Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 сентября 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Цушко И.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Гарантстрой"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 01.03.2016 по делу N А32-33334/2015
по иску жилищно-строительного кооператива "Гарантстрой"
к Администрации города Сочи,
при участии третьего лица: ООО "Спортивно-коммерческий центр "Спартак",
о взыскании неосновательного обогащения в размере 2 487 713 руб. 88 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами,
принятое судьей Грачевым С.А.,
установил:
Жилищно-строительный кооператив "Гарантстрой" обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Администрации города Сочи о взыскании неосновательного обогащения в размере 2487713,88 руб. и 65268,63 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами (уточненные требования).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Истец обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение отменить, исковые требования удовлетворить. По содержанию жалоба соответствует исковому заявлению.
В судебное заседание не явились представители сторон, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства. Дело рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ.
В связи с отпуском судьи Галова В.В. в составе суда по делу произведена замена судьи Галова В.В. на судью Мисника Н.Н., в порядке ст. 18 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.
Как следует из материалов дела, истец приобрел в собственность у ООО "СКЦ "Спартак" по договору купли-продажи объект недвижимого имущества - хозблок площадью 235,80 кв. м (далее Объект), свидетельство о государственной регистрации права от 29.07.2011 серия 23-АИ N 920642.
Данный объект располагался на земельном участке, принадлежащем ООО "СКЦ "Спартак" на праве долгосрочной аренды и находящемся в собственности Администрации г. Сочи, что подтверждается договором аренды N 4900003353 от 22.12.2004 сроком на 49 лет (с множественностью лиц на стороне арендатора), кадастровый номер участка 23:49:0205013:25, адрес участка - г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции СССР, дом 56., площадь 50160 кв. м.
В связи с указанной сделкой, ООО "СКЦ "Спартак" выделил из земельного участка кадастровый номер 23:49:0205013:25 земельный участок площадью 6090 кв. м кадастровый номер 23:49:0205013:1018, на котором находится хозблок.
Дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости 13.04.2011.
После совершения сделки купли-продажи, истец обратился в Администрацию города Сочи с просьбой о заключении с ним договора аренды, так как на участке с кадастровым номером 23:49:0205013:1018 находится объект недвижимого имущества - хозблок, принадлежащий на праве собственности ЖСК "Гарантстрой" (ст. 36 п. 1 ЗК РФ).
Заявление о заключении с ним договора было подано в Администрацию города Сочи 06.08.2012, т.е. через 10 месяцев после регистрации права собственности на земельный участок на имя ответчика.
Постановление о предоставлении в аренду земельного участка было принято Администрацией г. Сочи только 05.09.2014 (N 1813), в связи с чем, 23.10.2014 был заключен договор аренды земельного участка N 4900009641 на 5 лет. Площадь участка под объектом составила 6090 кв. м. Кадастровый номер участка 23:49:020513:1018, адрес: г. Сочи, ул. Конституции СССР, дом 56/2. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Пунктами 2.3 и 3.1 вышеуказанного договора установлено, что условия настоящего договора о внесении арендной платы применяются к отношениям, возникшим с момента возникновения права собственности на объект недвижимого имущества. Исчисление арендной платы устанавливается с 29.06.2011 до 05.09.2019, т.е. с момента государственной регистрации права собственности на объект и до окончания действия договора.
Пунктом 3.2 договора установлено, что размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 24.09.2014 N 3/9/03-2014 и составляет 716714 рублей.
Сумма подлежащей внесению арендной платы, по мнению ответчика с 29.07.2011 по 23.10.2014 составляет 2487713,88 рублей.
Истец оплатил вышеуказанную сумму, однако полагает, что внесенная сумма уплачена истцом безосновательно, под давлением ответчика и подлежит возврату по тем основаниям, что ответчик своевременно с истцом договор аренды не заключил под ложными предлогами.
Так, в уведомлении по делу N 80958 о приостановлении предоставления муниципальной услуги от 25.09.2012 было принято решение о приостановлении муниципальной услуги в связи с необходимостью регистрации права муниципальной собственности на земельный участок. Срок исполнения муниципальной услуги (заключение договора аренды) был перенесен на 24.10.2012.
Между тем право собственности ответчика на земельный участок кадастровый номер 23:49:020513:1018 было зарегистрировано 20.10.2011 (свидетельство о государственной регистрации права от 20.10.2011, выписка из единого государственного реестра прав от 22.07.2015).
Истец, ввиду неисполнения администрацией обязанности по заключению с истцом договора аренды, вынужден был вступить в договорные отношения с владельцем земельного участка ООО "СКЦ "Спартак" с целью уплаты арендных платежей по определенной ставке, заключив с ним ряд договоров субаренды, действовавших до 23.10.2014.
По данным договорам истец вносил арендную плату исходя из целевого назначения участка, принадлежавшего на праве аренды ООО "СКЦ "Спартак" в доле, приходящейся на участок истца площадью 6090 кв. м. Размер арендной платы составлял 11 000 рублей в месяц.
С учетом наличия арендных отношений в спорный период и с ответчиком и с третьим лицом, в отношении одного и того же земельного участка, заявитель полагает, что договор аренды N 4900009641 от 23.10.2014 является ничтожным в части, касающейся п. п. 2.3, 3.1 договора в соответствии со ст. 168 и ст. 180 ГК РФ, и незаключенным в части п. п. 3.1, 3.2 договора (ст. 433 ГК РФ).
Основываясь на вышеуказанном и в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ, истец считает, что его права в части размера арендной платы и целевого использования участка могут быть определены исключительно на основании договора аренды и действуют только после его заключения.
До заключения такого договора с ответчиком истец применял положения п. 1 ст. 35 ЗК РФ, в соответствии с которым он приобрел право на использование земельного участка с момента покупки объекта недвижимости на нем расположенного на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник объекта - ООО "СКЦ "Спартак".
Что касается п. 2.3 договора, о внесении арендной платы с момента возникновения права собственности на объект, то, как следует из предоставленных доказательств, истец уплачивал ее сообразно сложившимся правовым обстоятельствам.
Уклоняясь от своевременного подписания договора аренды с истцом, а также от регистрации изменений в договор аренды с ООО "СКЦ "Спартак" в части уменьшения первоначального участка, ответчик создал условия для получения неосновательного обогащения, включив в договор п. п. 2.3, 3.1 и 3.2.
Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал, исходя из следующего.
В соответствии со ст. 25 Земельного кодекса РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи Объекта, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии с ч. 2 ст. 271 ГК РФ, при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.
В соответствии со ст. 11.4. Земельного кодекса РФ, в редакции, действовавшей на момент отчуждения Объекта, при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пункте 4 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
В соответствии с ч. 2. ст. 11.2 Земельного кодекса РФ, в редакции, действовавшей на момент отчуждения Объекта, земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
У истца право собственности на объект возникло 29.07.2011 (Свидетельство о государственной регистрации права от 29.07.2011 серия 23-АИ N 920642).
Право собственности ответчика на земельный участок кадастровый номер 23:49:020513:1018 было зарегистрировано 20.10.2011 (свидетельство о государственной регистрации права от 20.10.2011.
Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:020513:1018 от 6 23.10.2014 N 4900009641, заключенный истцом и ответчиком, зарегистрирован в установленном законом порядке 12.11.2014.
Таким образом, к истцу, после приобретения объекта, перешли права арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205013:25, расположенного по адресу г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции СССР, дом 56., площадью 50160 кв. м и истец вступил в правоотношения, которым связан продавец Объекта с собственником земельного участка, как соарендатор (множественность лиц в Договоре аренды N 4900003353 от 22.12.2004 г).
Впоследствии, в связи с возникновением 20.10.2011 земельного участка с кадастровым номером 23:49:020513:1018, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Конституции СССР, дом 56/2, истец и ответчик 23.10.2014 заключили договор аренды земельного участка N 4900009641 на 5 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.11.2014.
Позиция истца о том, что пункты 2.3, 3.1 и 3.2 договора аренды земельного участка от 23.10.2014 N 4900009641 ничтожны в силу их несоответствия закону, суд отклонил в силу следующего.
Согласно п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Согласно п. 6 ст. 11.8 ЗК РФ не указанные в п. п. 2, 4 и 5 данной статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные п. 4 данной статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров.
В п. 44 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, закреплено, что при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела III (записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества) переносятся в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния).
Заключая Договор аренды земельного участка от 23.10.2014 N 4900009641, стороны по обоюдному согласию изменили прежние условия, установленные Договором аренды N 4900003353 от 22.12.2004.
Доводы истца о том, что им договор аренды земельного участка от 23.10.2014 N 4900009641 был заключен под влиянием давления со стороны ответчика не обоснован.
Обладая безусловным правом на аренду земельного участка, истец имел возможность заключить договор на условиях договора аренды N 4900003353 от 22.12.2004.
Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.
Информацию о том, что истец обращался с подобным иском в суд в материалы дела не предоставлена.
Наоборот, подписав, а затем добровольном порядке заплатив арендную плату за весь период пользования земельным участком, истец однозначно выразил свое согласие с новыми условиями арендных отношений.
В данной части апелляционный суд полагает верными выводы суда первой инстанции.
Вместе с тем, судом не дана надлежащая оценка двойному получению администрацией арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:1018.
Суд первой инстанции указал, что внесение денежных средств истцом третьему лицу - ООО "СКЦ "Спартак" во исполнение договоров субаренды земельного участка, заключенных до 23.10.2014, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора.
Вместе с тем, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:1018 площадью 6090 кв. м в спорный период входил в состав земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205013:25 площадью 50160 кв. м, за который арендные платежи оплачивались ответчику ООО "СКЦ "Спартак", т.е. в том числе за площадь земельного участка 23:49:0205013:1018. Доказательств задолженности по данным платежам в материалы дела не представлено, факт их оплаты администрация не оспаривает.
ООО "СКЦ "Спартак" 15.09.2016 представлены в материалы дела платежные поручения, подтверждающие оплату арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:25 в полном объеме, в соответствии с условиями договора.
Также арендные платежи за спорный период, также за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:1018 площадью 6090 кв. м, оплачены в полном объеме истцом ответчику (т. 1 л.д. 56-66).
Доказательств внесения изменений в договор аренды с ООО "СКЦ "Спартак", в связи с распространением условий договора аренды истца с ответчиком на прошедшее время, в части перерасчета арендной платы, в материалы дела не представлено.
Аналогичным образом отсутствуют доказательства учета внесенной арендной платы ООО "СКЦ "Спартак" за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:1018 (в составе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205013:25) за период с 29.07.2011 по 23.10.2014 при исчислении размера арендной платы истца за период с 29.07.2011 по 23.10.2014 за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:1018.
Таким образом ответчик дважды получил арендные платежи за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:1018.
Истец, заключая договор аренды земельного участка от 23.10.2014 N 4900009641, действительно добровольно согласился с изменением прежних условий, установленных договором аренды N 4900003353 от 22.12.2004.
Вместе с тем, как по договору от 23.10.2014 N 4900009641, так и по договору N 4900003353 от 22.12.2004 размер арендной платы носит нормативно регулируемый характер. Ответчик не вправе извлекать необоснованную выгоду, сверх размера арендной платы, рассчитанной в соответствии с законом.
В рассматриваемом случае по договору аренды размер арендной платы за земельный участок с кадастром номером 23:49:0205013:1018 рассчитан на основании постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи".
Рассчитанный данным образом размер арендной платы стороны согласовали применить с 29.07.2011. Арифметическую и методологическую верность расчета, а также отчет об оценке земельного участка, истец не оспаривал.
В рассматриваемом случае, денежные средства полученные администрацией за период с 29.07.2011 по 23.10.2014 за земельный участок с кадастром номером 23:49:0205013:1018 сверх нормативно установленного размера арендной платы, установленного в договоре от 23.10.2014 N 4900009641, являются неосновательным обогащением.
Суммой, полученной администрацией сверх указанного нормативно определенного размера арендной платы по договору от 23.10.2014 N 4900009641 за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:1018 является сумма, полученная от ООО "СКЦ "Спартак" по договору N 4900003353 от 22.12.2004 за площадь этого же земельного участка.
При этом лицом, за счет которого ответчик неосновательно обогатился, является истец, в силу того, что арендная плата, оплаченная ООО "СКЦ "Спартак" администрации, компенсирована истцом ООО "СКЦ "Спартак" в рамках договоров субаренды.
Расчет неосновательного обогащения осуществлен судом следующим образом.
В соответствии с представленными администрацией сведениями в период с 01.01.2011 по 31.12.2014 размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:25 (доля ООО "СКЦ "Спартак" 47 610 кв. м), в площадь которого входила площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205013:1018, составляла 933 036,98 руб. в год.
Таким образом, стоимость аренды 1 кв. м составляла 19,597 руб. в год (933 036,98/47610), 1,633 руб. в месяц.
Площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205013:1018 равна 6090 кв. м, часть арендной платы оплачиваемой ООО "СКЦ "Спартак" за площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205013:1018 в составе арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:25, составляет 9944,97 руб. в месяц (1,633 * 6090), 331,5 руб. в день.
Спорный период с 29.07.2011 по 23.10.2014 (период получения администрацией арендной платы и от истца и от третьего лица за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:1018), т.е. 38 месяцев 25 дней.
Соответственно размер необоснованно полученных, сверх установленного в договоре от 23.10.2014 N 490000964 размера арендной платы, денежных средств составил 386 196,32 руб., которые подлежат взысканию с ответчика на основании ст. 1102 ГК РФ.
При взыскании неосновательного обогащения суд учитывает, что неосновательное обогащение возникло на стороне ответчика с момента, когда сумма перечисленных истцом ответчику за расчетный период с 29.07.2011 по 23.10.2014 по договору от 23.10.2014 N 490000964 денежных средств превысила сумму 2 101 517,56 руб. (2 487 713,88 руб. - 386 196,32 руб.), что произошло 24.07.2015 (т. 1 л.д. 56-58).
В указанный период денежные средства зачислялись в казну муниципального образования в 100% размере (в силу ст. ст. 57 и 62 Бюджетного кодекса РФ).
Истцом также заявлено требование о взыскании процентов за пользование денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ за период с 30.07.2015 по 09.11.2015 (т. 1 л.д. 31).
С учетом частичного удовлетворения требований истца, апелляционный суд произвел расчет процентов самостоятельно, в соответствии с актуальной редакцией ст. 395 ГК РФ в заявленный период. По расчету суда сумма процентов равна 10 582,55 руб. и подлежит взысканию на основании ч. 2 ст. 1107 ГК РФ, ст. 395 ГК РФ.
В иной части требования истца о взыскании задолженности и процентов удовлетворению не подлежат.
Решение суда надлежит отменить, принять новый судебный акт, распределив судебные расходы в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
Исковые требования удовлетворены на 15,54%
При подаче иска истцом оплачена государственная пошлина в размере 35 439 руб. При подаче апелляционной жалобы заявителем оплачено 3000 руб. государственной пошлины.
С ответчика надлежит взыскать 5 973,42 руб. судебных расходов по делу.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2016 по делу N А32-33334/2015 отменить, приять новый судебный акт.
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с муниципального образования город Сочи в лице администрации г. Сочи (ИНН 2320037148) за счет средств казны муниципального образования города Сочи в пользу Жилищно-строительного кооператива "Гарантстрой" (ИНН 2320191291) 386 196,32 руб. неосновательного обогащения, 10 582,55 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 5 973,42 руб. судебных расходов по делу.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.09.2016 N 15АП-5298/2016 ПО ДЕЛУ N А32-33334/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 сентября 2016 г. N 15АП-5298/2016
Дело N А32-33334/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 сентября 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Цушко И.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Гарантстрой"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 01.03.2016 по делу N А32-33334/2015
по иску жилищно-строительного кооператива "Гарантстрой"
к Администрации города Сочи,
при участии третьего лица: ООО "Спортивно-коммерческий центр "Спартак",
о взыскании неосновательного обогащения в размере 2 487 713 руб. 88 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами,
принятое судьей Грачевым С.А.,
установил:
Жилищно-строительный кооператив "Гарантстрой" обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Администрации города Сочи о взыскании неосновательного обогащения в размере 2487713,88 руб. и 65268,63 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами (уточненные требования).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Истец обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение отменить, исковые требования удовлетворить. По содержанию жалоба соответствует исковому заявлению.
В судебное заседание не явились представители сторон, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства. Дело рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ.
В связи с отпуском судьи Галова В.В. в составе суда по делу произведена замена судьи Галова В.В. на судью Мисника Н.Н., в порядке ст. 18 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.
Как следует из материалов дела, истец приобрел в собственность у ООО "СКЦ "Спартак" по договору купли-продажи объект недвижимого имущества - хозблок площадью 235,80 кв. м (далее Объект), свидетельство о государственной регистрации права от 29.07.2011 серия 23-АИ N 920642.
Данный объект располагался на земельном участке, принадлежащем ООО "СКЦ "Спартак" на праве долгосрочной аренды и находящемся в собственности Администрации г. Сочи, что подтверждается договором аренды N 4900003353 от 22.12.2004 сроком на 49 лет (с множественностью лиц на стороне арендатора), кадастровый номер участка 23:49:0205013:25, адрес участка - г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции СССР, дом 56., площадь 50160 кв. м.
В связи с указанной сделкой, ООО "СКЦ "Спартак" выделил из земельного участка кадастровый номер 23:49:0205013:25 земельный участок площадью 6090 кв. м кадастровый номер 23:49:0205013:1018, на котором находится хозблок.
Дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости 13.04.2011.
После совершения сделки купли-продажи, истец обратился в Администрацию города Сочи с просьбой о заключении с ним договора аренды, так как на участке с кадастровым номером 23:49:0205013:1018 находится объект недвижимого имущества - хозблок, принадлежащий на праве собственности ЖСК "Гарантстрой" (ст. 36 п. 1 ЗК РФ).
Заявление о заключении с ним договора было подано в Администрацию города Сочи 06.08.2012, т.е. через 10 месяцев после регистрации права собственности на земельный участок на имя ответчика.
Постановление о предоставлении в аренду земельного участка было принято Администрацией г. Сочи только 05.09.2014 (N 1813), в связи с чем, 23.10.2014 был заключен договор аренды земельного участка N 4900009641 на 5 лет. Площадь участка под объектом составила 6090 кв. м. Кадастровый номер участка 23:49:020513:1018, адрес: г. Сочи, ул. Конституции СССР, дом 56/2. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Пунктами 2.3 и 3.1 вышеуказанного договора установлено, что условия настоящего договора о внесении арендной платы применяются к отношениям, возникшим с момента возникновения права собственности на объект недвижимого имущества. Исчисление арендной платы устанавливается с 29.06.2011 до 05.09.2019, т.е. с момента государственной регистрации права собственности на объект и до окончания действия договора.
Пунктом 3.2 договора установлено, что размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 24.09.2014 N 3/9/03-2014 и составляет 716714 рублей.
Сумма подлежащей внесению арендной платы, по мнению ответчика с 29.07.2011 по 23.10.2014 составляет 2487713,88 рублей.
Истец оплатил вышеуказанную сумму, однако полагает, что внесенная сумма уплачена истцом безосновательно, под давлением ответчика и подлежит возврату по тем основаниям, что ответчик своевременно с истцом договор аренды не заключил под ложными предлогами.
Так, в уведомлении по делу N 80958 о приостановлении предоставления муниципальной услуги от 25.09.2012 было принято решение о приостановлении муниципальной услуги в связи с необходимостью регистрации права муниципальной собственности на земельный участок. Срок исполнения муниципальной услуги (заключение договора аренды) был перенесен на 24.10.2012.
Между тем право собственности ответчика на земельный участок кадастровый номер 23:49:020513:1018 было зарегистрировано 20.10.2011 (свидетельство о государственной регистрации права от 20.10.2011, выписка из единого государственного реестра прав от 22.07.2015).
Истец, ввиду неисполнения администрацией обязанности по заключению с истцом договора аренды, вынужден был вступить в договорные отношения с владельцем земельного участка ООО "СКЦ "Спартак" с целью уплаты арендных платежей по определенной ставке, заключив с ним ряд договоров субаренды, действовавших до 23.10.2014.
По данным договорам истец вносил арендную плату исходя из целевого назначения участка, принадлежавшего на праве аренды ООО "СКЦ "Спартак" в доле, приходящейся на участок истца площадью 6090 кв. м. Размер арендной платы составлял 11 000 рублей в месяц.
С учетом наличия арендных отношений в спорный период и с ответчиком и с третьим лицом, в отношении одного и того же земельного участка, заявитель полагает, что договор аренды N 4900009641 от 23.10.2014 является ничтожным в части, касающейся п. п. 2.3, 3.1 договора в соответствии со ст. 168 и ст. 180 ГК РФ, и незаключенным в части п. п. 3.1, 3.2 договора (ст. 433 ГК РФ).
Основываясь на вышеуказанном и в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ, истец считает, что его права в части размера арендной платы и целевого использования участка могут быть определены исключительно на основании договора аренды и действуют только после его заключения.
До заключения такого договора с ответчиком истец применял положения п. 1 ст. 35 ЗК РФ, в соответствии с которым он приобрел право на использование земельного участка с момента покупки объекта недвижимости на нем расположенного на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник объекта - ООО "СКЦ "Спартак".
Что касается п. 2.3 договора, о внесении арендной платы с момента возникновения права собственности на объект, то, как следует из предоставленных доказательств, истец уплачивал ее сообразно сложившимся правовым обстоятельствам.
Уклоняясь от своевременного подписания договора аренды с истцом, а также от регистрации изменений в договор аренды с ООО "СКЦ "Спартак" в части уменьшения первоначального участка, ответчик создал условия для получения неосновательного обогащения, включив в договор п. п. 2.3, 3.1 и 3.2.
Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал, исходя из следующего.
В соответствии со ст. 25 Земельного кодекса РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи Объекта, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии с ч. 2 ст. 271 ГК РФ, при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.
В соответствии со ст. 11.4. Земельного кодекса РФ, в редакции, действовавшей на момент отчуждения Объекта, при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пункте 4 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
В соответствии с ч. 2. ст. 11.2 Земельного кодекса РФ, в редакции, действовавшей на момент отчуждения Объекта, земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
У истца право собственности на объект возникло 29.07.2011 (Свидетельство о государственной регистрации права от 29.07.2011 серия 23-АИ N 920642).
Право собственности ответчика на земельный участок кадастровый номер 23:49:020513:1018 было зарегистрировано 20.10.2011 (свидетельство о государственной регистрации права от 20.10.2011.
Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:020513:1018 от 6 23.10.2014 N 4900009641, заключенный истцом и ответчиком, зарегистрирован в установленном законом порядке 12.11.2014.
Таким образом, к истцу, после приобретения объекта, перешли права арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205013:25, расположенного по адресу г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции СССР, дом 56., площадью 50160 кв. м и истец вступил в правоотношения, которым связан продавец Объекта с собственником земельного участка, как соарендатор (множественность лиц в Договоре аренды N 4900003353 от 22.12.2004 г).
Впоследствии, в связи с возникновением 20.10.2011 земельного участка с кадастровым номером 23:49:020513:1018, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Конституции СССР, дом 56/2, истец и ответчик 23.10.2014 заключили договор аренды земельного участка N 4900009641 на 5 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.11.2014.
Позиция истца о том, что пункты 2.3, 3.1 и 3.2 договора аренды земельного участка от 23.10.2014 N 4900009641 ничтожны в силу их несоответствия закону, суд отклонил в силу следующего.
Согласно п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Согласно п. 6 ст. 11.8 ЗК РФ не указанные в п. п. 2, 4 и 5 данной статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные п. 4 данной статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров.
В п. 44 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, закреплено, что при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела III (записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества) переносятся в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния).
Заключая Договор аренды земельного участка от 23.10.2014 N 4900009641, стороны по обоюдному согласию изменили прежние условия, установленные Договором аренды N 4900003353 от 22.12.2004.
Доводы истца о том, что им договор аренды земельного участка от 23.10.2014 N 4900009641 был заключен под влиянием давления со стороны ответчика не обоснован.
Обладая безусловным правом на аренду земельного участка, истец имел возможность заключить договор на условиях договора аренды N 4900003353 от 22.12.2004.
Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.
Информацию о том, что истец обращался с подобным иском в суд в материалы дела не предоставлена.
Наоборот, подписав, а затем добровольном порядке заплатив арендную плату за весь период пользования земельным участком, истец однозначно выразил свое согласие с новыми условиями арендных отношений.
В данной части апелляционный суд полагает верными выводы суда первой инстанции.
Вместе с тем, судом не дана надлежащая оценка двойному получению администрацией арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:1018.
Суд первой инстанции указал, что внесение денежных средств истцом третьему лицу - ООО "СКЦ "Спартак" во исполнение договоров субаренды земельного участка, заключенных до 23.10.2014, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора.
Вместе с тем, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:1018 площадью 6090 кв. м в спорный период входил в состав земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205013:25 площадью 50160 кв. м, за который арендные платежи оплачивались ответчику ООО "СКЦ "Спартак", т.е. в том числе за площадь земельного участка 23:49:0205013:1018. Доказательств задолженности по данным платежам в материалы дела не представлено, факт их оплаты администрация не оспаривает.
ООО "СКЦ "Спартак" 15.09.2016 представлены в материалы дела платежные поручения, подтверждающие оплату арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:25 в полном объеме, в соответствии с условиями договора.
Также арендные платежи за спорный период, также за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:1018 площадью 6090 кв. м, оплачены в полном объеме истцом ответчику (т. 1 л.д. 56-66).
Доказательств внесения изменений в договор аренды с ООО "СКЦ "Спартак", в связи с распространением условий договора аренды истца с ответчиком на прошедшее время, в части перерасчета арендной платы, в материалы дела не представлено.
Аналогичным образом отсутствуют доказательства учета внесенной арендной платы ООО "СКЦ "Спартак" за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:1018 (в составе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205013:25) за период с 29.07.2011 по 23.10.2014 при исчислении размера арендной платы истца за период с 29.07.2011 по 23.10.2014 за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:1018.
Таким образом ответчик дважды получил арендные платежи за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:1018.
Истец, заключая договор аренды земельного участка от 23.10.2014 N 4900009641, действительно добровольно согласился с изменением прежних условий, установленных договором аренды N 4900003353 от 22.12.2004.
Вместе с тем, как по договору от 23.10.2014 N 4900009641, так и по договору N 4900003353 от 22.12.2004 размер арендной платы носит нормативно регулируемый характер. Ответчик не вправе извлекать необоснованную выгоду, сверх размера арендной платы, рассчитанной в соответствии с законом.
В рассматриваемом случае по договору аренды размер арендной платы за земельный участок с кадастром номером 23:49:0205013:1018 рассчитан на основании постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи".
Рассчитанный данным образом размер арендной платы стороны согласовали применить с 29.07.2011. Арифметическую и методологическую верность расчета, а также отчет об оценке земельного участка, истец не оспаривал.
В рассматриваемом случае, денежные средства полученные администрацией за период с 29.07.2011 по 23.10.2014 за земельный участок с кадастром номером 23:49:0205013:1018 сверх нормативно установленного размера арендной платы, установленного в договоре от 23.10.2014 N 4900009641, являются неосновательным обогащением.
Суммой, полученной администрацией сверх указанного нормативно определенного размера арендной платы по договору от 23.10.2014 N 4900009641 за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:1018 является сумма, полученная от ООО "СКЦ "Спартак" по договору N 4900003353 от 22.12.2004 за площадь этого же земельного участка.
При этом лицом, за счет которого ответчик неосновательно обогатился, является истец, в силу того, что арендная плата, оплаченная ООО "СКЦ "Спартак" администрации, компенсирована истцом ООО "СКЦ "Спартак" в рамках договоров субаренды.
Расчет неосновательного обогащения осуществлен судом следующим образом.
В соответствии с представленными администрацией сведениями в период с 01.01.2011 по 31.12.2014 размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:25 (доля ООО "СКЦ "Спартак" 47 610 кв. м), в площадь которого входила площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205013:1018, составляла 933 036,98 руб. в год.
Таким образом, стоимость аренды 1 кв. м составляла 19,597 руб. в год (933 036,98/47610), 1,633 руб. в месяц.
Площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205013:1018 равна 6090 кв. м, часть арендной платы оплачиваемой ООО "СКЦ "Спартак" за площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205013:1018 в составе арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:25, составляет 9944,97 руб. в месяц (1,633 * 6090), 331,5 руб. в день.
Спорный период с 29.07.2011 по 23.10.2014 (период получения администрацией арендной платы и от истца и от третьего лица за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:1018), т.е. 38 месяцев 25 дней.
Соответственно размер необоснованно полученных, сверх установленного в договоре от 23.10.2014 N 490000964 размера арендной платы, денежных средств составил 386 196,32 руб., которые подлежат взысканию с ответчика на основании ст. 1102 ГК РФ.
При взыскании неосновательного обогащения суд учитывает, что неосновательное обогащение возникло на стороне ответчика с момента, когда сумма перечисленных истцом ответчику за расчетный период с 29.07.2011 по 23.10.2014 по договору от 23.10.2014 N 490000964 денежных средств превысила сумму 2 101 517,56 руб. (2 487 713,88 руб. - 386 196,32 руб.), что произошло 24.07.2015 (т. 1 л.д. 56-58).
В указанный период денежные средства зачислялись в казну муниципального образования в 100% размере (в силу ст. ст. 57 и 62 Бюджетного кодекса РФ).
Истцом также заявлено требование о взыскании процентов за пользование денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ за период с 30.07.2015 по 09.11.2015 (т. 1 л.д. 31).
С учетом частичного удовлетворения требований истца, апелляционный суд произвел расчет процентов самостоятельно, в соответствии с актуальной редакцией ст. 395 ГК РФ в заявленный период. По расчету суда сумма процентов равна 10 582,55 руб. и подлежит взысканию на основании ч. 2 ст. 1107 ГК РФ, ст. 395 ГК РФ.
В иной части требования истца о взыскании задолженности и процентов удовлетворению не подлежат.
Решение суда надлежит отменить, принять новый судебный акт, распределив судебные расходы в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
Исковые требования удовлетворены на 15,54%
При подаче иска истцом оплачена государственная пошлина в размере 35 439 руб. При подаче апелляционной жалобы заявителем оплачено 3000 руб. государственной пошлины.
С ответчика надлежит взыскать 5 973,42 руб. судебных расходов по делу.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2016 по делу N А32-33334/2015 отменить, приять новый судебный акт.
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с муниципального образования город Сочи в лице администрации г. Сочи (ИНН 2320037148) за счет средств казны муниципального образования города Сочи в пользу Жилищно-строительного кооператива "Гарантстрой" (ИНН 2320191291) 386 196,32 руб. неосновательного обогащения, 10 582,55 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 5 973,42 руб. судебных расходов по делу.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Н.Н.МИСНИК
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)