Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "21" ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен "28" ноября 2017 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Шошина П.В.,
судей: Петровской О.В., Хабибулиной Ю.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лизан Т.Е.,
в отсутствии лиц, участвующих в деле,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ВСК-Терминал"
на решение Арбитражного суда Республики Хакасия
от "06" сентября 2017 года по делу N А74-5851/2017, принятое судьей Ищенко Е.В.,
установил:
администрация города Абакана (ИНН 1901020300, ОГРН 1021900521224; далее также истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ВСК-Терминал" (ИНН 1901060134, ОГРН 1031900528417; далее также ответчик) о взыскании 325 289 рублей 06 копеек, в том числе 235 321 рубля 21 копейки задолженности по договору аренды земельного участка от 5 апреля 2005 года N АЮ09049 за период с 1 апреля 2015 года до 6 сентября 2016 года и 89 967 рублей 85 копеек неустойки за период с 2 июля 2015 года по 28 февраля 2017 года.
Определением арбитражного суда от 10 мая 2017 года исковое заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением от 30 июня 2017 года арбитражный суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства в соответствии с пунктом 2 части 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Протокольным определением от 23 августа 2017 года принято уменьшение размера исковых требований до 324 326 рублей 65 копеек, в том числе 235 321 рубль 21 копейка задолженности и 89 005 рублей 44 копейки неустойки за период с 7 октября 2016 года по 28 февраля 2017 год (л.д. 76).
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 6 сентября 2017 года исковые требования удовлетворены. С общества с ограниченной ответственностью "ВСК-Терминал" взыскано в пользу администрации города Абакана 324 326 рублей 65 копеек, в том числе 235 321 рубль 21 копейка задолженности и 89 005 рублей 44 копейки неустойки. Кроме того, с общества с ограниченной ответственностью "ВСК-Терминал" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 9 487 рублей.
При принятии решения, суд первой инстанции исходил из того, что при наличии согласованного сторонами в договоре купли-продажи условия об обязанности ответчика уплачивать арендные платежи до государственной регистрации права собственности на земельный участок, общество, исходя из пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, не могло использовать участок на иных условиях, кроме как на условиях заключенного ранее договора аренды, поэтому обязано уплатить арендную плату за пользование земельным участком за спорный период.
Не согласившись с данным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "ВСК-Терминал" обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 6 сентября 2017 года по делу N А74-5851/2017 и принять новый судебный акт о частичном удовлетворении исковых требований, в сумме 27 496 рублей 53 копейки задолженности по договору аренды земельного участка от 5 апреля 2005 года N АЮ09049 за период с 1 апреля по 4 июня 2015 года и 16 717 рублей 89 копеек неустойки за период с 2 июля 2015 года по 28 февраля 2017 года, в остальной части отказать.
По мнению ответчика, судом первой инстанции не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, неверно применены нормы материального и процессуального права. Взыскание задолженности по арендной плате и неустойки за период с 1 апреля 2015 года по 6 сентября 2016 года незаконно, поскольку долг образовался в связи с незаконными действиями администрации города Абакана, что подтверждается решением Арбитражного суда Республики Хакасия по делу N А74-7167/2015, которым были урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи земельного участка. Суд не принял во внимание судебную практику по аналогичным делам, представленную ответчиком. По состоянию на 26 мая 2017 года сумма задолженности составляет 27 496 рублей 53 копейки.
Обращаясь с иском, истец злоупотребляет своими правами, поскольку фактически передал земельный участок в собственность ответчика по акту приема-передачи от 5 июня 2015 года - приложению к договору купли-продажи.
Кроме того, сумма неустойки несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит уменьшению, исходя из ставки рефинансирования, равной 9,25% и действовавшей на момент подачи искового заявления в суд.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2017 года апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью "ВСК-Терминал" принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 21 ноября 2017 года.
Определение изготовлено в форме электронного документа, подписано судьей усиленной квалифицированной электронной подписью и размещено в сети Интернет (www.arbitr.ru) в разделе "Картотека арбитражных дел" 26 октября 2017 года.
От администрации города Абакана отзыв на апелляционную жалобу суду апелляционной инстанции не поступал. Ходатайства и заявления суду апелляционной инстанции от сторон суду апелляционной инстанции также не поступали.
Принимая во внимание то обстоятельство, что материалами дела подтверждается надлежащее извещение сторон о рассмотрении дела судом первой инстанции (л.д. 2 - 3), а также положения частей 1, 6 статьи 121, части 1 статьи 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции признает истца и ответчика надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Принимая во внимание просительную часть апелляционной жалобы, изложенные в апелляционной жалобе доводы, а также, учитывая, что от лиц, участвующих в деле, не поступили возражения, суд апелляционной инстанции в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяется законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "ВСК-Терминал" является собственником нежилого помещения, общей площадью 15830,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Советская, д. 209Н, пом. 1Н, кадастровый номер 19:01:160107:429 и нежилого помещения общей площадью 629 кв. м, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Советская, д. 209Н, пом. 2Н, кадастровый номер 19:01:160107:429.
Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 5 апреля 2005 года заключен договор аренды земельного участка N АЮ09049 (л.д. 8), по условиям которого арендатору передан в аренду земельный участок общей площадью 19 650 кв. м, с кадастровым номером 19:01:160107:0098, категория земель "земли поселений", нормативной стоимостью 10 626 720 рублей, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Советская, 209Н, для эксплуатации и обслуживания цеха капитального ремонта и цеха металлоконструкций (литера ВВ1) в граница, указанных в плане границ земельного участка (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 2.1. договора период аренды участка определен сторонами с 5 апреля 2005 года до 29 марта 2010 года.
Согласно пунктам 2.2, 2.3, 2.5 договора на момент заключения договора размер арендной платы, исчисленной в годовом выражении, составляет 133 030 рублей 50 копеек.
Арендная плата вносится ежеквартально, равными частями, не позднее 1 числа следующего квартала. Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы Абаканским городским Советом депутатов без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор.
Ответственность арендатора за неуплату арендных платежей в установленный срок согласована сторонами в пункте 7.2 договора в виде уплаты неустойки в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.
Договор зарегистрирован в установленном порядке 12 мая 2005 года, что подтверждается отметкой о государственной регистрации сделки N 19-19-00/026/2005-209 (л.д. 13).
По акту приема-передачи от 5 апреля 2005 года истец передал в пользование ответчику указанный земельный участок (л.д. 12).
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 23 октября 2013 года по делу N А74-4619/2013 (л.д. 15), вступившим в законную силу 25 ноября 2013 года, по иску общества с ограниченной ответственностью "ВСК-Терминал" установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 7 244 955 рублей.
8 мая 2015 года общество с ограниченной ответственностью "ВСК-Терминал" обратилось в администрацию города Абакана с заявлением о предоставлении в собственность путем выкупа без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 19:01:160107:98, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Советская, 209Н.
Администрацией города Абакана составлен проект договора купли-продажи земельного участка от 5 июня 2015 года N 4105, в котором цена выкупа земельного участка указана в размере 2 529 515 рублей 03 копейки.
Общество с ограниченной ответственностью "ВСК-Терминал" 30 июня 2015 года направило в администрацию города Абакана подписанный с протоколом разногласий договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 19:01:160107:98. Согласно протоколу разногласий цена выкупа земельного участка в редакции общества с ограниченной ответственностью "ВСК-Терминал" составила 181 123 рубля 87 копеек. В связи с тем, что администрация города Абакана отклонила протокол разногласий, общество с ограниченной ответственностью "ВСК-Терминал" обратилось в арбитражный суд с иском о признании незаконным постановления администрации города Абакана от 1 июня 2015 года N 1165.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 14 декабря 2015 года по делу N А74-7427/2015 (представлено в электронном виде, л.д. 41), вступившим в законную силу 2 марта 2016 года (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 2 марта 2016 года, л.д. 56), постановление администрации города Абакана от 1 июня 2015 года N 1165 об установлении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 19:01:160107:98, расположенного в территориальной зоне "П-3 Зона производственных предприятий IV класса опасности" - "земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания" признано незаконным.
Не согласившись с видом разрешенного использования земельного участка, а также с размером выкупной цены, общество с ограниченной ответственностью "ВСК-Терминал" обратилось в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 7 июня 2016 года по делу N А74-7167/2015 (представлено в электронном виде, л.д. 41), вступившим в законную силу 8 июля 2016 года, разногласия между истцом и ответчиком, возникшие при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка, урегулированы.
В материалы дела представлен заключенный между сторонами договор купли-продажи земельного участка от 5 июня 2015 года N 4105 (договор представлен в электронном виде, л.д. 54), в соответствии с пунктом 5.1.8 которого покупатель обязался производить уплату арендной платы за использование участка по договору аренды земельного участка от 5 апреля 2005 года N АЮ09049 до момента регистрации перехода права собственности на него, осуществить последний платеж не позднее одного месяца со дня регистрации права собственности, обратившись к продавцу за расчетом.
Переход права собственности по договору купли-продажи земельного участка от 5 июня 2015 года N 4105 зарегистрирован в установленном порядке 7 сентября 2016 года, что подтверждается отметкой о государственной регистрации сделки N 19-19-001-19/301/044/2016-127/2 и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20 октября 2016 года (л.д. 14).
К договору купли-продажи прилагался акт приема-передачи земельного участка, датированный 5 июня 2015 года.
Истец направил ответчику претензию от 9 ноября 2016 года N 6942 (л.д. 22) об уплате задолженности за период с 1 апреля 2015 года до 7 сентября 2016 года, которая получена ответчиком 11 ноября 2016 года (почтовое уведомление N 72177, л.д. 23) и оставлена без ответа.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с 1 апреля 2015 года до 6 сентября 2016 года явилось основанием обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Исследовав представленные доказательства, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Сторонами не оспаривается в суде апелляционной инстанции то обстоятельство, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды от 5 апреля 2005 года N АЮ09049 в отношении земельного участка с кадастровым номером 19:01:160107:0098, площадью 19 650 кв. м, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Советская, 209Н, в целях эксплуатации принадлежащих ответчику объектов недвижимости - нежилого помещения, общей площадью 15830,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Советская, д. 209Н, пом. 1Н, и площадью 629 кв. м, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Советская, д. 209Н, пом. 2Н.
Право собственности ответчика на арендованный ранее земельный участок было зарегистрировано 7 сентября 2016 года на основании договора купли-продажи земельного участка от 5 июня 2015 года N 4105.
Как верно указал суд первой инстанции, в связи с заключением договора аренды земельного участка от 5 апреля 2005 года N АЮ09049 между истцом и ответчиком сложились отношения, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Произведенный истцом расчет арендных платежей основан на договоре, Положении о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия, утвержденном Постановлением Правительства Республики Хакасия от 23 января 2008 года N 05; с применением кадастровой стоимости, установленной решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 23 октября 2013 года по делу N А74-4619/2013, коэффициента вида разрешенного использования, определенного в соответствии с приложением к решению Совета депутатов города Абакана от 27 ноября 2012 года N 482, и коэффициентов инфляции, опубликованных в газете "Хакасия".
Суд апелляционной инстанции, проверив основанный на договоре расчет арендной платы за период с 1 апреля 2015 года до 6 сентября 2016 года, признал его верным. Ответчиком доказательства перечисления арендной платы по договору не представлены.
Суд апелляционной инстанции отклоняет изложенные в апелляционной жалобе доводы о злоупотреблении истцом правом при обращении с иском по настоящему делу, а также об отсутствии оснований для взыскания с ответчика задолженности и неустойки за период с 5 июня 2015 года по 6 сентября 2016 года.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Таким образом, действующим законодательством установлен принцип исключительно платности землепользования независимо от основания нахождения земельного участка во владении лица - на праве собственности либо на праве аренды, а обязанность по внесению арендной платы сохраняется у арендатора земельного участка до момента регистрации перехода права собственности на участок.
Следовательно, взимание до оформления в собственность в установленном гражданским и земельным законодательстве порядке и размерах платежей за землю, является реализацией принципа платности землепользования, в связи с чем не может рассматриваться в качестве неправомерных действий органов государственной власти (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 сентября 2010 года N ВАС-11141/10).
В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации передача земельного участка по акту приема-передачи не означает возникновение у ответчика права собственности на него и, соответственно, не влияет на момент прекращения обязанности ответчика по внесению арендной платы.
В силу изложенного, принимая во внимание, что материалами дела подтверждается факт пользования ответчиком земельным участком с кадастровым номером 19:01:160107:0098 в спорный период, истец вправе требовать взыскания с ответчика 235 321 рубля 21 копейки задолженности по внесению арендной платы.
Ссылка ответчика на судебную практику отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку судебные акты по делам, названным в апелляционной жалобе, приняты судами при иных фактических обстоятельствах, в частности не касаются вопросов аренды земельных участков.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу пункта 7.2 договора аренды земельного участка от 5 апреля 2005 года N АЮ09049 ответственность арендатора за неуплату арендных платежей в установленный срок согласована сторонами в виде уплаты неустойки в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что истец праве требовать взыскания неустойки в сумме 89 005 рублей 44 копейки неустойки, начиная с 8 октября 2016 года по 28 февраля 2017 года. Арифметика расчета ответчиком в суде апелляционной инстанции не оспаривается.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ответчика о несоразмерности установленной договором аренды от 5 апреля 2005 года N АЮ09049 неустойки последствиям нарушения обязательства и необходимости уменьшения его размера на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Согласно пункту 2 названной нормы уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
В соответствии с пунктом 72 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" заявление ответчика о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 5 статьи 330, статья 387 ГПК РФ, часть 6.1 статьи 268, часть 1 статьи 286 АПК РФ).
Материалы настоящего дела не содержится заявление ответчика о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявленного в суде первой инстанции.
Кроме того, в силу пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Оценив условия договора аренды от 5 апреля 2005 года N АЮ09049 в части установления размера неустойки, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что неустойка в размере 0,1% от размера не внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки соответствует обычно применяемой за нарушение обязательства ставке для расчета пени и признается судебной практикой, при отсутствии доказательств обратного, адекватной мерой ответственности за нарушение договорных обязательств.
Довод заявителя о том, что сумма взысканной судом неустойки могла быть снижена до ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, подлежит отклонению, поскольку взыскание неустойки по ставке рефинансирования Банка России представляет собой минимальную ответственность, предусмотренную положениями действующего законодательства. Уменьшение неустойки до размера законной не позволяет восстановить нарушенные права истца и обеспечить соблюдение баланса интересов сторон, исходя из длительности допущенной ответчиком просрочки.
При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на ответчика.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Хакасия от "06" сентября 2017 года по делу N А74-5851/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.11.2017 ПО ДЕЛУ N А74-5851/2017
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 ноября 2017 г. по делу N А74-5851/2017
Резолютивная часть постановления объявлена "21" ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен "28" ноября 2017 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Шошина П.В.,
судей: Петровской О.В., Хабибулиной Ю.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лизан Т.Е.,
в отсутствии лиц, участвующих в деле,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ВСК-Терминал"
на решение Арбитражного суда Республики Хакасия
от "06" сентября 2017 года по делу N А74-5851/2017, принятое судьей Ищенко Е.В.,
установил:
администрация города Абакана (ИНН 1901020300, ОГРН 1021900521224; далее также истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ВСК-Терминал" (ИНН 1901060134, ОГРН 1031900528417; далее также ответчик) о взыскании 325 289 рублей 06 копеек, в том числе 235 321 рубля 21 копейки задолженности по договору аренды земельного участка от 5 апреля 2005 года N АЮ09049 за период с 1 апреля 2015 года до 6 сентября 2016 года и 89 967 рублей 85 копеек неустойки за период с 2 июля 2015 года по 28 февраля 2017 года.
Определением арбитражного суда от 10 мая 2017 года исковое заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением от 30 июня 2017 года арбитражный суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства в соответствии с пунктом 2 части 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Протокольным определением от 23 августа 2017 года принято уменьшение размера исковых требований до 324 326 рублей 65 копеек, в том числе 235 321 рубль 21 копейка задолженности и 89 005 рублей 44 копейки неустойки за период с 7 октября 2016 года по 28 февраля 2017 год (л.д. 76).
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 6 сентября 2017 года исковые требования удовлетворены. С общества с ограниченной ответственностью "ВСК-Терминал" взыскано в пользу администрации города Абакана 324 326 рублей 65 копеек, в том числе 235 321 рубль 21 копейка задолженности и 89 005 рублей 44 копейки неустойки. Кроме того, с общества с ограниченной ответственностью "ВСК-Терминал" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 9 487 рублей.
При принятии решения, суд первой инстанции исходил из того, что при наличии согласованного сторонами в договоре купли-продажи условия об обязанности ответчика уплачивать арендные платежи до государственной регистрации права собственности на земельный участок, общество, исходя из пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, не могло использовать участок на иных условиях, кроме как на условиях заключенного ранее договора аренды, поэтому обязано уплатить арендную плату за пользование земельным участком за спорный период.
Не согласившись с данным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "ВСК-Терминал" обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 6 сентября 2017 года по делу N А74-5851/2017 и принять новый судебный акт о частичном удовлетворении исковых требований, в сумме 27 496 рублей 53 копейки задолженности по договору аренды земельного участка от 5 апреля 2005 года N АЮ09049 за период с 1 апреля по 4 июня 2015 года и 16 717 рублей 89 копеек неустойки за период с 2 июля 2015 года по 28 февраля 2017 года, в остальной части отказать.
По мнению ответчика, судом первой инстанции не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, неверно применены нормы материального и процессуального права. Взыскание задолженности по арендной плате и неустойки за период с 1 апреля 2015 года по 6 сентября 2016 года незаконно, поскольку долг образовался в связи с незаконными действиями администрации города Абакана, что подтверждается решением Арбитражного суда Республики Хакасия по делу N А74-7167/2015, которым были урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи земельного участка. Суд не принял во внимание судебную практику по аналогичным делам, представленную ответчиком. По состоянию на 26 мая 2017 года сумма задолженности составляет 27 496 рублей 53 копейки.
Обращаясь с иском, истец злоупотребляет своими правами, поскольку фактически передал земельный участок в собственность ответчика по акту приема-передачи от 5 июня 2015 года - приложению к договору купли-продажи.
Кроме того, сумма неустойки несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит уменьшению, исходя из ставки рефинансирования, равной 9,25% и действовавшей на момент подачи искового заявления в суд.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2017 года апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью "ВСК-Терминал" принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 21 ноября 2017 года.
Определение изготовлено в форме электронного документа, подписано судьей усиленной квалифицированной электронной подписью и размещено в сети Интернет (www.arbitr.ru) в разделе "Картотека арбитражных дел" 26 октября 2017 года.
От администрации города Абакана отзыв на апелляционную жалобу суду апелляционной инстанции не поступал. Ходатайства и заявления суду апелляционной инстанции от сторон суду апелляционной инстанции также не поступали.
Принимая во внимание то обстоятельство, что материалами дела подтверждается надлежащее извещение сторон о рассмотрении дела судом первой инстанции (л.д. 2 - 3), а также положения частей 1, 6 статьи 121, части 1 статьи 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции признает истца и ответчика надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Принимая во внимание просительную часть апелляционной жалобы, изложенные в апелляционной жалобе доводы, а также, учитывая, что от лиц, участвующих в деле, не поступили возражения, суд апелляционной инстанции в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяется законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "ВСК-Терминал" является собственником нежилого помещения, общей площадью 15830,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Советская, д. 209Н, пом. 1Н, кадастровый номер 19:01:160107:429 и нежилого помещения общей площадью 629 кв. м, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Советская, д. 209Н, пом. 2Н, кадастровый номер 19:01:160107:429.
Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 5 апреля 2005 года заключен договор аренды земельного участка N АЮ09049 (л.д. 8), по условиям которого арендатору передан в аренду земельный участок общей площадью 19 650 кв. м, с кадастровым номером 19:01:160107:0098, категория земель "земли поселений", нормативной стоимостью 10 626 720 рублей, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Советская, 209Н, для эксплуатации и обслуживания цеха капитального ремонта и цеха металлоконструкций (литера ВВ1) в граница, указанных в плане границ земельного участка (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 2.1. договора период аренды участка определен сторонами с 5 апреля 2005 года до 29 марта 2010 года.
Согласно пунктам 2.2, 2.3, 2.5 договора на момент заключения договора размер арендной платы, исчисленной в годовом выражении, составляет 133 030 рублей 50 копеек.
Арендная плата вносится ежеквартально, равными частями, не позднее 1 числа следующего квартала. Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы Абаканским городским Советом депутатов без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор.
Ответственность арендатора за неуплату арендных платежей в установленный срок согласована сторонами в пункте 7.2 договора в виде уплаты неустойки в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.
Договор зарегистрирован в установленном порядке 12 мая 2005 года, что подтверждается отметкой о государственной регистрации сделки N 19-19-00/026/2005-209 (л.д. 13).
По акту приема-передачи от 5 апреля 2005 года истец передал в пользование ответчику указанный земельный участок (л.д. 12).
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 23 октября 2013 года по делу N А74-4619/2013 (л.д. 15), вступившим в законную силу 25 ноября 2013 года, по иску общества с ограниченной ответственностью "ВСК-Терминал" установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 7 244 955 рублей.
8 мая 2015 года общество с ограниченной ответственностью "ВСК-Терминал" обратилось в администрацию города Абакана с заявлением о предоставлении в собственность путем выкупа без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 19:01:160107:98, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Советская, 209Н.
Администрацией города Абакана составлен проект договора купли-продажи земельного участка от 5 июня 2015 года N 4105, в котором цена выкупа земельного участка указана в размере 2 529 515 рублей 03 копейки.
Общество с ограниченной ответственностью "ВСК-Терминал" 30 июня 2015 года направило в администрацию города Абакана подписанный с протоколом разногласий договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 19:01:160107:98. Согласно протоколу разногласий цена выкупа земельного участка в редакции общества с ограниченной ответственностью "ВСК-Терминал" составила 181 123 рубля 87 копеек. В связи с тем, что администрация города Абакана отклонила протокол разногласий, общество с ограниченной ответственностью "ВСК-Терминал" обратилось в арбитражный суд с иском о признании незаконным постановления администрации города Абакана от 1 июня 2015 года N 1165.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 14 декабря 2015 года по делу N А74-7427/2015 (представлено в электронном виде, л.д. 41), вступившим в законную силу 2 марта 2016 года (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 2 марта 2016 года, л.д. 56), постановление администрации города Абакана от 1 июня 2015 года N 1165 об установлении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 19:01:160107:98, расположенного в территориальной зоне "П-3 Зона производственных предприятий IV класса опасности" - "земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания" признано незаконным.
Не согласившись с видом разрешенного использования земельного участка, а также с размером выкупной цены, общество с ограниченной ответственностью "ВСК-Терминал" обратилось в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 7 июня 2016 года по делу N А74-7167/2015 (представлено в электронном виде, л.д. 41), вступившим в законную силу 8 июля 2016 года, разногласия между истцом и ответчиком, возникшие при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка, урегулированы.
В материалы дела представлен заключенный между сторонами договор купли-продажи земельного участка от 5 июня 2015 года N 4105 (договор представлен в электронном виде, л.д. 54), в соответствии с пунктом 5.1.8 которого покупатель обязался производить уплату арендной платы за использование участка по договору аренды земельного участка от 5 апреля 2005 года N АЮ09049 до момента регистрации перехода права собственности на него, осуществить последний платеж не позднее одного месяца со дня регистрации права собственности, обратившись к продавцу за расчетом.
Переход права собственности по договору купли-продажи земельного участка от 5 июня 2015 года N 4105 зарегистрирован в установленном порядке 7 сентября 2016 года, что подтверждается отметкой о государственной регистрации сделки N 19-19-001-19/301/044/2016-127/2 и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20 октября 2016 года (л.д. 14).
К договору купли-продажи прилагался акт приема-передачи земельного участка, датированный 5 июня 2015 года.
Истец направил ответчику претензию от 9 ноября 2016 года N 6942 (л.д. 22) об уплате задолженности за период с 1 апреля 2015 года до 7 сентября 2016 года, которая получена ответчиком 11 ноября 2016 года (почтовое уведомление N 72177, л.д. 23) и оставлена без ответа.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с 1 апреля 2015 года до 6 сентября 2016 года явилось основанием обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Исследовав представленные доказательства, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Сторонами не оспаривается в суде апелляционной инстанции то обстоятельство, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды от 5 апреля 2005 года N АЮ09049 в отношении земельного участка с кадастровым номером 19:01:160107:0098, площадью 19 650 кв. м, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Советская, 209Н, в целях эксплуатации принадлежащих ответчику объектов недвижимости - нежилого помещения, общей площадью 15830,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Советская, д. 209Н, пом. 1Н, и площадью 629 кв. м, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Советская, д. 209Н, пом. 2Н.
Право собственности ответчика на арендованный ранее земельный участок было зарегистрировано 7 сентября 2016 года на основании договора купли-продажи земельного участка от 5 июня 2015 года N 4105.
Как верно указал суд первой инстанции, в связи с заключением договора аренды земельного участка от 5 апреля 2005 года N АЮ09049 между истцом и ответчиком сложились отношения, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Произведенный истцом расчет арендных платежей основан на договоре, Положении о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия, утвержденном Постановлением Правительства Республики Хакасия от 23 января 2008 года N 05; с применением кадастровой стоимости, установленной решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 23 октября 2013 года по делу N А74-4619/2013, коэффициента вида разрешенного использования, определенного в соответствии с приложением к решению Совета депутатов города Абакана от 27 ноября 2012 года N 482, и коэффициентов инфляции, опубликованных в газете "Хакасия".
Суд апелляционной инстанции, проверив основанный на договоре расчет арендной платы за период с 1 апреля 2015 года до 6 сентября 2016 года, признал его верным. Ответчиком доказательства перечисления арендной платы по договору не представлены.
Суд апелляционной инстанции отклоняет изложенные в апелляционной жалобе доводы о злоупотреблении истцом правом при обращении с иском по настоящему делу, а также об отсутствии оснований для взыскания с ответчика задолженности и неустойки за период с 5 июня 2015 года по 6 сентября 2016 года.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Таким образом, действующим законодательством установлен принцип исключительно платности землепользования независимо от основания нахождения земельного участка во владении лица - на праве собственности либо на праве аренды, а обязанность по внесению арендной платы сохраняется у арендатора земельного участка до момента регистрации перехода права собственности на участок.
Следовательно, взимание до оформления в собственность в установленном гражданским и земельным законодательстве порядке и размерах платежей за землю, является реализацией принципа платности землепользования, в связи с чем не может рассматриваться в качестве неправомерных действий органов государственной власти (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 сентября 2010 года N ВАС-11141/10).
В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации передача земельного участка по акту приема-передачи не означает возникновение у ответчика права собственности на него и, соответственно, не влияет на момент прекращения обязанности ответчика по внесению арендной платы.
В силу изложенного, принимая во внимание, что материалами дела подтверждается факт пользования ответчиком земельным участком с кадастровым номером 19:01:160107:0098 в спорный период, истец вправе требовать взыскания с ответчика 235 321 рубля 21 копейки задолженности по внесению арендной платы.
Ссылка ответчика на судебную практику отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку судебные акты по делам, названным в апелляционной жалобе, приняты судами при иных фактических обстоятельствах, в частности не касаются вопросов аренды земельных участков.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу пункта 7.2 договора аренды земельного участка от 5 апреля 2005 года N АЮ09049 ответственность арендатора за неуплату арендных платежей в установленный срок согласована сторонами в виде уплаты неустойки в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что истец праве требовать взыскания неустойки в сумме 89 005 рублей 44 копейки неустойки, начиная с 8 октября 2016 года по 28 февраля 2017 года. Арифметика расчета ответчиком в суде апелляционной инстанции не оспаривается.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ответчика о несоразмерности установленной договором аренды от 5 апреля 2005 года N АЮ09049 неустойки последствиям нарушения обязательства и необходимости уменьшения его размера на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Согласно пункту 2 названной нормы уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
В соответствии с пунктом 72 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" заявление ответчика о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 5 статьи 330, статья 387 ГПК РФ, часть 6.1 статьи 268, часть 1 статьи 286 АПК РФ).
Материалы настоящего дела не содержится заявление ответчика о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявленного в суде первой инстанции.
Кроме того, в силу пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Оценив условия договора аренды от 5 апреля 2005 года N АЮ09049 в части установления размера неустойки, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что неустойка в размере 0,1% от размера не внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки соответствует обычно применяемой за нарушение обязательства ставке для расчета пени и признается судебной практикой, при отсутствии доказательств обратного, адекватной мерой ответственности за нарушение договорных обязательств.
Довод заявителя о том, что сумма взысканной судом неустойки могла быть снижена до ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, подлежит отклонению, поскольку взыскание неустойки по ставке рефинансирования Банка России представляет собой минимальную ответственность, предусмотренную положениями действующего законодательства. Уменьшение неустойки до размера законной не позволяет восстановить нарушенные права истца и обеспечить соблюдение баланса интересов сторон, исходя из длительности допущенной ответчиком просрочки.
При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на ответчика.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Хакасия от "06" сентября 2017 года по делу N А74-5851/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий
П.В.ШОШИН
Судьи
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Ю.В.ХАБИБУЛИНА
П.В.ШОШИН
Судьи
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Ю.В.ХАБИБУЛИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)