Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Бархатова В.Ю., Коновалова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Костригиным Н.И.,
при участии в заседании:
от истца Администрации городского округа Химки Московской области - Первушин Н.О. - представитель по доверенности от 14 июля 2016 года N 63,
от ответчика Общества с ограниченной ответственностью "СТОР ПРОДЖЕКТ" - Останина О.В. представитель по доверенности от 28 марта 2016 года,
от третьего лица Министерство имущественных отношений Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "СТОР ПРОДЖЕКТ" на решение Арбитражного суда Московской области от 03 июня 2016 года по делу N А41-11628/16, принятое судьей Богатиной Ю.Г., по иску Администрации городского округа Химки Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "СТОР ПРОДЖЕКТ" о расторжении договора аренды, взыскании задолженности и неустойки, третье лицо - Министерство имущественных отношений Московской области,
установил:
Администрация городского округа Химки Московской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "СТОР ПРОДЖЕКТ" (далее - ответчик) в котором просила:
- - взыскать с ООО "СТОР ПРОДЖЕКТ" в пользу администрации сумму задолженности по договору аренды от 02 декабря 2009 года N ЮА-149 в размере 700 290,18 руб. (семьсот тысяч двести девяноста) рублей 18 копеек, из которых: задолженность по арендной плате - 555 046 (пятьсот пятьдесят пять тысяч сорок шесть) рублей 47 копеек; неустойка - 145 243 (сто сорок пять тысяч двести сорок три) рубля 71 копейки;
- - расторгнуть договор аренды земельного участка от 02 декабря 2009 года N ЮА-149, общей площадью 2 733 кв. м, с кадастровым номером 50:10:0100101:58, в границах, указанных в кадастровом паспорте, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, пересечение Новокуркинского шоссе и Молодежного проезда для размещения торговых павильонов, без права капитального строительства;
- - обязать ответчика вернуть истцу земельный участок с кадастровым номером 50:10:0100101:58 в границах, указанных в кадастровом паспорте, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, пересечение Новокуркинского шоссе и Молодежного проезда свободным от прав и имущества третьих лиц.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (далее - министерство).
Решением Арбитражного суда Московской области от 03 июня 2016 года исковые требования удовлетворены (67 - 69).
Не согласившись с данным судебным актом, ООО "СТОР ПРОДЖЕКТ" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явился. Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ООО "СТОР ПРОДЖЕКТ" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель администрации возражал по доводам апелляционной жалобы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 02 декабря 2009 года между Администрацией городского округа Химки (арендодатель) и ООО "Вятское подворье" (арендатор) заключен Договор аренды земельного участка N ЮА-149, по условиям которого Администрация предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 2 733 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:10:010101:58, в границах, указанных в кадастровом паспорте, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, пересечение Новокуркинского шоссе и Молодежного проезда (пункт 1.1 Договора аренды).
Согласно пункту 2.1 Договора аренды срок аренды составляет 5 лет с момента передачи участка арендатору.
Договор, заключенный на срок более одного года, вступает в силу с даты его государственной регистрации в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 2.2 Договора аренды).
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 29 декабря 2009 года указанный договор аренды земельного участка зарегистрирован за N 50-50-10/070/2009-230.
Согласно пункту 3.2 Договора аренды размер арендной платы за участок на дату подписания договора аренды определен сторонами в Приложении N 2 (Расчет арендной платы) к Договору, которое является его неотъемлемой частью. Арендная плата вносится ежеквартально безналичным платежом по реквизитам, указанным Арендодателем на расчетный счет (пункты 3.1, 3.2 договора).
Арендная плата вносится ответчиком ежеквартально безналичным платежом, если иное не установлено законодательством (пункт 3.2 Договора аренды).
В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы ответчик выплачивает истцу пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
На основании договора уступки прав аренды (перенаем) от 18 марта 2013 года ООО "Вятское подворье" права и обязанности арендатора перешли ООО "Современные Технологии Сервиса" (л.д. 11).
Впоследствии ООО "Современные Технологии Сервиса" (правообладатель) и ООО "СТОР ПРОДЖЕКТ" (правоприобретатель) заключили договор передачи (уступки) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, пунктом 1.1 которого установлено, что в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ правообладатель передает правоприобретателю все права и обязанности по Договору аренды земельного участка N ЮА-149 от "02" декабря 2009 года, зарегистрированному Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 29 декабря 2009 года, номер регистрации 50-50-10/070/2009-230 и дополнительному соглашению N 132 от 02 декабря 2009 года к нему зарегистрированному Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 17 февраля 2011 года, номер регистрации 50-50-10/095/2010-187, общей площадью 2 733 (Две тысячи семьсот тридцать три) квадратных метра, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер: 50:10:010101:58, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, пересечение Новокуркинского шоссе и Молодежного проезда, предназначенного для использования в целях: размещения торговых павильонов, торгово-выставочного и ярмарочного комплекса "Вятское подворье", без права капитального строительства.
Данный договор уступки зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 28 марта 2014 года за N 50-50-10/070/2009-230.
Как указал истец, ответчиком принятые по договору обязательства по оплате договора аренды земельного участка надлежащим образом в полном объеме не исполнены, в результате чего образовалась задолженность в размере 700 290 руб. 18 кои., из которых - 555 046 руб. 47 коп. (задолженность по арендной плате), 145 243 руб. 71 коп. (пени за просрочку по арендной плате).
13 ноября 2015 года направил в адрес ответчика претензию N 4709-исх о погашении задолженности но арендным платежам за землю и расторжении договора аренды земельного участка.
В связи с отсутствием ответа на указанную претензию, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.
В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Из представленного истцом расчета задолженности по арендной плате следует, что у ответчика имеется задолженность в размере 700 290,18 руб., из которых: задолженность по арендной плате - 555 046 (пятьсот пятьдесят пять тысяч сорок шесть) рублей 47 копеек; неустойка - 145 243 (сто сорок пять тысяч двести сорок три) рубля 71 копейки.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.
Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).
Однако, администрацией не представлено доказательств наличия задолженности общества перед администрацией, что подтверждается письмом администрации Администрация городского округа Химки Московской области в адрес генерального директора ООО "СТОР ПРОДЖЕКТ" от 09 августа 2016 года N 02-22/537, согласно которому у ответчика по итогу 2 квартала 2016 года задолженности нет.
Данное обстоятельство в ходе судебного разбирательства подтверждено представителем администрации, а также копиями платежных поручений на л.д. 46-53.
Таким образом, обществом перечислены арендные платежи, с учетом неустойки на момент вынесения оспариваемого решения судом первой инстанции.
Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды вышеуказанного земельного участка и обязании ответчика вернуть истцу земельный участок с кадастровым номером 50:10:0100101:58 в границах, указанных в кадастровом паспорте, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, пересечение Новокуркинского шоссе и Молодежного проезда свободным от прав и имущества третьих лиц.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
При этом в соответствии с пунктом 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В обоснование доводов о направлении претензии в адрес ответчик, истец представил в материалы дела претензию от 13 ноября 2015 года N 4709-исх, а также копию квитанции ФГУП "Почта России", из которой следует, что в адрес ответчика 13 ноября 2015 года было направлено почтовое отправление.
Однако указанные почтовые квитанции не могут быть приняты в качестве достаточных доказательств направления требований о расторжении договора в адрес ответчика и соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, в отсутствие доказательств получения ответчиком претензий, поскольку не содержат наименования документов, направленных ответчику.
Исходя из изложенного, апелляционный суд полагает, что истцом, в нарушение статьи 619 ГК РФ, не представлено доказательств направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Таким образом, апелляционным судом не установлено, что арендодателем был соблюден установленный порядок досудебного урегулирования спора, в связи с чем судебная коллегия пришла к выводу об оставлении требования о расторжении договора аренды без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.
Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку договор аренды не расторгнут и не прекращен, требование истца об обязании ответчика возвратить истцу спорный земельный участок удовлетворению не подлежит, так как обязательств по возврату спорного земельного участка у ответчика не возникло.
Аналогичной позиции придерживается Арбитражный суд Московского округа в постановлении от 22 мая 2014 года по делу N А41-32405/13.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, а в удовлетворении иска администрации следует отказать.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с Администрации городского округа Химки Московской области в пользу ООО "СТОР ПРОДЖЕКТ" подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей, перечисленные чек-ордером от 04 июля 2016 года операция N 91.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270 статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 03 июня 2016 года по делу N А41-11628/16 отменить.
В удовлетворении иска Администрации городского округа Химки Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "СТОР ПРОДЖЕКТ" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N ЮА-149 от 02 декабря 2009 года в размере 555 046 рублей 47 коп., неустойки в размере 145 243 руб. 71 коп. - отказать.
Исковое требование Администрации городского округа Химки Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "СТОР ПРОДЖЕКТ" о расторжении договора аренды земельного участка N ЮА-149 от 02 декабря 2009 года - оставить без рассмотрения.
Взыскать с Администрации городского округа Химки Московской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью "СТОР ПРОДЖЕКТ" расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.08.2016 N 10АП-10379/2016 ПО ДЕЛУ N А41-11628/16
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 августа 2016 г. по делу N А41-11628/16
Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Бархатова В.Ю., Коновалова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Костригиным Н.И.,
при участии в заседании:
от истца Администрации городского округа Химки Московской области - Первушин Н.О. - представитель по доверенности от 14 июля 2016 года N 63,
от ответчика Общества с ограниченной ответственностью "СТОР ПРОДЖЕКТ" - Останина О.В. представитель по доверенности от 28 марта 2016 года,
от третьего лица Министерство имущественных отношений Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "СТОР ПРОДЖЕКТ" на решение Арбитражного суда Московской области от 03 июня 2016 года по делу N А41-11628/16, принятое судьей Богатиной Ю.Г., по иску Администрации городского округа Химки Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "СТОР ПРОДЖЕКТ" о расторжении договора аренды, взыскании задолженности и неустойки, третье лицо - Министерство имущественных отношений Московской области,
установил:
Администрация городского округа Химки Московской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "СТОР ПРОДЖЕКТ" (далее - ответчик) в котором просила:
- - взыскать с ООО "СТОР ПРОДЖЕКТ" в пользу администрации сумму задолженности по договору аренды от 02 декабря 2009 года N ЮА-149 в размере 700 290,18 руб. (семьсот тысяч двести девяноста) рублей 18 копеек, из которых: задолженность по арендной плате - 555 046 (пятьсот пятьдесят пять тысяч сорок шесть) рублей 47 копеек; неустойка - 145 243 (сто сорок пять тысяч двести сорок три) рубля 71 копейки;
- - расторгнуть договор аренды земельного участка от 02 декабря 2009 года N ЮА-149, общей площадью 2 733 кв. м, с кадастровым номером 50:10:0100101:58, в границах, указанных в кадастровом паспорте, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, пересечение Новокуркинского шоссе и Молодежного проезда для размещения торговых павильонов, без права капитального строительства;
- - обязать ответчика вернуть истцу земельный участок с кадастровым номером 50:10:0100101:58 в границах, указанных в кадастровом паспорте, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, пересечение Новокуркинского шоссе и Молодежного проезда свободным от прав и имущества третьих лиц.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (далее - министерство).
Решением Арбитражного суда Московской области от 03 июня 2016 года исковые требования удовлетворены (67 - 69).
Не согласившись с данным судебным актом, ООО "СТОР ПРОДЖЕКТ" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явился. Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ООО "СТОР ПРОДЖЕКТ" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель администрации возражал по доводам апелляционной жалобы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 02 декабря 2009 года между Администрацией городского округа Химки (арендодатель) и ООО "Вятское подворье" (арендатор) заключен Договор аренды земельного участка N ЮА-149, по условиям которого Администрация предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 2 733 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:10:010101:58, в границах, указанных в кадастровом паспорте, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, пересечение Новокуркинского шоссе и Молодежного проезда (пункт 1.1 Договора аренды).
Согласно пункту 2.1 Договора аренды срок аренды составляет 5 лет с момента передачи участка арендатору.
Договор, заключенный на срок более одного года, вступает в силу с даты его государственной регистрации в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 2.2 Договора аренды).
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 29 декабря 2009 года указанный договор аренды земельного участка зарегистрирован за N 50-50-10/070/2009-230.
Согласно пункту 3.2 Договора аренды размер арендной платы за участок на дату подписания договора аренды определен сторонами в Приложении N 2 (Расчет арендной платы) к Договору, которое является его неотъемлемой частью. Арендная плата вносится ежеквартально безналичным платежом по реквизитам, указанным Арендодателем на расчетный счет (пункты 3.1, 3.2 договора).
Арендная плата вносится ответчиком ежеквартально безналичным платежом, если иное не установлено законодательством (пункт 3.2 Договора аренды).
В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы ответчик выплачивает истцу пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
На основании договора уступки прав аренды (перенаем) от 18 марта 2013 года ООО "Вятское подворье" права и обязанности арендатора перешли ООО "Современные Технологии Сервиса" (л.д. 11).
Впоследствии ООО "Современные Технологии Сервиса" (правообладатель) и ООО "СТОР ПРОДЖЕКТ" (правоприобретатель) заключили договор передачи (уступки) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, пунктом 1.1 которого установлено, что в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ правообладатель передает правоприобретателю все права и обязанности по Договору аренды земельного участка N ЮА-149 от "02" декабря 2009 года, зарегистрированному Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 29 декабря 2009 года, номер регистрации 50-50-10/070/2009-230 и дополнительному соглашению N 132 от 02 декабря 2009 года к нему зарегистрированному Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 17 февраля 2011 года, номер регистрации 50-50-10/095/2010-187, общей площадью 2 733 (Две тысячи семьсот тридцать три) квадратных метра, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер: 50:10:010101:58, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, пересечение Новокуркинского шоссе и Молодежного проезда, предназначенного для использования в целях: размещения торговых павильонов, торгово-выставочного и ярмарочного комплекса "Вятское подворье", без права капитального строительства.
Данный договор уступки зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 28 марта 2014 года за N 50-50-10/070/2009-230.
Как указал истец, ответчиком принятые по договору обязательства по оплате договора аренды земельного участка надлежащим образом в полном объеме не исполнены, в результате чего образовалась задолженность в размере 700 290 руб. 18 кои., из которых - 555 046 руб. 47 коп. (задолженность по арендной плате), 145 243 руб. 71 коп. (пени за просрочку по арендной плате).
13 ноября 2015 года направил в адрес ответчика претензию N 4709-исх о погашении задолженности но арендным платежам за землю и расторжении договора аренды земельного участка.
В связи с отсутствием ответа на указанную претензию, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.
В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Из представленного истцом расчета задолженности по арендной плате следует, что у ответчика имеется задолженность в размере 700 290,18 руб., из которых: задолженность по арендной плате - 555 046 (пятьсот пятьдесят пять тысяч сорок шесть) рублей 47 копеек; неустойка - 145 243 (сто сорок пять тысяч двести сорок три) рубля 71 копейки.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.
Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).
Однако, администрацией не представлено доказательств наличия задолженности общества перед администрацией, что подтверждается письмом администрации Администрация городского округа Химки Московской области в адрес генерального директора ООО "СТОР ПРОДЖЕКТ" от 09 августа 2016 года N 02-22/537, согласно которому у ответчика по итогу 2 квартала 2016 года задолженности нет.
Данное обстоятельство в ходе судебного разбирательства подтверждено представителем администрации, а также копиями платежных поручений на л.д. 46-53.
Таким образом, обществом перечислены арендные платежи, с учетом неустойки на момент вынесения оспариваемого решения судом первой инстанции.
Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды вышеуказанного земельного участка и обязании ответчика вернуть истцу земельный участок с кадастровым номером 50:10:0100101:58 в границах, указанных в кадастровом паспорте, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, пересечение Новокуркинского шоссе и Молодежного проезда свободным от прав и имущества третьих лиц.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
При этом в соответствии с пунктом 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В обоснование доводов о направлении претензии в адрес ответчик, истец представил в материалы дела претензию от 13 ноября 2015 года N 4709-исх, а также копию квитанции ФГУП "Почта России", из которой следует, что в адрес ответчика 13 ноября 2015 года было направлено почтовое отправление.
Однако указанные почтовые квитанции не могут быть приняты в качестве достаточных доказательств направления требований о расторжении договора в адрес ответчика и соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, в отсутствие доказательств получения ответчиком претензий, поскольку не содержат наименования документов, направленных ответчику.
Исходя из изложенного, апелляционный суд полагает, что истцом, в нарушение статьи 619 ГК РФ, не представлено доказательств направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Таким образом, апелляционным судом не установлено, что арендодателем был соблюден установленный порядок досудебного урегулирования спора, в связи с чем судебная коллегия пришла к выводу об оставлении требования о расторжении договора аренды без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.
Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку договор аренды не расторгнут и не прекращен, требование истца об обязании ответчика возвратить истцу спорный земельный участок удовлетворению не подлежит, так как обязательств по возврату спорного земельного участка у ответчика не возникло.
Аналогичной позиции придерживается Арбитражный суд Московского округа в постановлении от 22 мая 2014 года по делу N А41-32405/13.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, а в удовлетворении иска администрации следует отказать.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с Администрации городского округа Химки Московской области в пользу ООО "СТОР ПРОДЖЕКТ" подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей, перечисленные чек-ордером от 04 июля 2016 года операция N 91.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270 статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 03 июня 2016 года по делу N А41-11628/16 отменить.
В удовлетворении иска Администрации городского округа Химки Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "СТОР ПРОДЖЕКТ" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N ЮА-149 от 02 декабря 2009 года в размере 555 046 рублей 47 коп., неустойки в размере 145 243 руб. 71 коп. - отказать.
Исковое требование Администрации городского округа Химки Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "СТОР ПРОДЖЕКТ" о расторжении договора аренды земельного участка N ЮА-149 от 02 декабря 2009 года - оставить без рассмотрения.
Взыскать с Администрации городского округа Химки Московской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью "СТОР ПРОДЖЕКТ" расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.
Председательствующий
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
С.А.КОНОВАЛОВ
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
С.А.КОНОВАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)