставлен в связи наличием ранее заключенного до 1 марта 2015 года договора аренды от 24.06.2011 для завершения строительства торгового центра.
Таким образом, трехлетний срок строительства, позволяющий применять коэффициент 1,0, начал течь с момента заключения договора аренды от 24.06.2011 земельного участка с кадастровым номером 18:26:030058:54, предоставленного до 1 марта 2015 года, по истечении которого должен применяться коэффициент 2,0 до даты государственной регистрации прав на построенный объект.
Кроме того, как следует из Постановления Правительства N 172 от 06.11.2007 в редакции Постановления Правительства УР от 13.06.2017 N 260, с 01.07.2017 коэффициент 2,0 применяется при расчете годовой арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства объектов недвижимого имущества, за исключением жилищного строительства, за период, превышающий три года с даты предоставления в аренду земельного участка по первому договору аренды.
С учетом изложенного пункт 2.3 договора аренды должен быть принят в редакции ответчика.
При этом, поскольку в соответствии с согласованной сторонами редакцией пункта 2.2 договора арендная плата начисляется с 01.01.2017, эта дата должна быть указана и в пункте 2.3 договора.
Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.
Нарушений, а также неправильного применения норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Поскольку основания к отмене изменению судебного акта по доводам апелляционной жалобы отсутствуют, в силу статьи 110 АПК РФ госпошлина по апелляционной жалобе относится на ее подателя.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 24 июля 2017 года по делу N А71-6482/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.
Председательствующий
Т.В.МАКАРОВ
Т.В.МАКАРОВ
Судьи
В.Ю.ДЮКИН
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
В.Ю.ДЮКИН
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)