Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 июля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пирской О.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Казимировой С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.04.2017 по делу N А07-27342/2016 (судья Вальшина М.Х.).
Общество с ограниченной ответственностью "Система" (далее - общество "Система", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между ними при заключении договора аренды земельного участка, путем внесения изменений в Приложение N 2 "Расчет арендной платы" к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:040607:811, расположенного по адресу: д. Жилино, у автодороги - в части ставки арендной платы за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан:
За период с 17.09.2015 по 31.12.2015 - в размере 2,14%
За период с 01.01.2016 по 31.12.2016 - в размере 2,50% (с учетом уточнений, л.д. 137).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.04.2017 (резолютивная часть от 24.04.2017) исковые требования общества "Система" удовлетворены в полном объеме, спорные условия договора приняты в редакции истца.
С указанным решением суда не согласилось Управление (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение норм материального права.
Апеллянт указывает на то, что размер арендной платы за земельный участок с разрешенным использованием "для проектирования и строительства автосервисного комплекса с предприятием общественного питания" обоснованно определена Управлением, исходя из наивысшего показателя кадастровой стоимости земельного участка, исходя из разных видов разрешенного использования участка в соответствии с положениями п. 2.12 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222.
К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу ответчика от истца не поступил.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды N 816-12 от 04.102.12, согласно которому истцу в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:040607:811, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан д. Жилино, у автодороги "Южный подъезд к г. Уфе, с мостовым переходом через р. Уфа в районе "Каменной переправы", для проектирования и строительства автосервисного комплекса с предприятием общественного питания сроком с 09.06.2012 по 09.06.2015 (л.д. 16-20).
Как следует из расчета годовой арендной платы на 2014 год (приложение N 2 к договору, л.д. 20 оборот), ставка арендной платы установлена в размере 0,95% от кадастровой стоимости участка.
В материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации от 08.06.2015, согласно которому истец зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства общей площадью застройки 1204,50 кв. м степень готовности объекта 7%, находящийся на арендованном участке (л.д. 37).
Ответчиком истцу направлен проект договора аренды земельный участок с кадастровым номером 02:55:040607:811, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан д. Жилино, у автодороги "Южный подъезд к г. Уфе, с мостовым переходом через р. Уфа в районе "Каменной переправы", для проектирования и строительства автосервисного комплекса с предприятием общественного питания (для завершения строительства автосервисного комплекса с предприятием общественного питания - объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:040607:1318, 02:55:040607:671, 02:55:040607:670, 02:55:040607:669).
Согласно расчету арендной платы к договору аренды с 17.09.2015 по 31.12.2016 (л.д. 24), размер арендной платы за указанный период составляет 939 928,59 руб.
Истец, не согласившись с приложенным к договору расчетом арендной платы, направил в адрес ответчика заявление о внесении изменений в расчет арендной платы, что следует из письма Управления N 3681 от 20.02.2016 (л.д. 15).
Письмом N 3681 от 20.02.2016 (л.д. 15) Управление сообщило обществу "Система" об отсутствии оснований для внесения изменений в расчет годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 02:55:040607:811, при этом сослалось на п. 2.1.16 Методических указаний по определению кадастровой стоимости земельных участков, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222.
Не согласившись с размером арендной платы за пользование земельным участком в части размера ставки арендной платы, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования в порядке ст. ст. 445 - 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришел к выводу о необходимости расчета арендной платы, исходя из ставки за период 17.09.2015 - 31.12.2015 в размере 2,14%, а за период 01.01.2016- 3 1.12.2016 в размере 2,50% от кадастровой стоимости земельного участка, соответствующей ставке арендной платы для вида разрешенного использования "под общественным питанием без алкогольных напитков", определенной исходя из сведений государственного кадастра недвижимости и договора аренды, поскольку ответчиком не представлено доказательств иного разрешенного использования земельного участка, определяющего повышенный размер ставки арендной платы.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого определения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которому у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По смыслу п. 4 ст. 421 и ст. 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком при заключении на новый срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:040607:811, расположенного по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан д. Жилино, у автодороги "Южный подъезд к г. Уфе, с мостовым переходом через р. Уфа в районе "Каменной переправы" возник преддоговорной спор по порядку расчета арендной платы арендуемого участка.
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
В соответствии с подп. 6 п. 3 ст. 2 Закона Республики Башкортостан от 05.01.2004 N 59-з "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" установление порядка определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, отнесено к полномочию Правительства Республики Башкортостан.
Статьей 35.3 указанного Закона Республики Башкортостан установлено, что органы местного самоуправления городского округа город Уфа, если иное не предусмотрено федеральным законодательством, распоряжаются земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися на территории города Уфы.
Правила определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, установлены постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена".
Согласно п. п. "а" п. 1.2. Постановления Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена" арендная плата, кроме случаев, когда она определяется на основании торгов или рыночной стоимости, подлежит определению на основании кадастровой стоимости земельных участков, рассчитываемой по формуле:
АП = П x Кс x К/100,
где:
- АП - размер арендной платы;
- П - площадь земельного участка (устанавливается в целом без выделения застроенной и незастроенной частей);
- Кс - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка;
- К - ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, которая в соответствии положениями Постановления Правительства Республики Башкортостан N 480 от 22.12.2009 устанавливается для земель, право государственной собственности на которые не разграничено, органами местного самоуправления.
В соответствии с п. 12.1 Решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан" (далее - решение Совета от 03.12.2007 N 30/7) по договорам аренды земельных участков (дополнительным соглашениям о присоединении к договорам аренды земельных участков), право распоряжения которыми в соответствии с действующим законодательством принадлежит органам местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан, заключенным с физическими или юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями) с 01.01.2008 для проектирования, строительства (включая подготовительные работы) или реконструкции объектов, арендная плата за землю за период с 01.01.2008 исчисляется по ставкам, предусмотренным для эксплуатации соответствующих объектов (согласно пункту 1 настоящего решения).
В соответствии с решением Совета от 03.12.2007 N 30/7 ставки арендной платы за землю на территории городского округа город Уфа на период с 1 июля 2015 г. (в части спорных ставок) составляют:
- - под общественным питанием безалкогольных напитков - 2,14;
- - под общественным питанием с алкогольными напитками - 2,98.
В соответствии с Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 29.03.2016 N 59/3 "О внесении изменений в решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан" согласно вышеуказанному акту ставки арендной платы за землю на территории городского округа город Уфа на период с 1 апреля 2016 г. (в части спорных ставок) составляют:
- - под общественным питанием безалкогольных напитков - 2,50;
- - под общественным питанием с алкогольными напитками - 3,19.
В силу п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.
Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции, действовавшей в период определения ставок арендной платы) вид разрешенного использования участка является его уникальной характеристикой и вносится в государственный кадастр недвижимости (ныне - единый государственный реестр недвижимости).
Изменение вида разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости при условии уже состоявшегося изменения вида его фактического использования с соблюдением установленных требований (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11, от 29.05.2012 N 12919/11).
Пункт 3 ст. 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.
С учетом изложенного и на основании ст. 452 ГК РФ изменение вида разрешенного использования возможно только путем внесения изменений в договор аренды земельного участка.
В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Из материалов дела следует, что согласно постановлению администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан N 2427 от 09.06.2012 (л.д. 39-40), заключению Министерства природопользования и экологии Республики Башкортостан N 01-28/951 от 22.01.2010 по выбору земельного участка (л.д. 57), договору аренды N 816-12 от 04.10.2012 земельный участок с кадастровым номером 02:55:040607:811 предоставлен обществу "Система" для размещения автосервисного комплекса с предприятием общественного питания.
24.04.2014 администрацией городского округа города Уфа Республики Башкортостан было выдано разрешение NRU-03308000-156-А на строительство обществом "Система" объекта капитального строительства "Автосервисный комплекс с предприятием общественного питания" административного здания на земельном участке с кадастровым номером 02:55:040607:811, срок разрешения - до 24.04.2015 (л.д. 30).
28.05.2015 администрацией городского округа города Уфа Республики Башкортостан выдано разрешение N 02-RU03308000-1221П-2015 на тот же объект со сроком действия до 28.05.2016 (л.д. 34).
08.06.15 истец зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства общей площадью застройки 1204,50 кв. м степень готовности объекта 7%, адрес места расположения объекта Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский р-н, д. Жилино (л.д. 37).
Из кадастрового паспорта земельного участка N 02/15/1-979148 от 08.12.2015 (л.д. 25) следует, что разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 02:55:040607:811 - "для проектирования и строительства автосервисного комплекса с предприятием общественного питания".
Доказательств того, что указанные объекты общественного питания действуют с продажей алкогольных напитков для целей применения ставок арендной платы в размере 2, 98% (3, 19%) ответчиком не представлено.
Согласно определению Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.02.2017 (л.д. 125-126) ответчику было предложено представить доказательства применения ставки 3,19%, однако таких доказательств не имеется.
В силу изложенных обстоятельств следует признать, что оснований для применения повышенного размера ставки арендной платы, заявленного ответчиком, в отсутствие доказательств фактического использования земельного участка для таких целей, а также изменения вида разрешенного использования согласно условиям договора и сведениям государственного кадастра недвижимости не имеется, в силу чего суд первой инстанции обоснованно урегулировал преддоговорной спор, приняв спорные условия договора в редакции истца.
Решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.04.2017 по делу N А07-27342/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.07.2017 N 18АП-6886/2017 ПО ДЕЛУ N А07-27342/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июля 2017 г. N 18АП-6886/2017
Дело N А07-27342/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 июля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пирской О.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Казимировой С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.04.2017 по делу N А07-27342/2016 (судья Вальшина М.Х.).
Общество с ограниченной ответственностью "Система" (далее - общество "Система", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между ними при заключении договора аренды земельного участка, путем внесения изменений в Приложение N 2 "Расчет арендной платы" к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:040607:811, расположенного по адресу: д. Жилино, у автодороги - в части ставки арендной платы за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан:
За период с 17.09.2015 по 31.12.2015 - в размере 2,14%
За период с 01.01.2016 по 31.12.2016 - в размере 2,50% (с учетом уточнений, л.д. 137).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.04.2017 (резолютивная часть от 24.04.2017) исковые требования общества "Система" удовлетворены в полном объеме, спорные условия договора приняты в редакции истца.
С указанным решением суда не согласилось Управление (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение норм материального права.
Апеллянт указывает на то, что размер арендной платы за земельный участок с разрешенным использованием "для проектирования и строительства автосервисного комплекса с предприятием общественного питания" обоснованно определена Управлением, исходя из наивысшего показателя кадастровой стоимости земельного участка, исходя из разных видов разрешенного использования участка в соответствии с положениями п. 2.12 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222.
К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу ответчика от истца не поступил.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды N 816-12 от 04.102.12, согласно которому истцу в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:040607:811, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан д. Жилино, у автодороги "Южный подъезд к г. Уфе, с мостовым переходом через р. Уфа в районе "Каменной переправы", для проектирования и строительства автосервисного комплекса с предприятием общественного питания сроком с 09.06.2012 по 09.06.2015 (л.д. 16-20).
Как следует из расчета годовой арендной платы на 2014 год (приложение N 2 к договору, л.д. 20 оборот), ставка арендной платы установлена в размере 0,95% от кадастровой стоимости участка.
В материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации от 08.06.2015, согласно которому истец зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства общей площадью застройки 1204,50 кв. м степень готовности объекта 7%, находящийся на арендованном участке (л.д. 37).
Ответчиком истцу направлен проект договора аренды земельный участок с кадастровым номером 02:55:040607:811, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан д. Жилино, у автодороги "Южный подъезд к г. Уфе, с мостовым переходом через р. Уфа в районе "Каменной переправы", для проектирования и строительства автосервисного комплекса с предприятием общественного питания (для завершения строительства автосервисного комплекса с предприятием общественного питания - объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:040607:1318, 02:55:040607:671, 02:55:040607:670, 02:55:040607:669).
Согласно расчету арендной платы к договору аренды с 17.09.2015 по 31.12.2016 (л.д. 24), размер арендной платы за указанный период составляет 939 928,59 руб.
Истец, не согласившись с приложенным к договору расчетом арендной платы, направил в адрес ответчика заявление о внесении изменений в расчет арендной платы, что следует из письма Управления N 3681 от 20.02.2016 (л.д. 15).
Письмом N 3681 от 20.02.2016 (л.д. 15) Управление сообщило обществу "Система" об отсутствии оснований для внесения изменений в расчет годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 02:55:040607:811, при этом сослалось на п. 2.1.16 Методических указаний по определению кадастровой стоимости земельных участков, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222.
Не согласившись с размером арендной платы за пользование земельным участком в части размера ставки арендной платы, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования в порядке ст. ст. 445 - 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришел к выводу о необходимости расчета арендной платы, исходя из ставки за период 17.09.2015 - 31.12.2015 в размере 2,14%, а за период 01.01.2016- 3 1.12.2016 в размере 2,50% от кадастровой стоимости земельного участка, соответствующей ставке арендной платы для вида разрешенного использования "под общественным питанием без алкогольных напитков", определенной исходя из сведений государственного кадастра недвижимости и договора аренды, поскольку ответчиком не представлено доказательств иного разрешенного использования земельного участка, определяющего повышенный размер ставки арендной платы.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого определения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которому у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По смыслу п. 4 ст. 421 и ст. 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком при заключении на новый срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:040607:811, расположенного по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан д. Жилино, у автодороги "Южный подъезд к г. Уфе, с мостовым переходом через р. Уфа в районе "Каменной переправы" возник преддоговорной спор по порядку расчета арендной платы арендуемого участка.
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
В соответствии с подп. 6 п. 3 ст. 2 Закона Республики Башкортостан от 05.01.2004 N 59-з "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" установление порядка определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, отнесено к полномочию Правительства Республики Башкортостан.
Статьей 35.3 указанного Закона Республики Башкортостан установлено, что органы местного самоуправления городского округа город Уфа, если иное не предусмотрено федеральным законодательством, распоряжаются земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися на территории города Уфы.
Правила определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, установлены постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена".
Согласно п. п. "а" п. 1.2. Постановления Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена" арендная плата, кроме случаев, когда она определяется на основании торгов или рыночной стоимости, подлежит определению на основании кадастровой стоимости земельных участков, рассчитываемой по формуле:
АП = П x Кс x К/100,
где:
- АП - размер арендной платы;
- П - площадь земельного участка (устанавливается в целом без выделения застроенной и незастроенной частей);
- Кс - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка;
- К - ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, которая в соответствии положениями Постановления Правительства Республики Башкортостан N 480 от 22.12.2009 устанавливается для земель, право государственной собственности на которые не разграничено, органами местного самоуправления.
В соответствии с п. 12.1 Решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан" (далее - решение Совета от 03.12.2007 N 30/7) по договорам аренды земельных участков (дополнительным соглашениям о присоединении к договорам аренды земельных участков), право распоряжения которыми в соответствии с действующим законодательством принадлежит органам местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан, заключенным с физическими или юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями) с 01.01.2008 для проектирования, строительства (включая подготовительные работы) или реконструкции объектов, арендная плата за землю за период с 01.01.2008 исчисляется по ставкам, предусмотренным для эксплуатации соответствующих объектов (согласно пункту 1 настоящего решения).
В соответствии с решением Совета от 03.12.2007 N 30/7 ставки арендной платы за землю на территории городского округа город Уфа на период с 1 июля 2015 г. (в части спорных ставок) составляют:
- - под общественным питанием безалкогольных напитков - 2,14;
- - под общественным питанием с алкогольными напитками - 2,98.
В соответствии с Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 29.03.2016 N 59/3 "О внесении изменений в решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан" согласно вышеуказанному акту ставки арендной платы за землю на территории городского округа город Уфа на период с 1 апреля 2016 г. (в части спорных ставок) составляют:
- - под общественным питанием безалкогольных напитков - 2,50;
- - под общественным питанием с алкогольными напитками - 3,19.
В силу п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.
Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции, действовавшей в период определения ставок арендной платы) вид разрешенного использования участка является его уникальной характеристикой и вносится в государственный кадастр недвижимости (ныне - единый государственный реестр недвижимости).
Изменение вида разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости при условии уже состоявшегося изменения вида его фактического использования с соблюдением установленных требований (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11, от 29.05.2012 N 12919/11).
Пункт 3 ст. 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.
С учетом изложенного и на основании ст. 452 ГК РФ изменение вида разрешенного использования возможно только путем внесения изменений в договор аренды земельного участка.
В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Из материалов дела следует, что согласно постановлению администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан N 2427 от 09.06.2012 (л.д. 39-40), заключению Министерства природопользования и экологии Республики Башкортостан N 01-28/951 от 22.01.2010 по выбору земельного участка (л.д. 57), договору аренды N 816-12 от 04.10.2012 земельный участок с кадастровым номером 02:55:040607:811 предоставлен обществу "Система" для размещения автосервисного комплекса с предприятием общественного питания.
24.04.2014 администрацией городского округа города Уфа Республики Башкортостан было выдано разрешение NRU-03308000-156-А на строительство обществом "Система" объекта капитального строительства "Автосервисный комплекс с предприятием общественного питания" административного здания на земельном участке с кадастровым номером 02:55:040607:811, срок разрешения - до 24.04.2015 (л.д. 30).
28.05.2015 администрацией городского округа города Уфа Республики Башкортостан выдано разрешение N 02-RU03308000-1221П-2015 на тот же объект со сроком действия до 28.05.2016 (л.д. 34).
08.06.15 истец зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства общей площадью застройки 1204,50 кв. м степень готовности объекта 7%, адрес места расположения объекта Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский р-н, д. Жилино (л.д. 37).
Из кадастрового паспорта земельного участка N 02/15/1-979148 от 08.12.2015 (л.д. 25) следует, что разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 02:55:040607:811 - "для проектирования и строительства автосервисного комплекса с предприятием общественного питания".
Доказательств того, что указанные объекты общественного питания действуют с продажей алкогольных напитков для целей применения ставок арендной платы в размере 2, 98% (3, 19%) ответчиком не представлено.
Согласно определению Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.02.2017 (л.д. 125-126) ответчику было предложено представить доказательства применения ставки 3,19%, однако таких доказательств не имеется.
В силу изложенных обстоятельств следует признать, что оснований для применения повышенного размера ставки арендной платы, заявленного ответчиком, в отсутствие доказательств фактического использования земельного участка для таких целей, а также изменения вида разрешенного использования согласно условиям договора и сведениям государственного кадастра недвижимости не имеется, в силу чего суд первой инстанции обоснованно урегулировал преддоговорной спор, приняв спорные условия договора в редакции истца.
Решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.04.2017 по делу N А07-27342/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
О.Н.ПИРСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
О.Н.ПИРСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)