Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Бархатова В.Ю., Марченковой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания Чугуевой Н.Н.,
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Патера": Гриценко И.В. по доверенности б/н от 18.08.15; Пивненко И.С. по доверенности б/н от 18.08.15;
- от Федерального дорожного агентства: Колыбанов А.А. по доверенности N 01-33/9 от 11.01.16;
- от федерального казенного учреждения "Федеральное управление автомобильных дорог "Центральная Россия" Федерального дорожного агентства": Филиппова О.В. по доверенности N 777 от 21.09.15,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Патера" на решение Арбитражного суда Московской области от 28 октября 2015 года по делу N А41-51313/15, принятое судьей Кузьминой О.А., по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Патера", с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Правительство Московской области, Федеральное дорожное агентство, федеральное казенное учреждение "Федеральное управление автомобильных дорог "Центральная Россия" Федерального дорожного агентства",
о расторжении договора аренды,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом (ТУ Росимущества) в Московской области обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Патера" о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 26008-Z от 26.03.03, обязании в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения в законную силу привести земельный участок с кадастровым номером 50:13:080422:0013 в первоначальное состояние, обязании передать путем подписания передаточного акта земельный участок общей площадью 131 629 кв. м с кадастровым номером 50:13:080422:0013, местоположение: Московская область, Пушкинский район, Тарасовский с.о., в районе поселка Тарасовка, 26-й км Ярославского шоссе, 20 500 кв. м (т. 1, л.д. 2 - 7).
Иск заявлен на основании статей 12, 610, 451, 615, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением Арбитражного суда Московской области от 07 сентября 2015 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Правительство Московской области и Федеральное дорожное агентство (т. 5, л.д. 6).
Определением Арбитражного суда Московской области от 01 октября 2015 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено федеральное казенное учреждение "Федеральное управление автомобильных дорог "Центральная Россия" Федерального дорожного агентства" (ФКУ "Центравтомагистраль") (т. 5, л.д. 22).
Решением Арбитражного суда Московской области от 28 октября 2015 года был расторгнут договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 26008-Z от 26.03.03, ООО "Патера" обязано в течение 30 дней календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда привести земельный участок с кадастровым номером 50:13:080422:0013 в первоначальное состояние, общество обязано передать Территориальному управлению путем подписания передаточного акта земельный участок общей площадью 131 629 кв. м, с кадастровым номером 50:13:080422:0013, местоположение: Московская область, Пушкинский район, Тарасовский с.о., в районе поселка Тарасовка, 26-й км. Ярославского шоссе, 20 500 кв. м (т. 6, л.д. 120 - 126).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Патера" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права (т. 7, л.д. 2 - 14).
В судебном заседании апелляционного суда представители ООО "Патера" поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.
Представители Федерального дорожного агентства и ФКУ "Центравтомагистраль" возражали против доводов заявителя апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ТУ Росимущества в Московской области и Правительства Московской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, присутствующих в судебном заседании, апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Как следует из материалов дела, 26.03.03 между Министерством имущественных отношений Московской области (Арендодатель) и ГУП по научно-производственному обеспечению в питомниководстве и племенному животноводству "Племсадпитомник" (Арендатор) был заключен договор аренды N 36008-Z земельного участка с кадастровым номером 50:13:080422:0013 площадью 131 629 кв. м категории "земли сельскохозяйственного назначения", с адресными ориентирами: Московская область, Пушкинский район, в п. Некрасовка, 26-й км Ярославского шоссе, сроком на 49 лет (т. 1, л.д. 9 - 15).
21.04.04 было подписано Дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 26.03.03, которым изменена категория земельного участка с "земли сельскохозяйственного назначения" на "земли поселений", и установлен вид его разрешенного использования "для строительства и эксплуатации гипермаркета", изменен порядок расчета и внесения арендной платы (т. 1, л.д. 23 - 24).
26.12.05 было подписано Дополнительное соглашение N 2 к договору, в соответствии с которым Арендатор был заменен на ООО "Патера". Согласно пункту 2 указанного соглашения пункт 1.2 договора излагается в следующей редакции: "Земельный участок предоставляется для осуществления арендатором следующих видов деятельности (разрешенный вид использования): для строительства гипермаркета с учетом требований, предъявляемых к водоохранным зонам водных объектов и их прибрежным, защитным полосам" (т. 1, л.д. 32 - 33).
В 2009 году между Министерством имущественных отношений Московской области и ООО "Патера" было подписано Дополнительное соглашение б/н к договору N 26008-Z от 26.03.03, в соответствии с которым в связи с регистрацией права собственности на спорный участок за Российской Федерацией, права и обязанности арендодателя по договору аренды приняло на себя ТУ Росимущества в Московской области. Было изменено целевое использование земельного участка с "для строительства гипермаркета с учетом требований, предъявляемых к водоохранным зонам водных объектов и их прибрежным, защитным полосам" на "для строительства гипермаркета" (т. 1, л.д. 37 - 38).
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.03.15 земельный участок с кадастровым номером 50:13:080422:13 площадью 131 629 кв. м относится к категории "земли поселений", имеет вид разрешенного использования "для строительства гипермаркета", расположен в Московской области, Пушкинском районе, Тарасовском с.о., в районе п. Тарасовка, 26-й км Ярославского шоссе. Участок находится в собственности Российской Федерации и в аренде у ООО "Патера" на основании договора аренды N 26008-Z от 26.03.03 (т. 1, л.д. 67 - 68).
10.02.15 ТУ Росимущества в Московской области во исполнение поручений Росимущества от 15.01.15, от 16.01.15, и на основании распоряжения ТУ Росимущества N 38 от 16.02.15 "О проведении внеплановой выездной проверки", была проведена проверка порядка использования находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 50:13:080422:13, по результатам которой был составлен акт (т. 1, л.д. 39 - 53).
ТУ Росимущества в Московской области было установлено, что на момент проведения проверки территория земельного участка сильно захламлена строительным и бытовым мусором. Доступ на территорию участка свободный. Строительство на участке не ведется. Здания, строения, сооружения на участке отсутствуют. Земельный участок по назначению не используется. Арендная плата уплачивается своевременно, но подлежит уточнению.
Проводящей проверку комиссией предложено: с целью устранения выявленных нарушений направить уведомление с предложением о заключении допсоглашения о расторжении договора аренды N 26008-Z и предписания об устранении нарушений, а в случае несогласия ООО "Патера" с расторжением договора и не устранением нарушений, расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.
11.06.15 ТУ Росимущества в Московской области направило в адрес ООО "Патера" предложение о расторжении договора аренды N 26008-Z от 26.03.03 со ссылкой на то, что земельный участок с кадастровым номером 50:13:080422:13 не используется арендатором по назначению в целях "для строительства" в течение одиннадцати лет с момента принятия постановления Правительства Московской области N 122/6 от 03.03.04 "Об изменении целевого назначения земельных участков, расположенных вблизи пос. Тарасовка Пушкинского района" (т. 1, л.д. 54 - 58).
Письмом от 02.07.15 ООО "Патера" сообщило, что в договоре аренды отсутствуют указания на сроки строительства, а договор заключен на срок 49 лет. По мнению общества, ни договорных, ни законных оснований для расторжения договора аренды не имеется. Кроме того, общество также указало на то, что оно систематически предпринимает меры для осуществления строительства гипермаркета, в т.ч. провело предпроектные проработки, построило подстанцию с присоединенной мощностью в объеме 6000 КвА, а также линии электропередач, и получило технические условия на технологическое присоединение к электрическим сетям. Однако, вынуждено было приостановить строительство в связи с планируемым строительством автодороги в рамках реализации Федеральной целевой программы "Модернизация транспортной системы России (2002 - 2010)", о чем арендатор был извещен 15.09.10 публикацией в газете Маяк N 70 (т. 1, л.д. 65 - 66).
Полагая, что договор аренды должен быть расторгнут, ТУ Росимущества в Московской области обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что ответчиком не представлено доказательств добросовестного исполнения им условий договора аренды.
Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как указывалось выше, ООО "Патера" на основании договора аренды N 36008-Z от 26.03.03 (с учетом дополнительных соглашений N 1 от 21.04.04, N 2 от 26.12.05, б/н 2009 года) в аренду сроком на 49 лет был передан земельный участок с кадастровым номером 50:13:080422:13 площадью 131 629 кв. м, категория земель "земли поселений", вид разрешенного использования "для строительства гипермаркета", расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, Тарасовский с.о., в районе п. Тарасовка, 26-й км Ярославского шоссе.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Пунктом 4.3.1 договора от 26.03.03 закреплено, что Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка Арендатором не по целевому назначению, при использовании земельного участка Арендатором способами, приводящими к снижению плодородия почвы, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае неподписания дополнительных соглашений к настоящему договору в соответствии с пунктом 3.3 договора.
В соответствии с пунктом 4.2.9 договора Аренды Арендатор обязан пользоваться земельным участком в соответствии с условиями настоящего договора, целевым назначением земельного участка, его разрешенным использованием, своими уставными целями и задачами, действующим законодательством Российской Федерации.
Как указывалось выше, земельный участок с кадастровым номером 50:13:080422:0012 был передан ООО "Патера" в аренду под строительство гипермаркета.
10.02.15 ТУ Росимущества в Московской области был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:13:080422:13, по результатам которого установлено, что на момент проведения проверки территория земельного участка сильно захламлена строительным и бытовым мусором. Доступ на территорию участка свободный. Строительство на участке не ведется. Здания, строения, сооружения на участке отсутствуют. Земельный участок по назначению не используется. Арендная плата уплачивается своевременно, но подлежит уточнению (т. 1, л.д. 39 - 53).
Таким образом, по мнению истца, ООО "Патера" не надлежащим образом использует арендуемый земельный участок, поскольку последний до настоящего времени не освоен, строительство на нем не ведется.
Между тем, из материалов дела следует, что ООО "Патера" в период владения спорным земельным участком занималось подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не представляется возможным. При этом арендуемый земельный участок в изначальном виде для строительства пригоден не был.
Так, согласно пункту 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 26.03.03, в случае если арендатору предоставляется земельный участок без предварительного согласования места размещения объекта, то арендодатель в рамках формирования земельного участка обязан не только установить границы на местности, но и определить технические условия для подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.
В нарушение указанной нормы права земельный участок с кадастровым номером 50:13:080422:13 был предоставлен ООО "Патера" без возможности подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, что повлекло за собой необходимость проведения подготовительных мероприятий для ответчика.
В настоящее время ООО "Патера" обеспечило подключение к названным сетям и имеет действующие технические условия на технологическое присоединение к электрическим сетям ОАО "Московская объединенная электросетевая компания", а также технические условия на газификацию и на водоснабжение и канализирование проектируемого гипермаркета (т. 2, л.д. 90, т. 3, л.д. 114, 117).
Также в нарушение статьи 7 Градостроительного кодекса Российской Федерации ТУ Росимущества в Московской области не обеспечило спорный земельный участок документами территориального планирования.
Задание на разработку проекта планировки территории многофункционального торгово-развлекательного комплекса (гипермаркета) в Пушкинском районе Московской области было подготовлено ГП МО Институт "Мосгражданпроект" по заказу ООО "Патера" (т. 2, л.д. 119 - 141).
Кроме того, часть земельного участка с кадастровым номером 50:13:080422:13 использовалась при реконструкции федеральной автомобильной дороги "Холмогоры", до окончания которой произвести строительство торгового комплекса на спорном земельном участке не представлялось возможным.
В соответствии с подпунктом 2 части 4 статьи 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства необходима разработка материалов, необходимых для обоснования компоновки зданий, строений, сооружений, принятия конструктивных и объемно-планировочных решений в отношении этих зданий, строений.
Пунктом 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если документацией по планировке территории предусмотрено размещение объекта транспортной инфраструктуры федерального значения либо линейного объекта транспортной инфраструктуры регионального значения или местного значения, архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к такому объекту и его частям, строящимся, реконструируемым.
Из системного толкования статей 19, 25 Федерального закона N 257-ФЗ от 08.11.07 "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" следует, что какое-либо строительство в границах полосы отвода автомобильной дороги и придорожных полос автомобильных дорог запрещено.
ООО "Патера" с целью приведения разработанной проектной документации гипермаркета в соответствие с разработанным проектом Реконструкции автомобильной дороги обратилось к ООО "Индастриал Девелопмент Инжинирис" за проведением технического аудита, по результатам которого было установлено, что в связи с завершившимся проектированием автомобильной дороги "Холмогоры" необходимо снова провести геодезические изыскания с тем, чтобы исключить часть земельного участка, подпадающую в полосу отвода земельной дороги. Другую часть документов необходимо оформить заново, а в некоторые из них внести изменения (т. 4, л.д. 7 - 57).
10.09.10 ООО "Патера" (Принципал) заключило с ООО "Промлэнд" (Агент) генеральный агентский договор N ADV/PRL/GAA/20100817, согласно которому Агент обязался обеспечить разработку схемы транспортного обслуживания (графическая часть и пояснительная записка) для въезда и выезда на объект Принципала. Одна схема должна была предусматривать въезд и выезд с учетом существующей а/д М-8 "Холмогоры" и ее предстоящей реконструкции, которая затрагивает земельные участки Принципала. Во второй схеме должны были быть предусмотрены въезд и выезд к а/д М-8 Холмогоры вблизи с.п. Тарасовка (т. 4, л.д. 91 - 92).
На основании указанного агентского договора ООО "СтройГруппа" разработало проект и схему транспортного обслуживания на период до и после реконструкции трассы "Холмогоры" (т. 4, л.д. 93 - 133).
Между тем, до настоящего времени ООО "Патера" не может приступить к строительству гипермаркета на арендуемом земельном участке, поскольку часть земельного участка с кадастровым номером 50:13:0080422:13 попало в зону реконструкции автомобильной дороги и подлежит частичному изъятию для государственных нужд (т. 4, л.д. 147).
Так, распоряжением Росавтодора N 2564-р от 22.12.14 из земельного участка с кадастровым номером 50:13:080422:13 было изъято 23 606 кв. м (т. 4, л.д. 134 - 140).
Кроме того, письмом заместителя председателя Правительства Московской области N 6-2415 исх. от 03.11.10 Главы муниципальных образований Московской области были проинформированы о приостановке выдачи технических условий на проектирование, а также выдачи разрешений на строительство объектов торгового назначения вдоль федеральных автомобильных дорог (т. 6, л.д. 3 - 4).
В письме N 18/2-7/3076 от 16.05.12 ФКУ "Центравтомагистраль" указало, что ООО "Патера" не может приступить к строительству многофункционального комплекса, так как в соответствии с законодательством Российской Федерации компания была извещена о предстоящем изъятии земельных участков для государственных нужд (т. 4, л.д. 141 - 142).
Учитывая изложенное, апелляционный суд приходит к выводу о том, что ООО "Патера" на протяжении всего срока владения спорным земельным участком предпринимало активные действия по его освоению и подготовке проектной документации для строительства гипермаркета, однако, по независящим от общества причинам, данное строительство до настоящего времени начато быть не может.
При этом апелляционный суд учитывает, что договор аренды N 26008-Z от 26.03.03 не содержит указания на срок, в течение которого должно быть произведено строительство гипермаркета на арендуемом земельном участке.
Таким образом, поскольку спорный участок предоставлялся в аренду сроком на 49 лет, а ООО "Патера" с момента получения земельного участка производит действия, необходимые для начала строительства, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии нарушений режима использования земельного участка со стороны арендатора.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований, в связи с чем обжалуемое решение подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 28 октября 2015 года по делу N А41-51313/15 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий
Н.Н.КАТЬКИНА
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
Н.В.МАРЧЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.01.2016 N 10АП-15370/2015 ПО ДЕЛУ N А41-51313/15
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 января 2016 г. по делу N А41-51313/15
Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Бархатова В.Ю., Марченковой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания Чугуевой Н.Н.,
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Патера": Гриценко И.В. по доверенности б/н от 18.08.15; Пивненко И.С. по доверенности б/н от 18.08.15;
- от Федерального дорожного агентства: Колыбанов А.А. по доверенности N 01-33/9 от 11.01.16;
- от федерального казенного учреждения "Федеральное управление автомобильных дорог "Центральная Россия" Федерального дорожного агентства": Филиппова О.В. по доверенности N 777 от 21.09.15,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Патера" на решение Арбитражного суда Московской области от 28 октября 2015 года по делу N А41-51313/15, принятое судьей Кузьминой О.А., по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Патера", с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Правительство Московской области, Федеральное дорожное агентство, федеральное казенное учреждение "Федеральное управление автомобильных дорог "Центральная Россия" Федерального дорожного агентства",
о расторжении договора аренды,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом (ТУ Росимущества) в Московской области обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Патера" о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 26008-Z от 26.03.03, обязании в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения в законную силу привести земельный участок с кадастровым номером 50:13:080422:0013 в первоначальное состояние, обязании передать путем подписания передаточного акта земельный участок общей площадью 131 629 кв. м с кадастровым номером 50:13:080422:0013, местоположение: Московская область, Пушкинский район, Тарасовский с.о., в районе поселка Тарасовка, 26-й км Ярославского шоссе, 20 500 кв. м (т. 1, л.д. 2 - 7).
Иск заявлен на основании статей 12, 610, 451, 615, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением Арбитражного суда Московской области от 07 сентября 2015 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Правительство Московской области и Федеральное дорожное агентство (т. 5, л.д. 6).
Определением Арбитражного суда Московской области от 01 октября 2015 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено федеральное казенное учреждение "Федеральное управление автомобильных дорог "Центральная Россия" Федерального дорожного агентства" (ФКУ "Центравтомагистраль") (т. 5, л.д. 22).
Решением Арбитражного суда Московской области от 28 октября 2015 года был расторгнут договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 26008-Z от 26.03.03, ООО "Патера" обязано в течение 30 дней календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда привести земельный участок с кадастровым номером 50:13:080422:0013 в первоначальное состояние, общество обязано передать Территориальному управлению путем подписания передаточного акта земельный участок общей площадью 131 629 кв. м, с кадастровым номером 50:13:080422:0013, местоположение: Московская область, Пушкинский район, Тарасовский с.о., в районе поселка Тарасовка, 26-й км. Ярославского шоссе, 20 500 кв. м (т. 6, л.д. 120 - 126).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Патера" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права (т. 7, л.д. 2 - 14).
В судебном заседании апелляционного суда представители ООО "Патера" поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.
Представители Федерального дорожного агентства и ФКУ "Центравтомагистраль" возражали против доводов заявителя апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ТУ Росимущества в Московской области и Правительства Московской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, присутствующих в судебном заседании, апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Как следует из материалов дела, 26.03.03 между Министерством имущественных отношений Московской области (Арендодатель) и ГУП по научно-производственному обеспечению в питомниководстве и племенному животноводству "Племсадпитомник" (Арендатор) был заключен договор аренды N 36008-Z земельного участка с кадастровым номером 50:13:080422:0013 площадью 131 629 кв. м категории "земли сельскохозяйственного назначения", с адресными ориентирами: Московская область, Пушкинский район, в п. Некрасовка, 26-й км Ярославского шоссе, сроком на 49 лет (т. 1, л.д. 9 - 15).
21.04.04 было подписано Дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 26.03.03, которым изменена категория земельного участка с "земли сельскохозяйственного назначения" на "земли поселений", и установлен вид его разрешенного использования "для строительства и эксплуатации гипермаркета", изменен порядок расчета и внесения арендной платы (т. 1, л.д. 23 - 24).
26.12.05 было подписано Дополнительное соглашение N 2 к договору, в соответствии с которым Арендатор был заменен на ООО "Патера". Согласно пункту 2 указанного соглашения пункт 1.2 договора излагается в следующей редакции: "Земельный участок предоставляется для осуществления арендатором следующих видов деятельности (разрешенный вид использования): для строительства гипермаркета с учетом требований, предъявляемых к водоохранным зонам водных объектов и их прибрежным, защитным полосам" (т. 1, л.д. 32 - 33).
В 2009 году между Министерством имущественных отношений Московской области и ООО "Патера" было подписано Дополнительное соглашение б/н к договору N 26008-Z от 26.03.03, в соответствии с которым в связи с регистрацией права собственности на спорный участок за Российской Федерацией, права и обязанности арендодателя по договору аренды приняло на себя ТУ Росимущества в Московской области. Было изменено целевое использование земельного участка с "для строительства гипермаркета с учетом требований, предъявляемых к водоохранным зонам водных объектов и их прибрежным, защитным полосам" на "для строительства гипермаркета" (т. 1, л.д. 37 - 38).
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.03.15 земельный участок с кадастровым номером 50:13:080422:13 площадью 131 629 кв. м относится к категории "земли поселений", имеет вид разрешенного использования "для строительства гипермаркета", расположен в Московской области, Пушкинском районе, Тарасовском с.о., в районе п. Тарасовка, 26-й км Ярославского шоссе. Участок находится в собственности Российской Федерации и в аренде у ООО "Патера" на основании договора аренды N 26008-Z от 26.03.03 (т. 1, л.д. 67 - 68).
10.02.15 ТУ Росимущества в Московской области во исполнение поручений Росимущества от 15.01.15, от 16.01.15, и на основании распоряжения ТУ Росимущества N 38 от 16.02.15 "О проведении внеплановой выездной проверки", была проведена проверка порядка использования находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 50:13:080422:13, по результатам которой был составлен акт (т. 1, л.д. 39 - 53).
ТУ Росимущества в Московской области было установлено, что на момент проведения проверки территория земельного участка сильно захламлена строительным и бытовым мусором. Доступ на территорию участка свободный. Строительство на участке не ведется. Здания, строения, сооружения на участке отсутствуют. Земельный участок по назначению не используется. Арендная плата уплачивается своевременно, но подлежит уточнению.
Проводящей проверку комиссией предложено: с целью устранения выявленных нарушений направить уведомление с предложением о заключении допсоглашения о расторжении договора аренды N 26008-Z и предписания об устранении нарушений, а в случае несогласия ООО "Патера" с расторжением договора и не устранением нарушений, расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.
11.06.15 ТУ Росимущества в Московской области направило в адрес ООО "Патера" предложение о расторжении договора аренды N 26008-Z от 26.03.03 со ссылкой на то, что земельный участок с кадастровым номером 50:13:080422:13 не используется арендатором по назначению в целях "для строительства" в течение одиннадцати лет с момента принятия постановления Правительства Московской области N 122/6 от 03.03.04 "Об изменении целевого назначения земельных участков, расположенных вблизи пос. Тарасовка Пушкинского района" (т. 1, л.д. 54 - 58).
Письмом от 02.07.15 ООО "Патера" сообщило, что в договоре аренды отсутствуют указания на сроки строительства, а договор заключен на срок 49 лет. По мнению общества, ни договорных, ни законных оснований для расторжения договора аренды не имеется. Кроме того, общество также указало на то, что оно систематически предпринимает меры для осуществления строительства гипермаркета, в т.ч. провело предпроектные проработки, построило подстанцию с присоединенной мощностью в объеме 6000 КвА, а также линии электропередач, и получило технические условия на технологическое присоединение к электрическим сетям. Однако, вынуждено было приостановить строительство в связи с планируемым строительством автодороги в рамках реализации Федеральной целевой программы "Модернизация транспортной системы России (2002 - 2010)", о чем арендатор был извещен 15.09.10 публикацией в газете Маяк N 70 (т. 1, л.д. 65 - 66).
Полагая, что договор аренды должен быть расторгнут, ТУ Росимущества в Московской области обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что ответчиком не представлено доказательств добросовестного исполнения им условий договора аренды.
Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как указывалось выше, ООО "Патера" на основании договора аренды N 36008-Z от 26.03.03 (с учетом дополнительных соглашений N 1 от 21.04.04, N 2 от 26.12.05, б/н 2009 года) в аренду сроком на 49 лет был передан земельный участок с кадастровым номером 50:13:080422:13 площадью 131 629 кв. м, категория земель "земли поселений", вид разрешенного использования "для строительства гипермаркета", расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, Тарасовский с.о., в районе п. Тарасовка, 26-й км Ярославского шоссе.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Пунктом 4.3.1 договора от 26.03.03 закреплено, что Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка Арендатором не по целевому назначению, при использовании земельного участка Арендатором способами, приводящими к снижению плодородия почвы, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае неподписания дополнительных соглашений к настоящему договору в соответствии с пунктом 3.3 договора.
В соответствии с пунктом 4.2.9 договора Аренды Арендатор обязан пользоваться земельным участком в соответствии с условиями настоящего договора, целевым назначением земельного участка, его разрешенным использованием, своими уставными целями и задачами, действующим законодательством Российской Федерации.
Как указывалось выше, земельный участок с кадастровым номером 50:13:080422:0012 был передан ООО "Патера" в аренду под строительство гипермаркета.
10.02.15 ТУ Росимущества в Московской области был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:13:080422:13, по результатам которого установлено, что на момент проведения проверки территория земельного участка сильно захламлена строительным и бытовым мусором. Доступ на территорию участка свободный. Строительство на участке не ведется. Здания, строения, сооружения на участке отсутствуют. Земельный участок по назначению не используется. Арендная плата уплачивается своевременно, но подлежит уточнению (т. 1, л.д. 39 - 53).
Таким образом, по мнению истца, ООО "Патера" не надлежащим образом использует арендуемый земельный участок, поскольку последний до настоящего времени не освоен, строительство на нем не ведется.
Между тем, из материалов дела следует, что ООО "Патера" в период владения спорным земельным участком занималось подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не представляется возможным. При этом арендуемый земельный участок в изначальном виде для строительства пригоден не был.
Так, согласно пункту 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 26.03.03, в случае если арендатору предоставляется земельный участок без предварительного согласования места размещения объекта, то арендодатель в рамках формирования земельного участка обязан не только установить границы на местности, но и определить технические условия для подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.
В нарушение указанной нормы права земельный участок с кадастровым номером 50:13:080422:13 был предоставлен ООО "Патера" без возможности подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, что повлекло за собой необходимость проведения подготовительных мероприятий для ответчика.
В настоящее время ООО "Патера" обеспечило подключение к названным сетям и имеет действующие технические условия на технологическое присоединение к электрическим сетям ОАО "Московская объединенная электросетевая компания", а также технические условия на газификацию и на водоснабжение и канализирование проектируемого гипермаркета (т. 2, л.д. 90, т. 3, л.д. 114, 117).
Также в нарушение статьи 7 Градостроительного кодекса Российской Федерации ТУ Росимущества в Московской области не обеспечило спорный земельный участок документами территориального планирования.
Задание на разработку проекта планировки территории многофункционального торгово-развлекательного комплекса (гипермаркета) в Пушкинском районе Московской области было подготовлено ГП МО Институт "Мосгражданпроект" по заказу ООО "Патера" (т. 2, л.д. 119 - 141).
Кроме того, часть земельного участка с кадастровым номером 50:13:080422:13 использовалась при реконструкции федеральной автомобильной дороги "Холмогоры", до окончания которой произвести строительство торгового комплекса на спорном земельном участке не представлялось возможным.
В соответствии с подпунктом 2 части 4 статьи 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства необходима разработка материалов, необходимых для обоснования компоновки зданий, строений, сооружений, принятия конструктивных и объемно-планировочных решений в отношении этих зданий, строений.
Пунктом 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если документацией по планировке территории предусмотрено размещение объекта транспортной инфраструктуры федерального значения либо линейного объекта транспортной инфраструктуры регионального значения или местного значения, архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к такому объекту и его частям, строящимся, реконструируемым.
Из системного толкования статей 19, 25 Федерального закона N 257-ФЗ от 08.11.07 "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" следует, что какое-либо строительство в границах полосы отвода автомобильной дороги и придорожных полос автомобильных дорог запрещено.
ООО "Патера" с целью приведения разработанной проектной документации гипермаркета в соответствие с разработанным проектом Реконструкции автомобильной дороги обратилось к ООО "Индастриал Девелопмент Инжинирис" за проведением технического аудита, по результатам которого было установлено, что в связи с завершившимся проектированием автомобильной дороги "Холмогоры" необходимо снова провести геодезические изыскания с тем, чтобы исключить часть земельного участка, подпадающую в полосу отвода земельной дороги. Другую часть документов необходимо оформить заново, а в некоторые из них внести изменения (т. 4, л.д. 7 - 57).
10.09.10 ООО "Патера" (Принципал) заключило с ООО "Промлэнд" (Агент) генеральный агентский договор N ADV/PRL/GAA/20100817, согласно которому Агент обязался обеспечить разработку схемы транспортного обслуживания (графическая часть и пояснительная записка) для въезда и выезда на объект Принципала. Одна схема должна была предусматривать въезд и выезд с учетом существующей а/д М-8 "Холмогоры" и ее предстоящей реконструкции, которая затрагивает земельные участки Принципала. Во второй схеме должны были быть предусмотрены въезд и выезд к а/д М-8 Холмогоры вблизи с.п. Тарасовка (т. 4, л.д. 91 - 92).
На основании указанного агентского договора ООО "СтройГруппа" разработало проект и схему транспортного обслуживания на период до и после реконструкции трассы "Холмогоры" (т. 4, л.д. 93 - 133).
Между тем, до настоящего времени ООО "Патера" не может приступить к строительству гипермаркета на арендуемом земельном участке, поскольку часть земельного участка с кадастровым номером 50:13:0080422:13 попало в зону реконструкции автомобильной дороги и подлежит частичному изъятию для государственных нужд (т. 4, л.д. 147).
Так, распоряжением Росавтодора N 2564-р от 22.12.14 из земельного участка с кадастровым номером 50:13:080422:13 было изъято 23 606 кв. м (т. 4, л.д. 134 - 140).
Кроме того, письмом заместителя председателя Правительства Московской области N 6-2415 исх. от 03.11.10 Главы муниципальных образований Московской области были проинформированы о приостановке выдачи технических условий на проектирование, а также выдачи разрешений на строительство объектов торгового назначения вдоль федеральных автомобильных дорог (т. 6, л.д. 3 - 4).
В письме N 18/2-7/3076 от 16.05.12 ФКУ "Центравтомагистраль" указало, что ООО "Патера" не может приступить к строительству многофункционального комплекса, так как в соответствии с законодательством Российской Федерации компания была извещена о предстоящем изъятии земельных участков для государственных нужд (т. 4, л.д. 141 - 142).
Учитывая изложенное, апелляционный суд приходит к выводу о том, что ООО "Патера" на протяжении всего срока владения спорным земельным участком предпринимало активные действия по его освоению и подготовке проектной документации для строительства гипермаркета, однако, по независящим от общества причинам, данное строительство до настоящего времени начато быть не может.
При этом апелляционный суд учитывает, что договор аренды N 26008-Z от 26.03.03 не содержит указания на срок, в течение которого должно быть произведено строительство гипермаркета на арендуемом земельном участке.
Таким образом, поскольку спорный участок предоставлялся в аренду сроком на 49 лет, а ООО "Патера" с момента получения земельного участка производит действия, необходимые для начала строительства, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии нарушений режима использования земельного участка со стороны арендатора.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований, в связи с чем обжалуемое решение подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 28 октября 2015 года по делу N А41-51313/15 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий
Н.Н.КАТЬКИНА
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
Н.В.МАРЧЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)