Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 07 июля 2016 года.
Полный текст решения изготовлен 12 июля 2016 года.
Судья Арбитражного суда Республики Карелия Дружинина С.И.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Инюковой А.А.
рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску
Администрации Костомукшского городского округа
к обществу с ограниченной ответственностью "БорЮ"
о расторжении договора и обязании возвратить земельный участок
без участия представителей сторон, извещенных надлежащим образом,
Администрация Костомукшского городского округа (ОГРН: 1021000880779, ИНН: 1004002554; место нахождения: 186931, г. Костомукша, ул. Строителей, д. 5; далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "БорЮ" (ОГРН: 1091031000170, ИНН: 1017002294; место нахождения: 186930, г. Костомукша, ул. Строителей, д. 7А; далее - ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка N 35/8 от 28.05.2010 и обязании возвратить Администрации Костомукшского городского округа земельный участок с кадастровым номером 10:04:01 03 01:114, общей площадью 79 205 кв. м, расположенный в г. Костомукша, шоссе Горняков, в северо-восточной части кадастрового квартала 10:04:01 03 01, в течение трех дней со дня расторжения договора аренды земельного участка N 35/8 от 28.05.2010.
Исковые требования обоснованы статьями 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями договора аренды земельного участка N 35/8 от 28.05.2010.
Надлежаще извещенные о времени и месте проведения судебного разбирательства стороны явку собственных представителей для участия в них не обеспечили.
Истец представил в суд ходатайство о рассмотрении дела без участия своего представителя, в котором заявленные требования полностью поддержал.
Ответчик представил в суд ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств и о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, против иска возражал, ссылаясь на тот факт, что просрочка арендных платежей за вменяемый истцом период явилась следствием наличия между сторонами спора относительно легитимности существенного увеличения Администрацией с 24.06.2013 размера арендной платы по договору N 35/8 от 28.05.2010 уведомлением от 28.12.2013, который был предметом рассмотрения суда в рамках дела N А26-6970/2015; по факту вынесения судом кассационной инстанции постановления от 21.06.2016, подтверждающего легитимность названного увеличения размера арендной платы, ответчик платежным поручением N 320 от 30.06.2016 оплатил вменяемую истцом задолженность в части 500 000 руб. (почти треть от взысканной по делу N А26-6970/2015 задолженности); между тем, на протяжении всего заявленного истцом периода просрочки арендной платы ответчик вносил арендные платежи, исчисленные им самостоятельно в том порядке, который ответчик полагал правомерным и на котором настаивал в рамках дела N А26-6970/2015; на основании изложенного настаивал на отсутствии своей недобросовестности применительно к частичному неисполнению арендных обязательств за спорный период; указал на нахождение на спорном земельном участке принадлежащих ответчику на праве собственности объектов недвижимости, в связи с чем сохранение арендных правоотношений по договору N 35/8 от 28.05.2010, дающих ответчику право приватизации спорного земельного участка, имеет для ответчика существенное значение.
Суд провел судебное заседание без участия представителей сторон в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В силу статей 41, 65 - 68, 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд приобщил к материалам дела представленные сторонами документы.
Изучив материалы дела, суд считает установленными следующие обстоятельства.
28 мая 2010 года стороны на основании Постановления Администрации N 627 от 26.05.2010 заключили договор аренды земельного участка N 35/8 (далее по тексту - договор), во исполнение которого истец по акту приема-передачи от 26.05.2010 (л.д. 12) предоставил ответчику на правах аренды земельный участок с кадастровым номером 10:04:01 03 01:114, общей площадью 79 205 кв. м, расположенный в г. Костомукша, шоссе Горняков, в северо-восточной части кадастрового квартала 10:04:01 03 01, для размещения производственный базы (пункты 1, 2 договора); ответчик, в свою очередь, обязался предоставлять истцу арендную плату в порядке и размере, установленных в разделе 2 названного договора.
Свидетельствами о государственной регистрации прав (л.д. 107, 108) подтвержден и истцом не оспаривается факт нахождения на спорном земельном участке здания ангара и здания навеса, принадлежащих ответчику на праве собственности.
Срок действия договора установлен в пункте 24 договора и составляет период с 26.05.2010 по 25.05.2020.
По условиям пунктов 3 и 4 договора арендатор обязался вносить арендную плату в размере 22771 руб. 44 коп. в месяц до 5 числа каждого текущего месяца.
На основании закона Республики Карелия от 10.06.2013 N 1712-ЗРК "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия и Решения Совета Костомукшского городского округа от 10.09.2013 N 235-СО "Об утверждении размера процентов в отношении земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, для каждого вида разрешенного использования" Администрация уведомлением N 1 от 26.12.2013 (получено 28.12.2013) известила арендатора об изменении арендной платы, которая с 24.06.2013 стала составлять 146 766 руб. 87 коп. в месяц и предложила ему оплатить арендную плату с учетом названного изменения за период с 24.06.2013 одновременно со следующим арендным платежом.
Ответчик, получив вышеназванное уведомление об увеличении размера арендной платы, который одномоментно и значительно превысил размер арендной платы, предусмотренный договором, не согласился с произведенным перерасчетом арендной платы, продолжив вносить арендные платежи в размере, предусмотренным договором.
Далее, на основании Постановления Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 N 120-П "Об установлении арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Карелия или государственная собственность на которые не разграничена, Администрация уведомлением N 2 от 05.12.2014 N 3614 известила арендатора об изменении размера арендной платы, который с 25.06.2014 стал составлять 14676 руб. 69 коп. в месяц. Как следует из расчета истца, до апреля 2015 года ответчик вносил арендную плату в размере 22771 руб. 44 коп., с апреля 2015 года - в размере 14676 руб. 69 коп., указанном в уведомлении N 2.
Вместе с тем, рассматривая недоплату по арендным платежам, возникшую вследствие изменения размера арендной платы с 24.06.2013, о чем ответчик был уведомлен 28.12.2013, как договорную задолженность, Администрация обратилась в суд с иском о ее взыскании и взыскании договорной неустойки за просрочку арендных платежей в рамках дела N А26-6970/2015. В ходе рассмотрения названного дела ответчик заявлял возражения относительно обоснованности размера арендной платы с 24.06.2013.
Имеющим преюдициальное значение в рамках настоящего дела в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решением Арбитражного суда Республики Карелия от 26.10.2015 по делу N А26-6970/2015, оставленным без изменения постановлениями от 20.02.2016 и от 21.06.2016 судов апелляционной и кассационной инстанций, соответственно, установлена легитимность как заключенного между сторонами договора аренды земельного участка N 35/8 от 28.05.2010, так и вышеуказанных увеличений размера арендной платы.
Кроме того, данным решением суда с Общества в пользу Администрации взыскано: 1 628 287 руб. 62 коп. - задолженности по арендной плате за период с 05.01.2014 по 31.07.2015 и 830 060 руб. 67 коп. - пеней за просрочку арендной платы за период с за период с 05.01.2011 по 31.07.2015; доводы Общества о неправомерности перерасчета арендной платы с 16.09.2013 и с 25.06.2014 судом отклонены как основанные на неверном толковании норм материального права.
Факт систематического внесения Обществом арендной платы в меньшем размере и наличия в связи с этим задолженности по арендной плате, по состоянию на 05.02.2016, составившей 1 613 610 руб. 86 коп. (включая взысканную по делу N А26-6970/2015), послужил основанием для направления Администрацией Обществу сначала претензии с требованием погасить задолженность (л.д. 92-94), а затем уведомления о досрочном расторжении договора с предложением подписать соответствующее соглашение к договору (л.д. 13-17).
Поскольку уведомление Администрации было оставлено Обществом без ответа и удовлетворения, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.
Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по инициативе арендодателя, среди которых отражено невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. В том числе в силу части 2 названной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В подпункте "в" пункта 21 договора в качестве одного из оснований одностороннего расторжения договора стороны согласовали невнесение арендатором арендной платы более одного раза по истечению установленного срока платежа.
Частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Так как названная норма права не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В обоснование соблюдения указанных императивных требований истец представил в материалы дела: претензию от 31.03.2015 (л.д. 92-94) о погашении в тридцатидневный срок задолженности по арендной плате, составляющей на 24.03.2015-1 642 руб. 964 коп. 31 коп. и пеней за просрочку платежей, и уведомление от 10.02.2016, содержащее указание на наличие задолженности по арендной плате по состоянию на 05.02.2016 в размере 1 613 610 руб. 86 коп. и пеням за просрочку арендной платы в размере 2 330 258 руб. 32 коп., а также предложение о добровольном досрочном расторжении договора аренды N 35/8 от 28.05.2010 путем подписания соответствующего соглашения в тридцатидневный срок с даты с даты направления уведомления и сообщение о намерении истца расторгнуть этот договор в судебном порядке при неисполнении ответчиком указанных требований и недостижении сторонами соглашения о добровольном досрочном расторжении данного договора.
Таким образом, претензионный порядок расторжения договора аренды, установленный императивными нормами пункта 2 статьи 452, части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом надлежащим образом соблюден.
При обращении в суд с рассматриваемыми требованиями о расторжении договора и обязании ответчика освободить арендованный земельный участок истец в качестве основания названных требований указывал существенное нарушение ответчиком платежных обязательств, выразившееся в систематическом внесении арендной платы в меньшем размере.
Вместе с тем, судом установлено, что на протяжении вменяемого истцом периода ответчик, не согласившись с составленным истцом перерасчетом арендной платы в сторону увеличения, вносил арендные платежи в самостоятельно исчисленном размере, на правомерности которого настаивал, в том числе в рамках делу N А26-6970/2015.
Легитимность данного перерасчета являлась предметом рассмотрения в рамках указанного дела при его рассмотрении судами трех инстанций.
По факту вынесения 21.06.2016 судом кассационной инстанции постановления, которым решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции (установившим правомерность увеличений размера арендной платы) были оставлены без изменений, ответчик платежным поручением N 320 от 30.06.2016 погасил спорную задолженность в части 500 000 руб.
Кроме того, по ходу судопроизводства по настоящему делу сторонами велась переписка (приобщена к материалам дела) относительно возможности мирного урегулирования данного спора при условии погашения ответчиком спорной задолженности в полном объеме. Ответчик, не оспаривая своей обязанности по погашению этой задолженности, письмом от 24.06.2016 просил истца предоставить ему рассрочку погашения в связи со значительностью суммы долга, возникшего вследствие возложения на ответчика одномоментно уплатить значительно увеличившуюся арендную плату, начисленную Администрацией за предыдущий период (уведомление о такой обязанности вручено Обществу 28.12.2013, тогда как увеличенный размер арендной платы исчислен с 24.06.2013). Вместе с тем, истец в ходатайстве от 28.06.2016 настаивал на удовлетворении иска в полном объеме.
Комплексное толкование положений статей 619 и 450 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что основанием для досрочного расторжения договора, влекущего такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является наличие существенных нарушений договора, когда сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны; расторжение договора как крайняя мера применима лишь к недобросовестному контрагенту.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.
Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на каждое лицо, участвующее в деле, возложена обязанность доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу принципа состязательности арбитражного процесса, закрепленного в части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы сторон, учитывая, что основанием возникновения спорной задолженности по арендной плате явился возникший между сторонами правовой спор относительно легитимности перерасчета арендной платы за соответствующие периоды, ставший предметом рассмотрения в рамках арбитражного делу N А26-6970/2015, и по факту вынесения судом кассационной инстанции окончательного судебного акта по этому делу ответчик погасил существенную часть вменяемой задолженности, а также просил истца о предоставлении рассрочки в отношении остальной части долга, при этом на протяжении всего спорного периода Общество уплачивало арендную плату, суд приходит к выводу об отсутствии в действиях ответчика недобросовестности. Доказательств обратного истцом не представлено.
Своими конклюдентными действиями ответчик подтвердил намерения погасить спорную задолженность в остальной части, согласившись с выводами судов по делу N А26-6970/2015 о размере арендной платы по договору.
Учитывая отсутствие недобросовестности в действиях ответчика, выразившихся в частичном внесении арендных платежей в спорный период, а также то, что издержки истца, связанные с названными нарушениями ответчиком платежных обязательств по договору, по условиям договора компенсируются путем оплаты Ответчиком пеней (в том числе взысканных по делу N А26-6970/2015), и принимая во внимание факт нахождения на спорном земельном участке объектов недвижимости, являющихся собственностью ответчика, суд приходит к выводу о том, что существенность нарушения ответчиком платежных обязательств по договору, применительно к положениям пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствует и оснований для расторжения договора как крайней меры в случае неисполнения стороной договорных обязательств не имеется.
Истец в нарушение положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не представил в материалы дела надлежащие, в понимании статей 65, 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательства такого нарушения ответчиком договора, которое повлекло для истца ущерб, в значительной степени лишивший истца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.
Кроме того, суд учитывает, что внесение арендной платы не в полном объеме, в том числе в значительно увеличенном размере и предложенного к оплате одномоментно за предыдущий период, было обусловлено, в том числе действиями самого истца и наличием судебного спора между сторонами.
При таких обстоятельствах, требование Администрации о расторжении договора аренды является необоснованным и неправомерным, как следствие, суд отказывает в его удовлетворении.
Поскольку в удовлетворении требования о расторжении договора аренды судом отказано, основания для удовлетворения требования об обязании ответчика возвратить арендованный земельный участок отсутствуют.
На основании изложенного суд отказывает в удовлетворении иска полностью.
Учитывая, что истец в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, оснований для взыскания последней не имеется.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия
1. В удовлетворении иска Администрации Костомукшского городского округа (ОГРН: 1021000880779, ИНН: 1004002554) отказать.
2. Решение может быть обжаловано:
- - в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект 65);
- - в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г. Санкт-Петербург, ул. Якубовича, 4) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 12.07.2016 ПО ДЕЛУ N А26-2530/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 12 июля 2016 г. по делу N А26-2530/2016
Резолютивная часть решения объявлена 07 июля 2016 года.
Полный текст решения изготовлен 12 июля 2016 года.
Судья Арбитражного суда Республики Карелия Дружинина С.И.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Инюковой А.А.
рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску
Администрации Костомукшского городского округа
к обществу с ограниченной ответственностью "БорЮ"
о расторжении договора и обязании возвратить земельный участок
без участия представителей сторон, извещенных надлежащим образом,
установил:
Администрация Костомукшского городского округа (ОГРН: 1021000880779, ИНН: 1004002554; место нахождения: 186931, г. Костомукша, ул. Строителей, д. 5; далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "БорЮ" (ОГРН: 1091031000170, ИНН: 1017002294; место нахождения: 186930, г. Костомукша, ул. Строителей, д. 7А; далее - ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка N 35/8 от 28.05.2010 и обязании возвратить Администрации Костомукшского городского округа земельный участок с кадастровым номером 10:04:01 03 01:114, общей площадью 79 205 кв. м, расположенный в г. Костомукша, шоссе Горняков, в северо-восточной части кадастрового квартала 10:04:01 03 01, в течение трех дней со дня расторжения договора аренды земельного участка N 35/8 от 28.05.2010.
Исковые требования обоснованы статьями 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями договора аренды земельного участка N 35/8 от 28.05.2010.
Надлежаще извещенные о времени и месте проведения судебного разбирательства стороны явку собственных представителей для участия в них не обеспечили.
Истец представил в суд ходатайство о рассмотрении дела без участия своего представителя, в котором заявленные требования полностью поддержал.
Ответчик представил в суд ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств и о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, против иска возражал, ссылаясь на тот факт, что просрочка арендных платежей за вменяемый истцом период явилась следствием наличия между сторонами спора относительно легитимности существенного увеличения Администрацией с 24.06.2013 размера арендной платы по договору N 35/8 от 28.05.2010 уведомлением от 28.12.2013, который был предметом рассмотрения суда в рамках дела N А26-6970/2015; по факту вынесения судом кассационной инстанции постановления от 21.06.2016, подтверждающего легитимность названного увеличения размера арендной платы, ответчик платежным поручением N 320 от 30.06.2016 оплатил вменяемую истцом задолженность в части 500 000 руб. (почти треть от взысканной по делу N А26-6970/2015 задолженности); между тем, на протяжении всего заявленного истцом периода просрочки арендной платы ответчик вносил арендные платежи, исчисленные им самостоятельно в том порядке, который ответчик полагал правомерным и на котором настаивал в рамках дела N А26-6970/2015; на основании изложенного настаивал на отсутствии своей недобросовестности применительно к частичному неисполнению арендных обязательств за спорный период; указал на нахождение на спорном земельном участке принадлежащих ответчику на праве собственности объектов недвижимости, в связи с чем сохранение арендных правоотношений по договору N 35/8 от 28.05.2010, дающих ответчику право приватизации спорного земельного участка, имеет для ответчика существенное значение.
Суд провел судебное заседание без участия представителей сторон в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В силу статей 41, 65 - 68, 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд приобщил к материалам дела представленные сторонами документы.
Изучив материалы дела, суд считает установленными следующие обстоятельства.
28 мая 2010 года стороны на основании Постановления Администрации N 627 от 26.05.2010 заключили договор аренды земельного участка N 35/8 (далее по тексту - договор), во исполнение которого истец по акту приема-передачи от 26.05.2010 (л.д. 12) предоставил ответчику на правах аренды земельный участок с кадастровым номером 10:04:01 03 01:114, общей площадью 79 205 кв. м, расположенный в г. Костомукша, шоссе Горняков, в северо-восточной части кадастрового квартала 10:04:01 03 01, для размещения производственный базы (пункты 1, 2 договора); ответчик, в свою очередь, обязался предоставлять истцу арендную плату в порядке и размере, установленных в разделе 2 названного договора.
Свидетельствами о государственной регистрации прав (л.д. 107, 108) подтвержден и истцом не оспаривается факт нахождения на спорном земельном участке здания ангара и здания навеса, принадлежащих ответчику на праве собственности.
Срок действия договора установлен в пункте 24 договора и составляет период с 26.05.2010 по 25.05.2020.
По условиям пунктов 3 и 4 договора арендатор обязался вносить арендную плату в размере 22771 руб. 44 коп. в месяц до 5 числа каждого текущего месяца.
На основании закона Республики Карелия от 10.06.2013 N 1712-ЗРК "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия и Решения Совета Костомукшского городского округа от 10.09.2013 N 235-СО "Об утверждении размера процентов в отношении земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, для каждого вида разрешенного использования" Администрация уведомлением N 1 от 26.12.2013 (получено 28.12.2013) известила арендатора об изменении арендной платы, которая с 24.06.2013 стала составлять 146 766 руб. 87 коп. в месяц и предложила ему оплатить арендную плату с учетом названного изменения за период с 24.06.2013 одновременно со следующим арендным платежом.
Ответчик, получив вышеназванное уведомление об увеличении размера арендной платы, который одномоментно и значительно превысил размер арендной платы, предусмотренный договором, не согласился с произведенным перерасчетом арендной платы, продолжив вносить арендные платежи в размере, предусмотренным договором.
Далее, на основании Постановления Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 N 120-П "Об установлении арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Карелия или государственная собственность на которые не разграничена, Администрация уведомлением N 2 от 05.12.2014 N 3614 известила арендатора об изменении размера арендной платы, который с 25.06.2014 стал составлять 14676 руб. 69 коп. в месяц. Как следует из расчета истца, до апреля 2015 года ответчик вносил арендную плату в размере 22771 руб. 44 коп., с апреля 2015 года - в размере 14676 руб. 69 коп., указанном в уведомлении N 2.
Вместе с тем, рассматривая недоплату по арендным платежам, возникшую вследствие изменения размера арендной платы с 24.06.2013, о чем ответчик был уведомлен 28.12.2013, как договорную задолженность, Администрация обратилась в суд с иском о ее взыскании и взыскании договорной неустойки за просрочку арендных платежей в рамках дела N А26-6970/2015. В ходе рассмотрения названного дела ответчик заявлял возражения относительно обоснованности размера арендной платы с 24.06.2013.
Имеющим преюдициальное значение в рамках настоящего дела в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решением Арбитражного суда Республики Карелия от 26.10.2015 по делу N А26-6970/2015, оставленным без изменения постановлениями от 20.02.2016 и от 21.06.2016 судов апелляционной и кассационной инстанций, соответственно, установлена легитимность как заключенного между сторонами договора аренды земельного участка N 35/8 от 28.05.2010, так и вышеуказанных увеличений размера арендной платы.
Кроме того, данным решением суда с Общества в пользу Администрации взыскано: 1 628 287 руб. 62 коп. - задолженности по арендной плате за период с 05.01.2014 по 31.07.2015 и 830 060 руб. 67 коп. - пеней за просрочку арендной платы за период с за период с 05.01.2011 по 31.07.2015; доводы Общества о неправомерности перерасчета арендной платы с 16.09.2013 и с 25.06.2014 судом отклонены как основанные на неверном толковании норм материального права.
Факт систематического внесения Обществом арендной платы в меньшем размере и наличия в связи с этим задолженности по арендной плате, по состоянию на 05.02.2016, составившей 1 613 610 руб. 86 коп. (включая взысканную по делу N А26-6970/2015), послужил основанием для направления Администрацией Обществу сначала претензии с требованием погасить задолженность (л.д. 92-94), а затем уведомления о досрочном расторжении договора с предложением подписать соответствующее соглашение к договору (л.д. 13-17).
Поскольку уведомление Администрации было оставлено Обществом без ответа и удовлетворения, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.
Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по инициативе арендодателя, среди которых отражено невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. В том числе в силу части 2 названной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В подпункте "в" пункта 21 договора в качестве одного из оснований одностороннего расторжения договора стороны согласовали невнесение арендатором арендной платы более одного раза по истечению установленного срока платежа.
Частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Так как названная норма права не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В обоснование соблюдения указанных императивных требований истец представил в материалы дела: претензию от 31.03.2015 (л.д. 92-94) о погашении в тридцатидневный срок задолженности по арендной плате, составляющей на 24.03.2015-1 642 руб. 964 коп. 31 коп. и пеней за просрочку платежей, и уведомление от 10.02.2016, содержащее указание на наличие задолженности по арендной плате по состоянию на 05.02.2016 в размере 1 613 610 руб. 86 коп. и пеням за просрочку арендной платы в размере 2 330 258 руб. 32 коп., а также предложение о добровольном досрочном расторжении договора аренды N 35/8 от 28.05.2010 путем подписания соответствующего соглашения в тридцатидневный срок с даты с даты направления уведомления и сообщение о намерении истца расторгнуть этот договор в судебном порядке при неисполнении ответчиком указанных требований и недостижении сторонами соглашения о добровольном досрочном расторжении данного договора.
Таким образом, претензионный порядок расторжения договора аренды, установленный императивными нормами пункта 2 статьи 452, части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом надлежащим образом соблюден.
При обращении в суд с рассматриваемыми требованиями о расторжении договора и обязании ответчика освободить арендованный земельный участок истец в качестве основания названных требований указывал существенное нарушение ответчиком платежных обязательств, выразившееся в систематическом внесении арендной платы в меньшем размере.
Вместе с тем, судом установлено, что на протяжении вменяемого истцом периода ответчик, не согласившись с составленным истцом перерасчетом арендной платы в сторону увеличения, вносил арендные платежи в самостоятельно исчисленном размере, на правомерности которого настаивал, в том числе в рамках делу N А26-6970/2015.
Легитимность данного перерасчета являлась предметом рассмотрения в рамках указанного дела при его рассмотрении судами трех инстанций.
По факту вынесения 21.06.2016 судом кассационной инстанции постановления, которым решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции (установившим правомерность увеличений размера арендной платы) были оставлены без изменений, ответчик платежным поручением N 320 от 30.06.2016 погасил спорную задолженность в части 500 000 руб.
Кроме того, по ходу судопроизводства по настоящему делу сторонами велась переписка (приобщена к материалам дела) относительно возможности мирного урегулирования данного спора при условии погашения ответчиком спорной задолженности в полном объеме. Ответчик, не оспаривая своей обязанности по погашению этой задолженности, письмом от 24.06.2016 просил истца предоставить ему рассрочку погашения в связи со значительностью суммы долга, возникшего вследствие возложения на ответчика одномоментно уплатить значительно увеличившуюся арендную плату, начисленную Администрацией за предыдущий период (уведомление о такой обязанности вручено Обществу 28.12.2013, тогда как увеличенный размер арендной платы исчислен с 24.06.2013). Вместе с тем, истец в ходатайстве от 28.06.2016 настаивал на удовлетворении иска в полном объеме.
Комплексное толкование положений статей 619 и 450 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что основанием для досрочного расторжения договора, влекущего такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является наличие существенных нарушений договора, когда сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны; расторжение договора как крайняя мера применима лишь к недобросовестному контрагенту.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.
Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на каждое лицо, участвующее в деле, возложена обязанность доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу принципа состязательности арбитражного процесса, закрепленного в части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы сторон, учитывая, что основанием возникновения спорной задолженности по арендной плате явился возникший между сторонами правовой спор относительно легитимности перерасчета арендной платы за соответствующие периоды, ставший предметом рассмотрения в рамках арбитражного делу N А26-6970/2015, и по факту вынесения судом кассационной инстанции окончательного судебного акта по этому делу ответчик погасил существенную часть вменяемой задолженности, а также просил истца о предоставлении рассрочки в отношении остальной части долга, при этом на протяжении всего спорного периода Общество уплачивало арендную плату, суд приходит к выводу об отсутствии в действиях ответчика недобросовестности. Доказательств обратного истцом не представлено.
Своими конклюдентными действиями ответчик подтвердил намерения погасить спорную задолженность в остальной части, согласившись с выводами судов по делу N А26-6970/2015 о размере арендной платы по договору.
Учитывая отсутствие недобросовестности в действиях ответчика, выразившихся в частичном внесении арендных платежей в спорный период, а также то, что издержки истца, связанные с названными нарушениями ответчиком платежных обязательств по договору, по условиям договора компенсируются путем оплаты Ответчиком пеней (в том числе взысканных по делу N А26-6970/2015), и принимая во внимание факт нахождения на спорном земельном участке объектов недвижимости, являющихся собственностью ответчика, суд приходит к выводу о том, что существенность нарушения ответчиком платежных обязательств по договору, применительно к положениям пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствует и оснований для расторжения договора как крайней меры в случае неисполнения стороной договорных обязательств не имеется.
Истец в нарушение положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не представил в материалы дела надлежащие, в понимании статей 65, 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательства такого нарушения ответчиком договора, которое повлекло для истца ущерб, в значительной степени лишивший истца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.
Кроме того, суд учитывает, что внесение арендной платы не в полном объеме, в том числе в значительно увеличенном размере и предложенного к оплате одномоментно за предыдущий период, было обусловлено, в том числе действиями самого истца и наличием судебного спора между сторонами.
При таких обстоятельствах, требование Администрации о расторжении договора аренды является необоснованным и неправомерным, как следствие, суд отказывает в его удовлетворении.
Поскольку в удовлетворении требования о расторжении договора аренды судом отказано, основания для удовлетворения требования об обязании ответчика возвратить арендованный земельный участок отсутствуют.
На основании изложенного суд отказывает в удовлетворении иска полностью.
Учитывая, что истец в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, оснований для взыскания последней не имеется.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия
решил:
1. В удовлетворении иска Администрации Костомукшского городского округа (ОГРН: 1021000880779, ИНН: 1004002554) отказать.
2. Решение может быть обжаловано:
- - в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект 65);
- - в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г. Санкт-Петербург, ул. Якубовича, 4) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
С.И.ДРУЖИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)