Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Административный истец ссылается на то, что значительное уменьшение кадастровой стоимости участков привело к снижению размера поступающей в бюджет арендной платы, оспариваемое решение является незаконным, поскольку основано на отчете об оценке, составленном с нарушением закона.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Мигущенко Н.А.
Судебная коллегия по административным делам Курского областного суда в составе:
председательствующего Переверзевой И.Н.,
судей Курочкиной И.А., Ягерь Е.А.,
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании 25 июля 2017 года дело по административному исковому заявлению администрации Щигровского района Курской области к комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области от 26 декабря 2016 года N, поступившее по апелляционной жалобе представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области по доверенности ФИО8 на решение Курского областного суда от 24 апреля 2017 г., которым постановлено:
"Административное исковое заявление администрации Щигровского района Курской области к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области, Управлению Росреестра по Курской области о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области от 26 декабря 2016 года N и возложении обязанности внести изменения в кадастровую стоимость удовлетворить частично.
Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области от 26 декабря 2016 года N об удовлетворении заявления ФИО1 от 15.12.2016 г. N об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: N, N, расположенных по адресу: <адрес>, в размере их рыночной стоимости равной соответственно <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей, установленной в отчете N; и обязать комиссию устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения ранее поданного Фермерским хозяйством "ФИО2" заявления от 15.12.2016 г.
Исключить из сведений государственного кадастра недвижимости установленную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области от 26 декабря 2016 года N кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> рублей, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2012 г. в сумме <данные изъяты> рублей.
В остальной части требования администрации Щигровского района Курской области оставить без удовлетворения".
Заслушав доклад судьи Переверзевой И.Н., судебная коллегия
установила:
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области (далее комиссия) от 26 декабря 2016 г. N на основании заявления главы Фермерского хозяйства "ФИО2" пересмотрена кадастровая стоимость двух арендуемых данным хозяйством земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование:
для сельскохозяйственного производства, расположенных по адресу: Курская <адрес>, Пригородненский сельсовет в ЮВ части квартала, с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. метров с кадастровой стоимостью по состоянию на 01.01.2012 г. в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> руб.; с кадастровым номером N, площадью 400 <данные изъяты> кв. метров с кадастровой стоимостью по состоянию на 01.01.2012 г. в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> руб. установленных в отчете об оценке от 12.12.2016 года N.
Администрация Щигровского района Курской области, ссылаясь на то, что значительное уменьшение кадастровой стоимости данных земельных участков привело к снижению размера поступающей в бюджет административного истца арендной платы, обратилась в суд с административным иском, в котором просила признать незаконным решение Комиссии N от ДД.ММ.ГГГГ; обязать Управление Росреестра по Курской области исключить из сведений государственного кадастра недвижимости установленную на основании оспариваемого решения комиссии кадастровую стоимость данных земельных участков. Административный истец считает, что оспариваемое решение комиссии от 26.12.2016 г. является незаконным, поскольку основано на отчете об оценке, составленном с нарушением Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Решением Курского областного суда от 24 апреля 2017 г. постановлено об удовлетворении административного искового заявления в части.
В апелляционной жалобе представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области по доверенности ФИО8 просит отменить решение суда и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований административного истца.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Курского областного суда приходит к следующему.
В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с частью 3 статьи 11 Закона об оценочной деятельности отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Судом установлено, что администрацией <адрес> Курской <адрес> (арендодатель) и Фермерским хозяйством "ФИО2" 21.10.2013 г. заключены договоры аренды N и N земельных участков с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, и с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу: <адрес>.
15.12.2016 г. глава фермерского хозяйства "ФИО2", как арендатор указанных земельных участков, обратился в комиссию с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N и N, равной их рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке от 12.12.2016 года N 35-11-01 в размере соответственно <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей.
Кадастровая стоимость земельных участков на момент обращения с заявлением была установлена на основании постановления Администрации Курской области от 07.12.2012 N 1066-па "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Курской области" по состоянию на 01.01.2012 года и составляла: земельного участка с кадастровым номером N <данные изъяты> рублей, с кадастровым номером N - <данные изъяты> рублей.
В ходе рассмотрения заявления главы фермерского хозяйства "ФИО2" комиссией установлено, что содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненного оценщиком ИП ФИО9, соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
По результатам рассмотрения заявления комиссия приняла решение от ДД.ММ.ГГГГ N об определении кадастровой стоимости каждого из двух земельных участков в размере их рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N.
На основании данного решения в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, а именно: участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> рублей, с кадастровым номером N - <данные изъяты> рублей.
Комиссии был представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненный оценщиком ИП ФИО9.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 297, 298, 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года и обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.
Согласно п. 6 ФСО N 1 итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
В соответствии с пунктом 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов оценщику следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (пункт 25 ФСО N 7).
В соответствии с подпунктом "а" пункта 11 ФСО N 7, подпунктом "з" пункта 8 ФСО N 3, в отчете об оценке должен быть отражен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки.
В силу пункта 3 ФСО N 3 отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Положения пункта 5 ФСО N 3 предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В соответствии с пунктами 8 - 10 ФСО N 3, устанавливающими требования к содержанию отчета, вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться в частности следующие сведения: об основных фактах и выводах, включающие результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; итоговая величина стоимости объекта оценки; ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости (п. 8 пп. е); анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость (п. 8 пп. з); описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке, с обоснованием выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (п. 8 пп. и); описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов (п. 8 пп. к).
В отчет об оценке могут включаться расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований, предусмотренные заданием на оценку, которые не рассматриваются как результат оценки в соответствии с Федеральным стандартом "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (п. 9).
В силу пункта 20 Порядка (с учетом редакции Федерального закона от 02 июня 2016 года N 172-ФЗ) комиссия принимает решение об удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, если содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Таким образом, действующее правовое регулирование в области оценочной деятельности наделяет комиссию самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, в частности, соответствия отчета об определении рыночной стоимости статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Судом первой инстанции установлено, что представленный в комиссию отчет об оценке от 12.12.2016 года N 35-11-01 содержит сведения, допускающие неоднозначное толкование, как процесса оценки и выбранного для оценки подхода, так и полученных результатов определения рыночной стоимости земельных участков; содержит противоречия в части описания информации, используемой при проведении оценки, выбранного и использованного для оценки подхода, а также размера рыночной стоимости; имеющиеся противоречия допускают неоднозначность толкования как исходных данных, расчета, так и результатов оценки объектов оценки.
Так в разделе 7 отчета "Основные факты и выводы" подраздел "Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке" содержит сведения о том, что при проведении оценки затратный и доходный подход не применялись, при применении сравнительного подхода рыночная стоимость земельных участков с кадастровым номером N составила <данные изъяты> рублей, с кадастровым номером N - <данные изъяты> рублей, такая же рыночная стоимость объектов оценки указана в подразделе "Итоговая величина рыночной стоимости Объектов оценки" данного раздела (стр. 12 - 13 отчета). Однако в разделе "Заключение об оценке рыночной стоимости", разделе 13 "Расчет рыночной стоимости объектов оценки доходным подходом, раздел 14 "Согласование результатов", раздел 15 "Итоговое заключение о рыночной стоимости" указана рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером N - <данные изъяты> рублей.
В разделе 12 "Описание процесса оценки объектов оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подхода к оценке" при обосновании выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, указано, что у оценщика имеется достаточно достоверной информации для применения метода сравнения продаж сравнительного подхода для оценки земельного участка, в то же время делается вывод о невозможности реализации в настоящей оценке сравнительного подхода, ввиду отсутствия аналогов для расчетов (стр. 45 отчета), невозможности применения затратного подхода и возможности применения только одного подхода - доходного, с использованием метода капитализации земельной ренты (стр. 45 - 46 отчета). О применении в рамках данного отчета только одного доходного подхода и отказа от затратного и сравнительного подхода указано также в разделе 14 "Согласование результатов".
Кроме того, рыночная стоимость земельных участков установлена по состоянию на 01.01.2012 г., однако в нарушение пп. 3 п. 8 ФСО N 3, в подразделе 10.6 "Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объектов" раздела 10 "Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость" оценщик указывает на анализ рынка земельных участков по состоянию на 20.01.2014 года.
Рассматривая дело, суд правильно не согласился с доводами представителей заинтересованных лиц о том, что указанные противоречия в отчете являются техническими описками, не повлиявшими на итоговую величину рыночной стоимости земельных участков, указав, что названные противоречия в отчете об оценке предметом рассмотрения Комиссии не являлись, устранены в установленном законом порядке не были, следовательно, вывод Комиссии о соответствии данного отчета требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки нельзя признать обоснованным, в связи с чем, у комиссии не имелось правовых оснований для удовлетворения заявления главы Фермерского хозяйства "ФИО2" и определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: N в размере их рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N.
На основе верно установленных обстоятельств дела и правильного применения норм материального права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данные обстоятельства являются основанием для признания оспариваемого решения незаконным и удовлетворения административного иска в части, с возложением на комиссию обязанности по устранению допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного Фермерским хозяйством "ФИО2" заявления от ДД.ММ.ГГГГ; исключении из сведений Единого государственного реестра недвижимости установленную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области от ДД.ММ.ГГГГ N кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> рублей.
Выводы суда основаны на анализе действующего законодательства, подтверждаются материалами дела и оснований для признания их неправильными не имеется.
При рассмотрении дела судом не допущено нарушений, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в качестве оснований для отмены судебного акта в апелляционном порядке.
Доводов, ставящих под сомнение или опровергающих выводы суда первой инстанции, а также указывающих на нарушение судом норм материального или процессуального права, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь п. 1 ст. 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Курского областного суда от 24 апреля 2017 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области по доверенности ФИО8 - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КУРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33А-2063/2017
Требование: О признании незаконным решения об удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, обязании внести изменения в кадастровую стоимость.Разделы:
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Административный истец ссылается на то, что значительное уменьшение кадастровой стоимости участков привело к снижению размера поступающей в бюджет арендной платы, оспариваемое решение является незаконным, поскольку основано на отчете об оценке, составленном с нарушением закона.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КУРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 июля 2017 г. по делу N 33а-2063-2017г.
Судья: Мигущенко Н.А.
Судебная коллегия по административным делам Курского областного суда в составе:
председательствующего Переверзевой И.Н.,
судей Курочкиной И.А., Ягерь Е.А.,
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании 25 июля 2017 года дело по административному исковому заявлению администрации Щигровского района Курской области к комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области от 26 декабря 2016 года N, поступившее по апелляционной жалобе представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области по доверенности ФИО8 на решение Курского областного суда от 24 апреля 2017 г., которым постановлено:
"Административное исковое заявление администрации Щигровского района Курской области к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области, Управлению Росреестра по Курской области о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области от 26 декабря 2016 года N и возложении обязанности внести изменения в кадастровую стоимость удовлетворить частично.
Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области от 26 декабря 2016 года N об удовлетворении заявления ФИО1 от 15.12.2016 г. N об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: N, N, расположенных по адресу: <адрес>, в размере их рыночной стоимости равной соответственно <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей, установленной в отчете N; и обязать комиссию устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения ранее поданного Фермерским хозяйством "ФИО2" заявления от 15.12.2016 г.
Исключить из сведений государственного кадастра недвижимости установленную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области от 26 декабря 2016 года N кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> рублей, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2012 г. в сумме <данные изъяты> рублей.
В остальной части требования администрации Щигровского района Курской области оставить без удовлетворения".
Заслушав доклад судьи Переверзевой И.Н., судебная коллегия
установила:
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области (далее комиссия) от 26 декабря 2016 г. N на основании заявления главы Фермерского хозяйства "ФИО2" пересмотрена кадастровая стоимость двух арендуемых данным хозяйством земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование:
для сельскохозяйственного производства, расположенных по адресу: Курская <адрес>, Пригородненский сельсовет в ЮВ части квартала, с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. метров с кадастровой стоимостью по состоянию на 01.01.2012 г. в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> руб.; с кадастровым номером N, площадью 400 <данные изъяты> кв. метров с кадастровой стоимостью по состоянию на 01.01.2012 г. в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> руб. установленных в отчете об оценке от 12.12.2016 года N.
Администрация Щигровского района Курской области, ссылаясь на то, что значительное уменьшение кадастровой стоимости данных земельных участков привело к снижению размера поступающей в бюджет административного истца арендной платы, обратилась в суд с административным иском, в котором просила признать незаконным решение Комиссии N от ДД.ММ.ГГГГ; обязать Управление Росреестра по Курской области исключить из сведений государственного кадастра недвижимости установленную на основании оспариваемого решения комиссии кадастровую стоимость данных земельных участков. Административный истец считает, что оспариваемое решение комиссии от 26.12.2016 г. является незаконным, поскольку основано на отчете об оценке, составленном с нарушением Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Решением Курского областного суда от 24 апреля 2017 г. постановлено об удовлетворении административного искового заявления в части.
В апелляционной жалобе представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области по доверенности ФИО8 просит отменить решение суда и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований административного истца.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Курского областного суда приходит к следующему.
В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с частью 3 статьи 11 Закона об оценочной деятельности отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Судом установлено, что администрацией <адрес> Курской <адрес> (арендодатель) и Фермерским хозяйством "ФИО2" 21.10.2013 г. заключены договоры аренды N и N земельных участков с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, и с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу: <адрес>.
15.12.2016 г. глава фермерского хозяйства "ФИО2", как арендатор указанных земельных участков, обратился в комиссию с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N и N, равной их рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке от 12.12.2016 года N 35-11-01 в размере соответственно <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей.
Кадастровая стоимость земельных участков на момент обращения с заявлением была установлена на основании постановления Администрации Курской области от 07.12.2012 N 1066-па "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Курской области" по состоянию на 01.01.2012 года и составляла: земельного участка с кадастровым номером N <данные изъяты> рублей, с кадастровым номером N - <данные изъяты> рублей.
В ходе рассмотрения заявления главы фермерского хозяйства "ФИО2" комиссией установлено, что содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненного оценщиком ИП ФИО9, соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
По результатам рассмотрения заявления комиссия приняла решение от ДД.ММ.ГГГГ N об определении кадастровой стоимости каждого из двух земельных участков в размере их рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N.
На основании данного решения в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, а именно: участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> рублей, с кадастровым номером N - <данные изъяты> рублей.
Комиссии был представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненный оценщиком ИП ФИО9.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 297, 298, 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года и обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.
Согласно п. 6 ФСО N 1 итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
В соответствии с пунктом 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов оценщику следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (пункт 25 ФСО N 7).
В соответствии с подпунктом "а" пункта 11 ФСО N 7, подпунктом "з" пункта 8 ФСО N 3, в отчете об оценке должен быть отражен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки.
В силу пункта 3 ФСО N 3 отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Положения пункта 5 ФСО N 3 предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В соответствии с пунктами 8 - 10 ФСО N 3, устанавливающими требования к содержанию отчета, вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться в частности следующие сведения: об основных фактах и выводах, включающие результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; итоговая величина стоимости объекта оценки; ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости (п. 8 пп. е); анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость (п. 8 пп. з); описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке, с обоснованием выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (п. 8 пп. и); описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов (п. 8 пп. к).
В отчет об оценке могут включаться расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований, предусмотренные заданием на оценку, которые не рассматриваются как результат оценки в соответствии с Федеральным стандартом "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (п. 9).
В силу пункта 20 Порядка (с учетом редакции Федерального закона от 02 июня 2016 года N 172-ФЗ) комиссия принимает решение об удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, если содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Таким образом, действующее правовое регулирование в области оценочной деятельности наделяет комиссию самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, в частности, соответствия отчета об определении рыночной стоимости статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Судом первой инстанции установлено, что представленный в комиссию отчет об оценке от 12.12.2016 года N 35-11-01 содержит сведения, допускающие неоднозначное толкование, как процесса оценки и выбранного для оценки подхода, так и полученных результатов определения рыночной стоимости земельных участков; содержит противоречия в части описания информации, используемой при проведении оценки, выбранного и использованного для оценки подхода, а также размера рыночной стоимости; имеющиеся противоречия допускают неоднозначность толкования как исходных данных, расчета, так и результатов оценки объектов оценки.
Так в разделе 7 отчета "Основные факты и выводы" подраздел "Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке" содержит сведения о том, что при проведении оценки затратный и доходный подход не применялись, при применении сравнительного подхода рыночная стоимость земельных участков с кадастровым номером N составила <данные изъяты> рублей, с кадастровым номером N - <данные изъяты> рублей, такая же рыночная стоимость объектов оценки указана в подразделе "Итоговая величина рыночной стоимости Объектов оценки" данного раздела (стр. 12 - 13 отчета). Однако в разделе "Заключение об оценке рыночной стоимости", разделе 13 "Расчет рыночной стоимости объектов оценки доходным подходом, раздел 14 "Согласование результатов", раздел 15 "Итоговое заключение о рыночной стоимости" указана рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером N - <данные изъяты> рублей.
В разделе 12 "Описание процесса оценки объектов оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подхода к оценке" при обосновании выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, указано, что у оценщика имеется достаточно достоверной информации для применения метода сравнения продаж сравнительного подхода для оценки земельного участка, в то же время делается вывод о невозможности реализации в настоящей оценке сравнительного подхода, ввиду отсутствия аналогов для расчетов (стр. 45 отчета), невозможности применения затратного подхода и возможности применения только одного подхода - доходного, с использованием метода капитализации земельной ренты (стр. 45 - 46 отчета). О применении в рамках данного отчета только одного доходного подхода и отказа от затратного и сравнительного подхода указано также в разделе 14 "Согласование результатов".
Кроме того, рыночная стоимость земельных участков установлена по состоянию на 01.01.2012 г., однако в нарушение пп. 3 п. 8 ФСО N 3, в подразделе 10.6 "Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объектов" раздела 10 "Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость" оценщик указывает на анализ рынка земельных участков по состоянию на 20.01.2014 года.
Рассматривая дело, суд правильно не согласился с доводами представителей заинтересованных лиц о том, что указанные противоречия в отчете являются техническими описками, не повлиявшими на итоговую величину рыночной стоимости земельных участков, указав, что названные противоречия в отчете об оценке предметом рассмотрения Комиссии не являлись, устранены в установленном законом порядке не были, следовательно, вывод Комиссии о соответствии данного отчета требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки нельзя признать обоснованным, в связи с чем, у комиссии не имелось правовых оснований для удовлетворения заявления главы Фермерского хозяйства "ФИО2" и определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: N в размере их рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N.
На основе верно установленных обстоятельств дела и правильного применения норм материального права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данные обстоятельства являются основанием для признания оспариваемого решения незаконным и удовлетворения административного иска в части, с возложением на комиссию обязанности по устранению допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного Фермерским хозяйством "ФИО2" заявления от ДД.ММ.ГГГГ; исключении из сведений Единого государственного реестра недвижимости установленную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области от ДД.ММ.ГГГГ N кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> рублей.
Выводы суда основаны на анализе действующего законодательства, подтверждаются материалами дела и оснований для признания их неправильными не имеется.
При рассмотрении дела судом не допущено нарушений, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в качестве оснований для отмены судебного акта в апелляционном порядке.
Доводов, ставящих под сомнение или опровергающих выводы суда первой инстанции, а также указывающих на нарушение судом норм материального или процессуального права, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь п. 1 ст. 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Курского областного суда от 24 апреля 2017 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области по доверенности ФИО8 - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)