Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Претензия арендодателя с требованием погасить задолженность по арендной плате оставлена арендатором без удовлетворения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 июля 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Татариновой И.А.,
судей Семеновой З.Г., Лазарева С.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Сагидуллина Альберта Хасановича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.11.2016 по делу N А07-15036/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2017 по тому же делу.
Судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи, организованной Арбитражным судом Республики Башкортостан.
В судебном заседании принял участие представитель Администрации сельского поселения Белоозерский сельсовет муниципального района Гафурийский район Республики Башкортостан и Администрации муниципального района Гафурийский район Республики Башкортостан - Никифорова Л.Р. (доверенности от 10.01.2017).
Администрация сельского поселения Белоозерский сельсовет муниципального района Гафурийский район Республики Башкортостан (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Сагидуллину Альберту Хасановичу (далее - глава КФХ) о расторжении договора аренды от 22.04.2013 N 151/13 находящегося в государственной собственности земельного участка.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация муниципального района Гафурийский район Республики Башкортостан, Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Гафурийскому району, конкурсный управляющий Баширов Геннадий Иванович.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 16.11.2016 (судья Абдуллина Э.Р.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 27.02.2017 (судьи Пирская О.Н., Карпачева М.И., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе глава КФХ просит обжалуемые судебные акты отменить, производство по делу прекратить, ссылаясь на нарушение судом норм процессуального права. Заявитель полагает, что настоящий спор не подведомствен арбитражному суду. Глава КФХ поясняет, что, поскольку договор аренды земельного участка заключен между администрацией и гражданином Сагидуллиным А.Х., при этом земельный участок крестьянскому фермерскому хозяйству не передавался, как и права и обязанности по договору, истцу необходимо было обратиться с исковым заявлением не к главе КФХ Сагидуллину А.Х., а к гражданину Сагидуллину А.Х.
Изучив доводы заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
В силу положений ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из пункта 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, среди прочего, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что 22.04.2013 между Администрацией муниципального района Гафурийский район Республики Башкортостан (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства Сагидуллиным Хасаном Закиулловичем (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 151/13.
Договор заключен на основании постановления Администрации муниципального района Гафурийский район Республики Башкортостан от 27.04.2013 N 1019.
Согласно п. 1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 2 060,6318 га: земельный участок с кадастровым номером 02:19:111902:31, площадь 296 568 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 930 м от д. Татарский Саскуль по направлению на юг; земельный участок с кадастровым номером 02:19:111902:30, площадь 816 329 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, южнее д. Татарский Саскуль; земельный участок с кадастровым номером 02:19:112401:20, площадь 3 087 749 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 1400 м от с. Антоновка по направлению на юго-восток; земельный участок с кадастровым номером 02:19:111901:28, площадь 1 957 460 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, западнее д. Татарский Саскуль; земельный участок с кадастровым номером 02:19:111901:18, площадь 176 089 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 2500 м от д. Софьино по направлению на северо-восток; земельный участок с кадастровым номером 02:19:112104:68, площадь 266 563 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Табынский, в 2400 м от д. Дмитриевка по направлению на север; земельный участок с кадастровым номером 02:19:112102:18, площадь 481 123 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Табынский, севернее д. Победа; 02:19:112103:41, площадь 910 264 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Табынский, в 500 м от д. Героевка по направлению на юго-запад; земельный участок с кадастровым номером 02:19:111401:26, площадь 484 266 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 800 м от д. Русский Саскуль по направлению на юго-восток; земельный участок с кадастровым номером 02:19:111401:25, площадь 354 072 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 1 560 м от д. Русский Саскуль по направлению на юг; земельный участок с кадастровым номером 02:19:111402:53, площадь 375 838 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, восточнее д. Русский Саскуль; 02:19:000000:1470, площадь 255 701 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 1 670 м от д. Татарский Саскуль по направлению на юг; земельный участок с кадастровым номером 02:19:000000:1469, площадь 823 793 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 1000 м от д. Русский Саскуль по направлению на северо-восток; земельный участок с кадастровым номером 02:19:000000:1468, площадь 205 298 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 950 м от д. Татарский Саскуль по направлению на юг; 02:19:112103:40, площадь 638 420 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 2 500 м от д. Дмитриевка по направлению на северо-восток; земельный участок с кадастровым номером 02:19:112102:28, площадь 172 150 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 700 м от д. Дмитриевка по направлению на восток; земельный участок с кадастровым номером 02:19:112102:27, площадь 451 813 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 750 м от д. Антоновка по направлению на восток; земельный участок с кадастровым номером 02:19:112102:26, площадь 257 683 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, севернее д. Луговая; земельный участок с кадастровым номером 02:19:000000:1477, площадь 505 411 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 1 750 м от д. Русский Саскуль по направлению на юг; земельный участок с кадастровым номером 02:19:000000:1476, площадь 428 720 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, юго-восточнее д. Русский Саскуль; земельный участок с кадастровым номером 02:19:000000:1475, площадь 155 916 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 1 500 м от д. Русский Саскуль по направлению на юго-запад; земельный участок с кадастровым номером 02:19:000000:1474, площадь 457 728 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 550 м от д. Русский Саскуль по направлению на юго-восток; земельный участок с кадастровым номером 02:19:000000:1473, площадь 548 590 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 800 м от д. Русский Саскуль по направлению на юг; земельный участок с кадастровым номером 02:19:000000:1472, площадь 486 359 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 760 м от д. Русский Саскуль по направлению на юг; земельный участок с кадастровым номером 02:19:000000:1471, площадь 872 709 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, южнее д. Русский Саскуль; земельный участок с кадастровым номером 02:19:000000:1466, площадь 483 589 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 1 750 м от д. Татарский Саскуль по направлению на юго-восток; 02:19:000000:1467, площадь 702 420 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 1 900 м от д. Татарский Саскуль по направлению на юго-запад; земельный участок с кадастровым номером 02:19:000000:1465, площадь 255 007 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 1 880 м от д. Войновка по направлению на юго-запад; земельный участок с кадастровым номером 02:19:112301:11, площадь 2 263 102 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 350 м от д. Дмитриевка по направлению на восток; земельный участок с кадастровым номером 02:19:112202:44, площадь 1 435 588 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 550 м от д. Дмитриевка по направлению на юг.
Срок действия договора установлен с 19.04.2013 по 18.04.2062 (п. 2.1 договора).
Размер арендной платы по договору за 2013 г. составляет 123 421 руб. 17 коп. (п. 3.1 договора).
Арендная плата начислена с 19.04.2013.
Арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления на счет Управления Федерального казначейства по Республике Башкортостан по соответствующим платежным реквизитам, указанным в расчете (п. 3.5 договора).
На основании пункта 4.3.2 арендатор имеет право сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам в пределах срока аренды в соответствии с действующим законодательством.
Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1 договора.
В силу п. 4.1.1 договора арендодатель имеет право расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более, чем за 6 месяцев, в случае неподписания арендатором дополнительных расчетов в договору в соответствии с пунктами 3.3, 3.4 и нарушении других условий договора.
На основании акта приема-передачи земельного участка от 22.04.2013 Администрацией муниципального района Гафурийский район Республики Башкортостан переданы главе крестьянского (фермерского) хозяйства Сагидуллину Хасану Закиулловичу из земель сельскохозяйственного назначения площадью 2060,6318 га земельные участки сроком на 49 лет.
Между главой крестьянского (фермерского) хозяйства Сагидуллиным Хасаном Закиулловичем (сторона 1) и Сагидуллиным Альбертом Хасановичем (сторона 2) 13.05.2013 заключен договор уступки прав аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения N 151/13-Х.
Согласно п. 1 договора сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 22.04.2013 N 151/13, заключенному на 49 лет.
В связи с выявленной по состоянию на 16.05.2016 задолженностью ответчика по арендной плате в сумме 307 526 руб. 09 коп., администрация направила в адрес главы КФХ претензию от 18.05.2016 N 498 об исполнении обязательств и уведомление от 18.05.2016 N 52 о расторжении договора аренды земельного участка.
Претензия администрации оставлена ответчиком без удовлетворения.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе: претензию истца от 18.05.2016 N 498, суды первой и апелляционной инстанций установили наличие у главы КФХ по состоянию на 16.05.2016 задолженности за пользование земельным участком в сумме 307 526 руб. 09 коп. за период с 01.07.2014 по 31.12.2014, за 2015, с 01.01.16 по 30.06.2016 включительно.
Также, судами установлено, что на момент предъявления иска в суд задолженность по арендным платежам за 2015 г. составила 116 569 руб. 93 коп., за 2016 г. - 119 443 руб. 97 коп., при этом требования администрации были удовлетворены ответчиком в ходе судебного разбирательства.
Кроме того, суды выявили, что в 2014 г. администрация обращалась в Гафурийский районный суд Республики Башкортостан о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 22.05.2013 по 30.06.2014 и о расторжении договора аренды, при этом задолженность была погашена ответчиком в ходе судебного разбирательства. Рассмотрение дела Гафурийским районным судом было прекращено в связи с тем, что Сагидуллин А.Х. является индивидуальным предпринимателем.
Руководствуясь правовой позицией, изложенной в абз. 2 п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора, суды, учитывая, что с момента заключения договора аренды ответчик систематически ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по внесению арендных платежей, что признано судами существенным нарушением условий договора аренды, пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды в силу п. 4 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 4.1.1 договора.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили требования администрации о расторжении договора аренды от 22.04.2013 N 151/13 находящегося в государственной собственности земельного участка.
Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.
Отклоняя довод главы КФХ о том, что настоящий спор неподведомствен арбитражному суду, суды, оценив характер спорных правоотношений и субъектный состав спора и выявив, что Сагидуллин А.Х. зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, а спорные правоотношения возникли между сторонами в связи с осуществлением ответчиком предпринимательской деятельности, обоснованно пришли к выводу о том, что отсутствие в договоре указания на его заключение физическим лицом как индивидуальным предпринимателем не означает, что договор был заключен с физическим лицом как гражданином, и не является исключающим обстоятельством для рассмотрения спора арбитражным судом.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Кроме того, указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нормы материального права применены судами правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда, не выявлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.11.2016 по делу N А07-15036/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу крестьянского (фермерского) хозяйства Сагидуллина Альберта Хасановича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 14.07.2017 N Ф09-3385/17 ПО ДЕЛУ N А07-15036/2016
Требование: О расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Претензия арендодателя с требованием погасить задолженность по арендной плате оставлена арендатором без удовлетворения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июля 2017 г. N Ф09-3385/17
Дело N А07-15036/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 июля 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Татариновой И.А.,
судей Семеновой З.Г., Лазарева С.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Сагидуллина Альберта Хасановича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.11.2016 по делу N А07-15036/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2017 по тому же делу.
Судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи, организованной Арбитражным судом Республики Башкортостан.
В судебном заседании принял участие представитель Администрации сельского поселения Белоозерский сельсовет муниципального района Гафурийский район Республики Башкортостан и Администрации муниципального района Гафурийский район Республики Башкортостан - Никифорова Л.Р. (доверенности от 10.01.2017).
Администрация сельского поселения Белоозерский сельсовет муниципального района Гафурийский район Республики Башкортостан (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Сагидуллину Альберту Хасановичу (далее - глава КФХ) о расторжении договора аренды от 22.04.2013 N 151/13 находящегося в государственной собственности земельного участка.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация муниципального района Гафурийский район Республики Башкортостан, Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Гафурийскому району, конкурсный управляющий Баширов Геннадий Иванович.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 16.11.2016 (судья Абдуллина Э.Р.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 27.02.2017 (судьи Пирская О.Н., Карпачева М.И., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе глава КФХ просит обжалуемые судебные акты отменить, производство по делу прекратить, ссылаясь на нарушение судом норм процессуального права. Заявитель полагает, что настоящий спор не подведомствен арбитражному суду. Глава КФХ поясняет, что, поскольку договор аренды земельного участка заключен между администрацией и гражданином Сагидуллиным А.Х., при этом земельный участок крестьянскому фермерскому хозяйству не передавался, как и права и обязанности по договору, истцу необходимо было обратиться с исковым заявлением не к главе КФХ Сагидуллину А.Х., а к гражданину Сагидуллину А.Х.
Изучив доводы заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
В силу положений ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из пункта 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, среди прочего, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что 22.04.2013 между Администрацией муниципального района Гафурийский район Республики Башкортостан (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства Сагидуллиным Хасаном Закиулловичем (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 151/13.
Договор заключен на основании постановления Администрации муниципального района Гафурийский район Республики Башкортостан от 27.04.2013 N 1019.
Согласно п. 1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 2 060,6318 га: земельный участок с кадастровым номером 02:19:111902:31, площадь 296 568 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 930 м от д. Татарский Саскуль по направлению на юг; земельный участок с кадастровым номером 02:19:111902:30, площадь 816 329 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, южнее д. Татарский Саскуль; земельный участок с кадастровым номером 02:19:112401:20, площадь 3 087 749 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 1400 м от с. Антоновка по направлению на юго-восток; земельный участок с кадастровым номером 02:19:111901:28, площадь 1 957 460 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, западнее д. Татарский Саскуль; земельный участок с кадастровым номером 02:19:111901:18, площадь 176 089 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 2500 м от д. Софьино по направлению на северо-восток; земельный участок с кадастровым номером 02:19:112104:68, площадь 266 563 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Табынский, в 2400 м от д. Дмитриевка по направлению на север; земельный участок с кадастровым номером 02:19:112102:18, площадь 481 123 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Табынский, севернее д. Победа; 02:19:112103:41, площадь 910 264 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Табынский, в 500 м от д. Героевка по направлению на юго-запад; земельный участок с кадастровым номером 02:19:111401:26, площадь 484 266 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 800 м от д. Русский Саскуль по направлению на юго-восток; земельный участок с кадастровым номером 02:19:111401:25, площадь 354 072 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 1 560 м от д. Русский Саскуль по направлению на юг; земельный участок с кадастровым номером 02:19:111402:53, площадь 375 838 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, восточнее д. Русский Саскуль; 02:19:000000:1470, площадь 255 701 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 1 670 м от д. Татарский Саскуль по направлению на юг; земельный участок с кадастровым номером 02:19:000000:1469, площадь 823 793 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 1000 м от д. Русский Саскуль по направлению на северо-восток; земельный участок с кадастровым номером 02:19:000000:1468, площадь 205 298 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 950 м от д. Татарский Саскуль по направлению на юг; 02:19:112103:40, площадь 638 420 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 2 500 м от д. Дмитриевка по направлению на северо-восток; земельный участок с кадастровым номером 02:19:112102:28, площадь 172 150 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 700 м от д. Дмитриевка по направлению на восток; земельный участок с кадастровым номером 02:19:112102:27, площадь 451 813 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 750 м от д. Антоновка по направлению на восток; земельный участок с кадастровым номером 02:19:112102:26, площадь 257 683 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, севернее д. Луговая; земельный участок с кадастровым номером 02:19:000000:1477, площадь 505 411 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 1 750 м от д. Русский Саскуль по направлению на юг; земельный участок с кадастровым номером 02:19:000000:1476, площадь 428 720 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, юго-восточнее д. Русский Саскуль; земельный участок с кадастровым номером 02:19:000000:1475, площадь 155 916 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 1 500 м от д. Русский Саскуль по направлению на юго-запад; земельный участок с кадастровым номером 02:19:000000:1474, площадь 457 728 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 550 м от д. Русский Саскуль по направлению на юго-восток; земельный участок с кадастровым номером 02:19:000000:1473, площадь 548 590 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 800 м от д. Русский Саскуль по направлению на юг; земельный участок с кадастровым номером 02:19:000000:1472, площадь 486 359 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 760 м от д. Русский Саскуль по направлению на юг; земельный участок с кадастровым номером 02:19:000000:1471, площадь 872 709 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, южнее д. Русский Саскуль; земельный участок с кадастровым номером 02:19:000000:1466, площадь 483 589 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 1 750 м от д. Татарский Саскуль по направлению на юго-восток; 02:19:000000:1467, площадь 702 420 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 1 900 м от д. Татарский Саскуль по направлению на юго-запад; земельный участок с кадастровым номером 02:19:000000:1465, площадь 255 007 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 1 880 м от д. Войновка по направлению на юго-запад; земельный участок с кадастровым номером 02:19:112301:11, площадь 2 263 102 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 350 м от д. Дмитриевка по направлению на восток; земельный участок с кадастровым номером 02:19:112202:44, площадь 1 435 588 кв. м, местоположение Республика Башкортостан, Гафурийский район, с/с Белоозерский, в 550 м от д. Дмитриевка по направлению на юг.
Срок действия договора установлен с 19.04.2013 по 18.04.2062 (п. 2.1 договора).
Размер арендной платы по договору за 2013 г. составляет 123 421 руб. 17 коп. (п. 3.1 договора).
Арендная плата начислена с 19.04.2013.
Арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления на счет Управления Федерального казначейства по Республике Башкортостан по соответствующим платежным реквизитам, указанным в расчете (п. 3.5 договора).
На основании пункта 4.3.2 арендатор имеет право сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам в пределах срока аренды в соответствии с действующим законодательством.
Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1 договора.
В силу п. 4.1.1 договора арендодатель имеет право расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более, чем за 6 месяцев, в случае неподписания арендатором дополнительных расчетов в договору в соответствии с пунктами 3.3, 3.4 и нарушении других условий договора.
На основании акта приема-передачи земельного участка от 22.04.2013 Администрацией муниципального района Гафурийский район Республики Башкортостан переданы главе крестьянского (фермерского) хозяйства Сагидуллину Хасану Закиулловичу из земель сельскохозяйственного назначения площадью 2060,6318 га земельные участки сроком на 49 лет.
Между главой крестьянского (фермерского) хозяйства Сагидуллиным Хасаном Закиулловичем (сторона 1) и Сагидуллиным Альбертом Хасановичем (сторона 2) 13.05.2013 заключен договор уступки прав аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения N 151/13-Х.
Согласно п. 1 договора сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 22.04.2013 N 151/13, заключенному на 49 лет.
В связи с выявленной по состоянию на 16.05.2016 задолженностью ответчика по арендной плате в сумме 307 526 руб. 09 коп., администрация направила в адрес главы КФХ претензию от 18.05.2016 N 498 об исполнении обязательств и уведомление от 18.05.2016 N 52 о расторжении договора аренды земельного участка.
Претензия администрации оставлена ответчиком без удовлетворения.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе: претензию истца от 18.05.2016 N 498, суды первой и апелляционной инстанций установили наличие у главы КФХ по состоянию на 16.05.2016 задолженности за пользование земельным участком в сумме 307 526 руб. 09 коп. за период с 01.07.2014 по 31.12.2014, за 2015, с 01.01.16 по 30.06.2016 включительно.
Также, судами установлено, что на момент предъявления иска в суд задолженность по арендным платежам за 2015 г. составила 116 569 руб. 93 коп., за 2016 г. - 119 443 руб. 97 коп., при этом требования администрации были удовлетворены ответчиком в ходе судебного разбирательства.
Кроме того, суды выявили, что в 2014 г. администрация обращалась в Гафурийский районный суд Республики Башкортостан о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 22.05.2013 по 30.06.2014 и о расторжении договора аренды, при этом задолженность была погашена ответчиком в ходе судебного разбирательства. Рассмотрение дела Гафурийским районным судом было прекращено в связи с тем, что Сагидуллин А.Х. является индивидуальным предпринимателем.
Руководствуясь правовой позицией, изложенной в абз. 2 п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора, суды, учитывая, что с момента заключения договора аренды ответчик систематически ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по внесению арендных платежей, что признано судами существенным нарушением условий договора аренды, пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды в силу п. 4 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 4.1.1 договора.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили требования администрации о расторжении договора аренды от 22.04.2013 N 151/13 находящегося в государственной собственности земельного участка.
Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.
Отклоняя довод главы КФХ о том, что настоящий спор неподведомствен арбитражному суду, суды, оценив характер спорных правоотношений и субъектный состав спора и выявив, что Сагидуллин А.Х. зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, а спорные правоотношения возникли между сторонами в связи с осуществлением ответчиком предпринимательской деятельности, обоснованно пришли к выводу о том, что отсутствие в договоре указания на его заключение физическим лицом как индивидуальным предпринимателем не означает, что договор был заключен с физическим лицом как гражданином, и не является исключающим обстоятельством для рассмотрения спора арбитражным судом.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Кроме того, указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нормы материального права применены судами правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда, не выявлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.11.2016 по делу N А07-15036/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу крестьянского (фермерского) хозяйства Сагидуллина Альберта Хасановича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
И.А.ТАТАРИНОВА
И.А.ТАТАРИНОВА
Судьи
З.Г.СЕМЕНОВА
С.В.ЛАЗАРЕВ
З.Г.СЕМЕНОВА
С.В.ЛАЗАРЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)