Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2017 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Жевак И.И., Шалкина В.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зиновьевой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Городищенского городского поселения Городищенского муниципального района Волгоградской области (403003, Волгоградская область, Городищенский район, р. п. Городище, пл. 40 лет Сталинградской битвы д. 1, ОГРН 1053455070998, ИНН 3403020492)
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 15 февраля 2017 года по делу N А12-63467/2016 (судья Чурикова Н.В.)
по исковому заявлению администрации Городищенского городского поселения Городищенского муниципального района Волгоградской области (403003, Волгоградская область, Городищенский район, р. п. Городище, пл. 40 лет Сталинградской битвы д. 1, ОГРН 1053455070998, ИНН 3403020492)
к обществу с ограниченной ответственности "Ман" 400001, г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 11, ОГРН 1053460087361, ИНН 3445077557)
о расторжении договора аренды,
при участии представителя общества с ограниченной ответственности "Ман" Потапова С.А., действующего по доверенности от 15.02.2016,
установил:
Администрация Городищенского городского поселения Городищенского муниципального района Волгоградской области (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "МАН" (далее - ООО "МАН", ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка N 7/12 от 03.02.2012.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 15 февраля 2017 года в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. В обоснование доводов жалобы ее податель настаивает на том, что неосвоение ООО "Ман" в течение трех лет земельного участка в соответствии с его назначением, определенном в договоре, является существенным нарушением ответчиком его условий, а потому требование о досрочном расторжении, заявленное истцом, правомерно и подлежит удовлетворению.
ООО "Ман" в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором общество возражает против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения по основаниям, изложенным в нем.
Представитель ООО "Ман" в судебном заседании поддержал правовую позицию, изложенную в отзыве, дал аналогичные пояснения.
Представитель Администрации в судебное заседание не явился. О месте и времени судебного заседания указанное лицо извещено надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 23.03.2017.
Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении указанного лица о месте и времени судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело без участия его представителя.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав представителя ООО "Ман", изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемой части судебного акта, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдения норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, между администрацией Городищенского муниципального района Волгоградской области (Арендодатель) и ООО "Ман" (Арендатор), с учетом дополнительного соглашения от 11.02.2014, заключен договор N 7/12 от 03.02.2012 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, общей площадью 4000 кв. м, расположенный по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, р.п. Городище, ул. Чуйкова, 6, для строительства предприятия торговли.
Сторонами определен срок аренды на десять лет.
10.08.2016 истцом было произведено обследование земельного участка с кадастровым номером 34:03:23000:274, общей площадью 4000 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, р.п. Городище, ул. Чуйкова, 6, арендуемого ответчиком, в ходе которого было установлено, что земельный участок признаков освоения строительством не имеет.
19.09.2016 истец направил в адрес ответчика письмо с приложением проекта соглашения о расторжении договора аренды, поскольку арендатором земельный участок не используется в целях строительства в течение трех лет.
Поскольку арендатор соглашение о расторжении договора не подписал, земельный участок не возвратил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении требование истца о расторжении Договора и освобождении земельного участка, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Использование земли в Российской Федерации является платным (часть 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Истец и ответчик состоят в арендных правоотношениях, к которым применимы положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Согласно статье 46 Гражданского кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу пункта 9 статьи 22 Гражданского кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации РФ и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
В данном случае существенным нарушением ответчиком условий договора истец считает неосвоение ООО "Ман" в течение трех лет земельного участка в соответствии с его назначением, определенном в договоре.
В подтверждение данного обстоятельства истцом в материалы дела представлен акт проверки от 10.08.2016 (справка мониторинга объекта земельных отношений), содержащий сведения об отсутствии объектов строительства на спорном земельном участке.
Суд первой инстанции изучением данного документа установил, что он составлен истцом в одностороннем порядке, в связи с чем не может являться безусловным доказательством факта в подтверждение которого данный документ представлен.
Ссылка апеллянта на то, что при проведении мониторинга объекта земель извещение ответчика не требуется, не обуславливает доказанность факта неосвоения ООО "Ман" земельного участка в соответствии с его назначением, определенном в договоре.
Судом первой инстанции установлено, что ответчиком в целях подготовки документации, необходимой для получения разрешения на строительство, предприняты необходимые меры и действия.
Так, подготовлен градостроительный план земельного участка расположенного по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, р.п. Городище, ул. Чуйкова, 6, разработана отчетная техническая документация по инженерным изысканиям (технический отчет о топографо-геодезических изысканиях), получены технические условия для присоединения к электрическим сетям N 27/49-7-19 от 28.01.2014 (договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям N 9 от 28.01.2014), технические условия на подключение к сетям водоснабжения, водоотведения от 27.01.2015 N 395, технические условия на проектирование примыкания автомобильной дороги для проезда технологического транспорта и стоянки автомобилей проектируемого объекта от 26.10.2016 N 4476, технические условия на подключение к ливневой канализации проектируемого объекта от 22.12.2016 N 4225.
Доводы апеллянта, что вышеприведенные действия ответчика представляют собой мероприятия административно-правового характера, не связанные с проведением каких-либо работ непосредственно на участке, то есть не могут рассматриваться в качестве освоения, не являющегося использованием земельного участка по назначению и из общих положений пункта 2 статьи 45 и пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации следует обязанность арендатора осуществить в течение трех лет строительство на земельном участке, для этого предназначенном, подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании норм материального права.
Согласно пункту 2 статьи 46, абзацу 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
При этом под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении тех обязанностей, правил, требований, которые установлены законом или договором применительно к использованию земель для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства.
Достаточность и уважительность таких причин, объясняющих длительную просрочку в исполнении обязательств, суды должны оценивать применительно к положениям статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, относящих к таким обстоятельствам стихийные бедствия или иные обстоятельства, объективно существовавшие в реальности вне зависимости от воли общества и безусловно исключавшие возможность целевого использования земельного участка.
Указанная норма из трехлетнего срока неиспользования земельного участка исключает время, необходимое для освоения земельного участка, то есть время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Аналогичная позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.06.2014 по делу N А55-19088/2013.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. При этом разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющейся линейным объектом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Системное толкование приведенных норм законодательства позволяет сделать вывод о том, что освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, и именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.
Таким образом, при рассмотрении исковых требований о расторжении договоров аренды земельных участков по указанному основанию суд устанавливает наличие либо отсутствие доказательств, подтверждающих, что арендатором предпринимались необходимые действия, целью которых являлось получение разрешительной документации для обеспечения возможности осуществления строительства.
Пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом.
Следовательно, только после получения разрешения на строительство появляется возможность осуществления строительства и использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.
Оценив доказательства в порядке требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил, что арендатор подтвердил принятие им мер и совершение действий, направленных на получение разрешения на строительство с целью использования земельного участка по его прямому назначению.
По смыслу статей 44, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный план земельного участка является документом, отображающим информацию о действующем градостроительном регламенте и иную информацию о характеристиках участка, которая необходима для рассмотрения уполномоченным органом вопроса о выдаче разрешения на строительство.
Для получения разрешения на строительство объекта капитального строительства застройщик должен представить в орган, уполномоченный на выдачу такого разрешения, в числе прочих документов положительное заключение экспертизы проектной документации объектов капитального строительства (пункт 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В материалы дела представлен градостроительный план N RU 343010004019 спорного земельного участка, а также постановление уполномоченного органа - администрации Городищенского городского поселения Городищенского муниципального района Волгоградской области N 97 от 28.04.2014 об утверждении градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером N 34:03:230002:274 (т. 1, л.д. 80-83, 85).
Обществом получены технические условия для присоединения к электрическим сетям N 27/49-7-19 от 28.01.2014 (договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям N 9 от 28.01.2014), технические условия на подключение к сетям водоснабжения, водоотведения от 27.01.2015 N 395, технические условия на проектирование примыкания автомобильной дороги для проезда технологического транспорта и стоянки автомобилей проектируемого объекта от 26.10.2016 N 4476, технические условия на подключение к ливневой канализации проектируемого объекта от 22.12.2016 N 4225.
Таким образом, из представленных обществом доказательств однозначно следует, что с 2012 года арендатором ведутся работы по сбору документов, необходимых для получения в установленном законом порядке разрешения на строительство объекта капитального строительства.
Истцом не представлено доказательств, подтверждающих бездействие ответчика, а равно несовершение арендатором действий, направленных на использование спорного земельного участка для целей строительства, тогда как ООО "Ман" в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие, что им предпринимаются все зависящие от него меры для строительства объекта недвижимости на спорном земельном участке в установленном законом порядке.
Формальное наличие у истца права на предъявление иска о расторжении договора, не подразумевает обязанность суда, безусловно, удовлетворить такое требование. В каждом конкретном случае обоснованность предъявленного требования подлежит выяснению с учетом конкретных обстоятельств дела.
Установив фактические обстоятельства дела, оценив собранные по делу доказательства, учитывая цель предоставления земельного участка, срок действия договора аренды, принимая во внимание подготовку обществом проектной и иной документации в целях размещения объекта капитального строительства на земельном участке, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска о досрочном расторжении договора.
Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.
Оценивая доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены либо изменения судебного акта в обжалуемой части.
Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 15 февраля 2017 года по делу N А12-63467/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.04.2017 N 12АП-3702/2017 ПО ДЕЛУ N А12-63467/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 апреля 2017 г. по делу N А12-63467/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2017 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Жевак И.И., Шалкина В.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зиновьевой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Городищенского городского поселения Городищенского муниципального района Волгоградской области (403003, Волгоградская область, Городищенский район, р. п. Городище, пл. 40 лет Сталинградской битвы д. 1, ОГРН 1053455070998, ИНН 3403020492)
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 15 февраля 2017 года по делу N А12-63467/2016 (судья Чурикова Н.В.)
по исковому заявлению администрации Городищенского городского поселения Городищенского муниципального района Волгоградской области (403003, Волгоградская область, Городищенский район, р. п. Городище, пл. 40 лет Сталинградской битвы д. 1, ОГРН 1053455070998, ИНН 3403020492)
к обществу с ограниченной ответственности "Ман" 400001, г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 11, ОГРН 1053460087361, ИНН 3445077557)
о расторжении договора аренды,
при участии представителя общества с ограниченной ответственности "Ман" Потапова С.А., действующего по доверенности от 15.02.2016,
установил:
Администрация Городищенского городского поселения Городищенского муниципального района Волгоградской области (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "МАН" (далее - ООО "МАН", ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка N 7/12 от 03.02.2012.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 15 февраля 2017 года в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. В обоснование доводов жалобы ее податель настаивает на том, что неосвоение ООО "Ман" в течение трех лет земельного участка в соответствии с его назначением, определенном в договоре, является существенным нарушением ответчиком его условий, а потому требование о досрочном расторжении, заявленное истцом, правомерно и подлежит удовлетворению.
ООО "Ман" в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором общество возражает против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения по основаниям, изложенным в нем.
Представитель ООО "Ман" в судебном заседании поддержал правовую позицию, изложенную в отзыве, дал аналогичные пояснения.
Представитель Администрации в судебное заседание не явился. О месте и времени судебного заседания указанное лицо извещено надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 23.03.2017.
Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении указанного лица о месте и времени судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело без участия его представителя.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав представителя ООО "Ман", изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемой части судебного акта, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдения норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, между администрацией Городищенского муниципального района Волгоградской области (Арендодатель) и ООО "Ман" (Арендатор), с учетом дополнительного соглашения от 11.02.2014, заключен договор N 7/12 от 03.02.2012 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, общей площадью 4000 кв. м, расположенный по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, р.п. Городище, ул. Чуйкова, 6, для строительства предприятия торговли.
Сторонами определен срок аренды на десять лет.
10.08.2016 истцом было произведено обследование земельного участка с кадастровым номером 34:03:23000:274, общей площадью 4000 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, р.п. Городище, ул. Чуйкова, 6, арендуемого ответчиком, в ходе которого было установлено, что земельный участок признаков освоения строительством не имеет.
19.09.2016 истец направил в адрес ответчика письмо с приложением проекта соглашения о расторжении договора аренды, поскольку арендатором земельный участок не используется в целях строительства в течение трех лет.
Поскольку арендатор соглашение о расторжении договора не подписал, земельный участок не возвратил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении требование истца о расторжении Договора и освобождении земельного участка, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Использование земли в Российской Федерации является платным (часть 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Истец и ответчик состоят в арендных правоотношениях, к которым применимы положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Согласно статье 46 Гражданского кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу пункта 9 статьи 22 Гражданского кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации РФ и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
В данном случае существенным нарушением ответчиком условий договора истец считает неосвоение ООО "Ман" в течение трех лет земельного участка в соответствии с его назначением, определенном в договоре.
В подтверждение данного обстоятельства истцом в материалы дела представлен акт проверки от 10.08.2016 (справка мониторинга объекта земельных отношений), содержащий сведения об отсутствии объектов строительства на спорном земельном участке.
Суд первой инстанции изучением данного документа установил, что он составлен истцом в одностороннем порядке, в связи с чем не может являться безусловным доказательством факта в подтверждение которого данный документ представлен.
Ссылка апеллянта на то, что при проведении мониторинга объекта земель извещение ответчика не требуется, не обуславливает доказанность факта неосвоения ООО "Ман" земельного участка в соответствии с его назначением, определенном в договоре.
Судом первой инстанции установлено, что ответчиком в целях подготовки документации, необходимой для получения разрешения на строительство, предприняты необходимые меры и действия.
Так, подготовлен градостроительный план земельного участка расположенного по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, р.п. Городище, ул. Чуйкова, 6, разработана отчетная техническая документация по инженерным изысканиям (технический отчет о топографо-геодезических изысканиях), получены технические условия для присоединения к электрическим сетям N 27/49-7-19 от 28.01.2014 (договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям N 9 от 28.01.2014), технические условия на подключение к сетям водоснабжения, водоотведения от 27.01.2015 N 395, технические условия на проектирование примыкания автомобильной дороги для проезда технологического транспорта и стоянки автомобилей проектируемого объекта от 26.10.2016 N 4476, технические условия на подключение к ливневой канализации проектируемого объекта от 22.12.2016 N 4225.
Доводы апеллянта, что вышеприведенные действия ответчика представляют собой мероприятия административно-правового характера, не связанные с проведением каких-либо работ непосредственно на участке, то есть не могут рассматриваться в качестве освоения, не являющегося использованием земельного участка по назначению и из общих положений пункта 2 статьи 45 и пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации следует обязанность арендатора осуществить в течение трех лет строительство на земельном участке, для этого предназначенном, подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании норм материального права.
Согласно пункту 2 статьи 46, абзацу 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
При этом под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении тех обязанностей, правил, требований, которые установлены законом или договором применительно к использованию земель для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства.
Достаточность и уважительность таких причин, объясняющих длительную просрочку в исполнении обязательств, суды должны оценивать применительно к положениям статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, относящих к таким обстоятельствам стихийные бедствия или иные обстоятельства, объективно существовавшие в реальности вне зависимости от воли общества и безусловно исключавшие возможность целевого использования земельного участка.
Указанная норма из трехлетнего срока неиспользования земельного участка исключает время, необходимое для освоения земельного участка, то есть время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Аналогичная позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.06.2014 по делу N А55-19088/2013.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. При этом разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющейся линейным объектом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Системное толкование приведенных норм законодательства позволяет сделать вывод о том, что освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, и именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.
Таким образом, при рассмотрении исковых требований о расторжении договоров аренды земельных участков по указанному основанию суд устанавливает наличие либо отсутствие доказательств, подтверждающих, что арендатором предпринимались необходимые действия, целью которых являлось получение разрешительной документации для обеспечения возможности осуществления строительства.
Пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом.
Следовательно, только после получения разрешения на строительство появляется возможность осуществления строительства и использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.
Оценив доказательства в порядке требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил, что арендатор подтвердил принятие им мер и совершение действий, направленных на получение разрешения на строительство с целью использования земельного участка по его прямому назначению.
По смыслу статей 44, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный план земельного участка является документом, отображающим информацию о действующем градостроительном регламенте и иную информацию о характеристиках участка, которая необходима для рассмотрения уполномоченным органом вопроса о выдаче разрешения на строительство.
Для получения разрешения на строительство объекта капитального строительства застройщик должен представить в орган, уполномоченный на выдачу такого разрешения, в числе прочих документов положительное заключение экспертизы проектной документации объектов капитального строительства (пункт 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В материалы дела представлен градостроительный план N RU 343010004019 спорного земельного участка, а также постановление уполномоченного органа - администрации Городищенского городского поселения Городищенского муниципального района Волгоградской области N 97 от 28.04.2014 об утверждении градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером N 34:03:230002:274 (т. 1, л.д. 80-83, 85).
Обществом получены технические условия для присоединения к электрическим сетям N 27/49-7-19 от 28.01.2014 (договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям N 9 от 28.01.2014), технические условия на подключение к сетям водоснабжения, водоотведения от 27.01.2015 N 395, технические условия на проектирование примыкания автомобильной дороги для проезда технологического транспорта и стоянки автомобилей проектируемого объекта от 26.10.2016 N 4476, технические условия на подключение к ливневой канализации проектируемого объекта от 22.12.2016 N 4225.
Таким образом, из представленных обществом доказательств однозначно следует, что с 2012 года арендатором ведутся работы по сбору документов, необходимых для получения в установленном законом порядке разрешения на строительство объекта капитального строительства.
Истцом не представлено доказательств, подтверждающих бездействие ответчика, а равно несовершение арендатором действий, направленных на использование спорного земельного участка для целей строительства, тогда как ООО "Ман" в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие, что им предпринимаются все зависящие от него меры для строительства объекта недвижимости на спорном земельном участке в установленном законом порядке.
Формальное наличие у истца права на предъявление иска о расторжении договора, не подразумевает обязанность суда, безусловно, удовлетворить такое требование. В каждом конкретном случае обоснованность предъявленного требования подлежит выяснению с учетом конкретных обстоятельств дела.
Установив фактические обстоятельства дела, оценив собранные по делу доказательства, учитывая цель предоставления земельного участка, срок действия договора аренды, принимая во внимание подготовку обществом проектной и иной документации в целях размещения объекта капитального строительства на земельном участке, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска о досрочном расторжении договора.
Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.
Оценивая доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены либо изменения судебного акта в обжалуемой части.
Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 15 февраля 2017 года по делу N А12-63467/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
И.И.ЖЕВАК
В.Б.ШАЛКИН
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
И.И.ЖЕВАК
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)