Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 января 2016 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Казаковой Г.В.,
судей: Егорченко И.Н., Марченко О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловым В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования Темрюкского района Краснодарского края на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 29.09.2015 по делу N А20-1436/2015 (судья А.В. Выборнов)
по иску Администрации муниципального образования Темрюкский район Краснодарского края (г. Темрюк) к обществу с ограниченной ответственностью "Лиан" (г. Баксан, с. Дыгулыбгей Кабардино-Балкарской Республики) о взыскании 424 527 руб. 18 коп.,
при участии представителя Администрации муниципального образования Темрюкского района Оборина А.А. по доверенности N В-140/01-6302/15-24 от 16.07.2015,
в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом,
Администрация муниципального образования Темрюкский район Краснодарского края (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лиан" (далее - общество, ответчик) о взыскании 424 527 руб. 18 коп. арендных платежей по договору аренды от 30.04.2014 N 3000006433, из которых: 407 779 руб. 82 коп. - основной долг, 16 747 руб. 36 коп. - пеня.
Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 29.09.2015 по делу N А20-1436/2015 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
Не согласившись с принятым судебным актом от 29.09.2015 по делу N А20-1436/2015, Администрация обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, указывая о том, что решение принято с существенным нарушением норм материального права, в связи с чем, является незаконным и необоснованным.
Определением Шестнадцатого арбитражного суда от 27.11.2015 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 11.01.2016.
В судебном заседании представитель Администрации муниципального образования Темрюкский район доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель ответчика, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил.
На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика.
Проверив правильность решения Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 29.09.2015 по делу N А20-1436/2015 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение является незаконным и подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании Постановления Главы муниципального образования Темрюкского района N 764 от 18.04.2014 между Администрацией муниципального образования Темрюкский район (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Лиан" (арендатором) заключен договор аренды N 3000006433 земельного участка несельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 23:30:130224:168, площадью 16653 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, станица Курчанская, для строительства детского сада на 280 мест, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок (пункт 1.1), (том 1, л.д. 47-53).
Согласно пункту 7.2 договора земельный участок предоставлен на 5 лет, срок действия договора установлен с 18.04.2014 по 18.04.2019.
В разделе 2 договора стороны установили размер и условия внесения арендной платы, в соответствии с которым расчет размера арендной платы за участок изложен в Приложении 2 к договору и составляет в размере в сумме 372 174 руб. 57 коп. в год (пункт 2.1).
Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться по требования арендодателя в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, краснодарского края и соответствующих муниципальных образований, при изменении уровня инфляции (пункт 2.2).
Арендная плата вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа, первого месяца каждого квартала. Первый платеж вносится в течение 30 календарных дней со дня государственной регистрации договора путем перечисления на расчетный счет администрации (пункты 2.3 и 2.5).
Условиями пункта 3.1.4 договора предусмотрено, что в случае внесения изменений и дополнений в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и соответствующих муниципальных образований, связанных с изменением арендной платы, арендодатель обязан письменно уведомить арендатора о них, приложив новый расчет размера арендной платы.
В пункте 3.2.6 договора стороны установили, что размер годовой арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке, в случаях: изменения уровня инфляции - ежегодно; изменения кадастровой стоимости участка, в том числе при изменении площади участка, упорядочения границ, изменения вида разрешенного использования, перевода участка из одной категории в другую; изменения рыночной стоимости участка; пересмотра ставок арендной платы и ставок земельного налога на существующий финансовый год; изменения законодательства Российской Федерации и Краснодарского края, регулирующие соответствующие правоотношения.
Согласно пункту 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки от суммы задолженности, сложившейся за соответствующий период.
03.06.2014 в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю договор аренды земельного участка N 3000006433 от 30.04.2014 зарегистрирован за номером 23-23-44/044/2014-027.
Во исполнение условий договора обществом была произведена оплата арендных платежей в августе 2014 года в сумме 50 000 рублей.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендных платежей истец направил обществу претензию о погашении долга по арендным платежам и пени, которая была оставлена без исполнения, что явилось основанием для обращения администрации в суд с иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска в полном объеме, пришел к выводу о том, что истцом не представлено доказательств передаче земельного участка в пользование ответчика, а изменение размера арендных платежей должно быть оформлено дополнительным соглашением.
Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции не согласен по следующим основаниям.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статьям 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в период заключения договора, статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с гражданским законодательством, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором.
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса РФ в редакции до 01.06.2015 в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Следовательно, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.
В данном случае судом первой инстанции не установлено и материалами дела не подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 23:30:130224:168, площадью 16653 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, станица Курчанская, для строительства детского сада на 280 мест, ООО "Лиан" не передавался.
Доказательств того, что договор аренды от 30.04.2014 между сторонами расторгнут 17.12.2014 по утверждению представителя ответчика в судебном заседании 30.07.2015, в материалы дела не представлено.
Более того, указанное утверждение представителя ООО "Лиан" опровергается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.08.2015 о том, что договор аренды земельного участка N 3000006433 от 30.04.2014 зарегистрирован 03.06.2014, сведений о его расторжении не имеется (том 1, л.д. 127-128).
Кроме того, представитель ответчика в судебном заседании не заявлял о том, что земельный участок ему не передавался, а также о том, что он не мог использовать земельный участок по назначению по вине администрации муниципального образования.
Не представлены такие доказательства и суду апелляционной инстанции.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 2 указанной статьи в редакции до 01.06.2015).
Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, а в силу пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период заключения договора) стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2 статьи 431).
Обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статьи 307, 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как видно из условий договора аренды и действий общества по заключению договора от 30.04.2014, при заключении договора между сторонами были достигнуты соглашения по всем существенным условиям: о предмете и целевом использовании земельного участке, цене, о сроке действия договора с 18.04.2014 по 18.04.2019, а также о том, что договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя к арендатору с 18.04.2014, о чем указано в пункте 1.5 договора.
Учитывая, что ответчиком пункт 1.5 договора аренды в установленном порядке не оспорен, доказательств того, что земельный участок обществу не передавался, ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в данном случае, представитель ответчика, подписывая договор от 30.04.2014 с указанием о том, что земельный участок передан в его пользование, подтвердил факт передачи ему земельного участка в пользование, а поэтому составление отдельного акта приема передачи земельного участка не требовалось.
Следовательно, выводы суда первой инстанции о том, что земельный участок в пользование общества не передавался, не соответствуют представленными в материалы дела доказательствам и противоречат указанными выше нормам права.
Вывод суда первой инстанции о том, что расчет долга по договору аренды следует производить с 03.06.2014, то есть с момента регистрации договора, является ошибочным по следующим основаниям.
В пункте 8 информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации отметил, что указание в договоре на применение его условий к отношениям сторон, возникшим до заключения договора, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса.
Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25 января 2013 года (далее - постановление N 73) в пункте 14 разъяснено, что если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.
По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Таким образом, включение в консенсуальный договор, каковым является договор аренды земельного участка, условия, распространяющего действие такого договора на взаимоотношения сторон, возникшие до его заключения, не противоречит нормам действующего законодательства независимо от наличия (отсутствия) названных отношений в предшествовавший заключению договора период.
Судом апелляционной инстанции установлено, что собственник передал имущество в пользование, а арендатор принял его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, что подтверждается внесением арендной платы в августе 2014 года в размере 50 000 рублей.
Суд первой инстанции, принимая решение об отказе в удовлетворении иска, пришел к выводу о том, что при рассмотрении настоящего спора необходимо исходить из согласованного сторонами размера арендной платы, а поскольку стороны в нарушение пункта 9.1 договора аренды не заключили дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы за пользование земельным участком исходя из согласованного размера оплаты, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется и по указанному основанию.
Между тем, судом первой инстанции не учтены требования пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 4 статьи 22, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, и правовые подходы по их применению, сформулированные Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 17.04.2012 N 15837/11, в которых указано следующее.
В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Договор аренды земельного участка с обществом был заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Более того, в пунктах 3.1.4 и 3.2.6 договора аренды земельного участка N 3000006433 от 30.04.2014 стороны установили право арендодателя пересматривать в одностороннем порядке размер арендной платы в случаях: изменения уровня инфляции - ежегодно; изменения кадастровой стоимости участка, в том числе при изменении площади участка, упорядочения границ, изменения вида разрешенного использования, перевода участка из одной категории в другую; изменения рыночной стоимости участка; пересмотра ставок арендной платы и ставок земельного налога на существующий финансовый год; изменения законодательства Российской Федерации и Краснодарского края, регулирующие соответствующие правоотношения, путем письменного уведомления арендатора с приложением нового расчета размера арендной платы.
Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края.
Согласно пункту 5.2 приложения N 1 к указанному постановлению арендная плата подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды. В случае изменения арендной платы в связи с изменением рыночной или кадастровой стоимости земельного участка соответственно размер уровня инфляции на этот год не применяется.
Судом апелляционной инстанции установлено, что кадастровая стоимость земельного участка площадью 16653 кв. м, с кадастровым номером 23:30:130224:168, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, станица Курчанская, для строительства детского сада на 280 мест, переданного ООО "Лиан" в аренду на срок 5 лет в период с 18.04.2014 по 30.06.2015, не изменялась.
Оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что размер арендной платы за пользование земельным участком необходимо рассчитывать на основании постановления от 27.01.2011 N 50 с учетом коэффициента инфляции.
Как видно из представленного истцом расчета размера арендной платы за период с 18.04.2014 по 30.06.2015 расчет долга произведен на основании постановления администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" по следующей формуле: АП = Кс х С, где АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Кс - кадастровая стоимость земельного участка, руб.; С - ставка арендной платы, %, определяется согласно приложению к договору и приложению N 1 к Правилам (том 1, л.д. 52, л.д. 99-100).
Учитывая, что ответчиком доказательства оплаты за фактическое пользование земельным участком в размере 407 779 рублей 82 коп. за период с 18.04.2014 по 30.06.2015, равно как и доказательства прекращения указанной обязанности иным, предусмотренным законом способом, представлены не были, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности требований истца в части взыскания с ответчика в пользу истца 407 779 рублей 82 копеек задолженности по арендной плате с учетом коэффициента инфляции, а поэтому требования истца в указанной части подлежат удовлетворению в заявленной сумме.
Суд апелляционной инстанции также учитывает, что ответчиком в установленном порядке не оспорена ни кадастровая стоимость земельного участка, ни постановление администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края", которым утвержден порядок определения размера арендной платы и коэффициенты, расчет долга не оспорен, контррасчет не представлен.
Истцом заявлены требования о взыскании пени в размере 16 747 рублей 36 копеек за период с 18.04.2014 по 10.04.2015.
В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В пункте 5.2 договора стороны установили ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы в виде пени из расчета одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый календарный день просрочки.
Следовательно, как действующим законодательством, так и условиями договора установлена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы.
Судом апелляционной инстанции установлено не исполнение договорных обязательств по оплате арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды, следовательно, требование истца о взыскании неустойки за просрочку оплаты в силу указанных выше положений действующего законодательства и условий договора является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Проверив представленный истцом расчет пени, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что расчет произведен арифметически правильно, исходя из размера арендной платы за каждый период просрочки по ставке 1/300 от 8,25% годовых за каждый день просрочки, что составляет в общей сумме 16 747 рублей 36 копеек.
При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что исковые требования истца подлежат удовлетворению в части взыскания пени в сумме 16 747 рублей 36 копеек.
Выводы суда апелляционной инстанции соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558, от 27.08.2015 N 309-ЭС14-7950, от 21.09.2015 N 303-КГ15-6224, в определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, а также в Обзоре практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015.
Суд апелляционной инстанции также учитывает, что в соответствии с частью 2 статьи 9 и частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
В данном случае, как указано выше, обществом не представлено доказательств в обоснование возражений против заявленных истцом требований об уплате долга по арендным платежам и пени, произведенный истцом расчет долга и пени не оспорен, контррасчет ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлен.
В соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются: неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или процессуального права.
Учитывая, что суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, поэтому выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, а также неправильно применил нормы действующего законодательства, что повлекло принятие неправильного судебного акта, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 29.09.2015 по делу N А20-1436/2015 об отказе в удовлетворении иска о взыскании долга в размере 407 779 рублей 82 коп. и пени в сумме 16 747 рублей 36 копеек незаконным и необоснованным, а поэтому в силу статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежащим отмене с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Таким образом, апелляционная жалоба администрации подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с тем, что администрация в силу закона освобождена от уплаты государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы, с общества подлежит взысканию государственная пошлина в доход Федерального бюджета в размере 11 850 рублей 54 копеек за рассмотрение исковых требований и 3 000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 265, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 29.09.2015 по делу N А20-1436/2015 отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить и принять новый судебный акт.
Исковые требования Администрации муниципального образования Темрюкский район (ОГРН 1022304744560) к обществу с ограниченной ответственностью "Лиан" (ОГРН 1090718000152) о взыскании долга и пени - удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Лиан" (ОГРН 1090718000152) в пользу Администрации муниципального образования Темрюкский район (ОГРН 1022304744560) задолженность по арендной плате в размере 407 779 руб. 82 коп. за период с 18.04.2014 по 30.06.2015, пеню в размере 16 747 руб. 36 коп., всего в общей сумме 424 527 руб. 18 коп.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Лиан" (ОГРН 1090718000152) в доход Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 11 850 руб. 54 коп. за рассмотрение искового заявления.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Лиан" (ОГРН 1090718000152) в доход Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 3 000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.01.2016 N 16АП-4529/2015 ПО ДЕЛУ N А20-1436/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 января 2016 г. по делу N А20-1436/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 января 2016 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Казаковой Г.В.,
судей: Егорченко И.Н., Марченко О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловым В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования Темрюкского района Краснодарского края на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 29.09.2015 по делу N А20-1436/2015 (судья А.В. Выборнов)
по иску Администрации муниципального образования Темрюкский район Краснодарского края (г. Темрюк) к обществу с ограниченной ответственностью "Лиан" (г. Баксан, с. Дыгулыбгей Кабардино-Балкарской Республики) о взыскании 424 527 руб. 18 коп.,
при участии представителя Администрации муниципального образования Темрюкского района Оборина А.А. по доверенности N В-140/01-6302/15-24 от 16.07.2015,
в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом,
установил:
Администрация муниципального образования Темрюкский район Краснодарского края (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лиан" (далее - общество, ответчик) о взыскании 424 527 руб. 18 коп. арендных платежей по договору аренды от 30.04.2014 N 3000006433, из которых: 407 779 руб. 82 коп. - основной долг, 16 747 руб. 36 коп. - пеня.
Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 29.09.2015 по делу N А20-1436/2015 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
Не согласившись с принятым судебным актом от 29.09.2015 по делу N А20-1436/2015, Администрация обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, указывая о том, что решение принято с существенным нарушением норм материального права, в связи с чем, является незаконным и необоснованным.
Определением Шестнадцатого арбитражного суда от 27.11.2015 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 11.01.2016.
В судебном заседании представитель Администрации муниципального образования Темрюкский район доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель ответчика, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил.
На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика.
Проверив правильность решения Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 29.09.2015 по делу N А20-1436/2015 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение является незаконным и подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании Постановления Главы муниципального образования Темрюкского района N 764 от 18.04.2014 между Администрацией муниципального образования Темрюкский район (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Лиан" (арендатором) заключен договор аренды N 3000006433 земельного участка несельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 23:30:130224:168, площадью 16653 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, станица Курчанская, для строительства детского сада на 280 мест, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок (пункт 1.1), (том 1, л.д. 47-53).
Согласно пункту 7.2 договора земельный участок предоставлен на 5 лет, срок действия договора установлен с 18.04.2014 по 18.04.2019.
В разделе 2 договора стороны установили размер и условия внесения арендной платы, в соответствии с которым расчет размера арендной платы за участок изложен в Приложении 2 к договору и составляет в размере в сумме 372 174 руб. 57 коп. в год (пункт 2.1).
Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться по требования арендодателя в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, краснодарского края и соответствующих муниципальных образований, при изменении уровня инфляции (пункт 2.2).
Арендная плата вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа, первого месяца каждого квартала. Первый платеж вносится в течение 30 календарных дней со дня государственной регистрации договора путем перечисления на расчетный счет администрации (пункты 2.3 и 2.5).
Условиями пункта 3.1.4 договора предусмотрено, что в случае внесения изменений и дополнений в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и соответствующих муниципальных образований, связанных с изменением арендной платы, арендодатель обязан письменно уведомить арендатора о них, приложив новый расчет размера арендной платы.
В пункте 3.2.6 договора стороны установили, что размер годовой арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке, в случаях: изменения уровня инфляции - ежегодно; изменения кадастровой стоимости участка, в том числе при изменении площади участка, упорядочения границ, изменения вида разрешенного использования, перевода участка из одной категории в другую; изменения рыночной стоимости участка; пересмотра ставок арендной платы и ставок земельного налога на существующий финансовый год; изменения законодательства Российской Федерации и Краснодарского края, регулирующие соответствующие правоотношения.
Согласно пункту 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки от суммы задолженности, сложившейся за соответствующий период.
03.06.2014 в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю договор аренды земельного участка N 3000006433 от 30.04.2014 зарегистрирован за номером 23-23-44/044/2014-027.
Во исполнение условий договора обществом была произведена оплата арендных платежей в августе 2014 года в сумме 50 000 рублей.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендных платежей истец направил обществу претензию о погашении долга по арендным платежам и пени, которая была оставлена без исполнения, что явилось основанием для обращения администрации в суд с иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска в полном объеме, пришел к выводу о том, что истцом не представлено доказательств передаче земельного участка в пользование ответчика, а изменение размера арендных платежей должно быть оформлено дополнительным соглашением.
Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции не согласен по следующим основаниям.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статьям 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в период заключения договора, статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с гражданским законодательством, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором.
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса РФ в редакции до 01.06.2015 в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Следовательно, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.
В данном случае судом первой инстанции не установлено и материалами дела не подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 23:30:130224:168, площадью 16653 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, станица Курчанская, для строительства детского сада на 280 мест, ООО "Лиан" не передавался.
Доказательств того, что договор аренды от 30.04.2014 между сторонами расторгнут 17.12.2014 по утверждению представителя ответчика в судебном заседании 30.07.2015, в материалы дела не представлено.
Более того, указанное утверждение представителя ООО "Лиан" опровергается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.08.2015 о том, что договор аренды земельного участка N 3000006433 от 30.04.2014 зарегистрирован 03.06.2014, сведений о его расторжении не имеется (том 1, л.д. 127-128).
Кроме того, представитель ответчика в судебном заседании не заявлял о том, что земельный участок ему не передавался, а также о том, что он не мог использовать земельный участок по назначению по вине администрации муниципального образования.
Не представлены такие доказательства и суду апелляционной инстанции.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 2 указанной статьи в редакции до 01.06.2015).
Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, а в силу пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период заключения договора) стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2 статьи 431).
Обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статьи 307, 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как видно из условий договора аренды и действий общества по заключению договора от 30.04.2014, при заключении договора между сторонами были достигнуты соглашения по всем существенным условиям: о предмете и целевом использовании земельного участке, цене, о сроке действия договора с 18.04.2014 по 18.04.2019, а также о том, что договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя к арендатору с 18.04.2014, о чем указано в пункте 1.5 договора.
Учитывая, что ответчиком пункт 1.5 договора аренды в установленном порядке не оспорен, доказательств того, что земельный участок обществу не передавался, ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в данном случае, представитель ответчика, подписывая договор от 30.04.2014 с указанием о том, что земельный участок передан в его пользование, подтвердил факт передачи ему земельного участка в пользование, а поэтому составление отдельного акта приема передачи земельного участка не требовалось.
Следовательно, выводы суда первой инстанции о том, что земельный участок в пользование общества не передавался, не соответствуют представленными в материалы дела доказательствам и противоречат указанными выше нормам права.
Вывод суда первой инстанции о том, что расчет долга по договору аренды следует производить с 03.06.2014, то есть с момента регистрации договора, является ошибочным по следующим основаниям.
В пункте 8 информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации отметил, что указание в договоре на применение его условий к отношениям сторон, возникшим до заключения договора, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса.
Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25 января 2013 года (далее - постановление N 73) в пункте 14 разъяснено, что если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.
По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Таким образом, включение в консенсуальный договор, каковым является договор аренды земельного участка, условия, распространяющего действие такого договора на взаимоотношения сторон, возникшие до его заключения, не противоречит нормам действующего законодательства независимо от наличия (отсутствия) названных отношений в предшествовавший заключению договора период.
Судом апелляционной инстанции установлено, что собственник передал имущество в пользование, а арендатор принял его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, что подтверждается внесением арендной платы в августе 2014 года в размере 50 000 рублей.
Суд первой инстанции, принимая решение об отказе в удовлетворении иска, пришел к выводу о том, что при рассмотрении настоящего спора необходимо исходить из согласованного сторонами размера арендной платы, а поскольку стороны в нарушение пункта 9.1 договора аренды не заключили дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы за пользование земельным участком исходя из согласованного размера оплаты, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется и по указанному основанию.
Между тем, судом первой инстанции не учтены требования пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 4 статьи 22, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, и правовые подходы по их применению, сформулированные Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 17.04.2012 N 15837/11, в которых указано следующее.
В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Договор аренды земельного участка с обществом был заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Более того, в пунктах 3.1.4 и 3.2.6 договора аренды земельного участка N 3000006433 от 30.04.2014 стороны установили право арендодателя пересматривать в одностороннем порядке размер арендной платы в случаях: изменения уровня инфляции - ежегодно; изменения кадастровой стоимости участка, в том числе при изменении площади участка, упорядочения границ, изменения вида разрешенного использования, перевода участка из одной категории в другую; изменения рыночной стоимости участка; пересмотра ставок арендной платы и ставок земельного налога на существующий финансовый год; изменения законодательства Российской Федерации и Краснодарского края, регулирующие соответствующие правоотношения, путем письменного уведомления арендатора с приложением нового расчета размера арендной платы.
Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края.
Согласно пункту 5.2 приложения N 1 к указанному постановлению арендная плата подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды. В случае изменения арендной платы в связи с изменением рыночной или кадастровой стоимости земельного участка соответственно размер уровня инфляции на этот год не применяется.
Судом апелляционной инстанции установлено, что кадастровая стоимость земельного участка площадью 16653 кв. м, с кадастровым номером 23:30:130224:168, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, станица Курчанская, для строительства детского сада на 280 мест, переданного ООО "Лиан" в аренду на срок 5 лет в период с 18.04.2014 по 30.06.2015, не изменялась.
Оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что размер арендной платы за пользование земельным участком необходимо рассчитывать на основании постановления от 27.01.2011 N 50 с учетом коэффициента инфляции.
Как видно из представленного истцом расчета размера арендной платы за период с 18.04.2014 по 30.06.2015 расчет долга произведен на основании постановления администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" по следующей формуле: АП = Кс х С, где АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Кс - кадастровая стоимость земельного участка, руб.; С - ставка арендной платы, %, определяется согласно приложению к договору и приложению N 1 к Правилам (том 1, л.д. 52, л.д. 99-100).
Учитывая, что ответчиком доказательства оплаты за фактическое пользование земельным участком в размере 407 779 рублей 82 коп. за период с 18.04.2014 по 30.06.2015, равно как и доказательства прекращения указанной обязанности иным, предусмотренным законом способом, представлены не были, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности требований истца в части взыскания с ответчика в пользу истца 407 779 рублей 82 копеек задолженности по арендной плате с учетом коэффициента инфляции, а поэтому требования истца в указанной части подлежат удовлетворению в заявленной сумме.
Суд апелляционной инстанции также учитывает, что ответчиком в установленном порядке не оспорена ни кадастровая стоимость земельного участка, ни постановление администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края", которым утвержден порядок определения размера арендной платы и коэффициенты, расчет долга не оспорен, контррасчет не представлен.
Истцом заявлены требования о взыскании пени в размере 16 747 рублей 36 копеек за период с 18.04.2014 по 10.04.2015.
В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В пункте 5.2 договора стороны установили ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы в виде пени из расчета одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый календарный день просрочки.
Следовательно, как действующим законодательством, так и условиями договора установлена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы.
Судом апелляционной инстанции установлено не исполнение договорных обязательств по оплате арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды, следовательно, требование истца о взыскании неустойки за просрочку оплаты в силу указанных выше положений действующего законодательства и условий договора является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Проверив представленный истцом расчет пени, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что расчет произведен арифметически правильно, исходя из размера арендной платы за каждый период просрочки по ставке 1/300 от 8,25% годовых за каждый день просрочки, что составляет в общей сумме 16 747 рублей 36 копеек.
При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что исковые требования истца подлежат удовлетворению в части взыскания пени в сумме 16 747 рублей 36 копеек.
Выводы суда апелляционной инстанции соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558, от 27.08.2015 N 309-ЭС14-7950, от 21.09.2015 N 303-КГ15-6224, в определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, а также в Обзоре практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015.
Суд апелляционной инстанции также учитывает, что в соответствии с частью 2 статьи 9 и частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
В данном случае, как указано выше, обществом не представлено доказательств в обоснование возражений против заявленных истцом требований об уплате долга по арендным платежам и пени, произведенный истцом расчет долга и пени не оспорен, контррасчет ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлен.
В соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются: неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или процессуального права.
Учитывая, что суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, поэтому выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, а также неправильно применил нормы действующего законодательства, что повлекло принятие неправильного судебного акта, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 29.09.2015 по делу N А20-1436/2015 об отказе в удовлетворении иска о взыскании долга в размере 407 779 рублей 82 коп. и пени в сумме 16 747 рублей 36 копеек незаконным и необоснованным, а поэтому в силу статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежащим отмене с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Таким образом, апелляционная жалоба администрации подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с тем, что администрация в силу закона освобождена от уплаты государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы, с общества подлежит взысканию государственная пошлина в доход Федерального бюджета в размере 11 850 рублей 54 копеек за рассмотрение исковых требований и 3 000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 265, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 29.09.2015 по делу N А20-1436/2015 отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить и принять новый судебный акт.
Исковые требования Администрации муниципального образования Темрюкский район (ОГРН 1022304744560) к обществу с ограниченной ответственностью "Лиан" (ОГРН 1090718000152) о взыскании долга и пени - удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Лиан" (ОГРН 1090718000152) в пользу Администрации муниципального образования Темрюкский район (ОГРН 1022304744560) задолженность по арендной плате в размере 407 779 руб. 82 коп. за период с 18.04.2014 по 30.06.2015, пеню в размере 16 747 руб. 36 коп., всего в общей сумме 424 527 руб. 18 коп.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Лиан" (ОГРН 1090718000152) в доход Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 11 850 руб. 54 коп. за рассмотрение искового заявления.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Лиан" (ОГРН 1090718000152) в доход Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 3 000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Г.В.КАЗАКОВА
Г.В.КАЗАКОВА
Судьи
И.Н.ЕГОРЧЕНКО
О.В.МАРЧЕНКО
И.Н.ЕГОРЧЕНКО
О.В.МАРЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)