Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 17 декабря 2015 года.
Полный текст решения изготовлен 21 декабря 2015 года.
Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Гарист С.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лариной Т.В.,
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Бородинский"
к Администрации Петрозаводского городского округа
о признании незаконными решений, выраженных в письме от 30.04.2015 N 5.3.2-12/186 об отказе в продлении разрешения на строительство и письме от 28.05.2015 N 5.1-10-295 о прекращении действия договора аренды земельного участка
при участии представителей:
- от заявителя, общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Бородинский", - Лалетин П.А., представитель по доверенности от 01.07.2015;
- от ответчика, Администрации Петрозаводского городского округа, - Аникина Е.В., консультант отдела претензионно-исковой работы нормативно-правового управления аппарата по доверенности от 31.12.2014 N 13-13/91,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом Бородинский" (далее - общество, ООО "Торговый дом Бородинский") обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к Администрации Петрозаводского городского округа (далее - Администрация) о признании незаконными решений, выраженных в письме от 30.04.2015 N 5.3.2-12/186 об отказе в продлении разрешения на строительство и письме от 28.05.2015 N 5.1-10-295 о прекращении действия договора аренды земельного участка.
В судебном заседании представитель общества поддержал заявленные требования, мотивировал их тем, что Администрация в нарушение требований градостроительного не продлила действие разрешения на строительство объекта "Строительство минимаркета в районе жилых домов N 43 и 45 по улице Луначарского" и в нарушение требований гражданского законодательства прекратила действие договора аренды земельного участка N 9472 по улице Луначарского с кадастровым номером 10:01:0130104:29.
Ответчик, возражая против удовлетворения заявления, привел доводы, аналогичные изложенным в отзыве от 03.09.2015.
Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд считает установленными следующие обстоятельства.
Согласно подпункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.
В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами (пункт 4 статьи 51 ГрК РФ).
Согласно пункту 19 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 настоящей статьи. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.
Как следует из материалов дела, 10.09.2014 Администрация выдала обществу разрешение N RU 1030100-290/14 на строительство объекта капитального строительства "Строительство минимаркета в районе жилых домов N 43 и N 45 по улице Луначарского" на земельном участке с кадастровым номером 10:01:0130104:29, сроком действия до 30.04.2015.
30.03.2015 ООО "Торговый дом Бородинский" обратилось в Администрацию с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство от 10.09.2014 N RU 1030100-290/14 сроком до августа 2016 года.
Письмом от 30.04.2015 года N 532-12/186 Администрация отказала в продлении срока действия разрешения на строительство, указав, что реконструкция объекта капитального строительства не начата до истечения срока подачи заявления о продлении действия разрешения на строительство.
Согласно части 20 статьи 51 ГрК РФ срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, осуществляющем государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.
Следовательно, в силу прямого указания закона орган местного самоуправления не вправе продлить срок действия разрешения на строительство, если застройщиком не соблюдены одномоментно два следующих условия: строительство объекта капитального строительства не начато до истечения срока подачи соответствующего заявления, которое, в свою очередь, должно быть направлено не позднее чем за шестьдесят дней до прекращения действия самого разрешения. Поэтому, подавая заявление о продлении срока строительства за шестьдесят дней до истечения срока на его разрешение, его податель обязан представить документальное подтверждение того, что он приступил к этому строительству на момент подачи такого заявления. Отсутствие подобных доказательств, как это прямо следует из закона, обязывает соответствующий орган отказать заявителю в продлении разрешения на строительство по основанию неосуществления строительных работ и полного их отсутствия. Тем самым законодатель вообще исключил право уполномоченного органа продлить разрешение на строительство после истечения его срока действия и при отсутствии каких-либо строительных работ. Продление же обязанным органом такого разрешения при непредставлении доказательств осуществления лицом строительных работ за шестьдесят дней до подачи заявления, наоборот, будет являться грубым нарушением соответствующим органом императивных норм закона.
Как следует из письма Администрации от 30.04.2015, основанием для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство явилось отсутствие строительства объекта капитального строительства.
В заявлении от 27.03.2015 общество, объясняя причины пропуска срока строительства объекта, указывает, что процесс строительства задерживается в связи с неопределенной ситуацией на рынке строительных материалов и заемного капитала, обществом произведен закуп основной линейки строительной продукции для строительства минимаркета по улице Луначарского в районе домов 43 и 45, продукция уже отгружена и находится на складе. Для производства строительных работ обществом оформлен банковский кредит, одобрение которого произошло только 18.03.2015. Долгое оформление кредита не позволило обществу приступить к строительству в отведенные сроки.
В судебном заседании представитель общества также указал, что 05.11.2014 с ООО "КВ-Проект" был заключен договор подряда N 37/2014 на подготовку сметной документации для строительства здания минимаркета. Стоимость работ - 80 000 руб. 00 коп., платежным поручением N 23 от 19.01.2015 данная сумма оплачена полностью. Общий объем затрат на финансирование проектных работ, выполненных ЗАО ТАПМ "Петрозаводскархпроект" и ООО "КВ-Проект", на сегодняшний день составил 1 760 000 руб. 00 коп.
По мнению заявителя, действия застройщика свидетельствуют о подготовке строительства. Считает, что согласно пункту 1 статьи 1 ГрК РФ, выполнение проектных работ, получение технических условий является неотъемлемым подготовительным этапом создания зданий, строений, сооружений. Застройщик, осуществив заключение договоров с проектными организациями, оплатив выполнение проектных работ, создал необходимые предпосылки для перехода к следующему этапу строительства.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.
Сведений и документов, подтверждающих подготовку строительной площадки основных объектов и начало капитального строительства в соответствии с разрешением на строительство от 10.09.2014 N RU1030100-290/14, в материалы дела не представлено, судом такие обстоятельства также не установлены.
Действительно, те работы, которые осуществлены обществом (разработка проектной документации, внесение платы за технологическое присоединение к сетям энергоснабжения, переговоры по получению инвестиционного кредита) относятся к подготовительным, предваряющим основные строительные работы и не могут расцениваться как надлежащее подтверждение условий продления срока действия разрешения на строительство в порядке части 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Частью 2 статьи 48 ГрК РФ предусмотрено, что проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства.
Проектная документация должна осуществляться на основании результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка, в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (часть 11 статьи 48 ГрК РФ).
Таким образом, исходя из установленных фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что решение Администрации об отказе в продлении разрешения на строительство от 10.09.2014 N RU10301000-290/14, выраженное в письме от 30.04.2015 N 5.3.2-12/186, соответствует требованиям действующего законодательства, в связи с чем требования ООО "Торговый дом Бородинский" не подлежат удовлетворению.
19.08.2009 между Министерством природных ресурсов Республики Карелия и ООО "Торговый дом Бородинский" был заключен договор N 9472 аренды земельного участка (далее - договор аренды N 9472) в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 10:01:130104:029, площадью 919 кв. м, расположенный в районе ул. Луначарского в городе Петрозаводске. Согласно пункту 1.2 договора земельный участок предоставлен для строительства здания минимаркета.
Согласно пункту 7.1 договора аренды N 9472 срок аренды был установлен по 27.07.2012.
На основании Закона Республики Карелия от 28.06.2010 N 1397-ЗРК "О признании утратившим силу Закона Республики Карелия "О распоряжении земельными участками в Петрозаводском городском округе, государственная собственность на которые не разграничена" лицом, уполномоченным на распоряжение земельным участком в силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" является Администрация.
Администрацией вынесено постановление N 3268 о продлении ООО "Торговый дом Бородинский" срока аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:130104:029, площадью 919 кв. м для строительства минимаркета сроком по 27.07.2013, указанные изменения внесены в договор аренды N 9472 дополнительным соглашением от 12.07.2012 N 2470.
Администрацией вынесено постановление N 2748 о продлении ООО "Торговый дом Бородинский" срока аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:130104:029, площадью 919 кв. м для строительства минимаркета сроком до 28.07.2014, указанные изменения внесены в договор аренды N 9472 дополнительным соглашением от 31.05.2013 N 2751.
16.06.2014 ООО "Торговый дом Бородинский" обратился в Администрацию с заявлением о продлении договора аренды N 9472.
17.07.2014 Администрация указала на невозможность продления договора аренды сроком до августа 2015, а также на то, что в соответствии с пунктом 6.4 договора и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ), договор аренды земельного участка считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии со статьей 606, пунктами 1, 2 статьи 610 ГК РФ по договору аренды арендатору предоставляется право владения и пользования или пользования на срок, определенный договором, либо без указания срока.
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Пункт 2 статьи 610 ГК РФ предоставляет арендодателю право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной срок не установлен законом или договором.
Пунктом 6.4 договора аренды N 9472 предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на неопределенный срок, при этом стороны могут расторгнуть договор, предупредив другую сторону за 1 (один) месяц.
28.05.2015 Администрация направила обществу уведомление N 5.1-10-295 о прекращении действия договора аренды N 9472 за один
месяц, с предложением передать земельный участок по актам приема-передачи и погасить имеющуюся задолженность.
Уведомление было получено обществом 02.07.2015.
Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Таким образом, договор аренды N 9472 прекратил свое действие с 03.08.2015.
Кроме того, спорный земельный участок предоставлялся заявителю для использования в целях строительства объекта недвижимости. Однако строительство объекта недвижимости на спорном земельном участке не начато. Таким образом, цель предоставления земельного участка в аренду не достигнута, отказ арендодателя от исполнения договора, следует признать правомерным.
Оснований для признания уведомления Администрации от 28.05.2015 N 5.1-10-295 о прекращении действия договора аренды земельного участка от 19.08.2009 N 9472 незаконным не установлено.
При установленных судом обстоятельствах, остальные доводы участников процесса правового значения не имеют и на исход дела не влияют.
Согласно части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Таким образом, суд считает заявление общества необоснованным и в его удовлетворении отказывает.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины суд относит на заявителя.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия,
решил:
1. В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Бородинский" отказать.
2. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект, 65) через Арбитражный суд Республики Карелия.
С.Н.ГАРИСТ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 21.12.2015 ПО ДЕЛУ N А26-6845/2015
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 21 декабря 2015 г. по делу N А26-6845/2015
Резолютивная часть решения объявлена 17 декабря 2015 года.
Полный текст решения изготовлен 21 декабря 2015 года.
Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Гарист С.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лариной Т.В.,
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Бородинский"
к Администрации Петрозаводского городского округа
о признании незаконными решений, выраженных в письме от 30.04.2015 N 5.3.2-12/186 об отказе в продлении разрешения на строительство и письме от 28.05.2015 N 5.1-10-295 о прекращении действия договора аренды земельного участка
при участии представителей:
- от заявителя, общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Бородинский", - Лалетин П.А., представитель по доверенности от 01.07.2015;
- от ответчика, Администрации Петрозаводского городского округа, - Аникина Е.В., консультант отдела претензионно-исковой работы нормативно-правового управления аппарата по доверенности от 31.12.2014 N 13-13/91,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом Бородинский" (далее - общество, ООО "Торговый дом Бородинский") обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к Администрации Петрозаводского городского округа (далее - Администрация) о признании незаконными решений, выраженных в письме от 30.04.2015 N 5.3.2-12/186 об отказе в продлении разрешения на строительство и письме от 28.05.2015 N 5.1-10-295 о прекращении действия договора аренды земельного участка.
В судебном заседании представитель общества поддержал заявленные требования, мотивировал их тем, что Администрация в нарушение требований градостроительного не продлила действие разрешения на строительство объекта "Строительство минимаркета в районе жилых домов N 43 и 45 по улице Луначарского" и в нарушение требований гражданского законодательства прекратила действие договора аренды земельного участка N 9472 по улице Луначарского с кадастровым номером 10:01:0130104:29.
Ответчик, возражая против удовлетворения заявления, привел доводы, аналогичные изложенным в отзыве от 03.09.2015.
Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд считает установленными следующие обстоятельства.
Согласно подпункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.
В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами (пункт 4 статьи 51 ГрК РФ).
Согласно пункту 19 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 настоящей статьи. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.
Как следует из материалов дела, 10.09.2014 Администрация выдала обществу разрешение N RU 1030100-290/14 на строительство объекта капитального строительства "Строительство минимаркета в районе жилых домов N 43 и N 45 по улице Луначарского" на земельном участке с кадастровым номером 10:01:0130104:29, сроком действия до 30.04.2015.
30.03.2015 ООО "Торговый дом Бородинский" обратилось в Администрацию с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство от 10.09.2014 N RU 1030100-290/14 сроком до августа 2016 года.
Письмом от 30.04.2015 года N 532-12/186 Администрация отказала в продлении срока действия разрешения на строительство, указав, что реконструкция объекта капитального строительства не начата до истечения срока подачи заявления о продлении действия разрешения на строительство.
Согласно части 20 статьи 51 ГрК РФ срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, осуществляющем государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.
Следовательно, в силу прямого указания закона орган местного самоуправления не вправе продлить срок действия разрешения на строительство, если застройщиком не соблюдены одномоментно два следующих условия: строительство объекта капитального строительства не начато до истечения срока подачи соответствующего заявления, которое, в свою очередь, должно быть направлено не позднее чем за шестьдесят дней до прекращения действия самого разрешения. Поэтому, подавая заявление о продлении срока строительства за шестьдесят дней до истечения срока на его разрешение, его податель обязан представить документальное подтверждение того, что он приступил к этому строительству на момент подачи такого заявления. Отсутствие подобных доказательств, как это прямо следует из закона, обязывает соответствующий орган отказать заявителю в продлении разрешения на строительство по основанию неосуществления строительных работ и полного их отсутствия. Тем самым законодатель вообще исключил право уполномоченного органа продлить разрешение на строительство после истечения его срока действия и при отсутствии каких-либо строительных работ. Продление же обязанным органом такого разрешения при непредставлении доказательств осуществления лицом строительных работ за шестьдесят дней до подачи заявления, наоборот, будет являться грубым нарушением соответствующим органом императивных норм закона.
Как следует из письма Администрации от 30.04.2015, основанием для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство явилось отсутствие строительства объекта капитального строительства.
В заявлении от 27.03.2015 общество, объясняя причины пропуска срока строительства объекта, указывает, что процесс строительства задерживается в связи с неопределенной ситуацией на рынке строительных материалов и заемного капитала, обществом произведен закуп основной линейки строительной продукции для строительства минимаркета по улице Луначарского в районе домов 43 и 45, продукция уже отгружена и находится на складе. Для производства строительных работ обществом оформлен банковский кредит, одобрение которого произошло только 18.03.2015. Долгое оформление кредита не позволило обществу приступить к строительству в отведенные сроки.
В судебном заседании представитель общества также указал, что 05.11.2014 с ООО "КВ-Проект" был заключен договор подряда N 37/2014 на подготовку сметной документации для строительства здания минимаркета. Стоимость работ - 80 000 руб. 00 коп., платежным поручением N 23 от 19.01.2015 данная сумма оплачена полностью. Общий объем затрат на финансирование проектных работ, выполненных ЗАО ТАПМ "Петрозаводскархпроект" и ООО "КВ-Проект", на сегодняшний день составил 1 760 000 руб. 00 коп.
По мнению заявителя, действия застройщика свидетельствуют о подготовке строительства. Считает, что согласно пункту 1 статьи 1 ГрК РФ, выполнение проектных работ, получение технических условий является неотъемлемым подготовительным этапом создания зданий, строений, сооружений. Застройщик, осуществив заключение договоров с проектными организациями, оплатив выполнение проектных работ, создал необходимые предпосылки для перехода к следующему этапу строительства.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.
Сведений и документов, подтверждающих подготовку строительной площадки основных объектов и начало капитального строительства в соответствии с разрешением на строительство от 10.09.2014 N RU1030100-290/14, в материалы дела не представлено, судом такие обстоятельства также не установлены.
Действительно, те работы, которые осуществлены обществом (разработка проектной документации, внесение платы за технологическое присоединение к сетям энергоснабжения, переговоры по получению инвестиционного кредита) относятся к подготовительным, предваряющим основные строительные работы и не могут расцениваться как надлежащее подтверждение условий продления срока действия разрешения на строительство в порядке части 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Частью 2 статьи 48 ГрК РФ предусмотрено, что проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства.
Проектная документация должна осуществляться на основании результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка, в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (часть 11 статьи 48 ГрК РФ).
Таким образом, исходя из установленных фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что решение Администрации об отказе в продлении разрешения на строительство от 10.09.2014 N RU10301000-290/14, выраженное в письме от 30.04.2015 N 5.3.2-12/186, соответствует требованиям действующего законодательства, в связи с чем требования ООО "Торговый дом Бородинский" не подлежат удовлетворению.
19.08.2009 между Министерством природных ресурсов Республики Карелия и ООО "Торговый дом Бородинский" был заключен договор N 9472 аренды земельного участка (далее - договор аренды N 9472) в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 10:01:130104:029, площадью 919 кв. м, расположенный в районе ул. Луначарского в городе Петрозаводске. Согласно пункту 1.2 договора земельный участок предоставлен для строительства здания минимаркета.
Согласно пункту 7.1 договора аренды N 9472 срок аренды был установлен по 27.07.2012.
На основании Закона Республики Карелия от 28.06.2010 N 1397-ЗРК "О признании утратившим силу Закона Республики Карелия "О распоряжении земельными участками в Петрозаводском городском округе, государственная собственность на которые не разграничена" лицом, уполномоченным на распоряжение земельным участком в силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" является Администрация.
Администрацией вынесено постановление N 3268 о продлении ООО "Торговый дом Бородинский" срока аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:130104:029, площадью 919 кв. м для строительства минимаркета сроком по 27.07.2013, указанные изменения внесены в договор аренды N 9472 дополнительным соглашением от 12.07.2012 N 2470.
Администрацией вынесено постановление N 2748 о продлении ООО "Торговый дом Бородинский" срока аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:130104:029, площадью 919 кв. м для строительства минимаркета сроком до 28.07.2014, указанные изменения внесены в договор аренды N 9472 дополнительным соглашением от 31.05.2013 N 2751.
16.06.2014 ООО "Торговый дом Бородинский" обратился в Администрацию с заявлением о продлении договора аренды N 9472.
17.07.2014 Администрация указала на невозможность продления договора аренды сроком до августа 2015, а также на то, что в соответствии с пунктом 6.4 договора и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ), договор аренды земельного участка считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии со статьей 606, пунктами 1, 2 статьи 610 ГК РФ по договору аренды арендатору предоставляется право владения и пользования или пользования на срок, определенный договором, либо без указания срока.
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Пункт 2 статьи 610 ГК РФ предоставляет арендодателю право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной срок не установлен законом или договором.
Пунктом 6.4 договора аренды N 9472 предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на неопределенный срок, при этом стороны могут расторгнуть договор, предупредив другую сторону за 1 (один) месяц.
28.05.2015 Администрация направила обществу уведомление N 5.1-10-295 о прекращении действия договора аренды N 9472 за один
месяц, с предложением передать земельный участок по актам приема-передачи и погасить имеющуюся задолженность.
Уведомление было получено обществом 02.07.2015.
Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Таким образом, договор аренды N 9472 прекратил свое действие с 03.08.2015.
Кроме того, спорный земельный участок предоставлялся заявителю для использования в целях строительства объекта недвижимости. Однако строительство объекта недвижимости на спорном земельном участке не начато. Таким образом, цель предоставления земельного участка в аренду не достигнута, отказ арендодателя от исполнения договора, следует признать правомерным.
Оснований для признания уведомления Администрации от 28.05.2015 N 5.1-10-295 о прекращении действия договора аренды земельного участка от 19.08.2009 N 9472 незаконным не установлено.
При установленных судом обстоятельствах, остальные доводы участников процесса правового значения не имеют и на исход дела не влияют.
Согласно части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Таким образом, суд считает заявление общества необоснованным и в его удовлетворении отказывает.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины суд относит на заявителя.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия,
решил:
1. В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Бородинский" отказать.
2. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект, 65) через Арбитражный суд Республики Карелия.
С.Н.ГАРИСТ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)