Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 13 сентября 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тойвонена И.Ю.
судей Глазкова Е.Г., Копыловой Л.С.
при ведении протокола судебного заседания: Афашаговой В.Ю.
при участии:
от АО "Банк Советский": Желтова Н.А. по доверенности от 23.08.2017
от иных лиц: не явились, извещены
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-16147/2017) Иванова Александра Федоровича
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.04.2017 по делу N А56-73331/2016 (судья Чуватина Е.В.), принятое
по иску АО "Банк Советский"
к Иванову А.Ф.
3-е лицо: финансовый управляющий Винокуров С.С.
о признании предварительного договора купли-продажи недействительным,
Акционерное общество Банк "Советский" (далее - истец, Банк) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Иванову Александру Федоровичу (далее - ответчик, Иванов А.Ф.) о признании недействительным предварительного договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка б/д б/н, заключенного между Банком и Ивановым А.Ф., содержащего обязательства по заключению договора купли-продажи в отношении следующего недвижимого имущества:
- - здание, назначение нежилое, 3-11 этажное (подземных этажей 1), общая площадь 15362,4 кв. м, расположенное по адресу: город Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 25, корпус 1, литера А, кадастровый номер 78:14:7691:120:391;
- - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, общая площадь 18628 кв. м, расположенный по адресу: город Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 25, корпус 1, литера А, кадастровый номер 78:14:7691:120.
Определением суда от 17.01.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен финансовый управляющий Иванова А.Ф. Винокуров Степан Степанович.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.04.2017 признан недействительным предварительный договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, заключенный между закрытым акционерным обществом Банк "Советский" и Ивановым Александром Федоровичем, содержащий обязательства по заключению договора купли-продажи в отношении следующего недвижимого имущества: - здание, назначение нежилое, 3-11 этажное (подземных этажей 1), общая площадь 15362,4 кв. м, расположенное по адресу: город Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 25, корпус 1, литера А, кадастровый номер 78:14:7691:120:391; - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, общая площадь 18628 кв. м, расположенный по адресу: город Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 25, корпус 1, литера А, кадастровый номер 78:14:7691:120. Взыскано с Иванова Александра Федоровича в пользу Акционерного общества Банк "Советский 6000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.
В апелляционной жалобе Иванов А.Ф. просит решение суда первой инстанции от 30.04.2017 отменить и апелляционную жалобу удовлетворить. Иванов А.Ф. ссылается на то, что истцом в материалы дела не представлены достаточные доказательства, подтверждающие рыночную стоимость спорного имущества, считая, что отчеты ЗАО "Столичное агентство оценки" от 29.01.2016 и ООО "ЭйПиВи Эйпрайс" от 05.10.2016 не являются надлежащими доказательствами по делу, подтверждающими неравноценность сделки. Податель жалобы ссылается на то, что Банком не был представлен оригинал спорного договора. Кроме того, по мнению ответчика, срок оспаривания договора истек, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований судом должно быть отказано по этому основанию. Иванов А.Ф. полагает, что судом неправомерно применены положения пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
В отзыве на апелляционную жалобу АО "Банк "Советский" просит решение суда первой инстанции от 30.04.2017 оставить без изменения, считая судебный акт законным и обоснованным. Банк указывает на то, что предварительный договор отвечает признакам подозрительной сделки, поскольку заключен по заниженной цене продажи имущества, что подтверждается представленными в материалы дела отчетами. Ответчиком не представлены доказательства, опровергающие данные сведения.
До начала судебного заседания от Иванова А.Ф. поступило ходатайство об отложении судебного заседания, поскольку его представитель находится за границей.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявленное ходатайство об отложении судебного заседания, не находит оснований для его удовлетворения, исходя из того, что суд не признавал явку Иванова А.Ф. либо его представителя обязательной. Кроме того, по мнению суда апелляционной инстанции, позиция подателя изложена в жалобе, доводы которой являются основанием для проверки судебного акта суда первой инстанции. Более того, лицо не было лишено возможности заключения договора с иным юристом, в том случае, если полагало, что для защиты своих интересов ему требуется дополнительная юридическая помощь.
Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда. Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, в порядке ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.
Представитель АО "Банк "Советский" против удовлетворения апелляционной жалобы возражал. Просил судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Из материалов дела следует, что в отношении Банка принимаются меры по предупреждению банкротства, 23.10.2015 года на Государственную корпорацию "Агентство по страхованию вкладов" возложены функции временной администрации по управлению Банком.
09.03.2016 Решением Совета директоров ЦБ РФ ПАО "Татфондбанк", признано победителем в конкурсе по отбору инвестора, участвующего в восстановлении платежеспособности заявителя в соответствии с планом участия Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" (далее - Агентство).
Приказом ЦБ РФ N ОД-1336 от 24.04.2016 г. исполнение функций временной администрации Банка, возложенных на Агентство, прекращено.
Протоколом N 1/2016 от 24.04.2016 Совета директоров Банка Председателем Правления Банка избран Загидуллиин Марат Рашидович.
28.09.2016 протоколом N 5/2016 от 24.08.2016 заседания Совета директоров Банка года Председателем Правления Банка избран Долотин Ренат Рафаэлевич.
На основании приказа ЦБ РФ от 20.02.2017 N ОД-449 с 20.02.2017 на Агентство возложены функции временной администрации по управлению Банком сроком на 6 месяцев.
Как указывает истец, при проведении мероприятий по восстановлению платежеспособности Банка, был выявлен факт заключения между Банком в лице председателя правления (продавец) и Ивановым А.Ф. (покупатель) предварительного договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка (далее - Предварительный договор), содержащего обязательства по заключению договора купли-продажи в отношении следующего недвижимого имущества: - здание, назначение нежилое, 3-11 этажное (подземных этажей 1), общая площадь 15362,4 кв. м, расположенное по адресу: город Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 25, корпус 1, литера А, кадастровый номер 78:14:7691:120:391 (далее - Здание); - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, общая площадь 18628 кв. м, 3 А56-73331/2016 расположенный по адресу: город Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 25, корпус 1, литера А, кадастровый номер 78:14:7691:120 (далее - Участок).
В пункте 3.1 Предварительного договора определена цена продажи имущества в размере 30 000 000 руб., в том числе стоимость Здания - 25000000 руб., стоимость Участка - 5 000 000 руб.
Согласно п. 6.1 Предварительного договора в случае уклонения продавца от заключения Основного договора, а также во всех иных случаях, когда невозможность заключения Основного договора, регистрации перехода права собственности от продавца покупателю, передача имущества вызвана действиями (бездействием) покупателя, продавец возмещает покупателю убытки, а также уплачивает штраф в размере 10-кратной стоимости недвижимого имущества, указанного в п. 3.1. настоящего договора. Возмещение убытков и уплата штрафа не освобождает продавца от исполнения обязанности по заключении Основного договора.
Банк, ссылаясь на то, что Предварительный договор имеет признаки подозрительной сделки, поскольку, по мнению истца, заключен по заниженной цене продажи имущества, не соответствующей их действительной рыночной стоимости, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Материалами дела, в том числе, содержанием приказа ЦБ РФ от 20.02.2017 и пояснениями представителя Банка подтверждается, что мероприятия по восстановлению платежеспособности Банка не окончены, мероприятия плана восстановления платежеспособности не выполнены.
Согласно статье 61.9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), заявление руководителя временной администрации финансовой организации о признании сделки недействительной по основаниям, предусмотренным статьей 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве, а также по основаниям, связанным с нарушением правил Закона о банкротстве, подается в арбитражный суд по месту нахождения финансовой организации, а с момента возбуждения дела о банкротстве финансовой организации и до даты признания ее банкротом - в деле о банкротстве финансовой организации.
В соответствии с пунктом 11 статьи 189.40 Закона о банкротстве сделка, совершенная банком или иными лицами за счет банка, в отношении которого осуществлены (осуществляются) меры по предупреждению банкротства с участием Агентства, предусмотренные параграфом 4.1 Закона о банкротстве, может быть признана недействительной по заявлению указанного банка или Агентства в порядке и по основаниям, которые предусмотрены настоящим Закона о банкротстве, а также Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами.
В соответствии с п. 3 ст. 189.40 Закона о банкротстве периоды, в течение которых совершены сделки, которые могут быть признаны недействительными, или возникли обязательства кредитной организации, указанные в статьях 61.2, 61.3 и пункте 4 статьи 61.6 Закона о банкротстве, исчисляются с даты назначения Банком России временной администрации по управлению кредитной организацией, а в случае, если в отношении кредитной организации осуществляются меры по предупреждению банкротства с участием Агентства, - с даты утверждения Комитетом банковского надзора Банка России плана участия Агентства в осуществлении мер по предупреждению банкротства банка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств. В случае, если продажа имущества, выполнение работы, оказание услуги осуществляются по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в целях настоящей статьи при определении соответствующей цены применяются указанные цены (тарифы).
При определении соотношения пунктов 1 и 2 статьи 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" надлежит исходить из следующего. Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в связи с чем, наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.
Изложенная правовая позиция закреплена в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2010 года N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Таким образом, в данном случае не требуется устанавливать обстоятельств того, что контрагент по сделке знал или должен был знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника, поскольку это презюмируется. Следовательно, для признания сделки недействительной необходимо установить лишь неравноценность встречного исполнения.
Судом первой инстанции у ответчика запрашивался оригинал договора, но Иванов А.Ф. в суд не представил оригинал или заверенную копию предварительного договора, несмотря на неоднократное требование о его представлении или дачи суду письменных пояснений относительно его заключения. Вместе с тем, факт заключения предварительного договора на условиях, указанных в представленной истцом копии документа, ответчиком не опровергнут.
Согласно части 6 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.
Как указал Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в постановлении Президиума от 06.03.2012 N 12505/11 нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент.
Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.
Судом установлено, что из содержания представленной истцом копии предварительного договора следует, что сторонами принято обязательство по заключению договора купли-продажи Здания и Участка в срок не позднее 30.11.2017.
В обоснование применения пунктов 1, 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве, а также статей 10 и 168 ГК РФ заявитель со ссылкой на Отчет N 160118-1/1 ЗАО "Столичное агентство оценки", аккредитованного при Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов", указывает стоимость недвижимого имущества в размере 947 557 420 рублей, определенную по состоянию на 18 января 2016 года.
По ходатайству заявителя в материалы дела была приобщена копия Отчета N АР-09-16/090 от 05.10.2016 об оценке стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 25, корпус 1, литера А, подготовленный ООО "ЭнПиВи Эпрайс" по состоянию на 01 декабря 2014 года.
Как указывает истец, данный отчет был представлен в материалы дела по иску Банка к ООО "Капитал" представителем ООО "Капитал" Сесиной А.В., представляющей интересы ответчика в настоящем деле. Стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 декабря 2014 года согласно данному отчету определена в сумме 576 331 000 рублей.
Анализ указанных доказательств позволяет суду апелляционной инстанции сделать вывод о том, что представленный в материалы дела отчет подготовлен с соблюдением требований законодательства об оценочной деятельности и стандартов оценки.
В свою очередь, анализ отчета на соответствие требованиям, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", также позволяет прийти к выводу о том, что указанный отчет оформлен в соответствии с требованиями ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, оно основано на материалах дела, противоречий в выводах оценщика не усматривается.
Таким образом, с учетом того, что продажная совокупная стоимость спорного имущества по условиям оспариваемого предварительного договора составила в общей сложности 30 000 000 руб., а стоимость здания и земельного участка согласно заключению оценщика составила 576 331 000 руб., что свидетельствует о явной неравноценности оспариваемой сделки купли-продажи и наличии оснований для признания оспариваемых сделок недействительными на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Доказательства, опровергающие стоимость Здания и Участка, отраженную в указанных выше отчетах, ответчиком не представлены.
Соответственно, стоимость Здания и Участка, указанная в Предварительном договоре в качестве условия продажи имущества по основному договору купли-продажи, существенно отличается от рыночной стоимости имущества.
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 02.12.1990 N 395-1 "О банках и банковской деятельности" под кредитной организацией понимается юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Центрального банка Российской Федерации (Банка России) имеет право осуществлять банковские операции, предусмотренные настоящим Федеральным законом. Кредитная организация образуется на основе любой формы собственности как хозяйственное общество; под банком понимается кредитная организация, которая имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц.
Из содержания приведенной нормы, а также положений пункта 1 статьи 50 ГК РФ следует, что Банк, являясь коммерческой организацией, осуществляя деятельность, преследует цель извлечения прибыли.
В силу пунктов 1, 4 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Как установлено пунктом 1.1 предварительного договора основной договор подлежит заключению не позднее 30 ноября 2017 года, т.е. в срок, который к моменту введения временной администрации по управлению банком и к моменту обращения в суд с заявлением об оспаривании не наступил.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что отсутствие даты заключения спорного Предварительного договора не является определяющим при наличии достигнутого сторонами соглашения о дате заключения основного договора - 30 ноября 2017 года.
Судом верно отмечено, что оценивая в совокупности положения статей 420, 421, 429, 432 ГК РФ до включительно 30 ноября 2017 года у заявителя формально не имеется и не будет иметься оснований отказать ответчику в заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества, равно как и не будет оснований для освобождения от ответственности за неисполнение обязанности заключить основной договор в виде штрафа в размере 10-кратной стоимости недвижимого имущества, указанного в п. 3.1. Предварительного договора.
Анализ условий предварительного договора, заключенного сторонами позволил суду первой инстанции сделать вывод о том, что на условиях, при которых цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для Банка сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки, т.е. о наличии у Предварительного договора признаков подозрительной сделки на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Таким образом, суд апелляционный инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о несоответствии спорной предварительной сделки положениям пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Заявления об оспаривании таких сделок в силу ст. 61.9 Закона о банкротстве подлежат рассмотрению арбитражным судом по месту нахождения финансовой организации.
Предварительный договор является сделкой, совершенной Банком, и в отношении Банка проводятся мероприятия по восстановлению его платежеспособности.
Исковое заявление было подано в срок, не превышающий одного года с момента введения временной администрации в лице Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов".
Судом первой инстанции верно отмечено, что поскольку Законом о банкротстве определены особенности рассмотрения споров о признании недействительными сделок банков, в отношении которых проводятся мероприятия по восстановлению платежеспособности, оснований для отказа в удовлетворении искового заявления в связи с пропуском срока исковой давности по делу судами не установлено.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.
С учетом изложенного, решение является законным и обоснованным. Оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены (изменения) судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по госпошлине за рассмотрение жалобы подлежат отнесению на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.04.2017 по делу N А56-73331/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.09.2017 N 13АП-16147/2017 ПО ДЕЛУ N А56-73331/2016
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 сентября 2017 г. N 13АП-16147/2017
Дело N А56-73331/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 13 сентября 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тойвонена И.Ю.
судей Глазкова Е.Г., Копыловой Л.С.
при ведении протокола судебного заседания: Афашаговой В.Ю.
при участии:
от АО "Банк Советский": Желтова Н.А. по доверенности от 23.08.2017
от иных лиц: не явились, извещены
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-16147/2017) Иванова Александра Федоровича
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.04.2017 по делу N А56-73331/2016 (судья Чуватина Е.В.), принятое
по иску АО "Банк Советский"
к Иванову А.Ф.
3-е лицо: финансовый управляющий Винокуров С.С.
о признании предварительного договора купли-продажи недействительным,
установил:
Акционерное общество Банк "Советский" (далее - истец, Банк) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Иванову Александру Федоровичу (далее - ответчик, Иванов А.Ф.) о признании недействительным предварительного договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка б/д б/н, заключенного между Банком и Ивановым А.Ф., содержащего обязательства по заключению договора купли-продажи в отношении следующего недвижимого имущества:
- - здание, назначение нежилое, 3-11 этажное (подземных этажей 1), общая площадь 15362,4 кв. м, расположенное по адресу: город Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 25, корпус 1, литера А, кадастровый номер 78:14:7691:120:391;
- - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, общая площадь 18628 кв. м, расположенный по адресу: город Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 25, корпус 1, литера А, кадастровый номер 78:14:7691:120.
Определением суда от 17.01.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен финансовый управляющий Иванова А.Ф. Винокуров Степан Степанович.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.04.2017 признан недействительным предварительный договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, заключенный между закрытым акционерным обществом Банк "Советский" и Ивановым Александром Федоровичем, содержащий обязательства по заключению договора купли-продажи в отношении следующего недвижимого имущества: - здание, назначение нежилое, 3-11 этажное (подземных этажей 1), общая площадь 15362,4 кв. м, расположенное по адресу: город Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 25, корпус 1, литера А, кадастровый номер 78:14:7691:120:391; - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, общая площадь 18628 кв. м, расположенный по адресу: город Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 25, корпус 1, литера А, кадастровый номер 78:14:7691:120. Взыскано с Иванова Александра Федоровича в пользу Акционерного общества Банк "Советский 6000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.
В апелляционной жалобе Иванов А.Ф. просит решение суда первой инстанции от 30.04.2017 отменить и апелляционную жалобу удовлетворить. Иванов А.Ф. ссылается на то, что истцом в материалы дела не представлены достаточные доказательства, подтверждающие рыночную стоимость спорного имущества, считая, что отчеты ЗАО "Столичное агентство оценки" от 29.01.2016 и ООО "ЭйПиВи Эйпрайс" от 05.10.2016 не являются надлежащими доказательствами по делу, подтверждающими неравноценность сделки. Податель жалобы ссылается на то, что Банком не был представлен оригинал спорного договора. Кроме того, по мнению ответчика, срок оспаривания договора истек, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований судом должно быть отказано по этому основанию. Иванов А.Ф. полагает, что судом неправомерно применены положения пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
В отзыве на апелляционную жалобу АО "Банк "Советский" просит решение суда первой инстанции от 30.04.2017 оставить без изменения, считая судебный акт законным и обоснованным. Банк указывает на то, что предварительный договор отвечает признакам подозрительной сделки, поскольку заключен по заниженной цене продажи имущества, что подтверждается представленными в материалы дела отчетами. Ответчиком не представлены доказательства, опровергающие данные сведения.
До начала судебного заседания от Иванова А.Ф. поступило ходатайство об отложении судебного заседания, поскольку его представитель находится за границей.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявленное ходатайство об отложении судебного заседания, не находит оснований для его удовлетворения, исходя из того, что суд не признавал явку Иванова А.Ф. либо его представителя обязательной. Кроме того, по мнению суда апелляционной инстанции, позиция подателя изложена в жалобе, доводы которой являются основанием для проверки судебного акта суда первой инстанции. Более того, лицо не было лишено возможности заключения договора с иным юристом, в том случае, если полагало, что для защиты своих интересов ему требуется дополнительная юридическая помощь.
Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда. Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, в порядке ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.
Представитель АО "Банк "Советский" против удовлетворения апелляционной жалобы возражал. Просил судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Из материалов дела следует, что в отношении Банка принимаются меры по предупреждению банкротства, 23.10.2015 года на Государственную корпорацию "Агентство по страхованию вкладов" возложены функции временной администрации по управлению Банком.
09.03.2016 Решением Совета директоров ЦБ РФ ПАО "Татфондбанк", признано победителем в конкурсе по отбору инвестора, участвующего в восстановлении платежеспособности заявителя в соответствии с планом участия Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" (далее - Агентство).
Приказом ЦБ РФ N ОД-1336 от 24.04.2016 г. исполнение функций временной администрации Банка, возложенных на Агентство, прекращено.
Протоколом N 1/2016 от 24.04.2016 Совета директоров Банка Председателем Правления Банка избран Загидуллиин Марат Рашидович.
28.09.2016 протоколом N 5/2016 от 24.08.2016 заседания Совета директоров Банка года Председателем Правления Банка избран Долотин Ренат Рафаэлевич.
На основании приказа ЦБ РФ от 20.02.2017 N ОД-449 с 20.02.2017 на Агентство возложены функции временной администрации по управлению Банком сроком на 6 месяцев.
Как указывает истец, при проведении мероприятий по восстановлению платежеспособности Банка, был выявлен факт заключения между Банком в лице председателя правления (продавец) и Ивановым А.Ф. (покупатель) предварительного договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка (далее - Предварительный договор), содержащего обязательства по заключению договора купли-продажи в отношении следующего недвижимого имущества: - здание, назначение нежилое, 3-11 этажное (подземных этажей 1), общая площадь 15362,4 кв. м, расположенное по адресу: город Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 25, корпус 1, литера А, кадастровый номер 78:14:7691:120:391 (далее - Здание); - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, общая площадь 18628 кв. м, 3 А56-73331/2016 расположенный по адресу: город Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 25, корпус 1, литера А, кадастровый номер 78:14:7691:120 (далее - Участок).
В пункте 3.1 Предварительного договора определена цена продажи имущества в размере 30 000 000 руб., в том числе стоимость Здания - 25000000 руб., стоимость Участка - 5 000 000 руб.
Согласно п. 6.1 Предварительного договора в случае уклонения продавца от заключения Основного договора, а также во всех иных случаях, когда невозможность заключения Основного договора, регистрации перехода права собственности от продавца покупателю, передача имущества вызвана действиями (бездействием) покупателя, продавец возмещает покупателю убытки, а также уплачивает штраф в размере 10-кратной стоимости недвижимого имущества, указанного в п. 3.1. настоящего договора. Возмещение убытков и уплата штрафа не освобождает продавца от исполнения обязанности по заключении Основного договора.
Банк, ссылаясь на то, что Предварительный договор имеет признаки подозрительной сделки, поскольку, по мнению истца, заключен по заниженной цене продажи имущества, не соответствующей их действительной рыночной стоимости, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Материалами дела, в том числе, содержанием приказа ЦБ РФ от 20.02.2017 и пояснениями представителя Банка подтверждается, что мероприятия по восстановлению платежеспособности Банка не окончены, мероприятия плана восстановления платежеспособности не выполнены.
Согласно статье 61.9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), заявление руководителя временной администрации финансовой организации о признании сделки недействительной по основаниям, предусмотренным статьей 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве, а также по основаниям, связанным с нарушением правил Закона о банкротстве, подается в арбитражный суд по месту нахождения финансовой организации, а с момента возбуждения дела о банкротстве финансовой организации и до даты признания ее банкротом - в деле о банкротстве финансовой организации.
В соответствии с пунктом 11 статьи 189.40 Закона о банкротстве сделка, совершенная банком или иными лицами за счет банка, в отношении которого осуществлены (осуществляются) меры по предупреждению банкротства с участием Агентства, предусмотренные параграфом 4.1 Закона о банкротстве, может быть признана недействительной по заявлению указанного банка или Агентства в порядке и по основаниям, которые предусмотрены настоящим Закона о банкротстве, а также Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами.
В соответствии с п. 3 ст. 189.40 Закона о банкротстве периоды, в течение которых совершены сделки, которые могут быть признаны недействительными, или возникли обязательства кредитной организации, указанные в статьях 61.2, 61.3 и пункте 4 статьи 61.6 Закона о банкротстве, исчисляются с даты назначения Банком России временной администрации по управлению кредитной организацией, а в случае, если в отношении кредитной организации осуществляются меры по предупреждению банкротства с участием Агентства, - с даты утверждения Комитетом банковского надзора Банка России плана участия Агентства в осуществлении мер по предупреждению банкротства банка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств. В случае, если продажа имущества, выполнение работы, оказание услуги осуществляются по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в целях настоящей статьи при определении соответствующей цены применяются указанные цены (тарифы).
При определении соотношения пунктов 1 и 2 статьи 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" надлежит исходить из следующего. Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в связи с чем, наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.
Изложенная правовая позиция закреплена в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2010 года N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Таким образом, в данном случае не требуется устанавливать обстоятельств того, что контрагент по сделке знал или должен был знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника, поскольку это презюмируется. Следовательно, для признания сделки недействительной необходимо установить лишь неравноценность встречного исполнения.
Судом первой инстанции у ответчика запрашивался оригинал договора, но Иванов А.Ф. в суд не представил оригинал или заверенную копию предварительного договора, несмотря на неоднократное требование о его представлении или дачи суду письменных пояснений относительно его заключения. Вместе с тем, факт заключения предварительного договора на условиях, указанных в представленной истцом копии документа, ответчиком не опровергнут.
Согласно части 6 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.
Как указал Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в постановлении Президиума от 06.03.2012 N 12505/11 нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент.
Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.
Судом установлено, что из содержания представленной истцом копии предварительного договора следует, что сторонами принято обязательство по заключению договора купли-продажи Здания и Участка в срок не позднее 30.11.2017.
В обоснование применения пунктов 1, 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве, а также статей 10 и 168 ГК РФ заявитель со ссылкой на Отчет N 160118-1/1 ЗАО "Столичное агентство оценки", аккредитованного при Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов", указывает стоимость недвижимого имущества в размере 947 557 420 рублей, определенную по состоянию на 18 января 2016 года.
По ходатайству заявителя в материалы дела была приобщена копия Отчета N АР-09-16/090 от 05.10.2016 об оценке стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 25, корпус 1, литера А, подготовленный ООО "ЭнПиВи Эпрайс" по состоянию на 01 декабря 2014 года.
Как указывает истец, данный отчет был представлен в материалы дела по иску Банка к ООО "Капитал" представителем ООО "Капитал" Сесиной А.В., представляющей интересы ответчика в настоящем деле. Стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 декабря 2014 года согласно данному отчету определена в сумме 576 331 000 рублей.
Анализ указанных доказательств позволяет суду апелляционной инстанции сделать вывод о том, что представленный в материалы дела отчет подготовлен с соблюдением требований законодательства об оценочной деятельности и стандартов оценки.
В свою очередь, анализ отчета на соответствие требованиям, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", также позволяет прийти к выводу о том, что указанный отчет оформлен в соответствии с требованиями ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, оно основано на материалах дела, противоречий в выводах оценщика не усматривается.
Таким образом, с учетом того, что продажная совокупная стоимость спорного имущества по условиям оспариваемого предварительного договора составила в общей сложности 30 000 000 руб., а стоимость здания и земельного участка согласно заключению оценщика составила 576 331 000 руб., что свидетельствует о явной неравноценности оспариваемой сделки купли-продажи и наличии оснований для признания оспариваемых сделок недействительными на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Доказательства, опровергающие стоимость Здания и Участка, отраженную в указанных выше отчетах, ответчиком не представлены.
Соответственно, стоимость Здания и Участка, указанная в Предварительном договоре в качестве условия продажи имущества по основному договору купли-продажи, существенно отличается от рыночной стоимости имущества.
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 02.12.1990 N 395-1 "О банках и банковской деятельности" под кредитной организацией понимается юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Центрального банка Российской Федерации (Банка России) имеет право осуществлять банковские операции, предусмотренные настоящим Федеральным законом. Кредитная организация образуется на основе любой формы собственности как хозяйственное общество; под банком понимается кредитная организация, которая имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц.
Из содержания приведенной нормы, а также положений пункта 1 статьи 50 ГК РФ следует, что Банк, являясь коммерческой организацией, осуществляя деятельность, преследует цель извлечения прибыли.
В силу пунктов 1, 4 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Как установлено пунктом 1.1 предварительного договора основной договор подлежит заключению не позднее 30 ноября 2017 года, т.е. в срок, который к моменту введения временной администрации по управлению банком и к моменту обращения в суд с заявлением об оспаривании не наступил.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что отсутствие даты заключения спорного Предварительного договора не является определяющим при наличии достигнутого сторонами соглашения о дате заключения основного договора - 30 ноября 2017 года.
Судом верно отмечено, что оценивая в совокупности положения статей 420, 421, 429, 432 ГК РФ до включительно 30 ноября 2017 года у заявителя формально не имеется и не будет иметься оснований отказать ответчику в заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества, равно как и не будет оснований для освобождения от ответственности за неисполнение обязанности заключить основной договор в виде штрафа в размере 10-кратной стоимости недвижимого имущества, указанного в п. 3.1. Предварительного договора.
Анализ условий предварительного договора, заключенного сторонами позволил суду первой инстанции сделать вывод о том, что на условиях, при которых цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для Банка сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки, т.е. о наличии у Предварительного договора признаков подозрительной сделки на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Таким образом, суд апелляционный инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о несоответствии спорной предварительной сделки положениям пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Заявления об оспаривании таких сделок в силу ст. 61.9 Закона о банкротстве подлежат рассмотрению арбитражным судом по месту нахождения финансовой организации.
Предварительный договор является сделкой, совершенной Банком, и в отношении Банка проводятся мероприятия по восстановлению его платежеспособности.
Исковое заявление было подано в срок, не превышающий одного года с момента введения временной администрации в лице Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов".
Судом первой инстанции верно отмечено, что поскольку Законом о банкротстве определены особенности рассмотрения споров о признании недействительными сделок банков, в отношении которых проводятся мероприятия по восстановлению платежеспособности, оснований для отказа в удовлетворении искового заявления в связи с пропуском срока исковой давности по делу судами не установлено.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.
С учетом изложенного, решение является законным и обоснованным. Оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены (изменения) судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по госпошлине за рассмотрение жалобы подлежат отнесению на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.04.2017 по делу N А56-73331/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
И.Ю.ТОЙВОНЕН
И.Ю.ТОЙВОНЕН
Судьи
Е.Г.ГЛАЗКОВ
Л.С.КОПЫЛОВА
Е.Г.ГЛАЗКОВ
Л.С.КОПЫЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)