Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Предварительный договор купли-продажи не содержит существенных условий, позволяющих рассматривать передаваемое недвижимое имущество как предмет сделки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Колесник А.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Малининой Н.Г.
судей Кордюковой Г.Л., Шиловской Н.Ю.
при секретаре Л.А.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании 21 сентября 2016 года гражданское дело N 2-5128/2016 по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Империя" на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 25 мая 2016 года по иску П. к Обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Империя" о признании договора незаключенным, взыскании денежных средств.
Заслушав доклад судьи Малининой Н.Г., объяснения представителя ответчика Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Империя" - Р., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, истца П. и ее представителя Л.А.И., возражавших против отмены обжалуемого решения суда, судебная коллегия
П. обратилась в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Империя" (далее - ООО "СК "Империя") о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка <...> от 26 августа 2014 года незаключенным, взыскании внесенных по договору денежных средств в размере <...> рублей.
В обоснование заявленных требований истица указала, что стороны при подписании <...> августа 2014 года предварительного договора купли-продажи земельного участка <...> не согласовали предмет договора, поскольку земельный участок фактически не определен, при этом со стороны истца имеет место перечисление ответчику по указанному договору денежных средств в размере <...> рублей. В этой связи истец, ссылаясь на положения статей 429, 450, 452, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагала, что предварительный договор является незаключенным, а уплаченные денежные средства подлежат взысканию с ответчика.
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 25 мая 2016 года исковые требования П. удовлетворены. Суд признал предварительный договор купли-продажи земельного участка <...> от <...> августа 2014 года незаключенным, взыскал с ООО "СК "Империя" в пользу истицы денежные средства в размере <...> рублей.
В апелляционной жалобе ООО "СК "Империя" просит решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 25 мая 2016 года отменить, считая его неправильным, постановленным при нарушении норм материального права при неверном определении обстоятельств дела.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения сторон апелляционного процесса, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что <...> августа 2014 года ООО "СК "Империя" и П. подписали предварительный договор купли-продажи земельного участка N <...>, по условиям которого стороны приняли на себя обязательство в срок до <...> сентября 2016 года заключить основной договор купли-продажи земельного участка, по которому продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять в собственность земельный участок, расположенный по адресу: <...>, площадью 818 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для дачного строительства (пункт 1.1 договора). Схема расположения земельного участка отражена в приложении N 1 к договору.
Материалами дела установлено и сторонами не оспаривается, что П. были внесены денежные средства по договору в размере <...> рублей.
В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ч. 1 ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих сведений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным (ч. 2 ст. 554 ГК РФ).
В п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ указано, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений об имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ)). Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории РФ государственный учетный (кадастровый) номер (п. 1 ст. 5 Закона N 221-ФЗ).
Часть 2 статьи 6 и статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации определяют земельный участок как объект земельных отношений, являющийся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Удостоверение границ земельного участка осуществляется путем реализации процедуры определения границ земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве".
Таким образом, по смыслу указанных норм права предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.
Таким образом, без постановки земельного участка на кадастровый учет, без указания его идентифицирующих признаков (площадь, кадастровый номер и т.п.) предмет предварительного договора купли-продажи земельного участка является несогласованным, а договор - незаключенным.
Между тем из предварительного договора купли-продажи земельного участка N <...> от <...> августа 2014 следует, что площадь земельного участка ориентировочная, сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке.
Разрешая требования П. о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным, судом правомерно учтено, что по смыслу положений ст. ст. 429, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации п. 4 ст. 35, п. 1 ст. 37, п. 2 ст. 6, ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, предварительный договор купли-продажи должен содержать данные, позволяющие определенно установить отчуждаемое имущество и эти данные спорный договор не содержит.
Предварительный договор купли-продажи не содержит существенных условий, позволяющих рассматривать передаваемое недвижимое имущество как предмет договора.
Из предварительного договора следует, что на момент заключения договора межевание земельного участка не произведено, земельный участок на кадастровый учет не поставлен.
Поскольку стороны намеревались заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, они обязаны были определить в предварительном договоре такое существенное условие основного договора, как предмет договора.
Земельный участок, не поставленный на кадастровый учет, не мог рассматриваться как предмет сделки, в том числе и как предмет предварительного договора купли-продажи.
Таким образом, на момент заключения предварительного договора земельный участок не мог рассматриваться как предмет договора, следовательно, предварительный договор не является заключенным, независимо от дальнейших действий заявителя по выполнению его условий.
Поскольку предварительный договор не содержит данных, позволяющих определенно установить отчуждаемое имущество, доводы жалобы об обратном несостоятельны и оснований для признания его заключенным судом правильно не установлено.
Судебная коллегия считает, что выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы о том, что суд не дал правильной оценки представленным доказательствам являются несостоятельными.
Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с действиями суда, связанными с установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и оценкой представленных по делу доказательств. Оснований для иной оценки доказательств судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 25 мая 2016 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Империя" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 21.09.2016 N 33-19167/2016 ПО ДЕЛУ N 2-5128/2016
Требование: О признании предварительного договора купли-продажи земельного участка незаключенным, взыскании уплаченных по договору денежных средств.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Предварительный договор купли-продажи не содержит существенных условий, позволяющих рассматривать передаваемое недвижимое имущество как предмет сделки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 сентября 2016 г. N 33-19167/2016
Судья: Колесник А.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Малининой Н.Г.
судей Кордюковой Г.Л., Шиловской Н.Ю.
при секретаре Л.А.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании 21 сентября 2016 года гражданское дело N 2-5128/2016 по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Империя" на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 25 мая 2016 года по иску П. к Обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Империя" о признании договора незаключенным, взыскании денежных средств.
Заслушав доклад судьи Малининой Н.Г., объяснения представителя ответчика Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Империя" - Р., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, истца П. и ее представителя Л.А.И., возражавших против отмены обжалуемого решения суда, судебная коллегия
установила:
П. обратилась в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Империя" (далее - ООО "СК "Империя") о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка <...> от 26 августа 2014 года незаключенным, взыскании внесенных по договору денежных средств в размере <...> рублей.
В обоснование заявленных требований истица указала, что стороны при подписании <...> августа 2014 года предварительного договора купли-продажи земельного участка <...> не согласовали предмет договора, поскольку земельный участок фактически не определен, при этом со стороны истца имеет место перечисление ответчику по указанному договору денежных средств в размере <...> рублей. В этой связи истец, ссылаясь на положения статей 429, 450, 452, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагала, что предварительный договор является незаключенным, а уплаченные денежные средства подлежат взысканию с ответчика.
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 25 мая 2016 года исковые требования П. удовлетворены. Суд признал предварительный договор купли-продажи земельного участка <...> от <...> августа 2014 года незаключенным, взыскал с ООО "СК "Империя" в пользу истицы денежные средства в размере <...> рублей.
В апелляционной жалобе ООО "СК "Империя" просит решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 25 мая 2016 года отменить, считая его неправильным, постановленным при нарушении норм материального права при неверном определении обстоятельств дела.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения сторон апелляционного процесса, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что <...> августа 2014 года ООО "СК "Империя" и П. подписали предварительный договор купли-продажи земельного участка N <...>, по условиям которого стороны приняли на себя обязательство в срок до <...> сентября 2016 года заключить основной договор купли-продажи земельного участка, по которому продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять в собственность земельный участок, расположенный по адресу: <...>, площадью 818 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для дачного строительства (пункт 1.1 договора). Схема расположения земельного участка отражена в приложении N 1 к договору.
Материалами дела установлено и сторонами не оспаривается, что П. были внесены денежные средства по договору в размере <...> рублей.
В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ч. 1 ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих сведений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным (ч. 2 ст. 554 ГК РФ).
В п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ указано, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений об имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ)). Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории РФ государственный учетный (кадастровый) номер (п. 1 ст. 5 Закона N 221-ФЗ).
Часть 2 статьи 6 и статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации определяют земельный участок как объект земельных отношений, являющийся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Удостоверение границ земельного участка осуществляется путем реализации процедуры определения границ земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве".
Таким образом, по смыслу указанных норм права предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.
Таким образом, без постановки земельного участка на кадастровый учет, без указания его идентифицирующих признаков (площадь, кадастровый номер и т.п.) предмет предварительного договора купли-продажи земельного участка является несогласованным, а договор - незаключенным.
Между тем из предварительного договора купли-продажи земельного участка N <...> от <...> августа 2014 следует, что площадь земельного участка ориентировочная, сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке.
Разрешая требования П. о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным, судом правомерно учтено, что по смыслу положений ст. ст. 429, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации п. 4 ст. 35, п. 1 ст. 37, п. 2 ст. 6, ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, предварительный договор купли-продажи должен содержать данные, позволяющие определенно установить отчуждаемое имущество и эти данные спорный договор не содержит.
Предварительный договор купли-продажи не содержит существенных условий, позволяющих рассматривать передаваемое недвижимое имущество как предмет договора.
Из предварительного договора следует, что на момент заключения договора межевание земельного участка не произведено, земельный участок на кадастровый учет не поставлен.
Поскольку стороны намеревались заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, они обязаны были определить в предварительном договоре такое существенное условие основного договора, как предмет договора.
Земельный участок, не поставленный на кадастровый учет, не мог рассматриваться как предмет сделки, в том числе и как предмет предварительного договора купли-продажи.
Таким образом, на момент заключения предварительного договора земельный участок не мог рассматриваться как предмет договора, следовательно, предварительный договор не является заключенным, независимо от дальнейших действий заявителя по выполнению его условий.
Поскольку предварительный договор не содержит данных, позволяющих определенно установить отчуждаемое имущество, доводы жалобы об обратном несостоятельны и оснований для признания его заключенным судом правильно не установлено.
Судебная коллегия считает, что выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы о том, что суд не дал правильной оценки представленным доказательствам являются несостоятельными.
Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с действиями суда, связанными с установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и оценкой представленных по делу доказательств. Оснований для иной оценки доказательств судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 25 мая 2016 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Империя" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)