Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: При заключении договора аренды участка у сторон возникли разногласия по вопросу применения коэффициента к ставке арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зиновьевой Т.А.,
судей Тихомирова В.В.,
Шуйской С.И.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу муниципального образования "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска на решение Арбитражного суда Томской области от 15.06.2017 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2017 по делу N А67-4295/2016 по иску муниципального образования "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска (634050, Томская область, город Томск, переулок Плеханова, дом 4, ИНН 7017002351 ОГРН 1027000856211) к обществу с ограниченной ответственностью "Спорткомплекс" (634061, Томская область, город Томск, улица Новгородская, дом 22, ИНН 7017315192, ОГРН 1127017024914) об урегулировании разногласий по договору.
Суд
установил:
муниципальное образование "Город Томск", в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска (далее - департамент, истец) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Спорткомплекс" (далее - ООО "Спорткомплекс", общество, ответчик) об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: город Томск, улица Новгородская, 22 с кадастровым номером 70:21:0200011:4006, общей площадью 1454 кв. м, изложив пункт 3.5 договора аренды в следующей редакции: "Арендная плата по настоящему договору устанавливается в соответствии с решением Думы Города Томска от 05.07.2011 N 172 "Об утверждении Положения "О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования "Город Томск", от кадастровой стоимости земельных участков", решением Думы Города Томска от 05.07.2011 N 171 "О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования "Город Томск", в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка" и составляет: - ставка арендной платы - 4% кадастровой стоимости участка; - коэффициент к ставке арендной платы - 4.".
Решением Арбитражного суда Томской области от 15.06.2017, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2017, разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: город Томск, улица Новгородская, 22, с кадастровым номером 70:21:0200011:4006 общей площадью 1 454 кв. м, урегулированы в следующей редакции пункта 3.5:
"Арендная плата по настоящему договору устанавливается в соответствии с решением Думы Города Томска от 05.07.2011 N 172 "Об утверждении Положения "О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования "Город Томск", от кадастровой стоимости земельных участков", решением Думы Города Томска от 05.07.2011 N 171 "О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования "Город Томск", в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка" и составляет:
- - ставка арендной платы - 4% кадастровой стоимости участка;
- - коэффициент к ставке арендной платы - 1".
В кассационной жалобе департамент просит отменить обжалуемые судебные акты, принять по делу новый судебный акт, которым урегулировать разногласия с ООО "Спорткомплекс" по заключению договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: город Томск, улица Новгородская, 22 с кадастровым номером 70:21:0200011:4006 общей площадью 1454 кв. м, изложив спорный пункт договора аренды в следующей редакции:
"Арендная плата по настоящему договору устанавливается в соответствии с решением Думы Города Томска от 05.07.2011 N 172 "Об утверждении Положения "О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования "Город Томск", от кадастровой стоимости земельных участков", решением Думы Города Томска от 05.07.2011 N 171 "О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования "Город Томск", в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка" и составляет:
- - ставка арендной платы - 4% кадастровой стоимости участка;
- - коэффициент к ставке арендной платы - 4".
Департамент полагает, что для применения коэффициента 4 у судов не имелось необходимости устанавливать факт именно самостоятельного использования земельного участка под эксплуатацию помещений сауны. Как указывает податель жалобы, факт размещения сауны на спорном земельном участке и факт ее самостоятельного использования подтверждается представленным актом обследования и пояснениями ООО "Спорткомплекс", а также фотоснимками с сайта.
Поскольку воля департамента направлена на заключение нового договора аренды, не связанного с ранее действовавшими между сторонами договорами, статья 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), по мнению подателя жалобы, применена судами необоснованно.
В кассационной жалобе департамент также указал, что поскольку цена договора является регулируемой, общество должно вносить арендную плату согласно положениям правовых актов, утвержденных Думой города Томска, а не в соответствии со статьей 11.8 ЗК РФ.
Отзыв ООО "Спорткомплекс" не приобщен к материалам дела в связи с нарушением ответчиком требований части 1 статьи 279 АПК РФ, а именно непредставлением суду кассационной инстанции документа, подтверждающего направление отзыва другим лицам, участвующим в деле.
Определением председателя шестого судебного состава Арбитражного суда Западно-Сибирского округа Тихомирова В.В. на основании абзаца 2 части 5 статьи 158 АПК РФ в связи с болезнью судьи Зиновьевой Т.А. на день рассмотрения кассационной жалобы судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы отложено на 24.10.2017.
Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО "Спорткомплекс" в адрес департамента направлено заявление о предоставлении на праве аренды на двадцатилетний срок земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200011:4006 для целей эксплуатации физкультурно-оздоровительного учреждения, расположенного по адресу: город Томск, улица Новгородская, 22.
Департаментом в адрес ООО "Спорткомплекс" направлена оферта, то есть проект договора аренды вышеуказанного земельного участка, в котором среди прочих условий договора в пункте 3.5 договора размер арендной платы был установлен в размере 4% от кадастровой стоимости земельного участка, а коэффициент, применимый к арендной плате, равен 4.
09.02.2016 в адрес департамента недвижимости поступило обращение ООО "Спорткомплекс" об изменении коэффициента к ставке арендной платы от 01.02.2016 с приложенным к нему подписанным договором аренды, в котором была проставлена отметка "с протоколом разногласий", в котором ООО "Спорткомплекс" считает необходимым установить коэффициент к ставке арендной платы равный 0,5.
10.03.2016 департаментом недвижимости в адрес ООО "Спорткомплекс" направлен отказ в согласовании протокола разногласий, в котором департамент недвижимости изложил, что основания для согласования проекта договора аренды в редакции, предложенной ООО "Спорткомплекс", отсутствуют. Департамент недвижимости считает, что в ходе обследования объекта недвижимости, принадлежащего ООО "Спорткомплекс", расположенного на вышеуказанном земельном участке, было установлено, что ООО "Спорткомплекс" также оказывает услуги сауны, помещение которой было зафиксировано на фотоснимках, вследствие чего необходимо применять коэффициент 4, а не коэффициент 0,5 (пункт 3.9 приложения N 2 к решению Думы Города Томска "О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования "Город Томск" в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка" от 05.07.2011 N 171).
В актах обследования земельного участка от 16.09.2015, фотографиях зафиксировано наличие сауны в составе спортивного комплекса "Энергетик".
В связи с возникшими при заключении договора аренды земельного участка разногласиями по размеру арендной платы в части применяемого к арендной плате коэффициента, истец обратился в суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, при принятии обжалуемых судебных актов руководствовались статьей 11.8 ЗК РФ и исходили из условий договоров аренды, ранее заключенных между сторонами и предусмотренного этими договорами коэффициента к ставке арендной платы в размере 1.
Выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.
Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в момент возникновения спорного правоотношения) предусмотрено, что одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.
При этом порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В силу пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии с решением Думы города Томска от 05.07.2011 N 172 "Об утверждении Положения "О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования "Город Томск", от кадастровой стоимости земельных участков" (далее - решение Думы от 05.07.2011 N 172) арендная плата за пользование муниципальными земельными участками определяется с учетом удельного показателя кадастровой стоимости (ставки арендной платы) и коэффициента к ставке арендной платы. Указанным решением также установлены ставки арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования "Город Томск" и находящиеся в муниципальной собственности, а также участки, государственная собственность на которые не разграничена, в случае ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка, по видам разрешенного использования земельных участков, а также коэффициенты к ставкам арендной платы за земельные участки в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка, вида экономической деятельности арендаторов и площади земельных участков.
Согласно приложению N 2 к настоящему решению при виде разрешенного использования земельных участков, экономической деятельности арендаторов и площади земельных участков - для эксплуатации спортивных объектов (кроме открытых площадок) значение коэффициента установлено - 0,5; для эксплуатации саун - 4.
Пунктом 3 статьи 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ установлено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Суды, руководствуясь приведенными нормами права, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе содержание ранее заключенных между сторонами договоров аренды земельного участка от 01.11.2005 N ТО-21-15677 и от 19.11.2013 N ТО-21-20259, дополнительных соглашений к ним, спорного договора, установив, что из буквального толкования условий договоров (как договоров аренды, заключенных между сторонами ранее, так и проекта договора аренды земельного участка, образованного в результате их объединения) усматривается, что правоотношения аренды объединенного земельного участка, очевидно связаны с ранее действовавшими договорами аренды, земельный участок имеет один вид разрешенного использования, учитывая виды деятельности ответчика, суды пришли к обоснованному выводу, что в рассматриваемом случае установлению подлежит коэффициент к ставке арендной платы в размере 1.
По смыслу статьи 11.8 ЗК РФ, образование земельных участков из земельного участка, используемого на основании договора аренды, не влечет автоматического прекращения действия данного договора аренды, на основании чего является правомерным вывод судов о продолжении действия спорного договор аренды.
Судами установлено, а материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200011:4006, расположенный по адресу: город Томск, улица Новгородская, дом 22, образован из земельных участков с кадастровыми номерами 70:21:0200011:56 и 70:21:0200011:3503, находящихся в муниципальной собственности, и предоставлен ООО "Спорткомплекс" для эксплуатации физкультурно-оздоровительного сооружения.
На основании изложенного и ввиду отсутствия в материалах дела доказательств прекращения правоотношений между сторонами по ранее заключенным договорам о предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 70:21:0200011:56 и 70:21:0200011:3503 довод подателя жалобы о ненадлежащем применении судами статьи 11.8 ЗК РФ подлежит отклонению.
Ссылка подателя жалобы на акт обследования, пояснения ООО "Спорткомплекс" и фотоснимки с сайта "energy.tomsk.ru" в информационно-телекоммуникационной сети Интернет как на доказательства осуществления ответчиком самостоятельного использования земельного участка под эксплуатацию помещений сауны оценена судами и обоснованно отклонена.
Согласно постановлению администрации города Томска от 20.06.2014 N 1060-з вид разрешенного использования земельного участка по адресу: г. Томск, ул. Новгородская, 22, площадью 1100,5 кв. м (кадастровый номер 70:21:0200011:56), определен как "физкультурно-оздоровительные сооружения", который соответствует следующему виду разрешенного использования, указанному в Методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39 - "Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства".
В кадастровой выписке о земельном участке с кадастровым номером 70:21:0200011:4006 от 02.06.2016 N 7000/301/16-93077 вид разрешенного использования также указан как "физкультурно-оздоровительное сооружение".
При таких обстоятельствах размещение в одном из помещений в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0200011:4006, сауны носит сопутствующих характер, предназначенный для обслуживания основного многофункционального здания физкультурно-оздоровительного комплекса. Вследствие этого установленный ненормативными правовыми актами органов местного самоуправления вид разрешенного использования земельного участка не изменился.
Соответственно, в условиях, когда решением Думы от 05.07.2011 N 172 дифференциация коэффициентов в зависимости от вида использования помещений внутри здания не предусмотрена, размер применяемого к арендной плате коэффициента должен соответствовать виду разрешенного использования земельного участка.
Тот факт, что примененный судами коэффициент - 1, превышает установленный решением Думы от 05.07.2011 N 172 коэффициент для эксплуатации спортивных объектов - 0,5, при отсутствии возражений общества, не имеет правового значения и прав истца не нарушает.
Достаточных доказательств, опровергающих факт использования ответчиком помещения сауны как части физкультурно-оздоровительного сооружения, что соответствует разрешенному использованию земельного участка, условиям проекта договора и ранее заключенных между сторонами договоров, истцом в материалы дела не представлено.
Таким образом, доводы истца не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Томской области от 15.06.2017 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2017 по делу N А67-4295/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 27.10.2017 N Ф04-4231/2017 ПО ДЕЛУ N А67-4295/2016
Требование: Об урегулировании разногласий по договору аренды муниципального земельного участка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: При заключении договора аренды участка у сторон возникли разногласия по вопросу применения коэффициента к ставке арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 октября 2017 г. по делу N А67-4295/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зиновьевой Т.А.,
судей Тихомирова В.В.,
Шуйской С.И.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу муниципального образования "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска на решение Арбитражного суда Томской области от 15.06.2017 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2017 по делу N А67-4295/2016 по иску муниципального образования "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска (634050, Томская область, город Томск, переулок Плеханова, дом 4, ИНН 7017002351 ОГРН 1027000856211) к обществу с ограниченной ответственностью "Спорткомплекс" (634061, Томская область, город Томск, улица Новгородская, дом 22, ИНН 7017315192, ОГРН 1127017024914) об урегулировании разногласий по договору.
Суд
установил:
муниципальное образование "Город Томск", в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска (далее - департамент, истец) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Спорткомплекс" (далее - ООО "Спорткомплекс", общество, ответчик) об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: город Томск, улица Новгородская, 22 с кадастровым номером 70:21:0200011:4006, общей площадью 1454 кв. м, изложив пункт 3.5 договора аренды в следующей редакции: "Арендная плата по настоящему договору устанавливается в соответствии с решением Думы Города Томска от 05.07.2011 N 172 "Об утверждении Положения "О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования "Город Томск", от кадастровой стоимости земельных участков", решением Думы Города Томска от 05.07.2011 N 171 "О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования "Город Томск", в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка" и составляет: - ставка арендной платы - 4% кадастровой стоимости участка; - коэффициент к ставке арендной платы - 4.".
Решением Арбитражного суда Томской области от 15.06.2017, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2017, разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: город Томск, улица Новгородская, 22, с кадастровым номером 70:21:0200011:4006 общей площадью 1 454 кв. м, урегулированы в следующей редакции пункта 3.5:
"Арендная плата по настоящему договору устанавливается в соответствии с решением Думы Города Томска от 05.07.2011 N 172 "Об утверждении Положения "О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования "Город Томск", от кадастровой стоимости земельных участков", решением Думы Города Томска от 05.07.2011 N 171 "О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования "Город Томск", в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка" и составляет:
- - ставка арендной платы - 4% кадастровой стоимости участка;
- - коэффициент к ставке арендной платы - 1".
В кассационной жалобе департамент просит отменить обжалуемые судебные акты, принять по делу новый судебный акт, которым урегулировать разногласия с ООО "Спорткомплекс" по заключению договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: город Томск, улица Новгородская, 22 с кадастровым номером 70:21:0200011:4006 общей площадью 1454 кв. м, изложив спорный пункт договора аренды в следующей редакции:
"Арендная плата по настоящему договору устанавливается в соответствии с решением Думы Города Томска от 05.07.2011 N 172 "Об утверждении Положения "О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования "Город Томск", от кадастровой стоимости земельных участков", решением Думы Города Томска от 05.07.2011 N 171 "О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования "Город Томск", в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка" и составляет:
- - ставка арендной платы - 4% кадастровой стоимости участка;
- - коэффициент к ставке арендной платы - 4".
Департамент полагает, что для применения коэффициента 4 у судов не имелось необходимости устанавливать факт именно самостоятельного использования земельного участка под эксплуатацию помещений сауны. Как указывает податель жалобы, факт размещения сауны на спорном земельном участке и факт ее самостоятельного использования подтверждается представленным актом обследования и пояснениями ООО "Спорткомплекс", а также фотоснимками с сайта.
Поскольку воля департамента направлена на заключение нового договора аренды, не связанного с ранее действовавшими между сторонами договорами, статья 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), по мнению подателя жалобы, применена судами необоснованно.
В кассационной жалобе департамент также указал, что поскольку цена договора является регулируемой, общество должно вносить арендную плату согласно положениям правовых актов, утвержденных Думой города Томска, а не в соответствии со статьей 11.8 ЗК РФ.
Отзыв ООО "Спорткомплекс" не приобщен к материалам дела в связи с нарушением ответчиком требований части 1 статьи 279 АПК РФ, а именно непредставлением суду кассационной инстанции документа, подтверждающего направление отзыва другим лицам, участвующим в деле.
Определением председателя шестого судебного состава Арбитражного суда Западно-Сибирского округа Тихомирова В.В. на основании абзаца 2 части 5 статьи 158 АПК РФ в связи с болезнью судьи Зиновьевой Т.А. на день рассмотрения кассационной жалобы судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы отложено на 24.10.2017.
Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО "Спорткомплекс" в адрес департамента направлено заявление о предоставлении на праве аренды на двадцатилетний срок земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200011:4006 для целей эксплуатации физкультурно-оздоровительного учреждения, расположенного по адресу: город Томск, улица Новгородская, 22.
Департаментом в адрес ООО "Спорткомплекс" направлена оферта, то есть проект договора аренды вышеуказанного земельного участка, в котором среди прочих условий договора в пункте 3.5 договора размер арендной платы был установлен в размере 4% от кадастровой стоимости земельного участка, а коэффициент, применимый к арендной плате, равен 4.
09.02.2016 в адрес департамента недвижимости поступило обращение ООО "Спорткомплекс" об изменении коэффициента к ставке арендной платы от 01.02.2016 с приложенным к нему подписанным договором аренды, в котором была проставлена отметка "с протоколом разногласий", в котором ООО "Спорткомплекс" считает необходимым установить коэффициент к ставке арендной платы равный 0,5.
10.03.2016 департаментом недвижимости в адрес ООО "Спорткомплекс" направлен отказ в согласовании протокола разногласий, в котором департамент недвижимости изложил, что основания для согласования проекта договора аренды в редакции, предложенной ООО "Спорткомплекс", отсутствуют. Департамент недвижимости считает, что в ходе обследования объекта недвижимости, принадлежащего ООО "Спорткомплекс", расположенного на вышеуказанном земельном участке, было установлено, что ООО "Спорткомплекс" также оказывает услуги сауны, помещение которой было зафиксировано на фотоснимках, вследствие чего необходимо применять коэффициент 4, а не коэффициент 0,5 (пункт 3.9 приложения N 2 к решению Думы Города Томска "О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования "Город Томск" в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка" от 05.07.2011 N 171).
В актах обследования земельного участка от 16.09.2015, фотографиях зафиксировано наличие сауны в составе спортивного комплекса "Энергетик".
В связи с возникшими при заключении договора аренды земельного участка разногласиями по размеру арендной платы в части применяемого к арендной плате коэффициента, истец обратился в суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, при принятии обжалуемых судебных актов руководствовались статьей 11.8 ЗК РФ и исходили из условий договоров аренды, ранее заключенных между сторонами и предусмотренного этими договорами коэффициента к ставке арендной платы в размере 1.
Выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.
Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в момент возникновения спорного правоотношения) предусмотрено, что одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.
При этом порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В силу пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии с решением Думы города Томска от 05.07.2011 N 172 "Об утверждении Положения "О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования "Город Томск", от кадастровой стоимости земельных участков" (далее - решение Думы от 05.07.2011 N 172) арендная плата за пользование муниципальными земельными участками определяется с учетом удельного показателя кадастровой стоимости (ставки арендной платы) и коэффициента к ставке арендной платы. Указанным решением также установлены ставки арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования "Город Томск" и находящиеся в муниципальной собственности, а также участки, государственная собственность на которые не разграничена, в случае ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка, по видам разрешенного использования земельных участков, а также коэффициенты к ставкам арендной платы за земельные участки в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка, вида экономической деятельности арендаторов и площади земельных участков.
Согласно приложению N 2 к настоящему решению при виде разрешенного использования земельных участков, экономической деятельности арендаторов и площади земельных участков - для эксплуатации спортивных объектов (кроме открытых площадок) значение коэффициента установлено - 0,5; для эксплуатации саун - 4.
Пунктом 3 статьи 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ установлено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Суды, руководствуясь приведенными нормами права, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе содержание ранее заключенных между сторонами договоров аренды земельного участка от 01.11.2005 N ТО-21-15677 и от 19.11.2013 N ТО-21-20259, дополнительных соглашений к ним, спорного договора, установив, что из буквального толкования условий договоров (как договоров аренды, заключенных между сторонами ранее, так и проекта договора аренды земельного участка, образованного в результате их объединения) усматривается, что правоотношения аренды объединенного земельного участка, очевидно связаны с ранее действовавшими договорами аренды, земельный участок имеет один вид разрешенного использования, учитывая виды деятельности ответчика, суды пришли к обоснованному выводу, что в рассматриваемом случае установлению подлежит коэффициент к ставке арендной платы в размере 1.
По смыслу статьи 11.8 ЗК РФ, образование земельных участков из земельного участка, используемого на основании договора аренды, не влечет автоматического прекращения действия данного договора аренды, на основании чего является правомерным вывод судов о продолжении действия спорного договор аренды.
Судами установлено, а материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200011:4006, расположенный по адресу: город Томск, улица Новгородская, дом 22, образован из земельных участков с кадастровыми номерами 70:21:0200011:56 и 70:21:0200011:3503, находящихся в муниципальной собственности, и предоставлен ООО "Спорткомплекс" для эксплуатации физкультурно-оздоровительного сооружения.
На основании изложенного и ввиду отсутствия в материалах дела доказательств прекращения правоотношений между сторонами по ранее заключенным договорам о предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 70:21:0200011:56 и 70:21:0200011:3503 довод подателя жалобы о ненадлежащем применении судами статьи 11.8 ЗК РФ подлежит отклонению.
Ссылка подателя жалобы на акт обследования, пояснения ООО "Спорткомплекс" и фотоснимки с сайта "energy.tomsk.ru" в информационно-телекоммуникационной сети Интернет как на доказательства осуществления ответчиком самостоятельного использования земельного участка под эксплуатацию помещений сауны оценена судами и обоснованно отклонена.
Согласно постановлению администрации города Томска от 20.06.2014 N 1060-з вид разрешенного использования земельного участка по адресу: г. Томск, ул. Новгородская, 22, площадью 1100,5 кв. м (кадастровый номер 70:21:0200011:56), определен как "физкультурно-оздоровительные сооружения", который соответствует следующему виду разрешенного использования, указанному в Методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39 - "Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства".
В кадастровой выписке о земельном участке с кадастровым номером 70:21:0200011:4006 от 02.06.2016 N 7000/301/16-93077 вид разрешенного использования также указан как "физкультурно-оздоровительное сооружение".
При таких обстоятельствах размещение в одном из помещений в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0200011:4006, сауны носит сопутствующих характер, предназначенный для обслуживания основного многофункционального здания физкультурно-оздоровительного комплекса. Вследствие этого установленный ненормативными правовыми актами органов местного самоуправления вид разрешенного использования земельного участка не изменился.
Соответственно, в условиях, когда решением Думы от 05.07.2011 N 172 дифференциация коэффициентов в зависимости от вида использования помещений внутри здания не предусмотрена, размер применяемого к арендной плате коэффициента должен соответствовать виду разрешенного использования земельного участка.
Тот факт, что примененный судами коэффициент - 1, превышает установленный решением Думы от 05.07.2011 N 172 коэффициент для эксплуатации спортивных объектов - 0,5, при отсутствии возражений общества, не имеет правового значения и прав истца не нарушает.
Достаточных доказательств, опровергающих факт использования ответчиком помещения сауны как части физкультурно-оздоровительного сооружения, что соответствует разрешенному использованию земельного участка, условиям проекта договора и ранее заключенных между сторонами договоров, истцом в материалы дела не представлено.
Таким образом, доводы истца не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Томской области от 15.06.2017 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2017 по делу N А67-4295/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
В.В.ТИХОМИРОВ
С.И.ШУЙСКАЯ
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
В.В.ТИХОМИРОВ
С.И.ШУЙСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)