Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По договору к истцу перешли права арендатора. В связи с неисполнением истцом обязательств по строительству административного здания в установленный договором аренды срок ответчик уведомил истца о расторжении договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 15 мая 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Дзюбы Д.И.,
судей Латыповой Р.Р., Кузнецова В.В.,
при участии в заседании:
от истца (заявителя) - ООО "Фирма "Мечта": Степаненко А.В. по дов. от 20.01.2017
от ответчика (заинтересованного лица) - Департамента городского имущества города Москвы: Дубчак Р.В. по дов. N 33-Д-1452/16 от 29.12.2016
от третьего лица - Правительства Москвы: Дубчак Р.В. по дов. N 4-14-966/6 от 01.09.2016
от третьего лица - Управления Росреестра по Москве: неявка,
рассмотрев 04 мая 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы
на решение от 03.11.2016
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Романенковой С.В.,
на постановление от 02.02.2017
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Векличем Б.С., Александровой Г.С., Солоповой А.А.,
в деле по иску общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Мечта"
к Департаменту городского имущества города Москвы,
третьи лица: Правительство Москвы, Управление Росреестра по Москве,
о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Мечта" (далее - ООО "Фирма "Мечта") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительным оформленного уведомлением от 04.04.2016 N ДЖ-11-24667/13 расторжения Департаментом городского имущества города Москвы в одностороннем порядке договора аренды от 03.01.1996 N М-06-003898, применении последствий недействительности расторжения в виде признания договора аренды от 03.01.1996 N М-06-003898 действующим (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы, Управление Росреестра по Москве.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.11.2016 исковые требования удовлетворены в части признания недействительным оформленного уведомлением от 04.04.2016 N ДЖ-11-24667/13 расторжения Департаментом городского имущества города Москвы в одностороннем порядке договора аренды от 03.01.1996 N М-06-003898 земельного участка площадью 2 200 кв. м, кадастровый номер 77:06:0008006:45, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, вл. 93А; суд также признал указанный договор аренды действующим. В части иска о применении последствий недействительности сделки отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2017 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, Департамент городского имущества города Москвы и Правительство Москвы обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просят отменить обжалуемые судебные акты, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Заявители жалобы считают, что судебные акты приняты при неполном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также при неправильном применении норм материального и процессуального права.
Представленный ООО "Фирма "Мечта" отзыв на кассационную жалобу судебной коллегией приобщен к материалам дела, как поданный с соблюдением требований статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы поддержал доводы и требования кассационной жалобы; представитель ООО "Фирма "Мечта" возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил оставить без изменения обжалуемые судебные акты, ссылаясь на их законность и обоснованность.
В судебное заседание суда кассационной инстанции представитель Управления Росреестра по Москве не явился, о времени и месте судебного разбирательства указанное лицо извещено надлежащим образом, информация о процессе своевременно размещена в Картотеке арбитражных дел в сети Интернет, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
При рассмотрении спора судами первой и апелляционной инстанций установлено, что между Московским земельным комитетом (правопредшественник ответчика) (арендодатель) и Государственным предприятием Инженерно-технический центр "Силовые импульсные системы" (арендатор) заключен договор от 03.01.1996 N М-06-003898 аренды земельного участка площадью 2 200 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, вл. 93-А, предназначенного под строительство и последующую эксплуатацию административного здания сроком на 49 лет.
На основании дополнительного соглашения от 31.03.2004 права и обязанности по договору аренды земельного участка от 03.01.1996 N М-06-003898 в полном объеме перешли от прежнего арендатора к ООО Компания "ЭКО-ЭК".
Позднее между ООО Компания "ЭКО-ЭК" и ООО "Фирма "Мечта" заключен договор от 01.11.2006 N 3 о переуступке права аренды земельного участка, государственная регистрация которого произведена 23.04.2007.
Уведомлением от 30.12.2015 N ДГИ-И-65522/15, направленным в адрес ООО "Фирма "Мечта", Департамент городского имущества города Москвы указал, что в связи с существенным нарушением арендатором условий договора аренды, а именно - неисполнением обязательств по строительству административного здания в установленный договором аренды срок, договор аренды считается расторгнутым в одностороннем порядке по истечении одного месяца со дня направления настоящего уведомления.
ООО "Фирма "Мечта" письмом N 0203/03-16 от 01.03.2016 направило в адрес Департамента городского имущества города Москвы возражения на уведомление от 30.12.2015 N ДГИ-И-65522/15, в которых сослалось на причины, возникшие не по вине ООО "Фирма "Мечта" и не позволившие осуществить строительство объекта в установленный договором аренды срок.
В ответ на указанное письмо Департамент городского имущества уведомлением от 04.04.2016 подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора аренды.
ООО "Фирма "Мечта", полагая одностороннее расторжение договора незаконным и нарушающим его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.
Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, предусмотренном этой статьей.
В свою очередь, подпункт 7 пункта 2 названной статьи допускает возможность прекращения аренды земельного участка также и в иных случаях, предусмотренных федеральным законодательством.
Аналогичные положения содержатся в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующей особенности досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя.
В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", введенным в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ, заключенный до 01.01.2011 для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случаях, указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Положения вышеприведенной нормы права распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и обязательства сторон, по которым не исполнены на день его вступления в силу.
Указанная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.
Таким образом, названным Федеральным законом предусмотрены основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга, а также указан момент, когда договор считается расторгнутым.
В Определении от 06.10.2015 N 2317-О Конституционного Суда Российской Федерации разъяснено, что законодатель, предусматривая в пункте 22 статьи 3 Федерального закона 25.10.2001 N 137-ФЗ право публичного собственника земельных участков, расположенных в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, на досрочное расторжение договора аренды таких участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности, потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.
При оценке правомерности решения соответствующего органа публичной власти суду следует принимать во внимание обусловившие задержку получения арендатором разрешения на строительство обстоятельства, связанные с действиями (бездействием) как арендатора, так и арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц, или обстоятельства непреодолимой силы.
При рассмотрении настоящего спора, суды дали оценку действиям арендатора по выполнению условий договора аренды от 03.01.1996 N М-06-003898, установив, что арендатором с момента вступления в арендные отношения в результате уступки прав и обязанностей по договору в целях исполнения условий договора проводились проектные работы, получены положительное заключение Московской государственной экспертизы, разрешение на строительство, получены технические условия.
Факт принятия истцом необходимых мер к исполнению договора аренды подтвержден представленными в материалы дела доказательствами (акт разрешенного использования земельного участка для осуществления строительства, реконструкции; градостроительный план земельного участка; положительное заключение государственной экспертизы N 45902000-08-89981 от 24.10.2011; разрешение на строительство от 11.11.2011 N RU77137000-006427 и т.д.).
Таким образом, строительство не осуществлено ООО "Фирма "Мечта" вследствие влияния объективных причин, не зависящих от воли арендатора, а продиктованных временными затратами органов государственной власти на совершение необходимых в силу закона действий, вступлением в отношения аренды только в 2007 году.
Кроме того, судами установлено, что строительство не могло было быть осуществлено и по иным причинам, препятствующим использованию земельного участка - на месте предполагаемого строительства находились металлические гаражи физических лиц, снос которых мог быть осуществлен только на основании распорядительного акта Префектуры Москвы, который суду не представлен. ООО "Фирма "Мечта" обращалось в Черемушкинский районный суд города Москвы с исковыми заявлениями об обязании физических лиц освободить земельный участок путем демонтажа металлических гаражей.
Согласно пункту 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации из времени неиспользования земельного участка подлежит исключению время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к правомерному выводу о необоснованности одностороннего расторжения Департаментом городского имущества города Москвы договора аренды, поскольку ООО "Фирма "Мечта" действовало как добросовестный участник правоотношений, принимая меры к исполнению договора аренды, однако длительные сроки рассмотрения проектной документации уполномоченными публичными органами, необходимость разрешать вопрос по освобождению земельного участка от расположенных на нем некапитальных объектов привели к невозможности осуществить строительство в установленные договором сроки. Данные обстоятельства исключают возможность признания ООО "Фирма "Мечта" нарушившим существенные условия договора аренды и его расторжения в одностороннем порядке по инициативе арендодателя.
Довод кассационной жалобы о том, что судами не учтена судебная практика по рассмотренному спору, судебной коллегией отклоняется, как несостоятельный ввиду конкретных обстоятельств настоящего дела.
Доводы кассационной жалобы о наличии оснований для расторжения договора аренды от 03.01.1996 N М-06-003898 в одностороннем порядке, правомерности действий Департамента городского имущества города Москвы, нарушении ООО "Фирма "Мечта" договорных обязательств судами первой и апелляционной инстанции рассмотрены и мотивированно отклонены.
Иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.
По существу доводы кассационной жалобы направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судами, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, установленных статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем они не могут быть положены в основание отмены судебных актов судом кассационной инстанции.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия полагает, что судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения сторон и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов, содержащиеся в решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены решения, постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 03.11.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2017 по делу N А40-128110/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 15.05.2017 N Ф05-4263/2017 ПО ДЕЛУ N А40-128110/2016
Требование: О признании недействительным уведомления о расторжения договора аренды, применении последствий недействительности сделки.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По договору к истцу перешли права арендатора. В связи с неисполнением истцом обязательств по строительству административного здания в установленный договором аренды срок ответчик уведомил истца о расторжении договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 мая 2017 г. по делу N А40-128110/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 15 мая 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Дзюбы Д.И.,
судей Латыповой Р.Р., Кузнецова В.В.,
при участии в заседании:
от истца (заявителя) - ООО "Фирма "Мечта": Степаненко А.В. по дов. от 20.01.2017
от ответчика (заинтересованного лица) - Департамента городского имущества города Москвы: Дубчак Р.В. по дов. N 33-Д-1452/16 от 29.12.2016
от третьего лица - Правительства Москвы: Дубчак Р.В. по дов. N 4-14-966/6 от 01.09.2016
от третьего лица - Управления Росреестра по Москве: неявка,
рассмотрев 04 мая 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы
на решение от 03.11.2016
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Романенковой С.В.,
на постановление от 02.02.2017
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Векличем Б.С., Александровой Г.С., Солоповой А.А.,
в деле по иску общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Мечта"
к Департаменту городского имущества города Москвы,
третьи лица: Правительство Москвы, Управление Росреестра по Москве,
о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Мечта" (далее - ООО "Фирма "Мечта") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительным оформленного уведомлением от 04.04.2016 N ДЖ-11-24667/13 расторжения Департаментом городского имущества города Москвы в одностороннем порядке договора аренды от 03.01.1996 N М-06-003898, применении последствий недействительности расторжения в виде признания договора аренды от 03.01.1996 N М-06-003898 действующим (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы, Управление Росреестра по Москве.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.11.2016 исковые требования удовлетворены в части признания недействительным оформленного уведомлением от 04.04.2016 N ДЖ-11-24667/13 расторжения Департаментом городского имущества города Москвы в одностороннем порядке договора аренды от 03.01.1996 N М-06-003898 земельного участка площадью 2 200 кв. м, кадастровый номер 77:06:0008006:45, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, вл. 93А; суд также признал указанный договор аренды действующим. В части иска о применении последствий недействительности сделки отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2017 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, Департамент городского имущества города Москвы и Правительство Москвы обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просят отменить обжалуемые судебные акты, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Заявители жалобы считают, что судебные акты приняты при неполном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также при неправильном применении норм материального и процессуального права.
Представленный ООО "Фирма "Мечта" отзыв на кассационную жалобу судебной коллегией приобщен к материалам дела, как поданный с соблюдением требований статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы поддержал доводы и требования кассационной жалобы; представитель ООО "Фирма "Мечта" возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил оставить без изменения обжалуемые судебные акты, ссылаясь на их законность и обоснованность.
В судебное заседание суда кассационной инстанции представитель Управления Росреестра по Москве не явился, о времени и месте судебного разбирательства указанное лицо извещено надлежащим образом, информация о процессе своевременно размещена в Картотеке арбитражных дел в сети Интернет, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
При рассмотрении спора судами первой и апелляционной инстанций установлено, что между Московским земельным комитетом (правопредшественник ответчика) (арендодатель) и Государственным предприятием Инженерно-технический центр "Силовые импульсные системы" (арендатор) заключен договор от 03.01.1996 N М-06-003898 аренды земельного участка площадью 2 200 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, вл. 93-А, предназначенного под строительство и последующую эксплуатацию административного здания сроком на 49 лет.
На основании дополнительного соглашения от 31.03.2004 права и обязанности по договору аренды земельного участка от 03.01.1996 N М-06-003898 в полном объеме перешли от прежнего арендатора к ООО Компания "ЭКО-ЭК".
Позднее между ООО Компания "ЭКО-ЭК" и ООО "Фирма "Мечта" заключен договор от 01.11.2006 N 3 о переуступке права аренды земельного участка, государственная регистрация которого произведена 23.04.2007.
Уведомлением от 30.12.2015 N ДГИ-И-65522/15, направленным в адрес ООО "Фирма "Мечта", Департамент городского имущества города Москвы указал, что в связи с существенным нарушением арендатором условий договора аренды, а именно - неисполнением обязательств по строительству административного здания в установленный договором аренды срок, договор аренды считается расторгнутым в одностороннем порядке по истечении одного месяца со дня направления настоящего уведомления.
ООО "Фирма "Мечта" письмом N 0203/03-16 от 01.03.2016 направило в адрес Департамента городского имущества города Москвы возражения на уведомление от 30.12.2015 N ДГИ-И-65522/15, в которых сослалось на причины, возникшие не по вине ООО "Фирма "Мечта" и не позволившие осуществить строительство объекта в установленный договором аренды срок.
В ответ на указанное письмо Департамент городского имущества уведомлением от 04.04.2016 подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора аренды.
ООО "Фирма "Мечта", полагая одностороннее расторжение договора незаконным и нарушающим его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.
Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, предусмотренном этой статьей.
В свою очередь, подпункт 7 пункта 2 названной статьи допускает возможность прекращения аренды земельного участка также и в иных случаях, предусмотренных федеральным законодательством.
Аналогичные положения содержатся в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующей особенности досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя.
В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", введенным в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ, заключенный до 01.01.2011 для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случаях, указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Положения вышеприведенной нормы права распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и обязательства сторон, по которым не исполнены на день его вступления в силу.
Указанная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.
Таким образом, названным Федеральным законом предусмотрены основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга, а также указан момент, когда договор считается расторгнутым.
В Определении от 06.10.2015 N 2317-О Конституционного Суда Российской Федерации разъяснено, что законодатель, предусматривая в пункте 22 статьи 3 Федерального закона 25.10.2001 N 137-ФЗ право публичного собственника земельных участков, расположенных в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, на досрочное расторжение договора аренды таких участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности, потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.
При оценке правомерности решения соответствующего органа публичной власти суду следует принимать во внимание обусловившие задержку получения арендатором разрешения на строительство обстоятельства, связанные с действиями (бездействием) как арендатора, так и арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц, или обстоятельства непреодолимой силы.
При рассмотрении настоящего спора, суды дали оценку действиям арендатора по выполнению условий договора аренды от 03.01.1996 N М-06-003898, установив, что арендатором с момента вступления в арендные отношения в результате уступки прав и обязанностей по договору в целях исполнения условий договора проводились проектные работы, получены положительное заключение Московской государственной экспертизы, разрешение на строительство, получены технические условия.
Факт принятия истцом необходимых мер к исполнению договора аренды подтвержден представленными в материалы дела доказательствами (акт разрешенного использования земельного участка для осуществления строительства, реконструкции; градостроительный план земельного участка; положительное заключение государственной экспертизы N 45902000-08-89981 от 24.10.2011; разрешение на строительство от 11.11.2011 N RU77137000-006427 и т.д.).
Таким образом, строительство не осуществлено ООО "Фирма "Мечта" вследствие влияния объективных причин, не зависящих от воли арендатора, а продиктованных временными затратами органов государственной власти на совершение необходимых в силу закона действий, вступлением в отношения аренды только в 2007 году.
Кроме того, судами установлено, что строительство не могло было быть осуществлено и по иным причинам, препятствующим использованию земельного участка - на месте предполагаемого строительства находились металлические гаражи физических лиц, снос которых мог быть осуществлен только на основании распорядительного акта Префектуры Москвы, который суду не представлен. ООО "Фирма "Мечта" обращалось в Черемушкинский районный суд города Москвы с исковыми заявлениями об обязании физических лиц освободить земельный участок путем демонтажа металлических гаражей.
Согласно пункту 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации из времени неиспользования земельного участка подлежит исключению время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к правомерному выводу о необоснованности одностороннего расторжения Департаментом городского имущества города Москвы договора аренды, поскольку ООО "Фирма "Мечта" действовало как добросовестный участник правоотношений, принимая меры к исполнению договора аренды, однако длительные сроки рассмотрения проектной документации уполномоченными публичными органами, необходимость разрешать вопрос по освобождению земельного участка от расположенных на нем некапитальных объектов привели к невозможности осуществить строительство в установленные договором сроки. Данные обстоятельства исключают возможность признания ООО "Фирма "Мечта" нарушившим существенные условия договора аренды и его расторжения в одностороннем порядке по инициативе арендодателя.
Довод кассационной жалобы о том, что судами не учтена судебная практика по рассмотренному спору, судебной коллегией отклоняется, как несостоятельный ввиду конкретных обстоятельств настоящего дела.
Доводы кассационной жалобы о наличии оснований для расторжения договора аренды от 03.01.1996 N М-06-003898 в одностороннем порядке, правомерности действий Департамента городского имущества города Москвы, нарушении ООО "Фирма "Мечта" договорных обязательств судами первой и апелляционной инстанции рассмотрены и мотивированно отклонены.
Иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.
По существу доводы кассационной жалобы направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судами, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, установленных статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем они не могут быть положены в основание отмены судебных актов судом кассационной инстанции.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия полагает, что судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения сторон и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов, содержащиеся в решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены решения, постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 03.11.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2017 по делу N А40-128110/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Д.И.ДЗЮБА
Судьи
Р.Р.ЛАТЫПОВА
В.В.КУЗНЕЦОВ
Д.И.ДЗЮБА
Судьи
Р.Р.ЛАТЫПОВА
В.В.КУЗНЕЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)