Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 октября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска и Прокурора Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.08.2016 по делу N А76-24078/2015 (судья Гусев А.Г.).
В заседании приняли участие:
- прокурор Москвитин Н.Н. (удостоверение N 212873 от 06.09.2016);
- представитель Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Таран М.А. (доверенность N 24095 от 17.08.2016);
- представитель индивидуального предпринимателя Темникова Олега Владимировича - Оглезнева Е.Г. (доверенность от 15.12.2014);
- представитель Главного управления архитектуры и градостроительства города Челябинска - Баймухамбетов А.С. (доверенность от 07.05.2015).
Прокурор Челябинской области (далее - истец, Прокурор) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - ответчик, Комитет), индивидуальному предпринимателю Темникову Олегу Владимировичу (далее - ответчик, предприниматель, ИП Темников О.В.), в котором просил:
- - признать недействительным (ничтожным) договор УЗ N 013769-К-2015 краткосрочной аренды земли города Челябинска от 23.07.2015, заключенный между Комитетом и ИП Темниковым О.В., в отношении земельного участка, площадью 91 899 кв. м, расположенного по Свердловскому тракту в Курчатовском районе города Челябинска, кадастровый номер 74:36:0704001:84;
- - применить последствия недействительности (ничтожности) сделки по договору аренды УЗ N 013769-К-2015 от 23.07.2015 путем возложения обязанности на ИП Темникова О.В. вернуть Комитету полученный по договору земельный участок с кадастровом номером 74:36:0704001:84 (требования изложены с учетом уточнения их предмета в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Администрация города Челябинска, Главное управление архитектуры и градостроительства города Челябинска, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Челябинской области (далее - ФГБУ Кадастровая палата, вместе - третьи лица).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 18.02.2013 (резолютивная часть оглашена 18.02.2013) в удовлетворении заявленных требований отказано.
С вынесенным решением не согласились Прокурор Челябинской области и Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, обжаловав его в апелляционном порядке.
В апелляционной жалобе Прокурор Челябинской области (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Податель апелляционной жалобы полагает, что судом первой инстанции не дана надлежащая оценка обстоятельствам, связанным с процедурой формирования спорного земельного участка на основании утвержденной постановлением администрации города Челябинска от 27.09.2010 N 291-п документации о планировке территории и схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. По мнению апеллянта, схема расположения земельного участка, после утверждения решением Челябинской городской Думы от 09.10.2012 новых правил землепользования и застройки города Челябинска, не подлежала применению, как противоречащая им, ввиду расположения земельного участка в двух территориальных зонах (производственно-складской и природно-рекреационной). При этом, момент формирования земельного участка определяется принятием 27.11.2013 решения о постановке его на кадастровый учет как объекта недвижимости. Поскольку предоставленный в аренду земельный участок сформирован без учета требований статей 1, 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 11.9, части 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, оспариваемый договор является недействительным. Кроме того, размещенная Администрацией публикация о планируемом предоставлении земельного участка не содержала сведений о предоставлении земельного участка и способе предоставления, поэтому не свидетельствует о соблюдении порядка предоставления земельного участка без предварительного согласования, установленного подп. 3 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе Комитет (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований по аналогичным основаниям.
Ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции об осуществлении формирования земельного участка на момент утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Со ссылкой на статью 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает, что схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории не подлежала применению, поскольку не она соответствовала правилам землепользования и застройки города Челябинска и содержала недостоверные сведения о расположении земельного участка в одной территориальной зоне.
ИП Темниковым О.В. представлены отзывы на апелляционные жалобы, в которых выражено несогласие с ними.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители третьих лиц, за исключением представителя Главного управления архитектуры и градостроительства города Челябинска, не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся третьих лиц.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы и возражения на апелляционные жалобы, соответственно. Представителем Главного управления архитектуры и градостроительства города Челябинска высказано мнение об обоснованности апелляционных жалоб.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, постановлением Администрации города Челябинска от 27.09.2010 N 291-п была утверждена документация по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) в границах: ул. Северный Луч, северо-восточная граница территории МУП "Челябгортранс", восточная граница земельного участка ООО "Стройсвязьурал 1", река Миасс - в Курчатовском районе города Челябинска" (л.д. 124 т. 1).
Распоряжением администрации города Челябинска от 01.09.2011 N 5404 утверждена схема N 007501-07-2011 расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 9,1899 га из земель населенных пунктов (производственная зона) для размещения логистического центра по Свердловскому тракту в Курчатовском районе города Челябинска (л.д. 126-127 т. 1).
Согласно письму Главного управления архитектуры и градостроительства администрации города Челябинска от 17.02.2016 N 40-1967/когд земельный участок (поз. 12ДПТ - логистический комплекс) на момент утверждения документации по планировке территории в границах: ул. Северный Луч, северо-восточная граница территории МУП "Челябгортранс", восточная граница земельного участка ООО "Стройсвязьурал 1", река Миасс - в Курчатовском районе города Челябинска" 27.09.2010 был расположен в функциональной зоне 07 22 14 Г22 (производственная зона коммунально-складских объектов IV, V классов (СЗЗ от 50 до 10 м) (л.д. 24 т. 2).
Решением Челябинской городской Думы от 09.10.2012 N 37/13 утверждены новые правила землепользования и застройки города Челябинска, в соответствии с которыми обозначенная в схеме территория стала относиться в двум территориальным зонам: Г3 - производственно-складской (зона производственно-коммерческой деятельности) и А14 -природно-рекреационной (парки, скверы, бульвары, набережные). Публикация указанных правил произведена 12.10.2012.
27.11.2013 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке площадью 91 899 кв. м с кадастровым номером 74:36:0704001:84, с разрешенным использованием - для размещения логистического центра (л.д. 97-101 т. 1).
В письме от 22.03.2016 N 3448 ФГБУ Кадастровая палата дало пояснения о том, что сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:36:0704001:84 внесены в государственный кадастр недвижимости на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости от 19.11.2013 N 30-319546, межевого плана от 18.11.2013, подготовленного кадастровым инженером в связи с образованием земельного участка из земель, находящихся государственной или муниципальной собственности, решения о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости от 27.11.2013 N Ф7400/13-198628. Исходя из сведений раздела "Акт согласования местоположения границ земельного участка", указанный земельный участок граничит только с землями общего пользования, согласование местоположения границ участка со смежными землепользователями не проводилось, сведения о территориальных зонах, установленных на территории Челябинского городского округа, в границах которого расположен земельный участок в государственном кадастре недвижимости отсутствуют (л.д. 75-77 т. 2).
27.05.2014 ИП Темников О.В. обратился в Администрацию города Челябинска с заявлением о предоставлении в аренду в соответствии со статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка, расположенного по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, Свердловский тракт для размещения логистического центра сроком на 5 (пять) лет (л.д. 25 оборот т. 1).
В газете "Вечерний Челябинск" от 18.06.2014 N 44 (11754) Администрацией города Челябинска опубликованы сведения о поступившем заявлении о сформированном земельном участке для строительства, расположенном по Свердловскому тракту в г. Челябинске, площадью 91 899 к. м., с кадастровым номером 74:36:0704001:84 под объект - логистический центр (л.д. 26 т. 1).
На основании распоряжения Администрации города Челябинска от 31.07.2014 N 4507 (л.д. 25 т. 1) между Комитетом (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Темниковым Олегом Владимировичем (арендатор) подписан договор УЗ N 013769-К-2015 краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска от 23.07.2015 (л.д. 16-20 т. 1). По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок площадью 91 899 кв. м, расположенный по Свердловскому тракту в Курчатовском районе города Челябинска, с кадастровым номером 74:36:0704001:84, из земель населенных пунктов (производственно-складская и природно-рекреационная территориальные зоны), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства логистического центра.
В пункте 1.4 договора стороны пришли к соглашению, что права и обязанности у сторон по договору возникают с 17.03.2015 на срок пять лет с даты регистрации договора.
Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0704001:84 передан ИП Темникову О.В. по акту приема-передачи от 23.07.2015 (л.д. 21 т. 1).
25.08.2015 в ходе обследования земельного участка по Свердловскому тракту в Курчатовском районе города Челябинска с кадастровым номером 74:36:0704001:84 комиссией установлено, что земельный участок свободен от застройки, имеются зеленые насаждения, участок не огорожен, деятельность не ведется (л.д. 23-24 т. 1).
Распоряжением Администрации города Челябинска от 20.11.2014 N 7885 отменено распоряжение Администрации города Челябинска от 31.07.2014 N 4507 "О предоставлении земельного участка в аренду для строительства логистического центра по Свердловскому тракту в Курчатовском районе города Челябинска индивидуальному предпринимателю Темникову Олегу Владимировичу" (л.д. 17 т. 1).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.02.2015 по делу N А76-29307/2014 распоряжение администрации г. Челябинской области от 20.11.2014 г. N 7885 "Об отмене распоряжения администрации города Челябинска от 31.07.2014 N 4507" признано недействительным (л.д. 59-61 т. 1).
Распоряжением администрации города Челябинска от 18.03.2015 N 2662 утвержден градостроительный план земельного участка по Свердловскому тракту в Курчатовском районе г. Челябинска (л.д. 131-137 т. 1).
16.06.2016 в соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации и инициативой предпринимателя Темникова О.В. Администрацией города Челябинска издано распоряжение N 6737 "О подготовке проекта о внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования "Челябинский городской округ" в части градостроительной зоны 07 22 в Курчатовском районе города Челябинска", опубликованное 17.06.2016 в газете "Вечерний Челябинск" (л.д. 129-130 т. 2).
Полагая, что спорный земельный участок предоставлен в аренду с нарушением порядка, предусмотренного статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации сформирован в двух территориальных зонах, а также при ненадлежащем информированием населения о предстоящем предоставлении спорного земельного участка, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции исходил из заключения спорного договора аренды в рамках процедуры предоставления сформированного земельного участка для целей строительства в соответствии с подп. 3 и 4 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации. Судом установлено, что на момент формирования земельного участка 01.09.2011 путем утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, требования части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации о принадлежности к одной территориальной зоне нарушены не были. Сделав вывод, что утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории является стадией формирования земельного участка, суд отклонил довод Прокуратуры о формировании земельного участка в момент его постановки на кадастровый учет, поскольку он нормативно не обоснован.
Доводы прокуратуры о размещении публикации, содержание которой не соответствует требования закона, отклонены поскольку действующим законодательством не установлены требования императивного характера к содержанию публикации, а доказательств нарушения прав потенциально заинтересованных в предоставлении земельного участка лиц не представлено.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии с частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления и о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами местного самоуправления.
Согласно пункту 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 100-ФЗ) положения Гражданского кодекса Российской Федерации об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции названного закона применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 1 сентября 2013 года (пункт 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Спорные правоотношения возникли по поводу признания недействительной сделкой договора аренды земельного участка, заключенного между ответчиками (один из которых является органом местного самоуправления) 23.07.2015, в силу чего они чего регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом изменений внесенных Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ, вступивших в силу с 01.09.2013.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как разъяснено в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
Из приведенных выше обстоятельств усматривается заключение спорного договора аренды в порядке, предусмотренном пунктом 6 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей до 01.03.2015), которой установлено, что в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 статьи 30 названого кодекса.
Названные положения предусматривают передачу земельных участков в аренду без проведения торгов при условии предварительной заблаговременной публикации сообщения о наличии предполагаемых для такой передачи земельных участков, если имеется только одна заявка.
Оценивая приведенные прокурором возражения относительно нарушений, связанных с ненадлежащей публикацией сведений о предстоящем предоставлении земельного участка, суд первой инстанции обоснованно указал, что действующим законодательством не установлены требования императивного характера к содержанию публикации. Вместе с тем, основная информация, позволяющая идентифицировать земельный участок и определить процедуру предоставления земельного участка, в публикации имелась, а заинтересованные лица не были лишены возможности обратиться в орган местного самоуправления за дополнительной информацией. Также судом отмечено, что публикации о предоставлении иных участков в сопоставимый период времени, содержали аналогичный объем информации.
Относительно доводов о допущенных нарушениях при формировании земельного участка с кадастровым номером 74:36:0704001:84, судебная коллегия исходит из следующего.
В соответствии с определением, приведенным в пункте 7 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территориальные зоны, являются зонами, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. Функциональными зонами являются зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение (пункт 5 названной нормы).
Согласно статье 85 Земельного кодекса Российской Федерации, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
Согласно нормам Градостроительного кодекса Российской Федерации (глава 3, 4) градостроительная документация является элементом планировки территории, а правила землепользования и застройки - элементом градостроительного зонирования.
В соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований разрабатываются правила землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки включают в себя: порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.
В силу пункта 4 указанной нормы, формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.
Особенностью рассматриваемой ситуации является утверждение документации по планировке территории (проекта планировки территории и проекта межевания территории) постановлением Администрации города Челябинска от 27.09.2010 N 291-п, а также утверждение на основании названного проекта схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 9,1899 га для размещения логистического центра по Свердловскому тракту в Курчатовском районе города Челябинска распоряжением администрации города Челябинска от 01.09.2011 N 5404 в период действия правового зонирования, утвержденного решением Челябинской городской Думы от 27.04.2004 N 36/8. В соответствии с названным зонированием, спорный земельный участок располагался в границах одной территориальной зоны (Г - производственная зона).
В связи с утверждением Решением Челябинской городской Думы от 09.10.2012 N 37/13 новых правил землепользования и застройки города Челябинска, обозначенная в схеме территория стала относиться в двум территориальным зонам: Г3 - производственно-складской (зона производственно-коммерческой деятельности) и А14 -природно-рекреационной (парки, скверы, бульвары, набережные). В этой связи, на дату внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером 74:36:0704001:84 (27.11.2013) он располагался в двух территориальных зонах.
При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции признал, что формирование спорного земельного участка обусловлено утверждением схемы расположения земельного участка на кадастровой плане территории.
Вопреки утверждениям подателей апелляционных жалоб, названный вывод признан судебной коллегией обоснованным применительно к конкретным обстоятельствам настоящего дела.
Из содержания постановления Администрации города Челябинска от 27.09.2010 N 291-п следует, что в составе документации по планировке территории в границах: ул. Северный Луч, северо-восточная граница территории МУП "Челябгортранс", восточная граница земельного участка ООО "Стройсвязьурал 1", река Миасс - в Курчатовском районе города Челябинска" был утвержден проект межевания территории (л.д. 124-125 т. 1).
Исходя из положений статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры и разрабатывается в целях определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков.
В силу части 5 названной нормы проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются границы образуемых и изменяемых земельных участков на кадастровом плане территории, условные номера образуемых земельных участков.
В проекте межевания территории также должны быть указаны:
1) площадь образуемых и изменяемых земельных участков и их частей;
2) образуемые земельные участки, которые после образования будут относиться к территориям общего пользования или имуществу общего пользования;
3) вид разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 5.2 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Указанные показатели входят в состав сведений государственного кадастра недвижимости согласно статье 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственном кадастре недвижимости".
Названное, принимая во внимание содержание письма Главного управления архитектуры и градостроительства администрации города Челябинска от 17.02.2016 с приложенными к нему документами (л.д. 24-31 т. 2), позволяет сделать вывод о том, что основные характеристики образуемого земельного участка - его границы, площадь и вид разрешенного использования определены проектом межевания.
Соответственно, подготовленный 18.11.2013 кадастровым инженером межевой план, послуживший основанием для постановки земельного участка на кадастровый учет 21.11.2013 воспроизводил характеристики земельного участки, определенные ранее.
Тот же вывод следует из положений пункта 6.1 статьи 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственном кадастре недвижимости", которой предусмотрено, что в случае образования земельного участка в соответствии с утвержденными схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, проектом межевания территории, проектной документацией о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков обязательным приложением к межевому плану является данная схема, этот проект или эта проектная документация, за исключением случая, если проект межевания территории уже представлялся в орган кадастрового учета.
В силу части 3 статьи Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
Соответственно, действия по осуществлению кадастрового учета носят характер подтверждения существования земельного участка (с целью возможности его вовлечения в гражданский оборот) и не являются формированием земельного участка.
Таким образом, обстоятельство того, что после фактического формирования, но до постановки земельного участка на кадастровый учет была утверждена новая градостроительная документация по планировке территории и определены границы территориальных зон, результатом которых явилось расположение земельного участка в двух территориальных зонах, не влияет на возможность его государственного кадастрового учета.
По общему правилу действие муниципальных правовых актов начинается со дня их вступления в силу. Действие муниципального правового акта не распространяется на отношения, возникшие до его вступления в силу, если самим муниципальным правовым актом не установлено иное.
Решение Челябинской городской Думы от 09.10.2012 N 37/13 "Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования "Челябинский городской округ" и о признании утратившими силу отдельных решений Челябинской городской Думы" указаний на применение правил к отношениям, возникшим до введения их в действие, не содержит.
Ссылки Прокурора на статьи 4, 5 названных Правил, определяющих действие документации по планировке территории, утвержденной в установленном порядке до введения в действие Правил и муниципальные правовые акты города Челябинска по вопросам землепользования и застройки, в части, не противоречащей настоящим Правилам, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта. Указанные положения не подлежат истолкованию, как определяющие автоматическое прекращение существование сформированных объектов либо регламентирующие деятельность государственного органа по осуществлению кадастрового учета.
С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции, которым отказано в удовлетворении исковых требований Прокурора Челябинской области о признании недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0704001:84, не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.08.2016 по делу N А76-24078/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска и Прокурора Челябинской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.10.2016 N 18АП-12969/2016, 18АП-12971/2016 ПО ДЕЛУ N А76-24078/2015
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 октября 2016 г. N 18АП-12969/2016, 18АП-12971/2016
Дело N А76-24078/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 октября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска и Прокурора Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.08.2016 по делу N А76-24078/2015 (судья Гусев А.Г.).
В заседании приняли участие:
- прокурор Москвитин Н.Н. (удостоверение N 212873 от 06.09.2016);
- представитель Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Таран М.А. (доверенность N 24095 от 17.08.2016);
- представитель индивидуального предпринимателя Темникова Олега Владимировича - Оглезнева Е.Г. (доверенность от 15.12.2014);
- представитель Главного управления архитектуры и градостроительства города Челябинска - Баймухамбетов А.С. (доверенность от 07.05.2015).
Прокурор Челябинской области (далее - истец, Прокурор) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - ответчик, Комитет), индивидуальному предпринимателю Темникову Олегу Владимировичу (далее - ответчик, предприниматель, ИП Темников О.В.), в котором просил:
- - признать недействительным (ничтожным) договор УЗ N 013769-К-2015 краткосрочной аренды земли города Челябинска от 23.07.2015, заключенный между Комитетом и ИП Темниковым О.В., в отношении земельного участка, площадью 91 899 кв. м, расположенного по Свердловскому тракту в Курчатовском районе города Челябинска, кадастровый номер 74:36:0704001:84;
- - применить последствия недействительности (ничтожности) сделки по договору аренды УЗ N 013769-К-2015 от 23.07.2015 путем возложения обязанности на ИП Темникова О.В. вернуть Комитету полученный по договору земельный участок с кадастровом номером 74:36:0704001:84 (требования изложены с учетом уточнения их предмета в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Администрация города Челябинска, Главное управление архитектуры и градостроительства города Челябинска, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Челябинской области (далее - ФГБУ Кадастровая палата, вместе - третьи лица).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 18.02.2013 (резолютивная часть оглашена 18.02.2013) в удовлетворении заявленных требований отказано.
С вынесенным решением не согласились Прокурор Челябинской области и Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, обжаловав его в апелляционном порядке.
В апелляционной жалобе Прокурор Челябинской области (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Податель апелляционной жалобы полагает, что судом первой инстанции не дана надлежащая оценка обстоятельствам, связанным с процедурой формирования спорного земельного участка на основании утвержденной постановлением администрации города Челябинска от 27.09.2010 N 291-п документации о планировке территории и схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. По мнению апеллянта, схема расположения земельного участка, после утверждения решением Челябинской городской Думы от 09.10.2012 новых правил землепользования и застройки города Челябинска, не подлежала применению, как противоречащая им, ввиду расположения земельного участка в двух территориальных зонах (производственно-складской и природно-рекреационной). При этом, момент формирования земельного участка определяется принятием 27.11.2013 решения о постановке его на кадастровый учет как объекта недвижимости. Поскольку предоставленный в аренду земельный участок сформирован без учета требований статей 1, 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 11.9, части 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, оспариваемый договор является недействительным. Кроме того, размещенная Администрацией публикация о планируемом предоставлении земельного участка не содержала сведений о предоставлении земельного участка и способе предоставления, поэтому не свидетельствует о соблюдении порядка предоставления земельного участка без предварительного согласования, установленного подп. 3 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе Комитет (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований по аналогичным основаниям.
Ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции об осуществлении формирования земельного участка на момент утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Со ссылкой на статью 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает, что схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории не подлежала применению, поскольку не она соответствовала правилам землепользования и застройки города Челябинска и содержала недостоверные сведения о расположении земельного участка в одной территориальной зоне.
ИП Темниковым О.В. представлены отзывы на апелляционные жалобы, в которых выражено несогласие с ними.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители третьих лиц, за исключением представителя Главного управления архитектуры и градостроительства города Челябинска, не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся третьих лиц.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы и возражения на апелляционные жалобы, соответственно. Представителем Главного управления архитектуры и градостроительства города Челябинска высказано мнение об обоснованности апелляционных жалоб.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, постановлением Администрации города Челябинска от 27.09.2010 N 291-п была утверждена документация по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) в границах: ул. Северный Луч, северо-восточная граница территории МУП "Челябгортранс", восточная граница земельного участка ООО "Стройсвязьурал 1", река Миасс - в Курчатовском районе города Челябинска" (л.д. 124 т. 1).
Распоряжением администрации города Челябинска от 01.09.2011 N 5404 утверждена схема N 007501-07-2011 расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 9,1899 га из земель населенных пунктов (производственная зона) для размещения логистического центра по Свердловскому тракту в Курчатовском районе города Челябинска (л.д. 126-127 т. 1).
Согласно письму Главного управления архитектуры и градостроительства администрации города Челябинска от 17.02.2016 N 40-1967/когд земельный участок (поз. 12ДПТ - логистический комплекс) на момент утверждения документации по планировке территории в границах: ул. Северный Луч, северо-восточная граница территории МУП "Челябгортранс", восточная граница земельного участка ООО "Стройсвязьурал 1", река Миасс - в Курчатовском районе города Челябинска" 27.09.2010 был расположен в функциональной зоне 07 22 14 Г22 (производственная зона коммунально-складских объектов IV, V классов (СЗЗ от 50 до 10 м) (л.д. 24 т. 2).
Решением Челябинской городской Думы от 09.10.2012 N 37/13 утверждены новые правила землепользования и застройки города Челябинска, в соответствии с которыми обозначенная в схеме территория стала относиться в двум территориальным зонам: Г3 - производственно-складской (зона производственно-коммерческой деятельности) и А14 -природно-рекреационной (парки, скверы, бульвары, набережные). Публикация указанных правил произведена 12.10.2012.
27.11.2013 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке площадью 91 899 кв. м с кадастровым номером 74:36:0704001:84, с разрешенным использованием - для размещения логистического центра (л.д. 97-101 т. 1).
В письме от 22.03.2016 N 3448 ФГБУ Кадастровая палата дало пояснения о том, что сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:36:0704001:84 внесены в государственный кадастр недвижимости на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости от 19.11.2013 N 30-319546, межевого плана от 18.11.2013, подготовленного кадастровым инженером в связи с образованием земельного участка из земель, находящихся государственной или муниципальной собственности, решения о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости от 27.11.2013 N Ф7400/13-198628. Исходя из сведений раздела "Акт согласования местоположения границ земельного участка", указанный земельный участок граничит только с землями общего пользования, согласование местоположения границ участка со смежными землепользователями не проводилось, сведения о территориальных зонах, установленных на территории Челябинского городского округа, в границах которого расположен земельный участок в государственном кадастре недвижимости отсутствуют (л.д. 75-77 т. 2).
27.05.2014 ИП Темников О.В. обратился в Администрацию города Челябинска с заявлением о предоставлении в аренду в соответствии со статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка, расположенного по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, Свердловский тракт для размещения логистического центра сроком на 5 (пять) лет (л.д. 25 оборот т. 1).
В газете "Вечерний Челябинск" от 18.06.2014 N 44 (11754) Администрацией города Челябинска опубликованы сведения о поступившем заявлении о сформированном земельном участке для строительства, расположенном по Свердловскому тракту в г. Челябинске, площадью 91 899 к. м., с кадастровым номером 74:36:0704001:84 под объект - логистический центр (л.д. 26 т. 1).
На основании распоряжения Администрации города Челябинска от 31.07.2014 N 4507 (л.д. 25 т. 1) между Комитетом (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Темниковым Олегом Владимировичем (арендатор) подписан договор УЗ N 013769-К-2015 краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска от 23.07.2015 (л.д. 16-20 т. 1). По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок площадью 91 899 кв. м, расположенный по Свердловскому тракту в Курчатовском районе города Челябинска, с кадастровым номером 74:36:0704001:84, из земель населенных пунктов (производственно-складская и природно-рекреационная территориальные зоны), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства логистического центра.
В пункте 1.4 договора стороны пришли к соглашению, что права и обязанности у сторон по договору возникают с 17.03.2015 на срок пять лет с даты регистрации договора.
Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0704001:84 передан ИП Темникову О.В. по акту приема-передачи от 23.07.2015 (л.д. 21 т. 1).
25.08.2015 в ходе обследования земельного участка по Свердловскому тракту в Курчатовском районе города Челябинска с кадастровым номером 74:36:0704001:84 комиссией установлено, что земельный участок свободен от застройки, имеются зеленые насаждения, участок не огорожен, деятельность не ведется (л.д. 23-24 т. 1).
Распоряжением Администрации города Челябинска от 20.11.2014 N 7885 отменено распоряжение Администрации города Челябинска от 31.07.2014 N 4507 "О предоставлении земельного участка в аренду для строительства логистического центра по Свердловскому тракту в Курчатовском районе города Челябинска индивидуальному предпринимателю Темникову Олегу Владимировичу" (л.д. 17 т. 1).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.02.2015 по делу N А76-29307/2014 распоряжение администрации г. Челябинской области от 20.11.2014 г. N 7885 "Об отмене распоряжения администрации города Челябинска от 31.07.2014 N 4507" признано недействительным (л.д. 59-61 т. 1).
Распоряжением администрации города Челябинска от 18.03.2015 N 2662 утвержден градостроительный план земельного участка по Свердловскому тракту в Курчатовском районе г. Челябинска (л.д. 131-137 т. 1).
16.06.2016 в соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации и инициативой предпринимателя Темникова О.В. Администрацией города Челябинска издано распоряжение N 6737 "О подготовке проекта о внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования "Челябинский городской округ" в части градостроительной зоны 07 22 в Курчатовском районе города Челябинска", опубликованное 17.06.2016 в газете "Вечерний Челябинск" (л.д. 129-130 т. 2).
Полагая, что спорный земельный участок предоставлен в аренду с нарушением порядка, предусмотренного статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации сформирован в двух территориальных зонах, а также при ненадлежащем информированием населения о предстоящем предоставлении спорного земельного участка, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции исходил из заключения спорного договора аренды в рамках процедуры предоставления сформированного земельного участка для целей строительства в соответствии с подп. 3 и 4 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации. Судом установлено, что на момент формирования земельного участка 01.09.2011 путем утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, требования части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации о принадлежности к одной территориальной зоне нарушены не были. Сделав вывод, что утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории является стадией формирования земельного участка, суд отклонил довод Прокуратуры о формировании земельного участка в момент его постановки на кадастровый учет, поскольку он нормативно не обоснован.
Доводы прокуратуры о размещении публикации, содержание которой не соответствует требования закона, отклонены поскольку действующим законодательством не установлены требования императивного характера к содержанию публикации, а доказательств нарушения прав потенциально заинтересованных в предоставлении земельного участка лиц не представлено.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии с частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления и о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами местного самоуправления.
Согласно пункту 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 100-ФЗ) положения Гражданского кодекса Российской Федерации об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции названного закона применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 1 сентября 2013 года (пункт 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Спорные правоотношения возникли по поводу признания недействительной сделкой договора аренды земельного участка, заключенного между ответчиками (один из которых является органом местного самоуправления) 23.07.2015, в силу чего они чего регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом изменений внесенных Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ, вступивших в силу с 01.09.2013.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как разъяснено в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
Из приведенных выше обстоятельств усматривается заключение спорного договора аренды в порядке, предусмотренном пунктом 6 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей до 01.03.2015), которой установлено, что в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 статьи 30 названого кодекса.
Названные положения предусматривают передачу земельных участков в аренду без проведения торгов при условии предварительной заблаговременной публикации сообщения о наличии предполагаемых для такой передачи земельных участков, если имеется только одна заявка.
Оценивая приведенные прокурором возражения относительно нарушений, связанных с ненадлежащей публикацией сведений о предстоящем предоставлении земельного участка, суд первой инстанции обоснованно указал, что действующим законодательством не установлены требования императивного характера к содержанию публикации. Вместе с тем, основная информация, позволяющая идентифицировать земельный участок и определить процедуру предоставления земельного участка, в публикации имелась, а заинтересованные лица не были лишены возможности обратиться в орган местного самоуправления за дополнительной информацией. Также судом отмечено, что публикации о предоставлении иных участков в сопоставимый период времени, содержали аналогичный объем информации.
Относительно доводов о допущенных нарушениях при формировании земельного участка с кадастровым номером 74:36:0704001:84, судебная коллегия исходит из следующего.
В соответствии с определением, приведенным в пункте 7 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территориальные зоны, являются зонами, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. Функциональными зонами являются зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение (пункт 5 названной нормы).
Согласно статье 85 Земельного кодекса Российской Федерации, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
Согласно нормам Градостроительного кодекса Российской Федерации (глава 3, 4) градостроительная документация является элементом планировки территории, а правила землепользования и застройки - элементом градостроительного зонирования.
В соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований разрабатываются правила землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки включают в себя: порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.
В силу пункта 4 указанной нормы, формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.
Особенностью рассматриваемой ситуации является утверждение документации по планировке территории (проекта планировки территории и проекта межевания территории) постановлением Администрации города Челябинска от 27.09.2010 N 291-п, а также утверждение на основании названного проекта схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 9,1899 га для размещения логистического центра по Свердловскому тракту в Курчатовском районе города Челябинска распоряжением администрации города Челябинска от 01.09.2011 N 5404 в период действия правового зонирования, утвержденного решением Челябинской городской Думы от 27.04.2004 N 36/8. В соответствии с названным зонированием, спорный земельный участок располагался в границах одной территориальной зоны (Г - производственная зона).
В связи с утверждением Решением Челябинской городской Думы от 09.10.2012 N 37/13 новых правил землепользования и застройки города Челябинска, обозначенная в схеме территория стала относиться в двум территориальным зонам: Г3 - производственно-складской (зона производственно-коммерческой деятельности) и А14 -природно-рекреационной (парки, скверы, бульвары, набережные). В этой связи, на дату внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером 74:36:0704001:84 (27.11.2013) он располагался в двух территориальных зонах.
При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции признал, что формирование спорного земельного участка обусловлено утверждением схемы расположения земельного участка на кадастровой плане территории.
Вопреки утверждениям подателей апелляционных жалоб, названный вывод признан судебной коллегией обоснованным применительно к конкретным обстоятельствам настоящего дела.
Из содержания постановления Администрации города Челябинска от 27.09.2010 N 291-п следует, что в составе документации по планировке территории в границах: ул. Северный Луч, северо-восточная граница территории МУП "Челябгортранс", восточная граница земельного участка ООО "Стройсвязьурал 1", река Миасс - в Курчатовском районе города Челябинска" был утвержден проект межевания территории (л.д. 124-125 т. 1).
Исходя из положений статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры и разрабатывается в целях определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков.
В силу части 5 названной нормы проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются границы образуемых и изменяемых земельных участков на кадастровом плане территории, условные номера образуемых земельных участков.
В проекте межевания территории также должны быть указаны:
1) площадь образуемых и изменяемых земельных участков и их частей;
2) образуемые земельные участки, которые после образования будут относиться к территориям общего пользования или имуществу общего пользования;
3) вид разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 5.2 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Указанные показатели входят в состав сведений государственного кадастра недвижимости согласно статье 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственном кадастре недвижимости".
Названное, принимая во внимание содержание письма Главного управления архитектуры и градостроительства администрации города Челябинска от 17.02.2016 с приложенными к нему документами (л.д. 24-31 т. 2), позволяет сделать вывод о том, что основные характеристики образуемого земельного участка - его границы, площадь и вид разрешенного использования определены проектом межевания.
Соответственно, подготовленный 18.11.2013 кадастровым инженером межевой план, послуживший основанием для постановки земельного участка на кадастровый учет 21.11.2013 воспроизводил характеристики земельного участки, определенные ранее.
Тот же вывод следует из положений пункта 6.1 статьи 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственном кадастре недвижимости", которой предусмотрено, что в случае образования земельного участка в соответствии с утвержденными схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, проектом межевания территории, проектной документацией о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков обязательным приложением к межевому плану является данная схема, этот проект или эта проектная документация, за исключением случая, если проект межевания территории уже представлялся в орган кадастрового учета.
В силу части 3 статьи Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
Соответственно, действия по осуществлению кадастрового учета носят характер подтверждения существования земельного участка (с целью возможности его вовлечения в гражданский оборот) и не являются формированием земельного участка.
Таким образом, обстоятельство того, что после фактического формирования, но до постановки земельного участка на кадастровый учет была утверждена новая градостроительная документация по планировке территории и определены границы территориальных зон, результатом которых явилось расположение земельного участка в двух территориальных зонах, не влияет на возможность его государственного кадастрового учета.
По общему правилу действие муниципальных правовых актов начинается со дня их вступления в силу. Действие муниципального правового акта не распространяется на отношения, возникшие до его вступления в силу, если самим муниципальным правовым актом не установлено иное.
Решение Челябинской городской Думы от 09.10.2012 N 37/13 "Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования "Челябинский городской округ" и о признании утратившими силу отдельных решений Челябинской городской Думы" указаний на применение правил к отношениям, возникшим до введения их в действие, не содержит.
Ссылки Прокурора на статьи 4, 5 названных Правил, определяющих действие документации по планировке территории, утвержденной в установленном порядке до введения в действие Правил и муниципальные правовые акты города Челябинска по вопросам землепользования и застройки, в части, не противоречащей настоящим Правилам, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта. Указанные положения не подлежат истолкованию, как определяющие автоматическое прекращение существование сформированных объектов либо регламентирующие деятельность государственного органа по осуществлению кадастрового учета.
С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции, которым отказано в удовлетворении исковых требований Прокурора Челябинской области о признании недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0704001:84, не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.08.2016 по делу N А76-24078/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска и Прокурора Челябинской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)