Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 июня 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Высотник" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.10.2015 по делу N А76-12364/2015 (судья Шумакова С.М.).
В судебном заседании принял участие представитель ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Высотник" - Кальченко Лариса Николаевна (доверенность от 19.08.2015 N 17/15-юр).
Администрация города Магнитогорска (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Высотник" (далее - ответчик, общество), в котором просила взыскать:
- задолженность по договору N 6715 от 10.04.2012 в размере 9 548 000 руб., в том числе: по арендной плате за период с 26.06.2012 по 31.03.2015 в размере 9 530 000 руб. и по оплате пени в размере 18 000 руб.
- задолженность по оплате пени по договору N 6770 от 05.05.2012 в размере 460 000 руб.
Решением суда от 26.10.2015 (резолютивная часть от 20.10.2015) исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика 9 932 000 руб. 00 коп., в том числе: арендную плату 9 530 000 руб. 00 коп. и неустойку 402 000 руб. 00 коп. В остальной части в удовлетворении требований о взыскании неустойки отказал (л.д. 61-65 т. 2).
В апелляционной жалобе общество (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворенных требований, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив требования в следующем объеме: - задолженность по договору N 6715 от 10.04.2012 в размере 5 214 666 руб. 74 коп., в том числе: по арендной плате за период с 26.06.2012 по 20.04.2014 в размере 5 196 666 руб. 74 коп. и по оплате пени в размере 18 000 руб. В остальной части исковых требований отказать.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального права; несоответствие выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; а также недоказанность имеющих для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными.
Полагает, что суд необоснованно не применил к рассматриваемому случаю положения пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, не учел, сведения о регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме, не принял перерасчет арендной платы, произведенный ответчиком.
Кроме того, апеллянт указал на необоснованное неприменение к правоотношениям по договору аренды земельного участка от 05.05.2012 N 6770 норм Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), регулирующих исковую давность.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.10.2015 изменено, с ответчика взысканы арендная плата по договору аренды N 6715 от 10.04.2012 за период с 10.04.2012 по 20.03.2014 в сумме 5 304 193 руб. 62 коп. и неустойка в сумме 18 000 руб. 00 коп., начисленная за период с 26.06.2012 по 03.07.2012. В остальной части исковых требований Администрации отказано (т. 2 л.д. 87).
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 26.04.2016 N Ф09-3263/16 постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 отменено с направлением дела на новое рассмотрение в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд (т. 2 л.д. 130).
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители Администрации не явились.
С учетом мнения ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.
В судебном заседании представитель ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части проверены судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией г. Магнитогорска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Высотник" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 6715 от 10.04.2012 (т. 1 л.д. 18-20).
Согласно п. 1.1 - 1.3 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов (зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки), с кадастровым номером 74:33:0311002:1263, площадью 9830 кв. м, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, в районе ул. Жукова, 19, для строительства многоквартирного жилого дома с встроенно-пристроенным детским садом.
В силу п. 2.1 договора он заключен сроком на 3 года и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие с даты подписания сторонами договора.
Вместе с тем, между Администрацией г. Магнитогорска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Высотник" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 6770 от 05.05.2012 (т. 1 л.д. 50-52).
Согласно п. 1.1 - 1.3 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов (зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки), с кадастровым номером 74:33:0307002:8694, площадью 7965 кв. м, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, в районе пр. Карла Маркса, 202, для строительства многоквартирного жилого дома с встроенными объектами социально-бытового обслуживания (дошкольное учреждение).
В силу п. 2.1 договоров они заключены сроком на 3 года и вступают в силу с момента их государственной регистрации. Условия настоящих договоров распространяются на отношения, возникшие с даты подписания сторонами договоров.
По актам приема-передачи указанные земельные участки переданы ответчику (т. 1 л.д. 21,53).
Договоры аренды N 6715 от 10.04.2012 и N 6770 от 05.05.2012 зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем свидетельствуют отметки Управления Росреестра по Челябинской области (т. 1 л.д. 20 оборот, 52 оборот).
Размер и порядок арендной платы за землю определен в соответствии с протоколами об итогах аукционов (т. 1 л.д. 22,54) и указан в п. 3.1, 3.2 договоров.
Согласно расчетам (л.д. 8,47) у ответчика по спорным договорам образовалась задолженность в размере 10 008 000 руб., в том числе:
- по договору N 6715 от 10.04.2012 в размере 9 548 000 руб., в том числе: по арендной плате за период с 26.06.2012 по 31.03.2015 в размере 9 530 000 руб. и по оплате пени за период с 26.06.2012 по 03.07.2012 в размере 18 000 руб.
- по договору N 6770 от 05.05.2012 по оплате пени за период с 11.05.2012 по 07.07.2012 в размере 460 000 руб.
В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлена претензия N ОДП 54/0843 от 18.02.2015 с просьбой о погашении суммы долга (т. 1 л.д. 14-15).
Отсутствие добровольного исполнения ответчиком обязательств по договорам послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.
Удовлетворяя заявленные требования по договору N 6715 от 10.04.2012, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы, принятые им на основании заключенного им договора аренды. Арендная плата взыскана судом без учета момента государственной регистрации права собственности на первое жилое помещение в многоквартирном доме, поскольку по условиям договора аренды, заключенного по результатам торгов, период внесения арендной платы определен моментом 25.03.2013, в то время, как регистрация права собственности первого собственника была осуществлена позже указанного срока.
Частично удовлетворяя требования о взыскании пени по договору N 6770 от 05.05.2012 за период с 21.05.2012 по 07.07.2012 суд исходил из периодичности внесения арендных платежей и даты обращения истца в суд - 21.05.2015.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком по результатам торгов заключены договоры аренды N 6770 от 05.05.2012 и N 6715 от 10.04.2012 земельных участков для строительства многоквартирных жилых домов.
На основании п. 1 ст. 432, ст. 607 ГК РФ, принимая во внимание, что земельные участки поставлены на кадастровый учет, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии между сторонами договоров разногласий относительно его предмета.
Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статья 433 ГК РФ).
В рассматриваемом случае договоры заключены на срок более одного года (пункт 2.1. договора), зарегистрированы, о чем свидетельствуют соответствующие отметки и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 20, 40, 52, 72 т. 1).
Исходя из положений ч. 1 ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 ГК РФ.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Из материалов дела следует, что земельные участки использовались ответчиком, что подтверждается обстоятельствами возведения на земельных участках многоквартирных жилых домов и следует из разрешений на ввод объектов в эксплуатацию (л.д. 10, 30 т. 2).
Кроме того, материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами тот факт, что ответчиком полностью исполнена обязанность по оплате арендной платы по договору N 6770 от 05.05.2012 до 05.05.15 - момента окончания срока его действия.
Взыскивая с ответчика задолженность по арендной плате по договору N 6715 за период с 26.06.2012 по 31.03.2015 в размере 9 530 000 руб., суд первой инстанции исходил из того, что Пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и ст. ст. 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации в рассматриваемом случае применению не подлежат, и перерасчет арендной платы не производится, поскольку с учетом последующего периода внесения арендной платы 25.03.2013, ввода объектов в эксплуатацию 14.01.2014 и 16.09.2014, а также регистрации права собственности первого собственника - граждан 20.03.2014, 05.06.2014 и 27.10.2014, на обязанность по оплате платежей с учетом установленных сроков и заключения договора аренды на торгах не влияет.
Указанный вывод суда следует признать верным в силу следующего.
В силу п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Между тем указанные положения в данном случае неприменимы.
Как следует из материалов дела до начала проведения аукциона в средствах массовой информации было опубликовано Постановление администрации от 16.02.2012 N 1517-П "О продаже на аукционе права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства", в п. 14 Приложения N 2 указано, что победитель аукциона оплачивает определенный по итогам аукциона размер арендной платы ежеквартально равными суммами по 25.03.2013, в случае завершения строительства до окончания срока действия договора аренды арендная плата не пересчитывается и не возвращается арендатору земельного участка (абз. 5 п. 13 Приложения N 2 - т. 1 л.д. 28).
В силу п. 3.2. договора N 6715 арендатор оплачивает определенную по итогам аукциона стоимость размера арендной платы ежеквартально равными суммами по 25.03.2013 в соответствии с графиком платежей, при этом задаток засчитывается в счет оплаты стоимости размера арендной платы: 2 400 000 руб. в срок до 25.06.2012, 2 400 000 руб. в срок до 25.09.2012, 2 400 000 руб. в срок до 25.12.2012, 2 400 000 руб. в срок до 25.03.2013.
На основании п. 3.4 вышеназванного договора, арендодатель не вправе изменять размер арендной платы в одностороннем порядке. В случае завершения строительства до окончания срока действия договора аренды, арендная плата не пересчитывается и не возвращается арендатору земельного участка. Арендная плата считается оплаченной с момента поступления денежных средств от арендатора на расчетный счет (п. 3.5 названного договора).
Таким образом, запрет на пересчет арендной платы при досрочном завершении строительства и условие о порядке и сроке внесения арендной платы, являлось частью конкурсной документации, было указано как существенное условие договора аренды, а впоследствии включено в текст договора N 6715. Ответчик, будучи заблаговременно осведомленным об указанных условиях договора, приняв участие в торгах и заключив договор N 6715, согласился с указанными условиями аренды земельного участка и принял на себя соответствующие обязательства.
С учетом изложенного, Администрация вправе требовать с ответчика внесения арендной платы в установленном договором N 6715 размере вне зависимости от факта завершения строительства до окончания срока аренды.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу п. 5.2 договоров за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки, начиная со следующего дня за установленной датой платежа до даты фактического выполнения обязательств.
Согласно расчетам истца (т. 1 л.д. 13,49) за нарушение срока внесения арендной платы начислены пени в размере 478 000 руб., в том числе:
- по договору N 6715 от 10.04.2012 за период с 26.06.2012 по 03.07.2012 в размере 18 000 руб.
- по договору N 6770 от 05.05.2012 за период с 11.05.2012 по 07.07.2012 в размере 460 000 руб.
Расчет пени, начисленный по договору N 6715 от 10.04.2012 судом проверен, признается арифметически верным. Доводов в апелляционной жалобе ответчиком в отношении указанного расчета не приведено, решение суда в указанной части не обжалуется.
Расчет пени, начисленной по договору N 6770 от 05.05.2012 за период с 11.05.2012 по 07.07.2012 в размере 460 000 руб. признан верным судом первой инстанции, при этом суд применил срок исковой давности, пересчитав неустойку за период с 21.05.2012 по 07.07.2012 на сумму 384 000 руб.
Апелляционный суд соглашается с расчетом суда первой инстанции. Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности подлежат отклонению в силу следующего.
В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В силу ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно статье 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).
Как следует из отметки отдела делопроизводства суда, истец обратился в арбитражный суд с иском 21.05.2015 (т. 1 л.д. 5).
Из условий договора N 6770 от 05.05.2012 следует, что плата за аренду подлежит перечислению единовременно в течение 5 дней с даты подписания договора, то есть не позднее 10.05.2012.
Срок исковой давности по уплате арендной платы начинает течь с 11.05.2012 и заканчивается 10.05.2015.
В силу ст. 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок
Из материалов дела следует, что ответчиком арендная плата по договору аренды уплачена в полном объеме до 30.04.2014.
Таким образом, срок исковой давности по основному обязательству (внесение арендной платы) по договору N 6770 истцом не пропущен.
Период взыскания пени, превышающий срок исковой давности (с 11.05.2015 по 20.05.2012), судом первой инстанции исключен, ввиду чего сумма пени по договору N 6770 за период с 21.05.2012 по 07.07.2012 составила 384 000 руб.
Поскольку обязательство по внесению арендной платы по договору N 6770 было исполнено ответчиком несвоевременно (т. 1 л.д. 48), с нарушением условий договора N 6770, также определенных по итогам аукциона, судом верно взыскана пеня с учетом срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком (т. 1 л.д. 137).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.
При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.10.2015 по делу N А76-12364/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Высотник" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.06.2016 N 18АП-5832/2016 ПО ДЕЛУ N А76-12364/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 июня 2016 г. N 18АП-5832/2016
Дело N А76-12364/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 июня 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Высотник" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.10.2015 по делу N А76-12364/2015 (судья Шумакова С.М.).
В судебном заседании принял участие представитель ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Высотник" - Кальченко Лариса Николаевна (доверенность от 19.08.2015 N 17/15-юр).
Администрация города Магнитогорска (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Высотник" (далее - ответчик, общество), в котором просила взыскать:
- задолженность по договору N 6715 от 10.04.2012 в размере 9 548 000 руб., в том числе: по арендной плате за период с 26.06.2012 по 31.03.2015 в размере 9 530 000 руб. и по оплате пени в размере 18 000 руб.
- задолженность по оплате пени по договору N 6770 от 05.05.2012 в размере 460 000 руб.
Решением суда от 26.10.2015 (резолютивная часть от 20.10.2015) исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика 9 932 000 руб. 00 коп., в том числе: арендную плату 9 530 000 руб. 00 коп. и неустойку 402 000 руб. 00 коп. В остальной части в удовлетворении требований о взыскании неустойки отказал (л.д. 61-65 т. 2).
В апелляционной жалобе общество (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворенных требований, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив требования в следующем объеме: - задолженность по договору N 6715 от 10.04.2012 в размере 5 214 666 руб. 74 коп., в том числе: по арендной плате за период с 26.06.2012 по 20.04.2014 в размере 5 196 666 руб. 74 коп. и по оплате пени в размере 18 000 руб. В остальной части исковых требований отказать.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального права; несоответствие выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; а также недоказанность имеющих для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными.
Полагает, что суд необоснованно не применил к рассматриваемому случаю положения пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, не учел, сведения о регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме, не принял перерасчет арендной платы, произведенный ответчиком.
Кроме того, апеллянт указал на необоснованное неприменение к правоотношениям по договору аренды земельного участка от 05.05.2012 N 6770 норм Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), регулирующих исковую давность.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.10.2015 изменено, с ответчика взысканы арендная плата по договору аренды N 6715 от 10.04.2012 за период с 10.04.2012 по 20.03.2014 в сумме 5 304 193 руб. 62 коп. и неустойка в сумме 18 000 руб. 00 коп., начисленная за период с 26.06.2012 по 03.07.2012. В остальной части исковых требований Администрации отказано (т. 2 л.д. 87).
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 26.04.2016 N Ф09-3263/16 постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 отменено с направлением дела на новое рассмотрение в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд (т. 2 л.д. 130).
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители Администрации не явились.
С учетом мнения ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.
В судебном заседании представитель ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части проверены судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией г. Магнитогорска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Высотник" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 6715 от 10.04.2012 (т. 1 л.д. 18-20).
Согласно п. 1.1 - 1.3 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов (зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки), с кадастровым номером 74:33:0311002:1263, площадью 9830 кв. м, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, в районе ул. Жукова, 19, для строительства многоквартирного жилого дома с встроенно-пристроенным детским садом.
В силу п. 2.1 договора он заключен сроком на 3 года и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие с даты подписания сторонами договора.
Вместе с тем, между Администрацией г. Магнитогорска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Высотник" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 6770 от 05.05.2012 (т. 1 л.д. 50-52).
Согласно п. 1.1 - 1.3 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов (зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки), с кадастровым номером 74:33:0307002:8694, площадью 7965 кв. м, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, в районе пр. Карла Маркса, 202, для строительства многоквартирного жилого дома с встроенными объектами социально-бытового обслуживания (дошкольное учреждение).
В силу п. 2.1 договоров они заключены сроком на 3 года и вступают в силу с момента их государственной регистрации. Условия настоящих договоров распространяются на отношения, возникшие с даты подписания сторонами договоров.
По актам приема-передачи указанные земельные участки переданы ответчику (т. 1 л.д. 21,53).
Договоры аренды N 6715 от 10.04.2012 и N 6770 от 05.05.2012 зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем свидетельствуют отметки Управления Росреестра по Челябинской области (т. 1 л.д. 20 оборот, 52 оборот).
Размер и порядок арендной платы за землю определен в соответствии с протоколами об итогах аукционов (т. 1 л.д. 22,54) и указан в п. 3.1, 3.2 договоров.
Согласно расчетам (л.д. 8,47) у ответчика по спорным договорам образовалась задолженность в размере 10 008 000 руб., в том числе:
- по договору N 6715 от 10.04.2012 в размере 9 548 000 руб., в том числе: по арендной плате за период с 26.06.2012 по 31.03.2015 в размере 9 530 000 руб. и по оплате пени за период с 26.06.2012 по 03.07.2012 в размере 18 000 руб.
- по договору N 6770 от 05.05.2012 по оплате пени за период с 11.05.2012 по 07.07.2012 в размере 460 000 руб.
В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлена претензия N ОДП 54/0843 от 18.02.2015 с просьбой о погашении суммы долга (т. 1 л.д. 14-15).
Отсутствие добровольного исполнения ответчиком обязательств по договорам послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.
Удовлетворяя заявленные требования по договору N 6715 от 10.04.2012, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы, принятые им на основании заключенного им договора аренды. Арендная плата взыскана судом без учета момента государственной регистрации права собственности на первое жилое помещение в многоквартирном доме, поскольку по условиям договора аренды, заключенного по результатам торгов, период внесения арендной платы определен моментом 25.03.2013, в то время, как регистрация права собственности первого собственника была осуществлена позже указанного срока.
Частично удовлетворяя требования о взыскании пени по договору N 6770 от 05.05.2012 за период с 21.05.2012 по 07.07.2012 суд исходил из периодичности внесения арендных платежей и даты обращения истца в суд - 21.05.2015.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком по результатам торгов заключены договоры аренды N 6770 от 05.05.2012 и N 6715 от 10.04.2012 земельных участков для строительства многоквартирных жилых домов.
На основании п. 1 ст. 432, ст. 607 ГК РФ, принимая во внимание, что земельные участки поставлены на кадастровый учет, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии между сторонами договоров разногласий относительно его предмета.
Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статья 433 ГК РФ).
В рассматриваемом случае договоры заключены на срок более одного года (пункт 2.1. договора), зарегистрированы, о чем свидетельствуют соответствующие отметки и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 20, 40, 52, 72 т. 1).
Исходя из положений ч. 1 ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 ГК РФ.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Из материалов дела следует, что земельные участки использовались ответчиком, что подтверждается обстоятельствами возведения на земельных участках многоквартирных жилых домов и следует из разрешений на ввод объектов в эксплуатацию (л.д. 10, 30 т. 2).
Кроме того, материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами тот факт, что ответчиком полностью исполнена обязанность по оплате арендной платы по договору N 6770 от 05.05.2012 до 05.05.15 - момента окончания срока его действия.
Взыскивая с ответчика задолженность по арендной плате по договору N 6715 за период с 26.06.2012 по 31.03.2015 в размере 9 530 000 руб., суд первой инстанции исходил из того, что Пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и ст. ст. 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации в рассматриваемом случае применению не подлежат, и перерасчет арендной платы не производится, поскольку с учетом последующего периода внесения арендной платы 25.03.2013, ввода объектов в эксплуатацию 14.01.2014 и 16.09.2014, а также регистрации права собственности первого собственника - граждан 20.03.2014, 05.06.2014 и 27.10.2014, на обязанность по оплате платежей с учетом установленных сроков и заключения договора аренды на торгах не влияет.
Указанный вывод суда следует признать верным в силу следующего.
В силу п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Между тем указанные положения в данном случае неприменимы.
Как следует из материалов дела до начала проведения аукциона в средствах массовой информации было опубликовано Постановление администрации от 16.02.2012 N 1517-П "О продаже на аукционе права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства", в п. 14 Приложения N 2 указано, что победитель аукциона оплачивает определенный по итогам аукциона размер арендной платы ежеквартально равными суммами по 25.03.2013, в случае завершения строительства до окончания срока действия договора аренды арендная плата не пересчитывается и не возвращается арендатору земельного участка (абз. 5 п. 13 Приложения N 2 - т. 1 л.д. 28).
В силу п. 3.2. договора N 6715 арендатор оплачивает определенную по итогам аукциона стоимость размера арендной платы ежеквартально равными суммами по 25.03.2013 в соответствии с графиком платежей, при этом задаток засчитывается в счет оплаты стоимости размера арендной платы: 2 400 000 руб. в срок до 25.06.2012, 2 400 000 руб. в срок до 25.09.2012, 2 400 000 руб. в срок до 25.12.2012, 2 400 000 руб. в срок до 25.03.2013.
На основании п. 3.4 вышеназванного договора, арендодатель не вправе изменять размер арендной платы в одностороннем порядке. В случае завершения строительства до окончания срока действия договора аренды, арендная плата не пересчитывается и не возвращается арендатору земельного участка. Арендная плата считается оплаченной с момента поступления денежных средств от арендатора на расчетный счет (п. 3.5 названного договора).
Таким образом, запрет на пересчет арендной платы при досрочном завершении строительства и условие о порядке и сроке внесения арендной платы, являлось частью конкурсной документации, было указано как существенное условие договора аренды, а впоследствии включено в текст договора N 6715. Ответчик, будучи заблаговременно осведомленным об указанных условиях договора, приняв участие в торгах и заключив договор N 6715, согласился с указанными условиями аренды земельного участка и принял на себя соответствующие обязательства.
С учетом изложенного, Администрация вправе требовать с ответчика внесения арендной платы в установленном договором N 6715 размере вне зависимости от факта завершения строительства до окончания срока аренды.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу п. 5.2 договоров за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки, начиная со следующего дня за установленной датой платежа до даты фактического выполнения обязательств.
Согласно расчетам истца (т. 1 л.д. 13,49) за нарушение срока внесения арендной платы начислены пени в размере 478 000 руб., в том числе:
- по договору N 6715 от 10.04.2012 за период с 26.06.2012 по 03.07.2012 в размере 18 000 руб.
- по договору N 6770 от 05.05.2012 за период с 11.05.2012 по 07.07.2012 в размере 460 000 руб.
Расчет пени, начисленный по договору N 6715 от 10.04.2012 судом проверен, признается арифметически верным. Доводов в апелляционной жалобе ответчиком в отношении указанного расчета не приведено, решение суда в указанной части не обжалуется.
Расчет пени, начисленной по договору N 6770 от 05.05.2012 за период с 11.05.2012 по 07.07.2012 в размере 460 000 руб. признан верным судом первой инстанции, при этом суд применил срок исковой давности, пересчитав неустойку за период с 21.05.2012 по 07.07.2012 на сумму 384 000 руб.
Апелляционный суд соглашается с расчетом суда первой инстанции. Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности подлежат отклонению в силу следующего.
В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В силу ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно статье 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).
Как следует из отметки отдела делопроизводства суда, истец обратился в арбитражный суд с иском 21.05.2015 (т. 1 л.д. 5).
Из условий договора N 6770 от 05.05.2012 следует, что плата за аренду подлежит перечислению единовременно в течение 5 дней с даты подписания договора, то есть не позднее 10.05.2012.
Срок исковой давности по уплате арендной платы начинает течь с 11.05.2012 и заканчивается 10.05.2015.
В силу ст. 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок
Из материалов дела следует, что ответчиком арендная плата по договору аренды уплачена в полном объеме до 30.04.2014.
Таким образом, срок исковой давности по основному обязательству (внесение арендной платы) по договору N 6770 истцом не пропущен.
Период взыскания пени, превышающий срок исковой давности (с 11.05.2015 по 20.05.2012), судом первой инстанции исключен, ввиду чего сумма пени по договору N 6770 за период с 21.05.2012 по 07.07.2012 составила 384 000 руб.
Поскольку обязательство по внесению арендной платы по договору N 6770 было исполнено ответчиком несвоевременно (т. 1 л.д. 48), с нарушением условий договора N 6770, также определенных по итогам аукциона, судом верно взыскана пеня с учетом срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком (т. 1 л.д. 137).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.
При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.10.2015 по делу N А76-12364/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Высотник" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)