Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 2 августа 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 9 августа 2016 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Гречаниченко А.В., судей Барковской О.В., Ошировой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бальжинимаевой Ч.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Заяца Вячеслава Тимофеевича и общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "Иркутск" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 9 марта 2016 года по делу N А19-18192/2015,
по иску Белоголова Алексея Анатольевича к Заяцу Вячеславу Тимофеевичу о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора купли-продажи доли от 28.04.2015 в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "Иркутск" (ОГРН 1153850006782, ИНН 3812111430) (суд первой инстанции: Козодоев О.А.),
в присутствии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле:
от истца - представитель по доверенности от 11.12.2015 Жирнов В.А.,
от ответчика - представитель по доверенности от 20.05.2016 Артемьев А.В.,
от ООО "СК "Иркутск" - представитель по доверенности от 07.07.2016 Шиц П.А.,
установил:
Белоголов Алексей Анатольевич (далее - Белоголов А.А., продавец, истец) обратился с иском в Арбитражный суд Иркутской области к Заяцу Вячеславу Тимофеевичу (далее - Заяц В.Т., покупатель, ответчик) о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора купли-продажи доли от 28.04.2015 в уставном капитале ООО "Строительная компания "Иркутск" (далее - общество, ООО "СК "Иркутск" выраженной в уведомлении телеграфом N 33420006 от 02.11.2015.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 9 марта 2016 года исковые требования удовлетворены: односторонняя сделка Заяца Вячеслава Тимофеевича по расторжению договора купли-продажи доли в уставном капитале ООО "СК "Иркутск" от 28.04.2015., заключенного между Заяцем Вячеславом Тимофеевичем и Белоголовым Алексеем Анатольевичем, выраженная в уведомлении телеграфом N 33420006 от 02.11.2015, признана недействительной, также с Заяц В.Т. в пользу Белоголова А.А. взыскано 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Заяц В.Т. и ООО "СК "Иркутск" обжаловали его в апелляционном порядке. Заявители апелляционных жалоб ссылаются на неполное отражение в протоколе судебного заседания хода процесса; на необоснованное приобщение к делу кадастрового паспорта земельного участка; на недостоверности данных, содержащиеся в ответах Администрации г. Иркутска от 17.03.2015 N 957-74-1165/15, от 07.07.2015 N 957-74-3853/15, от 07.07.2015 N 957-74-3853/15; на необоснованность отказа в приостановлении производства по делу до рассмотрения дела N А19-2014/16 об оспаривании договора купли-продажи доли в уставном капитале общества и оспаривании сделки по вкладу в уставный капитал права аренды; на нерассмотрение ходатайств об отводе судьи.
Также заявитель апелляционных жалоб ссылаются на то, что имущественный интерес Заяца В.Т. выражался в получении земельного участка в аренду в целях строительства на нем коммерческой недвижимости, в связи с чем в договор был включен п. 3.1, согласно которому на продавца возлагалась обязанность выполнить определенные условия, которые продавец не выполнил, кроме того, земельный участок оказался не предназначенным для строительства торгового центра, в связи с чем покупатель правомерно односторонне на основании п. 3.3 договора расторгнул договор, что соответствует и статье 450 ГК РФ. В дополнениях к апелляционной жалобе заявитель полагает свои действия соответствующими статье 310 и статье 328 ГК РФ.
В отзыве на апелляционную жалобу истец полагает доводы ответчика необоснованными. Просит оставить решение суда без изменения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали свои позиции по делу.
Определением и.о. председателя второго судебного состава Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2016 года в составе рассматривающего настоящее дело, произведена замена судей Даровских К.Н. на судью Оширову Л.В., Монаковой О.В. - на судью Барковскую О.В.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В рамках настоящего дела установлено, что протоколом N 1 Общего собрания учредителей ООО "СК "ИРКУТСК" от 10.02.2015 утверждены итоги голосования учредителей, владеющих общим количеством голосов при голосовании по повестке дня: 100% (кворум имеется). По итогам проведения собрания учредители постановили учредить Общество, его уставный капитал в размере 157 500 000 руб. Утверждены размер и номинальная стоимость доли общества:
- - Белоголов А.А. - номинальная стоимость доли 150 000 000 руб., размер доли в процентах: 95% (вносится не денежными средствами, а именно передается право аренды земельного участка, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, кадастровый номер 38:36:000026:11589, площадью 17 108 кв. м. Право аренды земельного участка принадлежит Белоголову А.А. на основании: договора от 26.12.2014 года уступки прав и обязанностей по договору аренды N 212/14 и договора аренды земельного участка N 212/14 от 28 октября 2014 года);
- - Заяц В.Т. - номинальная стоимость доли 7 500 000 руб., размер доли в процентах: 5% (вносится денежными средствами и подлежит оплате в течение четырех месяцев с момента государственной регистрации общества).
Право аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, ул. Безбокова, кадастровый номер 38:36:00002:11589, перешло к обществу от истца. Согласно сведениям из ЕГРП арендатором данного земельного участка является ООО "СК "Иркутск".
28.04.2015 между Белоголовым А.А. (продавец) и Заяцем В.Т. (покупатель) заключен договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО "СК "ИРКУТСК".
С момента продажи доли Белоголов А.А. утратил статус участника ООО "СК "Иркутск"; Заяц В.Т. стал единственным участником общества.
06.11.2015 истец получил от ответчика уведомление телеграфом N 33420006 от 02.11.2015, в котором покупатель отказался от исполнения договора купли-продажи доли в уставном капитале ООО "СК "Иркутск" от 28.04.2015, причиной отказа от исполнения договора покупателем указана утрата интереса к сделке в силу просрочки продавца.
Получив уведомление телеграфом N 33420006 от 02.11.2015, истец посчитал, что покупатель отказывается от договора купли-продажи доли, что, по утверждению истца, ведет к восстановлению положения, действовавшего до совершения сделки купли- продажи доли, а именно - восстановлению его в качестве участника ООО "СК "Иркутск", нарушению права истца на получение встречного исполнения по договору купли-продажи доли - 150 000 000 руб. как оплаты отчужденной покупателю доли, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об удовлетворении иска и признании незаконным отказа покупателя Заяца В.И. от договора по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 21 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" переход доли или части доли в уставном капитале общества к одному или нескольким участникам данного общества либо к третьим лицам осуществляется на основании сделки, в порядке правопреемства или на ином законном основании.
На основании пункта 2 статьи 21 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" участник общества вправе продать или осуществить отчуждение иным образом своей доли или части доли в уставном капитале общества одному или нескольким участникам данного общества. Согласие других участников общества или общества на совершение такой сделки не требуется, если иное не предусмотрено уставом общества.
Уставом ООО "СК "ИРКУТСК" не предусмотрено получение согласия других участников при отчуждении сделки участником общества другому участнику.
По условиям договора купли-продажи от 28.04.2015 доли в уставном капитале ООО "СК "ИРКУТСК" (п. 1.1 договора) продавец продает и передает в собственность покупателя, а покупатель покупает и принимает принадлежащую продавцу долю в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Иркутск". Размер доли, передаваемой продавцом в собственность покупателя по настоящему договору, составляет 95% процентов уставного капитала общества.
В пункте 3.2 договора купли-продажи доли стороны определили, что на момент подписания вышеуказанного договора стоимость отчуждаемой доли составляет 150 000 000 руб.
Договор купли-продажи доли нотариально удостоверен, что подтверждается соответствующей отметкой на Договоре; соответствующие изменения о переходе доли в размере 95% в уставном капитале ООО "СК "ИРКУТСК" к покупателю внесены в единый государственный реестр юридических лиц, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРЮЛ. Таким образом, продавец выполнил взятые на себя обязательства по передаче доли в размере 95% в уставном капитале ООО "СК "ИРКУТСК" в собственность покупателя, прекратил свое участие в указанном Обществе.
Истец указывает, что ответчик не оплатил установленную договором купли-продажи доли сумму Договора в размере 150 000 000 руб., ответчик не оспаривается названное обстоятельство.
Согласно п. 3.1 договора доля продается под особым условием проведения обществом комплекса мероприятий в срок до 02.11.2015:
- - получение новой справки территориального отдела водных ресурсов по Иркутской области, в которой будет указано, что на земельный участок распространяется водоохранная зона Иркутского водохранилища, согласно кадастровой выписке N 3800/601/14-463236 от 15.09.2014;
- - получения новой справки из Администрации г. Иркутска, что объединенный земельный участок относится к общественной, деловой зоне (ОД-1);
- - получение новой откорректированной топографической съемки после вырубки деревьев с отметкой Администрации г. Иркутска;
- - ограждения земельного участка забором, установки пункта охраны (выдержать в таком виде не менее одного квартала) за счет покупателя.
На основании п. 3.3 договора в случае ненаступления особого условия, предусмотренного п. 3.1 договора, покупатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, письменно уведомив продавца за 14 дней до дня расторжения.
Расторжение в одностороннем порядке договора обусловлено покупателем Заяцем В.Т. тем, что при заключении договора покупатель предполагал строительство на арендованном земельном участке коммерческой недвижимости - торгового центра, вместе с тем, после покупки доли (права аренды земельного участка) ему стало известно о невозможности такого строительства ввиду нахождения участка в функциональной зоне "Зона, предназначенная для отдыха, занятия физической культурой и спортом, зона пляжей (Р3)". Заяц В.Т. полагает, что договор был заключен под условием, оговоренным в п. 3.1, - предоставления продавцом справки об отнесении участка к общественной, деловой зоне (Р1), и что он вправе расторгнуть договор по п. 3.3 договора - ввиду несоблюдения продавцом условий п. 3.1 договора и непредставления такой справки.
Таким образом, подлежит анализу правомерность отказа покупателя от договора по названной им причине.
В период рассмотрения дела в апелляционном суда третье лицо заявило о фальсификации писем Администрации г. Иркутска, в которых содержатся сведения о принадлежности земельного участка к определенным зонам.
Апелляционный суд посчитал возможным в целях обеспечения поступления в дело актуальной информации, имеющей значение для спора, запросить в Администрации г. Иркутска сведения о том, к какой территориальной зоне согласно Генеральному плану г. Иркутска, утвержденному решением Думы г. Иркутска от 28.06.2007 N 004-20-390583/7, относится земельный участок с кадастровым номером 38:36:000026:11589.
Из полученного ответа Администрации г. Иркутска от 29.06.2016 видно, что указанный земельный участок относится к функциональной зоне "Зона, предназначенная для отдыха, занятия физической культурой и спортом, зона пляжей (Р3)", а также частично в границах зон с особыми условиями использования "Прибрежно-защитные полосы", "Водоохранные зоны".
Согласно Решению городской думы г. Иркутска от 25.04.2013 "Об утверждении правил землепользования и застройки части территории города Иркутска" зона Р3-503 предназначенная для отдыха, занятия физической культурой и спортом, зона пляжей, имеет вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - объекты спортивного назначения, активного отдыха и туризма (л.д. 43, т. 1).
Согласно п. 11 ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.
Также учитывается, что согласно договора аренды спорного земельного участка от 28.10.2014 (л.д. 133, т. 1) между администрацией и обществом СК "Иркутск" основанием для заключения договора в том числе является постановление мэра г. Иркутска от 16.07.1998 "Об отводе земельного участка для организации детской зоны аттракционов", протокол совещания по вопросу строительства "Центра семейного отдыха на базе аквапарка" от 12.01.2014. Таким образом, в договоре в качестве оснований его заключения не значилась возможность застройки участка объектами коммерческой недвижимости, в том числе торговым центром.
Таким образом, функциональное назначение земельного участка, его отнесение к определенной территориальной зоне не являлось закрытой и недоступной для покупателя Заяца В.Т. информацией. Покупатель по договору купли-продажи, преследуя определенную цель (приобретение участка для строительства обществом коммерческой недвижимости), с учетом обычных правил разумности и предусмотрительности, при выборе предмета покупки (права аренды участка), мог оценить, исходя из имеющихся сведений, возможность реализации своей предполагаемой цели.
Тем не менее в договор сторонами был включен пункт о предоставлении покупателю справки из Администрации г. Иркутска, что объединенный земельный участок относится к общественной, деловой зоне (ОД-1).
Названное условие включает в правоотношения сторон Администрацию г. Иркутска, устанавливает ничем не обусловленную обязанность получить из администрации такую справку. В деле не имеется документов, из которых бы усматривались предпосылки к возможности отнесения участка к иной зоне. Более того, получение справки предполагает получение документа, подтверждающего существующее положение. Вместе с тем, Генеральный план г. Иркутска разработан в 2007 году и последние изменения вносились в него в 2012 году (редакция от 06.07.2012).
Также договор купли-продажи не содержит условия о том, что продается участок, который возможно использовать для коммерческого строительства, условия о том, что участок относится к общественной, деловой зоне (Р1).
Таким образом, условие, включенное сторонами в п. 3.1 договора (предоставление справки об отнесении участка к зоне Р1) являлось заведомо неисполнимым. В такой ситуации ссылка ответчика-покупателя на свободу договора не принимается, стороны в рассматриваемом случае недобросовестно воспользовались свободой определения договорных условий, в связи с чем ссылка покупателя на нарушение права, основанного на таком положении договора, не подлежит защите в соответствии со статьей 10 ГК РФ.
Кроме того, учитывается, что в соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи доли) односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 2 названной статьи).
Согласно абзацу 4 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" статья 310 ГК РФ допускает согласование в договоре права на одностороннее изменение или односторонний отказ от договора только в случаях, когда договор заключается в связи с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности.
Таким образом, обращается внимание на то, что отказ от прав по общему правилу не допускается гражданским законодательством.
При таких обстоятельствах одностороннее расторжение договора обоснованно признано неправомерным и иск удовлетворен.
Также учитывается, что в рассматриваемом случае спорные правоотношения имеют корпоративный характер. Соответственно, расторжение договора купли-продажи доли также может повлечь и возникновение вопроса о возврате прав участника общества, что не соответствует намерениям продавца доли.
Доводы апелляционных жалоб отклоняются, поскольку свое несогласие с протоколами заявитель справе выразить в порядке ч. 7 и 8 статьи 155 АПК РФ; кадастровый паспорт на земельный участок необходим как содержащий характеристики и сведения о таком участке; необходимости в приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения дела N А19-2014/16 об оспаривании договора купли-продажи доли в уставном капитале общества и оспаривании сделки по кладу в уставный капитал права аренды не усматривается ввиду возможности самостоятельного разрешения настоящего спора. Довод о нерассмотрении ходатайств об отводе судьи также отклоняется, поскольку в нарушение ч. 2 ст. 24 АПК РФ заявитель ходатайств своевременно не реализовал предусмотренное данной нормой право и обратился с ходатайством после начала рассмотрения дела по существу (после окончания стадии принятия таких заявлений), необходимых сведений о том, что основание для отвода стало известно заявителю после начала рассмотрения дела по существу, в ходатайствах не содержится.
Доводы апелляционных жалоб по существу спора также рассмотрены и отклоняются по изложенным основаниям. С учетом выводов суда, одностороннее расторжение договора в настоящем случае не признается основанным на добросовестном поведении, в том числе по включению в договор условия по возложению заведомо неисполнимой обязанности, очевидное неисполнение которой впоследствии использовано покупателем в качестве возможности для отказа от договора.
Заявление от истца об оставлении апелляционный жалобы общества (третьего лица) без рассмотрения ввиду подписания ее неполномочным представителем (не имеющим оговоренные в доверенности полномочия участвовать в статусе третьего лица) отклоняется, отсутствие в доверенности специальной ссылки на указанное истцом в ходатайстве основание не является препятствием для подачи апелляционный жалобы представителем по доверенности, кроме того в судебном заседании суда апелляционной инстанции участвовал представитель общества с надлежаще оформленными полномочиями, поддержавший апелляционную жалобу и ее доводы в полном объеме.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Иркутской области от 9 марта 2016 года по делу N А19-18192/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.08.2016 N 04АП-2002/2016 ПО ДЕЛУ N А19-18192/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 августа 2016 г. по делу N А19-18192/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 2 августа 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 9 августа 2016 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Гречаниченко А.В., судей Барковской О.В., Ошировой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бальжинимаевой Ч.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Заяца Вячеслава Тимофеевича и общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "Иркутск" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 9 марта 2016 года по делу N А19-18192/2015,
по иску Белоголова Алексея Анатольевича к Заяцу Вячеславу Тимофеевичу о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора купли-продажи доли от 28.04.2015 в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "Иркутск" (ОГРН 1153850006782, ИНН 3812111430) (суд первой инстанции: Козодоев О.А.),
в присутствии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле:
от истца - представитель по доверенности от 11.12.2015 Жирнов В.А.,
от ответчика - представитель по доверенности от 20.05.2016 Артемьев А.В.,
от ООО "СК "Иркутск" - представитель по доверенности от 07.07.2016 Шиц П.А.,
установил:
Белоголов Алексей Анатольевич (далее - Белоголов А.А., продавец, истец) обратился с иском в Арбитражный суд Иркутской области к Заяцу Вячеславу Тимофеевичу (далее - Заяц В.Т., покупатель, ответчик) о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора купли-продажи доли от 28.04.2015 в уставном капитале ООО "Строительная компания "Иркутск" (далее - общество, ООО "СК "Иркутск" выраженной в уведомлении телеграфом N 33420006 от 02.11.2015.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 9 марта 2016 года исковые требования удовлетворены: односторонняя сделка Заяца Вячеслава Тимофеевича по расторжению договора купли-продажи доли в уставном капитале ООО "СК "Иркутск" от 28.04.2015., заключенного между Заяцем Вячеславом Тимофеевичем и Белоголовым Алексеем Анатольевичем, выраженная в уведомлении телеграфом N 33420006 от 02.11.2015, признана недействительной, также с Заяц В.Т. в пользу Белоголова А.А. взыскано 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Заяц В.Т. и ООО "СК "Иркутск" обжаловали его в апелляционном порядке. Заявители апелляционных жалоб ссылаются на неполное отражение в протоколе судебного заседания хода процесса; на необоснованное приобщение к делу кадастрового паспорта земельного участка; на недостоверности данных, содержащиеся в ответах Администрации г. Иркутска от 17.03.2015 N 957-74-1165/15, от 07.07.2015 N 957-74-3853/15, от 07.07.2015 N 957-74-3853/15; на необоснованность отказа в приостановлении производства по делу до рассмотрения дела N А19-2014/16 об оспаривании договора купли-продажи доли в уставном капитале общества и оспаривании сделки по вкладу в уставный капитал права аренды; на нерассмотрение ходатайств об отводе судьи.
Также заявитель апелляционных жалоб ссылаются на то, что имущественный интерес Заяца В.Т. выражался в получении земельного участка в аренду в целях строительства на нем коммерческой недвижимости, в связи с чем в договор был включен п. 3.1, согласно которому на продавца возлагалась обязанность выполнить определенные условия, которые продавец не выполнил, кроме того, земельный участок оказался не предназначенным для строительства торгового центра, в связи с чем покупатель правомерно односторонне на основании п. 3.3 договора расторгнул договор, что соответствует и статье 450 ГК РФ. В дополнениях к апелляционной жалобе заявитель полагает свои действия соответствующими статье 310 и статье 328 ГК РФ.
В отзыве на апелляционную жалобу истец полагает доводы ответчика необоснованными. Просит оставить решение суда без изменения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали свои позиции по делу.
Определением и.о. председателя второго судебного состава Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2016 года в составе рассматривающего настоящее дело, произведена замена судей Даровских К.Н. на судью Оширову Л.В., Монаковой О.В. - на судью Барковскую О.В.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В рамках настоящего дела установлено, что протоколом N 1 Общего собрания учредителей ООО "СК "ИРКУТСК" от 10.02.2015 утверждены итоги голосования учредителей, владеющих общим количеством голосов при голосовании по повестке дня: 100% (кворум имеется). По итогам проведения собрания учредители постановили учредить Общество, его уставный капитал в размере 157 500 000 руб. Утверждены размер и номинальная стоимость доли общества:
- - Белоголов А.А. - номинальная стоимость доли 150 000 000 руб., размер доли в процентах: 95% (вносится не денежными средствами, а именно передается право аренды земельного участка, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, кадастровый номер 38:36:000026:11589, площадью 17 108 кв. м. Право аренды земельного участка принадлежит Белоголову А.А. на основании: договора от 26.12.2014 года уступки прав и обязанностей по договору аренды N 212/14 и договора аренды земельного участка N 212/14 от 28 октября 2014 года);
- - Заяц В.Т. - номинальная стоимость доли 7 500 000 руб., размер доли в процентах: 5% (вносится денежными средствами и подлежит оплате в течение четырех месяцев с момента государственной регистрации общества).
Право аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, ул. Безбокова, кадастровый номер 38:36:00002:11589, перешло к обществу от истца. Согласно сведениям из ЕГРП арендатором данного земельного участка является ООО "СК "Иркутск".
28.04.2015 между Белоголовым А.А. (продавец) и Заяцем В.Т. (покупатель) заключен договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО "СК "ИРКУТСК".
С момента продажи доли Белоголов А.А. утратил статус участника ООО "СК "Иркутск"; Заяц В.Т. стал единственным участником общества.
06.11.2015 истец получил от ответчика уведомление телеграфом N 33420006 от 02.11.2015, в котором покупатель отказался от исполнения договора купли-продажи доли в уставном капитале ООО "СК "Иркутск" от 28.04.2015, причиной отказа от исполнения договора покупателем указана утрата интереса к сделке в силу просрочки продавца.
Получив уведомление телеграфом N 33420006 от 02.11.2015, истец посчитал, что покупатель отказывается от договора купли-продажи доли, что, по утверждению истца, ведет к восстановлению положения, действовавшего до совершения сделки купли- продажи доли, а именно - восстановлению его в качестве участника ООО "СК "Иркутск", нарушению права истца на получение встречного исполнения по договору купли-продажи доли - 150 000 000 руб. как оплаты отчужденной покупателю доли, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об удовлетворении иска и признании незаконным отказа покупателя Заяца В.И. от договора по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 21 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" переход доли или части доли в уставном капитале общества к одному или нескольким участникам данного общества либо к третьим лицам осуществляется на основании сделки, в порядке правопреемства или на ином законном основании.
На основании пункта 2 статьи 21 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" участник общества вправе продать или осуществить отчуждение иным образом своей доли или части доли в уставном капитале общества одному или нескольким участникам данного общества. Согласие других участников общества или общества на совершение такой сделки не требуется, если иное не предусмотрено уставом общества.
Уставом ООО "СК "ИРКУТСК" не предусмотрено получение согласия других участников при отчуждении сделки участником общества другому участнику.
По условиям договора купли-продажи от 28.04.2015 доли в уставном капитале ООО "СК "ИРКУТСК" (п. 1.1 договора) продавец продает и передает в собственность покупателя, а покупатель покупает и принимает принадлежащую продавцу долю в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Иркутск". Размер доли, передаваемой продавцом в собственность покупателя по настоящему договору, составляет 95% процентов уставного капитала общества.
В пункте 3.2 договора купли-продажи доли стороны определили, что на момент подписания вышеуказанного договора стоимость отчуждаемой доли составляет 150 000 000 руб.
Договор купли-продажи доли нотариально удостоверен, что подтверждается соответствующей отметкой на Договоре; соответствующие изменения о переходе доли в размере 95% в уставном капитале ООО "СК "ИРКУТСК" к покупателю внесены в единый государственный реестр юридических лиц, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРЮЛ. Таким образом, продавец выполнил взятые на себя обязательства по передаче доли в размере 95% в уставном капитале ООО "СК "ИРКУТСК" в собственность покупателя, прекратил свое участие в указанном Обществе.
Истец указывает, что ответчик не оплатил установленную договором купли-продажи доли сумму Договора в размере 150 000 000 руб., ответчик не оспаривается названное обстоятельство.
Согласно п. 3.1 договора доля продается под особым условием проведения обществом комплекса мероприятий в срок до 02.11.2015:
- - получение новой справки территориального отдела водных ресурсов по Иркутской области, в которой будет указано, что на земельный участок распространяется водоохранная зона Иркутского водохранилища, согласно кадастровой выписке N 3800/601/14-463236 от 15.09.2014;
- - получения новой справки из Администрации г. Иркутска, что объединенный земельный участок относится к общественной, деловой зоне (ОД-1);
- - получение новой откорректированной топографической съемки после вырубки деревьев с отметкой Администрации г. Иркутска;
- - ограждения земельного участка забором, установки пункта охраны (выдержать в таком виде не менее одного квартала) за счет покупателя.
На основании п. 3.3 договора в случае ненаступления особого условия, предусмотренного п. 3.1 договора, покупатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, письменно уведомив продавца за 14 дней до дня расторжения.
Расторжение в одностороннем порядке договора обусловлено покупателем Заяцем В.Т. тем, что при заключении договора покупатель предполагал строительство на арендованном земельном участке коммерческой недвижимости - торгового центра, вместе с тем, после покупки доли (права аренды земельного участка) ему стало известно о невозможности такого строительства ввиду нахождения участка в функциональной зоне "Зона, предназначенная для отдыха, занятия физической культурой и спортом, зона пляжей (Р3)". Заяц В.Т. полагает, что договор был заключен под условием, оговоренным в п. 3.1, - предоставления продавцом справки об отнесении участка к общественной, деловой зоне (Р1), и что он вправе расторгнуть договор по п. 3.3 договора - ввиду несоблюдения продавцом условий п. 3.1 договора и непредставления такой справки.
Таким образом, подлежит анализу правомерность отказа покупателя от договора по названной им причине.
В период рассмотрения дела в апелляционном суда третье лицо заявило о фальсификации писем Администрации г. Иркутска, в которых содержатся сведения о принадлежности земельного участка к определенным зонам.
Апелляционный суд посчитал возможным в целях обеспечения поступления в дело актуальной информации, имеющей значение для спора, запросить в Администрации г. Иркутска сведения о том, к какой территориальной зоне согласно Генеральному плану г. Иркутска, утвержденному решением Думы г. Иркутска от 28.06.2007 N 004-20-390583/7, относится земельный участок с кадастровым номером 38:36:000026:11589.
Из полученного ответа Администрации г. Иркутска от 29.06.2016 видно, что указанный земельный участок относится к функциональной зоне "Зона, предназначенная для отдыха, занятия физической культурой и спортом, зона пляжей (Р3)", а также частично в границах зон с особыми условиями использования "Прибрежно-защитные полосы", "Водоохранные зоны".
Согласно Решению городской думы г. Иркутска от 25.04.2013 "Об утверждении правил землепользования и застройки части территории города Иркутска" зона Р3-503 предназначенная для отдыха, занятия физической культурой и спортом, зона пляжей, имеет вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - объекты спортивного назначения, активного отдыха и туризма (л.д. 43, т. 1).
Согласно п. 11 ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.
Также учитывается, что согласно договора аренды спорного земельного участка от 28.10.2014 (л.д. 133, т. 1) между администрацией и обществом СК "Иркутск" основанием для заключения договора в том числе является постановление мэра г. Иркутска от 16.07.1998 "Об отводе земельного участка для организации детской зоны аттракционов", протокол совещания по вопросу строительства "Центра семейного отдыха на базе аквапарка" от 12.01.2014. Таким образом, в договоре в качестве оснований его заключения не значилась возможность застройки участка объектами коммерческой недвижимости, в том числе торговым центром.
Таким образом, функциональное назначение земельного участка, его отнесение к определенной территориальной зоне не являлось закрытой и недоступной для покупателя Заяца В.Т. информацией. Покупатель по договору купли-продажи, преследуя определенную цель (приобретение участка для строительства обществом коммерческой недвижимости), с учетом обычных правил разумности и предусмотрительности, при выборе предмета покупки (права аренды участка), мог оценить, исходя из имеющихся сведений, возможность реализации своей предполагаемой цели.
Тем не менее в договор сторонами был включен пункт о предоставлении покупателю справки из Администрации г. Иркутска, что объединенный земельный участок относится к общественной, деловой зоне (ОД-1).
Названное условие включает в правоотношения сторон Администрацию г. Иркутска, устанавливает ничем не обусловленную обязанность получить из администрации такую справку. В деле не имеется документов, из которых бы усматривались предпосылки к возможности отнесения участка к иной зоне. Более того, получение справки предполагает получение документа, подтверждающего существующее положение. Вместе с тем, Генеральный план г. Иркутска разработан в 2007 году и последние изменения вносились в него в 2012 году (редакция от 06.07.2012).
Также договор купли-продажи не содержит условия о том, что продается участок, который возможно использовать для коммерческого строительства, условия о том, что участок относится к общественной, деловой зоне (Р1).
Таким образом, условие, включенное сторонами в п. 3.1 договора (предоставление справки об отнесении участка к зоне Р1) являлось заведомо неисполнимым. В такой ситуации ссылка ответчика-покупателя на свободу договора не принимается, стороны в рассматриваемом случае недобросовестно воспользовались свободой определения договорных условий, в связи с чем ссылка покупателя на нарушение права, основанного на таком положении договора, не подлежит защите в соответствии со статьей 10 ГК РФ.
Кроме того, учитывается, что в соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи доли) односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 2 названной статьи).
Согласно абзацу 4 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" статья 310 ГК РФ допускает согласование в договоре права на одностороннее изменение или односторонний отказ от договора только в случаях, когда договор заключается в связи с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности.
Таким образом, обращается внимание на то, что отказ от прав по общему правилу не допускается гражданским законодательством.
При таких обстоятельствах одностороннее расторжение договора обоснованно признано неправомерным и иск удовлетворен.
Также учитывается, что в рассматриваемом случае спорные правоотношения имеют корпоративный характер. Соответственно, расторжение договора купли-продажи доли также может повлечь и возникновение вопроса о возврате прав участника общества, что не соответствует намерениям продавца доли.
Доводы апелляционных жалоб отклоняются, поскольку свое несогласие с протоколами заявитель справе выразить в порядке ч. 7 и 8 статьи 155 АПК РФ; кадастровый паспорт на земельный участок необходим как содержащий характеристики и сведения о таком участке; необходимости в приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения дела N А19-2014/16 об оспаривании договора купли-продажи доли в уставном капитале общества и оспаривании сделки по кладу в уставный капитал права аренды не усматривается ввиду возможности самостоятельного разрешения настоящего спора. Довод о нерассмотрении ходатайств об отводе судьи также отклоняется, поскольку в нарушение ч. 2 ст. 24 АПК РФ заявитель ходатайств своевременно не реализовал предусмотренное данной нормой право и обратился с ходатайством после начала рассмотрения дела по существу (после окончания стадии принятия таких заявлений), необходимых сведений о том, что основание для отвода стало известно заявителю после начала рассмотрения дела по существу, в ходатайствах не содержится.
Доводы апелляционных жалоб по существу спора также рассмотрены и отклоняются по изложенным основаниям. С учетом выводов суда, одностороннее расторжение договора в настоящем случае не признается основанным на добросовестном поведении, в том числе по включению в договор условия по возложению заведомо неисполнимой обязанности, очевидное неисполнение которой впоследствии использовано покупателем в качестве возможности для отказа от договора.
Заявление от истца об оставлении апелляционный жалобы общества (третьего лица) без рассмотрения ввиду подписания ее неполномочным представителем (не имеющим оговоренные в доверенности полномочия участвовать в статусе третьего лица) отклоняется, отсутствие в доверенности специальной ссылки на указанное истцом в ходатайстве основание не является препятствием для подачи апелляционный жалобы представителем по доверенности, кроме того в судебном заседании суда апелляционной инстанции участвовал представитель общества с надлежаще оформленными полномочиями, поддержавший апелляционную жалобу и ее доводы в полном объеме.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Иркутской области от 9 марта 2016 года по делу N А19-18192/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
А.В.ГРЕЧАНИЧЕНКО
Судьи
О.В.БАРКОВСКАЯ
Л.В.ОШИРОВА
А.В.ГРЕЧАНИЧЕНКО
Судьи
О.В.БАРКОВСКАЯ
Л.В.ОШИРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)