Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2017 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусейновой М.М.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 13.12.2016 по делу N А38-8526/2015, принятое судьей Светлаковой Т.Л.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Телекомпания 12 регион" к муниципальному образованию "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола",
о взыскании неосновательного обогащения,
при участии представителей: от ответчика (заявителя) - Фурзиковой Л.В. по доверенности от 26.10.2016 (сроком до 01.11.2017); от истца - Уховой О.М. по доверенности от 28.03.2016 (сроком действия один год),
Общество с ограниченной ответственностью "Телекомпания 12 регион" обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с иском к муниципальному образованию "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" о взыскании неосновательного обогащения в размере 9 026 188 рублей 60 копеек (с учетом уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исковые требования основаны на статьях 421, 447, 448, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 39.6, 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что истцом, как арендатором по договору аренды земельного участка, излишне уплачены ответчику денежные средства, которые следует считать неосновательным обогащением. Земельный участок был получен обществом в аренду по результатам открытого аукциона. При этом в договоре предусмотрено право арендодателя на одностороннее и бесспорное изменение размера арендной платы на основании положений постановления главы администрации города Йошкар-Олы от 21.01.2005 N 64, утвердившего Порядок определения размера стоимости арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования "Город Йошкар-Ола", согласно пункту 9 которого (в редакции, действовавшей в спорный период) в случае предоставления земельных участков для жилищного строительства и иного строительства с аукционов арендная плата начисляется в размере, устанавливаемом в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, до дня ввода построенного объекта в эксплуатацию, и подлежит переоценке 1 раз в год. Истец ежегодно уведомлялся арендодателем об изменении арендной платы, размер которой определялся на основании отчетов об оценке рыночной стоимости арендной платы. Однако размер арендной платы был завышен ответчиком, что подтверждается судебной экспертизой.
Решением от 13.12.2016 Арбитражный суд Республики Марий Эл взыскал с муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" за счет казны муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в пользу ООО "Телекомпания 12 регион" неосновательное обогащение в сумме 9 026 188 рублей 60 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 27 187 рублей 88 копеек и расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 87 400 рублей.
Не согласившись с принятым по делу решением, комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Марий Эл, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Заявитель указывает, что размер арендной платы установлен в договоре, который подписан стороной арендатора без замечаний. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды и в случае не достижения согласия по размеру арендной платы, договор аренды земельного участка считался бы незаключенным.
При этом размер арендной платы был определен на основании отчета независимого оценщика.
По мнению заявителя жалобы, из анализа правовых принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 и с учетом положений статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для уменьшения размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 20.06.2014 не имеется.
Кроме того, уменьшение размера арендной платы путем назначения судебной экспертизы приводит к нарушению Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Заявитель указывает, что в случае удовлетворения иска, размер неосновательного обогащения не может превышать 1 418 783 рублей 86 копеек.
В заседании суда заявитель поддержал доводы апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Истец в отзыве и в судебном заседании решение суда считает законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании от 04.04.2017 объявлялся перерыв до 11.04.2017.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 20.06.2012 по результатам открытого аукциона комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола", действовавшим от имени муниципального образования "Город Йошкар-Ола" (арендодателем), и ООО "Телекомпания 12 регион" (арендатором) заключен договор аренды N 5689/2012-н земельного участка общей площадью 4022,0 кв. м, кадастровый номер 12:05:0303002:166, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Логинова, для строительства многоквартирного дома.
Договор аренды заключен на основании постановления администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" от 09.04.2012 N 787, протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 09.06.2012 года N 5, сроком на период с 20.06.2012 по 19.06.2017.
Согласно пунктам 2.3, 2.4 договора размер годовой арендной платы устанавливается на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды в сумме 4 321 400 рублей, сумма ежемесячной арендной платы составляет 360 116 рублей 67 копеек.
В соответствии с пунктом 2.5 договора размер арендной платы (порядок определения размера арендной платы) пересматривается и изменяется в соответствии с нормативными актами городского округа "Город Йошкар-Ола" арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке. Об изменении размера арендной платы арендодатель уведомляет арендатора. Уведомление принимается и исполняется арендатором в бесспорном порядке.
Постановлением главы администрации города Йошкар-Олы от 21.01.2005 N 64 "О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования "Город Йошкар-Ола" утвержден порядок расчета годовой арендной платы за передаваемое в аренду муниципальное имущество.
Постановлением N 3187 от 26.12.2012 "О внесении изменений в постановление главы администрации города Йошкар-Олы N 64 от 21.01.2005" внесены изменения в порядок расчета годового размера арендной платы, согласно которым в случае предоставления земельных участков для жилищного строительства и иного строительства с аукционов арендная плата начисляется в размере, устанавливаемом в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, до дня ввода построенного объекта в эксплуатацию, и подлежит переоценке один раз в год.
Письмом от 17.06.2013 N 08-31/3692 арендодатель уведомил арендатора об установлении размера арендной платы с 20.06.2013 на основании отчета об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы N 008/34-13 от 29.01.2013 в сумме 4 770 000 рублей в год, в месяц - 397 500 рублей (т. 1, л. д. 32 - 33).
Письмом от 02.07.2014 N 08-31/4642 истец уведомил арендатора об установлении размера арендной платы с 20.06.2014 на основании отчета об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы N 234/2-14 в сумме 451 916 рублей 67 копеек в месяц, 5 423 000 рублей в год (т. 1, л. д. 34 - 35).
18.05.2015 сторонами заключено дополнительное соглашение N 1324д к договору аренды N 5689/2012-н от 20.06.2012, которым участники изменили порядок определения размера арендной платы в связи с вводом объекта строительства в эксплуатацию и установили, что ее размер в год составляет 7 641 рубль 84 копейки, в месяц - 636 рублей 82 копейки (т. 1, л. д. 17 - 18).
Оценка рыночной стоимости годового размера арендной платы в спорный период произведена независимыми оценщиками и подтверждается отчетами ООО "Бизнес-Оценка" N 008/34-13 от 29.01.2013 и ООО "Новый дом" N 234/2-14 от 12.05.2014 (т. 3 л. д. 122 - 146, т. 4, л. д. 1 - 17).
Уведомления Комитета были получены арендатором. Арендная плата вносилась обществом с учетом ее изменения, что следует из платежных поручений (т. 1, л. д. 36 - 72).
Договор аренды земельного участка N 5689/2012-н от 20.06.2012 расторгнут соглашением сторон от 18.06.2015 (т. 1, л. д. 19 - 20).
В соответствии с пунктом 2 соглашения арендная плата подлежит начислению до 26.05.2015.
Предметом настоящего иска является взыскание неосновательного обогащения в размере 9 026 188 рублей 60 копеек.
По мнению истца, размер арендной платы, установленный арендодателем на основании указанных отчетов, является завышенным и должен быть определен по результатам судебной экспертизы.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).
Согласно подпункту 7 пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
В ходе судебного разбирательства арбитражным судом установлено, что между сторонами имеются разногласия об обоснованности расчета арендной платы за земельный участок на основании отчетов N 008/34-13 от 29.01.2013 и N 234/2-14 от 12.05.2014.
С целью проверки возражений истца по его ходатайству была назначена экспертиза по вопросу соответствия отчетов об оценке N 008/34-13 от 29.01.2013 и N 234/2-14 от 12.05.2014 требованиям законодательства, проведение которой поручено эксперту Захматову Д.Ю.
Согласно заключениям эксперта Захматова Д.Ю. N 3404-1/2016 и N 3404-2/2016 от 28.10.2016 отчеты от 29.01.2013 N 008/34-13 и от 12.05.2014 N 234/2-14 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 12:05:0303002:166, выполненные оценщиками ООО "Бизнес-Оценка" и ООО "Новый дом", не соответствуют требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности" N 135-ФЗ от 29.07.1998, Федеральным стандартам оценки, заданию на оценку, а содержащиеся в них выводы являются необоснованными (т. 3, л. д. 66 - 115).
Также по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости права пользования земельным участком за спорный период, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю Семагину Д.А.
Согласно экспертному заключению ИП Семагина Д.А. от 13.05.2016 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком составляет на 2013 год - 250 567 рублей, на 2014 год - 266 728 рублей (т. 2, л. д. 41 - 88).
Суд первой инстанции, исследовав имеющиеся в деле заключения и отчеты по оценке стоимости годового размера арендной платы за спорный земельный участок, признал надлежащим доказательством заключение, выполненное экспертом Семагиным Д.А. в рамках настоящего дела, и определил стоимость годовой арендной платы по его результатам. В этой связи суд признал обоснованными требования истца, взыскал в пользу истца с муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" за счет казны неосновательное обогащение в сумме 9 026 188 рублей 60 копеек.
Между тем судом не учтено следующее.
На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Согласно положениям статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.
В силу пункта 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.
По смыслу названных норм права, договор по итогам аукциона заключается по цене предложенной победителем аукциона, изменение предложенной цены сторонами не допускается.
В рассматриваемом случае, спорный договор был заключен по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с истцом, как победителем аукциона.
В договоре аренды земельного участка в пункте 2.3 сторонами согласован размер арендной платы, подлежащей внесению, в твердой денежной сумме, который был определен по результатам аукциона.
При таких обстоятельствах требование истца о взыскании неосновательного обогащения на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит удовлетворению в сумме 1 418 783 рублей 86 копеек, в остальной части в иске следует отказать.
Таким образом, решение суда от 13.12.2016 по делу N А38-8526/2015 подлежит изменению на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а апелляционная жалоба комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" - удовлетворению в части.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 13.12.2016 по делу N А38-8526/2015 изменить, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" удовлетворить в части.
Взыскать с муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" за счет казны муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Телекомпания 12 регион" неосновательное обогащение в сумме 1 418 783 рублей 86 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 27 188 рублей.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Телекомпания 12 регион" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение искового заявления в сумме 40 943 рубля.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.04.2017 ПО ДЕЛУ N А38-8526/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 апреля 2017 г. по делу N А38-8526/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2017 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусейновой М.М.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 13.12.2016 по делу N А38-8526/2015, принятое судьей Светлаковой Т.Л.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Телекомпания 12 регион" к муниципальному образованию "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола",
о взыскании неосновательного обогащения,
при участии представителей: от ответчика (заявителя) - Фурзиковой Л.В. по доверенности от 26.10.2016 (сроком до 01.11.2017); от истца - Уховой О.М. по доверенности от 28.03.2016 (сроком действия один год),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Телекомпания 12 регион" обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с иском к муниципальному образованию "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" о взыскании неосновательного обогащения в размере 9 026 188 рублей 60 копеек (с учетом уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исковые требования основаны на статьях 421, 447, 448, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 39.6, 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что истцом, как арендатором по договору аренды земельного участка, излишне уплачены ответчику денежные средства, которые следует считать неосновательным обогащением. Земельный участок был получен обществом в аренду по результатам открытого аукциона. При этом в договоре предусмотрено право арендодателя на одностороннее и бесспорное изменение размера арендной платы на основании положений постановления главы администрации города Йошкар-Олы от 21.01.2005 N 64, утвердившего Порядок определения размера стоимости арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования "Город Йошкар-Ола", согласно пункту 9 которого (в редакции, действовавшей в спорный период) в случае предоставления земельных участков для жилищного строительства и иного строительства с аукционов арендная плата начисляется в размере, устанавливаемом в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, до дня ввода построенного объекта в эксплуатацию, и подлежит переоценке 1 раз в год. Истец ежегодно уведомлялся арендодателем об изменении арендной платы, размер которой определялся на основании отчетов об оценке рыночной стоимости арендной платы. Однако размер арендной платы был завышен ответчиком, что подтверждается судебной экспертизой.
Решением от 13.12.2016 Арбитражный суд Республики Марий Эл взыскал с муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" за счет казны муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в пользу ООО "Телекомпания 12 регион" неосновательное обогащение в сумме 9 026 188 рублей 60 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 27 187 рублей 88 копеек и расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 87 400 рублей.
Не согласившись с принятым по делу решением, комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Марий Эл, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Заявитель указывает, что размер арендной платы установлен в договоре, который подписан стороной арендатора без замечаний. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды и в случае не достижения согласия по размеру арендной платы, договор аренды земельного участка считался бы незаключенным.
При этом размер арендной платы был определен на основании отчета независимого оценщика.
По мнению заявителя жалобы, из анализа правовых принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 и с учетом положений статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для уменьшения размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 20.06.2014 не имеется.
Кроме того, уменьшение размера арендной платы путем назначения судебной экспертизы приводит к нарушению Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Заявитель указывает, что в случае удовлетворения иска, размер неосновательного обогащения не может превышать 1 418 783 рублей 86 копеек.
В заседании суда заявитель поддержал доводы апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Истец в отзыве и в судебном заседании решение суда считает законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании от 04.04.2017 объявлялся перерыв до 11.04.2017.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 20.06.2012 по результатам открытого аукциона комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола", действовавшим от имени муниципального образования "Город Йошкар-Ола" (арендодателем), и ООО "Телекомпания 12 регион" (арендатором) заключен договор аренды N 5689/2012-н земельного участка общей площадью 4022,0 кв. м, кадастровый номер 12:05:0303002:166, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Логинова, для строительства многоквартирного дома.
Договор аренды заключен на основании постановления администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" от 09.04.2012 N 787, протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 09.06.2012 года N 5, сроком на период с 20.06.2012 по 19.06.2017.
Согласно пунктам 2.3, 2.4 договора размер годовой арендной платы устанавливается на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды в сумме 4 321 400 рублей, сумма ежемесячной арендной платы составляет 360 116 рублей 67 копеек.
В соответствии с пунктом 2.5 договора размер арендной платы (порядок определения размера арендной платы) пересматривается и изменяется в соответствии с нормативными актами городского округа "Город Йошкар-Ола" арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке. Об изменении размера арендной платы арендодатель уведомляет арендатора. Уведомление принимается и исполняется арендатором в бесспорном порядке.
Постановлением главы администрации города Йошкар-Олы от 21.01.2005 N 64 "О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования "Город Йошкар-Ола" утвержден порядок расчета годовой арендной платы за передаваемое в аренду муниципальное имущество.
Постановлением N 3187 от 26.12.2012 "О внесении изменений в постановление главы администрации города Йошкар-Олы N 64 от 21.01.2005" внесены изменения в порядок расчета годового размера арендной платы, согласно которым в случае предоставления земельных участков для жилищного строительства и иного строительства с аукционов арендная плата начисляется в размере, устанавливаемом в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, до дня ввода построенного объекта в эксплуатацию, и подлежит переоценке один раз в год.
Письмом от 17.06.2013 N 08-31/3692 арендодатель уведомил арендатора об установлении размера арендной платы с 20.06.2013 на основании отчета об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы N 008/34-13 от 29.01.2013 в сумме 4 770 000 рублей в год, в месяц - 397 500 рублей (т. 1, л. д. 32 - 33).
Письмом от 02.07.2014 N 08-31/4642 истец уведомил арендатора об установлении размера арендной платы с 20.06.2014 на основании отчета об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы N 234/2-14 в сумме 451 916 рублей 67 копеек в месяц, 5 423 000 рублей в год (т. 1, л. д. 34 - 35).
18.05.2015 сторонами заключено дополнительное соглашение N 1324д к договору аренды N 5689/2012-н от 20.06.2012, которым участники изменили порядок определения размера арендной платы в связи с вводом объекта строительства в эксплуатацию и установили, что ее размер в год составляет 7 641 рубль 84 копейки, в месяц - 636 рублей 82 копейки (т. 1, л. д. 17 - 18).
Оценка рыночной стоимости годового размера арендной платы в спорный период произведена независимыми оценщиками и подтверждается отчетами ООО "Бизнес-Оценка" N 008/34-13 от 29.01.2013 и ООО "Новый дом" N 234/2-14 от 12.05.2014 (т. 3 л. д. 122 - 146, т. 4, л. д. 1 - 17).
Уведомления Комитета были получены арендатором. Арендная плата вносилась обществом с учетом ее изменения, что следует из платежных поручений (т. 1, л. д. 36 - 72).
Договор аренды земельного участка N 5689/2012-н от 20.06.2012 расторгнут соглашением сторон от 18.06.2015 (т. 1, л. д. 19 - 20).
В соответствии с пунктом 2 соглашения арендная плата подлежит начислению до 26.05.2015.
Предметом настоящего иска является взыскание неосновательного обогащения в размере 9 026 188 рублей 60 копеек.
По мнению истца, размер арендной платы, установленный арендодателем на основании указанных отчетов, является завышенным и должен быть определен по результатам судебной экспертизы.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).
Согласно подпункту 7 пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
В ходе судебного разбирательства арбитражным судом установлено, что между сторонами имеются разногласия об обоснованности расчета арендной платы за земельный участок на основании отчетов N 008/34-13 от 29.01.2013 и N 234/2-14 от 12.05.2014.
С целью проверки возражений истца по его ходатайству была назначена экспертиза по вопросу соответствия отчетов об оценке N 008/34-13 от 29.01.2013 и N 234/2-14 от 12.05.2014 требованиям законодательства, проведение которой поручено эксперту Захматову Д.Ю.
Согласно заключениям эксперта Захматова Д.Ю. N 3404-1/2016 и N 3404-2/2016 от 28.10.2016 отчеты от 29.01.2013 N 008/34-13 и от 12.05.2014 N 234/2-14 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 12:05:0303002:166, выполненные оценщиками ООО "Бизнес-Оценка" и ООО "Новый дом", не соответствуют требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности" N 135-ФЗ от 29.07.1998, Федеральным стандартам оценки, заданию на оценку, а содержащиеся в них выводы являются необоснованными (т. 3, л. д. 66 - 115).
Также по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости права пользования земельным участком за спорный период, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю Семагину Д.А.
Согласно экспертному заключению ИП Семагина Д.А. от 13.05.2016 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком составляет на 2013 год - 250 567 рублей, на 2014 год - 266 728 рублей (т. 2, л. д. 41 - 88).
Суд первой инстанции, исследовав имеющиеся в деле заключения и отчеты по оценке стоимости годового размера арендной платы за спорный земельный участок, признал надлежащим доказательством заключение, выполненное экспертом Семагиным Д.А. в рамках настоящего дела, и определил стоимость годовой арендной платы по его результатам. В этой связи суд признал обоснованными требования истца, взыскал в пользу истца с муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" за счет казны неосновательное обогащение в сумме 9 026 188 рублей 60 копеек.
Между тем судом не учтено следующее.
На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Согласно положениям статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.
В силу пункта 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.
По смыслу названных норм права, договор по итогам аукциона заключается по цене предложенной победителем аукциона, изменение предложенной цены сторонами не допускается.
В рассматриваемом случае, спорный договор был заключен по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с истцом, как победителем аукциона.
В договоре аренды земельного участка в пункте 2.3 сторонами согласован размер арендной платы, подлежащей внесению, в твердой денежной сумме, который был определен по результатам аукциона.
При таких обстоятельствах требование истца о взыскании неосновательного обогащения на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит удовлетворению в сумме 1 418 783 рублей 86 копеек, в остальной части в иске следует отказать.
Таким образом, решение суда от 13.12.2016 по делу N А38-8526/2015 подлежит изменению на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а апелляционная жалоба комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" - удовлетворению в части.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 13.12.2016 по делу N А38-8526/2015 изменить, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" удовлетворить в части.
Взыскать с муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" за счет казны муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Телекомпания 12 регион" неосновательное обогащение в сумме 1 418 783 рублей 86 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 27 188 рублей.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Телекомпания 12 регион" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение искового заявления в сумме 40 943 рубля.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
О.А.БОЛЬШАКОВА
О.А.БОЛЬШАКОВА
Судьи
Л.В.БУХТОЯРОВА
Е.Н.НАУМОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
Е.Н.НАУМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)