Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 июня 2016 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сомова Е.Г.,
судей: Бейтуганова З.А., Годило Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Чуденцовой О.Ч., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу потребительского домостроительного союза "Домостроитель" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.03.2016 по делу N А63-13621/2015 (судья Быков А.С.)
по заявлению потребительского домостроительного союза "Домостроитель" (г. Ставрополь, ОГРН 1022601985944)
к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (г. Ставрополь, ОГРН 1022601934486), администрации города Ставрополя (г. Ставрополь, ОГРН 1022601931901)
третье лицо: Комитет градостроительства администрации города Ставрополя (г. Ставрополь, ОГРН 1052600294064)
о признании незаконным решения 17.08.2015 N 08/15-5834с,
в отсутствие участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет,
потребительский домостроительный союз "Домостроитель" (далее - предприятие, заявитель) обратился в арбитражный суд с заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) и администрации города Ставрополя (далее - администрация) с требованием о признании незаконным решения от 17.08.2015 N 08/15-5834с, выразившееся в уведомлении об отказе в предоставлении муниципальной услуги по изменению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:12:012102:325 площадью 7625 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. 45 Параллель, 40 к квартале 528 с "для продолжения строительства торгово-офисного комплекса" на использование "для продолжения строительства под многоквартирным многоэтажным жилым домом" и возложении на администрацию обязанности принять решение об изменении разрешенного вида использования земельного участка с "для продолжения строительства торгово-офисного комплекса" на использование "для продолжения строительства под многоквартирным многоэтажным жилым домом" в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда.
Решением суда от 10.03.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд указал, что земельный участок предоставлен предприятию для определенных целей без проведения аукциона, поэтому изменение вида его разрешенного использования недопустимо. Также суд счел, что обращение предприятия об изменении вида разрешенного использования земельного участка, по сути, направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, в том числе процедуры аукциона.
Не согласившись с решением, предприятие подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять по делу новое решение, которым заявленные требования удовлетворить. По мнению заявителя жалобы, отказ администрации противоречит действующему законодательству, поскольку заявитель вправе выбирать и изменять основной вид разрешенного использования земельного участка.
Отзывы на апелляционную жалобу не поступили.
Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей не обеспечили, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Изучив доводы жалобы, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения судебного акта.
Как видно из материалов дела, постановлением администрации от 03.03.2008 N 642 с учетом внесенных в него изменений постановлением администрации от 30.11.2009 N 1603 заявителю на основании статей 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации утвержден акт выбора и согласовано место размещения торгово-офисного комплекса по улице 45 Параллель в квартале 528, земельному участку присвоен почтовый адрес улица 45 Параллель, 40.
Земельный участок 19.07.2010 поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 26:12:012102:325.
На основании постановлений администрации от 03.03.2008 N 642 и от 30.11.2009 N 1603, а также в соответствии со статьями 22 и 32 Земельного кодекса администрацией принято постановление от 08.11.2010 N 3419 о предоставлении предприятию в аренду на 3 года земельного участка с кадастровым номером 26:12:012102:325 для строительства торгово-офисного комплекса.
29.12.2010 комитетом и предприятием подписан договор аренды N 8732 земельного участка с кадастровым номером 26:12:012102:325 для строительства торгово-офисного комплекса.
21.10.2011 года заявителю выдано разрешение N RU 26309000-00827-C на строительство торгово-офисного комплекса.
04.10.2013 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности заявителя на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:012102:5624 площадью застройки 1161,4 кв. м степенью готовности 22%.
В связи с истечением срока действия договора аренды от 29.12.2010 N 8732 с учетом сведений о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства предприятию постановлением администрации от 11.12.2013 N 4566 предоставлен в аренду на новый срок (3 года) земельный участок с кадастровым номером 26:12:012102:325 для продолжения строительства торгово-офисного комплекса.
На основании указанного постановления между комитетом и предприятием заключен договор аренды от 28.02.2014 N 3159, по условиям которого обществу на новый срок на 3 года предоставлен в аренду участок с кадастровым номером 26:12.012102:325 для продолжения строительства торгово-офисного комплекса по улице 45 Параллель, д. 40 в квартале 528, категория земель - земли населенных пунктов.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 01.04.2014 (номер регистрации 26-26-01/016/2014-864).
17.07.2015 заявитель через Муниципальное казенное учреждение "МФЦ в г. Ставрополе" обратился в администрацию города Ставрополя с заявлением на оказание муниципальной услуги по изменению одного вида разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства на другой вид использования, а именно: изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 5 26:12:012102:325 с "для продолжения строительства торгово-офисного комплекса" на вид разрешенного использования "жилой дом квартирного типа от 4 до 9 этажей".
Администрацией по результатам рассмотрения заявления принято решение об отказе в предоставлении муниципальной услуги, оформленное уведомлением от 17.08.2015 N 08/15-5834с. Основанием для отказа в изменении вида разрешенного использования явилось нахождение земельного участка в двух территориальных зонах, а также обход процедуры предоставления земельного участка для жилищного строительства.
Потребительский домостроительный союз "Домостроитель", считая данный отказ незаконным, нарушающим права и законные интересы предприятия, обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых решений и действий (бездействия) на соответствие их закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта органа государственной власти недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина и юридического лица.
Суд первой инстанции установил, что требования заявителя по делу основаны на следующих положениях.
В соответствии с пунктом 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации) на основные виды, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования. Последние допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования, осуществляемых совместно с ними.
Исходя из пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Основываясь на сведениях, содержащихся в градостроительном заключении от 12.10.2011 N 26309000-00000000000598 предприятие считает, что спорный участок расположен в территориальной зоне Ж-1 "Зона многоэтажной жилой застройки", для которой градостроительным регламентом, установленным Правилами землепользования и застройки г. Ставрополя утвержденными решением Ставропольской городской Думы от 27.10.2010 N 97, одним из основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства предусмотрено размещение "многоквартирных жилых домов".
Таким образом, по мнению заявителя, у администрации отсутствовали правовые основания для отказа в изменении вида разрешенного использования.
Между тем, названные доводы основаны на ошибочном толковании норм действующего законодательства, ввиду следующего.
В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Из материалов дела видно и судом первой инстанции установлено, что спорный участок предоставлен предприятию с предварительным согласованием места размещения объекта - торгово-офисного комплекса в соответствии с проведением процедуры выбора земельного участка, предусмотренной статьей 31 Земельного кодекса.
Сведения о соблюдении процедур выбора земельного участка, свидетельствующих о возможности размещения на территории спорного земельного участка многоквартирного жилого дома, в деле отсутствуют.
По смыслу статьей 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации осуществление процедур выбора земельного участка (без проведения торгов) возможно только в отношении определенного объекта, что предполагает установление соответствующего вида разрешенного использования земельного участка.
Иной порядок предоставления земельного участка для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе путем изменения вида разрешенного использования земельного участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный не в целях строительства многоквартирного жилого дома, действующим законодательством не предусмотрен, что также согласуется с положениями пункта 4.4.2 договора аренды, в силу которого арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
Как усматривается из материалов дела, при первоначальном предоставлении предприятию участка (постановления от 03.03.2008 N 642, от 30.11.2009 N 1603 и договор аренды от 29.12.2010 N 8732), участок предоставлен в аренду без проведения торгов.
Заключение договора аренды от 28.02.2014 N 3159 для продолжения строительства осуществлено без проведения торгов, что вызвано истечением срока действия предыдущего договора аренды и обстоятельствами, связанными с не завершением предприятием в срок, установленный разрешительной документацией, начатого строительства торгово-офисного центра.
Вместе с тем, как в период заключения договоров аренды от 29.12.2010 N 8732 и от 28.02.2014 N 3159, так и в период обращения заявителя в администрацию за изменением вида разрешенного использования и получения оспариваемого отказа, предоставление земельных участков для жилищного строительства осуществлялось по процедуре торгов (статья 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции до 01.03.2015 и пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции с 01.03.2015).
Таким образом, Земельным кодексом Российской Федерации установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей жилищного строительства и для целей строительства по процедуре предварительного согласования места размещения объекта.
Из системного анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель.
Поскольку земельный участок предоставлен предприятию на основании решения органа местного самоуправления с предварительным согласованием места размещения объекта и без проведения аукциона, предоставление земельного участка с кадастровым номером 26:12:012102:325 заявителю в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для строительства торгово-офисного комплекса.
Учитывая то, что земельный участок предоставлен предприятию для определенных целей без проведения аукциона, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что изменение вида его разрешенного использования с "для продолжения строительства торгово-офисного комплекса" на "для продолжения строительства под многоквартирным многоэтажным жилым домом" без проведения торгов, недопустимо.
Обращение предприятия об изменении вида разрешенного использования земельного участка, по сути, направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, в том числе процедуры аукциона.
Таким образом, оспариваемый отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:12:012102:325 является правомерным и соответствует действующему законодательству, в связи с чем основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют (часть 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Кроме того, изменение одного вида разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства на другой вид такого использования на территории г. Ставрополя осуществляется в соответствии с административным регламентом, утвержденным постановлением администрации от 02.04.2015 N 591 (далее - Регламент).
Согласно пунктам 2.2 и 2.3 Регламента муниципальная услуга предоставляется администрацией, результатом предоставления муниципальной услуги является: постановление администрации об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства на другой вид такого использования или уведомление об отказе в предоставлении муниципальной услуги.
С учетом изложенного администрация является надлежащим заинтересованным лицом по требованию предприятия, а требования к комитету предъявлены не обоснованно.
В соответствии с пунктом 2.9 Регламента основаниями для отказа в предоставлении муниципальной услуги, в частности, являются: несоответствие запрашиваемого вида разрешенного использования основному виду разрешенного использования, установленному для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, Правилами землепользования и застройки города Ставрополя; земельный участок расположен в двух и более территориальных зонах.
Согласно градостроительному заключению от 06.08.2015 N 762 и сведениям комитета градостроительства земельный участок с кадастровым номером 26:12:021102:325, арендуемый обществом, расположен одновременно в двух территориальных зонах П-2 "Зона коммунально-складских объектов" и Ж-1 "Зона многоэтажной жилой застройки (4-9 этажей)".
По сведениям комитета градостроительства, разночтения в сведениях о территориальных зонах, в которых находится спорный земельный участок, указанных в градостроительном плане от 12.10.2011 N 26309000-00000000000598 и в градостроительном заключении вызвано переходом к использованию информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, что позволило добиться высокой точности в определении местоположения границ земельных участков относительно сведений о границах территориальных зон, содержащихся в карты градостроительного зонирования к Правилам землепользования и застройки.
Доказательства оспаривания нормативного акта в установленном законом порядке или внесения в него изменений в соответствии со статьей 33 Градостроительного кодекса 10 в целях определения одной территориальной зоны для участка с кадастровым номером 26:12:021102:325 в материалы дела не представлены.
Довод апелляционной жалобы о неправильном толковании судом статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации подлежит отклонению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Действующая редакция Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 39.6) не относит испрошенный земельный участок к земельным участкам, предоставляемым в аренду без проведения торгов, поэтому его предоставление в аренду должно производиться в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 данного Кодекса.
В рассматриваемой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов физических и юридических лиц, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что участок, на котором расположен муниципальный объект недвижимости, может быть передан в аренду по правилам пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Довод о нахождении спорного участка в пределах двух территориальных зона отклоняется апелляционным судом ввиду следующего.
Нахождение земельного участка в пределах двух территориальных зон, в том числе, в зоне многоэтажной застройки (Ж-1), само по себе не свидетельствует о возникновении у предприятия права на получение участка для жилищного строительства в порядке, не предусмотренном статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015) и пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть без заключения торгов.
Таким образом, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного решения, поскольку существенные для дела обстоятельства установлены судом первой инстанции в полном объеме, иные доводы апелляционной жалобы были предметом исследования, им дана надлежащая оценка.
Анализ материалов дела свидетельствует о том, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, приведенным в жалобе.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.03.2016 по делу N А63-13621/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.06.2016 N 16АП-1613/2016 ПО ДЕЛУ N А63-13621/2015
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июня 2016 г. по делу N А63-13621/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 июня 2016 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сомова Е.Г.,
судей: Бейтуганова З.А., Годило Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Чуденцовой О.Ч., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу потребительского домостроительного союза "Домостроитель" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.03.2016 по делу N А63-13621/2015 (судья Быков А.С.)
по заявлению потребительского домостроительного союза "Домостроитель" (г. Ставрополь, ОГРН 1022601985944)
к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (г. Ставрополь, ОГРН 1022601934486), администрации города Ставрополя (г. Ставрополь, ОГРН 1022601931901)
третье лицо: Комитет градостроительства администрации города Ставрополя (г. Ставрополь, ОГРН 1052600294064)
о признании незаконным решения 17.08.2015 N 08/15-5834с,
в отсутствие участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет,
установил:
потребительский домостроительный союз "Домостроитель" (далее - предприятие, заявитель) обратился в арбитражный суд с заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) и администрации города Ставрополя (далее - администрация) с требованием о признании незаконным решения от 17.08.2015 N 08/15-5834с, выразившееся в уведомлении об отказе в предоставлении муниципальной услуги по изменению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:12:012102:325 площадью 7625 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. 45 Параллель, 40 к квартале 528 с "для продолжения строительства торгово-офисного комплекса" на использование "для продолжения строительства под многоквартирным многоэтажным жилым домом" и возложении на администрацию обязанности принять решение об изменении разрешенного вида использования земельного участка с "для продолжения строительства торгово-офисного комплекса" на использование "для продолжения строительства под многоквартирным многоэтажным жилым домом" в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда.
Решением суда от 10.03.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд указал, что земельный участок предоставлен предприятию для определенных целей без проведения аукциона, поэтому изменение вида его разрешенного использования недопустимо. Также суд счел, что обращение предприятия об изменении вида разрешенного использования земельного участка, по сути, направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, в том числе процедуры аукциона.
Не согласившись с решением, предприятие подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять по делу новое решение, которым заявленные требования удовлетворить. По мнению заявителя жалобы, отказ администрации противоречит действующему законодательству, поскольку заявитель вправе выбирать и изменять основной вид разрешенного использования земельного участка.
Отзывы на апелляционную жалобу не поступили.
Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей не обеспечили, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Изучив доводы жалобы, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения судебного акта.
Как видно из материалов дела, постановлением администрации от 03.03.2008 N 642 с учетом внесенных в него изменений постановлением администрации от 30.11.2009 N 1603 заявителю на основании статей 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации утвержден акт выбора и согласовано место размещения торгово-офисного комплекса по улице 45 Параллель в квартале 528, земельному участку присвоен почтовый адрес улица 45 Параллель, 40.
Земельный участок 19.07.2010 поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 26:12:012102:325.
На основании постановлений администрации от 03.03.2008 N 642 и от 30.11.2009 N 1603, а также в соответствии со статьями 22 и 32 Земельного кодекса администрацией принято постановление от 08.11.2010 N 3419 о предоставлении предприятию в аренду на 3 года земельного участка с кадастровым номером 26:12:012102:325 для строительства торгово-офисного комплекса.
29.12.2010 комитетом и предприятием подписан договор аренды N 8732 земельного участка с кадастровым номером 26:12:012102:325 для строительства торгово-офисного комплекса.
21.10.2011 года заявителю выдано разрешение N RU 26309000-00827-C на строительство торгово-офисного комплекса.
04.10.2013 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности заявителя на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:012102:5624 площадью застройки 1161,4 кв. м степенью готовности 22%.
В связи с истечением срока действия договора аренды от 29.12.2010 N 8732 с учетом сведений о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства предприятию постановлением администрации от 11.12.2013 N 4566 предоставлен в аренду на новый срок (3 года) земельный участок с кадастровым номером 26:12:012102:325 для продолжения строительства торгово-офисного комплекса.
На основании указанного постановления между комитетом и предприятием заключен договор аренды от 28.02.2014 N 3159, по условиям которого обществу на новый срок на 3 года предоставлен в аренду участок с кадастровым номером 26:12.012102:325 для продолжения строительства торгово-офисного комплекса по улице 45 Параллель, д. 40 в квартале 528, категория земель - земли населенных пунктов.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 01.04.2014 (номер регистрации 26-26-01/016/2014-864).
17.07.2015 заявитель через Муниципальное казенное учреждение "МФЦ в г. Ставрополе" обратился в администрацию города Ставрополя с заявлением на оказание муниципальной услуги по изменению одного вида разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства на другой вид использования, а именно: изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 5 26:12:012102:325 с "для продолжения строительства торгово-офисного комплекса" на вид разрешенного использования "жилой дом квартирного типа от 4 до 9 этажей".
Администрацией по результатам рассмотрения заявления принято решение об отказе в предоставлении муниципальной услуги, оформленное уведомлением от 17.08.2015 N 08/15-5834с. Основанием для отказа в изменении вида разрешенного использования явилось нахождение земельного участка в двух территориальных зонах, а также обход процедуры предоставления земельного участка для жилищного строительства.
Потребительский домостроительный союз "Домостроитель", считая данный отказ незаконным, нарушающим права и законные интересы предприятия, обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых решений и действий (бездействия) на соответствие их закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта органа государственной власти недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина и юридического лица.
Суд первой инстанции установил, что требования заявителя по делу основаны на следующих положениях.
В соответствии с пунктом 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации) на основные виды, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования. Последние допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования, осуществляемых совместно с ними.
Исходя из пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Основываясь на сведениях, содержащихся в градостроительном заключении от 12.10.2011 N 26309000-00000000000598 предприятие считает, что спорный участок расположен в территориальной зоне Ж-1 "Зона многоэтажной жилой застройки", для которой градостроительным регламентом, установленным Правилами землепользования и застройки г. Ставрополя утвержденными решением Ставропольской городской Думы от 27.10.2010 N 97, одним из основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства предусмотрено размещение "многоквартирных жилых домов".
Таким образом, по мнению заявителя, у администрации отсутствовали правовые основания для отказа в изменении вида разрешенного использования.
Между тем, названные доводы основаны на ошибочном толковании норм действующего законодательства, ввиду следующего.
В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Из материалов дела видно и судом первой инстанции установлено, что спорный участок предоставлен предприятию с предварительным согласованием места размещения объекта - торгово-офисного комплекса в соответствии с проведением процедуры выбора земельного участка, предусмотренной статьей 31 Земельного кодекса.
Сведения о соблюдении процедур выбора земельного участка, свидетельствующих о возможности размещения на территории спорного земельного участка многоквартирного жилого дома, в деле отсутствуют.
По смыслу статьей 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации осуществление процедур выбора земельного участка (без проведения торгов) возможно только в отношении определенного объекта, что предполагает установление соответствующего вида разрешенного использования земельного участка.
Иной порядок предоставления земельного участка для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе путем изменения вида разрешенного использования земельного участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный не в целях строительства многоквартирного жилого дома, действующим законодательством не предусмотрен, что также согласуется с положениями пункта 4.4.2 договора аренды, в силу которого арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
Как усматривается из материалов дела, при первоначальном предоставлении предприятию участка (постановления от 03.03.2008 N 642, от 30.11.2009 N 1603 и договор аренды от 29.12.2010 N 8732), участок предоставлен в аренду без проведения торгов.
Заключение договора аренды от 28.02.2014 N 3159 для продолжения строительства осуществлено без проведения торгов, что вызвано истечением срока действия предыдущего договора аренды и обстоятельствами, связанными с не завершением предприятием в срок, установленный разрешительной документацией, начатого строительства торгово-офисного центра.
Вместе с тем, как в период заключения договоров аренды от 29.12.2010 N 8732 и от 28.02.2014 N 3159, так и в период обращения заявителя в администрацию за изменением вида разрешенного использования и получения оспариваемого отказа, предоставление земельных участков для жилищного строительства осуществлялось по процедуре торгов (статья 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции до 01.03.2015 и пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции с 01.03.2015).
Таким образом, Земельным кодексом Российской Федерации установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей жилищного строительства и для целей строительства по процедуре предварительного согласования места размещения объекта.
Из системного анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель.
Поскольку земельный участок предоставлен предприятию на основании решения органа местного самоуправления с предварительным согласованием места размещения объекта и без проведения аукциона, предоставление земельного участка с кадастровым номером 26:12:012102:325 заявителю в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для строительства торгово-офисного комплекса.
Учитывая то, что земельный участок предоставлен предприятию для определенных целей без проведения аукциона, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что изменение вида его разрешенного использования с "для продолжения строительства торгово-офисного комплекса" на "для продолжения строительства под многоквартирным многоэтажным жилым домом" без проведения торгов, недопустимо.
Обращение предприятия об изменении вида разрешенного использования земельного участка, по сути, направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, в том числе процедуры аукциона.
Таким образом, оспариваемый отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:12:012102:325 является правомерным и соответствует действующему законодательству, в связи с чем основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют (часть 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Кроме того, изменение одного вида разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства на другой вид такого использования на территории г. Ставрополя осуществляется в соответствии с административным регламентом, утвержденным постановлением администрации от 02.04.2015 N 591 (далее - Регламент).
Согласно пунктам 2.2 и 2.3 Регламента муниципальная услуга предоставляется администрацией, результатом предоставления муниципальной услуги является: постановление администрации об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства на другой вид такого использования или уведомление об отказе в предоставлении муниципальной услуги.
С учетом изложенного администрация является надлежащим заинтересованным лицом по требованию предприятия, а требования к комитету предъявлены не обоснованно.
В соответствии с пунктом 2.9 Регламента основаниями для отказа в предоставлении муниципальной услуги, в частности, являются: несоответствие запрашиваемого вида разрешенного использования основному виду разрешенного использования, установленному для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, Правилами землепользования и застройки города Ставрополя; земельный участок расположен в двух и более территориальных зонах.
Согласно градостроительному заключению от 06.08.2015 N 762 и сведениям комитета градостроительства земельный участок с кадастровым номером 26:12:021102:325, арендуемый обществом, расположен одновременно в двух территориальных зонах П-2 "Зона коммунально-складских объектов" и Ж-1 "Зона многоэтажной жилой застройки (4-9 этажей)".
По сведениям комитета градостроительства, разночтения в сведениях о территориальных зонах, в которых находится спорный земельный участок, указанных в градостроительном плане от 12.10.2011 N 26309000-00000000000598 и в градостроительном заключении вызвано переходом к использованию информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, что позволило добиться высокой точности в определении местоположения границ земельных участков относительно сведений о границах территориальных зон, содержащихся в карты градостроительного зонирования к Правилам землепользования и застройки.
Доказательства оспаривания нормативного акта в установленном законом порядке или внесения в него изменений в соответствии со статьей 33 Градостроительного кодекса 10 в целях определения одной территориальной зоны для участка с кадастровым номером 26:12:021102:325 в материалы дела не представлены.
Довод апелляционной жалобы о неправильном толковании судом статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации подлежит отклонению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Действующая редакция Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 39.6) не относит испрошенный земельный участок к земельным участкам, предоставляемым в аренду без проведения торгов, поэтому его предоставление в аренду должно производиться в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 данного Кодекса.
В рассматриваемой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов физических и юридических лиц, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что участок, на котором расположен муниципальный объект недвижимости, может быть передан в аренду по правилам пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Довод о нахождении спорного участка в пределах двух территориальных зона отклоняется апелляционным судом ввиду следующего.
Нахождение земельного участка в пределах двух территориальных зон, в том числе, в зоне многоэтажной застройки (Ж-1), само по себе не свидетельствует о возникновении у предприятия права на получение участка для жилищного строительства в порядке, не предусмотренном статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015) и пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть без заключения торгов.
Таким образом, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного решения, поскольку существенные для дела обстоятельства установлены судом первой инстанции в полном объеме, иные доводы апелляционной жалобы были предметом исследования, им дана надлежащая оценка.
Анализ материалов дела свидетельствует о том, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, приведенным в жалобе.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.03.2016 по делу N А63-13621/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Г.СОМОВ
Е.Г.СОМОВ
Судьи
З.А.БЕЙТУГАНОВ
Н.Н.ГОДИЛО
З.А.БЕЙТУГАНОВ
Н.Н.ГОДИЛО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)