Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21.08.2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 28.08.2017 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.
судей Веклича Б.С., Алексеевой Е.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Правительства Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15 мая 2017 года по делу N А40-246132/16, принятое судьей Чебурашкиной Н.П.,
по иску Правительства Москвы
к ЗАО "Сити-XXI век" (ОГРН 1027700345661)
третье лицо: ФГАОУ ВПО "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики"
о взыскании рыночной стоимости права на заключение договоров аренды земельных участков в размере 654 830 000 руб.
при участии в судебном заседании:
- от истца: Торгони О.В. по доверенности от 01.09.2017 г.;
- от ответчика: Шутова О.В. по доверенности от 29.07.2017 г.;
- от третьего лица: не явился, извещен,
Правительство Москвы обратилось с иском о взыскании с ЗАО "Сити-XXI век" сумму в размере 654 830 000 руб., составляющую рыночную стоимость права на заключение договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 77:08:0008009:44, 77:08:0008009:45, 77:08:0008009:43, 77:08:0008009:42 в рамках реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционного контракта от 28.02.2003 N ДЖП.03.СЗАО.0040 (реестровый N 13-008644-5801-0001-00001-03).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.05.2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.
С решением суда первой инстанции не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании заявитель апелляционной жалобы полностью поддержал ее доводы. Ответчик с решением суда согласен просил оставить его без изменения, апелляционную жалобы без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. Третье лицо в судебном заседании не участвовало, извещено о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Дело рассмотрено без его участия на основании п. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, суд установил следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, между Правительством Москвы, ЗАО "Сити-XXI век" (инвестор) и ФГАОУ ВПО "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики" заключен инвестиционный контракт от 28.02.2003 N ДЖП.03.СЗАО.00404 (реестровый N 13-008644-5801-0001-00001-03).
Предметом Контракта (в редакциях дополнительных соглашений N 1 - N 6) является реализация инвестиционного проекта по строительству в 2002-2014 гг. первой очереди учебного корпуса Университета по адресу: г. Москва, ул. Таллинская, вл. 34, а также строительство жилого комплекса в Строгино на площадке по адресу: г. Москва, Проектируемый проезд 5433.
В соответствии с п. 2.2 контракта инвестор обязался за счет собственных и привлеченных средств произвести строительство: объект N 1-1-ая очередь учебного корпуса (первый пусковой комплекс) учебный корпус НИУ ВШЭ по строительному адресу: г. Москва, ул. Таллинская, вл. 34; объект N 2 - жилой дом по строительному адресу: г. Москва, Проектируемый проезд 5433, корп. 1; объект N 3 - жилой дом по строительному адресу: г. Москва, Проектируемый проезд 5433, корп. 2; объект N 4 - жилой дом по строительному адресу: г. Москва, Проектируемый проезд 5433, корп. 3; объект N 5 - жилой дом по строительному адресу: г. Москва, Проектируемый проезд 5433, корп. 4-1, 4-2.
Во исполнение условий контракта инвестор произвел работы по финансированию и строительству объектов N 1 - N 5 в полном объеме.
Объект N 1 принят в эксплуатацию - разрешением Мосгосстройнадзора на ввод объекта в эксплуатацию от 30.09.2014 N RU77201000-005948.
Объекты N 2 и N 4 приняты в эксплуатацию - разрешением Мосгосстройнадзора на ввод объекта в эксплуатацию от 31.12.2010 N RU77201000-003296.
Объект N 3 принят в эксплуатацию - разрешением Мосгосстройнадзора на ввод объекта в эксплуатацию от 10.11.2011 N RU77201000-003740.
Объект N 5 принят в эксплуатацию - разрешением Мосгосстройнадзора на ввод объекта в эксплуатацию от 17.09.2008 N RU77201000-001239.
По условиям контракта ст. ст. 3, 4, (в редакциях дополнительных соглашений N 1 - N 6) конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторон по итогам реализации контракта по объектам, определяется на основании акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта, подписываемого сторонами.
Правительством Москвы, ЗАО "Сити-XXI век" и ФГАОУ ВПО "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики" оформлены и подписаны акты о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно контракту по объектам N 1 от 06.04.2016, N 2, N 4 от 30.07.2012, N 3 от 22.10.2014, N 5 от 03.06.2011.
В соответствии с п. 5.2.13 ст. 5 контракта (в первоначальной редакции) инвестор обязуется передать Правительству Москвы средства на развитие социальной и инженерной инфраструктуры города Москвы в соответствии с действующими распорядительными документами Правительства Москвы с учетом фактических затрат инвестора на строительство спортивного комплекса согласно п. 4.3 постановления Правительства Москвы от 05.02.2002 N 105 "О строительстве учебной и социально-жилищной базы Московского государственного института электроники и математики на его территории в Строгино по Таллинской улице, проектируемый проезд 117".
Дополнительным соглашением от 23.11.2012 N 4 пункт 5.2.13 контракта изложен в следующей редакции: взаиморасчеты по инвестиционному проекту будут осуществлены путем проведения оценки земельного участка согласно постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" с учетом фактических затрат инвестора на строительство спортивного комплекса.
Ст. 7 Акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно контракту по объекту N 1 от 06.04.2016 установлено, что окончательные взаиморасчеты между сторонами контракта не определены и будут учтены при оформлении итогового акта о результатах реализации контракта.
П. 3.7 ст. 3 контракта регламентирует, что права на земельные участки определяются на условиях аренды в установленном порядке на период проектирования и строительства, в связи с чем, между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ЗАО "Сити-XXI век" заключены договоры аренды земельных участков N М-08-506970 от 13.09.2006, N М-08-506971 от 13.09.2006, N М-08-506972 от 13.09.2006, предметом которых являются земельные участки с кадастровыми номерами 77:08:0008009:44, 77:08:0008009:45, 77:08:0008009:43, 77:08:0008009:42, имеющие адресные ориентиры: г. Москва, Строгино мкр. 14А, г. Москва, Строгино мкр. 14А корп. 4-1, 4-2, Проектируемый проезд 5433, г. Москва, Строгино мкр. 14А, корп. 1, 2, 3 Проектируемый проезд 5433 соответственно.
Дополнительными соглашениями от 25.05.2013, от 01.09.2009 договоры аренды земельных участков: N М-08-506970, N М-08-506971, N М-08-506972 расторгнуты.
В обоснование предъявленных требований истец ссылается на то, что в соответствии с законом города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" использование земли в городе Москве является платным, за исключением случаев, установленных федеральным законодательством и законодательством города Москвы.
Согласно п. 1 ст. 19 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 за право на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, взимается плата на условиях, определенных Правительством Москвы.
В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Согласно постановлению Правительства Москвы от 28.12.2005 N 1089-ПП "Об утверждении единого порядка согласования, оформления, подписания и учетной регистрации инвестиционных контрактов" в редакции постановления Правительства Москвы от 04.06.2014 N 305-ПП оформление имущественных прав города Москвы в рамках реализации инвестиционных проектов осуществляет Департамент городского имущества города Москвы.
Департаментом проведены мероприятия по определению рыночной стоимости права на заключение договоров аренды земельных участков с учетом фактических затрат инвестора на строительство спортивного комплекса и доли жилой площади в размере 5% (корп. 4-1, 4-2, 1, 3) и 1% (корп. 2), переданной Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, для проведения взаиморасчетов сторон.
Строительство спортивного комплекса предусмотрено другим инвестиционным контрактом от 09.10.2001 N ДМЖ.01.СЗАО.00288 (реестровый N 13-000090-5801-0001-00001-01) (в редакциях дополнительных соглашений N 1 - N 6), заключенным Правительством Москвы и ЗАО "Сити-XXI век".
Предметом инвестиционного контракта от 09.10.2001 N ДМЖ.01.СЗАО.00288 являлось строительство городского спортивного комплекса в Строгино, состоящего из двух объектов: капитальные спортивные сооружения (Дворец спорта) по адресу: ул. Таллинская, вл. 40; плоскостные спортивные сооружения (стадион с трибунами на 500 мест с помещениями под трибунами и спортивные площадки с теннисными кортами, а также строительство жилого комплекса в Строгино).
В соответствии с актом от 03.12.2012 о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно контракта N ДМЖ.01.СЗАО.00288 доля города Москвы составила 100% площадей по объекту - капитальные спортивные сооружения (Дворец спорта), фактическая стоимость которого составила 2,8 млрд. рублей.
Согласно акту от 23.08.2004 о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно контракта N ДМЖ.01.СЗАО.00288 ЗАО "Сити-XXI век" передается из доли города в объекте N 2 (жилой дом по адресу: Строгинский бульвар, вл. 26, корп. 4) 101, 2 кв. м полезной нежилой площади для последующей реализации и направления всех полученных средств на строительство объекта - стадион с трибунами на 500 мест с помещениями под трибунами и спортивные площадки с теннисными кортами.
По результатам реализации инвестиционного контракта от 28.02.2003 N ДЖП.03.СЗАО.00404 (реестровый N 13-008644-5801-0001-00001-03) городу Москве в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы передается доля жилой площади в размере 5% (корп. 4-1, 4-2, 1, 3) и 1% (корп. 2).
Согласно отчету об оценке независимого оценщика от 02.06.2016 N 824г-44/16, рыночная стоимость права на заключение договора аренды земельного участка площадью 16 155 кв. м, в том числе: земельного участка площадью 13 353 кв. м и земельного участка общей площадью 2 802 кв. м по адресу: Строгино, мкр. 14А, кадастровые номера: 77:08:0008009:44, 77:08:0008009:45, составляет 45183000 руб.; рыночная стоимость права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 13 998 кв. м по адресу: Строгино, мкр. 14А, корп. 4-1, 4-2, пр. пр-д N 5433, кадастровый номер: 77:08:0008009:43, составляет 267171000 рублей; рыночная стоимость права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 18 101,8 кв. м по адресу: Строгино, мкр. 14А, корп. 1, 2, 3, пр. пр-д N 5433, кадастровый номер: 77:08:0008009:42, составляет 342476000 рублей.
Таким образом, стоимость выкупа права на заключение договоров аренды земельных участков N М-08-506970 от 13.09.2006, N М-08-506971 от 13.09.2006, N М-08-506972, равна рыночной стоимости указанных земельных участков и определена в соответствии с действующим законодательством, а именно Федеральным законом N 135-ФЗ.
Письмом от 12.08.2016 N ДГИ-И-35171/15 Департаментом направлено в адрес ЗАО "Сити-XXI век" обращение о необходимости оплаты в бюджет города Москвы рыночной стоимости права на заключение договоров аренды указанных земельных участков в размере 654 830 000 рублей.
Ответчик письмом от 31.08.2016 N АДМ/08-16/1672 не согласился с выводами относительно размера рыночной стоимости права на заключение договоров аренды земельных участков, от исполнения обязательства по оплате отказался.
Указанные доводы истца необоснованны по следующим основаниям. В соответствии со ст. ст. 4, 9 Федерального закона N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.
Согласно статье 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
П. 3.1 инвестиционного контракта предусмотрено соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта (пусковых комплексов).
В п. 3.2 инвестиционного контракта указано, что конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность инвестору, т.е. ЗАО "Сити-XXI век" по итогам реализации контракта по пусковым комплексам, определяется на основании акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта (пускового комплекса), подписываемого сторонами.
Кроме того, в соответствии с п. 3.5 инвестиционного контракта оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта в целом с учетом всех дополнительных соглашений к контракту производится в установленном порядке после сдачи последнего объекта (пускового комплекса) в эксплуатацию и выполнения обязательств по контракту и приложений к нему на основании актов о результатах частичной реализации инвестиционного проекта (пускового комплекса) согласно условиям контракта.
В рамках исполнения инвестиционного контракта от 28.02.2003 N ДЖП.03.СЗАО.00404 сторонами подписаны акты о частичной реализации инвестиционного проекта, датированные 03.07.2011 г., 22.10.2014 г., 30.07.2014 г., 06.04.2016 г., согласно которым распределены имущественные права в отношении объектов недвижимости между участниками инвестиционного проекта, в том числе и истцом. При этом возражений от истца относительно размера его доли от участия в реализации инвестиционного контракта не поступало.
В каждом из актов о частичной реализации инвестиционного проекта содержатся сведения о том, что взаимные обязательства выполнены в полном объеме. В последнем из подписанных актов о результатах частичной реализации инвестиционного проекта от 06 апреля 2016 года, после очередного подтверждения частичного выполнения (пункт 6), стороны указали, что "Окончательные взаиморасчеты сторон в рамках контракта будут определены при формировании итогового акта о результатах реализации инвестиционного контракта".
При этом, в актах о результатах частичной реализации инвестиционного проекта не содержится сведений о наличии задолженности ЗАО "Сити-XXI век" перед Правительством города Москвы в рамках реализации инвестиционного проекта.
Истец ссылается на то, что инвестиционный контракт от 28.02.2003 N ДЖП.03.СЗАО.00404 должен быть квалифицирован как договор простого товарищества (совместной деятельности).
Согласно п. 1 ст. 1043 Гражданского кодекса РФ, имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства (п. 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").
В силу ст. 1048 Гражданского кодекса РФ, прибыль, полученная товарищами в результате их совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело, если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей.
Сторонами инвестиционного контракта достигнуто соглашение о распределении результатов реализации инвестиционного проекта, в пропорциях, установленных инвестиционным контрактом и дополнительными соглашениями к нему.
В соответствии с условиями инвестиционного контракта создаваемые объекты недвижимости распределялись в следующем соотношении. Соотношение раздела создаваемого имущества: Учебный корпус МИЭМ: 100% площади Министерству образования Российской Федерации с оформлением в федеральную собственность; Жилой комплекс по адресу Проектируемый проезд 5433. В собственность администрации: 5% общей жилой площади, за исключением жилой площади в объекте N 3 (Жилой дом по адресу: Проектируемый проезд 5433, корп. 2); 1% общей жилой площади в объекте N 3 (Жилой дом по адресу: Проектируемый проезд 5433, корп. 2) Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. В собственность НИУ ВШЭ: 4% общей жилой площади в объекте N 3 (Жилой дом по адресу: Проектируемый проезд 5433, корп. 2) Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.
В собственность ЗАО "Сити-XXI век" 95% - ЗАО "Сити-XXI век", том числе: 70% - для расчетов с соинвесторами; 25% - для продажи с направлением вырученных средств на финансирование строительства учебного корпуса.
Встроенно-пристроенные помещения в жилых домах: 100% - ЗАО "Сити-XXI век", из них: 60% - для расчетов с привлеченными инвесторами. 40% - для продажи с направлением вырученных средств на финансирование строительства учебного корпуса. Площади подземных гаражей стоянок: 100% - ЗАО "Сити-XXI век", из них: 80% - для расчетов с привлеченными инвесторами. 20% - для продажи с направлением вырученных средств на финансирование строительства учебного корпуса. Объекты инженерного и коммунального обеспечения - в собственность города Москвы.
Кроме того, доля города Москвы помимо объектов, предусмотренных инвестиционным контрактом N ДЖП.03.СЗАО.00404 от 28.02.2003 г., включает в себя спортивный комплекс, строительство которого предусмотрено инвестиционным контрактом N ДМЖ.01.СЗАО.00288 от 09.10.2001 г.
П. 5.2.13 инвестиционного контракта 28.02.2013 N ДЖП.03.СЗАО.00404 предусмотрено, что взаиморасчеты по инвестиционному проекту будут осуществлены путем проведения оценки земельного участка согласно постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 г. N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы на землю в городе Москве" с учетом фактических затрат инвестора на строительство спортивного комплекса.
В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 11.09.2001 г. N 839-ПП спортивный комплекс состоит из объектов капитального строительства и плоскостных спортивных сооружений (пункт 4.1): Капитальные строения: центр фигурного катания для школы Е.А. Чайковского ориентировочной площадью 10 140 кв. м, крытого бассейна - спортивных залов общей площадью около 7 240 кв. м, наземных и подземных автостоянок на 250 машино-мест. Плоскостные спортивные сооружения: стадион с трибунами на 500 мест и с подтрибунными помещениями, спортивных площадок с теннисными кортами.
Во исполнение условий инвестиционного контракта N ДМЖ.01.СЗАО.00288 от 09.10.2001 г. все спортивные объекты переданы в собственность города Москвы.
Таким образом, за счет доли передаваемой ЗАО "Сити-XXI век" осуществилось строительство учебного корпуса, впоследствии оформленного в федеральную собственность, а также недвижимого имущества, впоследствии переданного в собственность города Москвы, в том числе объектов инженерного и коммунального обеспечения.
Фактически ЗАО "Сити-XXI век" за счет собственных и привлеченных средств, осуществило строительство ряда объектов недвижимого имущества, при этом участие Правительства города Москвы ограничилось лишь предоставлением земельных участков, за пользование которыми ЗАО "Сити-XXI век" вносило арендную плату, право собственности на указанные земельные участки инвестор не приобрел, т.е. каких-либо расходов, связанных с участием в реализации инвестиционного проекта, Правительство города Москвы не понесло.
В данном случае предметом оценки по сути является размер вклада Правительства Москвы, как простого товарища.
Таким образом, датой, на которую необходимо определить стоимость вклада, является период, в котором произошло предоставление земельных участков, а, именно, 2006 г.
Согласно ст. 10 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" договор на проведение оценки должен содержать дату определения стоимости объекта оценки, при этом датой определения стоимости объекта оценки (датой проведения оценки, датой оценки) является дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.
Дата определения стоимости объекта оценки определяется заказчиком, т.е. в данном случаем Правительством города Москвы, в лице Департамента городского имущества города Москвы. При проведении оценки, предоставленной истцом в материалы дела, дата определения стоимости объекта оценки указана 25 мая 2016 г.
К ноябрю 2012 ответчик построил и передал городу в собственность: объекты инженерной инфраструктуры; объекты социальной инфраструктуры; спортивный комплекс, стоимостью около трех миллиардов рублей.
Стоимость переданных ответчиком городу объектов инженерной и социальной инфраструктуры привела к тому, что в ноябре 2012 года стороны исключили указанное положение контракта и изложили пункт 5.2.13 в новой редакции: "Взаиморасчеты по инвестиционному проекту будут осуществлены путем проведения оценки земельного участка согласно постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 г. N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", с учетом фактических затрат инвестора на строительство спортивного комплекса".
Инвестор оплатил арендную плату по договорам аренды в размере свыше 55 миллионов рублей, рассчитанную в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 г. N 273-ПП. Иных платежей, в размере оценки земельного участка, или в размере рыночной стоимости права аренды, указанное постановление не предполагает.
Ни в одном из договоров аренды земельных участков не имеется указаний на то, что за право аренды земельного участка должна вноситься какая-либо дополнительная плата, в том числе и плата за право аренды земельного участка. Арендная плата по договорам аренды земельных участков вносилась, каких-либо претензий по вопросу неуплаты арендной платы со стороны Правительства Москвы не поступало. Всего ответчиком заплачено городу арендной платы в размере 55 564 768 рублей.
Арендная плата рассчитывалась в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 г. N 273-ПП, в редакции на соответствующую дату. Таким образом, пользование земельными участками осуществлялось на платной основе.
В постановлении Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" (в редакции, действовавшей на дату заключения дополнительного соглашения N 4) содержится только одно указание на то, что размер арендной платы устанавливается на основании отчета независимого оценщика.
Согласно п. 2.2 постановления Правительства Москвы N 273-ПП от 25.04.2006 г., начальный размер ежегодной арендной платы за земельные участки, предоставляемые по итогам торгов, устанавливается на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, если размер годовой арендной платы служит критерием определения победителя торгов.
При этом, в отношении земельных участков, переданных в аренду ЗАО "Сити-XXI век", торги, в том числе с критерием определения победителя торгов исходя из размера годовой арендной платы, не проводились.
Пунктом 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора дополнительно к регулируемой арендной плате платы за право на заключение договора аренды, являются ничтожными (статьи 168, 614 ГК РФ).
Таким образом, поскольку торги на право заключения договора аренды не проводились, дополнительные соглашения об изменении арендной ставки не заключались, сами договоры аренды не содержат условия о внесении платы за право на заключение договора аренды, основания для взимания дополнительно платы за право на заключение договора аренды у Правительства Москвы отсутствуют.
Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в качестве основания своих требований или возражений.
Доводы апелляционной жалобы истца о том, что к правоотношениям сторон не применяется норма установленная пунктом 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" не основаны ни на нормах права, ни сложившейся судебной практике по данному вопросу и нельзя признать их в качестве основания для отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 176, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 мая 2017 года по делу N А40-246132/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.08.2017 N 09АП-32598/2017 ПО ДЕЛУ N А40-246132/16
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 августа 2017 г. N 09АП-32598/2017
Дело N А40-246132/16
Резолютивная часть постановления объявлена 21.08.2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 28.08.2017 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.
судей Веклича Б.С., Алексеевой Е.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Правительства Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15 мая 2017 года по делу N А40-246132/16, принятое судьей Чебурашкиной Н.П.,
по иску Правительства Москвы
к ЗАО "Сити-XXI век" (ОГРН 1027700345661)
третье лицо: ФГАОУ ВПО "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики"
о взыскании рыночной стоимости права на заключение договоров аренды земельных участков в размере 654 830 000 руб.
при участии в судебном заседании:
- от истца: Торгони О.В. по доверенности от 01.09.2017 г.;
- от ответчика: Шутова О.В. по доверенности от 29.07.2017 г.;
- от третьего лица: не явился, извещен,
Правительство Москвы обратилось с иском о взыскании с ЗАО "Сити-XXI век" сумму в размере 654 830 000 руб., составляющую рыночную стоимость права на заключение договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 77:08:0008009:44, 77:08:0008009:45, 77:08:0008009:43, 77:08:0008009:42 в рамках реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционного контракта от 28.02.2003 N ДЖП.03.СЗАО.0040 (реестровый N 13-008644-5801-0001-00001-03).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.05.2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.
С решением суда первой инстанции не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании заявитель апелляционной жалобы полностью поддержал ее доводы. Ответчик с решением суда согласен просил оставить его без изменения, апелляционную жалобы без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. Третье лицо в судебном заседании не участвовало, извещено о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Дело рассмотрено без его участия на основании п. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, суд установил следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, между Правительством Москвы, ЗАО "Сити-XXI век" (инвестор) и ФГАОУ ВПО "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики" заключен инвестиционный контракт от 28.02.2003 N ДЖП.03.СЗАО.00404 (реестровый N 13-008644-5801-0001-00001-03).
Предметом Контракта (в редакциях дополнительных соглашений N 1 - N 6) является реализация инвестиционного проекта по строительству в 2002-2014 гг. первой очереди учебного корпуса Университета по адресу: г. Москва, ул. Таллинская, вл. 34, а также строительство жилого комплекса в Строгино на площадке по адресу: г. Москва, Проектируемый проезд 5433.
В соответствии с п. 2.2 контракта инвестор обязался за счет собственных и привлеченных средств произвести строительство: объект N 1-1-ая очередь учебного корпуса (первый пусковой комплекс) учебный корпус НИУ ВШЭ по строительному адресу: г. Москва, ул. Таллинская, вл. 34; объект N 2 - жилой дом по строительному адресу: г. Москва, Проектируемый проезд 5433, корп. 1; объект N 3 - жилой дом по строительному адресу: г. Москва, Проектируемый проезд 5433, корп. 2; объект N 4 - жилой дом по строительному адресу: г. Москва, Проектируемый проезд 5433, корп. 3; объект N 5 - жилой дом по строительному адресу: г. Москва, Проектируемый проезд 5433, корп. 4-1, 4-2.
Во исполнение условий контракта инвестор произвел работы по финансированию и строительству объектов N 1 - N 5 в полном объеме.
Объект N 1 принят в эксплуатацию - разрешением Мосгосстройнадзора на ввод объекта в эксплуатацию от 30.09.2014 N RU77201000-005948.
Объекты N 2 и N 4 приняты в эксплуатацию - разрешением Мосгосстройнадзора на ввод объекта в эксплуатацию от 31.12.2010 N RU77201000-003296.
Объект N 3 принят в эксплуатацию - разрешением Мосгосстройнадзора на ввод объекта в эксплуатацию от 10.11.2011 N RU77201000-003740.
Объект N 5 принят в эксплуатацию - разрешением Мосгосстройнадзора на ввод объекта в эксплуатацию от 17.09.2008 N RU77201000-001239.
По условиям контракта ст. ст. 3, 4, (в редакциях дополнительных соглашений N 1 - N 6) конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторон по итогам реализации контракта по объектам, определяется на основании акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта, подписываемого сторонами.
Правительством Москвы, ЗАО "Сити-XXI век" и ФГАОУ ВПО "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики" оформлены и подписаны акты о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно контракту по объектам N 1 от 06.04.2016, N 2, N 4 от 30.07.2012, N 3 от 22.10.2014, N 5 от 03.06.2011.
В соответствии с п. 5.2.13 ст. 5 контракта (в первоначальной редакции) инвестор обязуется передать Правительству Москвы средства на развитие социальной и инженерной инфраструктуры города Москвы в соответствии с действующими распорядительными документами Правительства Москвы с учетом фактических затрат инвестора на строительство спортивного комплекса согласно п. 4.3 постановления Правительства Москвы от 05.02.2002 N 105 "О строительстве учебной и социально-жилищной базы Московского государственного института электроники и математики на его территории в Строгино по Таллинской улице, проектируемый проезд 117".
Дополнительным соглашением от 23.11.2012 N 4 пункт 5.2.13 контракта изложен в следующей редакции: взаиморасчеты по инвестиционному проекту будут осуществлены путем проведения оценки земельного участка согласно постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" с учетом фактических затрат инвестора на строительство спортивного комплекса.
Ст. 7 Акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно контракту по объекту N 1 от 06.04.2016 установлено, что окончательные взаиморасчеты между сторонами контракта не определены и будут учтены при оформлении итогового акта о результатах реализации контракта.
П. 3.7 ст. 3 контракта регламентирует, что права на земельные участки определяются на условиях аренды в установленном порядке на период проектирования и строительства, в связи с чем, между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ЗАО "Сити-XXI век" заключены договоры аренды земельных участков N М-08-506970 от 13.09.2006, N М-08-506971 от 13.09.2006, N М-08-506972 от 13.09.2006, предметом которых являются земельные участки с кадастровыми номерами 77:08:0008009:44, 77:08:0008009:45, 77:08:0008009:43, 77:08:0008009:42, имеющие адресные ориентиры: г. Москва, Строгино мкр. 14А, г. Москва, Строгино мкр. 14А корп. 4-1, 4-2, Проектируемый проезд 5433, г. Москва, Строгино мкр. 14А, корп. 1, 2, 3 Проектируемый проезд 5433 соответственно.
Дополнительными соглашениями от 25.05.2013, от 01.09.2009 договоры аренды земельных участков: N М-08-506970, N М-08-506971, N М-08-506972 расторгнуты.
В обоснование предъявленных требований истец ссылается на то, что в соответствии с законом города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" использование земли в городе Москве является платным, за исключением случаев, установленных федеральным законодательством и законодательством города Москвы.
Согласно п. 1 ст. 19 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 за право на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, взимается плата на условиях, определенных Правительством Москвы.
В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Согласно постановлению Правительства Москвы от 28.12.2005 N 1089-ПП "Об утверждении единого порядка согласования, оформления, подписания и учетной регистрации инвестиционных контрактов" в редакции постановления Правительства Москвы от 04.06.2014 N 305-ПП оформление имущественных прав города Москвы в рамках реализации инвестиционных проектов осуществляет Департамент городского имущества города Москвы.
Департаментом проведены мероприятия по определению рыночной стоимости права на заключение договоров аренды земельных участков с учетом фактических затрат инвестора на строительство спортивного комплекса и доли жилой площади в размере 5% (корп. 4-1, 4-2, 1, 3) и 1% (корп. 2), переданной Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, для проведения взаиморасчетов сторон.
Строительство спортивного комплекса предусмотрено другим инвестиционным контрактом от 09.10.2001 N ДМЖ.01.СЗАО.00288 (реестровый N 13-000090-5801-0001-00001-01) (в редакциях дополнительных соглашений N 1 - N 6), заключенным Правительством Москвы и ЗАО "Сити-XXI век".
Предметом инвестиционного контракта от 09.10.2001 N ДМЖ.01.СЗАО.00288 являлось строительство городского спортивного комплекса в Строгино, состоящего из двух объектов: капитальные спортивные сооружения (Дворец спорта) по адресу: ул. Таллинская, вл. 40; плоскостные спортивные сооружения (стадион с трибунами на 500 мест с помещениями под трибунами и спортивные площадки с теннисными кортами, а также строительство жилого комплекса в Строгино).
В соответствии с актом от 03.12.2012 о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно контракта N ДМЖ.01.СЗАО.00288 доля города Москвы составила 100% площадей по объекту - капитальные спортивные сооружения (Дворец спорта), фактическая стоимость которого составила 2,8 млрд. рублей.
Согласно акту от 23.08.2004 о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно контракта N ДМЖ.01.СЗАО.00288 ЗАО "Сити-XXI век" передается из доли города в объекте N 2 (жилой дом по адресу: Строгинский бульвар, вл. 26, корп. 4) 101, 2 кв. м полезной нежилой площади для последующей реализации и направления всех полученных средств на строительство объекта - стадион с трибунами на 500 мест с помещениями под трибунами и спортивные площадки с теннисными кортами.
По результатам реализации инвестиционного контракта от 28.02.2003 N ДЖП.03.СЗАО.00404 (реестровый N 13-008644-5801-0001-00001-03) городу Москве в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы передается доля жилой площади в размере 5% (корп. 4-1, 4-2, 1, 3) и 1% (корп. 2).
Согласно отчету об оценке независимого оценщика от 02.06.2016 N 824г-44/16, рыночная стоимость права на заключение договора аренды земельного участка площадью 16 155 кв. м, в том числе: земельного участка площадью 13 353 кв. м и земельного участка общей площадью 2 802 кв. м по адресу: Строгино, мкр. 14А, кадастровые номера: 77:08:0008009:44, 77:08:0008009:45, составляет 45183000 руб.; рыночная стоимость права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 13 998 кв. м по адресу: Строгино, мкр. 14А, корп. 4-1, 4-2, пр. пр-д N 5433, кадастровый номер: 77:08:0008009:43, составляет 267171000 рублей; рыночная стоимость права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 18 101,8 кв. м по адресу: Строгино, мкр. 14А, корп. 1, 2, 3, пр. пр-д N 5433, кадастровый номер: 77:08:0008009:42, составляет 342476000 рублей.
Таким образом, стоимость выкупа права на заключение договоров аренды земельных участков N М-08-506970 от 13.09.2006, N М-08-506971 от 13.09.2006, N М-08-506972, равна рыночной стоимости указанных земельных участков и определена в соответствии с действующим законодательством, а именно Федеральным законом N 135-ФЗ.
Письмом от 12.08.2016 N ДГИ-И-35171/15 Департаментом направлено в адрес ЗАО "Сити-XXI век" обращение о необходимости оплаты в бюджет города Москвы рыночной стоимости права на заключение договоров аренды указанных земельных участков в размере 654 830 000 рублей.
Ответчик письмом от 31.08.2016 N АДМ/08-16/1672 не согласился с выводами относительно размера рыночной стоимости права на заключение договоров аренды земельных участков, от исполнения обязательства по оплате отказался.
Указанные доводы истца необоснованны по следующим основаниям. В соответствии со ст. ст. 4, 9 Федерального закона N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.
Согласно статье 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
П. 3.1 инвестиционного контракта предусмотрено соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта (пусковых комплексов).
В п. 3.2 инвестиционного контракта указано, что конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность инвестору, т.е. ЗАО "Сити-XXI век" по итогам реализации контракта по пусковым комплексам, определяется на основании акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта (пускового комплекса), подписываемого сторонами.
Кроме того, в соответствии с п. 3.5 инвестиционного контракта оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта в целом с учетом всех дополнительных соглашений к контракту производится в установленном порядке после сдачи последнего объекта (пускового комплекса) в эксплуатацию и выполнения обязательств по контракту и приложений к нему на основании актов о результатах частичной реализации инвестиционного проекта (пускового комплекса) согласно условиям контракта.
В рамках исполнения инвестиционного контракта от 28.02.2003 N ДЖП.03.СЗАО.00404 сторонами подписаны акты о частичной реализации инвестиционного проекта, датированные 03.07.2011 г., 22.10.2014 г., 30.07.2014 г., 06.04.2016 г., согласно которым распределены имущественные права в отношении объектов недвижимости между участниками инвестиционного проекта, в том числе и истцом. При этом возражений от истца относительно размера его доли от участия в реализации инвестиционного контракта не поступало.
В каждом из актов о частичной реализации инвестиционного проекта содержатся сведения о том, что взаимные обязательства выполнены в полном объеме. В последнем из подписанных актов о результатах частичной реализации инвестиционного проекта от 06 апреля 2016 года, после очередного подтверждения частичного выполнения (пункт 6), стороны указали, что "Окончательные взаиморасчеты сторон в рамках контракта будут определены при формировании итогового акта о результатах реализации инвестиционного контракта".
При этом, в актах о результатах частичной реализации инвестиционного проекта не содержится сведений о наличии задолженности ЗАО "Сити-XXI век" перед Правительством города Москвы в рамках реализации инвестиционного проекта.
Истец ссылается на то, что инвестиционный контракт от 28.02.2003 N ДЖП.03.СЗАО.00404 должен быть квалифицирован как договор простого товарищества (совместной деятельности).
Согласно п. 1 ст. 1043 Гражданского кодекса РФ, имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства (п. 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").
В силу ст. 1048 Гражданского кодекса РФ, прибыль, полученная товарищами в результате их совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело, если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей.
Сторонами инвестиционного контракта достигнуто соглашение о распределении результатов реализации инвестиционного проекта, в пропорциях, установленных инвестиционным контрактом и дополнительными соглашениями к нему.
В соответствии с условиями инвестиционного контракта создаваемые объекты недвижимости распределялись в следующем соотношении. Соотношение раздела создаваемого имущества: Учебный корпус МИЭМ: 100% площади Министерству образования Российской Федерации с оформлением в федеральную собственность; Жилой комплекс по адресу Проектируемый проезд 5433. В собственность администрации: 5% общей жилой площади, за исключением жилой площади в объекте N 3 (Жилой дом по адресу: Проектируемый проезд 5433, корп. 2); 1% общей жилой площади в объекте N 3 (Жилой дом по адресу: Проектируемый проезд 5433, корп. 2) Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. В собственность НИУ ВШЭ: 4% общей жилой площади в объекте N 3 (Жилой дом по адресу: Проектируемый проезд 5433, корп. 2) Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.
В собственность ЗАО "Сити-XXI век" 95% - ЗАО "Сити-XXI век", том числе: 70% - для расчетов с соинвесторами; 25% - для продажи с направлением вырученных средств на финансирование строительства учебного корпуса.
Встроенно-пристроенные помещения в жилых домах: 100% - ЗАО "Сити-XXI век", из них: 60% - для расчетов с привлеченными инвесторами. 40% - для продажи с направлением вырученных средств на финансирование строительства учебного корпуса. Площади подземных гаражей стоянок: 100% - ЗАО "Сити-XXI век", из них: 80% - для расчетов с привлеченными инвесторами. 20% - для продажи с направлением вырученных средств на финансирование строительства учебного корпуса. Объекты инженерного и коммунального обеспечения - в собственность города Москвы.
Кроме того, доля города Москвы помимо объектов, предусмотренных инвестиционным контрактом N ДЖП.03.СЗАО.00404 от 28.02.2003 г., включает в себя спортивный комплекс, строительство которого предусмотрено инвестиционным контрактом N ДМЖ.01.СЗАО.00288 от 09.10.2001 г.
П. 5.2.13 инвестиционного контракта 28.02.2013 N ДЖП.03.СЗАО.00404 предусмотрено, что взаиморасчеты по инвестиционному проекту будут осуществлены путем проведения оценки земельного участка согласно постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 г. N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы на землю в городе Москве" с учетом фактических затрат инвестора на строительство спортивного комплекса.
В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 11.09.2001 г. N 839-ПП спортивный комплекс состоит из объектов капитального строительства и плоскостных спортивных сооружений (пункт 4.1): Капитальные строения: центр фигурного катания для школы Е.А. Чайковского ориентировочной площадью 10 140 кв. м, крытого бассейна - спортивных залов общей площадью около 7 240 кв. м, наземных и подземных автостоянок на 250 машино-мест. Плоскостные спортивные сооружения: стадион с трибунами на 500 мест и с подтрибунными помещениями, спортивных площадок с теннисными кортами.
Во исполнение условий инвестиционного контракта N ДМЖ.01.СЗАО.00288 от 09.10.2001 г. все спортивные объекты переданы в собственность города Москвы.
Таким образом, за счет доли передаваемой ЗАО "Сити-XXI век" осуществилось строительство учебного корпуса, впоследствии оформленного в федеральную собственность, а также недвижимого имущества, впоследствии переданного в собственность города Москвы, в том числе объектов инженерного и коммунального обеспечения.
Фактически ЗАО "Сити-XXI век" за счет собственных и привлеченных средств, осуществило строительство ряда объектов недвижимого имущества, при этом участие Правительства города Москвы ограничилось лишь предоставлением земельных участков, за пользование которыми ЗАО "Сити-XXI век" вносило арендную плату, право собственности на указанные земельные участки инвестор не приобрел, т.е. каких-либо расходов, связанных с участием в реализации инвестиционного проекта, Правительство города Москвы не понесло.
В данном случае предметом оценки по сути является размер вклада Правительства Москвы, как простого товарища.
Таким образом, датой, на которую необходимо определить стоимость вклада, является период, в котором произошло предоставление земельных участков, а, именно, 2006 г.
Согласно ст. 10 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" договор на проведение оценки должен содержать дату определения стоимости объекта оценки, при этом датой определения стоимости объекта оценки (датой проведения оценки, датой оценки) является дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.
Дата определения стоимости объекта оценки определяется заказчиком, т.е. в данном случаем Правительством города Москвы, в лице Департамента городского имущества города Москвы. При проведении оценки, предоставленной истцом в материалы дела, дата определения стоимости объекта оценки указана 25 мая 2016 г.
К ноябрю 2012 ответчик построил и передал городу в собственность: объекты инженерной инфраструктуры; объекты социальной инфраструктуры; спортивный комплекс, стоимостью около трех миллиардов рублей.
Стоимость переданных ответчиком городу объектов инженерной и социальной инфраструктуры привела к тому, что в ноябре 2012 года стороны исключили указанное положение контракта и изложили пункт 5.2.13 в новой редакции: "Взаиморасчеты по инвестиционному проекту будут осуществлены путем проведения оценки земельного участка согласно постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 г. N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", с учетом фактических затрат инвестора на строительство спортивного комплекса".
Инвестор оплатил арендную плату по договорам аренды в размере свыше 55 миллионов рублей, рассчитанную в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 г. N 273-ПП. Иных платежей, в размере оценки земельного участка, или в размере рыночной стоимости права аренды, указанное постановление не предполагает.
Ни в одном из договоров аренды земельных участков не имеется указаний на то, что за право аренды земельного участка должна вноситься какая-либо дополнительная плата, в том числе и плата за право аренды земельного участка. Арендная плата по договорам аренды земельных участков вносилась, каких-либо претензий по вопросу неуплаты арендной платы со стороны Правительства Москвы не поступало. Всего ответчиком заплачено городу арендной платы в размере 55 564 768 рублей.
Арендная плата рассчитывалась в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 г. N 273-ПП, в редакции на соответствующую дату. Таким образом, пользование земельными участками осуществлялось на платной основе.
В постановлении Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" (в редакции, действовавшей на дату заключения дополнительного соглашения N 4) содержится только одно указание на то, что размер арендной платы устанавливается на основании отчета независимого оценщика.
Согласно п. 2.2 постановления Правительства Москвы N 273-ПП от 25.04.2006 г., начальный размер ежегодной арендной платы за земельные участки, предоставляемые по итогам торгов, устанавливается на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, если размер годовой арендной платы служит критерием определения победителя торгов.
При этом, в отношении земельных участков, переданных в аренду ЗАО "Сити-XXI век", торги, в том числе с критерием определения победителя торгов исходя из размера годовой арендной платы, не проводились.
Пунктом 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора дополнительно к регулируемой арендной плате платы за право на заключение договора аренды, являются ничтожными (статьи 168, 614 ГК РФ).
Таким образом, поскольку торги на право заключения договора аренды не проводились, дополнительные соглашения об изменении арендной ставки не заключались, сами договоры аренды не содержат условия о внесении платы за право на заключение договора аренды, основания для взимания дополнительно платы за право на заключение договора аренды у Правительства Москвы отсутствуют.
Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в качестве основания своих требований или возражений.
Доводы апелляционной жалобы истца о том, что к правоотношениям сторон не применяется норма установленная пунктом 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" не основаны ни на нормах права, ни сложившейся судебной практике по данному вопросу и нельзя признать их в качестве основания для отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 176, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 мая 2017 года по делу N А40-246132/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Б.С.ВЕКЛИЧ
Е.Б.АЛЕКСЕЕВА
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Б.С.ВЕКЛИЧ
Е.Б.АЛЕКСЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)