Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Полосина А.Л.
судей Бородулиной И.И., Усаниной Н.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Орловой Е.В. с использованием средств аудиозаписи
при участии:
от заявителя: без участия (извещен)
от заинтересованного лица: без участия (извещено)
- от третьих лиц: от Попсуйко Н.Ю., Попсуйко Н.Ю., Паршутина А.В., Погоняйченко Ю.В., Погоняйченко М.А., Грекова В.В., Кисель Е.В., Простакишина А.В., Простокишиной Ю.И., Новиковой А.В., Поварова И.А., Ощепковой О.В., Ощепкова К.А., Головатюк А.А. - Стенковая А.Н. по доверенностям от 31.10.2014 года (сроком 3 года), от 18.12.2014 года (сроком 3 года), от 19.12.2014 года (сроком 3 года), от 22.12.2014 года (сроком 3 года), от 27.12.2014 года (сроком 3 года), от 16.12.2014 года (сроком 3 года);
- от ЗАО "Инвестиционно-строительная компания", Бездарова А.С., Бабусовой С.Г.: без участия (извещены)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Капитал" (N 07АП-320/16)
на решение Арбитражного суда Новосибирской области
от 17 ноября 2015 года по делу N А45-12848/2015 (судья Наумова Т.А.)
по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Капитал", г. Новосибирск (ОГРН 1145476076030, ИНН 5407497610)
к Администрации г. Оби Новосибирской области, г. Обь (ОГРН 1025405628005, ИНН 5448107718)
третьи лица - ЗАО "Инвестиционно-строительная компания" (г. Новосибирск, ОГРН 1025403214319, ИНН 5407196317), Поваров Илья Александрович, Бездаров Андрей Сергеевич, Попсуйко Наталья Юрьевна, Попсуйко Николай Юрьевич, Греков Владимир Владимирович, Новикова Анна Валентиновна, Паршутин Андрей Викторович, Кисель Евгения Викторовна, Головатюк Андрей Анатольевич, Простакишин Алексей Владимирович, Простокишина Юлия Ивановна, Ощепкова Оксана Владимировна, Ощепков Константин Андреевич, Погоняйченко Юлия Викторовна, Погоняйченко Максим Андреевич, Бабусова Светлана Геннадьевна,
об оспаривании решения от 21.05.2015 года N 2957,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Капитал" (далее по тексту - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Администрации города Обь Новосибирской области (далее по тексту - заинтересованное лицо, Администрация) о признании незаконным решения об отказе в согласовании переуступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323 площадью 1420 кв. м, изложенного в письме от 21.05.2015 года N 2957; об обязании Администрации согласовать переуступку права аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323 площадью 1420 кв. м и выдать Обществу разрешение на строительство трехэтажного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 54:36:020163:323 площадью 1420 кв. м.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ЗАО "Инвестиционно-строительная компания", Поваров Илья Александрович, Бездаров Андрей Сергеевич, Попсуйко Наталья Юрьевна, Попсуйко Николай Юрьевич, Греков Владимир Владимирович, Новикова Анна Валентиновна, Паршутин Андрей Викторович, Кисель Евгения Викторовна, Головатюк Андрей Анатольевич, Простакишин Алексей Владимирович, Простокишина Юлия Ивановна, Ощепкова Оксана Владимировна, Ощепков Константин Андреевич, Погоняйченко Юлия Викторовна, Погоняйченко Максим Андреевич, Бабусова Светлана Геннадьевна.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 17 ноября 2015 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Общество обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Новосибирской области от 17 ноября 2015 года отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, поскольку оспариваемый ненормативный акт заинтересованного лица не соответствует положениям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Более подробно доводы Общества изложены в апелляционной жалобе.
Администрация в отзыве на жалобу возражала против доводов жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу Общества не подлежащей удовлетворению, поскольку право аренды земельного участка, предоставленного обществу под строительство жилых домов, являлось предметом залога, при этом залогодержателями названного права являлись участники долевого строительства, в связи с чем для переуступки права требования аренды заявителю необходимо было получить соответствующее согласие от третьих лиц (залогодержателей).
Письменный отзыв заинтересованного лица приобщен к материалам дела.
Третьи лица отзывы в материалы дела в порядке статьи 262 АПК РФ не представили; в судебном заседании представитель третьих лиц (согласно протокола) возражал против доводов жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Общество, Администрация, ЗАО "Инвестиционно-строительная компания", Бездаров А.С., Бабусова С.Г., участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
10 февраля 2016 года от заявителя поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.
В порядке части 1 статьи 266, части 1, 2, 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся сторон.
Проверив материалы дела в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя третьих лиц, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Новосибирской области от 17 ноября 2015 года не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 05.12.2014 года ЗАО "Инвестиционно-строительная компания", находясь в процедуре наблюдения, заключило с ООО "Капитал" (инвестор) инвестиционный договор N 1 с целью создания (строительства) на земельном участке Объекта -трехэтажного жилого дома, расположенного по адресу Новосибирская область, г. Обь, ул. Октябрьская с вводом его в эксплуатацию путем получения разрешения на ввод его в эксплуатацию.
При этом под земельным участком пронимается часть земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:0054, переданного в аренду ЗАО "ИСК" по договору аренды N 1/4-12а от 19.06.2012 года с Администрацией, выделенной части присвоен кадастровый номер 54:36:020163:323 площадь 1420+/-13 кв. м.
По договору Инвестор в размере стоимости своей доли (составляющей 100% от стоимости объекта) инвестирует строительство объекта, осуществляемое ЗАО "ИСК", уплачивая цену договора.
Цена договора составляет сумму в размере 22 369 400 рублей (пункт 4.1. Договора).
По условиям Договора, внесенная сумма является задатком и при ненадлежащем исполнении договора со стороны ЗАО "ИСК" подлежит возврату в двойном размере, кроме того Инвестор вправе удержать (немедленно предъявить к оплате векселя) Штрафной депозит, Отступной депозит и Гарантийный депозит (п. п. 9.3.-9.7 договора).
В соответствии с условиями инвестиционного договора, ЗАО "ИСК" обязуется продлить разрешение на строительство в срок не позднее 20.01.2015 года; разрешить в пользу инвестора спор в Обском городском суде Новосибирской области по делу N 2-590/2014 не позднее 01.02.2015 года; срок завершения строительства и получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - 10.02.2015 года, срок передачи объекта - в течение 10 дней с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию (п. п. 3.1.1 - 3.1.3. инвестиционного договора).
Доля инвестора, подлежащая передаче инвестору, отражена в пункте 3.1.4. Договора.
Согласно разделу 8 Договора в случае, если обществу становится очевидно, что оно по каким-либо причинам не с состоянии исполнить в срок принятые на себя обязательства в соответствии с пунктом 3.1. договора, оно вправе предложить инвестору отступное. Добровольное предложение инвестору отступного означает, что ЗАО "ИСК" теряет гарантийный и штрафной депозит.
Отступное означает, что ЗАО "ИСК" передает инвестору все свои полномочия, необходимые для завершения строительства Объекта, получения разрешения на ввод в эксплуатацию и передачу помещений инвестору. В случае, если общество не выполнит свои обязательства в срок в соответствии с пунктами 3.1.1, 3.2.1, 3.1.3, 3.4.1 настоящего договора Инвестор вправе требовать отступного.
21.02.2015 года сторонами инвестиционного договора подписано соглашение об отступном, согласно которому, ЗАО "ИСК" взамен исполнения обязательства, вытекающего из Инвестиционного договора N 1 от 05.12.2014 года и поименованного в пункте 1.2 Соглашения, предоставляет кредитору отступное в соответствии с главой 8 договора и в порядке и на условиях, определенных соглашением.
Согласно соглашению об отступном "Сведения об обязательстве, взамен исполнения которого предоставляется отступное - передать кредитору все помещения в объекте на сумму 22 369 400 руб. В качестве отступного по соглашению Должник передает кредитору не завершенный строительством объект капитального строительства, проект, технические условия и исполнительную документацию, право аренды земельного участка, права заказчика и застройщика".
Разрешение на строительство трехэтажного дома N RU 54304000-060-13 ЗАО "ИСК" продлено в Администрации 27.02.2015 года на срок до 10.12.2015 года.
ООО "Капитал" обратилось в Администрацию с заявлением о согласовании переуступки прав по договору аренды земельного участка, при этом принято обязательство погасить задолженность по арендной плате; представлено подписанное соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды N 1/4-12 от 19.06.2012 года, по которому новый арендатор (ООО "Капитал") принимает от арендатора права и обязанности в отношении части земельного участка из земель категории - земли населенных пунктов, общей площадью 8170,70 кв. м с кадастровым номером 54:36:020163:54, разрешенное использование - для строительства многоквартирных жилых домов, в границах, указанных в кадастром паспорте, а именно в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323 площадью 1420+/-13 кв. м, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (приложение N 1 к Соглашению).
Администрация письмом от 23.03.2015 года N 1622 отказала заявителю в согласовании переуступки прав по договору аренды земельного участка в связи с тем, что договор аренды земельного участка заключен в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:54, а не в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323.
24.04.2015 года Общество повторно направило в Администрацию с заявлением о согласовании уступки части прав по договору аренды N 1/4-12а в части земельного участка 54:36:020163:323 площадью 1420 кв. м, выделенного из земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:54 площадью 8170 кв. м либо иным законным способом признать законное право ООО "Капитал" на использование этого участка и оформит все необходимые документы для законного использования земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323, как законного собственника сооружений, расположенного на земельном участке, на тех же условиях что и по договору аренды N 1/4-12а с ЗАО "ИСК".
Также Общество просило внести изменения в договор аренды N 1/4-12а с ЗАО "ИСК" в части изменения площади земельного с кадастровым номером 54:36:020163:54 с площадью 8170,7 кв. м до 6750,7 кв. м с приложением нового кадастрового плана; переоформить (либо оформить новое разрешение) на право строительства сооружения RU 54304000-060-13 на имя ООО "Капитал" вместо разрешения, оформленного в настоящее время на ЗАО "ИСК" на основании приложенного инвестиционного договора N 1 и Соглашения об отступном, в которых ЗАО "ИСК" полностью передала свои права заказчика и застройщика ООО "Капитал".
Администрация письмом от 21.05.2015 года N 2957 отказала заявителю в согласовании переуступки права, поскольку земельный участок с кадастровым номером 54:36:020163:54, предоставленный по договору аренды ЗАО "ИСК", находится в залоге у участников долевого строительства, вопрос о переуступке права аренды может быть решен после предоставления согласия собственников долевого строительства.
Полагая указанный выше отказ незаконным и нарушающим права и интересы заявителя, Общество обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с настоящим требованием.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции принял правильное по существу решение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ граждане и организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статей 343, 346 Гражданского кодекса РФ, учитывая вступившие в законную силу решения Арбитражного суда Новосибирской области по делам N А45-6116/2015, N А45-17802/2014, а также решение Обского городского суда Новосибирской области по делу N 2-13/2015, не представление Обществом в материалы дела доказательств внесения в проектную документацию изменений и отказа от строительства ТЭС и достаточности иных возможностей для обеспечения строящихся объектов энергоресурсами, пришел к правильному выводу о том, что требования заявителя о согласовании переуступки прав по договору аренды в отсутствие законных оснований для такой переуступки как в связи с отсутствием согласия залогодержателей, так и в связи с несоответствием уступленного права предмету договора аренды (уступлены права в отношении земельного участка, не являющегося предметом аренды), являются незаконными и преждевременными.
Доказательств обратного заявителем апелляционной жалобы в материалы дела в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ представлено не было.
Так, из условий договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства пятиэтажного и трехэтажного жилых домов по адресу г. Обь ул. Октябрьская следует, что ЗАО "ИСК" в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 54:36:020163:54, тогда как заявитель просит перевести права аренды по договору в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323, который предметом договора не является; раздел земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:54 согласно межевого плана проводился 15.07.2014 года, в границы выделенного земельного участка 54:36:020163:323 включена площадь участка, предусмотренная для строительства ТЭС, необходимой для обслуживания, в том числе, и пятиэтажного жилого дома, в отношении которого ЗАО "ИСК" заключены инвестиционные договоры с физическими лицами, в том числе, с третьими лицами по настоящему делу, при этом изначально земельный участок с кадастровым номером 54:36:020163:54 формировался для строительства только пятиэтажного жилого дома, после заключения инвестиционных договоров в отношении данного участка у участников долевого строительства возникло право залога в отношении прав аренды земельного участка.
Соглашение об отступном, соглашение о переводе прав по договору аренды земельного участка с участниками долевого строительства пятиэтажного жилого дома согласовано не было.
При этом арбитражный суд правомерно отметил, что заявитель, являясь участником долевого строительства в отношении всего объекта - трехэтажный дом, имеет право на выделение части земельного участка, необходимого для эксплуатации данного объекта, между тем, данное обстоятельство не дает ему права самостоятельно определять границы выделяемого земельного участка в отсутствие доказательств того, что именно такая площадь участка необходима для эксплуатации незавершенного строительством трехэтажного дома.
При таких обстоятельствах, арбитражный суд правомерно отказал Обществу в удовлетворении заявленных требований.
Ссылка заявителя жалобы на то обстоятельство, что на момент рассмотрения настоящего дела в суде апелляционной инстанции решение арбитражного суда по делу N А45-22956/2015 исполнено, администрацией выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU543040000-028-15 от 15.12.2015 года, на основании которого судом в деле о банкротстве застройщика N А45-17802/2014 вынесено определение от 29.12.2015 года о погашении требований участников строительства 5 -этажного дома путем передачи квартир, следовательно, третьи лица перестали быть залогодержателями, принимается во внимание апелляционным судом, между тем, данные обстоятельства произошли после принятия Администрацией оспариваемого отказа, следовательно, не свидетельствуют о его незаконности.
В свою очередь, в настоящее время Общество не лишено возможности обратиться в Администрацию с новым заявлением о согласовании переуступки права требования, что свидетельствует об отсутствии нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В целом доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельств и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено.
Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, доводы сторон были всесторонне и полно исследованы арбитражным судом, и им была дана в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ надлежащая правовая оценка; выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для их переоценки апелляционная инстанция не имеет; нарушений норм материального и процессуального права не установлено; оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ для отмены решения, а также для принятия доводов апелляционной жалобы, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на апеллянта; излишне уплаченная пошлина подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.
Руководствуясь статьей 104, статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 17 ноября 2015 года по делу N А45-12848/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Капитал" из федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 1 500 руб., уплаченную платежным поручением N 27654 от 16.12.2015 года.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
А.Л.ПОЛОСИН
Судьи
И.И.БОРОДУЛИНА
Н.А.УСАНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.02.2016 N 07АП-320/2016 ПО ДЕЛУ N А45-12848/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 февраля 2016 г. по делу N А45-12848/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Полосина А.Л.
судей Бородулиной И.И., Усаниной Н.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Орловой Е.В. с использованием средств аудиозаписи
при участии:
от заявителя: без участия (извещен)
от заинтересованного лица: без участия (извещено)
- от третьих лиц: от Попсуйко Н.Ю., Попсуйко Н.Ю., Паршутина А.В., Погоняйченко Ю.В., Погоняйченко М.А., Грекова В.В., Кисель Е.В., Простакишина А.В., Простокишиной Ю.И., Новиковой А.В., Поварова И.А., Ощепковой О.В., Ощепкова К.А., Головатюк А.А. - Стенковая А.Н. по доверенностям от 31.10.2014 года (сроком 3 года), от 18.12.2014 года (сроком 3 года), от 19.12.2014 года (сроком 3 года), от 22.12.2014 года (сроком 3 года), от 27.12.2014 года (сроком 3 года), от 16.12.2014 года (сроком 3 года);
- от ЗАО "Инвестиционно-строительная компания", Бездарова А.С., Бабусовой С.Г.: без участия (извещены)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Капитал" (N 07АП-320/16)
на решение Арбитражного суда Новосибирской области
от 17 ноября 2015 года по делу N А45-12848/2015 (судья Наумова Т.А.)
по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Капитал", г. Новосибирск (ОГРН 1145476076030, ИНН 5407497610)
к Администрации г. Оби Новосибирской области, г. Обь (ОГРН 1025405628005, ИНН 5448107718)
третьи лица - ЗАО "Инвестиционно-строительная компания" (г. Новосибирск, ОГРН 1025403214319, ИНН 5407196317), Поваров Илья Александрович, Бездаров Андрей Сергеевич, Попсуйко Наталья Юрьевна, Попсуйко Николай Юрьевич, Греков Владимир Владимирович, Новикова Анна Валентиновна, Паршутин Андрей Викторович, Кисель Евгения Викторовна, Головатюк Андрей Анатольевич, Простакишин Алексей Владимирович, Простокишина Юлия Ивановна, Ощепкова Оксана Владимировна, Ощепков Константин Андреевич, Погоняйченко Юлия Викторовна, Погоняйченко Максим Андреевич, Бабусова Светлана Геннадьевна,
об оспаривании решения от 21.05.2015 года N 2957,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Капитал" (далее по тексту - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Администрации города Обь Новосибирской области (далее по тексту - заинтересованное лицо, Администрация) о признании незаконным решения об отказе в согласовании переуступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323 площадью 1420 кв. м, изложенного в письме от 21.05.2015 года N 2957; об обязании Администрации согласовать переуступку права аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323 площадью 1420 кв. м и выдать Обществу разрешение на строительство трехэтажного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 54:36:020163:323 площадью 1420 кв. м.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ЗАО "Инвестиционно-строительная компания", Поваров Илья Александрович, Бездаров Андрей Сергеевич, Попсуйко Наталья Юрьевна, Попсуйко Николай Юрьевич, Греков Владимир Владимирович, Новикова Анна Валентиновна, Паршутин Андрей Викторович, Кисель Евгения Викторовна, Головатюк Андрей Анатольевич, Простакишин Алексей Владимирович, Простокишина Юлия Ивановна, Ощепкова Оксана Владимировна, Ощепков Константин Андреевич, Погоняйченко Юлия Викторовна, Погоняйченко Максим Андреевич, Бабусова Светлана Геннадьевна.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 17 ноября 2015 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Общество обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Новосибирской области от 17 ноября 2015 года отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, поскольку оспариваемый ненормативный акт заинтересованного лица не соответствует положениям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Более подробно доводы Общества изложены в апелляционной жалобе.
Администрация в отзыве на жалобу возражала против доводов жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу Общества не подлежащей удовлетворению, поскольку право аренды земельного участка, предоставленного обществу под строительство жилых домов, являлось предметом залога, при этом залогодержателями названного права являлись участники долевого строительства, в связи с чем для переуступки права требования аренды заявителю необходимо было получить соответствующее согласие от третьих лиц (залогодержателей).
Письменный отзыв заинтересованного лица приобщен к материалам дела.
Третьи лица отзывы в материалы дела в порядке статьи 262 АПК РФ не представили; в судебном заседании представитель третьих лиц (согласно протокола) возражал против доводов жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Общество, Администрация, ЗАО "Инвестиционно-строительная компания", Бездаров А.С., Бабусова С.Г., участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
10 февраля 2016 года от заявителя поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.
В порядке части 1 статьи 266, части 1, 2, 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся сторон.
Проверив материалы дела в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя третьих лиц, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Новосибирской области от 17 ноября 2015 года не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 05.12.2014 года ЗАО "Инвестиционно-строительная компания", находясь в процедуре наблюдения, заключило с ООО "Капитал" (инвестор) инвестиционный договор N 1 с целью создания (строительства) на земельном участке Объекта -трехэтажного жилого дома, расположенного по адресу Новосибирская область, г. Обь, ул. Октябрьская с вводом его в эксплуатацию путем получения разрешения на ввод его в эксплуатацию.
При этом под земельным участком пронимается часть земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:0054, переданного в аренду ЗАО "ИСК" по договору аренды N 1/4-12а от 19.06.2012 года с Администрацией, выделенной части присвоен кадастровый номер 54:36:020163:323 площадь 1420+/-13 кв. м.
По договору Инвестор в размере стоимости своей доли (составляющей 100% от стоимости объекта) инвестирует строительство объекта, осуществляемое ЗАО "ИСК", уплачивая цену договора.
Цена договора составляет сумму в размере 22 369 400 рублей (пункт 4.1. Договора).
По условиям Договора, внесенная сумма является задатком и при ненадлежащем исполнении договора со стороны ЗАО "ИСК" подлежит возврату в двойном размере, кроме того Инвестор вправе удержать (немедленно предъявить к оплате векселя) Штрафной депозит, Отступной депозит и Гарантийный депозит (п. п. 9.3.-9.7 договора).
В соответствии с условиями инвестиционного договора, ЗАО "ИСК" обязуется продлить разрешение на строительство в срок не позднее 20.01.2015 года; разрешить в пользу инвестора спор в Обском городском суде Новосибирской области по делу N 2-590/2014 не позднее 01.02.2015 года; срок завершения строительства и получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - 10.02.2015 года, срок передачи объекта - в течение 10 дней с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию (п. п. 3.1.1 - 3.1.3. инвестиционного договора).
Доля инвестора, подлежащая передаче инвестору, отражена в пункте 3.1.4. Договора.
Согласно разделу 8 Договора в случае, если обществу становится очевидно, что оно по каким-либо причинам не с состоянии исполнить в срок принятые на себя обязательства в соответствии с пунктом 3.1. договора, оно вправе предложить инвестору отступное. Добровольное предложение инвестору отступного означает, что ЗАО "ИСК" теряет гарантийный и штрафной депозит.
Отступное означает, что ЗАО "ИСК" передает инвестору все свои полномочия, необходимые для завершения строительства Объекта, получения разрешения на ввод в эксплуатацию и передачу помещений инвестору. В случае, если общество не выполнит свои обязательства в срок в соответствии с пунктами 3.1.1, 3.2.1, 3.1.3, 3.4.1 настоящего договора Инвестор вправе требовать отступного.
21.02.2015 года сторонами инвестиционного договора подписано соглашение об отступном, согласно которому, ЗАО "ИСК" взамен исполнения обязательства, вытекающего из Инвестиционного договора N 1 от 05.12.2014 года и поименованного в пункте 1.2 Соглашения, предоставляет кредитору отступное в соответствии с главой 8 договора и в порядке и на условиях, определенных соглашением.
Согласно соглашению об отступном "Сведения об обязательстве, взамен исполнения которого предоставляется отступное - передать кредитору все помещения в объекте на сумму 22 369 400 руб. В качестве отступного по соглашению Должник передает кредитору не завершенный строительством объект капитального строительства, проект, технические условия и исполнительную документацию, право аренды земельного участка, права заказчика и застройщика".
Разрешение на строительство трехэтажного дома N RU 54304000-060-13 ЗАО "ИСК" продлено в Администрации 27.02.2015 года на срок до 10.12.2015 года.
ООО "Капитал" обратилось в Администрацию с заявлением о согласовании переуступки прав по договору аренды земельного участка, при этом принято обязательство погасить задолженность по арендной плате; представлено подписанное соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды N 1/4-12 от 19.06.2012 года, по которому новый арендатор (ООО "Капитал") принимает от арендатора права и обязанности в отношении части земельного участка из земель категории - земли населенных пунктов, общей площадью 8170,70 кв. м с кадастровым номером 54:36:020163:54, разрешенное использование - для строительства многоквартирных жилых домов, в границах, указанных в кадастром паспорте, а именно в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323 площадью 1420+/-13 кв. м, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (приложение N 1 к Соглашению).
Администрация письмом от 23.03.2015 года N 1622 отказала заявителю в согласовании переуступки прав по договору аренды земельного участка в связи с тем, что договор аренды земельного участка заключен в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:54, а не в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323.
24.04.2015 года Общество повторно направило в Администрацию с заявлением о согласовании уступки части прав по договору аренды N 1/4-12а в части земельного участка 54:36:020163:323 площадью 1420 кв. м, выделенного из земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:54 площадью 8170 кв. м либо иным законным способом признать законное право ООО "Капитал" на использование этого участка и оформит все необходимые документы для законного использования земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323, как законного собственника сооружений, расположенного на земельном участке, на тех же условиях что и по договору аренды N 1/4-12а с ЗАО "ИСК".
Также Общество просило внести изменения в договор аренды N 1/4-12а с ЗАО "ИСК" в части изменения площади земельного с кадастровым номером 54:36:020163:54 с площадью 8170,7 кв. м до 6750,7 кв. м с приложением нового кадастрового плана; переоформить (либо оформить новое разрешение) на право строительства сооружения RU 54304000-060-13 на имя ООО "Капитал" вместо разрешения, оформленного в настоящее время на ЗАО "ИСК" на основании приложенного инвестиционного договора N 1 и Соглашения об отступном, в которых ЗАО "ИСК" полностью передала свои права заказчика и застройщика ООО "Капитал".
Администрация письмом от 21.05.2015 года N 2957 отказала заявителю в согласовании переуступки права, поскольку земельный участок с кадастровым номером 54:36:020163:54, предоставленный по договору аренды ЗАО "ИСК", находится в залоге у участников долевого строительства, вопрос о переуступке права аренды может быть решен после предоставления согласия собственников долевого строительства.
Полагая указанный выше отказ незаконным и нарушающим права и интересы заявителя, Общество обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с настоящим требованием.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции принял правильное по существу решение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ граждане и организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статей 343, 346 Гражданского кодекса РФ, учитывая вступившие в законную силу решения Арбитражного суда Новосибирской области по делам N А45-6116/2015, N А45-17802/2014, а также решение Обского городского суда Новосибирской области по делу N 2-13/2015, не представление Обществом в материалы дела доказательств внесения в проектную документацию изменений и отказа от строительства ТЭС и достаточности иных возможностей для обеспечения строящихся объектов энергоресурсами, пришел к правильному выводу о том, что требования заявителя о согласовании переуступки прав по договору аренды в отсутствие законных оснований для такой переуступки как в связи с отсутствием согласия залогодержателей, так и в связи с несоответствием уступленного права предмету договора аренды (уступлены права в отношении земельного участка, не являющегося предметом аренды), являются незаконными и преждевременными.
Доказательств обратного заявителем апелляционной жалобы в материалы дела в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ представлено не было.
Так, из условий договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства пятиэтажного и трехэтажного жилых домов по адресу г. Обь ул. Октябрьская следует, что ЗАО "ИСК" в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 54:36:020163:54, тогда как заявитель просит перевести права аренды по договору в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323, который предметом договора не является; раздел земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:54 согласно межевого плана проводился 15.07.2014 года, в границы выделенного земельного участка 54:36:020163:323 включена площадь участка, предусмотренная для строительства ТЭС, необходимой для обслуживания, в том числе, и пятиэтажного жилого дома, в отношении которого ЗАО "ИСК" заключены инвестиционные договоры с физическими лицами, в том числе, с третьими лицами по настоящему делу, при этом изначально земельный участок с кадастровым номером 54:36:020163:54 формировался для строительства только пятиэтажного жилого дома, после заключения инвестиционных договоров в отношении данного участка у участников долевого строительства возникло право залога в отношении прав аренды земельного участка.
Соглашение об отступном, соглашение о переводе прав по договору аренды земельного участка с участниками долевого строительства пятиэтажного жилого дома согласовано не было.
При этом арбитражный суд правомерно отметил, что заявитель, являясь участником долевого строительства в отношении всего объекта - трехэтажный дом, имеет право на выделение части земельного участка, необходимого для эксплуатации данного объекта, между тем, данное обстоятельство не дает ему права самостоятельно определять границы выделяемого земельного участка в отсутствие доказательств того, что именно такая площадь участка необходима для эксплуатации незавершенного строительством трехэтажного дома.
При таких обстоятельствах, арбитражный суд правомерно отказал Обществу в удовлетворении заявленных требований.
Ссылка заявителя жалобы на то обстоятельство, что на момент рассмотрения настоящего дела в суде апелляционной инстанции решение арбитражного суда по делу N А45-22956/2015 исполнено, администрацией выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU543040000-028-15 от 15.12.2015 года, на основании которого судом в деле о банкротстве застройщика N А45-17802/2014 вынесено определение от 29.12.2015 года о погашении требований участников строительства 5 -этажного дома путем передачи квартир, следовательно, третьи лица перестали быть залогодержателями, принимается во внимание апелляционным судом, между тем, данные обстоятельства произошли после принятия Администрацией оспариваемого отказа, следовательно, не свидетельствуют о его незаконности.
В свою очередь, в настоящее время Общество не лишено возможности обратиться в Администрацию с новым заявлением о согласовании переуступки права требования, что свидетельствует об отсутствии нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В целом доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельств и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено.
Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, доводы сторон были всесторонне и полно исследованы арбитражным судом, и им была дана в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ надлежащая правовая оценка; выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для их переоценки апелляционная инстанция не имеет; нарушений норм материального и процессуального права не установлено; оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ для отмены решения, а также для принятия доводов апелляционной жалобы, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на апеллянта; излишне уплаченная пошлина подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.
Руководствуясь статьей 104, статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 17 ноября 2015 года по делу N А45-12848/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Капитал" из федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 1 500 руб., уплаченную платежным поручением N 27654 от 16.12.2015 года.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
А.Л.ПОЛОСИН
Судьи
И.И.БОРОДУЛИНА
Н.А.УСАНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)