Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Хуторным М.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Электрон" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.07.2016 по делу N А07-4232/2016 (судья Бобылев М.П.).
В судебном заседании приняли участие директор общества с ограниченной ответственностью "Электрон" Юшков А.Н. (решение единственного участника общества с ограниченной ответственностью "Электрон" от 27.01.2011 N 2, сведения Единого государственного реестра юридических лиц), представитель общества с ограниченной ответственностью "Электрон" Хуснутдинова С.В. (доверенность от 24.11.2015).
Общество с ограниченной ответственностью "Электрон" (далее - общество "Электрон", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010150:67, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Свердлова, д. 92, в котором просило установить срок аренды 49 лет (исковое заявление - л.д. 4-6).
К участию в рассмотрении дела суд первой инстанции привлек в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципальное унитарное предприятие "Служба заказчика и технического надзора" городского округа город Уфа (далее - предприятие "Служба заказчика и технического надзора", третье лицо) (определение от 14.03.2016 - л.д. 1-3).
Решением от 19.07.2016 (резолютивная часть объявлена 12.07.2016) суд первой инстанции исковые требования общества "Электрон" удовлетворил частично, изложив пункт 3.1 договора аренды в следующей редакции: "Срок аренды устанавливается с момента подписания сторонами настоящего договора до 1 января 2019 года" (л.д. 128-133).
С таким решением общество "Электрон" (далее также - податель жалобы) не согласилось, обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить по основаниям, предусмотренным в части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять по делу новый судебный акт (л.д. 136-139).
Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Податель жалобы настаивает на том, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в установлении срока аренды спорного земельного участка в соответствии с положениями подпункта 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (49 лет).
По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции при разрешении спора неправомерно руководствовался положениями подпункта 13 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, не приняв во внимание 1) выводы, сделанные арбитражным судом при рассмотрении дела N А07-10530/2015 по заявлению общества "Электрон" об оспаривании отказа Управления в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010150:67, 2) то обстоятельство, что ограничение (обременение) прав - резервирование в отношении спорного земельного участка не было зарегистрировано в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним (далее - ЕГРП), 3) то обстоятельство, что часть спорного земельного участка подпадает под наложение красных линий в связи с нахождением в зоне охраняемого археологического культурного слоя (ЗОАКС-2), однако по данным Главного управления архитектуры Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Главархитектура) корректировка (перенос) красных линий с части испрашиваемого участка возможна, 4) общество "Электрон" получило согласование Министерства культуры Республики Башкортостан, оформленное письмом от 02.07.2014 N 02-15/1721, на закрепление земельного участка за обществом, данный земельный участок не попадает в "пятно" освоения квартала в рамках договора о развитии застроенной территории, заключенного с предприятием "Служба заказчика и технического надзора".
Отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от Управления и предприятия "Служба заказчика и технического надзора" в суд апелляционной инстанции не поступили.
Явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции обеспечил только истец - общество "Электрон".
Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.
Представители общества "Электрон" в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы в полном объеме, настаивали на ее удовлетворении, просили приобщить к материалам дела в качестве дополнительных доказательств письмо Главархитектуры от 19.09.2016, фотоматериалы.
Рассмотрев ходатайства подателя жалобы о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, суд апелляционной инстанции отказал в их удовлетворении, руководствуясь положениями части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.
Уважительных причин непредставления документов, о приобщении которых к материалам дела на стадии апелляционного производства ходатайствовал податель жалобы, в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, суду апелляционной инстанции приведено не было. Более того, письмо Главархитектуры от 19.09.2016 составлено по запросу общества "Электрон" от 08.09.2016, то есть, после оглашения резолютивной части оспариваемого решения суда (12.07.2016), установить относимость дополнительно представленных фотоматериалов к материалам настоящего дела невозможно (статья 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.08.2015 по делу N А07-10530/2015 по заявлению общества "Электрон" отказ Управления в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010150:67, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Свердлова, 92, выраженный в письме от 19.02.2015 N 4104, признан незаконным, не соответствующим статьям 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, на Управление возложена обязанность в месячный срок со дня вступления настоящего решения в законную силу заключить с обществом "Электрон" договор аренды обозначенного земельного участка (л.д. 21-31)
30 декабря 2015 г. во исполнение указанного судебного акта Управлением в адрес общества "Электрон" направлен проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010150:67 (л.д. 17-18).
Пункт 3.1 договора аренды изложен Управлением в следующей редакции: "Срок аренды устанавливается с 07.09.2015 на неопределенный срок, но не более чем на срок резервирования данного земельного участка для муниципальных нужд. В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны установили, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 07.09.2015".
Общество "Электрон", не согласившись с пунктом 3.1 договора аренды, направило в адрес Управления протокол разногласий от 13.01.2016 (л.д. 13), в котором пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: "Срок аренды устанавливается на срок 49 лет с момента подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка, являющегося неотъемлемой частью договора".
03 февраля 2016 г. Управление, рассмотрев протокол разногласий, направило обществу "Электрон" письмо за N 10-186, указав на невозможность принятия предложенной обществом редакции пункта 3.1 договора (л.д. 16).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества "Электрон" в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции рассмотрел настоящий спор как спор об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно пункту 5 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
Заключаемый между сторонами договор аренды в отношении спорного земельного участка носит обязательный характер для исполнительного органа местного самоуправления муниципального образования - городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Администрации и ее функционального органа - Управления. Обязанность заключить данный договор возложена на Управление вступившим в законную силу судебным актом.
Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.
Таким образом, разрешая спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.
Судом первой инстанции установлено, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:010150:67 зарезервирован для муниципальных нужд на основании решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 28.01.2015 N 41/6 "О резервировании земель в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан для муниципальных нужд" (далее - Решение от 28.01.2015 N 41/6) в соответствии с проектом планировки центра г. Уфы в границах улиц Аксакова, Революционной, проспекта Салавата Юлаева, ул. Заки Валиди в Ленинском и Кировском районах городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденным постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 17.11.2010 N 6558 (л.д. 72-76).
Удовлетворяя иск частично и устанавливая срок аренды спорного земельного участка с момента подписания сторонами договора до 01.01.2019, суд первой инстанции руководствовался положениями подпункта 13 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации о сроке аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности и зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, и пунктом 4 Решения от 28.01.2015 N 41/6 о сроке резервирования. Кроме того, суд первой инстанции указал, что по смыслу пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не вправе обязать одну из сторон включить в договор условия в отношении предшествующего периода аренды, поскольку такая обязанность не предусмотрена законом.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Разногласий относительно существенных условий договора аренды между истцом и ответчиком не имеется.
Из материалов дела следует, что разногласия между сторонами возникли по вопросу об определении срока аренды спорного земельного участка.
Как указано выше, Управление настаивало на следующей редакции пункта 3.1 договора: "Срок аренды устанавливается с 07.09.2015 на неопределенный срок, но не более чем на срок резервирования данного земельного участка для муниципальных нужд. В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны установили, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 07.09.2015", а общество "Электрон" - на следующей редакции: "Срок аренды устанавливается на срок 49 лет с момента подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка, являющегося неотъемлемой частью договора".
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу действующего законодательства Российской Федерации включение в проект договора аренды земельного участка положения о том, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, может быть осуществлено только при наличии согласия обеих сторон сделки. Установление такого правила является правом сторон и не может быть осуществлено в одностороннем порядке. Иное означало бы нарушение основополагающего принципа свободы договора.
В связи с этим, поскольку общество "Электрон" выразило несогласие с применением положений пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса к договору аренды, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об установлении начала течения срока аренды спорного земельного участка с момента подписания сторонами настоящего договора. При этом судебная коллегия принимает во внимание то обстоятельство, что данный земельный участок уже находится в пользовании общества, о чем его представителями даны соответствующие пояснения суду апелляционной инстанции.
Доводов, свидетельствующих о несогласии с данным выводом суда первой инстанции, подателем жалобы суду апелляционной инстанции не приведено.
При разрешении вопроса о сроке аренды, суд первой инстанции правомерно руководствовался положениями статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, которой установлены особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 12 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.
Установив, что спорный земельный участок на основании Решения от 28.01.2015 N 41/6 зарезервирован для муниципальных нужд муниципального образования - городского округа город Уфа Республики Башкортостан, суд первой инстанции пришел правомерно применил к рассматриваемой ситуации подпункт 13 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.
Сведений о том, что Решение от 28.01.2015 N 41/6 в части резервирования спорного земельного участка было оспорено в установленном законом порядке и признано недействительным, в материалах дела не имеется.
Доводы подателя жалобы о недоказанности факта резервирования испрашиваемого земельного участка, поскольку обременение в виде резервирования не зарегистрировано в ЕГРП порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", об отсутствии сведений в Государственном кадастре недвижимости (ГКН) о резервировании спорного земельного участка отклоняются судебной коллегией, поскольку государственная регистрация в ЕГРП такого обременения и внесение в ГКН соответствующих сведений носят правоподтверждающий, а не правообразующий характер, не являются самостоятельным основанием возникновения соответствующих гражданских прав и обременений (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации), и являются подтверждением наличия обременения в отношении земельного участка исключительно перед третьими лицами.
Иные доводы, приведенные в апелляционной жалобе относительно необходимости применения к спорным правоотношениям подпункта 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, судебная коллегия отклоняет как несостоятельные, основанные на неправильном толковании закона.
Вместе с тем, устанавливая срок аренды до 01.01.2019 с учетом пункта 4 Решения от 28.01.2015 N 41/6 о сроке резервирования, суд первой инстанции не учел следующего.
В соответствии с положениями статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Подпунктом 13 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд договор аренды заключается на срок, окончание которого определяется не календарной датой, а указанием на событие, которое неизбежно должно наступить - не свыше срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Определяя окончание срока аренды календарной датой (01.01.2019), суд первой инстанции не принял во внимание, что в соответствии с пунктом 8 Решения от 28.01.2015 N 41/6 действие ограничений прав, установленных решением о резервировании земель, прекращается в связи со следующими обстоятельствами: а) истечение указанного в решении срока резервирования земель; б) предоставление в установленном порядке зарезервированного земельного участка, не обремененного правами третьих лиц, для целей, установленных решением о резервировании земель; в) отмена решения о резервировании земель органами государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о резервировании земель; г) изъятие в установленном порядке, в том числе путем выкупа, зарезервированного земельного участка для муниципальных нужд; д) решение суда, вступившее в законную силу.
С учетом изложенного, обжалуемое решение следует изменить ввиду неправильного применения судом первой инстанции норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), установив пункт 3.1. договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010150:67 в следующей редакции:
"3.1. Срок аренды устанавливается с момента подписания сторонами настоящего договора на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010150:67 для муниципальных нужд на основании Решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 28.01.2015 N 41/6 "О резервировании земель в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан для муниципальных нужд".
Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.
Общество "Электрон" платежным поручением от 10.08.2016 N 122 уплатило государственную пошлину в сумме 3 000 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции (л.д. 140).
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку доводы, приведенные в апелляционной жалобе, отклонены судебной коллегией в полном объеме, судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции подлежат отнесению на общество "Электрон".
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.07.2016 по делу N А07-4232/2016 изменить.
Изложить резолютивную часть решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.07.2016 по делу N А07-4232/2016 в следующей редакции:
"Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Электрон" удовлетворить частично.
Изложить пункт 3.1. договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010150:67, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Свердлова, 92, заключаемого между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 0245022379, ОГРН 1110280012270) и обществом с ограниченной ответственностью "Электрон" (ИНН 0274060019, ОГРН 1020202556164), в следующей редакции:
"3.1. Срок аренды устанавливается с момента подписания сторонами настоящего договора на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010150:67 для муниципальных нужд на основании Решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 28.01.2015 N 41/6 "О резервировании земель в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан для муниципальных нужд".
В удовлетворении остальной части иска - отказать."
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.09.2016 N 18АП-11382/2016 ПО ДЕЛУ N А07-4232/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 сентября 2016 г. N 18АП-11382/2016
Дело N А07-4232/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Хуторным М.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Электрон" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.07.2016 по делу N А07-4232/2016 (судья Бобылев М.П.).
В судебном заседании приняли участие директор общества с ограниченной ответственностью "Электрон" Юшков А.Н. (решение единственного участника общества с ограниченной ответственностью "Электрон" от 27.01.2011 N 2, сведения Единого государственного реестра юридических лиц), представитель общества с ограниченной ответственностью "Электрон" Хуснутдинова С.В. (доверенность от 24.11.2015).
Общество с ограниченной ответственностью "Электрон" (далее - общество "Электрон", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010150:67, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Свердлова, д. 92, в котором просило установить срок аренды 49 лет (исковое заявление - л.д. 4-6).
К участию в рассмотрении дела суд первой инстанции привлек в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципальное унитарное предприятие "Служба заказчика и технического надзора" городского округа город Уфа (далее - предприятие "Служба заказчика и технического надзора", третье лицо) (определение от 14.03.2016 - л.д. 1-3).
Решением от 19.07.2016 (резолютивная часть объявлена 12.07.2016) суд первой инстанции исковые требования общества "Электрон" удовлетворил частично, изложив пункт 3.1 договора аренды в следующей редакции: "Срок аренды устанавливается с момента подписания сторонами настоящего договора до 1 января 2019 года" (л.д. 128-133).
С таким решением общество "Электрон" (далее также - податель жалобы) не согласилось, обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить по основаниям, предусмотренным в части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять по делу новый судебный акт (л.д. 136-139).
Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Податель жалобы настаивает на том, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в установлении срока аренды спорного земельного участка в соответствии с положениями подпункта 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (49 лет).
По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции при разрешении спора неправомерно руководствовался положениями подпункта 13 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, не приняв во внимание 1) выводы, сделанные арбитражным судом при рассмотрении дела N А07-10530/2015 по заявлению общества "Электрон" об оспаривании отказа Управления в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010150:67, 2) то обстоятельство, что ограничение (обременение) прав - резервирование в отношении спорного земельного участка не было зарегистрировано в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним (далее - ЕГРП), 3) то обстоятельство, что часть спорного земельного участка подпадает под наложение красных линий в связи с нахождением в зоне охраняемого археологического культурного слоя (ЗОАКС-2), однако по данным Главного управления архитектуры Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Главархитектура) корректировка (перенос) красных линий с части испрашиваемого участка возможна, 4) общество "Электрон" получило согласование Министерства культуры Республики Башкортостан, оформленное письмом от 02.07.2014 N 02-15/1721, на закрепление земельного участка за обществом, данный земельный участок не попадает в "пятно" освоения квартала в рамках договора о развитии застроенной территории, заключенного с предприятием "Служба заказчика и технического надзора".
Отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от Управления и предприятия "Служба заказчика и технического надзора" в суд апелляционной инстанции не поступили.
Явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции обеспечил только истец - общество "Электрон".
Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.
Представители общества "Электрон" в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы в полном объеме, настаивали на ее удовлетворении, просили приобщить к материалам дела в качестве дополнительных доказательств письмо Главархитектуры от 19.09.2016, фотоматериалы.
Рассмотрев ходатайства подателя жалобы о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, суд апелляционной инстанции отказал в их удовлетворении, руководствуясь положениями части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.
Уважительных причин непредставления документов, о приобщении которых к материалам дела на стадии апелляционного производства ходатайствовал податель жалобы, в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, суду апелляционной инстанции приведено не было. Более того, письмо Главархитектуры от 19.09.2016 составлено по запросу общества "Электрон" от 08.09.2016, то есть, после оглашения резолютивной части оспариваемого решения суда (12.07.2016), установить относимость дополнительно представленных фотоматериалов к материалам настоящего дела невозможно (статья 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.08.2015 по делу N А07-10530/2015 по заявлению общества "Электрон" отказ Управления в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010150:67, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Свердлова, 92, выраженный в письме от 19.02.2015 N 4104, признан незаконным, не соответствующим статьям 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, на Управление возложена обязанность в месячный срок со дня вступления настоящего решения в законную силу заключить с обществом "Электрон" договор аренды обозначенного земельного участка (л.д. 21-31)
30 декабря 2015 г. во исполнение указанного судебного акта Управлением в адрес общества "Электрон" направлен проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010150:67 (л.д. 17-18).
Пункт 3.1 договора аренды изложен Управлением в следующей редакции: "Срок аренды устанавливается с 07.09.2015 на неопределенный срок, но не более чем на срок резервирования данного земельного участка для муниципальных нужд. В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны установили, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 07.09.2015".
Общество "Электрон", не согласившись с пунктом 3.1 договора аренды, направило в адрес Управления протокол разногласий от 13.01.2016 (л.д. 13), в котором пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: "Срок аренды устанавливается на срок 49 лет с момента подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка, являющегося неотъемлемой частью договора".
03 февраля 2016 г. Управление, рассмотрев протокол разногласий, направило обществу "Электрон" письмо за N 10-186, указав на невозможность принятия предложенной обществом редакции пункта 3.1 договора (л.д. 16).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества "Электрон" в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции рассмотрел настоящий спор как спор об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно пункту 5 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
Заключаемый между сторонами договор аренды в отношении спорного земельного участка носит обязательный характер для исполнительного органа местного самоуправления муниципального образования - городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Администрации и ее функционального органа - Управления. Обязанность заключить данный договор возложена на Управление вступившим в законную силу судебным актом.
Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.
Таким образом, разрешая спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.
Судом первой инстанции установлено, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:010150:67 зарезервирован для муниципальных нужд на основании решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 28.01.2015 N 41/6 "О резервировании земель в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан для муниципальных нужд" (далее - Решение от 28.01.2015 N 41/6) в соответствии с проектом планировки центра г. Уфы в границах улиц Аксакова, Революционной, проспекта Салавата Юлаева, ул. Заки Валиди в Ленинском и Кировском районах городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденным постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 17.11.2010 N 6558 (л.д. 72-76).
Удовлетворяя иск частично и устанавливая срок аренды спорного земельного участка с момента подписания сторонами договора до 01.01.2019, суд первой инстанции руководствовался положениями подпункта 13 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации о сроке аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности и зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, и пунктом 4 Решения от 28.01.2015 N 41/6 о сроке резервирования. Кроме того, суд первой инстанции указал, что по смыслу пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не вправе обязать одну из сторон включить в договор условия в отношении предшествующего периода аренды, поскольку такая обязанность не предусмотрена законом.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Разногласий относительно существенных условий договора аренды между истцом и ответчиком не имеется.
Из материалов дела следует, что разногласия между сторонами возникли по вопросу об определении срока аренды спорного земельного участка.
Как указано выше, Управление настаивало на следующей редакции пункта 3.1 договора: "Срок аренды устанавливается с 07.09.2015 на неопределенный срок, но не более чем на срок резервирования данного земельного участка для муниципальных нужд. В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны установили, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 07.09.2015", а общество "Электрон" - на следующей редакции: "Срок аренды устанавливается на срок 49 лет с момента подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка, являющегося неотъемлемой частью договора".
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу действующего законодательства Российской Федерации включение в проект договора аренды земельного участка положения о том, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, может быть осуществлено только при наличии согласия обеих сторон сделки. Установление такого правила является правом сторон и не может быть осуществлено в одностороннем порядке. Иное означало бы нарушение основополагающего принципа свободы договора.
В связи с этим, поскольку общество "Электрон" выразило несогласие с применением положений пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса к договору аренды, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об установлении начала течения срока аренды спорного земельного участка с момента подписания сторонами настоящего договора. При этом судебная коллегия принимает во внимание то обстоятельство, что данный земельный участок уже находится в пользовании общества, о чем его представителями даны соответствующие пояснения суду апелляционной инстанции.
Доводов, свидетельствующих о несогласии с данным выводом суда первой инстанции, подателем жалобы суду апелляционной инстанции не приведено.
При разрешении вопроса о сроке аренды, суд первой инстанции правомерно руководствовался положениями статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, которой установлены особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 12 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.
Установив, что спорный земельный участок на основании Решения от 28.01.2015 N 41/6 зарезервирован для муниципальных нужд муниципального образования - городского округа город Уфа Республики Башкортостан, суд первой инстанции пришел правомерно применил к рассматриваемой ситуации подпункт 13 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.
Сведений о том, что Решение от 28.01.2015 N 41/6 в части резервирования спорного земельного участка было оспорено в установленном законом порядке и признано недействительным, в материалах дела не имеется.
Доводы подателя жалобы о недоказанности факта резервирования испрашиваемого земельного участка, поскольку обременение в виде резервирования не зарегистрировано в ЕГРП порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", об отсутствии сведений в Государственном кадастре недвижимости (ГКН) о резервировании спорного земельного участка отклоняются судебной коллегией, поскольку государственная регистрация в ЕГРП такого обременения и внесение в ГКН соответствующих сведений носят правоподтверждающий, а не правообразующий характер, не являются самостоятельным основанием возникновения соответствующих гражданских прав и обременений (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации), и являются подтверждением наличия обременения в отношении земельного участка исключительно перед третьими лицами.
Иные доводы, приведенные в апелляционной жалобе относительно необходимости применения к спорным правоотношениям подпункта 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, судебная коллегия отклоняет как несостоятельные, основанные на неправильном толковании закона.
Вместе с тем, устанавливая срок аренды до 01.01.2019 с учетом пункта 4 Решения от 28.01.2015 N 41/6 о сроке резервирования, суд первой инстанции не учел следующего.
В соответствии с положениями статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Подпунктом 13 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд договор аренды заключается на срок, окончание которого определяется не календарной датой, а указанием на событие, которое неизбежно должно наступить - не свыше срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Определяя окончание срока аренды календарной датой (01.01.2019), суд первой инстанции не принял во внимание, что в соответствии с пунктом 8 Решения от 28.01.2015 N 41/6 действие ограничений прав, установленных решением о резервировании земель, прекращается в связи со следующими обстоятельствами: а) истечение указанного в решении срока резервирования земель; б) предоставление в установленном порядке зарезервированного земельного участка, не обремененного правами третьих лиц, для целей, установленных решением о резервировании земель; в) отмена решения о резервировании земель органами государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о резервировании земель; г) изъятие в установленном порядке, в том числе путем выкупа, зарезервированного земельного участка для муниципальных нужд; д) решение суда, вступившее в законную силу.
С учетом изложенного, обжалуемое решение следует изменить ввиду неправильного применения судом первой инстанции норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), установив пункт 3.1. договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010150:67 в следующей редакции:
"3.1. Срок аренды устанавливается с момента подписания сторонами настоящего договора на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010150:67 для муниципальных нужд на основании Решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 28.01.2015 N 41/6 "О резервировании земель в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан для муниципальных нужд".
Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.
Общество "Электрон" платежным поручением от 10.08.2016 N 122 уплатило государственную пошлину в сумме 3 000 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции (л.д. 140).
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку доводы, приведенные в апелляционной жалобе, отклонены судебной коллегией в полном объеме, судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции подлежат отнесению на общество "Электрон".
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.07.2016 по делу N А07-4232/2016 изменить.
Изложить резолютивную часть решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.07.2016 по делу N А07-4232/2016 в следующей редакции:
"Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Электрон" удовлетворить частично.
Изложить пункт 3.1. договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010150:67, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Свердлова, 92, заключаемого между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 0245022379, ОГРН 1110280012270) и обществом с ограниченной ответственностью "Электрон" (ИНН 0274060019, ОГРН 1020202556164), в следующей редакции:
"3.1. Срок аренды устанавливается с момента подписания сторонами настоящего договора на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010150:67 для муниципальных нужд на основании Решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 28.01.2015 N 41/6 "О резервировании земель в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан для муниципальных нужд".
В удовлетворении остальной части иска - отказать."
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)