Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Колосовой Ж.В.
судей Полубехиной Н.С., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Григорьевой А.И.
при участии:
от истца: представитель Стародубцева В.В. по доверенности от 29.12.2016
от ответчика: представитель Лазарева Е.В. по доверенности от 13.01.2017
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7962/2017) общества с ограниченной ответственностью "ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.02.2017 по делу N А56-82099/2016 (судья Васильева Н.В.), принятое
по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга
к обществу с ограниченной ответственностью "ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад"
о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191060, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, Санкт-Петербург ОГРН: 1027809244561, далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад" (190031, Санкт-Петербург, ул. Казанская, д. 36, ОГРН: 1027810227884, далее - Общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 4 294 981 руб. 62 коп. и неустойки за просрочку вышеуказанного платежа в размере 1 032 380 руб. 33 коп. по договору аренды N 00/ЗК-03458 (17) от 15.09.2005.
Решением от 13.02.2017 суд частично удовлетворил исковые требования, взыскал с ответчика в пользу истца 750 000 руб. неустойки, в удовлетворении остальной части иска отказал, взыскал с ответчика в доход федерального бюджета 6 988 руб. государственной пошлины по иску.
Ответчик не согласился с вынесенным решением и обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
В обоснование апелляционной жалобы истец указал, что договор N 00/ЗК-03458 (17) прекратил действие с 30.07.2012 невозможностью исполнения, в связи с наличием иных законных владельцев земельного участка.
При этом, как считает податель апелляционной жалобы, судом первой инстанции не принято во внимание, что в связи с вводом жилых домов в эксплуатацию в период 2007 - 2012 и регистрации права собственности на квартиры, право собственности на земельный участок перешло к собственникам помещений в многоквартирном доме в силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с чем, дальнейшее выполнение инвестиционных условий по строительству паркинга стало невозможным, так как в отсутствие прав на земельный участок невозможно получение разрешения на строительство паркинга.
Таким образом, как полагает Общество, исходя из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", после ввода дома в эксплуатацию и с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок выбывает из владения и пользования застройщика (ответчика по делу) и поступает во владение и пользование собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, по мнению ответчика, он как застройщик и являясь арендатором, не имел права по собственной воле формировать новый земельный участок для строительства паркинга из земельного участка, на котором уже были построены и введены в эксплуатацию 12 многоквартирных домов, тогда как определение границ земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома в силу пункта 4 статьи 16 Федерального закона Российской Федерации "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", является обязанностью органов государственной власти.
Вместе с тем, Общество также ссылалось на то, что суд первой инстанции взыскал неустойку в размере 750 000 руб., являющуюся несоизмеримо высокой по сравнению с не наступившими для Комитета неблагоприятными последствиями.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Общества доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель Комитета возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды от 15.09.2005 N 00/ЗК-03458 (17) аренды на инвестиционных условиях (далее - договор) земельного участка площадью 40 329 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Долгоозерная ул., участок 1 (восточнее пересечения с Парашютной ул.).
Участок предоставлен на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2005 N 895 "О проектировании и строительстве жилого комплекса по адресу: Приморский пр., Долгоозерная ул., участок 1 (восточнее пересечения с Парашютной ул.)".
На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 19.09.2006 N 1156 в договор внесены изменения, в связи с заменой арендатора на общество с ограниченной ответственностью "Гатчинский ДСК", который был переименован в общество с ограниченной ответственностью "Городская Домостроительная Компания", а затем - в общество с ограниченной ответственностью "ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад".
Впоследствии дополнительными соглашениями в договор внесены изменения в части наименования арендатора.
Дополнительным соглашением от 30.03.2009 N 4 в пункт 1.2 договора аренды внесены изменения в части указания целей предоставления земельного участка; в частности, стороны признали, что земельный участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса со встроенными помещениями и паркингом.
Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выданы разрешения на ввод в эксплуатацию жилого комплекса, состоящего из жилых многоквартирных домов со встроенными помещениями и расположенного на вышеназванном земельном участке, от 24.12.2007, от 28.10.2008, от 17.12.2008, от 06.08.2009, от 07.05.2010, от 13.02.2011, от 29.12.2012.
В обоснование исковых требований истец ссылался на то, что в нарушение условий договора - пунктов 4.5, 4.10 ответчик надлежащим образом не исполнил обязательство по внесению арендной платы за период 01.04.2015 - 31.12.2015, 01.12.2015 - 30.09.2016, вследствие чего по состоянию на 01.09.2016 образовалась задолженность в размере 4 294 981 руб. 62 коп., при этом на сумму задолженности за период с 11.04.2016 по 01.09.2016 была начислена и неустойка в размере 1 032 380 руб. 33 коп., в связи с чем 06.06.2016 Комитет обратился к Обществу с претензией об уплате задолженности и неустойки, которая была оставлена последним без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в Арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, применив нормы гражданского и процессуального законодательства, исследовав представленные доказательства во взаимосвязи с условиями договора, удовлетворил требования частично, взыскав с ответчика неустойку в размере 750 000 руб., в остальной части иска отказа, с учетом требований статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и приняв во внимание, что в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции Обществом задолженность по арендной плате была оплачена в сумме 4 294 981 руб. 62 коп., что подтверждается платежным поручением от 01.12.2016 N 1736.
Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции в силу пункта 5.2.2 договора (в редакции дополнительного соглашения N 12 от 03.05.2011) срок действия договора до 30.07.2012.
Согласно пункту 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Вместе с тем апелляционный суд принимает во внимание, что решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.08.2015 по делу N А56-60621/2014 признаны незаконными действия Управления Росреестра по государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка площадью 40 329 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Долгоозерная ул., участок 1 (восточнее пересечения с Парашютной ул.), возникшего из договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 15.09.2005 N 00/ЗК-03458 (17), при этом, суд обязал Управление Росреестра аннулировать (прекратить) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись о прекращении с 14.12.2013 права аренды Общества по указанному договору.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2015 по делу N А56-60621/2014 данное решение оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.04.2016 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.08.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2015 по делу N А56-60621/2014 оставлены без изменения.
В указанных судебных актах, в том числе и суд кассационной инстанции указал на то, что поскольку Общество не исполнило обязательства по строительству паркинга на предоставленном земельном участке, который был сформирован не для эксплуатации и благоустройства жилых домов, а для строительства, причем не только жилых домов, но и паркинга, суды обоснованно признали, что спорный земельный участок не мог перейти в общую долевую собственность собственников помещений в этих домах.
В данном случае сам по себе факт государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме не свидетельствует о наличии безусловных оснований для признания договора аренды прекращенным в соответствии с нормами статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При этом, кассационная коллегия судей указала на то, что в силу положений статей 408, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотренное договором аренды земельного участка обязательство в части строительства паркинга не может быть признано исполненным, и у Управления Росреестра не имелось законных оснований для регистрации прекращения неисполненного договора аренды.
Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что развитие договорных отношений, возникших из договора аренды, не может быть признано завершенным, поскольку ответчиком не исполнены условия такого договора, а именно ответчиком не построено здание паркинга.
Доказательств иного в материалы дела ответчиком не представлено.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.12.2011 N 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела; тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности; наделение судебных решений, вступивших в законную силу, свойством преюдициальности - сфера дискреции федерального законодателя, который мог бы прибегнуть и к другим способам обеспечения непротиворечивости обязательных судебных актов в правовой системе, но не вправе не установить те или иные институты, необходимые для достижения данной цели; введение же института преюдиции требует соблюдения баланса между такими конституционно защищаемыми ценностями, как общеобязательность и непротиворечивость судебных решений, с одной стороны, и независимость суда и состязательность судопроизводства - с другой; такой баланс обеспечивается посредством установления пределов действия преюдициальности, а также порядка ее опровержения.
При этом, как установлено судом первой инстанции в рамках настоящего договора земельный участок предоставлен Обществу в аренду для строительства не только жилых домов, но и отдельно стоящего здания паркинга.
Условие о строительстве паркинга была включено в договор по соглашению сторон на основании соответствующего постановления Правительства Санкт-Петербурга N 222 от 24.02.2009 и заключенного сторонами дополнительного соглашения N 4 от 30.03.2009.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен на решение суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
В частности, по требованию одной из сторон договор может быть изменен в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (пункт 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, Общество не обращаюсь в Комитет с предложением о расторжении договора или изменении его условий с учетом окончания строительства жилых домов и для необходимости строительства паркинга, занимающего меньшую площадь.
Тем самым, доводы ответчика о том, что необходимо принять во внимание факт частичного исполнения принятых обязательств по договору за исключением строительства паркинга, судом апелляционной инстанции отклоняются.
Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что факт неоплаты в установленные договором сроки арендных платежей Обществом не оспаривался, и факт нарушения обязательств по внесению в установленные сроки платежей установлен судом первой инстанции и подтвержден материалами дела, при этом в ходе судебного разбирательства сумма задолженности была погашена.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.
Как следует из материалов дела, в соответствии с пунктом 8.3 договора истцом начислены пени в размере 0,10% от суммы задолженности за каждый день просрочки, что за период с 11.04.2015 по 01.09.2016, что по состоянию на 01.09.2016 составило 1 032 380 руб. 33 коп.
Вместе с тем, суд первой инстанции, с учетом заявленного ответчиком ходатайства о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, посчитал возможным снизить размер неустойки до 750 000 руб., при этом данная сумма оспаривалась ответчиком как чрезмерная.
Однако с указанными доводами Общества суд апелляционной инстанции не может согласиться ввиду следующего.
Правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
В пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.
Как следует из пункта 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.
Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 N 683-О-О указано, что пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства.
В обоснование явной несоразмерности установленной договором неустойки ответчик ссылается на несоразмерность рассчитанной истцом неустойки последствиям нарушения обязательств.
Принимая во внимание изложенное, а также с учетом конкретных обстоятельств дела, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о возможности снижения суммы неустойки и обоснованно уменьшил сумму заявленной неустойки до 750 000 руб.
Суд апелляционной инстанции находит данный вывод суда обоснованным и справедливым.
При этом, апелляционный суд считает, что оснований для большего снижения неустойки отсутствуют, поскольку снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку выполнения требований по договору.
Довод ответчика о том, что истец не представил доказательств соразмерности неустойки, а также наступления для себя негативных последствий в связи с нарушением ответчиком обязательств по договору, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным, так как согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Обстоятельства, свидетельствующие о нарушении судом первой инстанции норм материального права при решении вопроса о снижении размера пеней, материалами дела не подтверждаются.
С учетом вышеизложенного, применительно к обстоятельствам настоящего дела и доводам апелляционной жалобы оснований для дальнейшего снижения неустойки, применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции не установлено.
При этом, доводы подателя жалобы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые бы влияли на обоснованность и законность обжалуемого решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в силу чего отсутствуют основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.02.2017 по делу N А56-82099/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.05.2017 N 13АП-7962/2017 ПО ДЕЛУ N А56-82099/2016
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 мая 2017 г. N 13АП-7962/2017
Дело N А56-82099/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Колосовой Ж.В.
судей Полубехиной Н.С., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Григорьевой А.И.
при участии:
от истца: представитель Стародубцева В.В. по доверенности от 29.12.2016
от ответчика: представитель Лазарева Е.В. по доверенности от 13.01.2017
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7962/2017) общества с ограниченной ответственностью "ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.02.2017 по делу N А56-82099/2016 (судья Васильева Н.В.), принятое
по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга
к обществу с ограниченной ответственностью "ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад"
о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,
установил:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191060, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, Санкт-Петербург ОГРН: 1027809244561, далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад" (190031, Санкт-Петербург, ул. Казанская, д. 36, ОГРН: 1027810227884, далее - Общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 4 294 981 руб. 62 коп. и неустойки за просрочку вышеуказанного платежа в размере 1 032 380 руб. 33 коп. по договору аренды N 00/ЗК-03458 (17) от 15.09.2005.
Решением от 13.02.2017 суд частично удовлетворил исковые требования, взыскал с ответчика в пользу истца 750 000 руб. неустойки, в удовлетворении остальной части иска отказал, взыскал с ответчика в доход федерального бюджета 6 988 руб. государственной пошлины по иску.
Ответчик не согласился с вынесенным решением и обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
В обоснование апелляционной жалобы истец указал, что договор N 00/ЗК-03458 (17) прекратил действие с 30.07.2012 невозможностью исполнения, в связи с наличием иных законных владельцев земельного участка.
При этом, как считает податель апелляционной жалобы, судом первой инстанции не принято во внимание, что в связи с вводом жилых домов в эксплуатацию в период 2007 - 2012 и регистрации права собственности на квартиры, право собственности на земельный участок перешло к собственникам помещений в многоквартирном доме в силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с чем, дальнейшее выполнение инвестиционных условий по строительству паркинга стало невозможным, так как в отсутствие прав на земельный участок невозможно получение разрешения на строительство паркинга.
Таким образом, как полагает Общество, исходя из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", после ввода дома в эксплуатацию и с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок выбывает из владения и пользования застройщика (ответчика по делу) и поступает во владение и пользование собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, по мнению ответчика, он как застройщик и являясь арендатором, не имел права по собственной воле формировать новый земельный участок для строительства паркинга из земельного участка, на котором уже были построены и введены в эксплуатацию 12 многоквартирных домов, тогда как определение границ земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома в силу пункта 4 статьи 16 Федерального закона Российской Федерации "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", является обязанностью органов государственной власти.
Вместе с тем, Общество также ссылалось на то, что суд первой инстанции взыскал неустойку в размере 750 000 руб., являющуюся несоизмеримо высокой по сравнению с не наступившими для Комитета неблагоприятными последствиями.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Общества доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель Комитета возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды от 15.09.2005 N 00/ЗК-03458 (17) аренды на инвестиционных условиях (далее - договор) земельного участка площадью 40 329 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Долгоозерная ул., участок 1 (восточнее пересечения с Парашютной ул.).
Участок предоставлен на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2005 N 895 "О проектировании и строительстве жилого комплекса по адресу: Приморский пр., Долгоозерная ул., участок 1 (восточнее пересечения с Парашютной ул.)".
На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 19.09.2006 N 1156 в договор внесены изменения, в связи с заменой арендатора на общество с ограниченной ответственностью "Гатчинский ДСК", который был переименован в общество с ограниченной ответственностью "Городская Домостроительная Компания", а затем - в общество с ограниченной ответственностью "ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад".
Впоследствии дополнительными соглашениями в договор внесены изменения в части наименования арендатора.
Дополнительным соглашением от 30.03.2009 N 4 в пункт 1.2 договора аренды внесены изменения в части указания целей предоставления земельного участка; в частности, стороны признали, что земельный участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса со встроенными помещениями и паркингом.
Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выданы разрешения на ввод в эксплуатацию жилого комплекса, состоящего из жилых многоквартирных домов со встроенными помещениями и расположенного на вышеназванном земельном участке, от 24.12.2007, от 28.10.2008, от 17.12.2008, от 06.08.2009, от 07.05.2010, от 13.02.2011, от 29.12.2012.
В обоснование исковых требований истец ссылался на то, что в нарушение условий договора - пунктов 4.5, 4.10 ответчик надлежащим образом не исполнил обязательство по внесению арендной платы за период 01.04.2015 - 31.12.2015, 01.12.2015 - 30.09.2016, вследствие чего по состоянию на 01.09.2016 образовалась задолженность в размере 4 294 981 руб. 62 коп., при этом на сумму задолженности за период с 11.04.2016 по 01.09.2016 была начислена и неустойка в размере 1 032 380 руб. 33 коп., в связи с чем 06.06.2016 Комитет обратился к Обществу с претензией об уплате задолженности и неустойки, которая была оставлена последним без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в Арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, применив нормы гражданского и процессуального законодательства, исследовав представленные доказательства во взаимосвязи с условиями договора, удовлетворил требования частично, взыскав с ответчика неустойку в размере 750 000 руб., в остальной части иска отказа, с учетом требований статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и приняв во внимание, что в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции Обществом задолженность по арендной плате была оплачена в сумме 4 294 981 руб. 62 коп., что подтверждается платежным поручением от 01.12.2016 N 1736.
Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции в силу пункта 5.2.2 договора (в редакции дополнительного соглашения N 12 от 03.05.2011) срок действия договора до 30.07.2012.
Согласно пункту 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Вместе с тем апелляционный суд принимает во внимание, что решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.08.2015 по делу N А56-60621/2014 признаны незаконными действия Управления Росреестра по государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка площадью 40 329 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Долгоозерная ул., участок 1 (восточнее пересечения с Парашютной ул.), возникшего из договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 15.09.2005 N 00/ЗК-03458 (17), при этом, суд обязал Управление Росреестра аннулировать (прекратить) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись о прекращении с 14.12.2013 права аренды Общества по указанному договору.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2015 по делу N А56-60621/2014 данное решение оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.04.2016 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.08.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2015 по делу N А56-60621/2014 оставлены без изменения.
В указанных судебных актах, в том числе и суд кассационной инстанции указал на то, что поскольку Общество не исполнило обязательства по строительству паркинга на предоставленном земельном участке, который был сформирован не для эксплуатации и благоустройства жилых домов, а для строительства, причем не только жилых домов, но и паркинга, суды обоснованно признали, что спорный земельный участок не мог перейти в общую долевую собственность собственников помещений в этих домах.
В данном случае сам по себе факт государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме не свидетельствует о наличии безусловных оснований для признания договора аренды прекращенным в соответствии с нормами статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При этом, кассационная коллегия судей указала на то, что в силу положений статей 408, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотренное договором аренды земельного участка обязательство в части строительства паркинга не может быть признано исполненным, и у Управления Росреестра не имелось законных оснований для регистрации прекращения неисполненного договора аренды.
Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что развитие договорных отношений, возникших из договора аренды, не может быть признано завершенным, поскольку ответчиком не исполнены условия такого договора, а именно ответчиком не построено здание паркинга.
Доказательств иного в материалы дела ответчиком не представлено.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.12.2011 N 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела; тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности; наделение судебных решений, вступивших в законную силу, свойством преюдициальности - сфера дискреции федерального законодателя, который мог бы прибегнуть и к другим способам обеспечения непротиворечивости обязательных судебных актов в правовой системе, но не вправе не установить те или иные институты, необходимые для достижения данной цели; введение же института преюдиции требует соблюдения баланса между такими конституционно защищаемыми ценностями, как общеобязательность и непротиворечивость судебных решений, с одной стороны, и независимость суда и состязательность судопроизводства - с другой; такой баланс обеспечивается посредством установления пределов действия преюдициальности, а также порядка ее опровержения.
При этом, как установлено судом первой инстанции в рамках настоящего договора земельный участок предоставлен Обществу в аренду для строительства не только жилых домов, но и отдельно стоящего здания паркинга.
Условие о строительстве паркинга была включено в договор по соглашению сторон на основании соответствующего постановления Правительства Санкт-Петербурга N 222 от 24.02.2009 и заключенного сторонами дополнительного соглашения N 4 от 30.03.2009.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен на решение суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
В частности, по требованию одной из сторон договор может быть изменен в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (пункт 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, Общество не обращаюсь в Комитет с предложением о расторжении договора или изменении его условий с учетом окончания строительства жилых домов и для необходимости строительства паркинга, занимающего меньшую площадь.
Тем самым, доводы ответчика о том, что необходимо принять во внимание факт частичного исполнения принятых обязательств по договору за исключением строительства паркинга, судом апелляционной инстанции отклоняются.
Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что факт неоплаты в установленные договором сроки арендных платежей Обществом не оспаривался, и факт нарушения обязательств по внесению в установленные сроки платежей установлен судом первой инстанции и подтвержден материалами дела, при этом в ходе судебного разбирательства сумма задолженности была погашена.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.
Как следует из материалов дела, в соответствии с пунктом 8.3 договора истцом начислены пени в размере 0,10% от суммы задолженности за каждый день просрочки, что за период с 11.04.2015 по 01.09.2016, что по состоянию на 01.09.2016 составило 1 032 380 руб. 33 коп.
Вместе с тем, суд первой инстанции, с учетом заявленного ответчиком ходатайства о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, посчитал возможным снизить размер неустойки до 750 000 руб., при этом данная сумма оспаривалась ответчиком как чрезмерная.
Однако с указанными доводами Общества суд апелляционной инстанции не может согласиться ввиду следующего.
Правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
В пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.
Как следует из пункта 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.
Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 N 683-О-О указано, что пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства.
В обоснование явной несоразмерности установленной договором неустойки ответчик ссылается на несоразмерность рассчитанной истцом неустойки последствиям нарушения обязательств.
Принимая во внимание изложенное, а также с учетом конкретных обстоятельств дела, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о возможности снижения суммы неустойки и обоснованно уменьшил сумму заявленной неустойки до 750 000 руб.
Суд апелляционной инстанции находит данный вывод суда обоснованным и справедливым.
При этом, апелляционный суд считает, что оснований для большего снижения неустойки отсутствуют, поскольку снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку выполнения требований по договору.
Довод ответчика о том, что истец не представил доказательств соразмерности неустойки, а также наступления для себя негативных последствий в связи с нарушением ответчиком обязательств по договору, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным, так как согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Обстоятельства, свидетельствующие о нарушении судом первой инстанции норм материального права при решении вопроса о снижении размера пеней, материалами дела не подтверждаются.
С учетом вышеизложенного, применительно к обстоятельствам настоящего дела и доводам апелляционной жалобы оснований для дальнейшего снижения неустойки, применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции не установлено.
При этом, доводы подателя жалобы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые бы влияли на обоснованность и законность обжалуемого решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в силу чего отсутствуют основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.02.2017 по делу N А56-82099/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Ж.В.КОЛОСОВА
Ж.В.КОЛОСОВА
Судьи
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
И.А.ТИМУХИНА
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)