Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 сентября 2016 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Бейтуганова З.А., судей Годило Н.Н. и Жукова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Авдыш М.С., в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте проведения судебного заседания,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу администрации Минераловодского городского округа на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.06.2016 по делу N А63-1913/2016 по иску администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Ягубову Константину Александровичу (г. Железноводск, ОГРН 314265102200455), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Гюрджиев Дмитрий Алексеевич и общество с ограниченной ответственностью "ГринПарк", о взыскании долга по арендной плате, пени и расторжении договора аренды,
установил:
администрация Минераловодского городского округа Ставропольского края (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Ягубову Константину Александровичу (далее - глава КФХ, предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 09.11.2010 N 281 и дополнительному соглашению от 20.01.2014 за период с 4 квартала 2010 года по 4 квартал 2015 года в размере 191 414,40 рубля и пеню за период с 29.10.2010 по 31.12.2015 в размере 43 855,07 рубля; расторжении договора аренды земельного участка от 09.11.2010 N 281, обязании возвратить земельный участок..
Решением от 01.06.2016 заявленные требования удовлетворены частично. Суд взыскал с предпринимателя в пользу администрации 78 553 рубля 42 копейки долга. Требование о расторжении договора аренды оставлены без рассмотрения. В удовлетворении остальной части требований отказано. Судебный акт мотивирован наличием не оплаченной задолженности и отсутствие досудебного урегулирования спора.
Администрация не согласилась с решением суда первой инстанции и подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить как незаконное и необоснованное, считая выводы суда первой инстанции несостоятельными. В обоснование заявленных доводов администрация указала, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что на основании постановления администрации города Минеральные Воды Минераловодского района Ставропольского края от 29.10.2010 N 2577 между муниципальным образованием - городом Минеральные Воды, от имени которого выступала администрация города Минеральные Воды (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ГринПарк" (арендатор) заключен договор аренды от 09.11.2010 N 281 земельного участка с кадастровым номером 26:24:040901:46, общей площадью 245 235 кв. м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ставропольский край, г. Минеральные Воды в 1970 м на юго-запад от жилого дома N 30 по улице Советская, под строительство санаторно-курортного комплекса "ГринПарк", в границах указанных в кадастровом паспорте участка.
Земельный участок передан ООО "ГринПарк" передаточным актом (приложение к договору аренды).
Договор зарегистрирован 22.11.2010 в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю за номером 26-26-21/031/2010-509.
Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия с 29.10.2010 по 28.10.2016.
В соответствии с пунктом 3.2 договора арендатор обязан перечислять арендную плату ежеквартально, при этом первый квартал до 20 числа первого месяца квартала, последующие кварталы до 10 числа первого месяца текущего квартала.
Уведомлением от 30.11.2010 N 29 ООО "ГринПарк" сообщило Управлению имущественных отношений администрации города Минеральные Воды об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 09.11.2010 N 281 Гюрджиеву Дмитрию Алексеевичу.
В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 26:24:040901:46, общей площадью 245 235 кв. м, на земельные участки с кадастровым номером 26:24:040901:674, общей площадью 15000 кв. м из земель населенных пунктов, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ставропольский край, г. Минеральные Воды в 1970 м на юго-запад от жилого дома N 30 по улице Советская; с кадастровым номером 26:24:040901:671, общей площадью 210255 кв. м из земель населенных пунктов, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ставропольский край, г. Минеральные Воды в 1970 м на юго-запад от жилого дома N 30 по улице Советская; с кадастровым номером 26:24:040901:672, общей площадью 10 000 кв. м из земель населенных пунктов, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ставропольский край, г. Минеральные Воды в 1970 м на юго-запад от жилого дома N 30 по улице Советская; с кадастровым номером 26:24:040901:673, общей площадью 10000 кв. м из земель населенных пунктов, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ставропольский край, г. Минеральные Воды в 1970 м на юго-запад от жилого дома N 30 по улице Советская) на основании постановления администрации Минераловодского муниципального района от 02.12.2013 N 2785 внесены изменения в договор аренды земельного участка от 09.11.2010 N 281.
В соответствии с дополнительным соглашением от 20.12.2013 арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:24:040901:674, общей площадью 15 000 кв. м, из земель населенных пунктов, по адресу (имеющего адресные ориентиры): Ставропольский край, г. Минеральные Воды в 1970 м на юго-запад от жилого дома N 30 по улице Советская, являлся Гюрджиев Д.А.
Дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы по Ставропольскому краю, о чем имеется регистрационная запись от 31.12.2013 N 26-26-21/042/2013-265.
По соглашению о переходе прав и обязанностей от 20.01.2014 по договору аренды земельного участка от 09.11.2010 N 281 Гюрджиев Д.А. передал, а глава КФХ принял на себя в полном объеме права и обязанности арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:24:040901:674, право аренды главы КФХ зарегистрировано в ЕГРП 05.02.2014 за номером 26-26-21/010/2014-100).
На основании пункта 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор обязан выплатить арендодателю пеню из расчета 0,03% от размера не внесенной арендной плате за каждый день просрочки.
Подпунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими его к порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.
Претензией от 08.06.2015 N 02а-06/444 администрация города Минеральные Воды предложила главе КФХ в срок до 30.06.2015 оплатить задолженность по арендной плате и досрочно расторгнуть договор аренды, приложив три экземпляра дополнительных соглашений о расторжении договора аренды.
Считая, что предпринимателем допущено существенное нарушение условий спорного договоров аренды, администрация обратилась в арбитражный суд.
Законом Ставропольского края от 28.05.2015 N 51-кз "О преобразовании муниципальных образований, входящих в состав Минераловодского муниципального района Ставропольского края (Минераловодского территориального муниципального образования Ставропольского края), и об организации местного самоуправления на территории Минераловодского района Ставропольского края" преобразованы муниципальные образования, входящие в состав Минераловодского муниципального района (в том числе городские поселения - Минеральные Воды) путем их объединения без изменения границ иных муниципальных образований во вновь образованное муниципальное образование Минераловодский городской округ Ставропольского края.
Решением Совета депутатов Минераловодского городского округа от 09.10.2015 N 9 учреждена (создана) администрация Минераловодского городского округа Ставропольского края, которая зарегистрирована в качестве юридического лица 20.10.2015. Положение об администрации Минераловодского городского округа утверждено решением Совета депутатов Минераловодского городского округа от 09.10.2015 N 10.
Согласно решению Совета депутатов Минераловодского городского округа от 23.10.2015 N 19 "О вопросах правопреемства" все имущество, находящееся в собственности преобразованных муниципальных образований, в том числе городского поселения Минеральные Воды, переходит в собственность муниципального образования Минераловодский городской округ Ставропольского края. Данным решением также определено, что правопреемником имущественных прав и обязанностей органов местного самоуправления, является администрация Минераловодского городского округа.
В соответствии с частью 5 статьи 34 Закона N 131-ФЗ органы местного самоуправления вновь образованного муниципального образования в соответствии со своей компетенцией являются правопреемниками органов местного самоуправления, которые на день создания вновь образованного муниципального образования осуществляли полномочия по решению вопросов местного значения на соответствующей территории, в отношениях с органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами. Вопросы правопреемства подлежат урегулированию муниципальными правовыми актами вновь образованного муниципального образования.
Исходя из указанных положений, на территории муниципального образования Минераловодский городской округ полномочия по решению вопросов местного значения осуществляет администрация Минераловодского городского округа, которая несет права и обязанности, возникшие у ранее действовавших органов местного самоуправления.
Переход права аренды на земельный участок по договору зарегистрирован в ЕГРП 05.02.2014 за номером регистрации 26-26-21/010/2014-100.
Таким образом, глава КФХ принял на себя права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 26:24:040901:674 с момента регистрации Управлением Росреестра по Ставропольскому краю договора уступки прав, то есть с 05.02.2014.
На основании статей 382, 384, 388, 389, 615 ГК РФ при перенайме происходит замена арендатора в обязательстве по договору аренды. По смыслу пункта 1 статьи 420 ГК РФ в двусторонне обязывающем договоре каждая из сторон является одновременно и кредитором, и должником по различным обязательствам, составляющим договор.
В силу указанного, в случаях перенайма происходит замена стороны в двустороннем обязательстве (договоре), которая имеет одновременно черты уступки требования и перевода долга.
Лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они были на момент передачи. Такое приобретение возникает на будущий период, если договором не оговорено иное.
Соглашение о переходе прав и обязанностей не содержит особенностей, свидетельствующих о его квалификации в качестве договора о переводе задолженности, имевшейся у Гюрджиева Д.А. к моменту передачи прав арендатора.
Доказательства фактического пользования ответчиком земельным участком до даты регистрации прав аренды на них истцом также не представлены. Право собственности на объект недвижимого имущества (нежилое здание, строение) расположенный на земельном участке, за главой КФХ не зарегистрировано, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 29.04.2016 N 26/001/305/2016-621.
При этом, поскольку обязанность главы КФХ по внесению арендной платы возникла с момента государственной регистрации соглашения о переходе прав и обязанностей, а именно с 05.02.2014, оснований для взыскания с ответчика задолженности, образовавшейся до указанной даты, не имеется.
Как видно из материалов дела, сторонами не оспаривается факт наличия задолженности и пени во взысканном размере судом первой инстанции, в связи с чем суд апелляционной инстанции считает решение в части взыскания задолженности законным и обоснованным.
Вместе с этим, согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
В пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ закреплено правило, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор существенно ухудшает имущество либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункты 2 и 3 статьи 619 Гражданского кодекса). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса).
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора. Приведенное толкование пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Как правильно указал суд первой инстанции, досудебный порядок по требованию о расторжении договора истцом, не соблюден, поскольку процедура расторжения договора аренды складывается из следующих этапов: 1) направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; 2) предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); 3) предъявление в суд требования о расторжения договора (после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан - в тридцатидневный срок после получения названного предложения).
Досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.
Вместе с этим, представленная администрацией претензия от 08.06.2015 N 02а-06/444 не является надлежащим доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора. Содержащееся в ней предложение о расторжении договора сделано одновременно с предупреждением о необходимости исполнения арендатором просроченного обязательства, что является нарушением указанных норм права, которыми не предусмотрено направление извещения о расторжении договора аренды до истечения установленного в письменном предупреждении срока для устранения нарушений условий договора.
Указанными действиями, претензия, содержащая одновременно требование о погашении задолженности в разумный срок и расторжение договора фактически дезавуирует положения норм права дающих предпринимателю возможность устранить указанные истцом обстоятельства в разумный срок и принять меры по урегулированию спора.
Иных доказательств соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора в материалы дела не представлено.
Таким образом, арендодатель до обращения в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды направлял арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), при этом доказательств направления последующего предложения о расторжении договора аренды (пункт 2 статьи 452 ГК РФ) материалы дела не содержат.
При этом доказательств принятия администрацией всех возможных мер для направления и получения ответчиком претензии с последующим требованием о расторжении договора аренды не представлено.
В связи с этим следует считать, что досудебный порядок урегулирования спора в части расторжения договоров аренды, предусмотренный частью 2 статьей 452 ГК РФ истцом не соблюден.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ Арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
В связи с этим, требование о расторжении договора аренды правомерно оставлено без рассмотрения, в связи с чем основания для возврата земельного участка также не имелось и обоснованно отказано в его удовлетворении.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом первой инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения жалобы не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.06.2016 по делу N А63-1913/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.09.2016 N 16АП-2982/2016 ПО ДЕЛУ N А63-1913/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 сентября 2016 г. по делу N А63-1913/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 сентября 2016 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Бейтуганова З.А., судей Годило Н.Н. и Жукова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Авдыш М.С., в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте проведения судебного заседания,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу администрации Минераловодского городского округа на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.06.2016 по делу N А63-1913/2016 по иску администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Ягубову Константину Александровичу (г. Железноводск, ОГРН 314265102200455), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Гюрджиев Дмитрий Алексеевич и общество с ограниченной ответственностью "ГринПарк", о взыскании долга по арендной плате, пени и расторжении договора аренды,
установил:
администрация Минераловодского городского округа Ставропольского края (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Ягубову Константину Александровичу (далее - глава КФХ, предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 09.11.2010 N 281 и дополнительному соглашению от 20.01.2014 за период с 4 квартала 2010 года по 4 квартал 2015 года в размере 191 414,40 рубля и пеню за период с 29.10.2010 по 31.12.2015 в размере 43 855,07 рубля; расторжении договора аренды земельного участка от 09.11.2010 N 281, обязании возвратить земельный участок..
Решением от 01.06.2016 заявленные требования удовлетворены частично. Суд взыскал с предпринимателя в пользу администрации 78 553 рубля 42 копейки долга. Требование о расторжении договора аренды оставлены без рассмотрения. В удовлетворении остальной части требований отказано. Судебный акт мотивирован наличием не оплаченной задолженности и отсутствие досудебного урегулирования спора.
Администрация не согласилась с решением суда первой инстанции и подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить как незаконное и необоснованное, считая выводы суда первой инстанции несостоятельными. В обоснование заявленных доводов администрация указала, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что на основании постановления администрации города Минеральные Воды Минераловодского района Ставропольского края от 29.10.2010 N 2577 между муниципальным образованием - городом Минеральные Воды, от имени которого выступала администрация города Минеральные Воды (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ГринПарк" (арендатор) заключен договор аренды от 09.11.2010 N 281 земельного участка с кадастровым номером 26:24:040901:46, общей площадью 245 235 кв. м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ставропольский край, г. Минеральные Воды в 1970 м на юго-запад от жилого дома N 30 по улице Советская, под строительство санаторно-курортного комплекса "ГринПарк", в границах указанных в кадастровом паспорте участка.
Земельный участок передан ООО "ГринПарк" передаточным актом (приложение к договору аренды).
Договор зарегистрирован 22.11.2010 в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю за номером 26-26-21/031/2010-509.
Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия с 29.10.2010 по 28.10.2016.
В соответствии с пунктом 3.2 договора арендатор обязан перечислять арендную плату ежеквартально, при этом первый квартал до 20 числа первого месяца квартала, последующие кварталы до 10 числа первого месяца текущего квартала.
Уведомлением от 30.11.2010 N 29 ООО "ГринПарк" сообщило Управлению имущественных отношений администрации города Минеральные Воды об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 09.11.2010 N 281 Гюрджиеву Дмитрию Алексеевичу.
В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 26:24:040901:46, общей площадью 245 235 кв. м, на земельные участки с кадастровым номером 26:24:040901:674, общей площадью 15000 кв. м из земель населенных пунктов, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ставропольский край, г. Минеральные Воды в 1970 м на юго-запад от жилого дома N 30 по улице Советская; с кадастровым номером 26:24:040901:671, общей площадью 210255 кв. м из земель населенных пунктов, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ставропольский край, г. Минеральные Воды в 1970 м на юго-запад от жилого дома N 30 по улице Советская; с кадастровым номером 26:24:040901:672, общей площадью 10 000 кв. м из земель населенных пунктов, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ставропольский край, г. Минеральные Воды в 1970 м на юго-запад от жилого дома N 30 по улице Советская; с кадастровым номером 26:24:040901:673, общей площадью 10000 кв. м из земель населенных пунктов, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ставропольский край, г. Минеральные Воды в 1970 м на юго-запад от жилого дома N 30 по улице Советская) на основании постановления администрации Минераловодского муниципального района от 02.12.2013 N 2785 внесены изменения в договор аренды земельного участка от 09.11.2010 N 281.
В соответствии с дополнительным соглашением от 20.12.2013 арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:24:040901:674, общей площадью 15 000 кв. м, из земель населенных пунктов, по адресу (имеющего адресные ориентиры): Ставропольский край, г. Минеральные Воды в 1970 м на юго-запад от жилого дома N 30 по улице Советская, являлся Гюрджиев Д.А.
Дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы по Ставропольскому краю, о чем имеется регистрационная запись от 31.12.2013 N 26-26-21/042/2013-265.
По соглашению о переходе прав и обязанностей от 20.01.2014 по договору аренды земельного участка от 09.11.2010 N 281 Гюрджиев Д.А. передал, а глава КФХ принял на себя в полном объеме права и обязанности арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:24:040901:674, право аренды главы КФХ зарегистрировано в ЕГРП 05.02.2014 за номером 26-26-21/010/2014-100).
На основании пункта 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор обязан выплатить арендодателю пеню из расчета 0,03% от размера не внесенной арендной плате за каждый день просрочки.
Подпунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими его к порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.
Претензией от 08.06.2015 N 02а-06/444 администрация города Минеральные Воды предложила главе КФХ в срок до 30.06.2015 оплатить задолженность по арендной плате и досрочно расторгнуть договор аренды, приложив три экземпляра дополнительных соглашений о расторжении договора аренды.
Считая, что предпринимателем допущено существенное нарушение условий спорного договоров аренды, администрация обратилась в арбитражный суд.
Законом Ставропольского края от 28.05.2015 N 51-кз "О преобразовании муниципальных образований, входящих в состав Минераловодского муниципального района Ставропольского края (Минераловодского территориального муниципального образования Ставропольского края), и об организации местного самоуправления на территории Минераловодского района Ставропольского края" преобразованы муниципальные образования, входящие в состав Минераловодского муниципального района (в том числе городские поселения - Минеральные Воды) путем их объединения без изменения границ иных муниципальных образований во вновь образованное муниципальное образование Минераловодский городской округ Ставропольского края.
Решением Совета депутатов Минераловодского городского округа от 09.10.2015 N 9 учреждена (создана) администрация Минераловодского городского округа Ставропольского края, которая зарегистрирована в качестве юридического лица 20.10.2015. Положение об администрации Минераловодского городского округа утверждено решением Совета депутатов Минераловодского городского округа от 09.10.2015 N 10.
Согласно решению Совета депутатов Минераловодского городского округа от 23.10.2015 N 19 "О вопросах правопреемства" все имущество, находящееся в собственности преобразованных муниципальных образований, в том числе городского поселения Минеральные Воды, переходит в собственность муниципального образования Минераловодский городской округ Ставропольского края. Данным решением также определено, что правопреемником имущественных прав и обязанностей органов местного самоуправления, является администрация Минераловодского городского округа.
В соответствии с частью 5 статьи 34 Закона N 131-ФЗ органы местного самоуправления вновь образованного муниципального образования в соответствии со своей компетенцией являются правопреемниками органов местного самоуправления, которые на день создания вновь образованного муниципального образования осуществляли полномочия по решению вопросов местного значения на соответствующей территории, в отношениях с органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами. Вопросы правопреемства подлежат урегулированию муниципальными правовыми актами вновь образованного муниципального образования.
Исходя из указанных положений, на территории муниципального образования Минераловодский городской округ полномочия по решению вопросов местного значения осуществляет администрация Минераловодского городского округа, которая несет права и обязанности, возникшие у ранее действовавших органов местного самоуправления.
Переход права аренды на земельный участок по договору зарегистрирован в ЕГРП 05.02.2014 за номером регистрации 26-26-21/010/2014-100.
Таким образом, глава КФХ принял на себя права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 26:24:040901:674 с момента регистрации Управлением Росреестра по Ставропольскому краю договора уступки прав, то есть с 05.02.2014.
На основании статей 382, 384, 388, 389, 615 ГК РФ при перенайме происходит замена арендатора в обязательстве по договору аренды. По смыслу пункта 1 статьи 420 ГК РФ в двусторонне обязывающем договоре каждая из сторон является одновременно и кредитором, и должником по различным обязательствам, составляющим договор.
В силу указанного, в случаях перенайма происходит замена стороны в двустороннем обязательстве (договоре), которая имеет одновременно черты уступки требования и перевода долга.
Лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они были на момент передачи. Такое приобретение возникает на будущий период, если договором не оговорено иное.
Соглашение о переходе прав и обязанностей не содержит особенностей, свидетельствующих о его квалификации в качестве договора о переводе задолженности, имевшейся у Гюрджиева Д.А. к моменту передачи прав арендатора.
Доказательства фактического пользования ответчиком земельным участком до даты регистрации прав аренды на них истцом также не представлены. Право собственности на объект недвижимого имущества (нежилое здание, строение) расположенный на земельном участке, за главой КФХ не зарегистрировано, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 29.04.2016 N 26/001/305/2016-621.
При этом, поскольку обязанность главы КФХ по внесению арендной платы возникла с момента государственной регистрации соглашения о переходе прав и обязанностей, а именно с 05.02.2014, оснований для взыскания с ответчика задолженности, образовавшейся до указанной даты, не имеется.
Как видно из материалов дела, сторонами не оспаривается факт наличия задолженности и пени во взысканном размере судом первой инстанции, в связи с чем суд апелляционной инстанции считает решение в части взыскания задолженности законным и обоснованным.
Вместе с этим, согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
В пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ закреплено правило, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор существенно ухудшает имущество либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункты 2 и 3 статьи 619 Гражданского кодекса). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса).
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора. Приведенное толкование пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Как правильно указал суд первой инстанции, досудебный порядок по требованию о расторжении договора истцом, не соблюден, поскольку процедура расторжения договора аренды складывается из следующих этапов: 1) направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; 2) предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); 3) предъявление в суд требования о расторжения договора (после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан - в тридцатидневный срок после получения названного предложения).
Досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.
Вместе с этим, представленная администрацией претензия от 08.06.2015 N 02а-06/444 не является надлежащим доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора. Содержащееся в ней предложение о расторжении договора сделано одновременно с предупреждением о необходимости исполнения арендатором просроченного обязательства, что является нарушением указанных норм права, которыми не предусмотрено направление извещения о расторжении договора аренды до истечения установленного в письменном предупреждении срока для устранения нарушений условий договора.
Указанными действиями, претензия, содержащая одновременно требование о погашении задолженности в разумный срок и расторжение договора фактически дезавуирует положения норм права дающих предпринимателю возможность устранить указанные истцом обстоятельства в разумный срок и принять меры по урегулированию спора.
Иных доказательств соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора в материалы дела не представлено.
Таким образом, арендодатель до обращения в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды направлял арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), при этом доказательств направления последующего предложения о расторжении договора аренды (пункт 2 статьи 452 ГК РФ) материалы дела не содержат.
При этом доказательств принятия администрацией всех возможных мер для направления и получения ответчиком претензии с последующим требованием о расторжении договора аренды не представлено.
В связи с этим следует считать, что досудебный порядок урегулирования спора в части расторжения договоров аренды, предусмотренный частью 2 статьей 452 ГК РФ истцом не соблюден.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ Арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
В связи с этим, требование о расторжении договора аренды правомерно оставлено без рассмотрения, в связи с чем основания для возврата земельного участка также не имелось и обоснованно отказано в его удовлетворении.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом первой инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения жалобы не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.06.2016 по делу N А63-1913/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
З.А.БЕЙТУГАНОВ
Судьи
Н.Н.ГОДИЛО
Е.В.ЖУКОВ
З.А.БЕЙТУГАНОВ
Судьи
Н.Н.ГОДИЛО
Е.В.ЖУКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)