Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 09 октября 2017 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего Стасюк Т.Е.,
судей: Афанасьевой Е.В., Назарова А.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Васильевой С.В.
при участии в судебном заседании:
от истцов: от ООО "Энергополимер" - Валощенко О.Е. по доверенности от 10.05.2017, паспорт; от ООО "Технократ" - Валощенко О.Е. по доверенности от 10.05.2017, паспорт,
от ответчиков: от АО "БМ-Банк" - Саблин Р.А. по доверенности от 19.05.2016, паспорт; от ООО "Ситал" - не явился (извещен),
от третьего лица - не явился (извещен),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Технократ" и Общества с ограниченной ответственностью "Энергополимер" (рег. N 07АП-7792/17) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 18.07.2017 по делу N А45-6710/2017 (судья Рыбина Н.А.)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Технократ" (ОГРН 1055403106901, ИНН 5403180620, 630000, г. Новосибирск, ул. Сибиряков-Гвардейцев, 51/3) и Общества с ограниченной ответственностью "Энергополимер" (ОГРН 1055403106890, ИНН 5403180612, 630015, г. Новосибирск, ул. Королева, 40)
к Акционерному обществу "БМ-Банк" (ОГРН 1027700159497, ИНН 7702000406, 107996, г. Москва, ул. Рождественка, дом 8, строение 1) и Обществу с ограниченной ответственностью "Ситал" (ОГРН 1055403106880, ИНН 5403180605, 630088, г. Новосибирск, ул. Сибиряков-Гвардейцев, 51/3),
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Открытое акционерное общество "Дельта" (ОГРН 1025401308008, ИНН 5403100342, 630088, г. Новосибирск, ул. Сибиряков-Гвардейцев, дом 51 корпус 3),
о признании недействительным договора об ипотеке N 00043/19-1/184-14 от 24.12.2014 и применении последствий недействительности сделки,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Технократ" (далее - ООО "Технократ") и Общество с ограниченной ответственностью "Энергополимер" (далее - ООО "Энергополимер") обратились в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Акционерному обществу "БМ-Банк" (далее - Банк) и Обществу с ограниченной ответственностью "Ситал" (далее - ООО "Ситал") о признании недействительным договора об ипотеке N 00043/19-1/184-14 от 24.12.2014 и применении последствий недействительности сделки.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Открытое акционерное общество "Дельта" (далее - ОАО "Дельта").
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 18.07.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Технократ" и ООО "Энергополимер" обратились в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, которым признать недействительным договор об ипотеке N 00043/19-1/184-14 от 24.12.2014, заключенный между АКБ "Банк Москвы" (в настоящее время АО "БМ-Банк") (залогодержателем) и ООО "Ситал" (залогодателем), и применить последствия недействительности сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение.
В обоснование жалобы ее податели, ссылаясь на пункты 2, 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, указывают, что ООО "Ситал" принадлежит не все право аренды всего земельного участка, а часть права аренды, соразмерная доле ООО "Ситал" в собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся на данном земельном участке. Размер данной доли составляет 54%. Истцы полагают, что исходя из указанных норм права и приложения N 3 к договору аренды, каждому арендатору была передана в пользование соответствующая часть земельного участка, пропорционально принадлежащим им объектам недвижимости. Право арендаторов заключить между собой соглашение о порядке пользования земельным участком (п. 1.3 договора) не относится к существу рассматриваемого спора. Кроме того, истцы указывают, что их требования должны быть удовлетворены хотя бы в части признания недействительной сделки по передаче в залог долей в праве аренды земельного участка, принадлежащих ООО "Технократ" и ООО "Энергополимер".
В апелляционной жалобе истцы также указывают на ошибочность вывода суда первой инстанции о том, что истцам не принадлежит право аренды доли земельного участка, поскольку, в данном споре речь идет о доли в праве аренды земельного участка, а не о праве аренды доли земельного участка.
Более подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.
Ответчиками и третьим лицом отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.
Несмотря на надлежащее извещение о месте и времени судебного заседания по рассмотрению апелляционной жалобы, Ответчик ООО "Ситал" и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие по имеющимся в деле материалам.
В судебном заседании представитель истцов настаивал на доводах апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме, пояснив, что одним и тем же земельным участком не могут пользоваться одновременно несколько лиц, так как на земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие разным лицам, полагает, что ответчик ООО "Ситал" распорядился не принадлежащим ему правом.
Представитель ответчика против удовлетворения жалобы возражал, ссылаясь на необоснованность ее доводов.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемое решение суда, суд апелляционной инстанции считает, что основания для его отмены отсутствуют. Выводы суда основаны на следующем.
Согласно материалам дела ООО "Технократ" является собственником следующих объектов недвижимости по адресу г. Новосибирск, ул. Сибиряков-Гвардейцев, 51/3: нежилого помещения площадью 3,10 кв. м, кадастровый номер: 54:35:051870:03:02:03; нежилого помещения площадью 343,2 кв. м, кадастровый номер: 54:35:051870:03:08:02; нежилого помещения площадью 434,9 кв. м, кадастровый номер: 54:35:051870:03:04:01; нежилого помещения площадью 193,5 кв. м, кадастровый номер: 54:35:051870:03:05; нежилого помещения площадью 72,2 кв. м, кадастровый номер: 54:35:051870:03:02:06; нежилого помещения площадью 3 544,4 кв. м, кадастровый номер: 54:35:051870:03:02:05; нежилого помещения площадью 65,10 кв. м, кадастровый номер: 54:35:051870:03:02:07, расположенных на земельном участке площадью 35 985 кв. м с кадастровым номером 54:35:000000:461.
ООО "Энергополимер" является собственником следующих объектов недвижимости по адресу: г. Новосибирск, ул. Сибиряков-Гвардейцев, 51/3: нежилого помещения площадью 46, 4 кв. м, кадастровый номер: 54:35:051870:03:04:03; нежилого помещения площадью 70,9 кв. м, кадастровый номер: 54:35:051870:03:02:11; нежилого помещения площадью 33,5 кв. м, кадастровый номер: 54:35:051870:03:02:04; нежилого помещения площадью 2 538,6 кв. м, кадастровый номер: 54:35:051870:03:02:08; нежилого помещения площадью 70 кв. м, кадастровый номер: 54:35:051870:03:02:10; нежилого помещения площадью 144,7 кв. м, кадастровый номер: 54:35:051870:03:02:09; нежилого помещения площадью 1 620,3 кв. м, кадастровый номер: 54:35:051870:03:04:02, расположенных на земельном участке площадью 35 985 кв. м с кадастровым номером 54:35:000000:461.
ООО "Ситал" является собственником помещения площадью 1 507, 2 кв. м по адресу: г. Новосибирск, ул. Сибиряков-Гвардейцев, 51/3, расположенного на земельном участке в пределах Кировского района г. Новосибирска, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 35 985 кв. м, кадастровый (условный) номер 54:35:000000:461.
Истцы и ООО "Ситал" осуществляют пользование вышеуказанным земельным участком на основании договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора N 80786м от 29.062010, согласно пункту 1.1 которого в аренду передан земельный участок из земель населенных пунктов площадью 35 985 кв. м, кадастровый (условный) номер 54:35:000000:461.
Между АКБ "Банк Москвы" (АО "БМ-Банк") (залогодержателем) и ООО "Ситал" (залогодателем) заключен договор об ипотеке N 00043/19-1/184-14 от 24.12.2014, в соответствии с которым ООО "Ситал" передало АКБ "Банк Москвы" в залог помещение площадью 1 507,2 кв. м по адресу: г. Новосибирск, ул. Сибиряков-Гвардейцев, 51/3 и право аренды земельного участка, расположенного в пределах Кировского района г. Новосибирска, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 35 985 кв. м, кадастровый (условный) номер 54:35:000000:461 по адресу: установлено относительно ориентира здания (контрольно-пропускной пункт), расположенного в границах участка, адрес ориентира: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Сибиряков-Гвардейцев, 51/2, которое принадлежит ООО "Ситал" на основании договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора N 80786м от 29.06.2010 (пункты 2.1 и 2.2 Приложения N 2 к договору об ипотеке).
Полагая, что договор об ипотеке N 00043/19-1/184-14 от 24.12.2014 нарушает их права, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к выводу о том, что происходит продажа прав, принадлежащих исключительно ООО "Ситал"; у каждого из арендаторов по договору аренды земельного участка с множественностью лиц существует самостоятельное право аренды всего земельного участка, которое может быть передано в залог.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой, поручительством, залогом.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (пункт 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации). К отдельным видам залога (статьи 357 - 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога. К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге (пункт 4 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Статьей 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" определено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение; если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка; при ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).
Таким образом, залог права аренды земельного участка возникает в силу закона при передаче в ипотеку нежилого помещения в здании, расположенном на арендованном земельном участке.
В апелляционной жалобе истцы указывают, что ООО "Ситал" передало в залог право аренды земельного участка, принадлежащего на основании договора аренды земельного участка N 80786м от 29.06.2010 не только ООО "Ситал", но и истцам. Размер доли ООО "Ситал" составляет 54%. Истцы указывают на неправомерность передачи в залог права аренды всего земельного участка, обосновывая свою позицию ссылкой на пункты 2 и 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, действующего с 1 марта 2015 г., в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Пункт 10 указанной статьи предусматривает, что размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 20 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие. То есть под обязательством имеется в виду обязанность должника, которой противостоит право требования исполнения указанной обязанности.
Право арендатора заключать договор об ипотеке, в соответствии с которым в залог передано нежилое помещение и право аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, не является обязательством.
Действительно, согласно приложению N 3 к договору аренды N 80786м от 29.06.2010 размер арендной платы арендаторов установлен с разным расчетным коэффициентом, который для ООО "Ситал" установлен в размере 0,54.
Вместе с тем, договор не содержит условия о том, что арендаторы принимают в аренду земельный участок в долевом соотношении и наделяются долей в праве аренды.
Так, согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендаторы принимают в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:0:461, расположенный в пределах Кировского района города Новосибирска, площадью 35 985 кв. м.
Пунктом 1.3 договора аренды установлено, что арендаторы земельного участка вправе заключать между собой соглашение о порядке пользования земельным участком для обеспечения прохода, проезда, размещения автотранспорта, обслуживания здания, охраны, уборки территории и других нужд, с учетом размера долей в праве собственности, иных вещных и обязательных прав на здание, строение, сооружение, возможного вступления в договор иных лиц, а также сложившегося порядка пользования земельным участком.
В силу пункта 1.4 договора земельный участок передается арендаторам для эксплуатации расположенной на нем недвижимости.
Таким образом, с учетом того, что истцами не представлены доказательства заключения соглашения, которое предусмотрено пунктом 1.3 данного договора, довод истцов о том, что ООО "Ситал" принадлежит право аренды только в доле размером 54%, противоречит условиям договора аренды, предусматривающего самостоятельное право аренды всего земельного участка, которое может быть передано в залог с письменного согласия арендодателя (подпункт 4 пункта 4.1 договора).
Кроме того, из материалов дела следует, что предметом ипотеки являлись и помещение, и право аренды на земельный участок, на котором это помещение расположено. Земельный участок не выступал самостоятельным объектом ипотеки, и право аренды на него передавалось банку в залог как сопутствующий в силу закона объект при ипотеке вышеназванного нежилого помещения.
Заключая договор ипотеки, стороны обозначили передаваемое в залог право аренды именно, так, как оно определено договором аренды, с указанием на множественность лиц на стороне арендатора.
Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации а аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации также предусматривает возможность аренды земельных участков.
Таким образом, в силу положений земельного и гражданского законодательства объектом земельных отношений может быть только сформированный земельный участок, земельный участок как объект права должен быть соответствующим образом индивидуализирован путем определения его размера, границ и местоположения. Для того чтобы доля в земельном участке стала оборотоспособна отдельно от самого земельного участка, необходимо ее выделить, т.е. сформировать новый земельный участок.
Из содержания договора аренды следует, что арендаторам передан единый земельный участок без выделения долей в праве аренды для каждого из арендаторов. Соответственно, каждый арендатор пользуется всем сформированным и предоставленным в аренду земельным участком. Доводы апеллянтов о невозможности одновременного использования несколькими лицами одного и того же земельного участка, применительно к рассматриваемым фактическим обстоятельствам, являются ошибочными. Ссылка истцов на судебную практику подлежит отклонению, так как приводимые ими судебные акты, вынесены по иным делам, с иными фактическими обстоятельствами.
Таким образом, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, довод истцов о том, что ООО "Технократ", ООО "Энергополимер" принадлежит доля в праве аренды земельного участка 22% и 20%, соответственно, противоречит положениям закона и условиям договора аренды, согласно которым арендаторам передается право аренды всего земельного участка.
На основании изложенного, отклоняется довод апелляционной жалобы о том, что требования истцов должны быть удовлетворены хотя бы в части признания недействительной сделки по передаче в залог долей истцов в праве аренды земельного участка.
В апелляционной жалобе истцы указывают на ошибочность вывода суда первой инстанции о том, что истцам не принадлежит право аренды доли земельного участка, поскольку, в данном споре речь идет о доли в праве аренды земельного участка, а не праве аренды доли земельного участка.
Апелляционный суд отклоняет данный довод жалобы, поскольку, как указано ранее, условиями договора не предусмотрено деление на доли ни земельного участка, ни права его аренды, выделение долей не производилось.
В ЕГРН в качестве объектов права зарегистрировано именно право аренды, а не долей в праве аренды. Необходимо учитывать, что никто не может передать другому больше права, чем имеет сам. Учитывая, что право аренды является обязательственным правом, а не вещным, продажа права аренды на торгах означает не регистрацию "права собственности на право аренды", а лишь замену ООО "Ситал" в договоре аренды от 13.01.2011 на одного или нескольких новых арендаторов. Исключение из реестра записи о правах истцов в данном случае невозможно, их право аренды земельного участка сохраняется в неизменном виде.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что отсутствие обременения никак не повлияло бы на принадлежащее истцам право аренды земельного участка, поскольку имущество должника в любом случае подлежит реализации в ходе торгов, отсутствуют основания полагать, что передача ООО "Ситал" в залог АКБ "Банк Москвы" право аренды спорного земельного участка нарушает права и интересы истцов. Доводы апеллянтов о выделении долей в праве аренды в результате торгов являются несостоятельными, поскольку лицо, приобретшее имущество ООО "Ситал" на торгах, приобретет то же право аренды земельного участка, что и прежний его владелец.
В связи с изложенным, с учетом того, что право арендатора передать в залог с письменного согласия арендодателя арендные права предусмотрено подпунктом 4 пункта 4.1 договора аренды N 80786м от 29.06.2010, суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что исковые требования о признании недействительным договора об ипотеке N 00043/19-1/184-14 от 24.12.2014 и применении последствий недействительности сделки не подлежат удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы, по сути, сводятся к несогласию с выводами, к которым пришел суд первой инстанции.
В соответствии с изложенным суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы материалы дела, дана надлежащая правовая оценка всем доказательствам, правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы права, подлежащие применению.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого определения арбитражного суда, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 18 июля 2017 года по делу N А45-6710/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.10.2017 N 07АП-7792/17 ПО ДЕЛУ N А45-6710/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 октября 2017 г. N 07АП-7792/17
Дело N А45-6710/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 09 октября 2017 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего Стасюк Т.Е.,
судей: Афанасьевой Е.В., Назарова А.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Васильевой С.В.
при участии в судебном заседании:
от истцов: от ООО "Энергополимер" - Валощенко О.Е. по доверенности от 10.05.2017, паспорт; от ООО "Технократ" - Валощенко О.Е. по доверенности от 10.05.2017, паспорт,
от ответчиков: от АО "БМ-Банк" - Саблин Р.А. по доверенности от 19.05.2016, паспорт; от ООО "Ситал" - не явился (извещен),
от третьего лица - не явился (извещен),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Технократ" и Общества с ограниченной ответственностью "Энергополимер" (рег. N 07АП-7792/17) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 18.07.2017 по делу N А45-6710/2017 (судья Рыбина Н.А.)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Технократ" (ОГРН 1055403106901, ИНН 5403180620, 630000, г. Новосибирск, ул. Сибиряков-Гвардейцев, 51/3) и Общества с ограниченной ответственностью "Энергополимер" (ОГРН 1055403106890, ИНН 5403180612, 630015, г. Новосибирск, ул. Королева, 40)
к Акционерному обществу "БМ-Банк" (ОГРН 1027700159497, ИНН 7702000406, 107996, г. Москва, ул. Рождественка, дом 8, строение 1) и Обществу с ограниченной ответственностью "Ситал" (ОГРН 1055403106880, ИНН 5403180605, 630088, г. Новосибирск, ул. Сибиряков-Гвардейцев, 51/3),
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Открытое акционерное общество "Дельта" (ОГРН 1025401308008, ИНН 5403100342, 630088, г. Новосибирск, ул. Сибиряков-Гвардейцев, дом 51 корпус 3),
о признании недействительным договора об ипотеке N 00043/19-1/184-14 от 24.12.2014 и применении последствий недействительности сделки,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Технократ" (далее - ООО "Технократ") и Общество с ограниченной ответственностью "Энергополимер" (далее - ООО "Энергополимер") обратились в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Акционерному обществу "БМ-Банк" (далее - Банк) и Обществу с ограниченной ответственностью "Ситал" (далее - ООО "Ситал") о признании недействительным договора об ипотеке N 00043/19-1/184-14 от 24.12.2014 и применении последствий недействительности сделки.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Открытое акционерное общество "Дельта" (далее - ОАО "Дельта").
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 18.07.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Технократ" и ООО "Энергополимер" обратились в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, которым признать недействительным договор об ипотеке N 00043/19-1/184-14 от 24.12.2014, заключенный между АКБ "Банк Москвы" (в настоящее время АО "БМ-Банк") (залогодержателем) и ООО "Ситал" (залогодателем), и применить последствия недействительности сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение.
В обоснование жалобы ее податели, ссылаясь на пункты 2, 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, указывают, что ООО "Ситал" принадлежит не все право аренды всего земельного участка, а часть права аренды, соразмерная доле ООО "Ситал" в собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся на данном земельном участке. Размер данной доли составляет 54%. Истцы полагают, что исходя из указанных норм права и приложения N 3 к договору аренды, каждому арендатору была передана в пользование соответствующая часть земельного участка, пропорционально принадлежащим им объектам недвижимости. Право арендаторов заключить между собой соглашение о порядке пользования земельным участком (п. 1.3 договора) не относится к существу рассматриваемого спора. Кроме того, истцы указывают, что их требования должны быть удовлетворены хотя бы в части признания недействительной сделки по передаче в залог долей в праве аренды земельного участка, принадлежащих ООО "Технократ" и ООО "Энергополимер".
В апелляционной жалобе истцы также указывают на ошибочность вывода суда первой инстанции о том, что истцам не принадлежит право аренды доли земельного участка, поскольку, в данном споре речь идет о доли в праве аренды земельного участка, а не о праве аренды доли земельного участка.
Более подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.
Ответчиками и третьим лицом отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.
Несмотря на надлежащее извещение о месте и времени судебного заседания по рассмотрению апелляционной жалобы, Ответчик ООО "Ситал" и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие по имеющимся в деле материалам.
В судебном заседании представитель истцов настаивал на доводах апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме, пояснив, что одним и тем же земельным участком не могут пользоваться одновременно несколько лиц, так как на земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие разным лицам, полагает, что ответчик ООО "Ситал" распорядился не принадлежащим ему правом.
Представитель ответчика против удовлетворения жалобы возражал, ссылаясь на необоснованность ее доводов.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемое решение суда, суд апелляционной инстанции считает, что основания для его отмены отсутствуют. Выводы суда основаны на следующем.
Согласно материалам дела ООО "Технократ" является собственником следующих объектов недвижимости по адресу г. Новосибирск, ул. Сибиряков-Гвардейцев, 51/3: нежилого помещения площадью 3,10 кв. м, кадастровый номер: 54:35:051870:03:02:03; нежилого помещения площадью 343,2 кв. м, кадастровый номер: 54:35:051870:03:08:02; нежилого помещения площадью 434,9 кв. м, кадастровый номер: 54:35:051870:03:04:01; нежилого помещения площадью 193,5 кв. м, кадастровый номер: 54:35:051870:03:05; нежилого помещения площадью 72,2 кв. м, кадастровый номер: 54:35:051870:03:02:06; нежилого помещения площадью 3 544,4 кв. м, кадастровый номер: 54:35:051870:03:02:05; нежилого помещения площадью 65,10 кв. м, кадастровый номер: 54:35:051870:03:02:07, расположенных на земельном участке площадью 35 985 кв. м с кадастровым номером 54:35:000000:461.
ООО "Энергополимер" является собственником следующих объектов недвижимости по адресу: г. Новосибирск, ул. Сибиряков-Гвардейцев, 51/3: нежилого помещения площадью 46, 4 кв. м, кадастровый номер: 54:35:051870:03:04:03; нежилого помещения площадью 70,9 кв. м, кадастровый номер: 54:35:051870:03:02:11; нежилого помещения площадью 33,5 кв. м, кадастровый номер: 54:35:051870:03:02:04; нежилого помещения площадью 2 538,6 кв. м, кадастровый номер: 54:35:051870:03:02:08; нежилого помещения площадью 70 кв. м, кадастровый номер: 54:35:051870:03:02:10; нежилого помещения площадью 144,7 кв. м, кадастровый номер: 54:35:051870:03:02:09; нежилого помещения площадью 1 620,3 кв. м, кадастровый номер: 54:35:051870:03:04:02, расположенных на земельном участке площадью 35 985 кв. м с кадастровым номером 54:35:000000:461.
ООО "Ситал" является собственником помещения площадью 1 507, 2 кв. м по адресу: г. Новосибирск, ул. Сибиряков-Гвардейцев, 51/3, расположенного на земельном участке в пределах Кировского района г. Новосибирска, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 35 985 кв. м, кадастровый (условный) номер 54:35:000000:461.
Истцы и ООО "Ситал" осуществляют пользование вышеуказанным земельным участком на основании договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора N 80786м от 29.062010, согласно пункту 1.1 которого в аренду передан земельный участок из земель населенных пунктов площадью 35 985 кв. м, кадастровый (условный) номер 54:35:000000:461.
Между АКБ "Банк Москвы" (АО "БМ-Банк") (залогодержателем) и ООО "Ситал" (залогодателем) заключен договор об ипотеке N 00043/19-1/184-14 от 24.12.2014, в соответствии с которым ООО "Ситал" передало АКБ "Банк Москвы" в залог помещение площадью 1 507,2 кв. м по адресу: г. Новосибирск, ул. Сибиряков-Гвардейцев, 51/3 и право аренды земельного участка, расположенного в пределах Кировского района г. Новосибирска, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 35 985 кв. м, кадастровый (условный) номер 54:35:000000:461 по адресу: установлено относительно ориентира здания (контрольно-пропускной пункт), расположенного в границах участка, адрес ориентира: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Сибиряков-Гвардейцев, 51/2, которое принадлежит ООО "Ситал" на основании договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора N 80786м от 29.06.2010 (пункты 2.1 и 2.2 Приложения N 2 к договору об ипотеке).
Полагая, что договор об ипотеке N 00043/19-1/184-14 от 24.12.2014 нарушает их права, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к выводу о том, что происходит продажа прав, принадлежащих исключительно ООО "Ситал"; у каждого из арендаторов по договору аренды земельного участка с множественностью лиц существует самостоятельное право аренды всего земельного участка, которое может быть передано в залог.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой, поручительством, залогом.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (пункт 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации). К отдельным видам залога (статьи 357 - 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога. К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге (пункт 4 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Статьей 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" определено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение; если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка; при ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).
Таким образом, залог права аренды земельного участка возникает в силу закона при передаче в ипотеку нежилого помещения в здании, расположенном на арендованном земельном участке.
В апелляционной жалобе истцы указывают, что ООО "Ситал" передало в залог право аренды земельного участка, принадлежащего на основании договора аренды земельного участка N 80786м от 29.06.2010 не только ООО "Ситал", но и истцам. Размер доли ООО "Ситал" составляет 54%. Истцы указывают на неправомерность передачи в залог права аренды всего земельного участка, обосновывая свою позицию ссылкой на пункты 2 и 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, действующего с 1 марта 2015 г., в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Пункт 10 указанной статьи предусматривает, что размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 20 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие. То есть под обязательством имеется в виду обязанность должника, которой противостоит право требования исполнения указанной обязанности.
Право арендатора заключать договор об ипотеке, в соответствии с которым в залог передано нежилое помещение и право аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, не является обязательством.
Действительно, согласно приложению N 3 к договору аренды N 80786м от 29.06.2010 размер арендной платы арендаторов установлен с разным расчетным коэффициентом, который для ООО "Ситал" установлен в размере 0,54.
Вместе с тем, договор не содержит условия о том, что арендаторы принимают в аренду земельный участок в долевом соотношении и наделяются долей в праве аренды.
Так, согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендаторы принимают в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:0:461, расположенный в пределах Кировского района города Новосибирска, площадью 35 985 кв. м.
Пунктом 1.3 договора аренды установлено, что арендаторы земельного участка вправе заключать между собой соглашение о порядке пользования земельным участком для обеспечения прохода, проезда, размещения автотранспорта, обслуживания здания, охраны, уборки территории и других нужд, с учетом размера долей в праве собственности, иных вещных и обязательных прав на здание, строение, сооружение, возможного вступления в договор иных лиц, а также сложившегося порядка пользования земельным участком.
В силу пункта 1.4 договора земельный участок передается арендаторам для эксплуатации расположенной на нем недвижимости.
Таким образом, с учетом того, что истцами не представлены доказательства заключения соглашения, которое предусмотрено пунктом 1.3 данного договора, довод истцов о том, что ООО "Ситал" принадлежит право аренды только в доле размером 54%, противоречит условиям договора аренды, предусматривающего самостоятельное право аренды всего земельного участка, которое может быть передано в залог с письменного согласия арендодателя (подпункт 4 пункта 4.1 договора).
Кроме того, из материалов дела следует, что предметом ипотеки являлись и помещение, и право аренды на земельный участок, на котором это помещение расположено. Земельный участок не выступал самостоятельным объектом ипотеки, и право аренды на него передавалось банку в залог как сопутствующий в силу закона объект при ипотеке вышеназванного нежилого помещения.
Заключая договор ипотеки, стороны обозначили передаваемое в залог право аренды именно, так, как оно определено договором аренды, с указанием на множественность лиц на стороне арендатора.
Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации а аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации также предусматривает возможность аренды земельных участков.
Таким образом, в силу положений земельного и гражданского законодательства объектом земельных отношений может быть только сформированный земельный участок, земельный участок как объект права должен быть соответствующим образом индивидуализирован путем определения его размера, границ и местоположения. Для того чтобы доля в земельном участке стала оборотоспособна отдельно от самого земельного участка, необходимо ее выделить, т.е. сформировать новый земельный участок.
Из содержания договора аренды следует, что арендаторам передан единый земельный участок без выделения долей в праве аренды для каждого из арендаторов. Соответственно, каждый арендатор пользуется всем сформированным и предоставленным в аренду земельным участком. Доводы апеллянтов о невозможности одновременного использования несколькими лицами одного и того же земельного участка, применительно к рассматриваемым фактическим обстоятельствам, являются ошибочными. Ссылка истцов на судебную практику подлежит отклонению, так как приводимые ими судебные акты, вынесены по иным делам, с иными фактическими обстоятельствами.
Таким образом, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, довод истцов о том, что ООО "Технократ", ООО "Энергополимер" принадлежит доля в праве аренды земельного участка 22% и 20%, соответственно, противоречит положениям закона и условиям договора аренды, согласно которым арендаторам передается право аренды всего земельного участка.
На основании изложенного, отклоняется довод апелляционной жалобы о том, что требования истцов должны быть удовлетворены хотя бы в части признания недействительной сделки по передаче в залог долей истцов в праве аренды земельного участка.
В апелляционной жалобе истцы указывают на ошибочность вывода суда первой инстанции о том, что истцам не принадлежит право аренды доли земельного участка, поскольку, в данном споре речь идет о доли в праве аренды земельного участка, а не праве аренды доли земельного участка.
Апелляционный суд отклоняет данный довод жалобы, поскольку, как указано ранее, условиями договора не предусмотрено деление на доли ни земельного участка, ни права его аренды, выделение долей не производилось.
В ЕГРН в качестве объектов права зарегистрировано именно право аренды, а не долей в праве аренды. Необходимо учитывать, что никто не может передать другому больше права, чем имеет сам. Учитывая, что право аренды является обязательственным правом, а не вещным, продажа права аренды на торгах означает не регистрацию "права собственности на право аренды", а лишь замену ООО "Ситал" в договоре аренды от 13.01.2011 на одного или нескольких новых арендаторов. Исключение из реестра записи о правах истцов в данном случае невозможно, их право аренды земельного участка сохраняется в неизменном виде.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что отсутствие обременения никак не повлияло бы на принадлежащее истцам право аренды земельного участка, поскольку имущество должника в любом случае подлежит реализации в ходе торгов, отсутствуют основания полагать, что передача ООО "Ситал" в залог АКБ "Банк Москвы" право аренды спорного земельного участка нарушает права и интересы истцов. Доводы апеллянтов о выделении долей в праве аренды в результате торгов являются несостоятельными, поскольку лицо, приобретшее имущество ООО "Ситал" на торгах, приобретет то же право аренды земельного участка, что и прежний его владелец.
В связи с изложенным, с учетом того, что право арендатора передать в залог с письменного согласия арендодателя арендные права предусмотрено подпунктом 4 пункта 4.1 договора аренды N 80786м от 29.06.2010, суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что исковые требования о признании недействительным договора об ипотеке N 00043/19-1/184-14 от 24.12.2014 и применении последствий недействительности сделки не подлежат удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы, по сути, сводятся к несогласию с выводами, к которым пришел суд первой инстанции.
В соответствии с изложенным суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы материалы дела, дана надлежащая правовая оценка всем доказательствам, правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы права, подлежащие применению.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого определения арбитражного суда, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 18 июля 2017 года по делу N А45-6710/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Т.Е.СТАСЮК
Судьи
Е.В.АФАНАСЬЕВА
А.В.НАЗАРОВ
Т.Е.СТАСЮК
Судьи
Е.В.АФАНАСЬЕВА
А.В.НАЗАРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)